第7章住房抵押贷款
银行个人房屋抵押贷款管理暂行办法
银行个人房屋抵押贷款管理暂行办法第一章总则第一条为适应市场需求、规范贷款管理、促进个人信贷业务的发展。
根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》和银行有关制度办法的规定，特制定本细则。
第二条个人房屋抵押贷款是指借款人以本人名下房产为抵押，向我行申请用于个人合法合规用途的人民币担保贷款。
贷款可用于个人消费、经营及其他合规合法用途。
贷款不得以任何形式流入证券市场、期货市场，用于股本权益性投资、房地产项目开发，不得用于借贷牟取非法收入，以及国家法律，法规明确规定不得经营的项目。
第三条本办法适用于办理个人房屋抵押贷款业务。
第二章借款对象与条件第四条借款对象具有完全民事行为能力的自然人，年满18周岁且一般不超过55周岁（含）。
第五条借款条件。
借款人须具备下列条件：1、在我行所在地有常住户口，具有合法有效的身份证明及婚姻状况证明（或未婚声明）；2、具有良好信用记录和还款意愿，在我行及其他金融机构贷款无不良记录；3、具有稳定收入来源和按时足额偿还贷款本息能力；4、有明确贷款用途，且贷款符合相关规定；5、能提供我行认可的合法、有效、可靠的房屋抵押；6、在我行开立个人结算账户；7、符合我行规定的其他条件。
第三章贷款期限、利率、还款方式及额度第六条贷款期限贷款期限最长不超过一年。
第七条贷款利率贷款利率按照我行抵押贷款同档次期限利率规定执行。
第八条还款方式可采用按月付息、到期一次性还本的还款方式。
第九条贷款额度贷款金额最高不得超过抵押物价值的65%。
第四章贷款担保相关规定第十条个人房屋抵押贷款担保方式仅限于借款人个人住房抵押。
第十一条抵押房产房龄原则上不超过20年。
第十二条抵押房产须产权完整，未设定抵押，且与我行位于同一城市。
同一抵押房产只能为一个借款人提供担保。
第十三条抵押房产评估不超过二年的，可在评估价格的基础上确定抵押房产价值，对抵押房产最近一次评估超过二年的，应当重新评估，并以评估价格作为抵押房产价值。
个人住房抵押贷款综合概述PPT课件( 54页)
第二节 个人住房抵押贷款的相关计算
一、每月还款额的计算
1.等额本息偿还方式
P
RRRR
RRR
01
2
3
……
4
n-2 n-1 n
R P i(1 i)n (1 i)n 1
式中，R是每月还款额(本金+利息)，i为贷款月利率 (年利率/12)，P为贷款本金，n为贷款总(月)期数。 //
23
第二节 个人住房抵押贷款的相关计算
5
第一节 个人住房抵押贷款概述
一次性付款和抵押贷款购房的比较
一次性付款购房的优点：(1)节省利息支出； (2)购房后没有定期的经济压力；(3)转手容易。
一次性付款购房的缺点：(1)一次性付款压力 大；(2)资金沉淀，机会成本较高。
抵押贷款购房的优点：(1)提前消费；(2)可 将资金用于其他投资。
抵押贷款购房的缺点：(1)还款压力大，心理 负担重；(2)变现较慢。 //
1年
5.56 4.73 3.89 6.12
贷款利率(2010年10月20日起)
2年
3年
4年
5年
3.50
5.60
5.60
5.96
5.96
4.76
4.76Βιβλιοθήκη 5.075.073.92
3.92
4.17
4.17
6.16
6.16
6.56
6.56
5年以上 4.05 6.14 5.22 4.30 6.75
15
第一节 个人住房抵押贷款概述
30
第二节 个人住房抵押贷款的相关计算
【解】根据例1，第二期期初贷款余额为496948.97 元，第二期应还利息为2484.74元。
住房抵押贷款
流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性 风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存 款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来 流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的 投资机会，增加机会成本带来的损失。
《担保法》第51条规定，抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范 围内要求提供担保。也就是说，当抵押物意外灭失时，抵押权人享有的只是一种债权请求权，而不再是担保物权。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第80条规定，在抵押物灭失、毁损或 者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。因此在购房贷款抵押中， 为了防范作为抵押物的房屋意外灭失带来的风险，对房屋意外灭失或者毁损进行保险是积极和有益的措施。
