北京市土地一级开发项目审批表(试行)概论
北京市土地一级开发项目实施方案审批表模板
序号
工作内容
投资情况( 万元)
总投资
一期投资
二期投资
三期投资
四期投资
…
1
前期工作
1.1
…
…
…
2
征地
2.1
…
…
…
3
拆迁
3.1
…
…
…
4
市政建设
4.1
…
…
…
5
其它工作
…
…
其 她 需 要 说 明 的 内 容
1、 说明土地一级开发实施方案中所用数据、 标准的依据。如: 有关批复、 证明等材料( 附件1)
容积率调整系数(K1)
房屋原用途调整系数(K2)
规划用途调整系数(K3)( 区位价格源自K1×K2×K3) =项目
数量
计费标准
补偿金额( 万元)
依据
区位补偿价
见上表格
房屋重置成新价
搬迁补助费
停产停业补助费
其它
小计
( 万元)
折合
( 万元/被拆迁M2)
拆迁补偿费
集体企业拆迁
项目
数量
计费标准
补偿金额( 万元)
市 政 基 础 设 施 建 设 费
序号
项目
工程内容
长度(米)
金额( 万元)
计费依据
1
道路工程
2
雨水工程
3
污水工程
4
中水工程
5
供水工程
6
供电工程
7
热力工程
8
供气工程
9
电信工程
10
有线电视工程
11
临时市政接用费
12
北京市通州区人民政府办公室关于规范土地一级开发中若干问题的通知-通政办发〔2015〕5号
北京市通州区人民政府办公室关于规范土地一级开发中若干问题的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------北京市通州区人民政府办公室关于规范土地一级开发中若干问题的通知通政办发〔2015〕5号各乡、镇人民政府，区政府各委、办、局，各街道办事处，各区属机构：为规范我区土地一级开发行为，更好地实施城市总体规划和土地利用总体规划，确保有计划地供应土地，实现政府宏观调控土地市场，高效使用土地一级开发项目资金、节约控制土地一级开发项目成本。
根据《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市〔2005〕540号）等有关规定，现将有关问题通知如下：本通知适用于市、区联合储备项目；市国土局直接授权企业为主体项目；通州储备分中心为主体委托乡镇政府、园区管委会或国有企业为实施主体项目；通州储备分中心为主体通过挂牌等方式确定实施主体项目。
为使项目开发成本与开发周期更加合理、可行，需建立区内联席会审核制度，项目实施方案制定及修改均须经过区内联席会议审议。
一、联席会议审议制度（一）联席会议由区政府不定期召开，牵头单位为通州国土分局，参会单位由区级相关部门组成，具体包括区发展改革委、区住房城乡建设委、区文化委、区教委、区市政市容委、区国资委、区财政局、区园林绿化局、区民政局、区人力社保局、区安全监管局、区水务局、市规划委通州分局、通州公路分局、项目所在的乡镇政府、园区管委会。
可根据项目具体情况邀请通州电力公司、潞洲水务公司等专业公司参会。
区监察局、区审计局作为监督单位可以列席联席会议。
（二）联席会议职责：主要综合成员单位意见，对项目实施方案制定及修改进行审议，对项目开发成本进行审核。
北京市土地一级开发相关政策及工作内容(国土局内部最新培训资料)
保安看护
临时利用
办理各项土地供 应前期手续（如 规划、交评、环 评、市政、污染）
供应后确定土地 使用权人
签订开发补偿协 议，进行土地交 接，收回开发补
偿费
项目决算
二、工作流程
1、拟定收储地块 土地收购储备必须由原国有土地使用权人向政府（或
土地储备机构）提出申请。不具备国有资产处置权的用地 单位，还应出具其上级管理部门同意处置的意见。 拟定有偿收购储备地块后，同步开展如下工作： （1）现场踏勘。对拟有偿收购储备地块的四至范围、地 上物现状、土地使用情况进行现场踏勘，并附现场照片。 （2）核实收储范围。核实拟收购储备地块是否划入其他 一级开发项目、棚户区改造等项目范围内。对于已含在其 他项目范围内的地块，原则上不再以单独项目实施收储。
