(房地产投资招商)关于投资性房地产评估指导意见
中国资产评估协会制定《投资性房地产评估指导意见(试行)》
完 合 ２１ ０ ０年 １月 ２ 日 ， 中 国 资 产 评 估 协 会 获 悉 ， 务 的 注 册 会 计 师 等 ， 整 了 解 评 估 过 程 、 理 理 解 并 恰 ０ 从 为
规 范 注 册 资 产 评 估 师 执 行 资 产 评 估 业 务 ，十 国资 产 评 当 使 用 评 估 结 论 。 『Ｉ
“ 政 事 业 资 产 动 态 管 理 系 统 ” 既 能 实 现 基 层 单 行
健 又 易 案 例 时 应 当 关 注 案 例 的 可 比 性 ， 点 分 析 投 资 性 房 位 资 产 管 理 的 精 细 化 要 求 ， 全 单 位 内 控 机 制 ， 能 重 主 地 产 的 实 物 状 况 、 益 状 况 、 位 状 况 、 易 情 况 及 租 满 足 财 政 部 门 、 管 部 门 等 各 层 面 对 资 产 处 置 和 审 批 权 区 交
估 协 会 制 定 了《 资 性 房 地 产 评 估 指 导 意 见 （ 行 ） ， 投 试 》
自２１ ０ ０年 ７月 １ 日起 施 行 。
中 国 资 产 评 估 协 会 表 示 ， 投 资 性 房 地 产 评 估 指 导 《 意 见 （ 行 ） 根 据 《 产 评 估 准 则 — — 基 本 准 则 》 试 》是 资 、
（ 自中 华 人 民共 和 国财 政 部 官 方 网站 ） 摘
济南市践行 行政事业资产信 息化精细化管理
山 东省 济 南 市 财 政 局 资 产 处
近年 来 ， 南市 财政 局 以 国有资 产 “ 权 清 晰 ， 济 产 配
使 处 监 为 努 性 房 地 产 的 公 允 价 值 一 般 等 同 于 资 产 评 估 准 则 中 的 市 置 科 学 ， 用 合 理 ， 置 规 范 ， 督 公 正 ” 目标 ， 力 场 价 值 。 册 资 产 评 估 师 应 对 投 资 性 房 地 产 进 行 现 探 讨 新 形 势 下 加 强 行 政 事 业 单 位 国 有 资 产 管 理 的 有 效 注 场 调 查 ， 确 投 资 性 房 地 产 的 实 物 状 况 、 益 状 况 和 区 途 径 ，在 积 极 构 建 完 善 的 制 度 体 系 的 同 时 ，组 织 研 发 明 权
投资性房地产评估方法及问题研究
投资性房地产评估方法及问题研究摘要：随着我国经济社会的发展与进步，当前企业在发展的过程中，除了依靠本企业的主要业务活动以外，也会将房地产投资作为一种长期获取经济利益的手段，这样在很大程度上保证了企业的发展与进步。
在实际进行投资性房地产的过程中，[1]需要按照国家出台的内容，并以科学有效的评估方法展开工作。
本文基于此，对投资性房地产评估方法以及问题进行探究分析。
关键词：投资性房地产；评估方法；问题引言：我国相关部门针对投资性房地产出台了相关制度规定，企业在实际进行投资的过程中需要以此为基础进行，而且投资性房地产评估主要是利用公允价值计量模式，主要有两种评估方法，即市场法评估以及收益法评估。
为了保证整体工作的科学性以及合理性，需要合理选择评估方法，其也在很大程度上降低了不良因素的影响。
[2]1、投资性房地产评估方法分析1.1市场法评估企业利用市场法进行评估的过程中，一定要按照相应的流程和标准，进而保证整体评估工作的有效性以及科学性。
[3]首先，相关工作人员需要将房地产相关[4]的交易案件进行收集，保证数据收集的全面性以及完整性，同时也需要对相关资料进行对比，这样才能为日后开展工作奠定坚实的基础，在实际应用市场法评估开展工作的过程中，主要是针对投资性房地产的区位因素、权益以及相约[5]实物状态等进行评估以及分析工作。
其次，相关工作人员需要针对房地产的相关信息内容进行收集，比如说房地产的位置、交易日期、使用年限以及经营状况等，在实际进行收集的过程中，保证整体信息的完整性，随后需要对信息内容进行分析，保证整体分析的科学性以及合理性。
利用市场法进行评估，其可以在很大程度上当前[6]房地产的真实价格，同时也可以反映出此阶段之内的指标以及参数，因此也被广泛应用于投资性房地产评估之中，此外其操作性相对李敖说较强[7]。
1.2收益法评估部分企业对投资性房地产进行评估也会选择收益法评估，利用此种方法主要是可以针对投资性房地产的租金收益以及相应费用的匹配性进行过分析和判断，最终明确投资性房地产的最终收入以及收益时间[8]，此外企业有助于折现率得到选择，[9]保证折现率选择的可靠性以及准确性。
投资性房地产评估指导意见
附件投资性房地产评估指导意见第一章总则第一条为规范投资性房地产评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《以财务报告为目的的评估指南》制定本指导意见。
第二条本指导意见所称投资性房地产，是指《企业会计准则第3 号——投资性房地产》及其应用指南所称的投资性房地产，即企业为赚取租金或者资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
第三条本指导意见所称投资性房地产评估，是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托对以财务报告为目的所涉及的符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。
第四条执行投资性房地产评估业务，应当遵守本指导意见。
