房地产估价第五章 收益法 2

第二节 净收益的确定
三、净收益的计算
1. 计算净收益的基本公式 （重点掌握） 净收益 ＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失－ 运营费用 ＝有效毛收入－运营费用
第二节 净收益的确定
三、净收益的计算
2. 出租型房地产净收益的估算 （重点掌握） 出租型房地产净收益 =预期租赁收入—（维修费+管理费+保险费 +税金） 租赁收入包括： 有效毛租金收入；租赁保证金、押金等的利息收入。
②出让合同约定，建设用地使用权年限届满需要无偿收回建 设用地使用权，建筑物也无偿收回。 收益年限确定：以建设用地使用权剩余年限为收益年限计 算房地产的价值。
第三节 收益年限的确定
二、收益年限的确定
4．房地合一的估价对象并且建筑物的剩余经济寿 命短于建设用地使用权剩余年限而结束 收益年限限确定：以建筑物剩余经济寿命为收益年 限计算房地产价值；再加上建筑物剩余经济寿命结 束后剩余年限建设用地使用权在价值时点的价值。
第二节 净收益的确定
三、净收益的计算
3. 估算房地产净收益应注意的问题 （重点掌握） （1）作为房地产估价依据的净收益是由房地产产
生的。 （2）净收益必须能持续、稳定地产生。 （3）估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运
营费用都应采用正常客观的数据。 （4）房地产有租约的，应考虑租约对房地产价格
第二节 净收益的确定
一、净收益的概念 作为房地产估价依据的收益，是指从总收益中扣
除资金、劳动力、管理等生产要素对总收益的贡 献程度应该得到的收益部分以及收益中不能由业 主自由支配的部分（如需要缴纳的税金），而仅 属于房地产所带来的收益。 二、净收益的种类 1.实际净收益和客观净收益 作为房地产估价依据的净收益应当是客观净收益。 2.有形净收益和无形净收益 作为估价依据的净收益不仅包括有形净收益，也 应该包括无形净收益。
源自文库
第三节 收益年限的确定
二、收益年限的确定
1．单独土地估价和单独建筑物估价 收益年限确定：应分别根据土地剩余使用年限和建 筑物剩余经济寿命年限确定收益年限。 2．房地合一的估价对象并且建筑物剩余经济寿命 与建设用地使用权剩余使用年限同时结束 收益年限确定：建筑物剩余经济寿命或建设用地
使用权剩余年限。
第三节 收益年限的确定
二、收益年限的确定
3.房地合一的估价对象并且建筑物剩余经济寿命长于建设用 地使用权剩余年限结束
①出让合同约定，建设用地使用权期间届满需要无偿收回建 设用地使用权，根据收回时建筑物的残余价值给予土地使 用者相应补偿。 收益年限确定：以建设用地使用权剩余年限为收益年限计 算房地产价值，再加上建设用地使用权剩余年限结束时建 筑物的残余价值折算到价值时点的价值。
课堂练习题
1．判定一宗房地产是否为收益性房地产关键是看其( )。 A.目前是否有经济收入 B.过去是否带来了经济收益 C.是否具有产生经济收益的能力 D.目前的收入是否大于运营费用
2．某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/㎡，出租率 为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12%，商 场建筑面积为40 000㎡，可供出租的比例为95%，运营期 为38年，该商场的收益价值为（ ）万元。 A．690.40 B．8284.79 C．8720.83 D．9746.81
的影响。
第三节 收益年限的确定
一、收益年限的含义
收益年限是估价对象自价值时点起至未来可获收 益的年数。 收益年限一般根据建筑物剩余寿命和建设用地使 用权剩余期限来确定。 建筑物剩余经济寿命是指自价值时点起至建筑物 经济寿命结束的时间。 建设用地使用权剩余期限是自价值时点起至建设
用地使用权使用期限结束的时间。