住房抵押贷款期限长，而用于贷款的资金来源主要是银行存款及住房公积金，银行存款已处于一个基本稳定 的状态。但现有住房公积金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆盖率低，来自建设部的数据显示，2007年实际 缴存公积金的职工人数仅有7187.91万；公积金存在应建未建的现象，如一些民营企业还未创建住房公积金制度； 归集的公积金较少，普及面不广。针对这些问题，我们应该着手完善住房公积金制度，让住房公积金切实地满足 消费者实现住房融资需求，降低流动性风险。
申请资料
个人房产 公司房产
贷款风险 防范
违约风险控制 流动性控制
经济周期控制 利率的控制
1、房屋产权证、购房合同及发票原件； 2、原件、户口簿原件 3、配偶原件/房地产共有人原件
个人房产抵押贷款授信细则
个⼈房产抵押贷款授信细则附件1：平安银⾏⼴州分⾏个⼈房产抵押贷款授信细则第⼀章个⼈住房抵押贷款第⼀条个⼈住房抵押贷款是指银⾏向个⼈借款⼈发放的以住房为贷款抵押物的贷款。
分为置业贷款和持证抵押贷款。
本授信细则中所指住房包括别墅、酒店式公寓。
第⼆条置业贷款指借款⼈申请贷款⽤于购置住房，并以该住房作为抵押物的贷款。
第三条持证抵押贷款指贷款⽤途⽤于借款⼈及其家庭购房、购车、房屋修缮、购买耐久性消费品等⽬的之资⾦需求的贷款。
持证抵押贷款不得⽤于以下⽬的和⽤途：(⼀)贷款资⾦不得以任何形式进⼊证券市场，或⽤于股本权益性投资；(⼆)贷款资⾦不得⽤于国家明令禁⽌或限制的经营活动；(三)贷款资⾦不得⽤于房地产项⽬开发；(四)外籍⼈⼠贷款⽤途不得⽤于购买⾮⾃⽤、⾮⾃住商品房。
第四条个⼈住房抵押贷款还款⽅式：依照本息还款⽅式，可分为：(⼀)本息摊还型。
⼜分为按⽉等额本息还款及按⽉等额本⾦还款。
(⼆)到期还本型。
即每⽉只缴息，到期⼀次性还本。
第五条个⼈住房抵押贷款币别及⾦额：可以选择以⼈民币或美元、港币（外币仅限境外⼈⼠）发放。
还款币别需与贷款币别相同。
单⼀抵押品抵押贷款额度下限为5万元；单笔贷款⾦额上限为1500万元（或等值外币），同⼀⼈（含配偶，如有）抵押贷款总额度（包括住房和商⽤房）上限为⼈民币4000万元。
第六条个⼈住房抵押贷款成数，见下表：（⼀）置业贷款对于住房置业贷款，以借款⼈家庭（仅包括借款⼈、配偶及未成年⼦⼥）名下未完成清偿的“住房”套数（含本笔），认定套数。
在借款⼈家庭住房贷款套数为4套以内时，以未结清“住房”置业贷款计算套数。
第⼀套置业贷款的贷款成数仅限于普通⾃住房，⼴州地区普通⾃住房标准为单套建筑⾯积144平⽅⽶（含）以下。
如遇政府出台新规定，则按政府新规定报总⾏批准后执⾏。
（⼆）持证抵押贷款对于住房持证贷款，以借款⼈家庭（仅包括借款⼈、配偶及未成年⼦⼥）名下未完全清偿“房屋”（含住房、商⽤房和两⽤房）套数，认定房贷套数。
第7章贷款担保应用及管理
抵押物的价值评估
对于具有公开市场的抵押物，可依照市场价格确定其变现 价值。
对于没有公开市场的抵押物，应依据本行认可的资产评估 机构评估确定，评估费用由授信客户承担。
抵押物最高担保额度 = 抵押物评估价值 × 抵押率
抵押率的确定 综合考虑授信客户和抵押物的风险因素，原则上：
在合同约定的保证期间和上述规定的保证期间，债权人未 要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
银行在保证合同一般约定保证期间至主合同项下的债务履 行期限届满之日后2年止。最高额保证的保证期间按银行 对债务人的每笔贷款分别计算，自每笔借款合同签订之日 起至该笔债务履行期限届满之日后2年止。
丙公司与甲银行签定一份保证合同，为甲银行与乙公司 承担最高额在3000万内的债务承担连带保证责任。确定 以下情形中，丙公司的保证期间和保证责任。
（1）保证合同约定期保证期间为在2004.6.1-2006. 5.31 间。若乙向甲银行借款500万元
a.借款日为2004.7.1，还款日为2004.10.1
b.借款日为2004.7.1，还款日为2007.10.1
（2）保证合同未明确表述保证期间，只有“承担保证责 任直至主债务本息还清时为止”类似内容。乙向甲银行 借款500万元，借款日为2004.7.1，还款日为2004.10.1
保证贷款操作要点
集团客户
防范集团客户成员单位之间互相担保的风险。担保应尽可能将授 信风险向集团客户外部转移。
民营性质的集团客户，可要求大股东个人、家庭提供无限连带责 任担保
公司授信业务目前暂不接受单一的自然人保证担保方式， 但已经以其他担保方式足额担保，又附加自然人保证担保 的除外。
保证贷款操作要点（续）
房地产开发贷款管理办法
房地产开发贷款管理办法第一章总则第一条为加强和规范我行房地产开发贷款操作与管理，有效防范贷款风险,根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》、我行信贷政策以及国家法律法规和监管机关有关规定，特制定本办法。
