东莞城市投资地图-2019-房地产

合集下载

19-3-《城市房地产开发经营管理条例》(2019年3月24日)

城市房地产开发经营管理条例（第三次修订）2019年3月24日（1998年7月20日中华人民共和国国务院令第248号发布根据2011年1月8日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》第一次修订根据2018年3月19日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第二次修订根据2019年3月24日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第三次修订）第一章总则第一条为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。

第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。

县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

第二章房地产开发企业第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

第六条外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。

第七条设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。

广东省各市人口、GDP、面积数据2

广东省各市人口、GDP、面积数据2一、引言广东省，位于中国的南部，是中国的经济大省之一。

全省拥有广州、深圳、珠海等重要城市，以及惠州、东莞等新兴工业城市。

这些城市的发展状况如何，对于广东省的整体发展至关重要。

本文将提供广东省各市的人口、GDP和面积数据，以便读者了解各市的发展状况。

二、数据来源本文所使用的数据来源于广东省统计局发布的最新统计数据。

这些数据经过专业的统计和分析，具有较高的可信度和参考价值。

三、广东省各市人口数据根据最新的统计数据，广东省各市的人口数据如下：广州市：1530.96万人（2019年）深圳市：1302.68万人（2019年）珠海市：198.52万人（2019年）佛山市：743.34万人（2019年）东莞市：746.45万人（2019年）惠州市：607.91万人（2019年）汕头市：500.73万人（2019年）湛江市：730.55万人（2019年）茂名市：547.83万人（2019年）肇庆市：410.15万人（2019年）揭阳市：614.84万人（2019年）韶关市：295.77万人（2019年）梅州市：438.83万人（2019年）河源市：257.63万人（2019年）阳江市：261.66万人（2019年）清远市：403.74万人（2019年）潮州市：275.45万人（2019年）汕尾市：347.65万人（2019年）云浮市：258.广东省，作为中国南方最大的省份之一，其经济实力一直备受。

而各市的人口、GDP和面积数据则是反映一个城市经济发展水平的重要指标。

本文将为大家提供广东省各市的人口、GDP和面积数据，以便大家更好地了解广东省的经济发展状况。

根据最新的人口数据，广东省的总人口已经超过了2亿。

其中，广州市的人口数量最多，达到了111万人，其次是深圳市的166万人。

佛山市和东莞市的常住人口也分别达到了74万人和41万人。

这些城市的人口数量都在不断增加，表明广东省的经济活力正在不断提升。

世联-东莞“深国投.鸿福路”项目策划书-47PPT-7.7M

。
约20000平米（不含酒店/超市）。以餐饮40%为主。经营状况良好。西面少量铺面空置。政优。稳定经营前景较好。
府规划为“美食一条街”。
约10000平米。以餐饮70%为主。优越的地理位置是其天然的优势，生意火暴，带动了周边优。可扩大发展空间小。稳定经营
的店铺经营。临街街铺的经营与近在咫尺的东城步行街内街的反差明显。
蓝色为两层商铺，红色为一层商铺。红色区域因为位置较偏，部分可以考虑作为社区商业，如干洗店等满足住宅的需要。
注：以上方案仅供参考，具体设计将与设计师共同探讨，模拟测算后确定。
本报告是严格保密的。
21
本报告是严格保密的。
22
本报告是严格保密的。
23
本报告是严格保密的。
24
商住物业
本报告是严格保密的。
国际商会大厦
1栋19层，总面积31511平米
星鹏商务
2栋15层，总面积21000平米
东莞首个产权式酒店公寓
中心区首席纯正商务写字楼；商务无国界，商会赢天
雅筑—商务工舍；青年创业体验
市场销售缓慢；市场需求特征不明显，物业配套消费压力较大；
购物、休闲、商务会所
1-3层商场 4-15层写字楼 -1层停车场
健康办公新体验
空气鲜风系统、自动浇灌系统、会议、休闲中心
华凯广场
1栋2层、1栋 12层、2栋19 层，总建筑面积117332 平方米
CBD中轴线，全景式纯商务写字楼；大视野,成就大事业
4200元/平米
专业物业管理
一般
一般
贸易公司、小型企业办事处、证券、律师事务所
小型办事处、贸易公司、投资客

广东省东莞市土地基准地价表

2009年工业用地地价测算结果三级地二级地级别均价级别面积价格区间级别均价级别面积 418 14.62 424--550 486 83.38 477 22.93 503--564 538 27.14 424 40.37 459--574 520 56.67 473 1.43 486--525 505 5.53 435 28.19 469--543 503 53.12 466 18.26 489--539 515 20.34 406 47.75 428--496 460 38.69 418 8.1 441--506 475 13.32 446 10.86 473--518 497 17.45 411 20.81 424--455 440 20.58 440 26.59 466--517 492 45.29 398 12.91 406--487 449 65.45
2009年商业用地地价测算结果三级地级别均价级别面积 1903 67.27 2061 24.01 1957 28.79 1970 1.41 1730 40.03 1928 15.99 1421 25.66 1385 8.97 1558 25.35 1378 16.65 1547 22.7 1526 50.26 1575 10.26 1388 13.09 1459 23.77 1628 26.04 1347 21.05 1504 24.68 1587 23.61 1369 19.83 1432 22.1 1526 29.96 1454 33.81 1382 29.83 1186 26.26 1557 12.24 1235 8.23 1349 10.87 1645 12.06 1193 29.74 2591 46.48
价格区间 1395--1632 1414--1641 1363--1662 1256--1520 1316--1635 1249--1441 1103--1274 1094--1240 1015--1175 1127--1308 1213--1343 1103--1238 1147--1239 1201--1359 1187--1295 1107--1252 1086--1224 1235--1463 1062--1220 1027--1156 1172--1240 1185--1278 1159--1258 1025--1078 1096--1184 1015--1094 1000--1070 2070--2192 2036--2329 1766--2036

