某地产精装修管理创新阶段总结.pptx
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集中加工点设计及 操作流程制定
相关岗位人员技术 培训，监理人员培 训，及考核确认
材料清单梳理确 认
甲供料 采购封 样单及 封样材 料移交
乙供料 现场封 样确认
材料封样室完成
成品保护样板制作
全面尺寸摸底， 确定标准尺寸
交接验收，检 查基层质量
校核施工图， 深化图纸设计
叠加分包深化图 纸，消除矛盾冲
突
完成装修深化图 纸，设计确认
4、材料供应管理方式改变，也要求事先周密策划，对不同材料的相互 影响，相关因素考虑清楚，否则，如果前后衔接不一致，将导致材料的 不可用。
——加工与施工分开，以及定尺加工，都对标准化提出要求，这也 是策划的重点。
集中加工管理——装修管理策划先行
•前期准备阶段工作流程
装修管理策划书编 制并讨论确定（工 程部参与）
总包整改，监理、 装修单位跟踪验收
签署移交确认单， 以及让步移交确认
书
项目部书面指令，装修单位进场施工
集中加工管理——施工组织完善架构
➢由于集中加工带来现场作业班组分工的变化，以及前后端同时开 展作业，需要通过组织架构方式将管理区域模块确定固化，以适应 现场管理需要；
➢传统作业方式存在的固有缺陷，也需要通过管理组织的调整获得 改善保证，如成品保护问题；
集团工程与采购成本管理部12月23日最新通知： ——鉴于2010年新开工项目必须100%实施装修房（别墅除 外），因此从2010年1月1日起非装修房项目（别墅除外）的开工申 请将不再受理。
背景描述 装修房与毛坯数量对比
暂估
装修房总量每年呈几何倍数上涨
背景描述
苏南公司０９年交付缺陷率、4个月报修率
✓因为质量无法保证，每次交付如临大敌，要召集大量的应急维修人 员 ，成立内外使队伍，耗费巨大的人力物力； ✓由于前期的成品保护不到位，每个装修项目交付前要更换几百块玻璃， 这种怪象似乎一直没有尽头； ✓墙地面砖铺装期间，楼梯间、走道或者底层就是临时作业间，浆水横 流，电线乱拉；
。。。 。。。
➢随装修项目规模大幅扩大，以及面对即将到来的全面装修，按照 目前的精装修管理方法，很难实现产品品质的根本性突破，且人员 管理效率提升存在瓶颈。
➢所有策划内容，包括项目实施内容要点，应向班组及一线监理人 员深入交底，并有可靠的交底效果验证措施。
集中加工管理——装修管理策划先行
管理策划重点：
1、根据以往施工经验，大量工序在施工过程中无法完全收头，导致下 道工序开始了，前道工序又插入，人员穿插，管理混乱，成品保护破坏 严重；
——计划在现场张贴《工序控制记录表》，每道工序完成后，经验 收确认，下到工序方可进入；验收人员及时间在表中明示。
➢现场设立专职小组，如测量小组、放线小组、集中加工组、材料 配送组、成品保护组、文明施工组等，以满足集中加工模式下的生 产需要。
通过分工细化，工作职责明确，相关工作的落实得到有效保证。
集中加工管理——施工组织完善架构
玲珑湾项目管理组织架构：
集中加工管理——装修图纸深化设计
➢传统的装修管理模式，大量的设计变更是对产品品质重大威胁； 而其中大部分的设计变更，以及施工缺陷，是因为原有图纸的不明 确造成；
集中加工管理
集中加工管理
➢装修管理策划先行 ➢施工组织完善架构 ➢装修图纸深化设计 ➢成品保护管理创新 ➢施工组织流程更新
集中加工管理——装修管理策划先行
➢项目部根据项目自身特点，联合设计、采购、施工、监理单位， 将装修工程作为单位工程展开深入策划，事先全过程考虑，谋定后 动；
➢对界面交接、装修工序管理、集中加工、成品保护等方面制定管 理方案，以及明确的行动目标和计划；
精装修管理创新阶段性总结
苏南万科工程管理部 2009年12月
序
背景描述 创新设想 集中加工管理 后续实施计划
背景描述
王石主席的表态 ——12月15日，万科董事长王石在出席北京住宅产业化的首个 项目——万科中粮·假日风景入住典礼时表示，万科明年将在所有产 品中实现精装修，彻底放弃毛坯房建设。
项目 玲珑湾 金品家园
无锡东郡 魅力之城
苏南
交付标段
四区37# 1、2、3、6、
7#楼 10、11#楼
五区 A7-1 A7-2 C17-1、4 CHale Waihona Puke Baidu2
