第五章 房地产评估-5
资产评估第五章 房地产评估
与房屋不相关的地产
房地产
土地财产权利 与房屋相关的地产 房 房屋建筑物及其财产权利 地 房产 产 房屋建筑物的附属物及其财产权利
非房屋建筑物如桥梁、道路、水库大坝
与土地尚未分离的农作物、森林
（二）房地产的特性
位置固定性 供求区域性 使用长期性 投资大量性 保值与增值性 投资风险性 难以变现性 政策限制性
第四节 房地产评估的市场法
一、基本思路
比较：将被估房地产与类似房地 产近期交易价格进行对照比较
修正：将被估房地产与类似房地 产之间存在的差异进行调整 计算：得出被估房地产在评估基 准日的价值
二、适用范围
只要有适合的类似房地产交易实例即可应用 被估房地产相类似的房地产交易越多，市场法 应用越有效
三、计算公式
2、由房地产收益评估土地价值
（1）土地价值=房地产价值－建筑物现值
建筑物现值=建筑物重置价-年贬值额×已使用年限 年贬值额=（建筑物重置价-残值）÷耐用年限 年贬值额=建筑物重置价×（1-残值率）÷耐用年限
（2）土地价值=（房地产净收益-建筑物净收益） ÷土地资本化率
建筑物净收益=建筑物现值×建筑物资本化率
的3.5%，维修费为重置价的1.5%，土地使用税 及房产税为每建筑平方米20元，保险费为建筑 重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本 化率8%。请评估该宗地2008年3月的土地使用 价值 答：
1．总收益=50×900×12×（1-10%）=486000（元） 2．总费用： 管理费= 486000 ×3.5%=17010 维修费=2500×900×1.5%=33750 年税金=20×900=18000 年保险费=2500×900×0.2%=4500 总费用=73260元 3．房地产净收益=总收益-总费用=412740（元）
房地产评估的成本法
第五章 房地产评估的成本法
估算取得待开发土地的成本
取决于土地使用权是如何取得的。是划 拨还是支付出让金；是从农村取得土地使用 权还是从城镇取得土地使用权。
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第五章 房地产评估的成本法
估算取得待开发土地的成本
从农村取得土地
✓国家征用集体土地而支付给农村集体经济组 织的费用
✓支付给政府的土地使用权出让金。
第五章 成本逼近法
本章教学内容：通过本章教学，能使学生理解成本逼近法 的基本概念和原理,熟练掌握成本逼近法的各种计算公式和 评估程序。
本章教学目的：要求熟练运用成本逼近发的基本原理和方 法评估房地产价格。
本章重点与难点：重点是成本逼近法的计算方法及运用, 难点是土地增值收益和建筑物折旧的内涵和求取。
毛地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出 让手续)，具有三通(通道路和临时水、电)或者条件更 完备的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地。
熟地：指具有完善的基础设施，且地面平整可用于 建筑的土地10
第五章 房地产评估的成本法
➢新开发土地评估中成本法计算公式
土地价格＝土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+ 土地增值收益
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第五章 房地产评估的成本法
附2：城市房屋拆迁安置补偿费的构成如下：
1. 被拆除房屋及附属物补偿费。 2. 购建拆迁安置用房费。 3. 安置补助费(包括被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖 励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往 远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费)。 4. 被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助 费。 5. 房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费。 6. 政府规定的其他有关税费。
资产评估第五章
4、资金成本
二、成本法计算
（一）新开发土地评估 5、税费：
销售税金及附加、其他销售税费 营业税、土地使用税、土地增值税 以土地取得成本、土地开发成本、管理费用为基数 开发后土地为基数 税前利润、平均利润 估算：一定的基数乘以同一市场上类似项目的平均利 润
西安建筑科技大学管理学院 王娟
西安建筑科技大学管理学院 王娟
一、房地产概念
1、房地产概念：土地、建筑物及其他地上定 着物 2、评估目的：为涉及房地产业务或交易提供 价值参考 3、价值类型：现行市场下的重置价值。
西安建筑科技大学管理学院 王娟
二、房地产评估原则
1、合法原则 2、最有效使用原则（最高最佳使用原则） 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则
（2）贬值的估算方法 使用年限法 成新率折扣法 观察法：结构部分、装修部分、设备部分 成新率=结构得分×G+装修得分×S+设备得分×B 销售资料法 资本化收益法或租金损失法
西安建筑科技大学管理学院 王娟