2023年东莞市房地产市场运行情况分析报告

2023年东莞市房地产市场运行情况分析报告2023年，全市房地产市场承压前行，房地产投资增速“前高后低”，市场销售仍然低迷。

面对尚不景气的市场环境，东莞积极推进保稳定、促投资工作，有效保障房地产市场有序运行。

一、房地产投资运行情况（一）从全年走势来看，房地产开发投资高开低走。

2023年，全市完成房地产开发投资895.68亿元，与上年持平，高于全省平均水平（-10%）10个百分点。

四个季度的房地产开发投资累计增速分别是15.8%、9.1%、3.4%和0.0%，增速前高后低。

从当月投资情况来看，2023年平均每月完成房地产开发投资74.64亿元，12月当月完成投资81.53亿元，当月增长3.9%；当月完成投资额全年最高的月份是6月，达到118.25亿元，也是自2019年以来当月完成投资额最大的月份。

图12023年东莞市房地产开发当月投资额及累计增速走势（二）从横向对比来看，投资总量及增速均在全省排名靠前。

虽然我市房地产开发投资增速全年呈下行态势，但与全省趋势变化方向一致，且全年增速高于全省10个百分点，在全省21个地级以上市中，我市房地产开发投资增速排第3位，仅次于深圳和阳江，分别比广州、佛山和惠州高8.7、34.8和4.6个百分点。

从投资规模来看，我市房地产开发投资总量在全省排第5位，与上年排名保持一致，在深圳、广州、佛山和惠州之后，与第4位惠州的差距由上年的191亿元缩小到141亿元。

图22023年珠三角九市房地产开发投资额及增速情况（三）从投资构成来看，土地购置费对房地产开发投资支撑作用较大。

2023年，房地产开发投资中的建安工程完成投资314.19亿元，同比下降20.9%，拖累房地产开发投资9.3个百分点，投资额占房地产开发投资的35.1%，该比重较上年下降9.2个百分点。

土地购置费投资540.96亿元，同比增长21.4%，拉动房地产投资增长10.7个百分点，土地购置费占房地产开发投资的60.4%，该比重较上年同期提高10.7个百分点。

20192019年房地产政策回顾-文档资料

5月31日，国家税务总局发布了“关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知”。该通知强调， 6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的住房对外销售时，如果不能提供属于普通住房的证明，一律要征收营业税。国家税务总局方面透露，该《通知》首次对个人对外销售不能提供属于普通住房证明材料，或经审核不符合规定条件等情况作出了明确规定。也就是说，6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。如果个人将购买超过5年（含5年）的住房对外销售，但不能提供属于普通住房的证明材料，或经审核不符合规定的，一律要执行销售非普通住房的政策。届时，税务部门要按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额，征收营业税
报告解读：相对于去年1.8%的居民消费价格涨幅，今年3%的调控目标留有了一定的余地。分析《政府工作报告》中关于价格改革的描述，我们能够发现背后的深意。“价格改革的重点，是逐步理顺和完善资源性产品和要素价格形成机制，改革要兼顾各方面的利益，尤其要考虑低收入群
众的基本生活。”
2019年4月28日主题词：上调房贷利率
(一)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉
租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。 (二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。
据中国建设部消息，建设部、发展改革委、工商总局联合发出通知，进一步整顿规范房地产交易秩序。《通知》要求，加大房地产交易环节违法违规行为整治力度。具体包括：加强商品房预售许可管理。房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购、收取预定款等各种形式变相预售商品房。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，责令其限期整改；对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业资质。

