新江湾城板块分析

新江湾城板块巡礼——绿色生态港国际智慧城

新江湾城板块位于杨浦区东北角，总规划面积约9.45平方公里，规划人口6-8万，自1996年开始规划，2004年7月方案确定并开始推地，2005年起珠江、华润、绿城、仁恒、中建、三湘等分别拿地开建，开启了品牌开发商扎堆新江湾城的“造城”行动。

据上海搜房网数据监控中心对新江湾城板块2006年-2011年5月的成交统计来看，该板块在近5年半的成交里共成交了住宅106.5万方，其中成交峰值爆发在2007年，全年共成交了25.2万方；2008年受调控影响成交大幅锐减至9.5万方；2009-2010年则保持在20-23万方的年度成交量；2011年前5个月也已经有8.1万方的成交量，市场表现较为平稳。

从成交价格走势来看，2006年-2011年5月该板块一直呈稳健增长态势，5年半下来累计上扬了361.82%。其中增长最快的年份是2010年，成交均价从2009年的22625元/平直接飙升至40699元/平，年度上涨幅度超过80%。进入2011年板块成交均价继续上扬，截止5月板块均价已升至46607元/平。

上海搜房网数据监控中心分析师雷琪指出，新江湾城板块是是目前上海市区最大的一块成片开发的土地，这块原生态土地经过5年多的打造，已经华丽变身为沪上大牌豪宅最为密集的区域，公园、学府林立，豪宅比肩，成为上海一个新生代的国际级社区。事实上，在这块土地上先后诞生过6块地王，开发商对其地域价值的认同也可见一斑。

据上海搜房网数据监控中心截止6月21日统计，目前新江湾城板块在（待）售项目有12个，此外还有1个地块尚未开发。在(待)售的12个楼盘中，纯别墅项目2个，纯公寓项目5个，别墅公寓混合项目5个。搜房网分析师雷琪指出，整体来看新江湾城板块在（待）售的12个项目，可以发现一个共同点，这些项目都以大户型房源主打，主力户型面积在120-300平米；除了面积上走大平层路线外，板块新盘还走上了精装豪宅之路，这12个项目中70%是精装或全装交付，品质较高。

从报价来看，目前新江湾城板块在售项目7个，在售公寓报价在35000-50000元/平之间，其中最“便宜”的是祥生御江湾和公馆1088，这两个楼盘在售180平左右的毛坯3房，均价在35000元/平；最贵的则是上周新开盘的九龙仓玺园，在售137-334平米的2-4房，均价50000元/平。板块内在售别墅多为联排和叠加房源，总价多在1200-2000万元之间，其中江湾尊堡有全区唯一的独栋房源，售价达5000万元/套。

余下的5个待售盘，2个精装公寓——华润新江湾九里和保辉香景园即将于7月上市，将分别推出250-300平的大平层和120-160平的大户型，预售价分别在55000元/平和45000元/平；而余下的1个公寓和2个别墅项目预计也将于今年上市，2011年新江湾城板块的豪宅供应相当充足。

生态走廊长两公里

“因为新江湾城仍在开发阶段，已交房的楼盘入住率不高，所以…生态走廊‟养在深闺人未识。”上海城投置地公司副总俞卫中说，生态走廊全长2公里，宽120米，不仅是上海首次营造的兼具生态和景观功能、野趣天然的绿色廊道，同时也是一条连通的主干道。

原生态的河道岸边树木错落有致，芦苇荡里不时有野鸭游过。因为人迹罕至，鸟叫声似乎特别清晰。市政管理所屠所长告诉记者，运气好的话，还可以看到刺猬从一旁溜过。“这里既是市民散步养生的好去处，也是小动物迁移的通道，更是城市干道与居住区的隔离防护林带。”屠所长说。目前，新江湾城已形成了包括“生态源”绿地、新江湾城公园、园林式道路绿带等在内公共绿化62公顷，这一数字今后将超过100公顷（约1平方公里），通过“生态走廊”将所有绿地沟通连接，构建出一个完整的绿色生态网络体系。

通过放养灰喜鹊、放养蚯蚓、生物防治、树枝树叶粉碎回归土壤、野草梳理等，生态走廊目前形成了一个人工再造的自然场所，适宜对外开放。

都市湿地中心城区罕见

新江湾城开发前由于长期弃置，出现了大面积自然恢复现象，如湿地连片，草木丛生，鱼虫生息，鸟类繁衍等，但侵害性植物肆虐、恶性杂草蔓延、蚊蝇孳生也时有发生。如何对该土地做到既不荒芜，又能最有效地发挥其生态功能呢？经过专家反复研究，新江湾城首次系统、明确地提出生态“保育”与“恢复”技术理念。

“生态源”绿地即这里的生态保育区。记者在现场看到，被誉为“绿岛”的这一区域四周以河流相环，仅新建一座吊桥与外界相通。保育区内处处树横斜、鸟相嬉，野趣浓郁。

“作为上海市区首次成功建立的生态住宅区内的自然保育地，这里采取全面生态保护和局部生态恢复的技术途径。”俞卫中表示，作为中心城区罕见的都市湿地，这里隐匿着不少“原生态”小动物，今后还将审慎地引入乡土物种，使生物链更加完善。目前这一近百亩地湿地还不能对外开放，今后有望通过陈列馆的形式，打造成一个展示上海乡土动植物的自然博物馆及青少年素质教育基地。

拟开电动环保巴士

除了生态水系和绿化建设，未来新江湾城还将在建筑、交通市政建设等方面设置“绿色”门槛。目前《杨浦区新江湾城绿色建设导则》已制定完成。据杨浦区建交委任大连主任透露，根据

《导则》指导性意见，新江湾城拟将开设社区绕城巴士线路，终点站可直达轨交站点和附近公交枢纽站。“而且这种巴士应该是电动环保型巴士，可利用电池新能源等环保无污染能源，以达到社区居民出行便利和生态环境保护的平衡。”任大连表示，世博会使用的清洁能源车有望到此“上岗”。

新江湾城拟开出“城市慢速交通系统”。除了恢复慢车道设置、开辟短时租赁自行车外，“考虑到很多居民可能会有散步、晨跑的需求”，还将开设全市第一条慢跑道。此外，新江湾城在地块出让条件中规定，开发必须按照低碳社区、绿色建筑的标准执行，地下管网、垃圾处理基础设施均要体现环保、可持续理念。

近期新江湾城板块区域热度高，其在规划之初先不做建设规划，而是先进行土地的生态格局研究，在景观规划、公建设施确定后再布置住宅，绿中插楼。新江湾城规划有建设面积6000平方米的文化中心；7500平方米的体育中心和12000平方米的滑板公园，以及总建设面积约14万平方米的地区商业中心等。

绿化建设是新江湾城生态社区建设的最大亮点之一。根据规划和要求，新江湾城大型公共绿化率将达到20%，公共水系将达到8%，功能区绿化率将达到35%，城区绿化覆盖率将达到60%左右。5平方公里的城区，约有1平方公里为公共绿化和水系覆盖，这在本市中心城区的社区中是绝无仅有的。