房地产估价第五章 收益法 2
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第五章 收益还原法
③未来若干年后的房地产价格已知 当未来某年的房地产价格已知，而已知房地产价格 的年份以前的纯收益有变化（不变是特例），r每年 不变且大于零时，房地产价格的计算公式如下：
④纯收益按等差级数递增或递减 a、房地产使用年期无限
b、房地产使用年期有限 式中：P、a、r、b、n同前。 公式中符号的选取，当纯收益按等差级Байду номын сангаас递增时取 上面的符号，递减时取下面的符号。
• 还原利率应按下列方法确定： • 1. 不动产纯收益与价格比率法：应选择三宗以上近期发生交易的， 且在交易类型上与待估不动产相似的交易实例，以交易实例的纯收益 与其价格的比率的均值作为还原利率。 • 2. 安全利率加风险调整值法：即：还原利率=安全利率+风险调整 值。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期 存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和 不动产市场等状况对其影响程度而确定。 • 3. 投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型 投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对 应的范围，确定其还原利率。 • 在确定土地还原利率时，还应注意土地所有权价格的还原利率和土地 使用权价格的还原利率存在区别。土地所有权的权利大于土地使用权， 其风险也比土地使用权小。因此，其二者的还原利率是有差别的。
• 五、应用范围 • 收益还原法是以求取房地产纯收益为途径 评估房地产价格的方法，它仅使用于有收 益或有潜在收益的土地、建筑物、和房地 产的估价，尤其是房屋租赁的估价，其他 情况下的适用性有待考虑。
第二节 收益法估价步骤
• 五、确定土地还原利率 • 还原利率分为综合还原利率、土地还原利率和建筑 物还原利率，三者之间的关系应按下面公式确定： • r=(r1L+r2B)/(L+B) • 式中：r——综合还原利率； • r1——土地还原利率； • r2——建筑物还原利率； • L——土地价格； • B——建筑物价格。
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章•收20益08法.1
2.市场价值原理中的贡献原理和最有 效使用原理
市场价值原理中的贡献原理和最有效使用原理也是收 益法的使用的重要理论依据。 贡献原理指出房地产各部分包括土地和建筑物的价 值，取决于其对房地产整体价值的贡献，因此，我 们可以应用土地或建筑物估价法，当知道房地产一 部分如土地的贡献时，可在房地产总收益中减去属 于土地部分的收益，将剩余的部分资本化来求取建 筑物价格。
章•收20益08法.1
而那些主要用来投资，以获得持续性经济 收益的房地产，如公寓住宅、商业房地 产(包括商店、办公楼、康复疗养医院、 宾馆、娱乐房地产等)、企业用房地产( 如仓库、厂房等)通常被称为收益性房地 产，其收益一般是可以用货币来度量的 。因此，收益法主要用于收益性房地产 的价格评估。包括租赁房地产与营业用 房地产。
章•收20益08法.1
4．还原利率的可确定性
运用收益法估价房地产，是在纯收益一定 的条件下，房地产价格的高低取决于还原利 率的大小，收益法的基本公式是以还原利率 的已知为先决条件的。
章•收20益08法.1
5．风险的可衡量性
运用收益法，还要求取得收益过程中 的风险也是可以计量的。风险与效益相 伴而生，在待估价房地产连续不断地产 生收益的过程中，必然伴随着各种风险 ，这种风险也是可以计算的，即可用金 额衡量。
章•收20益08法.1
二、收益法的理论依据
1. 房地产价格形成的预期收益原理 2. 市场价值原理中的贡献原理和最有效使用
原理 3. 地租理论
章•收20益08法.1
1.房地产价格形成的预期收益原理
收益法的理论依据主要是房地产价格形 成的预期收益原理。
即房地产价格是由人们对其收益能力的 大小的期望决定的，房地产价格的高低与 人们对其未来收益的期望高低有关。
房地产评估的收益法
房地产评估的收益法房地产评估是指对房地产进行估价、评估的过程。
评估的目标是确定房地产的市场价值，帮助买卖双方确定合理的交易价格。
房地产评估的方法有很多种，其中收益法是一种常用的评估方法之一。
收益法概述收益法是基于房地产的租金收益来评估房地产的价值。