东莞房地产案名集

2024年东莞房地产市场分析报告

2024年东莞房地产市场分析报告摘要本文对东莞市的房地产市场进行了全面的分析。

首先，我们介绍了东莞市的地理位置和经济发展情况。

然后，我们对东莞市的房地产市场进行了总体分析，包括住宅和商业地产。

接着，我们讨论了东莞市房地产市场的现状和未来发展趋势。

最后，我们对投资者提出了几点建议。

1. 引言东莞市位于广东省南部，是珠江三角洲地区的重要城市之一。

这一地区经济发展迅速，是全国重要的制造业基地。

随着经济的快速增长，东莞市的房地产市场也逐渐兴起。

2. 东莞市房地产市场概况2.1 住宅市场东莞市的住宅市场主要以普通住宅为主。

根据最新的统计数据显示，东莞市现有住宅供应量稳定增长，需求量也在逐渐增加。

然而，随着土地资源的减少和政府限购政策的执行，住宅市场面临一定的挑战。

2.2 商业地产市场东莞市的商业地产市场也逐渐发展壮大。

近年来，东莞市陆续引进了多家大型商业综合体和购物中心，带动了商业地产市场的增长。

此外，东莞市的商业地产市场还有较高的投资回报率，吸引了众多投资者。

3. 东莞市房地产市场现状分析3.1 房价水平根据数据统计，东莞市的房价近年来呈上涨趋势。

主要原因包括供需关系紧张和人口增长。

然而，房价上涨速度过快也带来了一些问题，如房地产泡沫风险。

3.2 政策影响政府的限购政策对东莞市的房地产市场产生了一定影响。

限购政策旨在控制房地产市场的过热发展，避免房价泡沫。

然而，这也可能限制了购房需求和投资。

3.3 投资环境东莞市的房地产市场投资环境较好。

政府给予了一定的政策支持和优惠政策，如税收减免和低息贷款。

此外，东莞市的经济发展潜力也吸引了越来越多的投资者。

4. 东莞市房地产市场未来发展趋势4.1 供需关系随着东莞市经济的不断发展，居民收入水平逐渐提高，对住房需求的增加将带动房地产市场的发展。

但是，随着土地资源的减少，供应压力将逐渐加大。

4.2 政策调控政府将继续出台各种政策调控措施，以保持房地产市场的稳定发展。

这可能包括进一步加强房地产市场调控和推动住房租赁市场发展。

企业信用报告_东莞市富来好房地产开发有限公司

二、股东信息 .........................................................................................................................................................6 三、对外投资信息 .................................................................................................................................................6 四、企业年报 .........................................................................................................................................................7 五、重点关注 .........................................................................................................................................................8
5.1 被执行人 ......................................................................................................................................................8 5.2 失信信息 ......................................................................................................................................................8 5.3 裁判文书 ......................................................................................................................................................9 5.4 法院公告 ......................................................................................................................................................9 5.5 行政处罚 ......................................................................................................................................................9 5.6 严重违法 ....................................................................................................................................................10 5.7 股权出质 ....................................................................................................................................................10 5.8 动产抵押 ....................................................................................................................................................10 5.9 开庭公告 ....................................................................................................................................................10

2019花样年东莞黄江项目前期定位报告及营销推广大纲178P

项目写作技术路线
项目本体认知
√ 宏观-黄江印象市场竞争态势
项目属性界定
项目地块素质
宏观-市场竞争态势-地块因素圈定了项目发展方向
基于项目整体发展战略的基础上，对项目价值进行深度挖掘，进而确定项目定位
项目定位
整体定位体系客户定位体系产品定位体系形象定位体系
定位整理、核心提炼
营销体系
核心价值推广口号推广思路入市时机阶段划分
鞋、中山宝元制鞋厂）供应半成品
是2019年11月开办的一家外商独资企业（以下简称外资企业）。该公司在亚洲，甚至世界都享有盛名，外资企业主要生产电脑主机板，年产量达300万片，产品主要出口至美国、欧洲、日本等大型电脑公司，所生产的成品
供应康柏克、富士通、联想等知名企业使用。
黄江工业起点高，在经济危机和双转型的影响下，发展后劲巨大
裕元花园酒店
对整个珠三角高端人士来说，黄江并不陌生，尤其是服务业，具备一定影响力
项目认知黄江印象
小结
n 随着莞深惠一体化进程的深化，东莞房价严重低估。投资门槛低，未来升潜巨大，将吸引更多的投资客！
n 黄江，东莞中南部电子重镇，新兴产业发达，物流业波及范围广，第三产业成熟，消费力强劲。在珠三角有着广泛的知名度，而且各项产业处于上升阶段，相关的人口、固定资产投资也在持续上升，这就注定了黄江有着稳定的刚性需求。而这种稳健的固定的刚性需求是支撑房价的基础。
项目写作技术路线
项目本体认知
宏观-黄江印象
项目认知——黄江印象
黄江经济
2019 2019 2019 2019 2009
180
160
GDP（亿元）
37.2 44.8 58.6 71.3 77

房地产行业-年度盘点之政策篇：供需两端共同调控，防控风险是终极目标

邮箱：所属行业房地产发布时间2021年01月21日行业研究年度盘点之政策篇：供需两端共同调控，防控风险是终极目标核心观点：新冠疫情是2020年不可忽视的重要变量，但是面对疫情冲击，横贯2020年全年的地产调控政策仍然坚定“房住不炒”。

实际上，防控风险才是一切政策调控的终极导向。

2020需求端的调控政策有明显的阶段性特征。

第一个阶段是1-6月，为了缓解疫情对地产行业带来的冲击，需求端的调控政策略显宽松，例如部分省市放宽了落户条件，实施人才引进举措等。

第二阶段是7-12月，7月起，陆续有城市出台偏紧的调控举措以稳定房价。

2020年中央与多个城市也针对房地产开发商出台了相应的供给方面的调控政策。

第一、疫情最严重时出台政策为房企纾困，避免地产开发商陷入现金流危机；第二、加强房地产开发商的预售资金监管，针对部分试点企业实施三道红线控制有息负债增速等。

我们认为2021年以及更长的时间区间内，防控风险仍然是房地产行业的主要目标。

在需求端，仍然将坚持在房住不炒的主基调下实施调控；在供给端，将以资金为突破口，实行预售资金监管，控制房企的有息负债增速等，强化房企的抗风险能力，以促进行业健康发展。

相关研究：月度数据点评：7月销售保持韧性，投资增速或将继续下行20190814 2019年7月地产月报：融资约束强化土地市场偏弱，预计市场全年呈前高中低后平趋势20190806 2019年中期策略报告——七月流火，行情难将持续20190702 2019年年度策略报告——刚需刚改主导行情，2019战略年再延续20190822 2019年报综述——回归核心，内圣外王20190508研究员于小雨rain_yxy（微信号）王玲w187********（微信号）李慧慧h648687853（微信号）引言2020年年初疫情爆发，年末疫情仍未完全控制。

新冠疫情对地产行业产生了较大的负面冲击，但是横贯2020年全年的地产调控政策仍然坚定“房住不炒”。

2021年中国地级以上城市中国房地产开发投资研究报告

2021年中国地级以上城市中国房地产开发投资研究报告背景该研究背景认为，当前我国经济呈现出稳中向好的发展态势，货币政策逐渐回归常态，但新冠肺炎疫情的影响尚未完全消除，整体经济发展仍面临较多不确定性因素，支撑性的宏观政策短期仍会持续。