精装/毛坯
精装
精装
精装 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 精装 精装 毛坯
集中交付 交付后4个月 缺陷率 月均报修率
0
1.05
1.09
1.68
0.33
0.84
0.22
——对影响工序收头的边际因素进行分析，事前将准备做足。
2、装修房问题大部分与过程成品保护不到位有关，而成品保护与工序 导致穿插、现场操作粗放、管理力度不足有关；
——除了工序科学控制， 将材料搅拌、切割等引起混乱的工作移至 加工区，从源头有效控制；
——加强对成品保护的监控与维护，成立专职小组，随时补充保护 措施。
创新设想 我们的现状 毛坯取消，装修规模日益增大 设计错误频出，变更不止 不同专业图纸经常打架
成品保护不足导致交付问题不断 装修施工资源不足，困扰多多
集中加工管理
创新设想
集中加工的优点：
→图纸数量与质量的优化，减少过程变更与施工返工，减少产品缺憾！ →专业分工，生产效率提升，产品品质保证； →原材料加工精度提高，产品观感提升； →材料利用率高，节约材料； →杜绝现场加工，垃圾减少，文明施工程度提高； →材料许可配给，工序可控； →每日领料制度，锁定工作量，便于现场管理； → 较少交叉作业，较少现场制作，客观上提高成品保护的可靠性。
集中加工管理——装修管理策划先行
管理策划重点：
3、材料加工的改变迫使我们事先策划，哪些工作需要前置，哪些工作 需要深入研究，并完善相关条件；哪些工作必须押后到其他阶段，等等。 否则，后果也许是灾难性的。
——集中加工的采用，不仅带来生产组织方式的改变，同时改变了我 们的管理方式，以及一线工人的专业分工的改变。
0.2
0.46
0.39
0.19
0.24
0.04
0.04
2.41
1.89
0.71
1.41
0.24
0.19
从苏南万科09年交付情况来看，装修房的集中交付缺陷 率和4个月报修量均远高于毛坯房，装修房成为品质实 现的现阶段短板和未来核心
背景描述
➢装修过程问题频出，装修产品品质无法让人放心：
✓所有装修项目总有类似的设计失误发生； ——橱柜门打不开啦、热水器安装不下啦、开窗户够不着啦 。。。
相关岗位人员技术 培训，监理人员培 训，及考核确认
材料清单梳理确 认
甲供料 采购封 样单及 封样材 料移交
乙供料 现场封 样确认
材料封样室完成
成品保护样板制作
全面尺寸摸底， 确定标准尺寸
交接验收，检 查基层质量
校核施工图， 深化图纸设计
叠加分包深化图 纸，消除矛盾冲
突
完成装修深化图 纸，设计确认
4、材料供应管理方式改变，也要求事先周密策划，对不同材料的相互 影响，相关因素考虑清楚，否则，如果前后衔接不一致，将导致材料的 不可用。
——加工与施工分开，以及定尺加工，都对标准化提出要求，这也 是策划的重点。
集中加工管理——装修管理策划先行
•前期准备阶段工作流程
装修管理策划书编 制并讨论确定（工 程部参与）
总包整改，监理、 装修单位跟踪验收
签署移交确认单， 以及让步移交确认
书
项目部书面指令，装修单位进场施工
集中加工管理——施工组织完善架构
➢由于集中加工带来现场作业班组分工的变化，以及前后端同时开 展作业，需要通过组织架构方式将管理区域模块确定固化，以适应 现场管理需要；
➢传统作业方式存在的固有缺陷，也需要通过管理组织的调整获得 改善保证，如成品保护问题；
集团工程与采购成本管理部12月23日最新通知： ——鉴于2010年新开工项目必须100%实施装修房（别墅除 外），因此从2010年1月1日起非装修房项目（别墅除外）的开工申 请将不再受理。
背景描述 装修房与毛坯数量对比
暂估
装修房总量每年呈几何倍数上涨
背景描述
苏南公司０９年交付缺陷率、4个月报修率
✓因为质量无法保证，每次交付如临大敌，要召集大量的应急维修人 员 ，成立内外使队伍，耗费巨大的人力物力； ✓由于前期的成品保护不到位，每个装修项目交付前要更换几百块玻璃， 这种怪象似乎一直没有尽头； ✓墙地面砖铺装期间，楼梯间、走道或者底层就是临时作业间，浆水横 流，电线乱拉；
。。。 。。。
➢随装修项目规模大幅扩大，以及面对即将到来的全面装修，按照 目前的精装修管理方法，很难实现产品品质的根本性突破，且人员 管理效率提升存在瓶颈。
