东莞城市投资地图-2019-房地产

第1类 汕头 2010
第5类 杭州 2014
第2类 兰州 2016
第7类
武汉2016 南京2016
第4类
宁波2015-2016 合肥2016 东莞2016 无锡2016 南京2014 武汉2014 成都2015
第3类
常州2015 合肥2015 东莞2012-2015
第6类
成都2016 杭州2015
……
2005年以前，出现深圳企业 转移东莞高潮，邻深圳片区经 济实现面状发展，逐步呈现出 南强北弱的发展格局。
至广州
广深铁路
中心城区 厚街
松山湖
常平
虎门 长安
塘厦
旧107国道
至深圳
清溪 凤岗
GDP（亿元） 400-500 300-400 200-300 100-200 50-100
城市发展理解
东莞呈多中心多组团空间结构
房地产 市场分析
土地供应
思维逻辑图
深圳 外溢
东莞 内需
总需求
总供应
新增 供应
库存
15
房地产 市场分析
东莞供求分析 全国视角：东莞与南京、武汉存在相似供求关系
从2016年CMI供求指数看，东莞与南京、武汉两个强二线城市各项指标接近，呈现供不应求的市场态势
计容建面/成交面积
库存面积/成交面积
新开工面积/成交面积
CONTENT 目录
PART 1 城市发展理解 PART 2 房地产市场分析
PART 3 临深板块价值研究
PART 4 非临深板块PIE分析 PART 5 投资策略
PART 3 临深板块价值研究
外溢条件分析
• 潜客热度 • 通勤可达 • 交通利好 • 生活配套 • 房价梯度
临深板块分析
• P I E构建 • 价值计算 • 板块策略
城市发展理解
城市发展概况 / 城市所处区位
东莞接壤广深，位于珠三角发展主轴之上，是城市群的中心城市之一
肇庆
佛山
广州 东莞
江门
中山
深圳
珠海
珠三角东侧发展轴
《珠江三角洲城镇群协调发展 规划（2004-2020）》区域 空间结构图
城市发展理解
城市发展概况 / 经济发展阶段
目前处于后工业化初级阶段，外来人口高达75%，刚需旺盛
南城CBD 南城西平
松山湖北
塘厦科苑城 凤岗官井头
临深板块 价值研究
外溢条件分析 / 通勤关系
通勤关系：外溢点选取与触达范围
根据深圳城市路网铺设情 况，选取城市工作区8点 作为外溢起点，用测距地 图工具，测试采用自驾和 公共交通方式下向四面八 方可触达的范围。
临深板块 价值研究
外溢条件分析 / 通勤关系
买东莞
买惠州
年份 2015年 2016年
东莞 1 1
惠州 1:5 2:5
2017年
预测 未来3年
1
3
1:4或1:5 1:4或1:5
资料来源：深圳万科研究报告
房地产 市场分析
东莞与南京、武汉的两年前同为一类，每年内生需求约为0.9-1.1㎡/人
通过人口、经济、房地产相关指标对城市进行聚类，东莞2016年与南京武汉的2014年、成都的2015 年、合肥、宁波、无锡的2016年成为一类。即刨除受到深圳外溢，东莞本地居民的房地产内需等于同 类城市均值水平，即人均销售面积为0.9-1.1㎡/人/年。
临深板块 价值研究
临深板块分析 / PIE指标体系构建
临深板块PIE体系构建：潜客热度、通勤时间、交通规划、商业配套四大维度
熵值法评分模型
可观测变量：X1、X2……
PIE
潜客热度 各板块来自深圳的潜客关注量 通勤时间 自驾和公共交通的平均时间 交通规划 规划有地铁、铁路和城际站点 商业生活配套 商贸、生活服务、办公设施
50% 47%
45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10%
5% 0%
深圳
45%
东莞
36%
中山
32%
佛山
32%
宁波
28%
珠海
24%
广州
国际警戒 线30%
16%
杭州
CONTENT 目录
PART 1 城市发展理解
PART 2 房地产市场分析
PART 3 临深板块价值研究 PART 4 非临深板块PIE分析 PART 5 投资策略
3.50
3.00
2.50
2.00
1.24
1.50
1.00
1.00
0.50
0.00 2020年
房地产 市场分析
未来3年，供求关系将持续供不应求，与武汉、南京同类