同时，2021年作为“十四五”的开局之年，国家发展战略的顶层规划已正式发布，城市群和都市圈的发展被放到了更高位置，交通强国建设的加速亦将为枢纽城市未来的发展提供更多可能。

不同城市在产业基础、创新实力、交通通达性等因素影响下，人口吸引力将进一步分化，房地产开发投资潜力也呈现出新的特点。

研究报告通过量、价两大纬度来研判城市的价值及发展潜力，并结合城市及房地产市场在新阶段呈现出的新特征，对方法体系进行完善和迭代优化，以期更精准的挖掘城市房地产开发投资吸引力。

通过对海量数据的深入分析与总结，构建形成了包括两大纬度，12个方面，近50项具体指标的“城市房地产开发投资吸引力评价模型”，基于此模型对全国31个省（直辖市、自治区，不含港澳台地区）的297个地级以上城市进行投资吸引力评价。

结论该研究报告对全国297个地级以上城市开发投资吸引力评价结果：根据行业惯例，一二线城市通常包括直辖市、省会城市、计划单列市和个别房地产市场较为发达的地级市，三线城市通常指一二线之外的所有地级市。

由于近年来各城市房地产发展水平差异逐渐拉大，传统意义上的城市梯队已经不能很好的体现城市特点，为了解不同层次城市的差异，我们延续近几年对城市的划分标准：以近三年（2018~2020年）商品房销售额均值为主要参考依据，并结合经济、人口等宏观指标，将297个地级以上城市细分为七个级别，以供参考，具体如下：研究结果显示，2021年上海、北京、深圳和广州四个一线城市房地产投资吸引力排名继续保持领先，杭州、成都、南京等1.5线城市紧随其后，前20名均为二线核心城市。

具体城市来看，上海、北京、深圳、广州投资吸引力排名保持不变，继续稳居前四位置；杭州依靠数字经济创新发展、人才引进、落户政策不断升级，投资吸引力连续四年保持全国第五位；成都、南京、武汉、苏州、重庆等1.5线城市位列6~10位，其中成都凭借成渝双城经济圈规划利好、不断完善的交通网络以及人口的大规模增加等有利因素，投资潜力有所提升；苏州依靠较强的人口吸引力和发达的电子信息产业、装备制造等行业，投资潜力保持不变；武汉2020年受疫情影响较大，但今年以来经济、房地产市场均出现较好恢复，投资吸引力排名亦保持不变。

城市投资研究产品手册0604(禾略)