第二章基本遵循第五条执行投资性房地产评估业务，应当具备投资性房地产评估的专业知识和实践经验，能够胜任所执行的投资性房地产评估业务。
执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时，应当采取弥补措施，包括利用专家工作及相关报告等。
第六条执行投资性房地产评估业务，应当充分理解相关会计准则的要求、评估对象在企业财务报告中的核算和披露要求，并提请企业管理层按其经营意图以及会计准则的规定对投资性房地产进行恰当分类。
第七条执行投资性房地产评估业务，应当与企业和执行审计业务的注册会计师进行必要的沟通，了解其因遵循相关会计准则的具体要求而提出的具体意见和建议，并分析这些意见和建议对评估业务的影响。
第八条资产评估专业人员应当提醒委托人根据会计准则的相关要求确定评估基准日。
评估基准日可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等。
第九条执行投资性房地产评估业务，应当对投资性房地产进行现场调查，明确投资性房地产的实物状况、权益状况和区位状况，收集相关权属证明、租赁合同等文件；没有权属证明文件的，应当要求委托人或者其他相关当事人对投资性房地产的权属做出承诺或者说明。
第三章评估对象第十条资产评估专业人员应当知晓会计准则中投资性房地产的分类，并提请委托人参照以下会计准则的要求，明确评估对象：（一）已出租的土地使用权，是指企业通过出让或者转让方式取得的、以经营租赁方式租出的土地使用权。
浅析投资性房地产评估应用策略
浅析投资性房地产评估应用策略投资性房地产评估是指对用于投资目的的房地产进行评估，以确定其市场价值和租金收益能力的过程。
在投资性房地产市场中，评估是至关重要的，因为它可以帮助投资者更好地了解房地产的潜在价值和风险。
本文将浅析投资性房地产评估的应用策略，以帮助投资者更好地进行投资决策。
投资性房地产评估应用策略需要考虑的因素包括房地产的市场价值、租金收益、地理位置、建筑质量和周边配套设施等。
在评估市场价值时，投资者可以参考当地的房地产市场数据和交易情况，通过比较类似房地产的成交价格来确定市场价值。
而对于租金收益能力的评估，则需要考虑房地产的租金水平、出租率、租赁周期等因素，以确定其潜在的租金收益。
投资性房地产评估应用策略还需要综合考虑宏观经济和政策因素。
投资者需要关注国家政策对房地产市场的影响，以及宏观经济形势对房地产市场的影响。
投资者还需要关注当地的规划政策、土地供应情况、产权保护等因素，以帮助他们更好地理解当地房地产市场的风险和机遇。
投资性房地产评估应用策略需要重视风险管理和资产配置。
在评估投资性房地产时，投资者需要充分了解房地产市场的风险，包括市场风险、政策风险、信用风险等，以制定风险管理策略。
投资者还需要考虑投资性房地产在整个资产配置中的比重，以确保其投资组合的风险和回报达到最优化。
投资性房地产评估应用策略还需要关注可持续发展和社会责任。
在评估投资性房地产时，投资者需要关注房地产的可持续发展性，包括能源效率、环境影响、社会责任等因素，以确保投资的长期可持续性。
投资者还需要关注房地产对当地社会的影响，包括就业、社区发展等方面，以确保其投资对当地社会的积极影响。
投资性房地产评估应用策略需要综合考虑市场价值、租金收益、宏观经济和政策因素、风险管理和资产配置、可持续发展和社会责任等因素。
只有综合考虑这些因素，投资者才能更好地进行投资决策，降低风险，实现长期稳健的投资回报。
希望以上内容对投资性房地产的评估应用策略有所帮助。
投资性房地产评估方法与问题阐释
收益法 选择 的折现 率必 须 能够反 映评估 基准 日类似 地 区的 同类 投资 性房 地产 的平均 回报 水平 。收益法 评估
发 《 投资性房地产评估指导意见 （ 试行 ） 》（ 下文简称 《 评 主 要 采 用 报 酬 资 本 化 法 和 收 益 乘 数 法 。
总第 ６ ４ １期 第０ ６期
管
理
观
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Ｍ ａｎａ ｇｅ ｍｅ ｎｔ Ｏ ｂｓ ｅ ｒ ｖｅ ｒ
２ ０ １ ７年 ２月 下 旬 出 版
投 资性房 地产 评估 方法与 问题 阐释
叶 飚
（ 杭州近湖物业管理有 限公 司，浙江 杭州 ３ １ ０ ０ ０ ９ ）
摘要 ：在现行制度规定下，投 资性房地产评估采用公允价值计量模 式，主要运用市场 法和收益法进行评
面 因 素 均 具 有 可 比性 的 参 照 物 。在 影 响 房 地 产 投 资 价
场法和 收益法。这两种评估 方法在 实际运 用中存 在着 一 不 确 定 性 。 些 问题 ，具体 表 现 为 ： （ 一 ） 市场 法 问题 市 场 法 是 以评 估 对 象 与 参 照 物 之 间 的 可 比 性 为 依
三 、解 决建 议
（ 一 ） 合 理 选择 评 估 方法
估。为保证投 资性房地 产评估结果的公允性 、客观性 ，必须合理运 用这种两评估方法，减少不利 因素的
影响 。本文对投资性房地产的评估方法进行概述 ，并分析评估方法存在的问题 ，进 而提 出解决建议 ，期
望对提 高投 资性房地产评估质量有所帮助。
关键词 ：投 资性房地产 评估方法 问题 建议
《企业会计准则第号投资性房地产》及其指南讲解
企业会计准则第3号——投资性房地产第一章总则第一条为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，根据《企业会计准则——基本准则》，制定本准则。