它关注的是房地产所产生的未来收益，以此推算出其市场价值。
收益法适用于商业地产、出租住宅等租金收入可量化的房地产。
收益法的计算步骤收益法的计算可以分为以下几个步骤：1. 估算年净收入首先需要估算出房地产每年的净收入。
此处的净收入指每年从出租房地产获得的总收入减去各项费用，如管理费、维修费、税费等。
2. 决定资本化率资本化率是用来将未来收益转换成现在价值的一种指标。
它反映了投资回报的风险比例。
资本化率的决定涉及到市场的需求和供给状况、房地产的特点等因素。
3. 计算资本化值资本化值是房地产未来收益的现值。
它等于年净收入除以资本化率。
资本化值越高，意味着房地产的价值越高。
4. 判断房地产的市场价值最后，根据资本化值可以判断房地产的市场价值。
根据市场需求和供给，结合其他评估方法，可以得出房地产的合理市场价值。
收益法的优势和局限性收益法作为一种评估方法，具有以下优势和局限性：优势•收益法注重房地产的租金收益，对长期投资具有较好的衡量效果；•收益法可以处理更复杂的房地产特征，如多层商业综合体、办公楼等；•收益法可以提供对未来收益的预测和评估，帮助投资者做出合理决策。
局限性•收益法依赖于对未来租金收益的准确预测，对市场情况变化敏感；•收益法难以应用于不可量化的特殊房地产类型，如文化遗产、地标建筑等；•收益法无法考虑非租金收入的影响，如房地产增值、税收等。
收益法的应用领域收益法广泛应用于房地产市场。
以下是一些常见的应用领域：商业地产评估商业地产评估通常使用收益法来确定其市场价值。
商业地产的租金收入较高且稳定，适合使用收益法进行评估。
出租住宅评估收益法也适用于出租住宅的评估。
房地产估价-收益法(ppt54张)
第3节 报酬率、资本化率及收益乘数
报酬率的求取
报酬率与投资风险应该成正比。 所选用的报酬率，应等同于与估价对象产生的 净收益具有同等风险的投资资本的报酬率。 报酬率是一个变量，它的高低由投资风险的高 低来决定。
第3节 报酬率、资本化率及收益乘数
报酬率的求取
◆ 报酬率求取的基本方法主要有三种 1）累加法。
第2节 净收益及其估算
【2】净收益与客观总收益
净收益：仅由房地产这一生产要素而产生的业主可以自 由支配的收益，由其他生产要素，如资金、管理、经营 等发挥作用而产生的收益以及收益中不能由业主自由支 配的部分（如需要交纳的税等）不属于净收益。
客观净收益：房地产在良好市场意识和正常经营管理情 况下所产生的规则而持续的收益，这种收益将生产经营 过程中一些特殊的、偶然的因素排除在外。
第3 2节 房地产价格构成 净收益及其估算
房地净收益估算的一般算法
例5-1 某写字楼建筑面积为10000平方米，其空置率为 15%，月毛租金为100元/平方米，租金损失为毛租金收 入的3%，合理运营费用为有效租金收入的3%。
第2节 净收益及其估算
【2】利用利润法估算房地产净收益的方法 ①利润法：
第4节 房地产收益价格的估算
报酬资本化法的计算公式与收益价格估算
根据收益法基本原理公式，可以推导出在不同 情况下，进行实际估价操作的各种公式： 1.净收益每年不变的情况 2.净收益在前若干年有变化的情况 3.净收益前若干年和差级数递增或递减的情况 5.净收益按一定比率递增或递减的情况 6.预知未来若干年后的房地产价格的情况
【1】收益法的理论依据 是预期收益原理：房地产的价格是由房地产未来能 给权利人带来的全部经济收益的现值来决定的，而不是 过去已获得的收益。
房地产估价5收益法课件
对市场数据的依赖性较强 收益法需要大量的市场数据作为基础，如果市场 数据不准确或不完整，评估结果可能会受到影响。
改进建议
加强数据收集和分析
01
为了提高评估结果的准确性，应加强数据收集和分析工作，尤
其是对市场数据的收集和分析。
综合考虑多种价值因素
02
在评估过程中，除了考虑盈利潜力外，还应综合考虑其他价值
注意事项
商业地产的估价还需要考虑其地理 位置、周边环境、市场需求等因素， 以确保评估结果的准确性。
住宅地产估价
总结词
住宅地产的估价也可以采用收益 法，特别是对于租赁性质的住宅
地产。
详细描述
在住宅地产中，收益法主要考虑 租金收入、物业管理费用、未来 租金增长等因素，通过预测未来 收益并折现到现值来确定其市场
注意事 项
工业地产的估价还需要考虑其用途、设施设备、产业政策等因素，以 确保评估结果的准确性。
04 收益法的优缺点分析
优点分析
客观性
收益法基于市场数据和房地产的未来收益来评估价值，这种方法 更客观，不易受到主观因素的影响。
反映房地产的盈利潜力
收益法能够真实反映房地产的盈利潜力，因为它是基于预期的未来 收益来评估的，更能反映房地产的实际市场价值。
与其他方法的融合