共谋城市战略实现持续发展2019《城市投资研究》产品手册禾略，用信息技术，发现问题；用算法模型，解释问题；用商业实践，解决问题03市场周期•城市周期•区县周期04客群产品•需求结构•高周转&高溢价•房企对标02空间土地•城市发展方向•土地价值•宅地分布•投资机会01城市价值•前景如何•机会是什么•机会在哪里•量价趋势内容与方法05总结建议•企业机会是什么•发展思路是什么•投资策略是什么篇章主题对房企的主要帮助对应的组织或部门一、城市画像1.1 全国排名1.2 价值特征提升对城市定位达成共识的效率•集团VS 区域或城市公司•集团战略和投资管理二、空间土地2.1 扩张轨迹2.2 土地价值2.3 剩余用地2.4 三类投资提升找地效率和准确度•区域或城市公司拓展三、市场周期3.1 城市周期3.2 区县周期找到投资时点•集团VS 区域或城市公司四、客群产品4.1 需求结构4.2 产品表现4.3 房企对标更快认知市场竞争•城市公司拓展、营销五、总结建议5.1 企业机会5.2 发展思路5.3 投资策略思考和形成适合自身的行动策略•集团VS 区域或城市公司•集团投资管理、区域或城市公司拓展价值清单研究框架（一二三级目录）城市发展阶段经济发展、人口聚集、土地扩张中长期视角-年度研究短期视角-月度监测•城市经济活力月报：投资、生产、消费、克强指数土地属性、规划用地、地价边界•产业聚集空间变迁规模、利润、周期、库存、产品品类（去化率与溢价率）•单城市住宅市场情报（整体和分区价格信心、月度供求）规模、收益、供求、需求落位与选址需求落位、便利度、竞争强度、投资策略购买力与泡沫、潜在客群结构和分布（行业视角）竞争强度、土地布局、主流产品限购、限售、限贷、限价回答的问题•发现城市升级的时点•发现市场的经济支撑和机会•去哪里找地•地价安全边界•收益有多大、何时投、投什么•在哪里投商业地产•在哪里投长租公寓•主流客群是谁•支付能力如何•分布在哪里•竞争门槛、合作还是单干•政府是鼓励还是限制土地市场住宅地产商业地产长租公寓客群开发商政府城市基本面市场特征市场参与方短期基本面走势回答的问题预判城市新兴区域找到短期结构性机会旅游地产竞争力、旅游土地属性•在哪里投旅游地产研究的四项基本原则01 企业经营=研究+执行03 投资的两个层次：①买好的②买得好02 企业收益= 无风险投资收益+ β *市场收益+ 投资超额收益*α大市获得稳定的市场收益获得超过市场平均水平的收益04 数据和经验，都是看待世界的工具274城，28万条数据1.1 全国排名：数据模型1.选指标：城市人口、土地、资金三要素，按“规模和质量”细分69个指标2.选样本：全国274个重点城市，历史10年，加上5年预测，共计28万条数据3.选方法：通过算法模型，计算各城市历年综合价值，将全国样本分为8类数据来源：统计年鉴及禾略研究院win theopportunity3大类6小类，共计69个指标人口（18个细分指标）土地（9个细分指标）资本（42个细分指标）规模类指标质量类指标规模类指标质量类指标规模类指标质量类指标常住人口城区人口密度建成区面积人均城市建设用地面积GDP人均、地均GDP户籍人口人均、地均医疗、卫生院数床位数城市建设用地面积人均居住用地面积工业产值人均、地均工业产值医疗、卫生院数床位数人均、地均移动电话年末用户数城市居住用地面积人均商业服务设施用地面积工业利润总额人均、地均工业利润总额移动电话年末用户数人均、地均互联网用户数城市商业服务设施用地面积人均城市道路面积固定资产投资人均、地均固定资产投资互联网用户数人均、地均市辖区年末实有公共汽（客）车拥有数城市道路面积房地产投资人均、地均房地产投资市辖区年末实有公共汽（客）车拥有数人均、地均市辖区年末出租车拥有数商品住宅投资人均、地均商品住宅投资市辖区年末出租车拥有数社会零售总额人均、地均社会零售总额财政一般预算内收入人均、地均财政一般预算内收入财政一般预算内支出人均、地均财政一般预算内支出科学支持人均、地均科学支持教育支出人均、地均教育支出金融机构年末贷款余额人均、地均金融机构年末贷款余额金融机构年末存款余额人均、地均金融机构年末存款余额居民年末存款余额人均、地均居民年末存款余额1.1 全国排名：多城市对比•横向城市对比——排名、价值的变化•为“城市值不值投资、投资力度有多大”的决策，提供一种视角的参考2017年强一线至七线城市清单强一线一线二线三线四线五线六线七线排名城市排名城市排名城市排名城市排名城市排名城市排名城市排名城市1北京4广州12A城32AA城59AAA城100阜阳172衡水240朔州2上海5重庆13B城33BB城60BBB城101乌海173长治241白山3深圳6天津14C城34CC城61CCC城102郴州174韶关242贵港7成都15D城35DD城62DDD城103新乡175铜陵243铁岭8南京16E城36EE城63EEE城104九江176衢州244防城港9武汉17F城37FF城64FFF城105湘潭177荆门245百色10杭州18G城38GG城65GGG城106湛江178吉安246乌兰察布11苏州19H城39目标城市66HHH城107张家口179宿州247铜仁20I城40II城67III城108秦皇岛180乐山248天水21J城41JJ城68JJJ城109开封181清远249吕梁22K城42KK城69KKK城110绵阳182怀化250资阳23L城43LL城70LLL城111商丘183益阳251双鸭山24M城44MM城71MMM城112咸阳184三门峡252池州25N城45NN城72NNN城113营口185葫芦岛253忻州26O城46OO城73OOO城114泸州186晋中254河源27P城47PP城74PPP城115宿迁187景德镇255七台河28Q城48QQ城75QQQ城116蚌埠188漯河256酒泉29R城49RR城76RRR城117茂名189丹东257广元30S城50SS城77SSS城118漳州190玉溪258辽源31T城51TT城78TTT城119拉萨191濮阳259昭通52-58……79-101……120-171……192-239……260-274……1.1 全国排名：预判变化预判城市价值变化，为“何时投资”的决策提供一种视角的参考如：洛阳案例——预判2022年，城市价值达到二线平均水平，目前正是投资的好时机0910 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 222345678910678910111213141516规模得分质量得分注:气泡大小是规模和质量的综合得分，数字代表年份四线三线二线洛阳2009-2022年城市等级发展历程1.2 价值特征：经济基本面How to win theopportunity 规模质量排名城市名称GDP（亿元）固定资产投资（亿元）机构存款余额（亿元）机构贷款余额（亿元）居民存款余额（亿元）社会零售总额（亿元）经济效益GDP/固投人均GDP（万元/人）人均存款（万元/人）人均零售（万元/人）人均收入（万元/人）1Z城100108506230102027273534487 1.189.717.14 4.35 3.61 2C城117658434191161772058065035 1.3914.867.33 6.36 4.69 3N城107465190191501993666634155 2.0713.18.12 5.07 5.56 4W城114395256160571210356003673 2.1817.48.52 5.59 5.27 5济南77594808180701768151134570 1.6110.48 6.91 6.17 4.66 6沈阳77031482167121490069073994 5.29.288.33 4.81 4.14 7哈尔滨66875965108861120150654370 1.12 6.74 4.4 5.1 3.55 8大连70521658161781254858944056 4.259.798.18 5.63 4.06均值倍数变化4.35→2.624.97→0.863.67→2.964.23→2.963.25→2.723.47→3.560.88→3.052.57→1.521.92→1.582.06→2.061.15→1.099长春70425531131691172550073197 1.279.33 6.63 4.23 3.32 10东莞7946171213500774753052961 4.649.42 3.51 6.29 4.67 11H城3346 1474 7022 8784 2141 1680 2.27 10.63 6.81 5.34 3.57“均值倍数”表示2013-2018年，目标城市各个指标，相对全国平均水平的均值倍数变化数据描述城市特征——经济揭示城市发展的经济驱动力以大连为例：大连固投在2015-16年发生悬崖式下跌，质量类指标大都较高，城市处于“高水平停滞”状态房地产市场潜在购买力较强，但实现的驱动力不强How to win theopportunity1.2 价值特征：城市骨架数据描述城市特征——土地从道路面积，量化城市骨架从人口密度，研判扩容需求以武汉为例：从路网交通数据看，假定城市所有人口，居住在建成区，武汉人口密度达28446人/km²，在对标城市中，排名第2，潜在城市扩容需求强武汉土地城市化水平（根据路口数及公共交通计算得出）人口密度城市城区拓展区郊区人口规模人口密度人口密度等级1郑州872213006102533279高2武汉8430233051098284463成都2305743741157219552中4杭州1644983799934141095N城1075192430857136906Q城1666979416931107887S城1731108182311198735低8C城216801683978768614备注：人口密度=全市常住人口/（城区+拓展区）1.2 价值特征：城市建设主战场土地城市化率城市郊区占比拓展区占比城区占比城区+拓展区土地城市化率1S 城59%36%6%41%高2N 城80%17%4%20%3成都82%13%5%18%中4杭州85%11%4%15%5武汉90%8%2%10%6Z 城91%7%3%9%低7Q 城92%7%2%8%8C 城99%1%0.3%1%数据描述城市特征——土地•回答可建设用地是否充裕•找出城市建设的主战场，回答拓展机会在哪里以武汉为例：•土地城市化水平为10%，处于中低水平，可建设用地相对宽裕•城市初具规模优势，工业禀赋强•三环内主城建设基本完成，进入郊区新城开发主导阶段人造地表——地面被人造建筑物覆盖，禾略通过卫星遥感影像图片计算面积西藏贵州甘肃云南广西新疆河南四川青海安徽湖南江西河北陕西吉林山西宁夏海南湖北山东黑龙江内蒙古重庆福建浙江辽宁江苏广东天津北京上海1.2 价值特征：人口增长潜力数据描述城市特征——人口，从城镇化阶段，量化人口增长潜力以武汉为例，湖北省2016城镇化率为58.1%，仍处于快速聚集阶段，人口迁移，将由过去的“乡到城“过度到从”小城到大城”阶段，假设城镇化率达到80%，湖北省潜在城镇化人口为1281万。

