某区企业总部基地项目总体策划方案.pptx

宏观环境分析
宏观环境分析小结
长株潭一体化的“株洲机遇”
两型社会概念的提出与建设，使得株洲从传统工 业结构逐渐向高科技产业的转变，加速了株洲工 业发展进程，新型现代工业城市的前景显现，加 上房地产市场的健康发展以及写字楼空白，具备 发展潜力。
（一）所属区域分析
二、中观环境分析
（二）区域情景分析
城市发展主方向： 西扩区域
商贸之城——中南地区重要的商贸和现代物流中心
以株洲市芦淞区为核心的服饰市场， 先后摘取了“中国十大服装批发市 场”、“中国品牌市场”和“中国服 饰名城”三块“金字招牌”。芦淞服 饰产业，作为株洲制造业之外的又一 块地方经济品牌，作为一块有代表性 的湘派服饰品牌，其影响力正在迅速 扩大。
服饰之城——独具特色的服饰产业基地
本案也期望通过此次提报：给予高科集团对于本项目开发提供决策参考依据。
汇报思路
Part 1 分析篇 Part 2 战略篇 Part 3 产品篇
Part 4 营销与招商篇 Part 5 项目可行性论证篇 Part 6 凌峻过往案例简介篇
Part 1 分析篇
Ⅰ 经济环境
一、宏观环境分析
株洲国民经济保持了持续、快速、健康 的发展势头，2009年株洲市完成国内生 产总值1022.6亿元，2009年上涨14.2个 百分点，人均国民生产总值27472元，增 长13.6%，接近3万元大关。
Ⅱ 城市特征
株洲是建国后发展起来的新兴工业 城市，工业门类齐全，已逐步形成 了以冶金、机械、化工、建材四大 支柱产业为主导，拥有电子、电力、 煤炭、陶瓷等门类齐全的新型工业 体系。
工业之城——高新技术产业为先导的国家老工业基地
株洲有“被火车拖来的城市”之称， 京广、浙赣、湘黔三大铁路干线在这 里交汇。株洲火车站是全国铁路客运 最重要的中转站之一，株洲北车站是 中国江南最大的货运编组站，客货运 可以从株洲直达北京、上海、广州、 重庆等大城市。株洲公路四通八达。
本区域位于株洲城市发展主 导方向之一的栗雨工业园内， 是株洲高新区的科技创新和 高新技术产业化区，也是长 株潭地区重要的产业、技术 核心区之一，在株洲建设新 现代工业化城市的远大规划
中占据重要地位。
三市融城，提 速西部发展契 机
区域位于三市融 城核心地带，三 市融城带来的政 策利好，将使得 该区域的地段价 值得到提升，拔 高整个区域的形 象价值。
市场需求
目前栗雨工业园进驻企业近 50家，但园区内目前基本无 商业配套、企业性质专业办 公场所。
地段升值潜力明显
项目处于三市融城的核心区域， 在长株潭一体化进程步伐加快的 背景下，项目的地段价值将获得
空前增长，升值潜力较为明显。
小结：栗雨工业园发展的“工业机遇”
Part 2 战略篇
一、战略思考
Ⅰ 从城市的角度思考
株洲其实没有正规意义上的写字楼 市场，绝大部分都是商住一体的项 目，写字楼的开始出现兴起于服装 批发市场的扩大和实际需要，后来 随着市场的发展，城市的进步，慢 慢一些公司和外资企业进入株洲， 写字楼的范围和档次都需要提升， 于是出现了株洲现在的两大商务中 心。
株洲写字楼市场——写字楼市场存在市场空白点
工业的荣光与沧桑+开创城市工业新局
1
.城市的工业传 统：一个传统 工业城市的荣 光
2
城市的工业 现状：工业 转型任重而 道远
3
.
城市的工业发 展趋势：工业 重镇的涅槃
小结： 株洲工业，正牵引着株洲经济乃至湖南工业快速疾行！ 工业成就了株洲，未来株洲的发展也离不开工业的平台！
Ⅱ 从工业的角度思考
工业产业升级势在必行， 需要实现自我超越！
Ⅴ 城市发展情景
根据“长株潭”城市群整体规划，株 洲整体将向西、向北发展，与湘潭、 长沙融合成为城市群。株洲市市区实 现特大城市的规模目标，发挥国家重 要的交通枢纽和新型工业基地的作用， 成为区域综合服务功能强大，设施完 善，产业发达，文化繁荣，城乡协调 发展，人居环境良好的生态园林城市。
株洲城市发展情景——三市融城，城市发展新机遇
栗雨中央商务区企业总部基地项目
总体策划方案
凌峻地产（中国）有限公司 广州凌峻房地产咨询有限公司
2010年04月
两型社会 三市融成
对高科和株洲工业来说：这是一次伟大的转型，是一个创历史的时刻！
高技术工业 株洲工业
本案宗旨
凌峻认为，本项目面临着前所未有的机遇，同时也面临着现实条件的制约， 因此，必须发散思维，不拘泥于固有想法，敢于质疑，凌峻相信，真理永远 是越辩越明。
天元区政府 搬迁带动区 域的发展
天元区政府将搬迁至 区域内的新办公大楼， 它不仅仅是政府办公 地点的改变，更是一 种引导城市发展方向 和开拓城市发展空间 的需要，同时也给本 区域房地产经济的发
。 展带来了新活力
高新技术产业发 展，未来区域人 口增加
随着高新技术产业发 展，入驻企业将走向 国际化，企业员工素 质提高，未来人口基 数将增加，区域市场
中国制造的背 后：6+1产业 链
工业创意产业的 前景
小结： 从制造到创造，是中国工业崛起于世界之林的必由之路。 从制造到创造，需要汇聚知识、智慧与创意的共同力量。
Ⅲ 从项目的角度思考
项目的不利条件：
■ 交通：周边路网建成，但 出入不便，普通居住者与职员 无法承受在此居住与办公的时 间与交通成本。 ■ 配套：周边生活配套较为 不便，对于普通消费者与办公 者的吸引力较弱。 ■ 企业：园区内各企业均拥 有自己的办公场所，另行驻外 办公的概率相对较低。
Ⅲ 房地产市场
2009年在国家政策支持、刚性需求增 加、投资需求暴涨的情况下，市场销售
强势，株洲市整年累计销售商品房 23180套，面积265.99万平方米,成交金 额72.83亿元,与08年相比分别增长 146.03%、159.40%、167.58%。
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株洲房地产市场——稳定、健康的发展态势
Ⅳ 写字楼市场
内存在一定空白。
小结：株洲城市发展的“西部机遇”
区域位置优良，板块前景看好，从发展趋势来看，必将成为未来株洲的工业产业基地。
三、项目分析
高科集团的开发优势 雄厚的政府背景
高科集团隶属于株洲政府下辖 的企事业单位，已经在株洲相 继开发了香山美境、颐景园等 项目，开发经验较为丰富。
高科集团的政府背景，使得在开发 过程中能够依赖政府相关资源，在 开发过程中享受特有绿色通道，并 获得政府相关政策支持。