房地产营销之房地产包销操作模式
房产包销方案
1.具备房地产销售资质，且无不良信用记录。
2.拥有丰富的房地产销售经验和专业的销售团队。
3.具备较强的资金实力，确保项目销售过程中的资金需求。
六、包销优惠政策
1.优惠力度：根据市场调研及项目定位，制定合理的优惠力度，以吸引购房者。
2.优惠政策：包括但不限于购房折扣、赠送车位、装修补贴等。
二、包销目标
1.实现项目快速去化，缩短销售周期。
2.促进资金快速回笼，降低财务成本。
3.提升项目品牌形象，扩大市场影响力。
三、包销范围与合作模式
1.包销范围：本项目全部可售房源。
2.合作模式：采取独家包销模式，包销方负责本项目全部可售房源的销售、推广及客户服务。
四、包销期限
包销期限自合同签订之日起，至本项目全部可售房源销售完毕止。
房产包销方案
第1篇
房产包销方案
一、项目背景
随着我国房地产市场的不断发展，越来越多的房地产开发商寻求高效、专业的销售渠道，以确保项目的快速去化和资金回笼。为确保本项目在激烈的市场竞争中脱颖而出，实现快速去化、资金回笼及品牌价值提升，现制定如下房产包销方案。
二、项目目标
1.快速去化：通过包销模式，提高本项目去化速度，缩短销售周期。
2.双方共同开展销售团队培训，包括项目知识、销售技巧、客户服务等。
九、营销策划与推广
1.营销策划：包销方负责制定详细的营销策划方案，包括广告投放、活动策划、线上线下推广等。
2.推广费用：根据实际营销策划方案，双方协商确定推广费用，并在合同中明确约定。
十、售后服务
1.包销方负责提供完善的售后服务，包括物业咨询、装修指导、产权办理等。
1.本方案未尽事宜，双方可另行协商补充。
房地产2024年包销分销合作合同草案一
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX房地产2024年包销分销合作合同草案一本合同目录一览第一条合作协议1.1 合作概述1.2 合作期限1.3 合作区域第二条房地产项目2.1 项目概述2.2 项目位置2.3 项目规模第三条包销分销权利与义务3.1 包销权利3.2 分销权利3.3 包销义务3.4 分销义务第四条销售目标与价格4.1 销售目标4.2 销售价格4.3 价格调整机制第五条合作费用与支付方式5.1 合作费用5.2 支付方式5.3 费用结算周期第六条营销与推广6.1 营销策略6.2 推广活动6.3 营销费用承担第七条合同的履行与监管7.1 合同履行7.2 监管与检查7.3 违约责任第八条合同的变更与解除8.1 合同变更8.2 合同解除8.3 解除后的责任处理第九条争议解决9.1 争议解决方式9.2 仲裁地点9.3 仲裁费用第十条保密条款10.1 保密内容10.2 保密期限10.3 违约泄密责任第十一条法律适用与争议解决11.1 法律适用11.2 争议解决方式第十二条合同的生效、变更与终止12.1 合同生效条件12.2 合同变更条件12.3 合同终止条件第十三条合同附件13.1 附件清单13.2 附件效力第十四条其他约定14.1 补充条款14.2 双方约定第一部分：合同如下：第一条合作协议1.1 合作概述1.2 合作期限本合同合作期限为____年，自双方签署之日起生效，至项目全部物业销售完毕之日终止。
1.3 合作区域分销商应在甲方指定的合作区域内进行项目的分销工作。
合作区域具体范围由双方在合同附件中明确。
第二条房地产项目项目位于_______，总占地面积约为____平方米，总建筑面积约为____平方米，包括____栋建筑，共计____个住宅单元。
2.2 项目位置项目具体位置位于_______，紧邻_______，交通便利，基础设施完善。
2.3 项目规模项目分为____期开发，本期开发量为____平方米，包括____种户型，共计____套住宅。
楼盘包销策划方案范文模板
楼盘包销策划方案范文模板随着城市的不断发展和经济的快速增长，房地产行业成为了一个热门的投资领域。
在这个竞争激烈的市场中，楼盘包销策划方案的制定变得至关重要。
本文将介绍一个楼盘包销策划方案的范文模板，以帮助开发商或房地产公司更好地制定自己的策划方案。
一、背景介绍在这一部分，我们需要对楼盘的背景进行简要介绍。
包括楼盘的地理位置、周边环境、交通便利度等信息。
此外，还可以介绍一下楼盘的规划和设计理念，以及开发商或房地产公司的背景和实力。
二、目标群体分析在这一部分，我们需要对目标群体进行详细的分析。
包括他们的年龄、收入水平、婚姻状况、职业等基本信息。
此外，我们还需要分析他们的购房需求和偏好，包括户型、价格、楼盘配套设施等方面。
三、策划目标在这一部分，我们需要明确楼盘包销策划的目标。
例如，提高楼盘知名度、增加销售量、提高销售效率等。
同时，我们还需要制定具体的指标来衡量这些目标的达成程度。
四、策略与措施在这一部分，我们需要制定具体的策略和措施来实现策划目标。
例如，可以通过举办开盘活动、提供购房优惠政策、加强与中介机构的合作等方式来提高楼盘的知名度和销售量。
此外，我们还可以通过举办专题讲座、提供购房指导等方式来提高销售效率。
五、预算与时间安排在这一部分，我们需要制定策划所需的预算和时间安排。
预算可以包括广告费用、活动费用、礼品费用等方面。
时间安排可以根据楼盘的开盘时间和销售计划来制定。
六、评估与调整在这一部分，我们需要制定策划的评估和调整机制。
例如，可以通过定期的销售数据分析、客户满意度调查等方式来评估策划的效果。
如果发现策划效果不理想，我们需要及时调整策略和措施，以提高策划的效果。
通过以上的模板，可以帮助开发商或房地产公司更好地制定楼盘包销策划方案。
当然，每个楼盘的实际情况和市场需求都有所不同，因此在制定策划方案时需要根据实际情况进行调整和完善。
但是，以上的模板可以作为一个参考，为策划方案的制定提供一定的指导。
商品房包销的运行特征和应注意的问题
商品房包销的运行特征和应注意的问题商品房包销作为房地产市场中的一种常见营销模式，在促进商品房销售、加快资金回笼等方面发挥了一定的作用。
然而，这一模式在运行过程中也存在着一些独特的特征和需要注意的问题。
一、商品房包销的运行特征1、独家销售权包销商通常获得开发商授予的在一定期限内对特定商品房的独家销售权。
这意味着在约定的时间段内，只有包销商有权销售这些房屋，开发商不能自行销售或委托其他第三方销售。
这种独家性为包销商提供了一定的市场垄断优势，但同时也承担了相应的销售压力。
2、风险分担商品房包销涉及到开发商和包销商之间的风险分担。