房地产：7月商品房销售面积环比下跌31%，累计到位资金首次回正

所属行业房地产发布时间2020年08月14日7月商品房销售面积环比下跌31%，累计到位资金首次回正核心观点：2020年1-7月全国商品房销售面积8.36亿平米，同比减少5.8%。

1-7月全国商品房销售额8.1万亿元，同比减少2.1%。

从7月单月数据看，单月全国商品房成交表现好于2019年同期水平，但是销售面积和金额均不及6月。

主要原因可能是6月开发商加大供货和促销力度以抢收上半年业绩，因此6月销售业绩表现更好，另外7月部分城市地产调控政策加码可能也对商品房市场成交产生了一定的负面影响。

2020年1-7月，房地产开发投资额为7.5万亿元，同比增加3.4%。

7月新开工和施工面积同比增长，使得7月房地产开发投资额同比增长11.7%，而新开工、施工和竣工面积环比下行也导致了开发投资环比下行25.6%。

2020年1-7月，全国土地购置面积为9659万平米，同比减少1.0%，1-7月土地成交价款为5382亿元，同比增加12.2%。

我们认为土地供应减少以及地产调控加码是导致单月土地购置面积同环比下滑的主要原因。

2020年1-7月，房地产开发企业到位资金10.1万亿元，同比增长0.8%，高于2019年同期到位资金总额。

总量上，1-7月房地产开发企业到位资金已经高于2019年同期水平，同比增速在2020年首次回正。

从资金的具体来源看，宽松的货币政策下，国内贷款，自筹资金同比增速在6月时同比增速已回正，7月同比增速进一步扩大。

商品房市场持续复苏，也使得定金及预收款的同比跌幅不断收窄，个人按揭贷款同比增速加大。

如果下半年房地产行业的融资环境进一步收紧，那么未来房企在房地产开发业务方面对定金及预收款，个人按揭贷款的依赖程度将进一步扩大。

相关研究：《2020年7月房地产行业月报：中央重申房住不炒，住宅和土地市场成交回归理性（第25期）》《2020年7月中国典型房企销售业绩TOP200》《月读数据（第34期）：住宅成交连续两月正增长，土地成交创2020年新高（2020年1-6月）》联系人：报告撰写：亿翰智库于小雨、王玲、李慧慧（Lihh648687853微信号）报告审核：全联房地产商会秦晶、李晨曦官方网站：一、商品房市场修复速度放缓，7月成交面积和金额环比下跌近三成2020年1-7月全国商品房销售面积8.36亿平米，同比减少5.8%，降幅较1-6月收窄2.6个百分点。

“新一线”城市房地产投资潜力评价与分析——基于主成分-灰色关联度

在指标体系的建立上，大部分研究是偏向于投资环境竞争力相关指标或偏向于房地产市场自身发展状况的相关指标，在筛选指标时过滤掉了许多有价值的指标，兼顾两个方面且包含尽可能多信息的指标体系还比较少。在评价方法上，目前相关研究采用的方法主要分为两大类，一类是像熵权法、主成分分析法等的客观赋权评价，另一类是像 AHP 层次分析法等的主观赋权评价。
4 房地产投资潜力评价模型构建与实证分析 4.1 数据获取与标准化
本研究将国家统计局发布的《中国统计年鉴
18
房地产市场
CHINA REAL ESTATE
表 1：房地产投资潜力评价指标体系
并更新了 2019 年的我国 15 座“新一线”城市名单，这些“新一线”城市的房地产市场逐渐成为了各大
开发商们关注的焦点。通过建立影响城市房地产投资潜力的评价指标体系，在广泛使用的主成分分析评
价法的基础上，再结合了灰色关联度分析法、K-means 快速聚类分析法，建立了房地产投资潜力评价模型，
从宏观经济上对 2019 年“新一线城市”进行评价，以期找到具有投资潜力的城市房地产市场，为房地
2 相关研究概述 2.1 相关概念
房地产投资潜力：是指房地产投资者对房地产项目期望的巨大资金利润和升值空间。投资潜力应该从市场本来包含的投资机会和客观外在投资环境等方面进行考虑，投资机会重点关注市场的供需关系，投资环境受城市的自然、经济、政治、社会和市场周期等因素影响。对房地产投资潜力进行评价，就是站在投资者或政府管理者的角度，评
作者简介：赵彬，博士，重庆大学管理科学与房地产学院副教授。周彦余，通讯作者，重庆大学管理科学与房地产学院硕士研究生。
17
房地产市场
CHINA REAL ESTATE

