惠州大亚湾澳头项目前期策划案
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淡澳地区房地产市场相对高价位运行，抑制了本地的自住需求。
建华地产
13
市场最新动态：
近期，国家宏观政策调控影响了淡澳市场……
建华地产
14
政策出台过程
✓第二套住房以家庭为单位计算;央行第六次加息 ✓ 再次上调金融机构人民币存贷款基准利率
2007年12月 2007年11月
✓针对第二套住房提高首付至四成和房贷利率
建华地产
4
大型企业的进驻带来广阔的发展前景
大型企业的进驻，将会给大亚湾带来大量的人流物流。西区居住用地规划面积 约359公顷，根据政府部门对土地利用的规划，西区企业的强势进入，比亚迪 60亿投资新建厂房，预计到2010年西区工业人口将达到15万。
建华地产
5
产业链的形成将会促进大亚湾经济的发展
石化产业链
明昌实业有限公司
生产纸品
东风车城
东风汽车零部件生产
大亚湾合正电子有限公司
生产铜箔半固化片、多层板等产品
鼎富电子有限公司
生产双面、多层复合电路板，产品全部外销
……
……
大亚湾西部工业区主要为电子、汽车零部件产业，属于劳动密集型企业
建华地产
7
市场回顾：
从此，淡澳地区大规模建设已成为热点， 房地产市场竞争也日趋激烈……
100万 德州城52万平米 中天彩虹城46万平米 平米
加州阳光43万平米
40万平
滨海星城22万平米 菩提园21万平米 20米万平
君汇上城16万平米 金汇项目18万平米
米
听涛雅苑13万平米 爱顿第3季15万平米
秋谷阳光里11万平米 新天名城16万平米10万平米
蓝湾半岛9万平米 美岸栖庭7万平米
观山苑6万平米
石化产业链上中 如中海壳牌石化项目、1200万吨炼油厂项目、日本三菱
下游项目
丽阳株式会社MMA项目、台湾石化合成股份有限公司的
MEK项目、法国阿托菲纳公司聚苯乙烯项目。
供电工程：惠州天然气（LNG）发电厂；
工业气体工程：美国普莱克斯气体公司；
污水处理工程：法国公司；
石化区配套工程 仓储、管廊工程：德国欧德油储项目、广石化华德油储
2002大-20亚07年湾淡澳澳头地区项商目品住前宅期均策价图划案
4500 4000
3800 4100
3500
2952
3000
2316
2500
1866
2000
1437
1500 976
1000
500
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007上半年 2007年下半年
建华地产 2010.12.15
集团下属有7家电子制造厂 生产电子产品：DVD镜片、手机摄像头等产品 从事生产和销售多层印刷电子电路板半成品
宝兴钢铁（惠州）有限公司
主要生产线材、型材的短流程钢厂。
惠州大亚湾美亚电子厂
主要研制优质高效电子镇流器
森科玩具（惠州）有限公司
电动玩具
光弘科技有限公司
激光头、激光机芯的加工
广隆注塑厂
生产塑料模型、塑料产品
3
淡澳地区房地产均价有所回落。
建华地产
17
2008淡澳房地产市场走势预判：
东方新天地7万平米 峰景湾6万平米
5万平
新际·首座 4万平米 马中花园 3万平米
米10
市场回顾：
同时，大亚湾的发展也吸引了深圳人的目光……
建华地产
11
市场回顾——关键词：深圳客户逐渐成为主流
在本区域市场内，成交客户 比例从2005年至2007年变化 较为明显，整体市场在2006 年以后均是以深圳客户群为 主,可以说2006年开始深圳购 房者大量涌入淡澳片区置业， 而本区域客户成交量相对较 小。这充分说明今后淡澳区 域的主力客户群特征十分鲜 明，以深圳客户群主导市场。
项目
项目；
包装材料工程：国内企业；
供水工程：大亚湾开发区负责石化工业用水的配套工程
焚烧工程、垃圾处理工程：国外公司
其它服务 物流公司（如：中信物流）
石化产业链上的企业多为高新技术型，主要为外资企业，属资本密集型企业
建华地产
6
产业链的形成将会促进大亚湾经济的发展
大亚湾西区产业链
企业名称
经营范围
永昶集团 三洋光电有限公司 智恩电子有限公司
建华地产
8
市场回顾——关键词：房地产投资、施工、竣工面积持续增长
大亚湾户型面积配比图
30% 25% 20% 15%
11%
17%
24%
13%
25%
10%
5%
2%
0%
40平米以下
40~60平米
61~80平米
81~100平米
101~130平米
131~150平米
图表显示，淡澳地区地区自2002年起，房地产投资总额以惊人的速度增长， 竣工和施工面积也逐年加大。2006年，淡澳地区投资总额为20.4亿元，同比 增长137.2%；2007年累计到10月大亚湾房地产开发投资总额为121975万元, 同比增长877.4%。这充分表明大亚湾已进入一个大规模建设时期。
淡澳地区房wenku.baidu.com产市场是一个深圳客户占主导的投资市场
建华地产
12
市场回顾——关键词：淡澳地区房价升中趋稳