未来收益法将与其他估价方法进行融合，形成更加综合和全面的估价 体系。
标准化和规范化
为了提高估价的准确性和公信力，收益法将逐步实现标准化和规范化， 推动行业的健康发展。
收益法的发展趋势
技术进步
全球化影响
随着科技的发展，估价方法将更加精确和 智能化，例如利用大数据和人工智能技术 进行房地产估价。
随着全球化的深入，国际估价标准和准则 的影响力将逐渐增强，推动收益法在全球 范围内的统一和标准化。
改进建议
加强数据收集和分析
01
为了提高评估结果的准确性，应加强数据收集和分析工作，尤
其是对市场数据的收集和分析。
综合考虑多种价值因素
02
在评估过程中，除了考虑盈利潜力外，还应综合考虑其他价值
注意事项
商业地产的估价还需要考虑其地理 位置、周边环境、市场需求等因素， 以确保评估结果的准确性。
住宅地产估价
总结词
住宅地产的估价也可以采用收益 法，特别是对于租赁性质的住宅
地产。
详细描述
在住宅地产中，收益法主要考虑 租金收入、物业管理费用、未来 租金增长等因素，通过预测未来 收益并折现到现值来确定其市场
注意事 项
工业地产的估价还需要考虑其用途、设施设备、产业政策等因素，以 确保评估结果的准确性。
04 收益法的优缺点分析
优点分析
客观性
收益法基于市场数据和房地产的未来收益来评估价值，这种方法 更客观，不易受到主观因素的影响。
反映房地产的盈利潜力
收益法能够真实反映房地产的盈利潜力，因为它是基于预期的未来 收益来评估的，更能反映房地产的实际市场价值。
与其他方法的融合
未来收益法将与其他估价方法进行融合，形成更加综合和全面的估价 体系。
标准化和规范化
为了提高估价的准确性和公信力，收益法将逐步实现标准化和规范化， 推动行业的健康发展。
收益法的发展趋势
技术进步
全球化影响
随着科技的发展，估价方法将更加精确和 智能化，例如利用大数据和人工智能技术 进行房地产估价。
随着全球化的深入，国际估价标准和准则 的影响力将逐渐增强，推动收益法在全球 范围内的统一和标准化。
房地产估价 第五章 收益法
5、净收益按一定比率递增或递减的公式 1、收益年限无限年的公式 ：
a V rg
例5-6：某宗房地产预计未来第一年的净收益为16万元，此后每年 的净收益会在上一年的基础上增长2%，收益年限可视为无限年， 该类房地产的资本化率为9%。试求该宗房地产的收益价格
a 16 解：V 228 .6万元 r g 9% 2%
V
i 1
n
ai (1 r ) i
式中：V-房地产的收益价格 i-年份 n-房地产收益的年限（自估价时点起至未来可获收益的年限） ai-房地产未来的第i年的净收益（假设发生在年末，下同。实 际估价中如果净收益发生的时间相对于估价时点不是在年末，如在 年初或年中等，则应对净收益或者对计算公式做相应的调整。另外， 这里的时间单位是年，实际中可能是月、季等。如果是月、季等， 也要做相应的调整） r-房地产的资本化率或折现率。
等比数列求和公式：
例7-1：有一房地产，正常情况下每年所获纯收益 为10万元，该类物业还原利率为12%，另外，该物 业是在政府有偿出让的地块上建造的，当时获得 的土地使用权年限为50年，现已使用6年，则该宗 物业的现时收益价格为多少？ 解：已知a=10万元 r=12% n=44年
a 1 10 1 V 1 82.76万元 1 n 44 r (1 r ) 12% (1 12%)
5.2.2房地产净收益
1.出租房地产净收益的求取：
出租房地产是收益法估价的典型形式，包括出租 的住宅、公寓、写字楼、商铺、停车场、仓库、 标准厂房和土地等。 • 净收益=潜在毛租金收入+其他收入－空置和 收租损失－运营费用 =潜在毛收入－空置和收租损失－运营 费用 =有效毛收入－运营费用
房地产评估的收益法
房地产评估的收益法房地产评估的收益法一、简介房地产评估是指对房地产的价值进行评估。
估价方法主要有：比较法、收益法和成本法。
收益法是一种比较常见的方法，它以产权人所获得的收益作为房地产价值的核心要素。
二、收益法的原理收益法的核心原理是根据产权人所获得的未来经济收益来计算该房地产的价值。
三、收益法的计算步骤1. 预测未来经济收益：收益法的前提是产权人能够持续获得经济收益。
因此，需要对未来的收益进行预测。
这个预测过程需要基于当前市场的情况，包括租金、房屋价格等。
2. 确定弊益期：弊益期是指能够持续获得经济收益的时间期限。
在估算弊益期的时候，需要考虑到当前市场的情况，以及可能的未来情况。
3. 计算盈利能力：盈利能力是指投资所能获得的全部收益与全部成本的比率。
其计算公式为：盈利能力 = 净收益 / 资产现值4. 计算资产现值：资产现值是指未来一段时间内所有收益的现值之和。