第二条本办法所指房地产开发贷款，是指我行向借款人发放的用于房地产项目及其配套设施开发建设的贷款，包括住房开发贷款和商业用房开发贷款，不包括土地储备贷款、保障性住房开发贷款和棚户区改造业务.住房开发贷款:指向房地产开发企业发放的用于商品住宅及其配套设施开发建设的贷款。
商业用房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于写字楼、商场、酒店、工业厂房、仓储用房等商业项目及其配套设施开发建设的贷款.对商住两用开发项目，如住宅部分投资占总投资比例超过50％的(可按照住宅和商业的面积确定占比）,则应纳入住房开发贷款范畴，否则纳入商业用房开发贷款管理.房地产开发贷款的发放必须符合国家房地产发展总体方向，遵守国家法律法规和总行信贷政策及相关规定，符合我行房地产－1－行业信贷政策，优选客户和项目，防范业务风险。
保障性住房、棚户区改造业务不在本办法规范范围，按照我行关于棚户区改造业务相关规定办理。
第三条房地产开发项目封闭管理是风险管理关键，分行须严格按照项目封闭管理要求，加强对贷款和销售回款“两款"的管理,按照本办法要求对贷款资金使用进行监控、监控销售进度、监控销售回款到我行并及时回收贷款。
不能进行封闭管理、不能在我行开立回款专户并接受我行项目专户管理要求的，不得办理。
第四条房地产开发贷款用途为房地产项目及其配套设施开发建设,不得用于缴交土地出让金及其他用途。
第五条对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源、捂盘惜售等违纪违规行为的房地产开发企业,不得对其发放贷款。
第六条房地产开发贷款原则上只能用于一级分行属地内的房地产开发项目，不得跨地区使用。
对于大型优质房地产企业集团集中总部借款的，可采取项目所在地分行牵头、企业集团所在地分行参与组成行内银团方式办理。
房屋抵押贷款怎么办理,流程是怎么样的？
房屋抵押贷款怎么办理，流程是怎么样的？一、银行房产抵押流程是什么？一、银行房产抵押流程是什么？1、客户申请。
客户向银行提出申请，书面填写申请表，同时提交相关资料。
在这里要注意除申请农村小额贷款外，申请其他种类的贷款须提供有关资料。
主要包括：借款人及保证人基本情况；原有不合理占用的贷款的纠正情况；抵押物、质押物清单和有处分权人的同意抵押、质押的证明及保证人拟同意保证的有关证明；其他有关资料等。
2、签订合同。
银行对借款人提交的申请资料审核通过后，双方签订借款合同、担保合同，银行对申请人进行信用等级评估。
视情况办理相关公证、抵押登记手续等。
3、发放贷款。
取得抵押凭证后，经银行审批同意发放贷款的，办妥所有手续后，银行按合同约定以转账方式直接划入借款人的交易对象或发放给借款人，由借款人向其交易对象支付。
4、贷后检查。
对借款人执行借款合同情况及借款人经营情况进行追踪调查和检查。
5、按期还款。
借款人按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息；借款人在借款合同约定的还款期内，还款日期可在约定还款日基础上延期10个自然日。
如要展期应在借款到期日之前，借款人需要向银行提出贷款展期申请，是否展期由银行决定。
6、贷款结清。
贷款结清包括正常结清和提前结清两种：(1)正常结清：在贷款到期日一次性还本付息类或贷款较后一期结清贷款；(2)提前结清：在贷款到期日前，借款人如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向银行提出申请，由银行审批后到指定会计柜台进行还款。
贷款结清后，借款人应持本人有效身世分量证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。
二、所需要的材料1、申请人及配偶的身世分量证2、申请人及配偶的户口本3、申请人的婚姻证明包括结婚证或民政局开具的未婚证明4、申请人的收入证明5、申请人有其它银行贷款的，还需要提供原贷款合同及较后一期的银行对帐单6、家庭其他财产证明，如另处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等等。
个人住房抵押贷款
2020/3/26
（3）对抵押房地产进行处分所得价款的偿还顺序 第一，支付处分抵押房地产之费用； 第二，扣缴与抵押房地产有关的税费； 第三，按优先受偿权顺序和抵押顺序和抵押顺序依法偿还 抵押人所欠的本息及违约金； 第四，剩余金额退还抵押人。
第N期月偿还额本金 = 月本息偿还额 — 第N期偿还额的 利息
2020/3/26
例子
假设贷款金额为10万元，贷款年利率为6%，贷款期限 为30年，用等额还款抵押贷款的计算公式计算， （1）该贷款的每月分期付款本息偿还额。 （2）还款10年后的贷款余额是多少？ （3）这10年中共向银行支付多少利息？
2020/3/26
利率风险 金融机构承担了全部利率风险，当利率上升时，就会出
现利率风险。控制利率风险最一般的方法是由借贷双方平 分风险，利率一般高于可调利率抵押贷款。 提前还款风险
在利率上升还是在利率下降的情况下提前还款的风险比 较大?
