房地产开发企业土地增值税可以核定征收吗

房地产开发企业土地增值税可以核定征收吗

土地增值税相对于房地产企业而言是一个最大的税种, 因其核算与缴纳的

周期长、计算复杂、税负高等原因，一直是考验财税工作者专业水平的税种,

因此，很多企业不想这么复杂，想核定征收。

那么，房地产开发企业可以核定征收土地增值税吗?

案例

土地增值税能否通过“核定征收”进行节税筹划

某房地产公司开发了一商住两用楼盘，房产销售火爆，增值额3倍以上, 土地增值税适用60%的税率。公司为了达到少缴土地增值税的目的, 同税务

部门沟通希望采用核定征收土地增值税。

那么，房地产开发企业可以核定征收土地增值税吗

情形

(一)什么情况下土地增值税会被核定征收

1.政策依据

根据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号)第三十四条规定，在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可

实行核定征收。

(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的

(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的

(3)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不

全，难以确定转让收入或扣除项目金额的

（4）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经 税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的

（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

2.政策解析

通过对以上政策的分析，当房地产企业在开发房地产项目时，出现账簿混 乱、凭证残缺不全等原因，将会被核定征收土地增值税。

但是，单纯转让土地、转让旧房等行为需要缴纳土地增值税的，大部分情 况不得核定征收。 如：根据《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的

公告》（河南省地方税务局公告 2011年第10号）第一条第（四）项规定，所有纳 税人转让“土地”的一律按查账方式征收土地增值税。国有企业改组改制中遇 到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，报省辖市局批准后可按核定征收方 式，按7%的核定征收率征收土地增值税。

转让土地是指转让国有土地使用权或以转让国有土地使用权为主 占总售价的30%以

内）的行为。 情形

（二）土地增值税核定征收时，会如何核定

1.政策依据

（1）根据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

发[2009]91 号）第三十五条规定，符合上述核定征收条件的，由主管税务机关

发出核定征收的税务事项告知书后，

税务人员对房地产项目开展土地增值税核 定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办 理退税。

(2) 根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问 题的通知》(国税发

[2006]187 号)第七条规定，房地产开发企业出现符合核定

征收土地增值税条件之一的， 税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近

的当地企业的土地增值税税负情况，

按不低于预征率的征收率核定征收土地增 值税。 （建筑物

（国税

(3) 根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》 [2010]53 号)第四条规定，核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进 行，任何单位和个人不得擅

自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定 为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地 增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收 法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收 率原则上不得低于 5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类 型制定核定征收率。

2.政策解析

通过对以上政策的分析，企业要想采用核定征收土地增值税，必须由“主 管税务机关发出核定征收的税务事项告知书”，也就是说，必须要得到税务部

门的认可，同时，核定率不低于预征率且原则上不得低于 各地核定率，不同类型的楼盘，均有差别。

(国税发 5%，在实际操作中,

如：根据《天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告》

津市地方税务局公告

2016年第25号）第八条规定，关于确定房地产开发项目 核定征收率的

问题: （一）普通标准住宅的核定征收率为 6%；

（二）非普通标准住宅和其他类型房地产的核定征收率为

也就是说，当企业真的要想采用核定征收土地增值税时，一定得好好算一

下核定征收税负与查账征收税负之间的差异。

另外，还得考虑一个问题，由于只有出现“账簿混乱、凭证残缺不全” 原因土地增值税才能采用核定征收，那么，既然“账簿混乱、凭证残缺不全” 企业所得税也就无法进行查账征收，也就得进行核定征收。

所以说，土地增值税要想采用核定征收，就一定得全面考虑企业的其他税 种的缴纳问题。 8%。 （三）无法准确区分不同房地产类型的，核定征收率为 8%。