•某市一幢八层出租写字楼，位于该市较繁华地段，占地面积 800平方米，建筑面积为3500平方米，建筑物于2002年5月 竣工投入使用，投入时其账面成本为350万元。已知采用市 场比较法评定的该地产价格为1500元/平方米。现要求评估 该房地产在2007年5月的价格，其中房产的评估使用重置成 本法 •评估确定该建筑物的重置原价：资料表明，该建筑物重新建 造的工程量及相关费率与建筑物决算情况相同，且有比较可 靠的建筑业价格指数体系。假设2002年建筑业定基价格指 数为112.5，2007年建筑业定基价格指数为128.5。重置原 价：350×(128.5/112.5)=399.78(万元) •建筑物的成新率：经专家评定打分，该建筑物结构部分得分 为81分，装修部分得分为65分，设备部分得分为75分。
资产评估——房地产评估
房地产评估的最终目的是要确定房地产最可能实 行的价格，而影响房地产价格的因素很多
（1）一般因素：共性因素，包括：经济、社 会、行政、心理因素 （2）区域因素：与位置相关
（3）自身因素：个别因素，包括：土地的自 身因素、建筑物自身因素。
五、房地产评估的特殊性
评估对象有多种形式 充分考虑最有效使用原则 房地产价格有多样性：基准地价、标定 地价、交易地价、课税价格、房地产总 价、楼面地价、公告地价 房地产价格影响因素复杂
(1)、P=a/r+b/r2=1100万元 (2)、P=a/(r-s)=1111万元
3、某房地产公司于2000年1月以有偿出让的方式取 得一块土地50年使用权，并于2002年1月在此地块上 建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年， 残值率为0。评估基准日，该类建筑物重置价格为每平 方米2500元。该建筑物占地面积为1000平方米，建 筑面积为1800平方米，现在用于出租，实际每年收到 租金为72万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金 一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每 年需要支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置 价格的1.5%，土地使用税以及房产税为每建筑平方 米25元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率 为6%，建筑物资本化率为8%。根据以上资料评估该 宗土地2003年1月土地使用权的收益价格。
三、计算操作步骤：p185 （1）土地价值构成
土地价值＝土地取得费＋土地开发费＋投资利息 ＋投资利润＋税费+土地增值收益
（2）房地产价值构成
房地产价值＝土地取得费＋房地产开发成本＋管理费用 ＋投资利息＋销售税费＋开发利润
投资利息计算 1.土地取得费利息： 以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。 2.土地开发费利息： 如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费(或资 金投入)为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。这里 应该包含整个销售期的。 3.计算利息时要注意的问题： ⑴不管自有资金还是借入资金，都要计算利息。 ⑵利息的计算采用复利，而不是单利。 ⑶关于开发期计息期确定。计息的时间，要准确的把握垫 付的资金所占用的时间。 ①分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入。 ②期初一次性投入：全期计息 ③均匀投入：计息期为开发期的一半 ④分段均匀投入(例如：第一年投入30%，第二年投入 70%)：计息期为投入当年时间按照一半计算，附加剩余 占用期间。
房地产估价—第五章-收益还原法
V ( 2 ) 1 n r r (1 r ) r (1 r )n
无限年：
• 预测某宗房地产未来第一年的净收益为16万元， 此后每年的净收益在上一年的基础上增加2万元， 收益期可视为无限年，该类房地产的报酬率为9% 。请计算该房地产的收益价值。
• ㈡ 净收益按等差级数递减的公式 • 有限年（只有这一种情况 ？）：
5.1.2收益还原法的理论依据
收益还原法的理论依据是预期收益原理。 在通常情况下，人们使用某一块土地的目的是在 正常情况下获得该土地的纯收益并期望在未来若 干年间也可以源源不断地获得该收益。从现实生 活看，这种源源不断获得的纯收益也可以被当作 地租。将这种在未来所获得的纯收益以某一适当 的还原利率贴现到评估时日得到一个货币总额 （现值），那么，这个货币总额存入银行，也能 源源不断地带来与这个纯收益等量的收入。
a b 1 nb V ( 2 ) 1 n r r (1 r ) r (1 r )n
• 未来第n年的净收益为a-(n-1)b
净收益按等比级数递增（减）的公式 ㈠ 净收益按等比级数递增的公式
a V lim n r g 1 g n 1 ( ) 1 r
上述收益法的基本思想，必须是假设房地产净收 益和资本化率每年均不变，获取收益的年限为无 限年，并且获取房地产收益的风险和获取银行利 息的风险相当的条件下，求取房地产收益价格的 一种方法。由于影响房地产净收益的因素很多， 实际上，净收益往往经常变化，又由于我国的土 地出让制度是有偿有限期的出让制度，不同类型 房地产收益年限有不同期限的，而收益折现率采 用的资本化率等于银行利率也仅是特例，因而上 述基本思想的表达是比较朴实、简明、便于表达， 但并不十分贴切。
《资产评估学》练习题：第五章房地产评估
上海财经大学《资产评估学》课程各章习题和参考答案第五章房地产评估一、单项选择题1．某可比交易实例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年限修正该宗土地的价格最接近于（）。
