【资料】邻里中心发展的建议汇编
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邻里中心发展的建议
中国商业的发展经历了一个漫长升级过程，在90年代末呈加速态势，2000年之 后各类商业形态百花齐放、高速发展
业态
城市生活中
• 大量区域中心和邻
心
• 业态进一步专业化，
里中心出现，呈现 百花齐放的态势，
综合体
传统购物中 心
专业市场/ 品类杀手
连锁型的专业市场快 • 业态趋于丰富，大卖 速扩张，如苏宁电器、
场、品类专业店涌现， 红星美凯龙 购物中心开始出现
如苏州工业园邻里 中心、上海大宁国 际中心
• 国际性的品类杀手也
• 沃尔玛、家乐福等零 开始进入中国，如迪
售巨头在中国开设多 卡侬和宜家
• 百货作为中高档消费 家大卖场
• 购物中心继续快速发
• 综合体在二线城市 快速扩张，并逐步 形成品牌化，如武 汉万达广场、天津
3
中国商业地产由成长阶段发展到成熟阶段的过程中，将呈现出八个趋势
趋势1：投资焦点转向 趋势2：二三线是热点 趋势3：商业多中心化 趋势4：多元融资模式
• 随着人口结构的变化 ，住宅市场将呈下降
趋势，房地产投资开 发焦点转向商业地产
• 二、三线城市发展迅 速，对商业地产的需
求不断增加，市场前
景看好、将成为新一 轮投资热点
•Neighborhood Center邻里中心
• 上海大宁国际
• 苏州工业园邻里中心
5
邻里购物中心将在5-10年内，成为国内商业地产发展的重点
城市商业规划的合理性
较高的租户可得性
邻里购物中心发展的 有利因素
保障房建设的加速性
市场较低的竞争性
6
1
城市商业规划的合理性
目前，国内城市的商业网点规划根据在城市中所处的不同位置及各自承 担的商业功能，主要有六种类型
• 此外，集约化用 地的开发模式也 促生了目前综合 用途用地比例的 大幅度提高
城市发展区域
• 2005年之前，商 业地产以在一、 二线城市的开发 为主
• 2005年之后， 逐步拓展到一些 经济较发达的三 线城市
产品特征
• 2005年之前以传 统街铺、封闭盒 子型的商场为主 要商业物业形态 ，购物中心开始 出现
化，”一站式“购物 越来越受到消费者的 青睐，如上海正大广 场
• 强调个性化体验和 互动的生活中心初 步形成，如上海新 天地、金桥国际广
百货
• 代表商业如北京王 大楼、成都百货大楼、华上海曲阳店和95年
府井和武汉汉正街 济南百货大楼
家乐福北京创益家店
• 综合体开始出现，如 场 上海商城
商业街
早期
80年代末
4
从购物中心发展趋势看，城市中心在数量上的统治地位将削弱，未来将有大量区域中 心和邻里中心出现，呈现多类型购物中心百花齐放的局面
•City Center 城市中心
•Super Regional Center 超级区域中心
• 深圳万象城
•Regional Center 区域中心
• 北京金源时代购物中心
覆盖通常为10-20万 • 规模：2-8万㎡（不同城市等级） • 流动性：目的性消费为主，流动性低 • 功能配比：业态以满足一站式基本功能需求 • 档次配比：以本商圈细分市场定位，档次单一
资料来源：九洲远景分析
8
2
保障房建设的加速性
从2011年开始，将在5年的时间建设3600套保障房，国内的保障房建设 进入了快速增长期
• 2005年之后，商 业地产产品呈现 出多元化、精细 化、品牌化的发 展趋势；商业综 合体、生活时尚 中心、邻里中心 等商业形态纷纷 出现
投资/经营特征
• 2005年之前，除 部分港台大开发 商统一持有经营 商业物业外，商 铺去化以销售形 式占据主导，且” 售后包租、返租” 现象盛行，市场 相对混乱
• 随着城市版图的不断 扩张，大量超级地区 中心和区域中心出现 ，大中型城市的商业 多中心化趋势愈加明 显
• 由于投资巨大、回收 期长，单纯的银行贷 款模式很难满足商业 地产的开发需求，多 元化的融资模式成为 必需
趋势5：联手商业企业
• 地产开发商日益重视 与商业企业的联手合 作，通过订单开发模 式，实现双赢局面
趋势6：商业品牌化
• 商业产品的品牌化潮 流势不可挡，通过培 育可复制的成熟产品 ，快速扩大市场份额 ，把握商业地产的发 展机遇
趋势7：持有经营为主