第二条投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
第三条本准则规范下列投资性房地产：（一）已出租的土地使用权。
（二）持有并准备增值后转让的土地使用权。
（三）已出租的建筑物。
第四条下列各项不属于投资性房地产：（一）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
（二）作为存货的房地产。
第五条下列各项适用其他相关会计准则：（一）企业代建的房地产，适用《企业会计准则第15 号——建造合同》。
（二）投资性房地产的租金收入和售后租回，适用《企业会计准则第21 号——租赁》。
第二章确认和初始计量第六条投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：（一）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（二）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
第七条投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
（一）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
（二）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
（三）以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。
第八条与投资性房地产有关的后续支出，满足本准则第六条规定的确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足本准则第六条规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益。
第三章后续计量第九条企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但本准则第十条规定的除外。
采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第4 号——固定资产》。
采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用《企业会计准则第6 号——无形资产》。
第十条有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
投资性房地产评估报告
投资性房地产评估报告摘要本文旨在对投资性房地产进行评估和分析，以帮助投资者做出明智的决策。
首先介绍了投资性房地产的定义和特点，然后提出了评估房地产的重要因素，并详细解析了每个因素的影响及评估方法。
最后，根据分析结果，提出了投资性房地产的评估建议。
1. 引言投资性房地产是指投资者购买或建造的用于获得经济利益的房地产物业，例如出租物业或用于资本增值的房地产。
评估投资性房地产的价值和潜在回报是投资决策的重要组成部分。
本报告将分析投资性房地产评估的关键因素，以帮助投资者做出明智的决策。
2. 评估因素2.1 地理位置地理位置是投资性房地产评估的重要因素之一。
好的地理位置可以带来更高的租金和增值潜力。
评估地理位置时，需考虑以下几个因素： - 周边环境：附近是否有学校、商场、公园等便利设施，以及社区治安状况等。
- 交通便利性：附近是否有公共交通工具和主要交通干道，以及通勤时间等。
- 市场需求：该地区房屋租赁市场的需求情况，以及未来发展潜力等。
2.2 房产状况房产状况是评估投资性房地产价值的重要因素之一。
房产状况包括以下几个方面： - 建筑质量：房屋结构、装修状况和维护情况等。
- 房屋功能：房屋的功能性和适用性，例如布局是否合理、面积是否足够等。
- 房屋设施：房屋内部的设施和配套设备，例如供暖、空调、厨房设施等。
2.3 市场租金市场租金是评估投资性房地产回报的重要因素之一。
了解当地房屋租金市场的行情和趋势，可帮助投资者确定合理的租金收入水平。
投资者可以通过以下途径获取相关信息： - 查阅当地租赁市场的报告和数据。
- 咨询当地房地产中介机构或专业评估师。
- 考察周边类似房屋的租金价格。
2.4 税务和法律规定税务和法律规定是评估投资性房地产潜在回报和风险的重要因素之一。
投资者需了解相关的税务政策和法律规定，并合法合规地运营房地产投资。
以下几个方面需特别关注： - 房地产税收政策：不同地区对房地产的税收政策可能有所不同，需了解相关规定并考虑其影响。
投资性房地产评估方法与问题阐释
投资性房地产评估方法与问题阐释在当前条件下，投资性房地产评估主要使用的是公允价值计量模式，主要通过收益法和市场法来进行评估，为了确保投资性房地产评估的结果具有客观性、公允性，需要对这两种评估方法进行合理的使用，让不利的因素减少。
本文重点分析研究投资性房产评估方式，并且阐述当前投资性房地产评估过程中出现的问题以及如何对这些问题进行处理，以供参考。
标签：投资性;房地产;评估方法;问题;措施1、投资性房产评估方法1.1 市场法评估在通过市场法来进行评估前，首先需要将类似房地产交易案件的收集工作完成，并且做好对比工作，方便日后进行深入的工作，市场法评估主要是对投资性房地产的区位因素、权益以及租约实物状态等进行评估和分析，再通过市场法来进行评估的时候，需要了解投资性房地产的区域位置、交易日期、使用年限、经营状况等，并且进行详细的评分分析，另外在分析的时候一定要保证参照物收集工作能够有效的进行。