一般来说，在包销期限内，如果包销商未能完成约定的销售任务，可能需要按照合同约定自行购买剩余的房屋；而如果销售价格高于约定的底价，包销商则可以获得超额部分的收益。
这种风险与收益的平衡机制，使得双方在合作中需要谨慎评估市场情况和自身的能力。
3、资金投入包销商为了能够顺利开展销售工作，往往需要投入一定的资金。
这包括前期的市场调研、广告宣传、销售团队组建等方面的费用。
此外，在某些情况下，包销商还可能需要向开发商支付一定的保证金或预付款，以确保合同的履行。
4、价格控制虽然包销商在销售过程中具有一定的自主权，但价格通常会受到一定的限制。
开发商会设定一个底价，包销商的销售价格不得低于这个底价。
同时，对于价格的调整也需要遵循一定的程序和规定，以避免对市场秩序和开发商品牌造成不利影响。
5、销售策略制定包销商需要根据市场情况和房屋特点，制定相应的销售策略。
这包括目标客户群体的定位、促销活动的策划、销售渠道的选择等。
由于包销商对销售结果承担直接责任，因此销售策略的合理性和有效性至关重要。
二、商品房包销应注意的问题1、合同条款的明确与细化商品房包销合同是双方权利义务的重要依据，因此合同条款必须明确、详细、具体。
对于包销的范围、期限、底价、销售任务、违约责任等关键条款，应当进行清晰的约定，避免产生歧义。
房地产营销之房地产包销操作模式
房地产营销之房地产包销操作模式近年来，随着房地产市场的繁荣发展，房地产企业越来越注重营销策略的创新与优化。
房地产包销操作模式作为一种有效的销售方式，被越来越多的开发商采用。
本文将探讨房地产包销操作模式的定义、优势、实施步骤及注意事项。
一、房地产包销操作模式的定义房地产包销操作模式是指房地产企业将项目出售的全部或部分权益委托给一家或多家第三方销售机构，由销售机构负责项目的销售和推广。
在这种模式下，销售机构通常与房地产企业签订合作协议，约定双方的权益、责任和收益分配等具体事项。
二、房地产包销操作模式的优势1. 分工明确：房地产企业可以将销售工作交由专业销售机构负责，使双方的分工更加明确，各司其职。
2. 扩大销售网络：借助销售机构丰富的销售渠道和客户资源，房地产企业可以更广泛地推广和销售项目，提高销售效果。
3. 提升品牌形象：合作的专业销售机构能够通过一定的宣传和推广手段，提升房地产企业的品牌知名度和市场影响力。
4. 降低销售成本：通过与销售机构合作，房地产企业可以有效地降低人力资源和宣传成本，提高销售效率，并实现销售成本的节约。
三、房地产包销操作模式的实施步骤1. 确定合作伙伴：房地产企业首先需要寻找合适的销售机构作为合作伙伴。
合作伙伴的选择应考虑其专业水平、销售实力和市场口碑等因素。
2. 签订合作协议：房地产企业与销售机构签订合作协议，明确双方的权益、责任和收益分配等事项。
协议内容包括项目的销售目标、销售范围、销售方式以及销售周期等。
3. 推广和宣传：销售机构在合作协议约定的范围内，负责项目的推广和宣传工作。
可以通过线下渠道、媒体宣传、网络推广等方式进行房产项目的营销。
4. 销售和签约：销售机构负责组织和实施项目的销售工作，包括现场销售、资料搜集、客户咨询等。
一旦成功推介客户，销售机构将引导客户与房地产企业进行签约和交易。
5. 收尾工作：一旦销售阶段结束，销售机构将协助房地产企业进行后期售后服务和客户关系管理，确保项目的顺利交付。
房地产营销策划案的房地产项目营销策划及营销方案(6篇)
房地产营销策划案的房地产项目营销策划及营销方案(6篇)房地产营销筹划案的房地产工程营销筹划及营销方案篇一为了提高筹划书撰写的精确性与科学性，应首先把握其编制的几个主要原则：(一)规律思维原则：筹划的饿目的在于解决企业营销中的问题，根据规律性思维的构思来编制筹划书。
首先是设定状况，交代筹划背景，分析房地产进展现状，再把筹划中心全盘托出，其次进展详细筹划内容具体阐述;三是明确提出解决问题的对策。
(二)简洁朴实原则：要留意突出重点，抓住企业营销中所要解决的核心问题，深入分析，提出可行性的相应对策，针对性强，具有实际cao 作指导意义。
(三可cao作性原则：编制的筹划书是要用于指导营销活动，其指导性涉及营销活动中中的每个人的工作及各还击关系的处理，因此其可cao 作性特别重要，不能cao作的方案创意再好也无任何价值，不易于cao 作也必定要消耗大量人、财、物，治理简单显效低。
(四)创意新奇原则：要求筹划的“点子“(创意)新、内容新、表现手法也要新，给人以全新的感受，新奇的查是筹划书的核心内容。
筹划书按道理没有一成不变的格式，它依附于产品或营销活动的不同要求，在筹划的内容与编制格式上也有变化。
但是从营销筹划活动一般规律来看，其中有些要素是一样的。
因此，我们可以等同探讨营销筹划书的一些根本内容及编制格式，封面：筹划书的封面可供应以下信息：筹划书的名称;客户名称;筹划完成日期及本筹划适用时间段。
由于营销筹划具有肯定的时间性，不同时间段上市场的状况不同，营销执行效果也不一样。
筹划书正文局部主要包括：(一)筹划目的要对本营销筹划所要到达的目标，宗旨树立明确的观点，作为执行本筹划的动力或2强调执行的意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证筹划高质量的完成。
企业营销上存在的问题纷繁多样，但概而言之，也无非六个方面：初步房地产业，缺乏实际cao作阅历。
尚无一套系统营销方略，因而需要依据市场特点、工程特点筹划出一套营销规划。
房地产营销之房地产包销操作模式
房地产营销之房地产包销操作模式房地产包销模式是指在房地产销售过程中，开发商与房地产经纪人之间的协作推广。
这种模式的主要目的是把房地产销售的风险和成本转移到经纪人身上，让开发商能够快速回笼资金。
同时，这种模式还能够减少开发商与经纪人之间的激烈竞争，使得双方都能够在市场中立足。
房地产包销模式是可以在任何阶段的销售过程中执行的。
在开发商初期发布项目信息的时候，包销模式可以帮助开发商在项目开始之前就创造出空前的销售热潮。
当项目处于施工阶段的时候，包销模式可以帮助开发商通过将施工进度反馈给经纪人，来缓解客户对其是否按期交付的关注。
最终，当项目竣工时，开发商会提供给经纪人全部清单和配件信息，以便创造一种更有吸引力的营销策略，真正地引起买家的兴趣并促进销售。
房地产包销模式的优点：1.风险低：开发商将负担小部分销售风险。
由于房地产经纪人会承担整个销售过程中的大部分费用，开发商便不必花费大量时间或金钱在推广方面。
这将减少开发商的风险，使销售过程更加顺利。