A．2900元/m2B．3223元/m2C．3322元/m2D．4000元/m22．如果某房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格3000万元，地价2000万元，该房地产的年客观收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，那么土地的资本化率最接近于（）。
A．9%B．12.5%C．7.5%D．5%3．某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果。
根据A、B、C三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为25%、40%和35%，则被评估房产的评估值最接近于（）。
A．140万元B．157.5万元C．141.4万元D．148.5万元4．某评估机构采用统计分析法对一企业的固定资产进行评估。
其中砖混结构建筑物10栋，账面原值500万元；设备100台，账面原值1000万元。
评估中对3栋具有代表性的建筑物进行估算，其重置成本为180万元，而该3栋建筑物的账面原值为165万元；同时选择10台具有代表性的设备进行了评估，其重置成本为150万元，而该10台设备的账面原值为120万元；则该企业被评估建筑物及设备的重置成本最接近于（）。
A．1736.85万元B．1795.45万元C．1818.36万元D．2100万元5．被评估建筑物账面价值80万元，1995年建成，要求评估1998年该建筑物的重置成本。
根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从1995年到1998年每年比上年提高分别为：3%、3%、2%，该建筑物的重置成本最接近于（）。
A．86万元B．87万元C．90万元D．85万元6．某在建项目计划建混合结构仓库2000平方米，总预算为3000000元，评估时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。
房地产评估 第五章 成本法
a:征收农用地：农地征收中发生的费用和土地使用权出让金。
b:城市房屋拆迁取得：房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让 金等。
c:通过市场购买取得：政府的招标、拍卖、挂牌出让等。
②开发成本：
五、成本法估价中的注意事项：
☆ 1、区分实际成本和客观成本； 实际成本是指某个具体的房地产开发商的实际花费， 客观成本是假设开发建设时大多数房地产开发商的一般花费。 ☆ 2、要结合市场供求分析来评估房地产价值； 当该类房地产市场供大于求时，应下调评估价值； 当求大于供时应该上调评估价值。在房地产估价中的经济折旧就是出于这 方面的考虑。 ☆ 3、对于较老的建筑物，测算其重新构建价格和折旧有一定的难度，尤其是那些 过于老旧的房地产，一般不适合用成本法进行估价。
【解】由题意： 设荒地开发完成后可转让熟地的总价为V，则：
V=1.2+2.5+[1.2*（1+10%）3-1.2] +[2.5*（1+10%）1.5-2.5]+ V （5.5%+9.5%）
单价=V/（总面积*60%）
三、适用于新建房地产的基本公式
（一）适用于新建房地产的基本公式
☆
新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管 理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 新建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销 售税费+开发利润
⑥开发利润:
现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售价）减去各种成本、
资产评估课件第五章_房地产评估
• 三、房地产的特性 • 1.位置固定性 • 2.供求区域性 • 3.长期使用性 • 4.大量投资性 • 5.保值增值性 • 6.投资风险性 • 7.不易变现性 • 8.政策限制性
• 四、房地产评估原则 • 1.最有效使用原则 • 2.合法使用原则 • 五、房地产价格的特征 • 1.房地产价格是权益价格 • 2.房地产价格与用途相关 • 3.房地产价格具有个别性 • 4.房地产价格具有可比性
• 补充资料：
• 当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米５０元，空置率为１０％，每年需支付管 理费为年租金的３.５%，维修费为建筑重置价格的１.５％，土地使用税及房产税合计为每建 筑平方米２０元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为７％，建筑资本化率为８％。
• 假设条件：土地使用权期满时土地使用权及地上建筑物由国家收回。 • 要求：计算该宗地２００３年３月的土地使用权价值。 • 评估过程： • １. 计算总收益 • 年总收益＝５０ × １２ × ９００ × （１-１０％）=４８６０００（元） • 2 . 计算总费用 • 年管理费＝４８６０００ ×３.５％
二、资本化率（折现率）
• （一）资本化率的确定方法： • １.净收益与售价比率法 • ２.无风险利率加风险调整法 • ３.各种投资收益率排序插入法 • （二）土地折现率、建筑物折现率与综合折现率（以土地和建筑物价值为权数）
r r1L r2B LB