三、土地一级开发实施方式
1、土地储备机构为主体：包括市、区两级储备机构为联合 主体、分中心为主体。
2、企业为主体：通过公开招标方式确定、委托方式。 自2010年以来，我区一级开发项目开发主体全部为储备机 构（除2015年长沟基金小镇项目外）。
三、土地一级开发实施方式
储备机构为主体实施方式分为以下几类：
二、工作流程
2、确定收储价格
（1）《北京市收回企业国有土地使用权补偿办法》（ 京国土用〔2005〕534号 ）
第五条 补偿价格由有评估资质的中介机构按照现状 用途进行评估，评估结果由市国土局会同市发展和改革 委员会和市财政局等有关部门确定。
评估机构需由土地储备机构从市局中介机构库中随机 抽取。
（2）《北京市企业国有建设用地使用权收购补偿价格 评估技术指引》
二、土地一级开发工作内容
工作内容：办理规划条件、核准、环评、交评、考古勘探、 地灾评估、涉水、地震、矿产压覆、林地许可、征地、拆 迁、市政基础设施建设等工作。 开发深度：土地一级开发完成后市政需达到“三通一平” 即：红线外通路、通电、通上水，场地随自然地平，满足 基本上市要求。有条件的可以达到“五通一平”。
北京市土地一级开发相关政策及工作内容
土地一级开发授权批复
申报一级开发授权批复需提交材料：
土地一级开发授权申请、项目规划条件、政府储备土地 和入市交易土地联席会会议纪要、区政府审批通过的土地一 级开发项目实施方案审批表、项目区位图、影像图、规划图、 现场照片、纸质版及电子版地形图各两份。
三、实施监管阶段
一级开发实施方式确定 一级开发实施内容
1、储备机构出资，委托项目所在乡镇政府实施； 2、储备机构出资，委托国有公司实施； 3、公开招标带资企业实施； 4、挂牌方式选择带资企业实施。
储备机构出资，实施单位计取2%管理费；企业出资，按照市国土 局、发改委等5个委办局联合下发的《关于进一步规范企业投资 土地一级开发项目利润管理的通知(京国土储[2015]37号文)有关 规定执行。
新城组团、重点功能区、新城周边重点镇等土地。
2.编制实施方案
（1）需提交材料： ①村委会向镇政府提交纳入储备申请、征地意向书和镇政府向
国土分局提交同意纳入土地储备的函； ②提供村集体基本情况（包括土地、人口情况）调查表，（需
村、镇、派出所盖章）； ③提供普测、面积划分报告、土地利用规划图、控制性详细规
田，尽量少占或不占一般耕地和农用地。 （3）已经取得控制性详细规划批复的，或控制性详细规划能
在近期（半年内）得到规划行政管理部门确认的。 （4）鼓励采取整体开发分期实施的土地储备开发模式。 （5）项目应取得属地政府、原土地使用权人或农村集体经济
组织的支持。 现阶段我区土地储备开发项目优先考虑储备轨道交通沿线、
三、土地一级开发实施方式
1、土地储备机构为主体：包括市、区两级储备机构为联合 主体、分中心为主体。
2、企业为主体：通过公开招标方式确定、委托方式。 自2010年以来，我区一级开发项目开发主体全部为储备机 构（除2015年长沟基金小镇项目外）。
北京市土地储备和一级开发
北京市土地储备和一级开发一、北京市土地储备和一级开发（一）北京市储备开发制度建立2001年，国务院下发了《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号文，要求在全国范围内建立土地有形市场，建立土地收购储备制度。
在此形势下，2001年，北京市土地整理储备中心成立。
2002年北京市人民政府出台了《关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度的意见》（京政发[2002]4号文，2002.1.31发），明确了建立土地有形市场，大力推行国有土地使用权招标、拍卖及建立土地收购储备制度。
2002年7月1日实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号），对招拍挂的范围、程序等做了详细约束。