东莞市永科置业投资有限公司企业信息报告-天眼查

东莞市永科置业投资有限公司企业信息报告本报告生成时间为2019 年 04 月 23 日 19:20:55，您所看到的报告内容为截至该时间点该公司的天眼查数据快照。

目录一．企业背景：工商信息、分支机构、变更记录、主要人员、联系方式二．股东信息三．对外投资信息四．企业发展：融资历史、投资事件、核心团队、企业业务、竞品信息五．风险信息：被执行人信息、失信信息、法律诉讼、法院公告、行政处罚、严重违法、股权出质、动产抵押、欠税公告、经营异常、开庭公告、司法拍卖、司法协助、清算信息、公示催告六．知识产权信息：商标信息、专利信息、软件著作权、作品著作权、网站备案七．经营信息：招投标、债券信息、招聘信息、税务评级、购地信息、资质证书、抽查检查、产品信息、进出口信息、行政许可、微信公众号八．年报信息九．财务信息：财务数据＊以上内容由天眼查经过数据验证生成，供您参考＊敬启者：本报告内容是天眼查接受您的委托，查询公开信息所得结果。

天眼查不对该查询结果的全面、准确、真实性负责。

本报告应仅为您的决策提供参考。

因使用该报告而产生的任何后果，天眼查概不负责。

＊对此报告存在任何疑虑请与我们沟通，反馈邮箱：tycfk@一、企业背景1.1 工商信息企业名称：东莞市永科置业投资有限公司英文名称： /工商注册号：/统一信用代码：91441900MA52UD3D2L法定代表人：庄浩然组织机构代码：MA52UD3D2企业类型：有限责任公司(自然人独资)所属行业：房地产业经营状态：存续注册资本：100万人民币注册时间：2019-01-28注册地址：广东省东莞市南城街道宏图路88号1406室营业期限：2019-01-28至/经营范围：房地产投资；房地产中介服务；房地产居间代理服务；房地产经纪服务；物业管理；房屋租赁；代办贷款申报手续。

(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)〓登记机关：东莞市工商行政管理局核准日期：2019-01-281.2 分支机构截止2019年04月23日，根据国内相关网站检索及天眼查数据库分析，未查询到相关信息。