• 三、常用计算公式 • １.房地产价值＝房地产净收益×年金现值系数 • 房地产净收益＝房地产总收益－房地产总费用 • 房地产总费用＝管理费＋维修费＋保险费＋税金 • 2.土地价值＝土地净收益×年金现值系数 • 土地净收益＝土地总收益－土地总费用 • 土地总费用＝管理费＋维护费＋税金 •或 • 土地价值＝房地产价值－建筑物价值 • 建筑物价值＝建筑物重置成本－年贬值×已使用年限 • 年贬值＝建筑物重置成本×（1-残值率）/耐用年限
房地产估价5-收益法
第2节 净收益及其估算
房地产净收益估算注意事项
1) 注意区分有形收益和无形收益
2) 注意客观收益和实际收益的取舍
3）注意数据分析和无关费用的扣除 4）注意收益期限的科学合理确定
第3节 报酬率、资本化率及收益乘数
报酬率的求取
◆ 报 酬 率
即折现率，是指投资回报与所投入资本的比率。 所谓投资回报，是指投入资本全部回收之后所 获得的额外资金，即报酬。投资回报与投资回 收不同。投资回收是指所投入资本的回收，即 保本。以银行存款为例，投资回收就是向银行 存入本金的收回，投资回报就是从银行那里得 到的利息。
由有效总收入扣除合理运营费用，实际上是由有效总 收入中扣除非房地产本身所创造的收益，剩余的就是 房地产本身所带来的收益，也就是房地产的净收益。
第3 2节 房地产价格构成 净收益及其估算
房地净收益估算的一般算法
例5-1 某写字楼建筑面积为10000平方米，其空置率为 15%，月毛租金为100元/平方米，租金损失为毛租金收 入的3%，合理运营费用为有效租金收入的3%。
客观净收益：房地产在良好市场意识和正常经营管理情 况下所产生的规则而持续的收益，这种收益将生产经营 过程中一些特殊的、偶然的因素排除在外。
第2节 净收益及其估算
房地净收益估算的一般算法
【1】利用投资法估算房地产净收益的方法 利用投资法估算房地产净收益的基本公式为：
净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失 －运营费用 ＝有效毛收入－经营费用 ＝总收益－总费用
第3节 报酬率、资本化率及收益乘数
报酬率的求取
报酬率与投资风险应该成正比。 所选用的报酬率，应等同于与估价对象产生的 净收益具有同等风险的投资资本的报酬率。 报酬率是一个变量，它的高低由投资风险的高 低来决定。
《资产评估》课程配套标准完整版教学教案-第五章房地产评估
《资产评估》课程配套标准完整版教学教案-第五章房地产评估第五章房地产评估知识⽬标理解和掌握房地产的概念及特征；明确房地产评估的程序、原则；正确理解房地产价格的种类及影响因素；掌握房地产价值评估的收益法、市场法、成本法、假设开发法、基准地价修正法；学会评估在建⼯程价值。
能⼒⽬标能够灵活运⽤所学知识，解决实际⼟地使⽤权评估、建筑物评估、以及房地合⼀的评估问题；能够运⽤收益法、市场法、成本法、假设开发法、基准地价修正法评估房地产价值。
教学重点把握房地产的概念及特征，明确房地产评估的程序、原则；正确理解房地产价格的种类及影响因素；教学难点在建⼯程价值的评估；收益法在房地产评估中的应⽤；市场法在房地产评估中的应⽤；成本法在房地产评估中的应⽤；假设开发法在房地产评估中的应⽤。
课时安排本章安排理论学时8课时；能⼒训练2课时。
学习要求房地产是⼀种特殊商品，其特殊性表现在：房地不可分割性、⼤量投资性、区域性和价格互动性。
其特殊性造成了影响房产和地产价格的因素具有多样性，房地产评估除了要遵循我国资产评估的⼀般原则以外，还必须遵循符合其⾃⾝特点的特殊原则，诸如合法原则、不完全可替代原则、房地分估合⼀原则、地域原则、最佳使⽤原则等。
评估房地产，除了对房地产进⾏实地勘察应作为评估⼯作的重点外，明确评估对象、产权主体的基本情况也⼗分的重要。
房地产评估的技术⽅法除了包括成本法、市场法、收益法三种最常⽤的⽅法外，还包括假设开发法、基准地价法，每种⽅法各有其优缺点；房地产评估应按照⼀定的科学程序和技术⽅法进⾏，房地产评估程序反映了整个房地产评估过程中各项⼯作之间内在的逻辑联系。
本章系统地介绍了房地产的概念及特征，全⾯地阐述了房地产评估的程序、原则，剖析了房地产价格的种类及影响因素，介绍了在建⼯程的评估，重点研究了运⽤收益法、市场法、成本法、假设开发法、基准地价法评估房地产价值的评估原理和技术。
教学情境设计⼀座⼤厦被评出10个价格近⽇某市这样⼀件事情引起舆论热议：该市的⼀座标志性建筑——创业⼤厦，竟先后由6个单位评估出10个价格以⾄于最⾼价和最低价竟相差近两倍！据悉，创业⼤厦建成于2004年12⽉，是中海公司和中创公司投资2.5亿元共同开发建设的，该⼤厦总建筑⾯积达4.4万平⽅⽶，因其设计标准和建筑质量最髙⽽成为本市标志性建筑。
注册资产评估师考试辅导资产评估练习考核考试题含答案房地产评估
第五章房地产评估一、单项选择题1、工业用地的国家土地出让的最高年限是（）。
A、40年B、50年C、70年D、30年2、（）客观上要求在房地产评估中需要确定土地的最佳用途。
A、土地产权的可垄断性B、土地利用的多方向性C、土地效益的级差性D、土地经济供给的稀缺性3、在房地产开发中的“七通一平”费用属于（）。
A、基础设施配套费B、公共事业建设配套费C、小区开发配套费D、城市公共设施配套费4、在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是（）。
A、城市规划限制B、区域的繁华程度C、公共设施的配套状况D、交通通达程度5、某待估宗地规划容积率为5，选择的比较案例宗地的容积率为2，评估基准日比较案例宗地的市场交易价格为5000元/平方米，如果容积率为2和5所对应的容积率的修正系数分别为1.6和4，仅考虑上述条件，待估宗地每平方米的价格最接近于（）元。