100 80 60 40 20 0
2003—2007淡澳地区成交客户区域统计
2003
2004
2005
其他客户
本地客户
2006
2007
深圳客户
图表显示，淡澳地区的房地产价格逐年走高。随着区域经济的带动以及深圳 客户涌入区域市场，使得市场购买力大大增强，房地产价格也持续走高。
建华的一切研究都以市场为基础，以客户 需求为导向
开发目标：
1、追求利润的最大化 2、实现资金的尽快回笼 3、树立品牌与知名度
建华地产
2
技术路线图
市场机会扫描
地块价值分析
案例借鉴
提出设想 发展方向
竞争分析
项目定位
建华地产
物业发展建议
3
市场回顾：
2002年,中国最大的外资企业中海石化正式落户大亚湾, 随后比亚迪、富士康等大型企业相继进入……
2007年10月
✓央行第五次加息
2007年9月
✓ 上调金融机构人民币存贷款基准利率
2007年3月
✓ 上调存款类金融机构人民币 存款准备金率0.5个百分点
2007年2月
建华地产
15
国家宏观调控的目的： 促使房地产市场健康、规范、有序地发展
建华地产
16
宏观政策对淡澳市场的影响
1 国家宏观调控政策严重打压了市场的投资需求 2 淡澳地区房地产销售速度明显减缓。
建华地产
9
市场回顾——关键词：08年大亚湾市场供应量
碧桂园 300万m2 +
振业城 300万m2 +
翡翠山城117万m2 +
加州阳光43万m2 +
中天彩虹城 46万m2 +
德州城 52万m2 +
…… 滨海星城22万m2
= 880万m2
建华地产
碧桂园300万平米 振业城300万平米
翡翠山城117万平米
建华地产
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市场最新动态：
近期，国家宏观政策调控影响了淡澳市场……
建华地产
14
政策出台过程
✓第二套住房以家庭为单位计算;央行第六次加息 ✓ 再次上调金融机构人民币存贷款基准利率
2007年12月 2007年11月
✓针对第二套住房提高首付至四成和房贷利率
建华地产
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大型企业的进驻带来广阔的发展前景
大型企业的进驻，将会给大亚湾带来大量的人流物流。西区居住用地规划面积 约359公顷，根据政府部门对土地利用的规划，西区企业的强势进入，比亚迪 60亿投资新建厂房，预计到2010年西区工业人口将达到15万。
建华地产
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产业链的形成将会促进大亚湾经济的发展
石化产业链
明昌实业有限公司
生产纸品
东风车城
东风汽车零部件生产
大亚湾合正电子有限公司
生产铜箔半固化片、多层板等产品
鼎富电子有限公司
生产双面、多层复合电路板，产品全部外销
……
……
大亚湾西部工业区主要为电子、汽车零部件产业，属于劳动密集型企业
建华地产
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市场回顾：
从此，淡澳地区大规模建设已成为热点， 房地产市场竞争也日趋激烈……
100万 德州城52万平米 中天彩虹城46万平米 平米
加州阳光43万平米
40万平
滨海星城22万平米 菩提园21万平米 20米万平
君汇上城16万平米 金汇项目18万平米
米
听涛雅苑13万平米 爱顿第3季15万平米
秋谷阳光里11万平米 新天名城16万平米10万平米
蓝湾半岛9万平米 美岸栖庭7万平米
观山苑6万平米
石化产业链上中 如中海壳牌石化项目、1200万吨炼油厂项目、日本三菱
下游项目
丽阳株式会社MMA项目、台湾石化合成股份有限公司的
MEK项目、法国阿托菲纳公司聚苯乙烯项目。
供电工程：惠州天然气（LNG）发电厂；
工业气体工程：美国普莱克斯气体公司；
污水处理工程：法国公司；
石化区配套工程 仓储、管廊工程：德国欧德油储项目、广石化华德油储
2002大-20亚07年湾淡澳澳头地区项商目品住前宅期均策价图划案
4500 4000
3800 4100
3500
2952
3000
2316
2500
1866
2000
1437
1500 976
1000
500
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2002 2003 2004 2005 2006 2007上半年 2007年下半年
建华地产 2010.12.15
集团下属有7家电子制造厂 生产电子产品：DVD镜片、手机摄像头等产品 从事生产和销售多层印刷电子电路板半成品
宝兴钢铁（惠州）有限公司
主要生产线材、型材的短流程钢厂。
惠州大亚湾美亚电子厂
主要研制优质高效电子镇流器
森科玩具（惠州）有限公司
电动玩具
光弘科技有限公司
激光头、激光机芯的加工
广隆注塑厂
生产塑料模型、塑料产品