它包括分期收益和非分期收益。
5. 计算房地产价值：房地产价值 = 资产现值 + 不动产附属设施的市场价值四、实际执行中可能遇到的艰难及解决办法1. 无法确定预测结果：在收益法中，预测未来经济收益是非常关键的一步。
如果预测错误，将会影响到整个估价的结果。
此时，需要进行足够的市场调查和分析。
2. 无法确定弊益期：弊益期是估价中的一个重要参数，但是它的确定往往会受到不同的因素影响。
为此，在估价时，需要结合历史数据和当前市场情况进行判断。
3. 计算难度较大：对于一些大规模、复杂的项目，收益法的计算难度会较大。
此时，需要使用专业的评估软件或者寻求专业人员的匡助。
五、本文所涉及附件无六、本文所涉及的法律名词及注释无。
《房地产评估收益法》课件
与市场法的比较
评估角度
市场法是从市场比较角度出发， 通过比较类似房地产的市场价格 来评估房地产价值，而收益法则
通过预测未来收益来评估。
适用范围
市场法适用于市场较为发达、类似 房地产较多、市场交易活跃的情况 ，而收益法则适用于市场交易较少 或无市场参照的情况。
评估重点
市场法的重点是类似房地产的市场 价格，而收益法的重点是未来的收 益能力。
工业地产评估案例
总结词
01
工业地产评估案例主要涉及工厂、仓库等工业用途的房地产，
评估时需考虑土地面积、建筑物价值、产业政策等因素。
工厂评估
02
评估工厂的土地面积、建筑物价值、产业政策等因素，以确定
其市场价值。
仓库评估
03
评估仓库的租金收益、地理位置、设施条件等因素，以确定其
市场价值。
THANKS
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评估办公楼的租金收益、地理位 置、设施条件等因素，以确定其 市场价值。
住宅地产评估案例
总结词
住宅地产评估案例主要涉及住宅小区、公寓等居住用途的房地产 ，评估时需考虑房屋面积、户型、装修等因素。
住宅小区评估
评估住宅小区的房屋面积、户型、地理位置等因素，以确定其市场 价值。
公寓评估
评估公寓的租金收益、地理位置、设施条件等因素，以确定其市场 价值。
与成本法的比较
评估角度
成本法是从投入角度出发，计算 房地产的重置成本，而收益法则 从产出角度出发，通过预测未来
收益来评估房地产价值。
适用范围
成本法适用于那些开发时间较早 、目前市场价格较低、开发成本 较少的房地产，而收益法则更适 用于有稳定收益、市场前景较好
的房地产。
房地产估价5-收益法
第2节 净收益及其估算
房地产净收益估算注意事项
1) 注意区分有形收益和无形收益
2) 注意客观收益和实际收益的取舍
3）注意数据分析和无关费用的扣除 4）注意收益期限的科学合理确定
第3节 报酬率、资本化率及收益乘数
报酬率的求取
◆ 报 酬 率
即折现率，是指投资回报与所投入资本的比率。 所谓投资回报，是指投入资本全部回收之后所 获得的额外资金，即报酬。投资回报与投资回 收不同。投资回收是指所投入资本的回收，即 保本。以银行存款为例，投资回收就是向银行 存入本金的收回，投资回报就是从银行那里得 到的利息。
由有效总收入扣除合理运营费用，实际上是由有效总 收入中扣除非房地产本身所创造的收益，剩余的就是 房地产本身所带来的收益，也就是房地产的净收益。
第3 2节 房地产价格构成 净收益及其估算
房地净收益估算的一般算法
例5-1 某写字楼建筑面积为10000平方米，其空置率为 15%，月毛租金为100元/平方米，租金损失为毛租金收 入的3%，合理运营费用为有效租金收入的3%。
客观净收益：房地产在良好市场意识和正常经营管理情 况下所产生的规则而持续的收益，这种收益将生产经营 过程中一些特殊的、偶然的因素排除在外。
第2节 净收益及其估算
房地净收益估算的一般算法
【1】利用投资法估算房地产净收益的方法 利用投资法估算房地产净收益的基本公式为：
净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失 －运营费用 ＝有效毛收入－经营费用 ＝总收益－总费用
第3节 报酬率、资本化率及收益乘数
报酬率的求取
报酬率与投资风险应该成正比。 所选用的报酬率，应等同于与估价对象产生的 净收益具有同等风险的投资资本的报酬率。 报酬率是一个变量，它的高低由投资风险的高 低来决定。
房地产估价第五章 收益法
二、收益法的计算公式
收益法
基本原理 计算公式 净收益 资本化率 派生方法 运用举例
收益会不 会减为零
（九）净收益按一定比率递减的公式
无
式中：g—净收益逐年递减的比率
A
假设前提是：
限 v
（1）净收益按等比级数递减；
年