A、12500B、15000C、20000D、50006、某房地产土地价值800万元，建筑物价值1200万元，综合资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，则土地资本化率最可能为（）。
A、8%B、6%C、5%D、4%7、有一宗房地产，2007年的净收益为60万元，资本化率为5%，若未来各年的净收益将在上一年的基础上增加2万元，则07年初房地产的价值为（）。
A、1000B、1500C、20008、某宗土地面积为2000平方米，单价为5000元/平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为（）。
A、1000B、2000C、2500D、12509、若选择比较案例成交价为每平方米4500元，对应的土地使用年期为30年，而待估宗地的出让年期为20年，土地资本化率为8%，则土地年期修正后的地价最接近于（）。
A、3924元/平方米B、2500元/平方米C、1840元/平方米D、2278元/平方米10、基准地价修正法的理论基础是（）。
A、贡献原则B、供求原则C、替代原则D、预期收益原则11、有一宗土地，出让年期是40年，资本化率为10%，预计未来5年的净收益分别为12万元、15万元，16万元、18万元和20万元，第6年的收益稳定在22万元，则评估该土地的收益价值为（）。
房地产估价—第五章收益还原法
本章概要
• 收益法是房地产评估的基础方法，实践中常应用于具有潜 在或现实收益的房地产估价中，收益法是从房地产的经济 效用出发来评估房地产价格的方法，本章介绍收益法的基 本原理和运用要点。通过本章学习，应了解收益法的理论 依据和适用范围，房地产纯收益、资本化率等概念的含义 ，熟悉求取不同类型房地产净收益的方法，掌握资本化率 的求取方法，重点掌握收益法的计算公式及应用。
5.1.5收益还原法的操作步骤
• 1.收集并验证可用于预测估价对象未来收益的有 关数据资料，例如估价对象及其类似房地产过去 和现在的收入、费用等数据资料；
• 2.预测估价对象的未来收益； • 3.求取报酬率或资本化率、收益乘数； • 4.选取适宜的收益还原法公式计算收益价格。
5.2收益还原法的基本公式
ri－分别为房地产相对于估价时点而言的未来第1期、第2期，…， 第n期的报酬率（折现率）
理论公式，实际无法操作
• 5.2.2最简单的情形
• V = lim n
a r
1
(1
1 r
)n
• =a
r
• a每年不变；r每年不变且＞0；n年期无限
一、净收益及其他因素不变的公式
㈠ 收益年限为有限年
5.1.2收益还原法的理论依据
收益还原法的理论依据是预期收益原理。
在通常情况下，人们使用某一块土地的目的是在 正常情况下获得该土地的纯收益并期望在未来若 干年间也可以源源不断地获得该收益。从现实生 活看，这种源源不断获得的纯收益也可以被当作 地租。将这种在未来所获得的纯收益以某一适当 的还原利率贴现到评估时日得到一个货币总额 （现值），那么，这个货币总额存入银行，也能 源源不断地带来与这个纯收益等量的收入。
第五章第 房地产估价原则
（2）在运用成本法估价时，不应高估土地取得成 本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。 （3）在运用收益法估价时，不应高估收入或者低 估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。 （4）在运用假设开发法估价时，不应高估未来开 发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利 润。
第一节 房地产估价原则概述
一、房地产估价原则的含义
人们在房地产估价的反复实践和理论探索中， 逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，总 结、提炼出了一些进行房地产估价应当依据的法则 或标准——房地产估价原则。
二、房地产估价原则的种类
①独立、客观、公正原则 ——— 基本原则 ②合法原则 ③最高最佳使用原则 普适技术 性原则 ④估价时点原则 ⑤替代原则 ——— 特殊原则 ⑥谨慎原则
（2）不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到 相近效用的房地产价格的牵掣。
第七节 谨 慎 原 则
谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一 项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下作出 估价相关判断时，应当保持必要的谨慎。 遵守谨慎原则的要求： （1）在运用市场法估价时，不应选取成交价格明 显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对 可比实例进行必要地实地查看。
三、房地产估价原则的作用
房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对于 房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于 同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评 估价值趋于相同或近似，帮助房地产估价师如何去 思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评 估价值首先界定到一个合理的较小的范围内，然后 结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精确 的价值。