2.速度快：由于经纪人拥有大量的客户和广泛的网络，他们在销售方面更加有优势。
同样，开发商可以将一大部分销售任务交给经纪人，从而使整个销售过程更加高效。
3.成本低：在房地产包销模式中，经纪人将承担大部分的营销费用。
因此，开发商可以将销售成本降到最低。
而且，由于开发商和经纪人之间存在合作关系，开发商可以通过此模式获得更多佣金优惠。
4.双方合作：房地产包销模式帮助开发商和经纪人建立了紧密的合作关系。
双方围绕着一个目标合作，可以相互了解，更好地服从顾客的需求。
房地产包销模式的缺点：1.受制于经纪人：在房地产包销模式中，经纪人承担了大部分的销售风险，因此他们会更多地关注自己的利益。
因此，在这种模式下，开发商对于经纪人的操作会失去控制权。
2.较少的谈判空间：在这种模式下，经纪人承担了大部分的销售风险。
因此，开发商会失去谈判空间，无法进行更多的价格和利润方面的谈判。
3.较少的专业知识：尽管房地产经纪人在营销方面更有优势，但他们在开发的专业知识方面相对较少，在发生问题时很难应对。
房地产代理销售协议底价包销合作方式
房地产代理销售合作协议委托代理方（甲方）：某某房地产开发有限公司、代理方（乙方）：某某有限公司甲乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国协议法》的有关规定，在平等互利的基础上，本着“精诚合作，互惠互利，共同发展”的原则，就甲方委托乙方代理销售甲方开发的某某商业项目，达成以下协议，并承诺共同遵守：二、委托项目概况1、项目名称湖天一色地下架空层商业项目。
2、项目地理位置湖天一色锦园南路。
3、该项目为商业项目，共计建筑面积约20000平方米（以实际发生面积为准，（但不得低于15000平方米）.4、包销价格由甲乙双方确定为2150元每平方米。
二、委托内容：湖天一色项目地下商业的全程策划、招商和销售甲方委托乙方就湖天一色地下架空层项目进行独家全程策划与销售代理工作，乙方根据当地市场情况向甲方提供项目策划整合推广与销售代理服务。
（具体委托内容、销售范围以双方确认的附件为准）。
三、合作方式1、由乙方进行代理销售、商业策划、宣传和招商、经营管理等事宜；2、在包销售价格的基础上销售产生的溢价部分归乙方所有。
3、甲乙双方合作方式为底价包销的形式，甲方指定乙方为独家销售代理工作，不另设销售代理机构，即乙方按照2150元每平方米进行包销，首先由乙方先行支付甲方645万元（在签订该协议时，乙方支付50万元，签订正式协议后15天内付595万元）。
4、乙方销售的回款，统一进甲乙双方指定的专用帐户。
5、甲方工程维修完成，双方验收合格后：在三个月内付至正式协议约定房款总金额的50%（含已付645万元）；在六个月之内，付至正式协议约定房款总金额的80%；在九个月之内，付至正式协议约定房款总金额的90%；开业后，一个月内，付清实际结算应付甲方的全部房款。
四、代理佣金及支付1、乙方的代理佣金为实际销售价格超出销售约定底价（2150 元每平方米）的所有款项，代理佣金由甲方以人民币形式支付。
2、甲方同意按下列方式支付代理佣金：甲方在正式销售协议签订并收到全部应收房款后，乙方对该销售协议中的代销责任即告完成，以签订的《商品房买卖协议》的总金额（甲方已收到该款项，未收到全款不予结算）为依据，按月（每月最后一个工作日为结算期）全额结算，由甲方在结算后的5个工作日内，优先抵扣乙方应付甲方的代销房款后，将代理佣金全部支付给乙方，乙方在收到甲方转来的代理佣金后，应开具合法有效的凭证。
地产集团项目包销业务指引
地产集团项目包销业务操作指引编制审核审批日期日期日期日期修订状态修订记录修改内容“4 个不低于1 个不退出”：包修改人审核人审批人销保证金不低于包销货值30%；溢价分成比例不低于_____年____月___ 日____年____月___ 日____年____月___ 日修订修订修订50%；包销总货值不低于豫备会；包销销售流速不低于前期案场正常销售流速。
包销商中途不得退出增加包销业绩说明增加包销房源置换的要求为规范各区域集团、 区域公司项目包销业务的开展， 指导项目包销业务的顺利推进， 地产集团营 销客服中心特制定包销业务操作指引。
本指引合用于中梁地产集团所属的所有全资、 控股或者参股的， 由我方负责营销操盘工作的地产项 目。
3.1 包销的定义包销的定义：包销合作是指项目与具有房地产经纪资质的中介公司(下简称包销商)合作，对项 目特定范围及数量的单位 (下简称包销房源) 进行案场代理或者场外导客分销合作， 包销商承诺在一定 时间(下简称包销期限)内将对包销房源销售完毕，若包销商不能将包销房源销售完毕的，则必须自 行购买所有未售包销房源。
包销商选取原则：➢ 在本地具有一定实力或者一定资源具有成功包销案例的包销商➢ 具备房地产经纪资质且注册资金≥500 万➢ 集团战略合作方为尽可能降低包销的销售风险，包销商原则上需根据以上三项原则进行筛选(满足其 中一项即 可)，若需突破，必须进行专项申请。
注：个人不允许进行包销，不具备房地产经纪资质公司不允许包销。
3.2 包销的分类和操作原则包销分为分销型包销及代理型包销两种，具体操作规范如下：• 分销型包销，指包销商在场外进行拓客并将客户导到案场，由我司销售人员进行接待，分为封闭 性包销和非封闭性包销。
封闭性包销是指包销单位仅包销商推介的客户可购买，我司自有销售团 队不可销售，其他中介及渠道推介的客户均不可购买，此操作方式使得我司将单位的销售主动权 明确溢价分成合作方式中的税 费内容 调整包销业绩说明、保证金说明1.保证金及业绩计入方式调 整；2.保证金退还流程调整；3.包销期限调整；4.新增包销业绩回款考核说 明。
楼盘包销方案
楼盘包销方案随着城市化进程的不断加速，房地产市场也在蓬勃发展。
作为房地产行业的重要一环，楼盘销售成为了开发商们争先恐后的一项任务。
因此，在激烈的市场竞争中，楼盘包销方案成为了各家开发商们吸引客户的重要方式之一。
本文将从楼盘包销方案的定义、编制和应用等方面进行探讨。
1. 楼盘包销方案的定义楼盘包销方案是指开发商为推广楼盘销售，通过约定一定条件将楼盘全部或部分销售给某一机构或个人，即包销商。
在楼盘包销方案中，开发商和包销商需要明确包销的面积、价格和分期付款等具体细节。
包销方案所约定的价格通常比普通价格低，因为开发商可以通过包销方案提前将楼盘售出，并获得一定回报。
对于包销商来讲，他们可以通过包销方案获取更低的购房成本，并在未来楼盘价格上涨时获得更高的利润。