(r g ) （2）资本化率r大于零； （3）收益年限为无限年。
【例5-10】某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元，
收益法
基本原理 计算公式 净收益 资本化率 派生方法 运用举例
二、收益法的计算公式
（五）预知未来若干年的转净售收价益格及-销若干年
后的价格的公式
售税费=Vt
t
V
i1
Ai (1r)i
(1Vtr)t
Vt 未来t年 第房地产的价格 或（ 转残 售值 价
（1）已知房地产在未来第t年末的价格为Vt ； （2）房地产在未来前t年（含第t年）的净收益有变化且已知； （3）期间收益和期末转售收益具有相同的报酬率r。
【例5-4】某宗房地产现行的市场价格为2000元/m2，年 净收益为200元/m2，资本化率为10%。现获知该地区将 兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投 入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁 华程度，在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为 5000元/m2。据此预计新火车站建成后，该地区该类房地 产的价格价格达到5000元/m2。试求获知兴建火车站后该 宗房地产的价值。
V＝
A b r r2
111rn
b n
r 1rn
82%08% 22 1181%3082%138% 030 432.0万 7 元
收益法
房地产估价课件-收益法
4.2.2 纯收益的计算 纯收益＝总收入（潜在毛收入）－空置 等造成的收入损失－经营过程中的正常 运营费用 潜在毛收入 有效毛收入 运营费用 纯收益
1）经租型房地产
潜在毛收入：房地产出租所收取的全部 租金收益
经营费用：管理费、维修费、保险费、 税费、地租（土地使用费）等
2）经营型房地产
潜在毛收入：该房地产在经营过程中所 产生的全部收益，与经营单位一年的全 部销售收入不同。
运营费用：销售成本、经营费用、销售 税金及附加、管理费、财务费和利润
3）生产型房地产
潜在毛收入：该房地产在生产过程中所 产生的全部收益，与生产单位一年的全 部销售收入不同。
运营费用：生产成本、产品销售费用、 经营管理费用、销售税金及附加、财务 费用及营业利润。
4）综合性房地产 分别测算，相加而得
4.3 资本化率
4.3.1 资本化率的概念
资本化率（capitalization rate）是将房地 产的纯收益转换为价值的比率。
4.3.2 资本化率的重要性
4.3.3 资本化率的种类及其关系
1）土地资本化率（rL）：是指仅由土地所 产生的纯收益具有相同风险的资本投资 收益率。
2）建筑物资本化率（rB）：是指仅由建筑 物所产生的纯收益具有相同风险的资本 投资收益率。
• 内容：收益法的基本原理，收益法的计 算公式，净收益，资本化率，收益法总 结和运用举例。
• 重点与难点：收益法的计算公式和资本 化率的求取方法。
4.1·基本原理
4.1.1 概念
收益法（income approach），又称收益资本 化法、收益现值法、收益还原法，是将房地产 预期未来各年的正常纯收益以适当的资本化率 折现求和（资本化），求取估价对象在一定估 价时点、一定产权状态下价格的一种估价方法。
房地产估价-收益法
•
路漫漫其悠远
例3：某人购买不动产，到银行办理抵押贷款，贷款比 率为房价的70％，抵押贷款常数f为5％，自有资金的收 益率要8％，求不动产的资本化率。
不动产资本化率＝70％×5％+30％×8％＝5.9％
•
路漫漫其悠远
式中： V为房地产在估价时点的收益价格，又称现值；
n为房地产的收益年限或收益期限；
（1）企业近几年（3-5年）的财务报表，根据财 务报表确定收益与成本，然后按市场状况修正收益 与成本（将收益与成本调整为在正常情况下的收益 和成本），最终求出纯收益（也称有效纯收益）。
（2）依据市场同类房地产的数据来测算评估标 的的收益能力，然后依市场统计资料得出经营成本 费用占总收益的百分比。
•
路漫漫其悠远
率
0Hale Waihona Puke 路漫漫其悠远估价对象风险程 度应落的位置
投资类型及其风险
•
▪又称实例法，通过搜集市场上与估价对象相类似的房 地产的净收益与交易价格等资料，利用报酬资本化法 的公式，反求出报酬率。
•
路漫漫其悠远
例1：
实例 1
纯收益 （万元/年）
35
价格 （万元）
347
资本化率（ ％）
10.09
2
43
3
39
435