1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。

12140
东莞发展阶段
后工业化阶段
配第克拉克定理
第一产业就业人员占比
1＜10%
1=0.95%
户籍人口,23.63%
外来人口,76.37
%
城市发展理解
城市发展概况 / 城市行政区划
经济格局：受连接广深的“两条交通干线”影响，GDP呈现“两条廊道”
交通廊道发展
2005年以前，依托107国道和广深铁路，沿线形成“石龙 -中心城区-厚街-虎门-长安” 的轴向发展空间，呈现出西强东弱的局面。
2017年非建成区主要为山地，城市建设用地几无增量
东莞
深圳
城市发展理解
城市空间发展格局 / 建设用地布局
土地开发强度45%，超过国际警戒线
根据省国土资源厅，东莞的城市土地开发强度达45%，位居全省第二，仅次于深圳，远超30%的生态宜居警戒线。
目前已有很多镇街“无地可用”。因此东莞近年来一直致力于土地统筹和三旧改造工作，努力盘活存量的建设用地。
南城CBD 南城西平
松山湖北
塘厦科苑城凤岗官井头
临深板块价值研究
外溢条件分析 / 通勤关系
通勤关系：外溢点选取与触达范围
根据深圳城市路网铺设情况，选取城市工作区8点作为外溢起点，用测距地图工具，测试采用自驾和公共交通方式下向四面八方可触达的范围。
临深板块价值研究
外溢条件分析 / 通勤关系
50% 47%
45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10%
5% 0%
深圳
45%
东莞
36%
中山
32%
佛山
32%
宁波
28%
珠海
24%
广州
国际警戒线30%
16%
杭州
CONTENT 目录
PART 1 城市发展理解
PART 2 房地产市场分析
PART 3 临深板块价值研究 PART 4 非临深板块PIE分析 PART 5 投资策略
第1类汕头 2010
第5类杭州 2014
第2类兰州 2016
第7类
武汉2016 南京2016
第4类
宁波2015-2016 合肥2016 东莞2016 无锡2016 南京2014 武汉2014 成都2015
第3类
常州2015 合肥2015 东莞2012-2015
第6类
成都2016 杭州2015
……
2000年城市建成区呈片区面状，城区-镇-村连绵一片
城区
滨海
松山湖
东北临深
2000年后东莞建设用地分布
城市发展理解
城市用地矛盾 / 2017年东莞建成区分布
2017年 2017年与2000年变化不大，几乎没有差异
城区郊区/村
山地Leabharlann 东莞深圳城市发展理解
城市空间发展格局 / 2017年东莞建成区分布
824 822.48 822
820
818
816 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
2017-2020年东莞常住人口预测
2011-2016年东莞市城市常住人口增长比率：0.07%
1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0
后工业化发展阶段：经济增长由主要依靠劳动向科技创新驱动转变，人口素质逐步提高，第三产业的比重继续上升。
经济理论
指标
库兹涅茨法则
三产结构
后工业化阶段
初级阶段
高级阶段
1＜10% 2＜50% 3＞40%
钱纳里森
人均GDP （2010年美元）
11810-18900
18900-28350
2015年东莞数值
1=0.3% 2=46.6% 3=53.1%
CONTENT 目录
PART 1 城市发展理解 PART 2 房地产市场分析
PART 3 临深板块价值研究
PART 4 非临深板块PIE分析 PART 5 投资策略
PART 3 临深板块价值研究
外溢条件分析
• 潜客热度 • 通勤可达 • 交通利好 • 生活配套 • 房价梯度
临深板块分析
• P I E构建 • 价值计算 • 板块策略
买东莞
买惠州
年份 2015年 2016年
东莞 1 1
惠州 1:5 2:5
2017年
预测未来3年
1
3
1:4或1:5 1:4或1:5
资料来源：深圳万科研究报告
房地产市场分析
东莞与南京、武汉的两年前同为一类，每年内生需求约为0.9-1.1㎡/人
通过人口、经济、房地产相关指标对城市进行聚类，东莞2016年与南京武汉的2014年、成都的2015 年、合肥、宁波、无锡的2016年成为一类。即刨除受到深圳外溢，东莞本地居民的房地产内需等于同类城市均值水平，即人均销售面积为0.9-1.1㎡/人/年。
1400
1200
1000
800
600
400
200
0 2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
理论供应量
理论成交量1
1.29
1.27
0.97
1.04
1.02
0.78
2015年
2016年
2017年
理论成交量2
理论供求比1
2018年理论供求比2
2019年
• 预测2017-2020年历史供求比范围为1-1.3，处于供求略紧张状态。
909 744
2017年
910 744
2018年
911 745
2019年
911 745
2020年
系数0.9 系数1.1
2017-2020年东莞房地产内生需求预测
2017-2020年东莞理论内生需求=2017-2020年东莞常住人口*同类不受外溢城市人均销售面积0.9-1.1 ㎡/人
房地产市场分析
理论新增预售面积： • 2017年上半你那新增预售面积240万㎡，预测2017年全年新
增预售面积500万㎡ • 2018-2020年新增预售面积=2010年-2017年新增预售面积
均值=793万㎡
1400
1200
1000
800
600
400
355 334 314 295
200
0 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年
东莞城市投资地图
粤东公司投资发展部 2017.09.07
核心问题
本次研究聚焦以下四个核心问题
城市预判问题1：未来5年地理视角的土地矛盾？ ——房企总体空间布局策略
外需市场：临深研究问题3：深圳外溢规模、空间分布？ ——临深板块的拓展策略
市场预判
问题2：未来3年市场量价、供求走势？ ——房企市场周期的拓展策略
公共交通的30、60、90、120分钟触达范围，划分公交外溢的四个圈层纳入通勤评分
虎门、大岭山、松山湖、大朗、黄江、塘厦、清溪、樟木
外溢第四圈层头
外溢第三圈层外溢第二圈层外溢第一圈层
长安、塘厦、清溪凤岗、塘厦凤岗
临深板块价值研究
家居建材市场商务办公楼
临深板块价值研究
潜客热度指标查看操作
3
1 2
临深板块价值研究
临深板块分析 / PIE指标体系构建
通过搜房客户端，采集深圳客户对东莞楼盘的在线行为，构建潜客热度
潜客热度：塘厦
潜客热度：长安
临深板块价值研究
临深板块分析 / PIE指标体系构建
深圳潜客热度：最高为凤岗官井头、南城西平、松山湖北、南城CBD和塘厦科苑城，纳入潜客评分
城市发展理解
城市发展概况 / 城市所处区位
东莞接壤广深，位于珠三角发展主轴之上，是城市群的中心城市之一
肇庆
佛山
广州东莞
江门
中山
深圳
珠海
珠三角东侧发展轴
《珠江三角洲城镇群协调发展规划（2004-2020）》区域空间结构图
城市发展理解
城市发展概况 / 经济发展阶段
目前处于后工业化初级阶段，外来人口高达75%，刚需旺盛
3.50
3.00
2.50
2.00
1.24
1.50
1.00
1.00
0.50
0.00 2020年
房地产市场分析
未来3年，供求关系将持续供不应求，与武汉、南京同类
预测未来3年，东莞总体成交规模在900-1100万㎡。其中，东莞本地内生需求750-900万㎡，深圳外溢150-200万㎡。总体供应量预测为800万㎡，库存维持300-350万㎡。
受行政影响小，受深圳、广州经济辐射影响大。各镇街中心势均力敌，机会多元。房地产进驻上，适宜撒胡椒式布局。
城市发展理解
城市空间发展格局 / 建设用地布局
90年代城市建成区（城市建设用地）呈串珠状，廊道初现
石龙
城区厚街
常平
虎门长安
临深
1990-1995年东莞建设用地分布
城市发展理解
城市空间发展格局 / 建设用地布局
内需市场：非临深研究
问题4：东莞内需市场规模、价值洼地板块？ ——非临深板块的拓展策略
CONTENT 目录
PART 1 城市发展理解
PART 2 房地产市场分析 PART 3 临深板块价值研究 PART 4 非临深板块PIE分析 PART 5 投资策略
PART 1 城市发展理解
发展概况空间格局土地资源矛盾