2. 楼盘包销方案的编制制作楼盘包销方案需要考虑的因素非常多，有以下几个方面：（1）楼盘定位在制定包销方案时，需要考虑楼盘的定位。
如果这是一个高端住宅楼盘，那么需要制定相应的包销方案，吸引高端客户参与该项目。
如果该项目定位为集体建设用地，那么则需要考虑吸引相关部门和机构参与。
（2）市场调研在制定包销方案时，需要进行市场调研，对当地房地产市场的供求情况进行了解。
了解市场状况有助于开发商制定更准确的包销方案，从而达到更好的销售效果。
（3）包销商的需求在制定包销方案时，也需要了解包销商的需求。
例如，包销商需要购买的面积、价格和分期付款方式等具体细节。
了解这些因素有助于开发商制定适合包销商的方案。
（4）合同约定制定包销方案时，需要考虑合同约定。
包销方案的编制必须遵循相关法律法规，并确保合同约定的条款双方都可以遵守。
合同内容通常包括房屋交付时间、质量保证、分期付款方式等。
3. 楼盘包销方案的应用楼盘包销方案是一种重要的市场手段，适用于众多不同的场合。
以下是楼盘包销方案的应用场景：（1）一次性购买楼盘一些开发商可能面临着高昂的成本压力，需要以尽快销售的方式变现。
2024年房地产包销业务具体合作协议
2024年房地产包销业务具体合作协议本合同目录一览1. 合作双方1.1 甲方（房地产开发商）1.2 乙方（包销商）2. 合作项目2.1 项目概述2.2 项目位置2.3 项目规模3. 合作期限3.1 起始日期3.2 结束日期4. 包销责任4.1 乙方责任4.2 甲方责任5. 销售目标5.1 销售数量5.2 销售价格6. 销售价格调整6.1 价格调整条件6.2 价格调整方式7. 付款方式及时间7.1 付款条件7.2 付款方式7.3 付款时间8. 佣金及分成8.1 佣金计算方式8.2 分成比例9. 营销及推广9.1 营销策略9.2 推广活动10. 合同的解除与终止10.1 解除条件10.2 终止条件11. 违约责任11.1 违约行为11.2 违约责任承担12. 争议解决12.1 争议解决方式12.2 争议解决地点13. 保密条款13.1 保密内容13.2 保密期限14. 其他条款14.1 法律适用14.2 合同修改14.3 合同生效第一部分：合同如下：1. 合作双方1.1 甲方（房地产开发商）：甲方地址：（填写甲方地址），联系方式：（填写甲方联系方式）。
1.2 乙方（包销商）：乙方地址：（填写乙方地址），联系方式：（填写乙方联系方式）。
2. 合作项目2.1 项目概述：本项目名称为：（填写项目名称），位于：（填写项目位置），项目总占地面积约为：（填写占地面积），总建筑面积约为：（填写总建筑面积），项目规划用途为：（填写规划用途），项目预计开盘日期为：（填写开盘日期），项目预计竣工日期为：（填写竣工日期）。
2.2 项目位置：项目位于：（填写详细地理位置），交通便利，周边配套设施齐全。
2.3 项目规模：项目包括：（填写项目包括的建筑物、设施等），共计：（填写共计数量）。
3. 合作期限3.2 结束日期：合作期限至：（填写结束日期），即项目全部物业出售完毕之日。
4. 包销责任4.1 乙方责任：乙方作为本项目唯一包销商，有义务按照本合同约定的价格和数量向甲方购买本项目物业，并负责在本合同约定的期限内将本项目物业全部销售完毕。
商品房包销的运行特征和应注意的问题
商品房包销的运行特征和应注意的问题在房地产市场中，商品房包销作为一种常见的销售模式，有着其独特的运行特征和一系列需要注意的问题。
了解这些对于开发商、包销商以及购房者来说都至关重要。
商品房包销，简单来说，就是开发商将一定数量的商品房在一定期限内，交给包销商以开发商的名义进行销售，包销商按照约定支付包销款，获取销售差价或佣金，销售风险由包销商承担。
一、商品房包销的运行特征1、风险承担的独特性在商品房包销中，包销商承担了主要的销售风险。
如果在约定的期限内未能将商品房全部售出，剩余的房屋将由包销商自行购买。
这与传统的代理销售模式不同，在代理销售中，销售风险通常由开发商承担。
2、主体之间的复杂关系商品房包销涉及开发商、包销商和购房者三方主体。
开发商与包销商之间存在包销合同关系，包销商与购房者之间则是买卖关系。
这种复杂的关系使得各方的权利和义务需要明确界定，以避免纠纷的产生。
3、销售价格的灵活性包销商在一定程度上有权自主决定商品房的销售价格。
虽然开发商可能会设定一个底价，但在底价之上，包销商可以根据市场情况进行灵活定价，以促进销售。
4、资金运作的多样性包销商通常需要提前支付一定的包销款给开发商，这对于包销商的资金实力是一个考验。
同时，包销商还需要合理安排资金，用于营销推广、人员成本等方面，以确保销售的顺利进行。
二、商品房包销应注意的问题1、合同条款的明确与细致包销合同是商品房包销的核心文件，其中的条款必须明确、细致。
包括包销的范围、期限、包销款的支付方式和时间、销售价格的确定、违约责任等。
任何模糊不清或遗漏的条款都可能导致日后的纠纷。
例如，对于包销期限的约定，要明确起始和结束时间，以及在期限届满时未售完房屋的处理方式。
2、销售资格与资质的审查包销商必须具备相应的销售资格和资质。
开发商在选择包销商时，要对其进行严格的审查，包括其营业执照、房地产经纪机构备案证明、过往的销售业绩等。
否则，如果包销商不具备合法的销售资格，可能会导致销售行为无效，给各方带来损失。
房地产代理销售协议(底价包销合作方式)
房地产代理销售合作协议委托代理方（甲方）：某某房地产开发有限公司、代理方（乙方）：某某有限公司甲乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国协议法》的有关规定，在平等互利的基础上，本着“精诚合作，互惠互利，共同发展”的原则，就甲方委托乙方代理销售甲方开发的某某商业项目，达成以下协议，并承诺共同遵守：二、委托项目概况1、项目名称湖天一色地下架空层商业项目。
2、项目地理位置湖天一色锦园南路。
3、该项目为商业项目，共计建筑面积约20000平方米。
（以实际发生面积为准，（但不得低于15000平方米） .4、包销价格由甲乙双方确定为2150元每平方米。
二、委托内容：湖天一色项目地下商业的全程策划、招商和销售甲方委托乙方就湖天一色地下架空层项目进行独家全程策划与销售代理工作，乙方根据当地市场情况向甲方提供项目策划整合推广与销售代理服务。
（具体委托内容、销售范围以双方确认的附件为准）。
三、合作方式1、由乙方进行代理销售、商业策划、宣传和招商、经营管理等事宜；2、在包销售价格的基础上销售产生的溢价部分归乙方所有。