• 房价与地价间的利润 空间越来越薄，销售 型开发商的商业模式 受到挑战，成为商业 地产向持有经营模式 转变的重要驱动之一
趋势8：专业运营商
• 第三方专业为开发商 提供从前期土地评估 定位到后期运营管理 的专业服务公司，将 作为独立的参与角色 出现在商业地产领域 ，提供高价值的专业 化服务
• 随着金融法制的 健全，市场逐步 规范化，投资者 亦趋于理性，商 业地产逐步从开 发时代过渡到运 营时代
商业业态/品牌发展
• 2005年之前，商 业业态较单一， 以综合百货和专 业店为主
• 近年来，商业业 态朝专业化、快 速化和高端化发 展。专业百货、 品类杀手和快速 时尚等新型商业 业态涌现
• 国际商家品牌更 多地进驻国内， 其影响力和号召 力持续提升
城市中心
超级区域中心
区域中心
城市商业 网点类型
新市镇中心
大型居民社区中心
资料来源：九洲远景分析
其他配套型（园区及旅游景区）
7
1
城市商业规划的合理性
大型居民社区中心的规划在一、二线城市已经成为城市规划中的重点， 承担了重要的商业功能
• 位置：大型居民区附近 • 商圈：局地性商圈，覆盖范围以3公里为主，人口
90年代初
90年代末
2000-2005
时间
2005至今
2
从最初萌芽到如今的快速成长，中国商业地产在发展区域、商业形态、商户品牌等各 个方面都发生了巨大的转变，把握住这些趋势脉动，对于商业地产开发至关重要
政策导向
• 2005年之前，与 商业地产开发相 关的政策较少
• 近年来政府宏观 政策调控的方向 主要集中在住宅 市场，商业地产 受到影响较少， 房地产投资开发 焦点正逐步转向 商业地产
的主要场所，商业地 • 品类专业店在商业街、 展，业态更趋集成
恒隆广场
• 商业街仍然是最主要 位得到提升
裙楼底商中大量出现
大中型超市
/连锁便利 店
业态，国营百货在此 • 大中型超市和连锁便 • 购物中心开始出现，
• 以商业街和批发市 期间出现
利开始出现
如广州天河城购物中
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
场为主要业态
• 代表商业如杭州百货 • 代表商业如91年的联 心、上海梅龙镇广场
中国商业的发展经历了一个漫长升级过程，在90年代末呈加速态势，2000年之 后各类商业形态百花齐放、高速发展
业态
城市生活中
• 大量区域中心和邻
心
• 业态进一步专业化，
里中心出现，呈现 百花齐放的态势，
综合体
传统购物中 心
专业市场/ 品类杀手
连锁型的专业市场快 • 业态趋于丰富，大卖 速扩张，如苏宁电器、
场、品类专业店涌现， 红星美凯龙 购物中心开始出现
如苏州工业园邻里 中心、上海大宁国 际中心
• 国际性的品类杀手也
• 沃尔玛、家乐福等零 开始进入中国，如迪
售巨头在中国开设多 卡侬和宜家
• 百货作为中高档消费 家大卖场
• 购物中心继续快速发
• 综合体在二线城市 快速扩张，并逐步 形成品牌化，如武 汉万达广场、天津
3
中国商业地产由成长阶段发展到成熟阶段的过程中，将呈现出八个趋势
趋势1：投资焦点转向 趋势2：二三线是热点 趋势3：商业多中心化 趋势4：多元融资模式
• 随着人口结构的变化 ，住宅市场将呈下降
趋势，房地产投资开 发焦点转向商业地产
• 二、三线城市发展迅 速，对商业地产的需
求不断增加，市场前
景看好、将成为新一 轮投资热点
•Neighborhood Center邻里中心
• 上海大宁国际
• 苏州工业园邻里中心
5
邻里购物中心将在5-10年内，成为国内商业地产发展的重点
城市商业规划的合理性
较高的租户可得性
邻里购物中心发展的 有利因素
保障房建设的加速性
市场较低的竞争性
6
1
城市商业规划的合理性
目前，国内城市的商业网点规划根据在城市中所处的不同位置及各自承 担的商业功能，主要有六种类型
• 此外，集约化用 地的开发模式也 促生了目前综合 用途用地比例的 大幅度提高
城市发展区域
• 2005年之前，商 业地产以在一、 二线城市的开发 为主
• 2005年之后， 逐步拓展到一些 经济较发达的三 线城市
产品特征
• 2005年之前以传 统街铺、封闭盒 子型的商场为主 要商业物业形态 ，购物中心开始 出现