③适合原理。是以估价对象与其外部环境是否协调， 来判定估价对象是否为最高最佳使用。它可以帮助 确定估价对象的最佳用途。 适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理， 即当估价对象与其外部环境最为协调，同时其内部 各构成要素的组合最为均衡时，便为最高最佳使用。
第五章 房地产评估 《资产评估》 PPT课件
▪ 市场售价类比法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。 替代原理说明，作为一个理性的投资者，在市场上购置一宗房 地产时，他所愿意出的最高的价格不会超过近期市场上已经成 交的与所要购置房地产基本相同的房地产交易实例的交易价格。
▪ 从房地产评估的角度来看，作为投资者所参照的房地产交 易实例的交易价格便可作为确定房地产评估价值的基本依据， 即以通过对房地产交易实例的交易价格的适当修正，得出评估 对象房地产的评估价值。
算所需要的资料数据进行。
第二节 市场途径及其方法在房地产评估中的应用
▪ 一、市场售价类比法 ▪ （一）市场售价类比法的基本思路 ▪ 1.市场售价类比法的含义 ▪ 市场售价类比法又称市场比较法、交易案例比较法等,它
是将作为评估对象的特定房地产与在近期交易的类似房地产加 以比较对照，并根据已发生交易的类似房地产的价格，经过因 素修正得出评估对象房地产在评估基准日可能实现的合理价值 的评估方法。 ▪ 该方法既可以对房地产（房地合一）价值进行评估，也可 以单独对土地价值进行评估。
分，如后来增加的装修； ▪ （9）房地产局部，如某栋公寓中的某套房；
▪ （10）包含有其他资产（如电梯、锅炉）的房地产； ▪ （11）作为企业整体的一部分的房地产。 ▪ 2.明确评估对象的实体状况 ▪ 房地产的用途（如工业建筑、商业建筑、住宅建筑、农业
建筑、公共建筑等）； ▪ 土地面积、土地形状、临街状态、土地开发程度、地质、
▪ 这个投资者所要求的最低收益率可能高于也可能低于该房 地产的风险程度对应的社会平均收益率。
▪ （四）明确评估基准日 ▪ 评估基准日，是指房地产评估结果所对应的日期，通常
用公历年、月、日表示。
▪ 评估基准日通常由委托方提出，评估机构与委托方协商确 定，一般选择与评估目的实现日较近的某个日期。房地产评估 基准日的确定可有以下3种情形：
房地产估价-第五章
纳的税费为售价的6％。若该类房地产的投资报酬率为9
％，试测算该宗房地产2001年10月的价格。 1、设现在价格为p。 2、2004年转售价格为p×1.1 3、未来收益：三年300万收益＋转售价格－应交税费
《房地 产估价》
为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅 楼附近地区调查选取了A、B、C、D、 E共5 个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下 表： 另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1 月1日该类住宅楼市场价格每月递增1．5％， 其后至2002年11月1日则每月递减0．5％， 而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场 价格基本不变，以后每月递增1法的区别 1、直接资本化法的优缺点：
（1）不需要预测多年收益、只预测一年的 （2）计算较为简单 2、报酬资本化法的优缺点： （1）考虑未来收益、又考虑时间价值、理论基础扎实严密 （2）对未来收益的考虑未必准确
《房地 产估价》
第七节：收益法总结与运用举例： 一、总结： 1、报酬资本化法：现金流量折现法
《房地 产估价》
一、解题思路：
1、求取未来44年净收益的现值和：： 2、求取未来16年净收益的现值和：： 3、求取未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权在今天 的价值
《房地 产估价》
练习题一：某宗房地产2001年10月的年净收益为300万元，
预测未来3年的年收益仍然保持这一水平，2004年10月
2、直接资本化：收益乘数法法 例一：某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，
平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空置率30％，
该旅馆营业平均每月花费14万元，当地同档次旅馆一般 房价为45元，年平均空置率为20％，正常运营费用平均 占每月总收入的30％，该类房地产的报酬率为10％，估 算其价格。
资产评估第五章。房地产评估案例
资产评估第五章。
房地产评估案例房地产评估案例案例一某单位住宅楼评估一、评估对象基本情况某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。
该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。
周围无环境污染，交通便利，环境优雅。
二、评估目的本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。
三、评估基准日评估基准日为2000年8月15日。
四、评估方法及过程根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。
（一）采用房地分估、加总的方法1.建筑物价格采用成本法进行评估。