3、甲乙双方合作方式为底价包销的形式，甲方指定乙方为独家销售代理工作，不另设销售代理机构，即乙方按照2150元每平方米进行包销，首先由乙方先行支付甲方645万元（在签订该协议时，乙方支付50万元，签订正式协议后15天内付595万元）。
4、乙方销售的回款，统一进甲乙双方指定的专用帐户。
5、甲方工程维修完成，双方验收合格后：在三个月内付至正式协议约定房款总金额的50%（含已付645万元）；在六个月之内，付至正式协议约定房款总金额的80%；在九个月之内，付至正式协议约定房款总金额的90%；开业后，一个月内，付清实际结算应付甲方的全部房款。
四、代理佣金及支付1、乙方的代理佣金为实际销售价格超出销售约定底价（2150元每平方米）的所有款项，代理佣金由甲方以人民币形式支付。
2、甲方同意按下列方式支付代理佣金：甲方在正式销售协议签订并收到全部应收房款后，乙方对该销售协议中的代销责任即告完成，以签订的《商品房买卖协议》的总金额（甲方已收到该款项，未收到全款不予结算）为依据，按月（每月最后一个工作日为结算期）全额结算，由甲方在结算后的5个工作日内，优先抵扣乙方应付甲方的代销房款后，将代理佣金全部支付给乙方，乙方在收到甲方转来的代理佣金后，应开具合法有效的凭证。
房地产营销之房地产包销操作模式
一、包销的操作模式目前实践中的商品房包销行为的一般做法是：出卖人（多为开发商）与包销人签订商品房包销合同，约定在包销期内，出卖人将一定数量的（已建成的或未建成的）商品房，在确定包销基价的前提下，交由包销人以出卖人的名义与买受人签订商品房买卖合同，包销期限届满，包销人与出卖人根据实际销售情况结算包销佣金，并由包销人以约定的包销基价买入未出售的剩余商品房的行为。
其主要操作环节是：1、开发商授权包销人全权销售一定范围的商品房；2、双方确定商品房包销基价；3、不论商品房是否能够售出，包销商必须定期向开发商支付确定额度的商品房价款；（或者是：根据已完成销售的情况，包销人定期按照包销基价向出卖人支付已完成销售的包销款项）4、商品房销售后，超过包销基价部分为包销商的经营收入；5、如果低于底价售出，其不足底价部分，由包销商向开发商补偿；6、包销期限届满，由包销人按照包销基价购入全部未售出的商品房。
三、包销过程中应该注意的几个问题（一）、包销人主体资格的法律效力问题先来看一个案例。
1994年 3月，香港房地产商人黄某与上海市某房地产开发公司签订了《太子公寓包销协议书》，约定由黄某包销太子公寓 32套外销房和12个露天车位，开发公司以售价 72％优惠作为包销基价由黄某包销，包销价为美元 782.99万，由开发公司负责联络安排银行提供不低于楼价 50％的按揭予楼宇买受人。
合同签订后，黄某支付了 50％包销款共计美元 391.49万。
但由于双方对于何时落实提供按揭约定不明，即对提供期房“按揭”还是现房“按揭”约定不明，导致协议无法继续履行。
黄某遂向法院提起诉讼，请求法院判令开发公司返还已付的包销款、赔偿损失、双倍返还定金三项共计港币 3375.6万元。
法院最后判定，双方签订的包销协议书是双方真实意思表示，合法有效，开发商应返还已付的包销款并赔偿损失。
以上判决是符合我国合同法的基本原则立场的。
在国家法律、行政法规对包销没有规定尤其是没有禁止性的规定下，以包销人不具备房地产经营资格为理由认定包销合同无效是不恰当的。
商品房包销的运行特征和应注意的问题
商品房包销的运行特征和应注意的问题在房地产市场中，商品房包销作为一种常见的销售模式，有着其独特的运行特征和一系列需要注意的问题。
商品房包销，简单来说，是指房地产开发商与包销商之间就特定商品房的销售达成的一种协议。
在这个协议框架下，包销商以开发商的名义对外销售商品房，并承担在一定期限内未销售完房屋的购买责任。
从运行特征上来看，商品房包销具有以下几个显著特点。
首先，它具有明确的期限性。
包销商在与开发商约定的特定时间段内进行销售活动，如果在这个期限内未能完成全部销售，将按照约定的条件承担相应责任。
其次，包销商在一定程度上承担了市场风险。
与传统的代理销售模式不同，包销商不仅要负责推广和销售，还要对销售结果负责。
如果市场情况不佳，导致房屋滞销，包销商可能需要自己购买剩余房屋，这就使得包销商在决策和操作上需要更加谨慎和精准地把握市场。
再者，商品房包销通常会涉及较大的资金投入。
为了能够有效地开展销售工作，包销商可能需要提前支付一定的保证金或者预付款给开发商，同时还要承担营销推广、人员配备等方面的费用。
此外，包销商在销售过程中往往拥有较大的自主决策权。
他们可以根据市场情况和自身的营销策略，对房屋的价格、促销方式等进行一定程度的调整。
然而，在商品房包销的实际操作中，也存在着诸多需要注意的问题。
合同条款的明确与完善是至关重要的。
包销合同应当详细规定双方的权利义务，包括包销的范围、期限、价格、销售方式、违约责任等。
例如，对于房屋的销售价格，应当明确是固定价格还是可以在一定范围内浮动；对于包销期限的约定，要充分考虑市场情况和销售难度，避免期限过短导致无法完成销售任务，或者期限过长增加双方的风险。
市场调研和销售策略的制定也是不容忽视的环节。
包销商在接手项目之前，必须对当地的房地产市场进行深入的调研，了解市场需求、竞争对手、价格走势等情况，从而制定出切实可行的销售策略。
如果盲目进入市场，很可能会因为销售不畅而遭受损失。
资金管理方面同样需要谨慎对待。
房地产营销之房地产包销操作模式
一、包销的操作模式目前实践中的商品房包销行为的一般做法是：出卖人（多为开发商）与包销人签订商品房包销合同，约定在包销期内，出卖人将一定数量的（已建成的或未建成的）商品房，在确定包销基价的前提下，交由包销人以出卖人的名义与买受人签订商品房买卖合同，包销期限届满，包销人与出卖人根据实际销售情况结算包销佣金，并由包销人以约定的包销基价买入未出售的剩余商品房的行为。
其主要操作环节是：1、开发商授权包销人全权销售一定范围的商品房；2、双方确定商品房包销基价；3、不论商品房是否能够售出，包销商必须定期向开发商支付确定额度的商品房价款；（或者是：根据已完成销售的情况，包销人定期按照包销基价向出卖人支付已完成销售的包销款项）4、商品房销售后，超过包销基价部分为包销商的经营收入；5、如果低于底价售出，其不足底价部分，由包销商向开发商补偿；6、包销期限届满，由包销人按照包销基价购入全部未售出的商品房。
三、包销过程中应该注意的几个问题（一）、包销人主体资格的法律效力问题先来看一个案例。