预测未来3年，东莞总体成交规模在900-1100万㎡。 其中，东莞本地内生需求750-900万㎡，深圳外溢150-200万㎡。 总体供应量预测为800万㎡，库存维持300-350万㎡。
供应预测：未来3年总供应约1100万㎡，新增预售800万㎡，库存300-350万㎡
1200
1000 800
800 800 800
600
500
400
200
0 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年
2013 -2016新增预售面积情况及2017-2020年新增预售面积预测
12140
东莞 发展阶段
后工业化 阶段
配第克拉克定理
第一产业 就业人员占比
1＜10%
1=0.95%
户籍人口,23.63%
外来人 口,76.37
%
城市发展理解
城市发展概况 / 城市行政区划
经济格局：受连接广深的“两条交通干线”影响，GDP呈现“两条廊道”
交通廊道发展
2005年以前，依托107国道 和广深铁路，沿线形成“石龙 -中心城区-厚街-虎门-长安” 的轴向发展空间，呈现出西强 东弱的局面。
824 822.48 822
820
818
816 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
2017-2020年东莞常住人口预测
2011-2016年东莞市城市常住人口增长比率：0.07%
1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0
公共交通的30、60、90、120分钟触达范围，划分公交外溢的四个圈层纳入通勤评分
虎门、大岭山、松山湖、大 朗、黄江、塘厦、清溪、樟木
外溢第四圈层 头
外溢第三圈层 外溢第二圈层 外溢第一圈层
长安、塘厦、清溪 凤岗、塘厦 凤岗
临深板块 价值研究
后工业化发展阶段：经济增长由主要依靠劳动向科技创新驱动转变，人口素质逐步提高，第三产业的比重继续上升。
经济理论
指标
库兹涅茨法则
三产结构
后工业化阶段
初级阶段
高级阶段
1＜10% 2＜50% 3＞40%
钱纳里森
人均GDP （2010年美元）
11810-18900
18900-28350
2015年 东莞数值
1=0.3% 2=46.6% 3=53.1%
内需市场：非临深研究
问题4：东莞内需市场规模、价值洼地板块？ ——非临深板块的拓展策略
CONTENT 目录
PART 1 城市发展理解
PART 2 房地产市场分析 PART 3 临深板块价值研究 PART 4 非临深板块PIE分析 PART 5 投资策略
PART 1 城市发展理解
发展概况 空间格局 土地资源矛盾
改善 10.8-21.5万套
刚需 11.5万套
投资 0.45-1.4万套
需求 23万套
供应 14万套
外溢 9万套 约900万㎡
资料来源：深圳万科研究报告
房地产 市场分析
土地供应
预测未来3年东莞承接深圳外溢的规模为130-180万㎡
因东莞调控政策趋紧，莞深房价差缩小，近年来东莞接受深圳外溢比例逐步减少，预计未来惠州和东 莞接受深圳外溢量的比例是4：1或5:1，即东莞接受深圳15%-20%，130-180万平方米的外溢需求。
第8类
重庆 2015
每年理论人均销售面积0.9-1.人/㎡
数据来源：中指和统计公报、年鉴
房地产 市场分析
规模预测：东莞总需求约900-1100万㎡，其中内需750-900万㎡，外溢130-180万㎡
836 834.31
834
832
831.66
830
829.23
828
826
825.48
825.41 826.00 826.58 827.16 827.74 828.32
东莞城市投资地图
粤东公司投资发展部 2017.09.07
核心问题
本次研究聚焦以下四个核心问题
城市预判 问题1：未来5年地理视角的土地矛盾？ ——房企总体空间布局策略
外需市场：临深研究 问题3：深圳外溢规模、空间分布？ ——临深板块的拓展策略
市场预判
问题2：未来3年市场量价、供求走势？ ——房企市场周期的拓展策略
新增预售面积/成交面积
3.0
2.5
2.0
1.5
1.0
0.5
0.0 北京 上海 深圳 广州 天津 重庆 杭州 南京 武汉 成都 苏州 东莞 厦门 西安 宁波 长沙 无锡 福州 郑州