2005年，《北京市建设用地供应办法》（京政发[2005]6号）、《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市[2005]540号）等一系列政策的出台，为土地储备和一级开发的具体实施提供了依据。
一、北京市土地储备和一级开发（二）土地储备基本概念什么是土地储备？《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市〔2005〕540号）中所称土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
一、北京市土地一级开发项目（二）土地储备开发范围1.新征集体土地用于经营性开发的；2.因单位搬迁、解散、撤销、兼并、破产或其他原因调整出来的原划拨国有土地，包括原有城市基础设施改造中调整出来的划拨用地；3.依法收回的闲置土地；4.土地使用权期限已满，政府依法收回的土地；5.以出让方式取得土地使用权后无力继续履行出让合同，又不具备转让条件的土地；6.土地使用者要求政府收回的土地；7.全区范围内无合法使用权的国有土地；8.其它依法可以收回的国有土地。
一、北京市土地一级开发项目（三）土地储备开发组织和原则1.组织：土地储备和一级开发由北京市国土资源局**区分局负责辖区范围内的土地储备开发管理工作，并由北京市土地整理储备中心**区分中心具体组织实施。
北京市土地一级开发流程细项说明
在2005年市国土局、市发改委、市规划委、市建委联合下发的《北京市土地储备和一级开发暂行办法》即540号文件中对“土地储备和一级开发”给出了定义“是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为”；在2007年国土部、财政部、中国人民银行联合下发的《土地储备管理办法》即277号文中对“土地储备”给出了定义，“土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为”。
在上述的文件中均没有单独给出“土地一级开发”的定义，我理解是土地储备也好还是一级开发也罢都是政府职能和行为的一种体现，土地储备是政府宏观职能的体现，而一级开发只是土地储备过程中的一个具体环节是一种行为，主要内容是组织征地、拆迁和市政基础设施建设，是生地变为熟地的过程，在这个过程中，可以是土地储备机构为主体实施,可以是授权企业为主体实施,也可以是储备机构为主体委托企业具体实施，但是无论谁为主体实施，完成开发后的土地均须纳入政府土地储备库，由政府组织实现供应。
而政府组织的土地供应方式因土地规划性质的不同，分为招拍挂入市、协议出让和划拨三种方式。
初步接触中心工作后，觉得中心公租房项目多以通过对原工业用地进行调规、收购再以划拨方式办理用地手续，配套商业部分以协议出让方式办理用地手续，相比较为常见的一级开发流程较为简单（在开发阶段征地、住宅拆迁内容较少涉及，验收阶段成本审计为内部审计，主要目的是资金平衡）。
此流程图以普通土地一级开发流程为基础，在此基础上将协议出让、划拨方式取得土地的流程进行描述，并简单编制了“三定三限三结合”定向安置房这一特殊却较为常见的建设和供地流程。
土地一级开发流程主要分为项目确立和前期手续办理阶段，征地、拆迁和市政建设阶段，项目验收阶段三个个阶段。
土地一级开发项目确立和前期手续办理阶段征地、拆迁及市政建设阶段51年。
北京土地一级开发及经营性项目用地招拍挂出让流程示意图
中 标 人、 竞 得 人
市国土局
1、签订国有土 地使用权出让 合同 2、交纳政府土 地收益和土地 开发费等
市发改委、 市建委
项目核准或备 案
市规划委 建设用地规划
许可证
市相关部门
办理建设工程 相关手续
入市准备
市场交易
土地入市交易
签订合同和办理后续手续
北京市土地一级开发及经营性项目用地招标拍卖挂牌出让流程 （试行）
依据
市政府
原土地所有 者或使用者
市国土局
委办局联席会
市国土局会 同相关部门
1、北京市国 民经济和社会 发展计划
2、北京城市 总体规划