2020/3/26
（2）等本金还款抵押贷款（CAM）
概念：在贷款期内均匀地偿还本金，而每期按剩余本 金余额和约定利率支付利息。
还款公式：
at
p n
p n (t 1) i n
2020/3/26
例子 假设贷款金额P为10万元，贷款年利率为6%，贷款期 限为30年，用等本金还款抵押贷款的计算公式计算，该贷 款的每月分期付款的本息偿还额为多少？
2020/3/26
特点 优点: 借款人每月支付的本金是均等的，支付的利息因
抵押房子贷款的条件和流程
抵押房子贷款的条件和流程在购房过程中，很多人会选择通过抵押房子来进行贷款。
抵押房屋贷款是指将购房者已经拥有的房屋作为抵押品，向银行或其他金融机构借款。
这种贷款方式既可以解决购房资金短缺的问题，也可以让借款人在购房之后有更灵活的用款，可以使用这笔贷款来进行其他用途。
那么，接下来就让我们来了解一下抵押房屋贷款的条件和办理流程。
一、抵押房屋贷款的条件1. 产权清晰：申请抵押房屋贷款的房屋必须是借款人名下具有清晰产权的住宅，产权证书必须完整，并且没有任何其他纠纷关于该房屋的产权问题。
2. 价值评估：银行或金融机构会对抵押房屋进行评估，确定抵押物价值，以确定贷款额度。
3. 贷款还款能力：申请抵押房屋贷款的借款人需要具备稳定的收入来源，有较好的信用记录，以及良好的还款能力。
4. 贷款额度：房屋的价值通常是抵押房屋贷款的重要标准，一般来说，贷款额度不会超过抵押房屋的市场价值的70%。
5. 必要手续：需要提供房屋的房产证、土地证、购房发票、个人身份证明等材料。
有些银行还会要求提供职业或收入证明以及征信报告等。
二、抵押房屋贷款的办理流程1. 选择金融机构：借款人需要选择合适的金融机构，可以根据自己的实际情况选择银行或其他金融机构进行咨询。
2. 材料准备：根据所选择金融机构的要求，准备好相应的材料，包括房产证、土地证、购房发票、个人身份证明、银行征信报告、工作证明、收入证明等。
3. 房屋评估：提交材料后，金融机构会对抵押房屋进行评估，以确定借款额度。
4. 签订合同：如果评估通过并最终确定贷款额度，借款人需要和金融机构签订抵押贷款合同。
5. 放款审批：待合同签订完成后，金融机构会进行放款审批，一般在通过审批后会将贷款款项打入借款人的账户。
6. 还款：借款人需要按照合同规定的还款方式，按时按量地进行还款。
抵押房屋贷款是一种相对成熟和灵活的贷款方式，但在办理过程中还是需要经过一系列的条件审查和流程程序。
希望通过本文的介绍，能对需要办理抵押房屋贷款的人士提供一定的参考和帮助。
房屋抵押贷款流程和条件大全
房产抵押消费类贷款房产抵押消费类贷款的定义：以自己或他人的房产作为抵押物向银行申请贷款，可用于购房、买车、教育、旅游、购买大宗耐用消费品等用途。
贷款的期限一般1年-30年；贷款金额最高为房屋评估价的70％。
借款人应提供的材料：1、夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明；2、收入证明（银行指定格式）及所在单位营业执照副本复印件（加盖公章）；3、借款相关用途材料；4、抵押人夫妻双方的身份证、户口本、婚姻证明；房产证原件。
操作流程：签委托合同----评估-----面签-----批款------抵押-----放款银行利率及还款方式：银行利率执行同期人民银行规定商业贷款利率；可选择按月等本息或等本金方式还款。
购房抵押贷款（1）个人购买商品房抵押1、房地产他项权力登记申请表2、购房合同（原件）3、购房首付款收据（复印件加盖公章）4、个人住房借款合同5、个人住房抵押合同6、商品房预售许可证或预抵押许可证（期房）房地产权属准予登记通知书（现房）7、抵押人、抵押权人身份证明（个人：身份证复印件单位：加盖公章的营业执照复印件）8、平面图、配置图（红线圈界、开发公司与抵押权人盖章确认）（2）、工作时限符合办理条件的，自交易中心权属登记收件窗口收件之日起3日内办理完毕。
（3）、办理流程1、申请人领取并填写《权属登记申请表》后，持相关证件到交易中心权属登记收件窗口，经收件人员受理后，领取《收件回执》；2、在交易中心办理期间，申请人可通过电话查询办理情况，若已办结，可到收费发证窗口交纳税费并领证（4）个人房产抵押贷款流程1.贷款申请：借款人提出贷款用途，金额及年限时间；2.申贷资料准备：借款人及抵押人将贷款申请贷款所需文件、证件按要求准备齐全；3.看房评估（或勘估）：由相关机构对抵押房进行实地勘查、评（勘）估；4.报批贷款：将所有申贷资料连同评估报告或勘估意见书报送银行审批；5.借款合同公证：借款人及抵押人填写（借款合同）及所有相关文件、签字、盖手印后，由公证人员对其进行公证；6.抵押登记手续：银行凭房屋所有权证和借款合同公证书到产权处办理抵押登记手；7.开户、放款：借款人开立还款账户、银行放款至该账户（注：原则上只有商品房、房改房、安居房可用作抵押物）。
个人住房贷款管理办法 - 中国人民银行
个人住房贷款管理办法第一章总则第一条为支持城镇居民购买自用普通住房，规范个人住房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》和《贷款通则》，制订本办法。
第二条个人住房贷款(以下简称贷款)是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。
贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。
借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。
第三条本办法适用于经中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行。
第二章贷款对象和条件第四条贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。