1994年 3月，香港房地产商人黄某与上海市某房地产开发公司签订了《太子公寓包销协议书》，约定由黄某包销太子公寓 32套外销房和 12个露天车位，开发公司以售价 72％优惠作为包销基价由黄某包销，包销价为美元 782.99万，由开发公司负责联络安排银行提供不低于楼价 50％的按揭予楼宇买受人。
合同签订后，黄某支付了 50％包销款共计美元 391.49万。
但由于双方对于何时落实提供按揭约定不明，即对提供期房“按揭”还是现房“按揭”约定不明，导致协议无法继续履行。
黄某遂向法院提起诉讼，请求法院判令开发公司返还已付的包销款、赔偿损失、双倍返还定金三项共计港币3375.6万元。
法院最后判定，双方签订的包销协议书是双方真实意思表示，合法有效，开发商应返还已付的包销款并赔偿损失。
以上判决是符合我国合同法的基本原则立场的。
在国家法律、行政法规对包销没有规定尤其是没有禁止性的规定下，以包销人不具备房地产经营资格为理由认定包销合同无效是不恰当的。
房产包销规划方案
房产包销规划方案背景房地产市场是一个非常庞大的市场，涉及到很多的利益关系，同时也是一个非常成熟的市场，市场规则和市场规范都非常清晰，但是如何在这个市场上获得更多的利益是每个房地产公司都需要思考的问题。
在这个市场上，房产包销是一种非常常见的销售方式，通过包销的方式，房地产公司可以将房产销售出去，同时也可以借助已有的客户资源来获得更多的客户流量。
目标本文的目标是为房地产公司提供一种可行的房产包销规划方案，通过这种规划方案，房地产公司可以更好地在市场上销售房产，获得更多的利益。
方案房产包销方案的实质就是借助已有的客户资源来推广销售新的房产产品，这种方式可以更加高效地将房产销售出去，同时也可以获得更多的客户流量。
下面是具体的规划方案：第一步：确定房产包销的目标客户在进行房产包销的过程中，首先需要确定包销的目标客户，这个目标客户应该是与新产品相关的人群。
通过对目标客户的确定，可以更好地开展后续的工作。
第二步：制定推广计划在确定了目标客户之后，需要制定推广计划，该计划应该包括推广的方式、时间和推广的内容等。
此外，在制定推广计划的过程中，还应该考虑到不同地区和不同客户的需求，以满足客户的需求。
第三步：开展推广活动在制定完推广计划之后，需要开展实际的推广活动。
推广活动的方式有很多种，可以通过展览会、户外广告、网络广告等方式提升产品的知名度。
同时也可以通过赠送礼品、开展促销活动等方式吸引客户。
第四步：收集反馈并改进在开展推广活动的过程中，需要时刻关注客户的反馈，及时收集客户的反馈，以便及时地改进推广计划和推广方式。
结论通过制定可行的房产包销规划方案，房地产公司可以更快地将新产品推向市场，获得更多的客户，并提高销售效率。
上述方案仅供参考，实际的推广计划需要根据实际情况进行调整和修改。
最终的目的都是要提高销售效率和获得更多的利益。
楼盘包销方案
楼盘包销方案背景在房地产市场中，开发商为了快速售卖房产、降低风险，往往会采用楼盘包销方案。
楼盘包销方案是指开发商将整个项目的销售权全部委托给某一家房地产中介公司进行销售，中介公司需要在规定时间内完成楼盘销售任务，并按照约定的代理动销比例向开发商支付代理费用。
二者共同分担楼盘销售的风险和利益。
楼盘包销方案的优势1. 能够快速售出房产采用楼盘包销方案能够将整个楼盘的销售任务全部交给中介公司，中介公司会通过合理的营销手段、丰富的客户资源、完善的售后服务等方式帮助开发商快速卖出房产。
2. 降低房地产企业销售风险在楼市行情不稳和消费者观望情况下，楼盘包销方案可以将销售风险转移给中介代理公司，降低开发商自身的销售风险。
3. 提高销售效率在楼市竞争激烈的情况下，楼盘包销方案具有明显的优势。
由于中介公司专业的销售团队和完善的销售渠道，可以提高销售效率，加快房产销售速度。
楼盘包销方案的注意事项1. 选择可靠的中介公司开发商应根据中介公司的实力、专业水平、业绩和服务质量等因素进行综合评估，选择值得信赖的中介公司进行全盘代理销售。
2. 合同约定详尽开发商和中介公司在签署代理协议时，应详细约定包销代理范围、时间、代理费用、代理动销比例、售楼部管理、物业管理等相关内容，以避免双方出现分歧和争议。
3. 加强信息沟通和管理开发商和中介公司需要加强信息沟通和管理，采取定期或不定期的沟通方式，合理安排楼盘销售进度，确保合同约定的事项得到妥善处理。
总结楼盘包销方案是一种常用的房地产销售方式，能够快速售出房产，降低销售风险和提高销售效率。
然而，在选择中介公司、制定代理协议和加强信息沟通与管理等方面需要注意，以避免出现问题和纠纷。
因此，房地产企业需要认真考虑每一个细节，以确保楼盘包销方案的落地实施。
房地产包销协议(正式版)及多场景使用说明
房地产包销协议(正式版)本范文包含合同主体+特殊应用场景说明+多方为主导下的附加条款合同编号：____[甲乙双方共同确定]____合同双方：甲方（委托方）：【甲方全称】地质：【甲方地质】法定代表人：【甲方法定代表人】乙方（受托方）：【乙方全称】地质：【乙方地质】法定代表人：【乙方法定代表人】一、合同主体1.1甲方委托乙方作为本项目房产的独家销售代理，代理范围包括但不限于销售策划、广告推广、客户接待、签约及售后服务等。
1.2乙方接受甲方的委托，承诺在委托期限内，按照本合同约定及甲方的要求，完成销售任务。
1.3甲方应向乙方提供必要的销售资料、销售工具及销售支持，确保乙方顺利开展销售工作。
二、特殊应用场景说明2.1销售价格：甲方应制定本项目房产的销售价格及优惠政策，并书面通知乙方。
乙方应严格按照甲方制定的价格及优惠政策进行销售，未经甲方书面同意，乙方不得擅自调整销售价格或优惠政策。
2.2销售期限：本合同委托代理期限自【起始日期】至【终止日期】。
如双方同意续约，应在本合同到期前【续约通知期限】书面通知对方。
2.3销售目标：甲方应制定本项目房产的销售目标，并书面通知乙方。
乙方应按照甲方制定的销售目标，积极开展销售工作，努力完成销售任务。
三、多方为主导下的附加条款3.1甲方有权对乙方的销售工作进行监督和检查，如发现乙方存在违反本合同约定或甲方要求的行为，甲方有权要求乙方改正，并有权根据情节严重程度，对乙方进行警告、罚款或解除本合同。
3.2乙方应按照甲方的要求，定期向甲方汇报销售工作进展情况，包括但不限于销售数据、客户反馈、市场分析等。
3.3未经甲方书面同意，乙方不得将本合同项下的权利义务转让给第三方。
3.4本合同的任何修改、补充均需以书面形式作出，并经甲乙双方签字盖章后生效。