3、北京土地 利用总体规划
1、土地供 应计划
2、土地利 用年度计划
3、土地储 备开发计划
1、征得区县 和乡镇政府或 上级主管部门 同意 2、向市国土 局提出土地一 级开发申请
土 地 一 级 开 发 主 体
市规委 规划意见书
市建委 建设意见
市交通委 交通评价意见
市园林局 古树处理意见
市文物局 文物保护意见
市环保局 环境评价意见
市政专业部门 市政接用意见
市发改委 核准
计划编制
前期策划
`
征询意见和审批
土地一级开发
市政府批准
1、新增集 体土地办理 农用地征收、 或农转用手 续 2、存量国 有建设用地 收回国有土 地使用权
市政府年度土地
、北京市国民 经济发展计划
、宏观调控和 房地产市场运行
、储备开发土
市国土局 会同市发改委 等有关部门
确定土地 出让价格
市国土局
1、确定土地出 让方案 2、发布国有土 地使用权出让 公告（报纸、 网站、土地交 易市场） 3、制定招标拍 卖挂牌文件
北京市国土资源局关于印发《北京市开展土地总登记发证工作的若干意见》的通知
北京市国土资源局关于印发《北京市开展土地总登记发证工作的若干意见》的通知文章属性•【制定机关】北京市国土资源局•【公布日期】2008.02.26•【字号】•【施行日期】2008.02.26•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文北京市国土资源局关于印发《北京市开展土地总登记发证工作的若干意见》的通知各区（县）国土资源分局、经济技术开发区分局：根据北京市人民政府《关于开展北京市第二次土地调查工作的通知》（京政发〔2007〕15号）文件精神，在我市已经完成城镇地籍调查和农村集体土地地籍调查的基础上，按照国土资源部《土地登记办法》的规定，我市决定开展土地总登记发证工作。
现将经2008年1月29日局长办公会讨论通过的《北京市开展土地总登记发证工作的若干意见》印发给你们，请遵照执行。
各分局在执行过程中遇到的新情况和新问题，应及时上报市局。
特此通知。
二○○八年二月二十六日关于北京市开展土地总登记发证工作的若干意见根据北京市人民政府《关于开展北京市第二次土地调查工作的通知》（京政发〔2007〕15号）的文件精神，在我市已完成城镇地籍调查和农村集体土地地籍调查工作的基础上，按照国土资源部《土地登记办法》（国土资源部第40号令）的规定，开展土地总登记发证工作。
现就土地总登记工作提出如下意见，请贯彻执行。
一、土地总登记时间自本意见下发之日至2009年12月31日为土地总登记发证时间。
二、土地总登记工作范围此次总登记工作范围为我市行政区域内全部土地，但国有农用地使用权、集体农用地使用权、宅基地使用权以及因城市改造由政府有关部门发布拆迁公告涉及的土地使用权除外。
三、工作目标和任务工作目标和工作任务按照《北京市土地总登记工作方案》（京国土调查办发〔2008〕1号）的有关要求执行实施。
四、土地总登记程序土地总登记程序包括：通告、申请、权属审核、公告、异议处理、注册登记和颁发证书。
（一）通告1. 通告方式各分局以有利于工作的原则划分登记区，并以区（县）政府名义发布土地总登记通告；通告可以张贴、直接送达申请人或者通过电视、广播、报纸、网络等新闻媒体发布。
北京市土地一级开发项目实施方案审批表
受理编号：（京土开[ ] 方案（）号）
北京市土地一级开发项目
实施方案审批表
申请单位：
编制单位：储备机构（盖章）
项目名称：
申报日期：
分期情况：
北京市土地整理储备中心
项目成本分期估算表
审核意见：
国
土
分
局
意
见
分局领导：
年月日
区
政
府
意
见
主管领导：
年月日
市储备中心意见技术审核小组意见：
（经技术审核小组审议的项目填写）
小组成员:
年月日开发管理部意见：
经办人：部门负责人：
年月日
主管领导：
年月日
中心领导：
年月日
专家评审会审核意见
依据《北京市土地一级开发项目实施方案专家评审会会议纪要（200＿年第＿＿期）》，项目评审意见如下：
年月日
市
国
土