▪ 潜在毛收入乘数法。它是将估价对象某一年的潜在毛收入乘以相 应的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法。即： 房地产价值=潜在毛收入（PGI）×潜在毛收入乘数（PGIM）
▪ 有效毛收入乘数法。它是将估价对象某一年的有效毛收入乘以相 应的有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。即： 房地产价值=有效毛收入（EGI）×有效毛收入乘数（EGIM）
2.运用收益法估价应按的步骤：
路漫漫其悠远
例3：某人购买不动产，到银行办理抵押贷款，贷款比 率为房价的70％，抵押贷款常数f为5％，自有资金的收 益率要8％，求不动产的资本化率。
不动产资本化率＝70％×5％+30％×8％＝5.9％
•
路漫漫其悠远
式中： V为房地产在估价时点的收益价格，又称现值；
n为房地产的收益年限或收益期限；
（1）企业近几年（3-5年）的财务报表，根据财 务报表确定收益与成本，然后按市场状况修正收益 与成本（将收益与成本调整为在正常情况下的收益 和成本），最终求出纯收益（也称有效纯收益）。
（2）依据市场同类房地产的数据来测算评估标 的的收益能力，然后依市场统计资料得出经营成本 费用占总收益的百分比。
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路漫漫其悠远
率
0Hale Waihona Puke 路漫漫其悠远估价对象风险程 度应落的位置
投资类型及其风险
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▪又称实例法，通过搜集市场上与估价对象相类似的房 地产的净收益与交易价格等资料，利用报酬资本化法 的公式，反求出报酬率。
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路漫漫其悠远
例1：
实例 1
纯收益 （万元/年）
35
价格 （万元）
347
资本化率（ ％）
10.09
2
43
3
39
435
▪ 潜在毛收入乘数法。它是将估价对象某一年的潜在毛收入乘以相 应的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法。即： 房地产价值=潜在毛收入（PGI）×潜在毛收入乘数（PGIM）
▪ 有效毛收入乘数法。它是将估价对象某一年的有效毛收入乘以相 应的有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。即： 房地产价值=有效毛收入（EGI）×有效毛收入乘数（EGIM）
2.运用收益法估价应按的步骤：
房地产评估教案5 收益法
上述收益法的基本思想，是一种朴实、简明、便于理解的表达，严格来说还不够确切。我们会看到，它是净收益和报酬率每年均不变，获取收益的年限为无限年，并且获取房地产收益的风险与获取银行存款利息的风险相同情况下的收益法情形。如果净收益每年不是一个固定数，如不是始终为2万元，而是有时为2万元，有时为1.8万元，那么就很难用一笔固定的资金(这里的40万元)和一个固定的利率(这里的5％)与它等同；如果在利率也变化的情况下，如有时为5％，有时为8％，那么就更不能简单地把这40万元说成是房地产的价格；如果再考虑获取收益的年限为有限年的情况(例如，土地是通过有偿出让方Байду номын сангаас取得的有限期的使用权；或者由于其他原因造成获取收益的年限为有限年，如某宗房地产预计30年后将会被海水淹没或荒漠化)，问题就更复杂。因为将一笔资金存入银行所得的利息，从理论上讲是未来无限年都有的(排除银行倒闭)。另外，收益法中的报酬率为什么要与银行的利率等同起来，而不与其他可能获得更高利息(报酬)的资本的利率(报酬率)等同起来，我们将在后面的内容中论述，收益法中的报酬率等同于一定的银行利率也是一个特例。
例如，估价对象目前为自用或空闲的公寓，虽然目前没有实际收益，但却具有潜在收益，因此可以将其设想为出租的情况下来运用此方法估价，即先通过类似于市场法的方法求出估价对象的净收益或收入、费用等，再利用收益法来估价。但对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法大多不适用。
5.1.2收益法适用的对象和条件
对象：适用于有收益或潜在收益，并且收益和风险都能够量化的房地产。如租赁和营业的房地产类型，尤其适用于有租赁收入的房地产。如写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。