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淡澳地区房地产均价有所回落。
建华地产
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2008淡澳房地产市场走势预判：
东方新天地7万平米 峰景湾6万平米
5万平
新际·首座 4万平米 马中花园 3万平米
米10
市场回顾：
同时，大亚湾的发展也吸引了深圳人的目光……
建华地产
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市场回顾——关键词：深圳客户逐渐成为主流
在本区域市场内，成交客户 比例从2005年至2007年变化 较为明显，整体市场在2006 年以后均是以深圳客户群为 主,可以说2006年开始深圳购 房者大量涌入淡澳片区置业， 而本区域客户成交量相对较 小。这充分说明今后淡澳区 域的主力客户群特征十分鲜 明，以深圳客户群主导市场。
项目
项目；
包装材料工程：国内企业；
供水工程：大亚湾开发区负责石化工业用水的配套工程
焚烧工程、垃圾处理工程：国外公司
其它服务 物流公司（如：中信物流）
石化产业链上的企业多为高新技术型，主要为外资企业，属资本密集型企业
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产业链的形成将会促进大亚湾经济的发展
大亚湾西区产业链
企业名称
经营范围
永昶集团 三洋光电有限公司 智恩电子有限公司
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市场回顾——关键词：房地产投资、施工、竣工面积持续增长
大亚湾户型面积配比图
30% 25% 20% 15%
11%
17%
24%
13%
25%
10%
5%
2%
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40平米以下
40~60平米
61~80平米
81~100平米
101~130平米
131~150平米
图表显示，淡澳地区地区自2002年起，房地产投资总额以惊人的速度增长， 竣工和施工面积也逐年加大。2006年，淡澳地区投资总额为20.4亿元，同比 增长137.2%；2007年累计到10月大亚湾房地产开发投资总额为121975万元, 同比增长877.4%。这充分表明大亚湾已进入一个大规模建设时期。
淡澳地区房wenku.baidu.com产市场是一个深圳客户占主导的投资市场
建华地产
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市场回顾——关键词：淡澳地区房价升中趋稳
100 80 60 40 20 0
2003—2007淡澳地区成交客户区域统计
2003
2004
2005
其他客户
本地客户
2006
2007
深圳客户
图表显示，淡澳地区的房地产价格逐年走高。随着区域经济的带动以及深圳 客户涌入区域市场，使得市场购买力大大增强，房地产价格也持续走高。
建华的一切研究都以市场为基础，以客户 需求为导向
开发目标：
1、追求利润的最大化 2、实现资金的尽快回笼 3、树立品牌与知名度
建华地产
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技术路线图
市场机会扫描
地块价值分析
案例借鉴
提出设想 发展方向
竞争分析
项目定位
建华地产
物业发展建议
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市场回顾：
2002年,中国最大的外资企业中海石化正式落户大亚湾, 随后比亚迪、富士康等大型企业相继进入……
2007年10月
✓央行第五次加息
2007年9月
✓ 上调金融机构人民币存贷款基准利率
2007年3月
✓ 上调存款类金融机构人民币 存款准备金率0.5个百分点
2007年2月
建华地产
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国家宏观调控的目的： 促使房地产市场健康、规范、有序地发展
建华地产
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宏观政策对淡澳市场的影响
1 国家宏观调控政策严重打压了市场的投资需求 2 淡澳地区房地产销售速度明显减缓。
建华地产
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市场回顾——关键词：08年大亚湾市场供应量
碧桂园 300万m2 +
振业城 300万m2 +
翡翠山城117万m2 +
加州阳光43万m2 +
中天彩虹城 46万m2 +
德州城 52万m2 +
…… 滨海星城22万m2
= 880万m2
建华地产
碧桂园300万平米 振业城300万平米
翡翠山城117万平米