市场评估法不单单可以反映房地产的现实价格，还能够将这一段时间的指标和参数反映出来，是一种操作性较强的评估方式，然而这种评估方式会由于评估人员的主观意志影响而出现问题，一定要依照评估对象的实际情况合理进行操作。
1.2 收益法评估收益法评估通常条件下使用报酬资本法和收益乘数法来进行操作，在工作开始的过程中，首先需要对投资性房地产的收益期限和净收益进行明确，接着依照实际情况合理进行适当性的折现率。
报酬资本化可以精确的将评估的投资性房地产未来期望收益和获利年限体现出来，另外也可以准确的反映出其中的风险，可以让评估工作在可靠依据的条件下建立起来，与此同时报酬资本化还可以准确的反映出企业的资本化价值，这种真实合理的评估方式能够让交易双方都能接受，然而需要关注的问题是这种评估法往往会出现净收益流和市场现状出现冲突等情况，需要进行仔细分析研究，收益乘数法主要是在房地产市场相对稳定的条件下，对投资性房地产进行评估的方式，这种评估方式操作性好，而且较为简单，然而因为自身特质，通常条件下，作为其他评估方式的辅助性手段。
投资性房地产价值评估方法探讨
投资性房地产价值评估方法探讨发布时间：2022-05-31T03:15:16.962Z 来源：《新型城镇化》2022年11期作者：郑玺沈鑫[导读] 投资性房地产是房地产中一个重要分支，它是由企业拥有或控制的用于投资的房屋、建筑物及其他财产，包括建筑物、机器设备等构成的非货币性长期资产。
杭州天平房地产评估有限公司浙江杭州 310016摘要：随着我国经济的不断发展，房地产业也在迅猛发展。
投资性房地产是指企业为处置已取得并可供出售的土地使用权而持有的资产。
本文首先介绍了投资性房地产估价主要价值类型的分类；其次通过对比分析各种估价方法和现状，最后提出了一些有效措施来完善投资性房地产的价格评估。
关键词：投资性房地产；价值评估方法前言：投资性房地产是房地产中一个重要分支，它是由企业拥有或控制的用于投资的房屋、建筑物及其他财产，包括建筑物、机器设备等构成的非货币性长期资产。
投资性房产作为一种特殊类型的房产，具有增值快、流动性强等特点，因此，对它进行准确地估值对于投资者来说非常重要，由于目前对投资性房产的研究大多集中于理论方面，没有形成系统的理论框架体系，导致实务中存在诸多问题。
因此，本文将对比分析各种估价方法和现状，然后提出相应对策以提高投资性房地产的价值评估水平。
一、投资性房地产价值评估价值类型的分类企业投资性房地产估价需求以为财务报告服务及为企业执行相关经济行为决策服务，估价应区分投资性房地产公允价值评估还是作为存货的房地产可变现净值评估，存在减值迹象的房地产可回收金额评估等。
（一）公允价值公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产教育的金额，会计上的公允价值与估价上的市场价值相当。
（二）投资价值投资价值是指估价对象对于某个特定单位或这个人的价值。
不同投资者在品牌、开发成本、运营费用、纳税状况、风险偏好以及对未来房地产市场的预期不同，均会导致对同一房地产的投资价值判断不同。
（三）现值现值是指预计从资产持续使用和最终处置中所产生的未来净现金流入量的折现金额。
投资性房地产评估方法中存在的问题及策略-投资学论文-经济学论文
投资性房地产评估方法中存在的问题及策略-投资学论文-经济学论文——文章均为WORD文档，下载后可直接编辑使用亦可打印——投资学毕业论文精心编辑10篇之第四篇：投资性房地产评估方法中存在的问题及策略摘要：房地产企业是我国国民经济中的重要组成部分，许多企业看中了这项投资点，也已然将房地产企业作为了一项长期的投资手段，所以出现了投资性房地产的概念，国家针对投资性房地产方面颁布了相应的管控政策，引导房地产企业发展水平全面增长。
本文以投资性房地产为中心，对其评估方法以及评估过程中产生的问题展开探讨。
关键词：投资性房地产；评估方法；问题探讨；一、投资性房地产评估方法简述投资性房地产是指企业为了获得更多的资金和资本对房地产进行开发、建设，国家针对此种情况进行管控，并发布了《投资性房地产评估指导意见（试行）》，以此来引导房地产行业健康发展。
投资性房地产评估主要分为两种方法，分别为市场法和收益法。
分别从以下两方面进行概述。
（一）市场法首先要收集足够的相似房地产的交易案例，确保案例与案例之间能够相对比，具有足够高的可比性。
运用市场法对投资性房地产评估时，要着重分析房地产的交易、权益、区位、实物等相关情况，充分考虑被评估房地产的交易日期、使用年限、容积率、区域位置等相关因素，并将技术参数、参照物等相关资料收集齐全。
采用市场法对投资性房地产进行评估，是将投资性房地产放到市场环境中去较为全面的一种评估法，特指单项资产的评估情况，利用市场法对投资性房地产进行评估，可以真实的反映出这处房产的市场现实价格，具有较强的参考价值。
（二）收益法收益法评估方法主要是判断房地产的租金收益与其相应的费用的匹配度，计算出需要评估的投资性房地产的净收益和收益期限，再通过一定的折现率将其进行折现，转化成统一的标准对其进行评估。
其中选择折现率时，要选择能够反映出评估基准日类似地区的同类投资性房地产的平均回报水平的折现率，这样才具有比较高的参考价值。