例如，估价对象目前为自用或空闲的公寓，虽然目前没有实际收益，但却具有潜在收益，因此可以将其设想为出租的情况下来运用此方法估价，即先通过类似于市场法的方法求出估价对象的净收益或收入、费用等，再利用收益法来估价。但对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法大多不适用。
5.1.2收益法适用的对象和条件
对象：适用于有收益或潜在收益，并且收益和风险都能够量化的房地产。如租赁和营业的房地产类型，尤其适用于有租赁收入的房地产。如写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。
房地产估价-第五章
转售时的价格比2001年10月上涨10％，转售时卖方应交
纳的税费为售价的6％。若该类房地产的投资报酬率为9
％，试测算该宗房地产2001年10月的价格。 1、设现在价格为p。 2、2004年转售价格为p×1.1 3、未来收益：三年300万收益＋转售价格－应交税费
《房地 产估价》
为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅 楼附近地区调查选取了A、B、C、D、 E共5 个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下 表： 另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1 月1日该类住宅楼市场价格每月递增1．5％， 其后至2002年11月1日则每月递减0．5％， 而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场 价格基本不变，以后每月递增1法的区别 1、直接资本化法的优缺点：
（1）不需要预测多年收益、只预测一年的 （2）计算较为简单 2、报酬资本化法的优缺点： （1）考虑未来收益、又考虑时间价值、理论基础扎实严密 （2）对未来收益的考虑未必准确
《房地 产估价》
第七节：收益法总结与运用举例： 一、总结： 1、报酬资本化法：现金流量折现法
《房地 产估价》
一、解题思路：
1、求取未来44年净收益的现值和：： 2、求取未来16年净收益的现值和：： 3、求取未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权在今天 的价值
《房地 产估价》
练习题一：某宗房地产2001年10月的年净收益为300万元，
预测未来3年的年收益仍然保持这一水平，2004年10月
2、直接资本化：收益乘数法法 例一：某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，
平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空置率30％，
该旅馆营业平均每月花费14万元，当地同档次旅馆一般 房价为45元，年平均空置率为20％，正常运营费用平均 占每月总收入的30％，该类房地产的报酬率为10％，估 算其价格。
纳的税费为售价的6％。若该类房地产的投资报酬率为9
％，试测算该宗房地产2001年10月的价格。 1、设现在价格为p。 2、2004年转售价格为p×1.1 3、未来收益：三年300万收益＋转售价格－应交税费
《房地 产估价》
为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅 楼附近地区调查选取了A、B、C、D、 E共5 个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下 表： 另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1 月1日该类住宅楼市场价格每月递增1．5％， 其后至2002年11月1日则每月递减0．5％， 而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场 价格基本不变，以后每月递增1法的区别 1、直接资本化法的优缺点：
（1）不需要预测多年收益、只预测一年的 （2）计算较为简单 2、报酬资本化法的优缺点： （1）考虑未来收益、又考虑时间价值、理论基础扎实严密 （2）对未来收益的考虑未必准确
《房地 产估价》
第七节：收益法总结与运用举例： 一、总结： 1、报酬资本化法：现金流量折现法
《房地 产估价》
一、解题思路：
1、求取未来44年净收益的现值和：： 2、求取未来16年净收益的现值和：： 3、求取未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权在今天 的价值