局
审
核
意
见
年月日
联席会审核意见
依据《政府储备土地和入市交易土地联席会会议纪要（200＿年第＿＿期）》，项目评审意见如下：
年月日
备注。
解读北京市土地一级开发相关法规和规范性文件
２０ 年 ８ ， ０５ 月 北京市国土资源局 、 北京市发展和改革委员会 、 北 京市规划委员会 、 北京市建设委 员会 、 北京市财政局各部门联合制 定出台了 《 北京市土地储备和土地一级开发暂行办法》 《 、北京市土 地一级开发及经营性项目用地招拍挂出让流程示意图》 等等。
５ 经营性用地由国土局会同各行政 主管部门确定土地出让条 ． 件， 报市政府批准后实施 ； 这个地能不能一级开发 ， 能不能入市交
维普资讯
政 策 一
解读 北京市±地一级开发 相关法规和规范性文件
口北京市土地储备中心副主任陈倩
２０ 年， ０ ２ 北京市出台了《 北京市人民政府批转市国土房管局关于 加强国有土地 自身建立土地储备制度意见的通知》有六条具体意
见： 实行土地供应计划管理， 严格控制建设用地供应总量 ； 严格实行 ２明确划拔土地使用权人不得自行对划拔土地进行开发建设； ． ３ ． 行政 、 公益、 市政设施 等由政府出资建设工程的划拔用地． 因
各种原因停止使用土地的， 由政府无偿收回划拔土地使用权并纳入
政府土地储备 ； 这个强调一点， 当初行政 、 公益的是财政出钱 的， 现 在收回的应该无偿， 但是实施起来有桕当的难度 。 ４ ． 征收农村集体土地用于经营性项 目建设的 ． 由储备机构或委 托机构进行征地补偿安置和一级开发后 ， 方可供应 ； 我们强调是不 是一个开发 ， 可能一些企业原有的自有土地 ， 自己完成拆迁 ， 可以直 接入市交易 。 不见得非做一级开发这个过程 ． ４条就强调如果是 第
施建设， 达到土地供应条件的行为。 上海的储备办法是 ２０ 年 ６ ０４ 月份常务会通过的 ，讲政府的储 备机构先通过征地补偿 、 房屋拆迁补偿安置或者必要的基础建设等 予以存储 ， 再按照土地供应计划交付供地的行为 ； 杭州是实施 比较 早的城市 ，它的定义也是强调储备机构依法通过盘活的土地收回 、
北京市土地一级开发流程(含市政工程、土地划拨、协议出让、三定三限)
办理市政工程施工 许可证
开工建设至竣工备 案，道路等工程依 约定移交相关部门 形成市政综合方 案，成为土地出让 合同附件，交由二 级竞得人代建
用地预审意见 （如涉及地质灾 害，需要做地灾评 估登记） 15个工作日
环评批复 （10万平以上市环 保局办理，以下区 环保局办理） 30个工作日
建设项目规划条件 （20个工作日）
地籍调查 （30个工作日，分 局地籍科）
协议出让 （市国土局利用中 心）16个工作日
出让金及契税 （东城区地税局）
地价款缴纳证明书
交通影响评价 （10万平以下无需 办理）
发改委立项核准 （15个工作日）
地价评估及开发成 本审核 （市国土局土地利 用中心）
节能登记 （规模20万平以上 需办理节能专篇）
国有土地使用证 （15个工作日，登 记中心）
市政府批准协议出 让的批准文件
项目以协议出让方式供地 （项目用地在一级开发变为净地阶段与招拍挂项目相同）
征地结案 区县国土分局， 10工作日 若有遗留地上物， 由区县政府出具地 上物处理意见的函
专家评议
公众参与 市政方案咨询 交评征求意见 建设项目规划条件 （土地储备供应） 取得规划批准文 件、征地批复 暂停办理事项 委托招标 办理拆迁许可证 权属审查 现场验收 （市储备中心项目 部） 二级竞得人通过招 拍挂模式取得国有 建设用地使用权
集体研究 普测、收集项目基 本资料 矿产压覆审核 （部分区县免做） 征地批复 （市政府） 一级开发主体缴 纳防洪费 一级开发主体取 得征地批复
委托评估公司编制 《地价评估报告》 全额支付补偿费
地价专家会
局长办公会
报市政府取得市政 府地价批复
土地方征得区县政 府或上级主管单位 关于土地开发的同 意
解读北京市土地一级开发相关法规和规范性文件