(房地产投资招商)投资性房地产评估指导意见(试行)欢迎光临成都市财政局
投资性房地产评估指导意见（试行）第一章引言第一条为规范注册资产评估师执行投资性房地产评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则──基本准则》、《资产评估准则──不动产》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，制定本指导意见。
第二条本指导意见所称投资性房地产，是指《企业会计准则第3 号──投资性房地产》及其应用指南所称的投资性房地产，即企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
第三条本指导意见所称投资性房地产评估，是指按照《以财务报告为目的的评估指南（试行）》要求，对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算，并发表专业意见的行为和过程。
第四条注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当遵守本指导意见。
第二章基本要求第五条注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当恪守独立、客观、公正的原则，勤勉尽责，保持应有的职业谨慎，不得出现对评估结论具有重要影响的实质性疏漏和错误，不得以预先设定的价值作为评估结论。
第六条注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当具备投资性房地产评估相关专业知识和相应的评估经验，具备从事投资性房地产评估的专业胜任能力。
注册资产评估师应当关注投资性房地产评估的复杂性，根据自身的专业知识和经验，审慎考虑是否有能力承接投资性房地产评估业务。
第七条注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当充分理解相关会计准则的要求、评估对象在企业财务报告中的核算和披露要求，并提请企业管理层按其经营意图以及会计准则的规定对投资性房地产进行恰当分类。
第八条注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当与企业和执行审计业务的注册会计师进行必要的沟通，了解其因遵循相关会计准则的具体要求而提出的具体意见和建议，并分析这些意见和建议对评估业务的影响。
第九条注册资产评估师应当提醒委托方根据会计准则的相关要求，合理确定评估基准日。
评估基准日可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等。
浅析投资性房地产评估应用策略
浅析投资性房地产评估应用策略投资性房地产是指以获得租金、增值或者两者兼而有之为目的而购买的房产。
在投资性房地产领域，评估是一项至关重要的工作，它不仅影响着投资者的决策，还关乎到房地产市场的运作与发展。
针对投资性房地产的评估应用策略是至关重要的。
本文将从价值评估、市场评估和收益评估三个方面浅析投资性房地产评估应用策略，希望为投资者提供一定的参考和借鉴。
一、价值评估价值评估是对投资性房地产的价值进行评定的过程，对于投资者而言，这是最基本、最核心的评估工作。
在进行价值评估时，我们可以采用成本法、市场法和收益法等方法。
成本法是指通过估算购置土地和建筑物所需的成本来确定房地产的价值。
这种方法一般适用于新建或者兴建项目的评估。
市场法则是以市场已经发生的交易为基础，通过比较方法、统计方法等手段来确定房地产的价值。
这种方法适用于多数房地产交易。
而收益法是以房地产的未来收益为基础，通过贴现法来确定房地产的价值。
在实际操作中，我们可以根据具体情况采用不同的方法，综合考虑来评估投资性房地产的价值。
二、市场评估市场评估是通过对房地产市场进行研究和分析来确定房地产的市场地位和发展潜力。
在市场评估中，我们可以从宏观层面和微观层面进行分析。
宏观层面的市场评估主要是研究房地产市场的整体规模、发展趋势和政策环境等因素。
在城市化进程加速的大背景下，房地产市场将会受到哪些影响？政府对于房地产市场的相关政策将如何调整？这些因素都将对投资性房地产的发展产生重要影响。
微观层面的市场评估则主要是研究房地产项目所在区域的地理位置、交通便利度、教育资源和商业发展等情况，来确定该地区的市场潜力和投资价值。
市场评估的结果将直接影响到投资者对于市场的把握和投资决策。
三、收益评估收益评估是通过对房地产潜在或者实际收益进行分析和预测，来确定投资性房地产的盈利能力和投资回报。
在进行收益评估时，我们可以从租金收益和增值收益两个方面进行评估。
租金收益是指通过对房地产出租所获得的租金收益。
(房地产投资招商)第章投资性房地产
第7章投资性房地产第一节投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的特征与范围（一）投资性房地产——是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行持续计量，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式进行后续计量。
（二）投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