经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为 400元／7方米。
该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。
楼房重置成本=800×4800=384（万元）楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10 =384－92.16=291.84（万元）平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。
铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元）铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1―5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元）楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元） 2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。
计算公式为：土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值）根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098元／平方米。
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本章课堂练习
一、单项选择题
3.房地产评估中的基准地价是（ B ）。 3.房地产评估中的基准地价是（ 房地产评估中的基准地价是
政府出让土地的成交价格 B. 政府制定的土地标准价格 C. 评估人员制定的土地标准价格 D. 评估人员修正后的土地评估价值
本章课堂练习
一、单项选择题
4.下列房地产评估项目是，最适用于采用成本法 4.下列房地产评估项目是， 下列房地产评估项目是 评估的是（ 评估的是（ A ）。
本章课堂练习
三、判断题
1. 我国土地的评估价值一般是指土地的所有权 价值。（ 价值。（ × ） 2. 市场租金倍数法是将房地产的年收益乘以市 场租金倍数，属于收益途径。（ 场租金倍数，属于收益途径。（ ×） 3. 利用收益途径评估房地产价值，其纯收益为 利用收益途径评估房地产价值， 实际取得的净收益。（ 实际取得的净收益。（ ×） 4. 在利用成本法对房地产进行评估时，房地产只 在利用成本法对房地产进行评估时， 存在实体性贬值不存在功能性贬值和经济性贬 值。（ × ）
（一）路线价法的基本思路
2.路线价法的适用范围 2.路线价法的适用范围 路线价法对于城市土地价格评估具有普遍 的适用性。它特别适用于土地课税、 的适用性。它特别适用于土地课税、征地 拆迁、土地重划或其他需要在大范围内对 拆迁、 大量土地进行评估的情况。 大量土地进行评估的情况。该方法具有公 平合理、简便易行的特点。 平合理、简便易行的特点。
本章小结
房地产评估 市场法 收益法 成本法 其他方法 根据房地产的重 置成本减各种贬 值，计算评估价 值。
本章小结
房地产评估 市场法 收益法 成本法 其他方法 剩余法 路线价法
本章课堂练习
一、单项选择题
1．国有土地使用权最高出让年限规定，居住用地 国有土地使用权最高出让年限规定， 为（ D ）。 A．40年 40年
（一）路线价法的基本思路
3.路线价法的评估计算公式 3.路线价法的评估计算公式 土地单价=路线价×深度价格修正率× 土地单价=路线价×深度价格修正率×其他 价格修正率 土地总价 =土地单价×土地面积 土地单价×
（二）路线价法举例
例5-18 某路线价区段，标准深度为18米，路 某路线价区段，标准深度为18米 线价为1000元 线价为1000元/平方米
本章课堂练习
五、计算题
项目 参照A 参照A 参照B 参照B 参照C 参照C 参照D 参照D 成交价 交易情 交易日 区域因 格 况 期 素 +2% 800 +3% 95 850 760 780 +1% 0 -2% 0 +1% +2% 100 105 90 个别因 素 0 +1% -2% -1% 权重 0.3 0.2 0.4 0.1
本章课堂练习
二、多项选择题
2. 在运用市场售价类比法评估房地产价值时，需 在运用市场售价类比法评估房地产价值时， 要对参照房地产交易价格进行修正的可能因素 包括（ 包括（ ）。 A. 交易情况是否正常 B. 所处区域是否有差异 C. 因交易时间不同价格是否有变化 D. 原始购置成本是否有差异 E. 建造成本是否有差异 答案： 答案： ABC
C A．80万元 80万元 C．120万元 120万元 B．100万元 100万元 D．180万元 180万元
本章课堂练习
二、多项选择题
1.房地产评估对象包括（ 房地产评估对象包括（ 房地产评估对象包括 ）。
A. 土地 B. 地上建筑物 C. 地上机器设备 D. 土地与地上建筑物合一 E. 土地与地上机器设备合一 答案： ABD 答案：
第五章
第五节
房地产评估
其他评估技术方法
主要内容
• 剩余法 假设开发法 剩余法/假设开发法 • 路线价法
剩余法的含义
剩余法又称假设开发法，它是将评估 剩余法又称假设开发法， 对象预期开发完成后的价值，减去未来 对象预期开发完成后的价值， 正常的开发成本利润和税费等， 正常的开发成本利润和税费等，以此确 定评估对象价值的方法。 定评估对象价值的方法。
A
6×17.5
B
6×13.5
C
6× 3
D
6× 7
