商业街营销策划方案

商业街营销策划方案（例）

目录

一、对本项目规划策划的解读

二、芸溪小区总体营销策划思路

第一部分总体策划理念

第二部分本项目总体开发策略

第三部分本项目建筑形态策略

第四部分本项目分阶段营销战略

第五部分本项目销控价格策略

第六部分本项目分期销售方法

第七部分策划配合销售分期的工作计划

第八部分本专案小组导入USP阶段策略

第九部分促进郊区大盘房地产发展的社区活动策略

第十部分不同开发时期不同的诉求倾向

第十一部分不同时期不同的公关策略

第十二部分本项目广告创新企划思路

第十三部分公园式物业管理与小区三大主题配套

结语

二、商业街的营销策划方案

三、收费标准

四、项目策划运作经理和班子配备

五、成功的房地产策划运作操盘案例

一、对本项目规划策划的解读

1、“新市镇主义”的规划模式

本项目完整、圆满地运用了“新市镇主义”的规划模式。

新市镇主义形成于20世纪90年代的西方国家，特别是美国。尽管比较早的时候，在《大西洋月刊》、《旅游与休闲》等杂志上都有这一浪潮的讨论，但真正在建筑界确立的标志是1992年皮特•康兹编辑整理的，阐述新市镇主义的专门论著—《新市镇主义THE NEW URBANISM》的出版。从20世纪90年代中期新市镇在世界各国普遍发展，主要的方式具有以下特点：

（1）自然：如果区内原来有水流、高坡、沼泽等自然条件，尽量不

扰动它们，保持原始面貌，为整个社区提供自然娱乐的资源。

（2）中心：新市镇社区内部设计中心区，为本社区的住户提供生活、工作的方便，包括办公、商业、交通枢纽，形成一个相对自给自足的社区，减少对外部的依靠，从而减少交通流量，在区内创造就业机会。（3）交通：强调步行道路系统，在工作空间、居住空间、商业空间之间，建立人行道联系网。做到居民能够步行到区内的任何一个功能空间；根据自然地形状况，内部道路采用弯曲的形式，增加趣味性和人情味，并且可以有效地降低机动车的车速；内部道路设计好像树干与树枝的关系，树干是通往外部的干道，树枝是社区内部通往住宅的不贯通车道。即用“尽端路”（CUL-de-sacs ）的方式，减少交通流量和噪声干扰。

（4）风格：新市镇主义的设计，是自始至终贯穿一个特定的风格，强调现代田园情调。通过建筑、布局、户型、材料、标志、色彩、设计等因素强烈地反复强调主题风格，强调品味感，使整个居住区的形象得到突出表达。

2、“人性化空间、亲水性社区、最优化房型”的现代都市的田园生活概念。

（1）人文理念：充分体现“以人为本”的设计思想，在规划与设计

中首先研究人的居住到为和居住心理；营造空间尺度适宜、居住舒适方便，颇具人气的居住小区，形成有凝聚力和特色的社区人居环境，体现小区对“人”的关怀。

（2）生态理念：从社区的角度来讲，要建立起完整的自然生态体系，并与周边生态紧密联系，充分保护和利用社区绿地与水环境空间，形成和谐共生的生态环境。依托于社区独一无二的区位优势，充分利用芸溪（西溪）溪流的变化，将水体引入小区，配合贯穿整个小区的由南向北的景观大道和集中绿化带为主要的骨架，结合各具特色的组团绿化，形成社区整体的水体与绿化交织的生态网络。

（3）均质空间和均好景观：社区的均质空间和均好景观体现了个个平等的原则，符合和谐共生的可持续发展理念，均好的环境景观也有助于楼盘的整体营销。

（4）空间的场所化和空间的戏剧化：“以人为本”的设计原则倡导空间的人性化，社区的空间规划以人的活动和人的体验为设计先导，力求营造一个舒适、安全、亲切，宜于交流的公共场所，而场所中所有的设施、小品、绿化都围绕着空间的主题来精心规划，营造具有戏剧性的场景，增添了浏览中的愉悦感，为社区居民提供了一个具有启发性的休息与活动的空间系列。

（5）现代都市的田园生活概念：现代小区的居民要求即能享受都市生活的活跃、安全，又能体验田园生活的舒适、宁静、情调。都市生活在现代性方面是格外突出的，高效、便捷、简约是当前国际流行的设计风格，另一方面人们也更加珍视自然风貌的田园景观，渴望更多地接触自然，放松身心，享受生活。

二、芸溪小区总体营销策划思路

第一部分总体策划理念

本项目毋庸置疑是一个大盘。涉及到大盘开发时，需要一个理念创新，资源创新的总普。本世纪前二十年，全民最大的话题就是小康。我们站在世人的肩膀上，迎合时代的呼唤，走在厦门住宅产业的前列，大声地呼喊：

芸溪居住公园——一个超级完全小康山水社区即将启动，她将创厦门第一完全小康生活环境！

大盘开发，时间跨度长。本项目这样的大项目，一、忌就是没有引导市场的题材，二、忌在首期开发时绝招出尽，使后期开发无题材可做。这将把成败压力完全放到后几期的工作上，给项目带来巨大的不确定因素。所以，必须从策划和规划开始，为未来的营销准备一个又一个

的题材，以源源不绝的卖点吸引市场持续性高度关注。

大盘开发就像交响乐一样，由一个可持续性的主题概念作为总谱，不同时期开的不同组团的特色和不同时期针对不同目标客户群所构成的不同推广方式、诉求点构成了各自的乐章。项目的开发和营销始终有着精彩的题材，在同构竞争达到白热化的市场上脱颖而出，成为市场领先者。同时，综合控制开发和营销节奏，就像交响乐的指挥一样。只有这样，总谱和乐章才能得到完美的演绎。

本项目通过规划和策划产生的不同组团像乐章一样丝丝入扣，一环又一环、一波又一波。从某种方面来说，它是最科学的开发和营销方略。

芸溪小区精心打造三性三化；

唯一性：领先同安市场，人无我有

国际性：演绎国际流行的“新市镇主义

尊贵性：同安最好的高尚生活区

全景化：大景+小景+房景

小康化：倡导同安第一小康环境

智能化：建设成为现代化智能小区

第二部分本项目总体开发策略