第五条借款人须同时具备以下条件：一、具有城镇常住户口或有效居留身份；二、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；三、具有购买住房的合同或协议；四、不享受购房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款；享受购房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款；五、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；六、贷款人规定的其他条件。
第六条借款人应向贷款人提供下列资料：一、身份证件(指居民身份证、户口本和其他有效居留证件)；二、有关借款人家庭稳定的经济收入的证明；三、符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；四、抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明；有权部门出具的抵押物估价证明；保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；五、申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明；六、贷款人要求提供的其他文件或资料。
第三章贷款程序第七条借款人应直接向贷款人提出借款申请。
贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料之日起，应在三周内向借款人正式答复。
贷款人审查同意后，按照《贷款通则》的有关规定，向借款人发放住房贷款。
第八条贷款人发放贷款的数额，不得大于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值。
房产抵押贷款的流程和条件
房产抵押贷款的流程和条件以房产抵押贷款的流程和条件为标题，本文将详细介绍房产抵押贷款的具体流程和申请条件，帮助读者更好地了解该贷款方式。
一、房产抵押贷款的流程1. 填写申请表格：首先，申请人需要填写相关的贷款申请表格，包括个人基本信息、房产信息等。
同时，申请人还需要提供相关的证明材料，如身份证、房产证等。
2. 房产评估：贷款机构会委托专业的评估机构对抵押房产进行评估，以确定房产的价值。
评估结果将直接影响到贷款额度的确定。
3. 贷款审批：申请人提交完整的申请材料后，贷款机构将进行审查和评估。
审批过程中，贷款机构会综合考虑申请人的信用状况、还款能力等因素来决定是否批准贷款申请。
4. 签订合同：一旦贷款申请获得批准，申请人需要与贷款机构签订贷款合同。
贷款合同将明确贷款的利率、还款方式、还款期限等具体条款。
5. 办理抵押手续：申请人需要将房产抵押给贷款机构作为担保。
此时，申请人需要办理相关的抵押手续，包括抵押登记、抵押物评估等。
6. 放款：完成前述步骤后，贷款机构将根据合同约定将贷款金额划入申请人的账户。
此时，申请人即可使用贷款资金。
二、房产抵押贷款的条件1. 房产所有权：申请人必须是房产的合法所有人，且房产必须具备完整的产权证明。
2. 信用状况：申请人的信用状况是贷款审批的重要参考因素。
贷款机构会查看申请人的信用记录、征信报告等，评估其信用风险。
3. 还款能力：申请人需要证明自己有足够的还款能力，包括稳定的收入来源和良好的财务状况。
贷款机构会根据申请人的还款能力来确定贷款额度。
4. 房产价值：贷款机构通常要求房产价值超过贷款金额的一定比例，以确保抵押物价值的稳定。
5. 其他条件：不同的贷款机构可能会有一些额外的条件要求，如年龄限制、工作稳定性等。
申请人需要根据具体情况进行咨询和了解。
总结起来，房产抵押贷款的流程包括填写申请表格、房产评估、贷款审批、签订合同、办理抵押手续和放款等步骤。
而申请人需要满足房产所有权、良好的信用状况、充足的还款能力、房产价值等条件才能成功申请房产抵押贷款。
西安市政策性个人住房抵押贷款试行办法
西安市政策性个人住房抵押贷款试行办法【法规类别】贷款信用证服务及担保房屋抵押【发文字号】市政发[1997]第6号【发布部门】西安市政府【发布日期】1997.01.09【实施日期】1997.01.09【时效性】失效【效力级别】地方政府规章【失效依据】西安市人民政府关于废止《西安市建设监理暂行规定》等47件规章的决定西安市政策性个人住房抵押贷款试行办法（市政发（1997）第6号文1997年1月9日）第一章总则第一条为加快住房制度改革，促进住房商品化、社会化，支持个人购、建自住房，改善居住条件，根据《国务院办公厅转发国务院住房制度改革领导小组关于加强住房公积金管理意见的通知》和《西安市深化城镇住房制度改革实施方案》，结合本市实际，特制定本办法。
第二条政策性个人住房抵押贷款指西安市住房资金管理中心运用归集的住房公积金，委托指定的专业银行房地产信贷部门向已缴存住房公积金，并在本市购、建自住房的个人发放的政策性贷款。
第三条为保证借贷双方的权益，本项贷款实行财产抵押和综合保险相结合的方式。
第四条政策性个人住房抵押贷款实行向中低收入家庭倾斜的原则。
第五条个人在购、建自住房及大修理自住房时，可向西安市住房资金管理中心申请支取其住房公积金。
购、建自住房资金不足部分，可按本办法申请贷款。
第二章贷款对象和条件第六条借款申请人须同时具备下列条件：（一）具有西安市常住城镇户口的个人；（二）住房公积金已按规定及时、足额、连续存入西安市住房资金管理中心专户一年以上；（三）有稳定的经济收入和按规定偿还贷款本息的能力；（四）购、建个人全部产权自住新房并已交付购、建房总价款的30％以上；（五）同意用本人所购的房产或银行认可的有价证券作为抵押；（六）用房地产抵押的，须符合房地产抵押管理有关规定，并到指定的保险公司办理政策性个人住房抵押贷款综合保险。