E
6×11
路线价1000元 路线价1000元
二、路线价法在土地评估中的应用
1000×1.10× 13.5× 1000×1.10×（13.5×6） （三）路线价法举例 =89100元 =89100元 某路线价区段，标准深度为18米 例5-18 某路线价区段，标准深度为18米， 路线价为1000元 路线价为1000元/平方米
A
6×17.5
B
6×13.5
C
6× 3
D
6× 7
E
6×11
路线价1000元 路线价1000元
本章小结
房地产评估 市场法 收益法 成本法 其他方法 市场售价类比法 基准地价修正法 市场租金倍数法
本章小结
房地产评估 市场法 收益法 成本法 其他方法 根据土地、建筑 根据土地、 物、房地产合一 的纯收益， 的纯收益，计算 现值。 现值。
本章课堂练习
二、多项选择题
3. 利用收益途径评估房地产价值，其适用对象一 利用收益途径评估房地产价值， 般不包括（ 般不包括（ ）。
A. 商业用房地产 B. 政府用房地产 C. 娱乐用房地产 D. 公益用房地产 E. 教育用房地产
答案： BDE 答案：
本章课堂练习
二、多项选择题 4. 房地产的重置成本构成内容包括（ ）。 房地产的重置成本构成内容包括（ A. 取得成本 B. 开发成本 C. 投资利息 D. 开发利润 E. 管理费用及各种税金 答案： ABCDE 答案：
二、路线价法在土地评估中的应用
（一）路线价法的基本思路 1. 路线价法的含义
街道 土地价值高低随距街道距离增大递减
（一）路线价法的基本思路
1. 路线价法的含义 路线价：是对面临特定街道接近的土地， 路线价：是对面临特定街道接近的土地， 设定标准深度， 设定标准深度，在该深度上数宗地块的平 均单价。 均单价。 路线价法：根据路线价， 路线价法：根据路线价，再配合深度价格 修正率表， 修正率表，计算出临街该街道的其他土地 地价的一种估价方法。 地价的一种估价方法。
A
6×17.5
B
6×13.5
C
6× 3
D
6× 7
E
6×11
路线价1000元 路线价1000元
二、路线价法在土地评估中的应 用
1000× 0× 17.5× 1000×1. 0×（17.5×6） （三）路线价法举例 =105000元 =105000元 某路线价区段，标准深度为18米 例5-18 某路线价区段，标准深度为18米， 路线价为1000元 路线价为1000元/平方米
本章课堂练习
四、简答题 1.房地产评估前期工作内容。 （P89） 1.房地产评估前期工作内容。 P89） 房地产评估前期工作内容
本章课堂练习
五、计算题 1.有一土地需要评估，经过调查该类土地 1.有一土地需要评估， 有一土地需要评估 有较多的交易实例， 有较多的交易实例，拟采用市场售价类比 法进行评估。经现场勘察土地面积为1000 法进行评估。经现场勘察土地面积为1000 平米。现搜集到与待估宗地条件类似的4 平米。现搜集到与待估宗地条件类似的4 块宗地A 块宗地A、B、C、D，其成交价格和需要 修正的具体情况如下表。 修正的具体情况如下表。要求计算各参照 土地的比准价值，并计算其评估价值。 土地的比准价值，并计算其评估价值。
B．50年 50年 C．60年 60年 D．70年 70年
本章课堂练习
一、单项选择题
2.在运用市场售价类比法评估房地产价值时，交 2.在运用市场售价类比法评估房地产价值时， 在运用市场售价类比法评估房地产价值时 易日期修正的是（ 易日期修正的是（ C ）。
A．交易价格偏差 B．地域因素偏差 C．价格因素偏差 D．土地年限偏差
剩余法的评估步骤
调查待开发房地产的基本情况 选择最佳的开发利用方式 估计建设期
预测开发完成后房地产价值
估测开发成本
估测管理费用
估测投资利息
估测销售税费
估测开发利润
估测和确定折现率 计算并确定待开发房地产价值
剩余法的应用案例
例 5 - 17 1 ． 估价对象概况 评估对象土地为七通一平的空地，面积为1000 平方米， 1000平方米 评估对象土地为七通一平的空地 ， 面积为 1000 平方米 ， 且土地形 状规则，允许用途为商住混合，允许建筑容积率为7 状规则 ， 允许用途为商住混合 ， 允许建筑容积率为 7 ， 覆盖率为 50% 土地使用年限为50 50年 出售时间为2005 10月 2005年 ≤ 50 % ， 土地使用年限为 50 年 。 出售时间为 2005 年 10 月 。 2 ． 评估要求 需要评估出该地块2005 10月出售时的市场价值 2005年 月出售时的市场价值。 需要评估出该地块 2005 年 10 月出售时的市场价值 。 3 ． 评估过程 确定评估方法。该地块为待开发土地， （ 1 ） 确定评估方法 。 该地块为待开发土地 ， 可采用剩余法评 估。 选取最佳开发方式。根据规划的要求和市场调查， （ 2 ） 选取最佳开发方式 。 根据规划的要求和市场调查 ， 该地块 最佳开发方式为：建筑覆盖率适宜为50 50% 最佳开发方式为 ： 建筑覆盖率适宜为 50 % ， 建造商业居住混合 该建筑为框架结构，总建筑面积为7000 平方米， 7000平方米 楼 。 该建筑为框架结构 ， 总建筑面积为 7000 平方米 ， 单层建筑面 积均为500 平方米， 14层 其中1 500平方米 层为商业用房， 1000平 积均为 500 平方米 ， 共 14 层 ， 其中 1 ～ 2 层为商业用房 ， 共 1000 平 方米， 14层为住宅 层为住宅， 6000平方米 平方米。 方米 ， 3 ～ 14 层为住宅 ， 共 6000 平方米 。 预计建设期。预计共2 年完成， 2007年10月完成 月完成。 （ 3 ） 预计建设期 。 预计共 2 年完成 ， 即 2007 年 10 月完成 。