化，”一站式“购物 越来越受到消费者的 青睐，如上海正大广 场
• 强调个性化体验和 互动的生活中心初 步形成，如上海新 天地、金桥国际广
百货
• 代表商业如北京王 大楼、成都百货大楼、华上海曲阳店和95年
府井和武汉汉正街 济南百货大楼
家乐福北京创益家店
• 综合体开始出现，如 场 上海商城
商业街
早期
80年代末
4
从购物中心发展趋势看，城市中心在数量上的统治地位将削弱，未来将有大量区域中 心和邻里中心出现，呈现多类型购物中心百花齐放的局面
•City Center 城市中心
•Super Regional Center 超级区域中心
• 深圳万象城
•Regional Center 区域中心
• 北京金源时代购物中心
覆盖通常为10-20万 • 规模：2-8万㎡（不同城市等级） • 流动性：目的性消费为主，流动性低 • 功能配比：业态以满足一站式基本功能需求 • 档次配比：以本商圈细分市场定位，档次单一
资料来源：九洲远景分析
8
2
保障房建设的加速性
从2011年开始，将在5年的时间建设3600套保障房，国内的保障房建设 进入了快速增长期
• 2005年之后，商 业地产产品呈现 出多元化、精细 化、品牌化的发 展趋势；商业综 合体、生活时尚 中心、邻里中心 等商业形态纷纷 出现
投资/经营特征
• 2005年之前，除 部分港台大开发 商统一持有经营 商业物业外，商 铺去化以销售形 式占据主导，且” 售后包租、返租” 现象盛行，市场 相对混乱
• 随着城市版图的不断 扩张，大量超级地区 中心和区域中心出现 ，大中型城市的商业 多中心化趋势愈加明 显
• 由于投资巨大、回收 期长，单纯的银行贷 款模式很难满足商业 地产的开发需求，多 元化的融资模式成为 必需
趋势5：联手商业企业
• 地产开发商日益重视 与商业企业的联手合 作，通过订单开发模 式，实现双赢局面
趋势6：商业品牌化
• 商业产品的品牌化潮 流势不可挡，通过培 育可复制的成熟产品 ，快速扩大市场份额 ，把握商业地产的发 展机遇
趋势7：持有经营为主
• 房价与地价间的利润 空间越来越薄，销售 型开发商的商业模式 受到挑战，成为商业 地产向持有经营模式 转变的重要驱动之一
趋势8：专业运营商
• 第三方专业为开发商 提供从前期土地评估 定位到后期运营管理 的专业服务公司，将 作为独立的参与角色 出现在商业地产领域 ，提供高价值的专业 化服务
• 随着金融法制的 健全，市场逐步 规范化，投资者 亦趋于理性，商 业地产逐步从开 发时代过渡到运 营时代
商业业态/品牌发展
• 2005年之前，商 业业态较单一， 以综合百货和专 业店为主
• 近年来，商业业 态朝专业化、快 速化和高端化发 展。专业百货、 品类杀手和快速 时尚等新型商业 业态涌现
• 国际商家品牌更 多地进驻国内， 其影响力和号召 力持续提升
城市中心
超级区域中心
区域中心
城市商业 网点类型
新市镇中心
大型居民社区中心
资料来源：九洲远景分析
其他配套型（园区及旅游景区）
7
1
城市商业规划的合理性
大型居民社区中心的规划在一、二线城市已经成为城市规划中的重点， 承担了重要的商业功能
• 位置：大型居民区附近 • 商圈：局地性商圈，覆盖范围以3公里为主，人口
90年代初
90年代末
2000-2005
时间
2005至今
2
从最初萌芽到如今的快速成长，中国商业地产在发展区域、商业形态、商户品牌等各 个方面都发生了巨大的转变，把握住这些趋势脉动，对于商业地产开发至关重要
政策导向
• 2005年之前，与 商业地产开发相 关的政策较少
• 近年来政府宏观 政策调控的方向 主要集中在住宅 市场，商业地产 受到影响较少， 房地产投资开发 焦点正逐步转向 商业地产
的主要场所，商业地 • 品类专业店在商业街、 展，业态更趋集成
恒隆广场
• 商业街仍然是最主要 位得到提升
裙楼底商中大量出现
大中型超市
/连锁便利 店
业态，国营百货在此 • 大中型超市和连锁便 • 购物中心开始出现，
• 以商业街和批发市 期间出现
利开始出现
如广州天河城购物中
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
场为主要业态
• 代表商业如杭州百货 • 代表商业如91年的联 心、上海梅龙镇广场