第七条借款人提出申请时，须提供以下书面证明材料：（一）借款人具有法律效力的身份证明；（二）借款人住房公积金存折；（三）购自住新房的，提供合法的购房合同及交款凭证；建造自住房的，提供城建管理部门批准建房的证明文件和土地使用证；（四）西安市房改委办公室要求提供的其他证明材料。
中国银行房产抵押贷款流程及条件要求
中国银行房产抵押贷款流程及条件要求下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。
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农行个人房产抵押贷款操作规程
农行个人房产抵押贷款操作规程中国农业银行个人房产抵押贷款操作规程第一章总那么第一条为向个人客户提供流程简便、效劳高效的信贷效劳，促进居民消费与社会就业的快速开展，控制贷款操作风险，根据《中国农业银行个人信贷业务管理方法》和《中国农业银行个人信贷业务担保管理操作规程〔试行〕》等相关规定，制定本规程。
第二条本规程所称个人房产抵押贷款〔以下简称“房抵贷”〕，是指借款人以自然人名下的房产作抵押，向我行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的人民币贷款。
第三条“房抵贷”业务决策流程参照《中国农业银行个人信贷业务管理方法》〔以下简称《个贷管理方法》〕相关规定执行。
第四条消费用途的“房抵贷”在信贷管理系统中选择“房抵贷－消费”类别进行统计和管理；经营用途的“房抵贷”在信贷管理系统中选择“房抵贷－经营”类别进行统计和管理。
第二章贷款对象、条件及用途第五条贷款对象“房抵贷”对象为能够提供符合条件的住房、商住两用房作抵押物的个人客户。
第六条贷款条件〔一〕年满１８周岁且不超过６０周岁，具有中华人民共和国国籍，具有完全民事行为能力，持有合法有效身份证件。
—３—〔二〕借款人及配偶符合《个贷管理方法》第七条规定的信用记录条件。
〔三〕具有固定住所，或稳定的工作单位。
〔四〕贷款用于消费用途的，信用评分在５８０分〔含〕以上；贷款用于经营用途的，信用评分在４６５分〔含〕以上。
〔五〕收入稳定，具备按期归还信用的能力。
〔六〕贷款用途合理明确。
〔七〕在农业银行开立个人结算账户。
第七条贷款用途“房抵贷”可用于消费或经营，不得用于国家有关法律法规及信贷政策禁止的用途。
第三章额度、期限、利率、还款方式及抵押担保第八条贷款额度〔一〕贷款额度根据借款人提供的抵押物确定。
最高贷款额度＝抵押物估值某７０％〔二〕单一客户最高贷款额度原那么上不超过１０００万元。
〔三〕借款人需满足以下偿债能力条件：１．还款方式为分期还款的，最高贷款额度＝〔年收入－年债务性支出〕某８５％某贷款年限。
银行个人住房贷款抵押合同范文(4篇)
银行个人住房贷款抵押合同范文合同编号：_____年_____字第_____号抵押人(甲方)：_____住所：_____电话：_____邮政编码：_____开户金融机构及帐号：_____抵押权人(乙方)：_____住所：_____法定代表人(或授权代理人)：_____电话：_____邮政编码：_____为确保乙方与_____ 签订的_____号借款合同(以下简称借款合同)的履行，甲方愿意以其有权处分的财产作抵押，乙方经审查，同意接受甲方的财产抵押，甲、乙双方根据有关法律规定，经协商一致，约定如下条款：第一条甲方以“抵押物清单”所列之财产设定抵押。
第二条以房地产设定抵押的产权情况1.房地产坐落：_____2.地号：_____3.土地面积：_____4.土地使用年限：_____5.土地来源：_____6.土地出让(转让、划拨)合同号：_____7.国有土地使用证号：_____8.房屋建筑面积：_____9.共有权份额：_____10.房屋所有权证号：_____11.房屋预售、买卖契约号：_____第三条以房地产设定抵押的抵押情况1.抵押土地四至：_____2.抵押土地面积：_____3.抵押土地评估价值：_____4.抵押房屋部位：_____5.抵押房屋建筑面积：_____6.抵押房屋评估总价值：_____7.房地产评估总价值：_____第四条甲方抵押担保的贷款金额(大写)_____元，贷款期限自_____年_____月_____日至_____年_____月_____日，贷款用途为。
第五条甲方保证对抵押物依法享有所有权或处分权。
第六条甲方在本合同生效之日将抵押物权属证明文件交乙方，抵押期间该抵押物权属证明文件由乙方代为保管。
甲方以所购期房作抵押，在借款合同生效之日将购房合同、抵押登记证明交乙方执管。
取得房屋所有权证后，将房屋所有权证一并交乙方执管。
第七条抵押担保的范围：贷款金额(大写)元及利息、借款人应支付的违约金(包括罚息)和赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用(包括律师费、诉讼费等)。
私人住房抵押贷款协议模板(2024版)一
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX私人住房抵押贷款协议模板（2024版）一本合同目录一览一、第一条贷款金额与用途1.1、第二条贷款利率与还款方式1.1.1、第三条还款期限1.1.2、第四条还款金额与还款日1.2、第五条贷款用途二、第六条抵押房产情况2.1、第七条房产证办理与交付2.2、第八条房产保险2.3、第九条房产价值评估三、第十条借款人义务与权利3.1、第十一条借款人义务3.2、第十二条借款人权利四、第十三条贷款人义务与权利4.1、第十四条贷款人义务4.2、第十五条贷款人权利五、第十六条合同的变更与解除六、第十七条违约责任七、第十八条争议解决方式八、第十九条合同的生效、终止与续约九、第二十条保密条款十、第二十一条法律法规与强制性规定十一、第二十二条附件说明十二、第二十三条其他约定十三、第二十四条合同的修订历史十四、第二十五条签署页第一部分：合同如下：第一条贷款金额与用途1.1 本合同项下的贷款金额为人民币【】元整（大写：【】元整），贷款用途为：【】。