政策２００６－３编辑潇琦２００２年，北京市出台了《北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地自身建立土地储备制度意见的通知》有六条具体意见：实行土地供应计划管理，严格控制建设用地供应总量；严格实行国有土地有偿使用制度；建立土地有形市场，加强土地使用权转让关系，大力推行国有土地使用权招标、拍卖；加强地价管理；规范土地审批的行政行为；建立土地收购储备制度，增强政府对土地市场的调控能力。
２００５年５月，市政府首先出台了《北京市国有建设用地供应办法》；２００５年８月，北京市国土资源局、北京市发展和改革委员会、北京市规划委员会、北京市建设委员会、北京市财政局各部门联合制定出台了《北京市土地储备和土地一级开发暂行办法》、《北京市土地一级开发及经营性项目用地招拍挂出让流程示意图》等等。
今天我就把这些文件的主要内容做一个介绍，再介绍一下下一步还准备出台的文件。
■北京市土地储备和一级开发管理相关法规和规范化文件的主要内容关于《北京市国有建设用地供应办法》，涉及土地储备和一级开发的内容约有十条，归纳其主要内容包括六点：１．明确政府要有计划地实施土地储备和确定了土地储备开发的实施方式；土地储备机构依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地。
通过公开招标等方式选择有资质的房地产开发企业实施一级开发。
２．明确划拨土地使用权人不得自行对划拨土地进行开发建设；３．行政、公益、市政设施等由政府出资建设工程的划拨用地，因各种原因停止使用土地的，由政府无偿收回划拨土地使用权并纳入政府土地储备；这个强调一点，当初行政、公益的是财政出钱的，现在收回的应该无偿，但是实施起来有相当的难度。
４．征收农村集体土地用于经营性项目建设的，由储备机构或委托机构进行征地补偿安置和一级开发后，方可供应；我们强调是不是一个开发，可能一些企业原有的自有土地，自己完成拆迁，可以直接入市交易，不见得非做一级开发这个过程，第４条就强调如果是征用土地，必须走一级开发这个过程。
北京市土地一级开发需要准备资料
立项
20
区发改委
固定资产 投资科
征地与国有土地收购
90
区国土局
土地利用 科
（ 三 ） 实 施 阶 段
拆迁、拆除
/
区建委
第5页 共14页
（ 三 ） 实 施 阶 段
一、土地一级开发阶段
1、一级开发主体将基础设施建设任务委托给市政专业 公司编制上水等规划方案；市规院交通所编制道路建设 方案；市规院市政所编制雨污等规划方案，并将所有规 划方案提交市政规划院，进行市政项目综合和道路雨污 水的初步设计。 2、一级开发公司将市政方案综合委托给市规划院市政 综合所进行市政综合设计，并由市规院市政综合所组织 召开综合会签。会后，市政各口公司和设计单位共同出 具会议纪要，带市规委、市规划院进行征询。经同意后 委托设计单位报装及进行施工图设计，设计单位将市政 申报资料申报给市规委窗口并经过批准后，一级开发主 体可取得市政规划许可证。 3、取得市政规划许可证后，一级开发主体报请进行施 工、预算，通过招标方式由评标委员会确定出施工、监 理单位，再由一级开发主体汇总出市政总体资料。 4一级开发主体将市政开工申报资料申报给市建委，获 得市政工程开工许可证，并将市政建设总体情况报土地 储备分中心验收，出具市政建设总体报告。
30
市园林局
林政处
市文物局意见
20
/
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一、土地一级开发阶段
1、 填写完整并加盖单位印章的《北京市建设项目环境 管理登记申请表》和《建设项目环境保护审批登记表》 （建设项目影响环境评价登记表项目不提交《建设项目 环境保护审批登记表》）及上述两表的电子文档（电子 格式须与连接中的格式一致）。 2、 环境影响评价文件 （1） 书面文档2份及电子文档(电子文档须含图片等 JPG\PPT文件)； （2） 涉及水土保持的建设项目，还必须有经水还政主 管部门审查同意的水土保持方案； （3） 环境影响报告书须符合《关于进一步规范环境影 响评价工作的通知》（环办〔2002〕88号）的要求；3 、项目申请报告；4、相关政府批复，如会议纪要、规 划意见书、土地预审意见等 给水：自来水公司开具，能顺利为该项目供水