1．已出租的土地使用权——是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。
对于以经营租赁方式租入（没有所有权）土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。
2．持有并准备增值后转让的土地使用权——是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。
（1）企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，企业管理当局（董事会或类似机构）作出书面决议明确继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。
（2）按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。
3．已出租的建筑物——是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。
企业在判断和确认已出租的建筑物。
（1）用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。
企业以不属于投资性房地产。
（2）已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。
对企业持有以备经营出租的空置建筑物，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，也可视为投资性房地产。
（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务确认为投资性房地产。
例如，企业将其办公楼出租，同时向承租人提供维护、保安等日常辅助服务，企业应当将其确认为投资性房地产。
二、不属于投资性房地产：下列项目不属于投资性房地产：1.自用房地产自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
浅析投资性房地产评估应用策略
浅析投资性房地产评估应用策略
投资性房地产评估是指对投资性房地产进行价值评估的过程。
投资性房地产评估的应用策略包括以下几个方面。
评估投资性房地产的市场价值。
市场价值是指在公开市场上以自愿交易的方式进行买卖时所能达到的最有利条件下的交易价格。
评估师可以通过调研市场供需情况、参考类似房地产交易的成交价格、考虑地理位置、评估租金收入等因素来确定投资性房地产的市场价值。
评估投资性房地产的租金收入。
租金收入是投资性房地产的核心收益来源之一。
评估师可以通过对类似房地产的租金水平进行调研，考虑房地产所处的地理位置、建筑品质、租赁市场的供需状况等因素来确定投资性房地产的租金收入。
评估投资性房地产的风险因素。
投资性房地产的风险包括市场风险、法律风险、资金风险等。
评估师可以通过考虑宏观经济环境、政策环境、法律法规等因素来评估投资性房地产的风险水平，并采取相应的风险控制措施。
投资性房地产评估的应用策略主要包括评估市场价值、租金收入、运营成本和风险因素。
评估师需要综合考虑各种因素，运用合适的方法和工具，以科学、客观的方式评估投资性房地产的价值，为投资者提供决策参考。
浅析投资性房地产评估应用策略
浅析投资性房地产评估应用策略投资性房地产评估是指对一些可以产生回报的房地产项目进行估值，以便投资者能够做出决策，或者用作银行或金融机构贷款的基础。
在投资性房地产评估中，评估师需要对房地产市场进行分析，考虑不同的投资策略，以及考虑该房地产项目的风险和回报。
本文将介绍投资性房地产评估中的应用策略，具体如下：1. 确定投资目标投资者在进行投资性房地产评估时，首先需要确定其投资目标。
投资目标主要包括投资时间、回报目标、风险承受能力等方面。
投资者需要明确自己的投资目标，以便对不同的房地产项目进行比较和筛选。
2. 分析市场情况投资性房地产评估需要对当地房地产市场进行分析。
市场情况可以通过分析周边房地产项目的交易价格、租金、出租率等方面得出。
此外，投资者还需要了解当地政策、基础设施、社区环境等因素的影响。
3. 采用投资策略在确定投资目标和分析市场情况后，投资者需要选择投资策略。
投资策略可以根据不同的投资目标和市场情况进行选择。
主要的投资策略包括价值投资、收益投资、增值投资等。
4. 考虑风险回报在投资性房地产评估中，投资者需要同时考虑风险和回报。
不同的投资策略可能会带来不同的风险和回报。
投资者需要根据自己的风险承受能力选择适合自己的投资策略，同时也需要考虑所选策略的回报是否能够达到自己的投资目标。
5. 采用适当的估值方法最后，在投资性房地产评估中，评估师需要采用适当的估值方法。
估值方法包括收益法、市场比较法、成本法等，评估师需要根据具体情况选择适合的估值方法。
总之，投资性房地产评估的应用策略需要全面考虑投资人的投资目标、市场情况、风险回报、估值方法等多个方面。
投资人需要利用各种资源进行详细分析，选择最合适的投资策略，以实现理想的投资回报。
投资性房地产评估方法有改变
投资性房地产评估方法有改变近日，中国资产评估协会（以下简称“中评协”）制定了《投资性房地产评估指导意见（试行）》（以下简称《指导意见》）和《资产评估准则———珠宝首饰》（以下简称《准则》），以此规范注册资产评估师在相关投资性房地产及珠宝首饰等新兴评估业务领域的执业行为。
从xx年7月1日起，投资性房地产和珠宝首饰的价值评估将依照新规定进行。