四、争议解决4.1本合同的签订、履行、解释及争议解决等均适用法律。
4.2凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，应通过友好协商解决；协商不成的，任何一方均有权将争议提交至有管辖权的人民法院诉讼解决。
房地产包销协议
房地产包销协议房地产包销协议一、协议背景为了促进房地产项目快速销售，并确保双方利益的最大化，以下双方就房地产包销事宜达成如下协议。
二、包销内容1. 受包销方应将房地产项目的相关信息提供给包销方，包括但不限于项目规划、销售政策、销售计划等。
2. 包销方应负责对房地产项目进行市场分析和调研，制定详细的销售策略和推广方案，提升项目的知名度和销售额。
3. 受包销方应根据包销方的销售策略和推广方案，积极协助推广和销售房地产项目。
4. 受包销方应按照包销方的要求，及时提供项目销售数据和相关报告，确保双方对项目进展和销售情况的及时了解。
三、包销费用及结算方式1. 受包销方应向包销方支付相应的包销费用。
具体费用标准由双方协商确定，并在协议中明确。
2. 包销费用的结算方式为每月一次，双方应在每月指定日期前完成结算。
3. 若包销方未按合同约定的时间和要求支付包销费用，受包销方有权追究包销方的违约责任，包销方应承担相应的赔偿责任。
四、销售责任和义务1. 受包销方应全力以赴推动房地产项目的销售，采取各种合法手段和渠道进行宣传和推广。
2. 包销方应在约定时间内按照约定标准和要求支付包销费用，并确保付款的及时性。
3. 受包销方应积极参与包销方组织的推广活动，并协助包销方进行市场调研、竞争分析等。
五、保密约定双方承诺对包销协议的内容以及双方在执行协议过程中所了解和掌握的商业信息进行严格保密，未经对方书面许可，不得向第三方披露。
六、协议的解除和终止1. 双方一致同意，在以下情况发生时，协议可以被解除：双方协商一致解除；任何一方出现严重违约行为；受包销方出现严重经营困难或违约行为。
2. 协议解除后，双方应按照协议约定的方式和程序进行清算和结算。
七、争议解决方式双方一致同意，对于因履行本协议而发生的争议，应通过友好协商的方式解决。
若经协商仍不能解决，双方同意提交有管辖权的人民法院进行解决。
八、其他事项本协议自双方签署之日起生效，在协议有效期内，双方如需对协议内容进行修改或补充，应书面协商并签署补充协议。
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一、包销的操作模式目前实践中的商品房包销行为的一般做法是：出卖人（多为开发商）与包销人签订商品房包销合同，约定在包销期内，出卖人将一定数量的（已建成的或未建成的）商品房，在确定包销基价的前提下，交由包销人以出卖人的名义与买受人签订商品房买卖合同，包销期限届满，包销人与出卖人根据实际销售情况结算包销佣金，并由包销人以约定的包销基价买入未出售的剩余商品房的行为。
其主要操作环节是：1、开发商授权包销人全权销售一定范围的商品房；2、双方确定商品房包销基价；3、不论商品房是否能够售出，包销商必须定期向开发商支付确定额度的商品房价款；（或者是：根据已完成销售的情况，包销人定期按照包销基价向出卖人支付已完成销售的包销款项）4、商品房销售后，超过包销基价部分为包销商的经营收入；5、如果低于底价售出，其不足底价部分，由包销商向开发商补偿；6、包销期限届满，由包销人按照包销基价购入全部未售出的商品房。
三、包销过程中应该注意的几个问题（一）、包销人主体资格的法律效力问题先来看一个案例。
1994年 3月，香港房地产商人黄某与上海市某房地产开发公司签订了《太子公寓包销协议书》，约定由黄某包销太子公寓 32套外销房和 12个露天车位，开发公司以售价 72％优惠作为包销基价由黄某包销，包销价为美元 782.99万，由开发公司负责联络安排银行提供不低于楼价 50％的按揭予楼宇买受人。
合同签订后，黄某支付了 50％包销款共计美元 391.49万。
但由于双方对于何时落实提供按揭约定不明，即对提供期房“按揭”还是现房“按揭”约定不明，导致协议无法继续履行。
黄某遂向法院提起诉讼，请求法院判令开发公司返还已付的包销款、赔偿损失、双倍返还定金三项共计港币3375.6万元。
法院最后判定，双方签订的包销协议书是双方真实意思表示，合法有效，开发商应返还已付的包销款并赔偿损失。
以上判决是符合我国合同法的基本原则立场的。
在国家法律、行政法规对包销没有规定尤其是没有禁止性的规定下，以包销人不具备房地产经营资格为理由认定包销合同无效是不恰当的。
对包销人的法律主体资格，最高人民法院在《解释》中没有规定，恰恰是默认了个人是可以作为包销人主体资格的。
有学者认为，根据建设部的《城市房地产中介服务管理规定》第 10条和第 8条规定，包销人必须符合法定条件，个人作为包销人，合同应属无效。
我们认为这种观点是错误的。
因为商品房包销与商品房中介、商品房经纪是不同的法律概念。
《城市房地产管理法》第 56条：“房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等”。
《城市房地产中介服务管理规定》第 2条规定：“本规定所称房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。
”《经纪人管理办法》第 2条规定：“本办法所称经纪人，是指依照本办法的规定，在经济活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、行纪或者代理等经纪业务的公民、法人和其他经济组织。
”以上法律概念规定均未包括商品房包销行为。
因此，用商品房中介、经纪的规定来规范商品房包销行为是不恰当的。
其次，根据《合同法》第 52条及相关司法解释，只有违反法律、行政法规强制性规定的才可以判定合同无效。
而《城市房地产中介服务管理规定》和《经纪人管理办法》都是部门规章，法律效力显然达不到使合同无效的层面。
（二）、包销人的售房宣传广告虚假引起纠纷，开发商是否应承担连带责任的问题一般地说，按照开发商与包销人的包销合同约定，包销的广告宣传由包销人负责并承担相关费用，开发商只需向包销人提供包销人才品房的基本资料即可。
但如果包销人在对外广告宣传中，弄虚作假，买受人因相信虚假广告内容而签订合同从而引起索赔纠纷，包销人应当承担责任毫无疑问，开发商也应承担责任。