土地一级开发概述及成本审核(加入棚改政策)
北京层面政策 政策6：《北京市人民政府办公厅关于印发北京市加快城市和国有工矿棚户区改造工作
实施方案的通知》京政办发〔2011〕1号 政策7：关于印发《北京市2015年棚户区改造和 环境整治任务》的通知-京政办发
第三条 除市政府确定的重大项目和利用自有国有土地使用权 实施土地一级开发之外，其他土地一级开发项目通过公开招标 方式确定项目承担主体。
第七条 土地储备机构作为土地一级开发项目的招标人，负责 组织编制土地一级开发项目实施方案、组织实施项目招标投标 活动、与中标人签订土地一级开发委托协议，以及对中标人在 土地一级开发过程中实施监督管理。
主要包括：国有企业用地收购补偿费、拆迁补偿费、拆迁服务费、拆迁评估费、拆除费、 土地一级开发项目拆迁不可预见费、收购储备项目不可预见费。
主要依据：区（县）政府拆迁政策、政府批准文件、拆迁协议、收购合同、委托合同等， 拆迁不可预见费按照不高于拆迁工作预计发生部分的10%计取，收购储备项目的不可 预见费按照不高于收购成本的3%计取。
原则上分期供地的土地储备开发项目，当整体项目成本实际发生费用超过90%或供地面积超过 70%后，对土地储备开发实际成本进行详细审核。
（二）前期费用 主要包括：实施方案编制费、项目建议书（可研报告）编制费、用地普测 及拔地定桩费、地质灾害评估费、勘测定界相关费用、招标代理服务费及其他经审核可计入 土地储备开发成本的费用。
费以及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。 第二十五条 市国土局和市发展改革、财政、审计部门应加强对土地储备机构的
成本监督和管理，严格审核土地储备开发成本，确保土地储备开发资金安全。
一级开发项目取得方式
政策2： 《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》
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编号：(京土开[200 ] 方案( ）第号）(分期/全部)
北京市土地一级开发项目
实施方案审批表
（试行）
申请单位：__________________________
编制单位：_________（盖章）__________
项目名称：__________________________
申报日期：__________________________
分期情况：__________________________
北京市土地整理储备中心
合计
楼面地价（元/m2）----
地面地价（元/m2）---- 注：1、“两税一费”以1-7项之和为基数计算，公式：(1～7项之和)×5.5%/94.5%；
2、“土地一级开发投资回报额”以1～7项之和为基数计算。
用居民拆迁
农民拆迁
国有企业拆迁
集体企业拆迁
市政、公共设施拆迁
其他费用
合计
不可预见费万元（计提比例%）
…
开发地块与周边征地、拆迁案例对比表
周边房地产销售案例
开发地块与周边土地招拍挂案例对比表
项目成本分期估算表
审核意见：
国
土
分
局
意
见
分局领导：
年月日
区
政
府
意
见
主管领导：
年月日
市储备中心意见技术审核小组意见：
（经技术审核小组审议的项目填写）
小组成员:
年月日开发管理部意见：
经办人：部门负责人：
年月日
主管领导：
年月日
中心领导：
年月日
专家评审会审核意见
依据《北京市土地一级开发项目实施方案专家评审会会议纪要（200＿年第＿＿期）》，项目评审意见如下：
年月日
联席会审核意见
依据《政府储备土地和入市交易土地联席会会议纪要（200＿年第＿＿期）》，项目评审意见如下：
年月日
备注。