据悉，《指导意见》充分考虑了我国的实际情况，同时力求与国际接轨，以利于促进评估行业的国际化。
《准则》是国际上首个专门的珠宝首饰评估准则，是在《珠宝首饰评估指导意见》的基础上修订而成的。
与原指导意见相比，《准则》更加突出了珠宝首饰评估的专业特点。
中评协有关负责人表示，《指导意见》和《准则》的发布，标志着我国已建立了包括2项基本准则、8项具体准则、2项资产评估指南和6项资产评估指导意见在内的覆盖资产评估主要执业领域的比较完整的评估准则体系。
新规定对投资性房产评估影响较大所谓投资性房地产，是指企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产的评估对象分成3类，包括已出租的土地使用权，即企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式租出的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权，即企业取得的、准备增值后转让的土地使用权，以及按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物，即企业拥有产权的、以经营租赁方式租出的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。
投资性房地产评估业务是随着会计采用公允价值计量模式而在国际范围内逐步发展起来的新兴资产评估业务。
xx年，我国新会计准则发布后，投资性房地产评估开始成为我国资产评估行业的业务之一。
目前我国投资性房地产评估业务虽然还不普遍，但随着更多的上市公司对投资性房地产采用公允价值计量模式，以及社会公众对会计信息相关性要求的提高，此类评估业务有很大的发展空间。
《指导意见》明确指出，对投资性房地产进行评估主要采用市场法和收益法。
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附件6：
关于《投资性房地产评估指导意见》
（征求意见稿）的起草说明
为便于注册资产评估师、委托方和评估报告使用者、监管方以及其他相关部门有关人士全面理解《投资性房地产评估指导意见》（征求意见稿）（以下简称“《指导意见》”）的内容和相关背景，更好地提出修改意见，现将有关起草情况说明如下：
一、制定本评估指导意见的必要性
投资性房地产是现代社会经济中的重要资产，是企业资产的重要组成部分。
投资性房地产评估也是以财务报告为目的的资产评估的重要组成部分，是随着新会计准则的发布和公允价值计量模式的采用发展起来的新兴资产评估行为。
制定本指导意见对于适应会计准则的变化、规范执业行为、指导实践、提高执业水平都具有重要意义。
（一）适应会计准则新变化的需要
目前，国际会计准则中越来越多地采用了公允价值。
2006年，我国新发布的会计准则也引入了公允价值的概念和计量模式。
其中，《企业会计准则第3号——投资性房地产》是企业会计准则体系中新增的一项重要内容，目的是为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。
国际上较通行的公允价值的确定做法是由评估专业人士为公允
价值的确定提供专业意见。
为满足这种新兴评估市场领域的需求，中评协制定了《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，自2007年12月31日起施行。
本《指导意见》是针对资产评估基本准则、《资产评估准则——不动产》以及《以财务报告为目的的评估指南（试行）》中涉及到投资性房地产评估部分提出的具体指导性要求。
（二）进一步规范执业行为、保护各方当事人合法权益的需要投资性房地产评估是专业性非常强的一个领域，以财务报告为目的的投资性房地产的评估作为评估行业的新兴业务，与会计准则的相关性较高。
为便于评估报告使用者准确理解投资性房地产的评估行为，保护资产评估各方当事人的合法权益，非常有必要制定符合投资性房地产评估特点的专门的指导意见，以规范投资性房地产的评估行为。
（三）适应市场和提高执业水平的需要
随着我国经济的快速发展，各种与评估业务相关的经济行为日益频繁，特别是以财务报告为目的的评估业务已成为具有连续性特点的常规性评估业务。
经济发展对资产评估提出了更高的要求，包括服务规范化、有效化、快捷化、国际化等。
为满足以财务报告为目的的评估要求，提高投资性房地产评估的执业水平，更好地服务于市场经济的发展，评估行业迫切需要有专门的指导意见用以指导投资性房地产的评估实践。
二、国际上投资性房地产评估规范情况介绍
随着公允价值计量模式在国际会计准则中的引入，国际会计界对如何确定公允价值、提高公允价值计量的可靠性等方面与国际评估界进行了沟通，增进了双方的了解，对在会计准则中确立评估行业的地位起到了积极的促进作用。
国际评估准则委员会、美国财务会计准则委员会以及欧盟等一些国家的评估协会在制订相应的评估准则时均十分关注会计准则方面的发展趋势，针对会计准则的变化做出了相应的调整，特别是在规范公允价值计量的评估方面，如投资性房地产评估领域。
在英国，英国皇家特许测量师学会（RICS）从70年代开始制定以财务报告目的的评估操作规范，对涉及投资性房地产评估等方面均做出了专门的规定。
三、起草的指导思想
如何借鉴国际上的做法，同时结合实际情况，制定符合我国国情的投资性房地产评估规范，《指导意见》专家组经过认真研究，在起草过程中确定了以下指导思想。
“明确定位”。