➢所有策划内容，包括项目实施内容要点，应向班组及一线监理人 员深入交底，并有可靠的交底效果验证措施。
集中加工管理——装修管理策划先行
管理策划重点：
1、根据以往施工经验，大量工序在施工过程中无法完全收头，导致下 道工序开始了，前道工序又插入，人员穿插，管理混乱，成品保护破坏 严重；
——计划在现场张贴《工序控制记录表》，每道工序完成后，经验 收确认，下到工序方可进入；验收人员及时间在表中明示。
➢现场设立专职小组，如测量小组、放线小组、集中加工组、材料 配送组、成品保护组、文明施工组等，以满足集中加工模式下的生 产需要。
通过分工细化，工作职责明确，相关工作的落实得到有效保证。
集中加工管理——施工组织完善架构
玲珑湾项目管理组织架构：
集中加工管理——装修图纸深化设计
➢传统的装修管理模式，大量的设计变更是对产品品质重大威胁； 而其中大部分的设计变更，以及施工缺陷，是因为原有图纸的不明 确造成；
集中加工管理
集中加工管理
➢装修管理策划先行 ➢施工组织完善架构 ➢装修图纸深化设计 ➢成品保护管理创新 ➢施工组织流程更新
集中加工管理——装修管理策划先行
➢项目部根据项目自身特点，联合设计、采购、施工、监理单位， 将装修工程作为单位工程展开深入策划，事先全过程考虑，谋定后 动；
➢对界面交接、装修工序管理、集中加工、成品保护等方面制定管 理方案，以及明确的行动目标和计划；
精装修管理创新阶段性总结
苏南万科工程管理部 2009年12月
序
背景描述 创新设想 集中加工管理 后续实施计划
背景描述
王石主席的表态 ——12月15日，万科董事长王石在出席北京住宅产业化的首个 项目——万科中粮·假日风景入住典礼时表示，万科明年将在所有产 品中实现精装修，彻底放弃毛坯房建设。
项目 玲珑湾 金品家园
无锡东郡 魅力之城
苏南
交付标段
四区37# 1、2、3、6、
7#楼 10、11#楼
五区 A7-1 A7-2 C17-1、4 CHale Waihona Puke Baidu2
精装/毛坯
精装
精装
精装 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 精装 精装 毛坯
集中交付 交付后4个月 缺陷率 月均报修率
0
1.05
1.09
1.68
0.33
0.84
0.22
——对影响工序收头的边际因素进行分析，事前将准备做足。
2、装修房问题大部分与过程成品保护不到位有关，而成品保护与工序 导致穿插、现场操作粗放、管理力度不足有关；
——除了工序科学控制， 将材料搅拌、切割等引起混乱的工作移至 加工区，从源头有效控制；
——加强对成品保护的监控与维护，成立专职小组，随时补充保护 措施。
创新设想 我们的现状 毛坯取消，装修规模日益增大 设计错误频出，变更不止 不同专业图纸经常打架
成品保护不足导致交付问题不断 装修施工资源不足，困扰多多
集中加工管理
创新设想
集中加工的优点：
→图纸数量与质量的优化，减少过程变更与施工返工，减少产品缺憾！ →专业分工，生产效率提升，产品品质保证； →原材料加工精度提高，产品观感提升； →材料利用率高，节约材料； →杜绝现场加工，垃圾减少，文明施工程度提高； →材料许可配给，工序可控； →每日领料制度，锁定工作量，便于现场管理； → 较少交叉作业，较少现场制作，客观上提高成品保护的可靠性。
集中加工管理——装修管理策划先行
管理策划重点：
3、材料加工的改变迫使我们事先策划，哪些工作需要前置，哪些工作 需要深入研究，并完善相关条件；哪些工作必须押后到其他阶段，等等。 否则，后果也许是灾难性的。
——集中加工的采用，不仅带来生产组织方式的改变，同时改变了我 们的管理方式，以及一线工人的专业分工的改变。
0.2
0.46
0.39
0.19
0.24
0.04
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0.71
1.41
0.24
0.19
从苏南万科09年交付情况来看，装修房的集中交付缺陷 率和4个月报修量均远高于毛坯房，装修房成为品质实 现的现阶段短板和未来核心
背景描述
➢装修过程问题频出，装修产品品质无法让人放心：
✓所有装修项目总有类似的设计失误发生； ——橱柜门打不开啦、热水器安装不下啦、开窗户够不着啦 。。。