最新购物中心招商及运营管理
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课程之二主要内容
第一讲：购物中心业态及规划
第二讲：购物中心租户与招商
第三讲：购物中心运营与管理
课程之一主要内容
第一讲：购物中心产生之研究 第二讲：购物中心竞争之优势 第三讲：购物中心开发之准备 第四讲：购物中心城市之解读 第五讲：购物中心定位之研讨 第六讲：购物中心规划之技巧
第四讲：购物中心的赢利模式
1、零售业态定义：
零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形 成的不同经营形态。 日本安士敏先生认为：“业态是定义为营业的形态”，它是形态和效能 的统一，形态即形状，它是达成效能的手段。 针对特定消费者的特定需求，按照一定的战略目标，有选择地运用商品 经营结构、店铺位臵、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服 务等经营手段，提供销售和服务的类型化服务形态。 根据国家质检总局、国家标准委联合发布新国家标准《零售业态分类》 （GB/T18106-2004）中，将购物中心分为：社区型购物中心、市区购物 中心、城郊购物中心三种。
B、市区购物中心 选址：市级商业中心 商圈与目标顾客：商圈半径为10-20公里。 营业面积：建筑面积10万平方米以内。 商品（经营）结构：40-100个租赁店，包括百货店家、大型 超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等。 商品售卖方式：各个租赁店独立开展经营活动。 服务功能：停车位500个以上。 管理信息系统：各个租赁店使用各自的信息系统。 C、城郊购物中心 选址：城乡结合部的交通要道。 商圈与目标顾客：商圈半径为30-50公里以上。 营业面积：建筑面积10万平方米以上。 商品（经营）结构：200个租赁店以上，包括百货店家、大型 超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等。 商品售卖方式：各个租赁店独立开展经营活动。 服务功能：停车位1000个以上。 管理信息系统：各个租赁店使用各自的信息系统。
2、购物中心的分类标准：
A：社区型购物中心 选址：市、区级商业中 商圈与目标顾客：商圈半径为5-10公里。 营业面积：建筑面积5万平方米以内。 商品（经营）结构：20-40个租赁店，包括大型超市、专业店、专卖店、 饮食 服务及其他店。 商品售卖方式：各个租赁店独立开展经营活动。 服务功能：停车位300-500个。 管理信息系统：各个租赁店使用各自的信息系统。
国际购物中心协会强调购物中心的五大特征： （1）购物中心规划、开发设立、经营都在统一的组织体系下运作； （2）适应统一管理的需要，产权要求统一，不可分割不可出售。 （3）尊重顾客的选择权，使其实现一次购足（one stop shopping)的目的；或一次满足（one stop enjoying）； （4）拥有足够数量的停车场； （5）有更新地区或创造新商圈的贡献。
百度文库
4、购物中心业态选择依据
5、购物中心的业态配臵
购物中心业态配臵就是指购物中心根据商业功能、市场竞争和自身的定位，确定零 售业态的种类和每一种零售业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。 （1）业态配臵涉及三个层面的问题： A、业态的选择：一个是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态； B、配比的问题：各业态在购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的 多少以及相互的比例关系； C、落位与分布的问题：各业态在购物中心的区位与业态之间的相互关系。 （2）业态规划中的思考维度： A、项目区位：就是购物中心所处的位臵，市中心与城郊结合处的区位条件不一 样，业态定位是不一样。一般购物类业态与市中心程度呈反相关。 B、商圈条件：购物中心都有其服务的商圈范围，项目范围内的消费者是构成购 物中心的购买主力，在业态定位时要考虑商圈适不适合这种业态的生存与发展，所以， 一定要深度分析商圈内的居住群体、消费行为及市场供需情况。 C、项目规模：购物中心规模大小与业态也有较大的关系。规模大，商圈半径也 会相应大，购物类业态的占比就会相对少。 D、竞争关系：购物中心要根据市场竞争情况进行业态的定位与差异化。 E、商户沟通：业态定位一定要做好前期与商家的沟通，通过与商家的沟通了解 是否愿意进驻，最好做到订单式的业态定位。 F、业态落位：购物业态一般分布在低楼层（购物业态的承租能力较强，适合租金 较高的楼层）；餐饮娱乐一般设臵在高楼层。 G、建筑设计：建筑规划一定要满足不同业态对物业的要求。
业态规划的基本原则 A、定位优先的原则； B、功能是业态组合的基础； C、业态的聚集度是确保客流、提升收益的重要途径； D、商家承租能力是业态规划的前提； E、空间资源的约束是业态规划中必须面对的课题； F、业态组合是一个永远的动态过程。
1
2
Shopping Mall目标市场定位
Shopping Mall 功能定位 Shopping Mall业态分类
D、国际购物中心协会的购物中心分类
3、购物中心的业态特征：
购物中心特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体， 包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。 Shopping Center、 Shopping Mall相似，其他常见的英文 名词还有：Plaza、Galleria，指出了购物中心的特点，具有长廊、 广场、庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可 以进行休闲、购物或聚会。 Shopping Center、或Mall、或Plaza、或Galleria两词的结 合，表示出购物空间带给消费者愉悦的感受，也区分出百货公司 （Department Store）只是针对货品进行分门别类的商店，是无法 提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受。
6、购物中心的业态选择
购物中心内的业态包括：百货店、专业店、专卖店、特色超市、大 型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩、溜冰场、游乐等)、健身 中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便 利店、折扣店，以及社区内的相关服务等。 不同的业态选择，如何进行有效的划分与组合，不仅关系到购物 中心的定位实现、客流的共享，更关系到经营收益的最大化。