1.2 借款人应按照贷款人的要求，将贷款用于约定的用途，不得挪作他用。
第二条贷款利率与还款方式2.1 本合同项下的贷款利率为：【】%（年利率），利息计算方式为：【】。
2.2 借款人应按照贷款人与借款人约定的还款方式进行还款，包括但不限于等额本息还款方式、等额本金还款方式或其他经贷款人同意的还款方式。
第三条还款期限3.1 本合同项下的贷款期限为：【】年（或月），自贷款放款之日起计算。
3.2 借款人应按照约定的还款期限完成还款。
第四条还款金额与还款日4.1 借款人应按照约定的还款金额和还款日进行还款。
4.2 如果借款人未按照约定的还款金额和还款日进行还款，贷款人有权按照约定的违约金计算方式收取违约金。
第五条贷款用途5.1 借款人应保证贷款用于约定的用途，不得挪作他用。
5.2 贷款人有权对借款人的贷款用途进行监督和检查，借款人应予以配合。
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– 在固定利率抵押贷款中，金融机构承担了全 部的利率风险。 – 在美国，由于利率环境的变化，固定利率抵 押贷款经历了流行（20世纪30-70年代）、不 流行（70年代）、再流行（80年代中期开始） 的过程。 • 提前还款风险 – 主要包含两个方面的内容：
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月付款与贷款期限、贷款利率的关系 – 月付款与贷款期限
• 月付款随贷款期限的延长而降低，且最终无限接 近于贷款总额与月利率的乘积 • 延长贷款期对于降低月付款的作用是递减的，因 而通过延长贷款期限来减轻借款人还款压力的作 用也是有限的。
– 月付款与贷款利率
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贷款承保者 – 住房抵押贷款涉及三个险种：
• 与贷款者人身相关的保险：被保险人在保险期限 内因遭受意外伤害事故导致死亡或伤残，而丧失 全部或部分还贷能力时 • 与抵押房产损失相关的保险 以上两个险种在上海市合并为“上海个人抵押住 房综合保险” • 另外，当贷款成数过高，贷款方可能因借款人违 约遭受较大损失时，贷款方可能要求对借款人违 约行为进行保险
– 美国的可变利率抵押贷款
• 美国的可变利率抵押贷款出现较晚（70年代） • 美国ARM现状 – 基准利率：最流行的是1年期的国库券利率 – 附加利率：反映了贷款过程中的服务成本以 及借款人在贷款合同中拥有的某些权利的价 值（如提前还款权）
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– 初始利率：为吸引借款人，初始利率会低于 基准利率与附加利率之和。 – 利率调整周期：最普遍的是1年，其次是6个 月、3年与5年 – 利率调整幅度
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违约率 5% 4% 3% 2% 1% 1989.1 1991.1 汽车贷款
信用卡账户
住房抵押贷款
1993.1 1995.1 1997.1 1999.1
注:下面的分析源于穆迪公司对美国加州在1970-1988年 之间的约700万笔住房抵押贷款违约行为的研究。
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– 增强调节贷款供求的灵活性 – 减少金融机构面临的风险：在固定利率贷款中， 当市场利率下降时，收取贷款手续费将增加借 款人提前还款、再融资的成本。
– 提前还款与实际贷款利率
• 提前还款的权利是借款人拥有的一项期权 • 目前，我国人民银行规定：提前还款要缴纳相当于 提前偿还额1年的利息的罚款。 • 提前还款时的实际贷款利率：（设在第t期末偿还 全部本金）
– 固定利率抵押贷款与可变利率抵押贷款的选择
• 固定利率抵押贷款的优点 – 不必承担利率风险
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• 可变利率抵押贷款的优点 – 初始贷款利率较低
– 固定利率抵押贷款与可变利率抵押贷款的转换
• 可转换的可变利率抵押贷款：允许借款人在利率 上升时，将贷款方式转换成固定利率抵押贷款 • 可降利率的固定利率抵押贷款：允许在贷款合同 预先设定的基准利率下降到某一水平时，对贷款 利率进行相应的下调。
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固定利率抵押贷款与可变利率抵押贷款的比较 – 违约风险、利率风险和提前还款风险的比较
固定利率抵押贷款与可变利率抵押贷款风险比较 (从金融机构的角度)
风险类型
固定利率抵押贷款
违约风险
较小
利率风险 提前还款风险
较大 较大
可变利率抵押贷款
较大
较小
较小
固定还本抵押贷款与固定还款抵押贷款 – 固定还本抵押贷款
• 特点：本金在还款期内平均摊还，利息则按上 期贷款余额计算。
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• 因此，其各期还款额：
P r N n 1 0 An P0 N 12 N
• 可见，固定还本抵押贷款的月还款额是足期递减 的。（实际上，这并不符合一般居民收入水平的 变化规律）
月付款A 、贷款余额Pn 、月付款中的本金Cn和利息In – 月付款 A P0 • r/12 A= –N
1- (1+r/12)
– 贷款余额 Pn ：等于以后各期月付款的现值
Pn= P0 • (1+r/12)N - (1+r/12)n
(1+r/12)N - 1