房地产 市场分析
CMI指标查看操作
1
2
房地产 市场分析
土地供应 深圳年外溢需求为9万套，约900万平方米
据深圳万科研究，深圳每年共有刚需11.5万套，改善需求10.8-21.5万套，投资需求0.45-1.4万套，共23万套需 求。深圳每年预计供应上限14万套，则有90万套，约900万㎡需求外溢。
临深板块 价值研究
临深板块分析 / PIE指标体系构建
PIE价值细分指标体系
一级指标
ຫໍສະໝຸດ Baidu二级指标
通勤时间
自驾平均时间 公共交通平均时间
潜客热度
板块潜客关注量
一级指标 商业生活配套
交通规划
地铁、铁路、城际规划站点
二级指标 餐饮 购物
摩托车服务 汽车服务 生活服务 体育休闲 医疗保健 住宿服务 汽车维修
花鸟鱼虫市场 综合市场
909 744
2017年
910 744
2018年
911 745
2019年
911 745
2020年
系数0.9 系数1.1
2017-2020年东莞房地产内生需求预测
2017-2020年东莞理论内生需求=2017-2020年东莞常住 人口*同类不受外溢城市人均销售面积0.9-1.1 ㎡/人
房地产 市场分析
理论新增预售面积： • 2017年上半你那新增预售面积240万㎡ ，预测2017年全年新
增预售面积500万㎡ • 2018-2020年新增预售面积=2010年-2017年新增预售面积
均值=793万㎡
1400
1200
1000
800
600
400
355 334 314 295
200
0 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年
受行政影响小，受深圳、广州经济辐射影响大。 各镇街中心势均力敌，机会多元。 房地产进驻上，适宜撒胡椒式布局。
城市发展理解
城市空间发展格局 / 建设用地布局
90年代 城市建成区（城市建设用地）呈串珠状，廊道初现
石龙
城区 厚街
常平
虎门长安
临深
1990-1995年东莞建设用地分布
城市发展理解
城市空间发展格局 / 建设用地布局
2017年 非建成区主要为山地，城市建设用地几无增量
东莞
深圳
城市发展理解
城市空间发展格局 / 建设用地布局
土地开发强度45%，超过国际警戒线
根据省国土资源厅，东莞的城市 土地开发强度达45%，位居全省 第二，仅次于深圳，远超30%的 生态宜居警戒线。
目前已有很多镇街“无地可 用”。因此东莞近年来一直致力 于土地统筹和三旧改造工作，努 力盘活存量的建设用地。
1400
1200
1000
800
600
400
200
0 2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
理论供应量
理论成交量1
1.29
1.27
0.97
1.04
1.02
0.78
2015年
2016年
2017年
理论成交量2
理论供求比1
2018年 理论供求比2
2019年
• 预测2017-2020年历史供求比范围为1-1.3，处于供求略紧张状态。
家居建材市场 商务办公楼
临深板块 价值研究
潜客热度指标查看操作
3
1 2
临深板块 价值研究
临深板块分析 / PIE指标体系构建
通过搜房客户端，采集深圳客户对东莞楼盘的在线行为，构建潜客热度
潜客热度：塘厦
潜客热度：长安
临深板块 价值研究
临深板块分析 / PIE指标体系构建
深圳潜客热度： 最高为凤岗官井头、南城西平、松山湖北、南城CBD和塘厦科苑城，纳入潜客评分
2013 -2016库存情况及2017-2020年库存预测
理论库存面积： • 2013-2016年库存面积呈下降趋势，年复合减少6% • 预测2017-2020年库存维持以6%的比例减少。
房地产 市场分析
供求预判：2010年以来供求关系越发紧张，未来3年维持现有紧张状态
2000
供求比
1800
1600
2000年 城市建成区呈片区面状，城区-镇-村连绵一片
城区
滨海
松山湖
东北 临深
2000年后东莞建设用地分布
城市发展理解
城市用地矛盾 / 2017年东莞建成区分布
2017年 2017年与2000年变化不大，几乎没有差异
城区 郊区/村
山地
东莞
深圳
城市发展理解
城市空间发展格局 / 2017年东莞建成区分布