《指导意见》在评估准则体系中的层次是定位在评估基本准则、具体准则和评估指南之下，是对《以财务报告为目的的评估指南（试行）》中涉及到投资性房地产评估的部分提出的具体指导性要求。
《指导意见》作为资产评估准则体系的组成部分，同样体现了维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益的宗旨。
“突出重点，强调专业”。
《指导意见》作为评估准则体系的重要组成部分，要充分体现投资性房地产评估的特点，凸显其专业性。
在准则起草过程中，已发布的《资产评估准则——不动产》中有规定的
内容，《指导意见》都不再重复，重点对投资性房地产评估在满足以财务报告为目的的评估中独特的或共性的问题进行规范，力求详略得当。
“充分衔接”。
同《以财务报告为目的的评估指南（试行）》一样，《指导意见》也强调了评估与会计、审计的衔接，要求评估在服务于财务报告时，要充分关注会计准则的要求，将评估和会计上的投资性房地产概念进行了衔接，突出了服务于财务报告目的的特点。
“借鉴国际，兼顾国情”。
《指导意见》起草过程中注意借鉴国际经验，力求使一些基本名词、概念、术语、方法与国际接轨，以利于促进行业的国际化。
同时，兼顾了我国的国情、评估实践和市场经济发展的状况，在投资性房地产评估规范的制订方面充分考虑了我国的实际情况，没有简单地模仿或照搬国外的条款。
四、起草过程
2008年3月，中评协确定了投资性房地产评估指导意见（征求意见稿）起草项目组。
项目组多次召开起草工作会议，收集、翻译了国外投资性房地产评估方面的大量资料，对投资性房地产评估涉及的重要名词、术语、价值类型、评估方法及评估理论等系列问题进行了深入研究，总结了国内投资性房地产评估的实践经验和研究成果，形成自己的基础研究成果，通过对其进行归纳、提炼后形成草稿，并就草稿在行业内部进行了广泛讨论，征求了审计师及相关评估专家的意见，集思广益，数易其稿，于2009年8月形成了本征求意见稿。
五、主要内容
本指导意见包括“引言”、“基本要求”、“评估对象”、“评估方法”、“评估披露”和“附则”，共六章33条。
“引言”主要内容包括：制定目的和依据；相关定义；适用范围。
“基本要求”主要内容包括：评估原则；从事投资性房地产评估应当具备基本知识、经验和专业胜任能力；执行评估业务的可行性；了解相关会计准则的要求并与会计师进行充分的沟通；评估基准日；价值类型；现场勘察的要求。
“评估对象”主要内容包括：评估对象的明确；评估对象的主要特征；评估对象及其公允价值的具体内容。
“评估方法”主要内容包括：方法选择；信息收集；市场法、收益法、成本法的运用及其基本要求。
“评估披露”主要内容包括：评估报告出具的基本要求；评估报告的披露内容和具体要求。
“附则”主要明确准则生效日期。
六、重要事项说明
（一）关于投资性房地产的定义
投资性房地产是《指导意见》所涉及到的重要定义之一，有别于一般的不动产。
《指导意见》中的投资性房地产除了强调其实物、权益、区位等属性外，还十分注意与《企业会计准则第3号——投资性房地产》及应用指南中的相关定义的衔接。
（二）关于投资性房地产评估的定义
对投资性房地产评估进行定义对于明确执业行为具有重要意义。
投资性房地产评估体现了“以财务报告为目的的评估”，由于以财务报告为目的的评估是基于企业会计准则或相关会计核算、披露的要求，因此，在遵循评估准则的基础上，还要参照相关会计准则的规定，以满足会计信息的需要。
（三）关于评估对象
由于投资性房地产的特殊性，以及以财务报告为目的这一要求，在投资性房地产评估实践中，明确评估对象是十分重要的工作。
《指导意见》将评估对象单独作为一章加以规范，要求注册资产评估师关注评估对象的具体内容、主要特征，并与委托方、会计师充分协商，充分关注评估对象的特点对满足财务报告为目的这一要求的影响。
（四）关于专业沟通与信息可靠性的评估基本要求
《指导意见》为满足会计信息可靠性的要求，在评估基本要求中规定了评估师要与企业、注册会计师等相关方进行沟通，与委托方协商执行投资性房地产评估的可行性，更好地理解投资性房地产评估业务会计准则和相关规定的要求。
同时，还要求注册资产评估师应当获取充分信息，并进行审慎分析，确信信息来源是可靠和适当的。
（五）关于评估价值类型与会计计量属性衔接的规定
《指导意见》规定“在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值”。
该规定成为连接评估价值定义与会计计量属性的重要桥梁，将评估的价值类型与会计属性进行了衔接，将会计计量属性中的特殊规定直接作为评估的价值类型，避免了相关定义上的分歧，保持
了理解上的一致性，能够更为有效地服务于会计计量的特定要求。
（六）关于以财务报告为目的的评估方法的特殊要求
《指导意见》在评估方法的选择、评估数据、相关的考虑因素等方面突出了以财务报告为目的的评估的特点，其中：
1. 确立了市场法和收益法是投资性房地产评估的适宜方法。
同时，规定可以借助其他方法得出投资性房地产的公允价值，或价值分析意见，充分满足以财务报告为目的的评估的要求。
2. 在市场法参照物的选择中，强调需要对所收集信息进行审慎分析，以满足会计计量可靠性的要求。
市场比较法中强调了“交易情况、交易日期、存在状态、面积、具体位置以及经营业态，房地产租约的差异”等重要的且容易被忽视的比较因素。
3. 强调了在收益法的运用中，应当合理确定收益期限、净收益和折现率，注意各项参数口径的一致性、现有租约对公允价值的影响等问题。