《房地 产估价》
练习题一：某宗房地产2001年10月的年净收益为300万元，
预测未来3年的年收益仍然保持这一水平，2004年10月
2、直接资本化：收益乘数法法 例一：某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，
平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空置率30％，
该旅馆营业平均每月花费14万元，当地同档次旅馆一般 房价为45元，年平均空置率为20％，正常运营费用平均 占每月总收入的30％，该类房地产的报酬率为10％，估 算其价格。
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第二节 净收益的确定
三、净收益的计算
3. 估算房地产净收益应注意的问题 （重点掌握） （1）作为房地产估价依据的净收益是由房地产产
生的。 （2）净收益必须能持续、稳定地产生。 （3）估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运
营费用都应采用正常客观的数据。 （4）房地产有租约的，应考虑租约对房地产价格
第二节 净收益的确定
三、净收益的计算
1. 计算净收益的基本公式 （重点掌握） 净收益 ＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失－ 运营费用 ＝有效毛收入－运营费用
第二节 净收益的确定
三、净收益的计算
2. 出租型房地产净收益的估算 （重点掌握） 出租型房地产净收益 =预期租赁收入—（维修费+管理费+保险费 +税金） 租赁收入包括： 有效毛租金收入；租赁保证金、押金等的利息收入。
课堂练习题
1．判定一宗房地产是否为收益性房地产关键是看其( )。 A.目前是否有经济收入 B.过去是否带来了经济收益 C.是否具有产生经济收益的能力 D.目前的收入是否大于运营费用
2．某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/㎡，出租率 为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12%，商 场建筑面积为40 000㎡，可供出租的比例为95%，运营期 为38年，该商场的收益价值为（ ）万元。 A．690.40 B．8284.79 C．8720.83 D．9746.81
第三节 收益年限的确定
二、收益年限的确定
1．单独土地估价和单独建筑物估价 收益年限确定：应分别根据土地剩余使用年限和建 筑物剩余经济寿命年限确定收益年限。 2．房地合一的估价对象并且建筑物剩余经济寿命 与建设用地使用权剩余使用年限同时结束 收益年限确定：建筑物剩余经济寿命或建设用地
使用权剩余年限。
的影响。
第三节 收益年限的确定
一、收点起至未来可获收 益的年数。 收益年限一般根据建筑物剩余寿命和建设用地使 用权剩余期限来确定。 建筑物剩余经济寿命是指自价值时点起至建筑物 经济寿命结束的时间。 建设用地使用权剩余期限是自价值时点起至建设
用地使用权使用期限结束的时间。
第三节 收益年限的确定
二、收益年限的确定
3.房地合一的估价对象并且建筑物剩余经济寿命长于建设用 地使用权剩余年限结束
①出让合同约定，建设用地使用权期间届满需要无偿收回建 设用地使用权，根据收回时建筑物的残余价值给予土地使 用者相应补偿。 收益年限确定：以建设用地使用权剩余年限为收益年限计 算房地产价值，再加上建设用地使用权剩余年限结束时建 筑物的残余价值折算到价值时点的价值。
第二节 净收益的确定
一、净收益的概念 作为房地产估价依据的收益，是指从总收益中扣
除资金、劳动力、管理等生产要素对总收益的贡 献程度应该得到的收益部分以及收益中不能由业 主自由支配的部分（如需要缴纳的税金），而仅 属于房地产所带来的收益。 二、净收益的种类 1.实际净收益和客观净收益 作为房地产估价依据的净收益应当是客观净收益。 2.有形净收益和无形净收益 作为估价依据的净收益不仅包括有形净收益，也 应该包括无形净收益。
②出让合同约定，建设用地使用权年限届满需要无偿收回建 设用地使用权，建筑物也无偿收回。 收益年限确定：以建设用地使用权剩余年限为收益年限计 算房地产的价值。
第三节 收益年限的确定
二、收益年限的确定
4．房地合一的估价对象并且建筑物的剩余经济寿 命短于建设用地使用权剩余年限而结束 收益年限限确定：以建筑物剩余经济寿命为收益年 限计算房地产价值；再加上建筑物剩余经济寿命结 束后剩余年限建设用地使用权在价值时点的价值。