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A•(P/A, re/12, t) + (Pt+Qt) (P/F, re/12, t) = P
其中：Qt为提前还款罚款
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住房抵押贷款的方式
按贷款利率的确定方式不同，住房抵押贷款可分为 固定利率抵押贷款与可变利率抵押贷款 固定利率抵押贷款 – 在贷款合同规定的贷款期限内，贷款利率不随市 场利率变化而改变。 – 固定利率抵押贷款面临的主要风险
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表：四大国有商业银行房地产贷款不良状况款
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贷款成数与违约率 – 在不同的贷款成数区间内，违约率的变化对贷款 成数的敏感程度不同。 贷款已履行时间与贷款损失程度
累计违约率% 10 8 6 4 2
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Real E，借款人从自身利益出发， 出于经济理性而采取的放弃还贷责任的违约行为。 • 理性违约的条件：当房地产的当前价值小于借款人 未偿还的本金时，将发生理性违约 • 理性违约的影响因素： – 房产价格下跌的幅度越大，越可能发生理性违约 – 贷款成数越高，越可能发生理性违约 – 贷款期限越长，越可能发生理性违约 – 贷款合同已经履行的时间越短，越可能发生理性 违约
»在每个利率调整周期内利率调整幅度有上限、 下限的规定（通常上限为2%） »在整个贷款期内，利率调整幅度不能超过某 个范围（通常上限为5%-6%）
– 月付款限制：对月付款额的增长做出限制
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– 本金负摊还：借贷双方可就是否允许负摊还做 出规定；它发生于以下三种情况： »当本期月付款额不足以偿还贷款的利息部分 »某利率调整期内，市场利率的上涨超过了规 定的贷款利率的浮动上限 »当月付款额的增长超过了对月付款额增长的 限制时 – 从以上介绍可见，虽然ARM方式下贷款机构向 借款人转移了风险，但通过一些列规定，使借 款人承担的利率风险被控制在一定范围内。
– 目前，我国住房贷款保险的承保者主要是商业 性的保险公司
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住房抵押贷款中的违约行为
被迫违约与理性违约 – 根据违约原因的不同，可将违约分为被迫违约 和理性违约两种。 – 被迫违约
• 是由于借款人支付能力不足造成，如借款人发生 失业、离婚等原因造成。 • 在国家经济稳定时，这种仅仅缘于借款人意外财 务危机的被迫违约现象不太可能普遍发生，也较 易于控制。
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– 对贷款申请人的信用评估
• 贷款申请人的尝债能力 – 贷款购房的月支出与月收入之比（小于28%）： 注意月支出还包括可能的保险费和不动产税等 相关支出 – 长期债务总支出与月收入之比（小于36%）：长 期债务总支出还包括如购车贷款等 – 另外，注意借款人收入来源的稳定程度 • 贷款申请人的尝债意愿 – 信用纪录 – 还款动机：从两方面衡量，一是贷款成数（即 贷款额与房价的比率）；二是购房动机（自住、 投资）
实际贷款利率 – 当贷款机构向借款人收取手续费或借款人因提 前还款缴纳罚款时，抵押贷款的实际成本将高 于合同利率 – 贷款手续费与实际贷款利率
• 贷款手续费一般以贷款总额的某个点数（a）来 收取，如a = 2，借款人实际借的资金只有贷款总 额的98%。 • 此时，实际贷款利率re为： P0 （1– a% ） = A（ P/A ， re /12，N） • 金融机构使用贷款手续费的好处： – 及时回收办理抵押贷款业务中的固定开支
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• 在这四个因素中，哪些是银行能控制的呢？ • 如果房地产升值，理性违约条件就不可能成立。
对违约行为的经验分析 – 通过对历史数据的经验分析，归纳出特定贷款 群体在抵押贷款中违约行为发生的规律。 – 从横向比较看，住房抵押贷款的违约率远低于 其它贷款。(下图为美国的数据)
• 月付款随贷款利率的提高而增加。 • 贷款总额相同，贷款期限不同的两笔抵押贷款， 月付款额随利率上升而提高的速度比较接近 • 月付款相同，贷款期限不同的两笔抵押贷款，月 付款额随利率上升而提高的速度不同，贷款期限 长的月付款额随利率上升增加更快。
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住房抵押贷款的订立
住房抵押贷款的订立过程
决定购房、申请抵押贷款
金融机构评估抵押房产价值 及申请人信用 批准贷款 贷款人选择贷款方式及期限 签订贷款合同
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住房抵押贷款的审核 – 对抵押物价值的评估
• 关于房产价值的评估主体 – 房产的价值将同时影响购房者、银行和贷款保险 方，因此，应由谁来委托房地产估价机构进行房 地产估价是一个问题。 – 我国目前一般是由购房者来委托；而抵押贷款发 展成熟的美国，主要是由贷款担保机构（联邦住 房管理局和退伍军人管理局）来委托。 • 关于评估方法 – 依据建筑成本、市场成交数据和房屋租金等信息， 通过重置成本法、市场比较法和收益还原法的估 价结果进行加权平均而得出。一般以市场比较法 得出的估价结果为主要参考。