原因有二：其一，包销人是以开发商的名义对外实施广告宣传的，对于买受人来说，开发商才是当事人；其二，开发商有义务对包销人的售楼广告的内容进行审查和监督，这种义务是基于双方的包销合同之约定，也是义不容辞的法律义务和社会责任。
根据最高人民法院民事审判第一庭的观点，买受人应当将开发商和包销人列为共同被告，包销人因制作虚假广告，应承担直接赔偿责任；开发商因疏于对售楼广告的审查与监督义务，应承担连带赔偿责任。
因此，开发商应在包销合同中详细规定双方的权利和义务，应要求包销商在包销过程中的宣传、广告等有关资料必须得到开发商的认可，或者明确约定因包销商的不实宣传与承诺等行为造成开发商的损失，应由包销商负责赔偿。
建议开发商委派律师参与包销行为的设定，以实践的角度提高包销合同的签约质量，以克服包销过程中的漏洞和缺陷，避免事后纠纷。
（三）、包销人不按包销合同约定价格销售商品房，是否承担违约责任根据包销合同，包销人无论是否能将商品房售出，包销人都应按合同约定向开发商付款，未出售的商品房应由自己出资买下。
只要没有违反合同约定，包销人根据市场需求和预测，自动调整销售价格，自愿承担亏损风险，这是他的权利。
如果他以超过包销基价的价格出售，则该超额利润部分归他所有；如果他以包销基价的价格出售，则根据双方的约定按比例提取应得部分利润；如果他低于包销基价出售，造成开发商预算利润损失的，则他应向开发商补偿该损失部分。
如果双方另有约定，则从其约定。
几乎没有开发商会将所开发的所有楼盘都交由某包销人包销，这样显然会大大增加开发商的风险。
对包销人来说，也无法一口咽下如此数量的楼盘。
因此，开发商通常的做法是将所开发的楼盘的一部分交给一个或数个包销人包销，其它部分自己销售或者找其它中介公司代理销售。
这样，就会产生一个问题，如果包销人因自己营销失误或者其他原因，下调售楼价格，则势必会对开发商销售其它商品房产生消极影响。
如果双方对此没有约定该如何来承担责任，一旦发生纠纷，很难获得索赔，因为其损失难以计算，也没有充分的索赔依据。
比较可行的做法是，双方应约定包销人可以自主调整包销价的幅度，超过该幅度又该如何处理的规定。
（四）、将本该由包销人销售的商品房擅自出售，是否应当赔偿包销人的损失《解释》第 21条规定“出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
”所以只要在包销期限内，开发商就不得自行销售，否则构成违约，包销商就可以依据以上规定来主张权利。
但对于包销人因开发商自行销售包销房屋而产生的损失都包括哪些，本条没有规定。
为保护自己的合法权益，包销人可要求开发商在包销合同中明确约定，一旦开发商违约，除盈利应归包销商所有以外，开发商还应赔偿包销商因此而遭受的其他损失。
1 、开发商以高于包销人与买受人约定的销售价格将商品房售出；包销人与买受人就对某商品房的价格达成协议，约定销售价格，但买受人又与开发商签订商品房买卖合同，开发商以高于包销人与买受人约定的销售价格将商品房售出。
此种情况，如果是开发商的失误，包销人向开发商索赔其溢价损失，法院应予以支持。
如果是开发商的故意行为，则包销人不但可以向其索赔溢价损失，还可以要求开发商承担因其该行为给包销人带来负面影响的责任。
2 、开发商以低于包销人与买受人达成的价格将商品房售出；开发商以低于包销人与买受人达成的价格，擅自向买受人销售商品房。
此类情况一般出现在商品房销售疲软时。
开发商这样做，是顾虑到包销人的商品房销售滞后所带来的风险。
但开发商的行为严重侵害了包销人的利益，开发商不但应补偿给包销人本应获得的利润，且还应承担该行为对包销人的市场销售产生不利影响所带来的责任。
（五）、开发商、包销商和购房人之间的关系、诉讼地位在含有包销合同的商品房买卖纠纷中，开发商与包销商的诉讼地位是一个首先必须明确的问题。
从形式上讲，买卖合同的相对人是开发商与买受人，根据合同相对性原理，因买卖合同发生的纠纷，诉讼主体应为开发商与买受人。
但事实上，买卖行为是由包销人与开发商共同完成的，包销商负责推销房屋、联系买受人，开发商与买受人签订买卖合同，更重要的是，买受人一般将房款支付给包销商，案件的处理结果往往会涉及返还购房款，显然，包销商与案件有直接的利害关系。
《解释》的第二十二条规定，“对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼”。
《解释》之所以如此规定，也正是考虑到包销商在买卖合同中所起的作用。
因此，买受人如对买卖合同中有关房屋交付期限、房屋质量、房屋面积、违约责任的承担等权利义务发生争执，会直接向开发商主张权利，包销商可作第三人参加。
需要明确的是，在这种情况下，人民法院通知包销人参加诉讼，其身份应当是无独立请求权的第三人。
有时候，包销人会以第三人的身份出现在买卖合同中，此时，开发商、包销人、买受人会在合同中约定各自的权利义务，根据《解释》的第二十二条规定，这种约定应决定着三方当事人在因买卖合同产生的纠纷中的诉讼地位。
（六）、税的承担在商品房包销中，涉及税金有两个问题：一是开发商与包销人对外销售中的税金问题。
包销人将商品房以开发商的名义销售给购房者，相互之间均产生税金，开发商依法缴纳营业税，购房者依法缴纳契税。
但实践中，开发商与包销人会利用包销行为来逃避税金，这是违法行为。
举个案例。
购房者胡某与某房产公司签订了商品房认购书，认购商品房一套，约定房价为 45万元。
胡某与该商品房的包销人某置业公司签订了商品房预售合同，并按约支付了房款 45万元给包销人，后胡某又与某房产公司签订了商品房买卖合同，约定房价为 38万元，某房产公司交付了商品房。
胡某住入该房后，以包销人无预售主体资格为理由，向法院提起诉讼，要求判定与其签订的商品房预售合同无效，要求包销人返还多收的房款 7 万元并赔偿利息损失。
一、二审法院审理后都认为：胡某与开发商签订的商品房订购书，是真实有效的，包销人以自己的名义与胡某签订的商品房预售合同是无效的，胡某与开发商签订的商品房买卖合同中将房价写成 38万是偷逃税收的行为，除房价条款无效外，其余部分合法有效，胡某已付清房款并已实际住入该房，故胡某要求返还 7 万元和赔偿利息损失诉请不予支持。
本案当事人在商品房交易中少缴税费应当补缴。
二是开发商与包销人之间的税金承担问题。
开发商将商品房交由包销人销售，只是一种委托行为，商品房的所有权和使用权并没有转移，不属于销售行为，因此不发生税金缴纳是否问题。
包销期限届满后，包销人根据包销合同约定应承购包销所剩商品房，此时，包销人与开发商之间就发生了直接的买卖关系，作为商品房的买卖双方，就应当依法纳税。