第一讲：购物中心业态及规划
第二讲：购物中心租户与招商
第三讲：购物中心运营与管理
课程之一主要内容
第一讲：购物中心产生之研究 第二讲：购物中心竞争之优势 第三讲：购物中心开发之准备 第四讲：购物中心城市之解读 第五讲：购物中心定位之研讨 第六讲：购物中心规划之技巧
第四讲：购物中心的赢利模式
1、零售业态定义：
零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形 成的不同经营形态。 日本安士敏先生认为：“业态是定义为营业的形态”，它是形态和效能 的统一，形态即形状，它是达成效能的手段。 针对特定消费者的特定需求，按照一定的战略目标，有选择地运用商品 经营结构、店铺位臵、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服 务等经营手段，提供销售和服务的类型化服务形态。 根据国家质检总局、国家标准委联合发布新国家标准《零售业态分类》 （GB/T18106-2004）中，将购物中心分为：社区型购物中心、市区购物 中心、城郊购物中心三种。
B、市区购物中心 选址：市级商业中心 商圈与目标顾客：商圈半径为10-20公里。 营业面积：建筑面积10万平方米以内。 商品（经营）结构：40-100个租赁店，包括百货店家、大型 超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等。 商品售卖方式：各个租赁店独立开展经营活动。 服务功能：停车位500个以上。 管理信息系统：各个租赁店使用各自的信息系统。 C、城郊购物中心 选址：城乡结合部的交通要道。 商圈与目标顾客：商圈半径为30-50公里以上。 营业面积：建筑面积10万平方米以上。 商品（经营）结构：200个租赁店以上，包括百货店家、大型 超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等。 商品售卖方式：各个租赁店独立开展经营活动。 服务功能：停车位1000个以上。 管理信息系统：各个租赁店使用各自的信息系统。
2、购物中心的分类标准：
A：社区型购物中心 选址：市、区级商业中 商圈与目标顾客：商圈半径为5-10公里。 营业面积：建筑面积5万平方米以内。 商品（经营）结构：20-40个租赁店，包括大型超市、专业店、专卖店、 饮食 服务及其他店。 商品售卖方式：各个租赁店独立开展经营活动。 服务功能：停车位300-500个。 管理信息系统：各个租赁店使用各自的信息系统。
国际购物中心协会强调购物中心的五大特征： （1）购物中心规划、开发设立、经营都在统一的组织体系下运作； （2）适应统一管理的需要，产权要求统一，不可分割不可出售。 （3）尊重顾客的选择权，使其实现一次购足（one stop shopping)的目的；或一次满足（one stop enjoying）； （4）拥有足够数量的停车场； （5）有更新地区或创造新商圈的贡献。
百度文库
4、购物中心业态选择依据
5、购物中心的业态配臵
购物中心业态配臵就是指购物中心根据商业功能、市场竞争和自身的定位，确定零 售业态的种类和每一种零售业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。 （1）业态配臵涉及三个层面的问题： A、业态的选择：一个是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态； B、配比的问题：各业态在购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的 多少以及相互的比例关系； C、落位与分布的问题：各业态在购物中心的区位与业态之间的相互关系。 （2）业态规划中的思考维度： A、项目区位：就是购物中心所处的位臵，市中心与城郊结合处的区位条件不一 样，业态定位是不一样。一般购物类业态与市中心程度呈反相关。 B、商圈条件：购物中心都有其服务的商圈范围，项目范围内的消费者是构成购 物中心的购买主力，在业态定位时要考虑商圈适不适合这种业态的生存与发展，所以， 一定要深度分析商圈内的居住群体、消费行为及市场供需情况。 C、项目规模：购物中心规模大小与业态也有较大的关系。规模大，商圈半径也 会相应大，购物类业态的占比就会相对少。 D、竞争关系：购物中心要根据市场竞争情况进行业态的定位与差异化。 E、商户沟通：业态定位一定要做好前期与商家的沟通，通过与商家的沟通了解 是否愿意进驻，最好做到订单式的业态定位。 F、业态落位：购物业态一般分布在低楼层（购物业态的承租能力较强，适合租金 较高的楼层）；餐饮娱乐一般设臵在高楼层。 G、建筑设计：建筑规划一定要满足不同业态对物业的要求。
业态规划的基本原则 A、定位优先的原则； B、功能是业态组合的基础； C、业态的聚集度是确保客流、提升收益的重要途径； D、商家承租能力是业态规划的前提； E、空间资源的约束是业态规划中必须面对的课题； F、业态组合是一个永远的动态过程。
1
2
Shopping Mall目标市场定位
Shopping Mall 功能定位 Shopping Mall业态分类
D、国际购物中心协会的购物中心分类
3、购物中心的业态特征：
购物中心特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体， 包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。 Shopping Center、 Shopping Mall相似，其他常见的英文 名词还有：Plaza、Galleria，指出了购物中心的特点，具有长廊、 广场、庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可 以进行休闲、购物或聚会。 Shopping Center、或Mall、或Plaza、或Galleria两词的结 合，表示出购物空间带给消费者愉悦的感受，也区分出百货公司 （Department Store）只是针对货品进行分门别类的商店，是无法 提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受。
6、购物中心的业态选择
购物中心内的业态包括：百货店、专业店、专卖店、特色超市、大 型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩、溜冰场、游乐等)、健身 中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便 利店、折扣店，以及社区内的相关服务等。 不同的业态选择，如何进行有效的划分与组合，不仅关系到购物 中心的定位实现、客流的共享，更关系到经营收益的最大化。