2018年福州市房地产市场调研分析报告
2017-2018年福州房地产市场研究报告
5月19日住建部
100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0%
2012年Q1 2012年Q2 2012年Q3 2012年Q4 2013年Q1 2013年Q2 2013年Q3 2013年Q4 2014年Q1 2014年Q2 2014年Q3 2014年Q4 2015年Q1 2015年Q2 2015年Q3 2015年Q4 2016年Q1 2016年Q2 2016年Q3 2016年Q4 2017年Q1 2017年Q2 2017年Q3
历年全国调控基调
2012、2013年坚持抑制投机、投资性需求；2014至2016年上半年政策较为宽松；2016年下半年政策收紧，直至2017年调控 政策不断加码，依然坚持住房居住属性，分类调控因城施策的政策基调。
历年两会房地产调控基调发化
•上半年以“去库 存“为主，下半 年基调因城施策 •鼓励支持促进房 地产发展，同年 首付比例、公积 金调整 调控市场，抑制 投资投机
12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0%
固定资产投资增速（%）
房地产投资增速（%）
GDP增速（%）
房地产GDP增速（%）
指标名称
一、地区生产总值
单位
亿元 亿元
2017年1-11 月
6130.98 1982.73
比上年同期增长 （ %）
8.4 8.1
2017年，全国宏观经济依旧处于中低速发展，但整体高于市场预期，呈
01
3月9日住房和城乡建设部 1月10日住建部、财政部：保 障城镇住房家庨租赁补贴 已储备了若干个调控政策，足够调
2018年房地产行业市场调研分析报告
2018年房地产行业市场调研分析报告目录第一节 2016年年报和2017年一季报房地产行业年报、季报财务数据大幅增加 (5)一、2016 年营收、归母大幅增长 (5)二、2017 年一季度归母净利润大幅增长 (7)三、房地产行业龙头企业强者恒强 (9)第二节房地产行业二级市场收益排名居中，市盈率快速修复 (12)一、房地产行业二级市场收益排名居中 (12)二、房地产行业市盈率/市净率偏低，市场表现有望回升 (12)第三节房地产行业投资、销售、库存走势较为稳定 (15)一、房地产投资 (15)二、房地产销售 (17)三、房地产库存 (18)第四节房地产行业对经济的贡献保持高位运行 (20)一、房地产行业对GDP 的贡献率 (20)二、房地产税收对政府收入的贡献 (21)第五节限购、限贷政策全部解析 (24)一、317 限购政策 (24)二、利率未变，各限购城市调整基准利率倍数 (26)第六节房价解析 (28)一、价格指数 (28)二、房价的定位 (30)三、哪些地区将会有发展机会 (30)四、房价爆发的时间周期，房企营收增速时期 (32)第七节房地产行业领先企业分析 (33)一、招商蛇口 (33)二、新城控股 (35)图表1：2016 年营业总收入 (5)图表2：2016 年归母净利润 (5)图表3：2016 年净资产收益率 (6)图表4：2016 年资产负债率 (6)图表5：2017 年一季报营业总收入 (7)图表6：2017 年一季报归母净利润 (8)图表7：2017 年一季报净资产收益率 (8)图表8：2017 年一季报资产负债率 (9)图表9：2016 年年报统计 (10)图表10：2017 年1 季报统计 (10)图表11：2012 年-2016 年归母净利润前十企业出现频率 (11)图表12：今年截至于5 月26 日各行业收益情况对比 (12)图表13：申万行业市盈率（TTM）比较 (12)图表14：申万行业市净率（TTM）比较 (13)图表15：房地产市盈率（TTM）走势 (13)图表16：房地产市净率（P/B）走势 (14)图表17：全国房地产开发投资完成额 (15)图表18：40 大中城市房地产开发投资完成额 (15)图表19：月度购置土地面积 (16)图表20：月度土地购置费 (16)图表21：商品房销售面积:累计值和累计同比 (17)图表22：商品房销售额:累计值和同比 (18)图表23：房屋施工面积:累计值和同比 (18)图表24：房屋竣工面积:累计值和累计同比 (19)图表25：各行业GDP 累计同比贡献率 (20)图表26：各行业对GDP 累计贡献率同比单位：% (20)图表27：房地产业贡献率单位：% (21)图表28：2015 年全国主要政府收入与支出项目单位：亿元 (22)图表29：土地出让金近年收入与同比单位：亿元和% (22)图表30：百城平均价格指数 (25)图表31：主要限购城市 (25)图表32：贷款利率 (26)图表33：百城房价与同比单位：元，% (28)图表34：一线城市价格与同比单位：元，% (28)图表35：二线城市价格与同比单位：元，% (29)图表36：三线城市价格与同比单位：元，% (29)图表37：一线及强二线城市、长江经济带、海上丝绸之路、粤港澳大湾区 (31)图表38：营业总收入单位：亿元和% (33)图表39：归母净利润单位：亿元和% (34)图表40：营业总收入 (35)图表41：归母净利润 (36)表格1：主要政策发布 (24)第一节2016年年报和2017年一季报房地产行业年报、季报财务数据大幅增加一、2016 年营收、归母大幅增长2016 年年报，房地产行业2016 年营业总收入16257.57 亿元，同比增长30.9%；归母净利润1375.59 亿元，同比增长40.7%；净资产收益率12.73%，同比增长11.9%；资产负债率77.26%，同比增长0.9%。
2018年房地产市场调研分析报告
2018年房地产市场调研分析报告报告编号：OLX-GAO-003完成日期：2018-08-28目录第一节房地产行业相关政策分析 (5)一、政策底部构建，利率上行空间有限 (5)1、调控分化，主流城市政策难再加码 (5)2、人才新政起效，二线或迎改善契机 (5)3、居民按揭仍紧，但利率上行空间或有限 (6)4、房企银行信贷从紧，4月信托发行再收紧 (7)二、房地产投资市场分析 (9)第二节房地产行业发展现状 (11)一、商品房销售和待售情况 (11)二、房地产开发企业到位资金情况 (12)三、房地产行业城市现状 (13)四、土地市场现状 (14)五、房地产行业重点企业 (15)六、房地产行业发展趋势 (16)第三节房地产市场格局分析 (19)一、销售预计温和下行，投资韧性较足 (19)1、三四五线销售韧性超预期，预计全年温和下行 (19)2、一二线去化率维持高位，期待供给改善 (20)3、销售强韧性带动新开工回升 (21)4、土地市场趋于理性 (22)5、全年投资增速预计6.5%左右 (23)二、集中度稳步提升 (24)1、销售集中度提升，拿地集中度趋缓 (24)2、海外、ABS融资相对畅通，规模房企优势凸显 (26)3、2014和2018年行业及公司基本面比较 (27)4、2014和2018年资金面比较一览 (28)第四节投资策略 (30)图表1：实施人才引进新政的代表性城市住宅成交同比增速 (5)图表2：居民中长期贷款（亿元） (6)图表3：十年期国债收益率领先房贷利率 (6)图表4：银行对房企信贷不断收紧 (7)图表5：房企发债渠道相对畅通 (7)图表6：4月信托发行现负增长（1年半来首次） (8)图表7：资产证券化异军突起 (8)图表8：2017年-2018年上半年全国房地产开发投资增速 (9)图表9：房地产市场开发景气度 (10)图表10：全国商品房销售面积及销售额增速 (11)图表11：全国房地产开发企业本年到位资金增速 (13)图表12：全国商品房销量单月同比 (19)图表13：分城市商品房销量增速 (19)图表14：重点城市去化率维持高位 (20)图表15：重点城市仍受供给主导 (21)图表16：分城市新开工面积增速 (21)图表17：2018年全年新开工增速预计4%左右 (22)图表18：分城市新开工面积增速 (22)图表19：百城宅地市场供需矛盾改善 (23)图表20：房地产开发、土地、施工投资累计同比 (24)图表21：资金面紧张影响施工进度 (24)图表22：销售及拿地集中度（按面积） (25)图表23：行业并购规模持续扩大 (25)图表24：A股5家龙头房企与板块杠杆率比较 (26)图表25：房企库存降至历史低位 (27)图表26：行业去化率达到历史新高 (27)图表27：龙头业绩保障度达历史最高水平 (27)图表28：龙头连续3年销售高增 (28)表格1：今年以来调控升级及放宽的城市一览（标红为升级城市，标黑为放宽城市） 5表格2：2018年1-6月份全国房地产开发和销售情况 (12)表格3：2018年1-6月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况 (13)表格4：2018年1-6月份东中西部和东北地区房地产销售情况 (13)表格5：房企主要融资一览（亿元） (26)表格6：A、H股主流房企2014和2017年融资成本比较 (28)表格7：2014年Q1及2018年Q1房企主要融资渠道比较 (28)表格8：主要推荐标的一览 (30)第一节房地产行业相关政策分析一、政策底部构建，利率上行空间有限1、调控分化，主流城市政策难再加码自2018年以来，城市间调控加速分化，市场热度较高的弱二线、四五线楼市调控逐步升级，而市场热度有所降温的个别强二、三线城市出现政策放宽迹象（人才落户、公积金额度上提等），我们认为这与“防止大起大落，保证行业平稳健康”的调控目标吻合。
2018年房地产行业市场调研分析报告
2018年房地产行业市场调研分析报告目录政策环境综述：调控城市扩容且调控措施多元化 (6)成交市场综述：各线城市成交热度均下行 (12)总体成交市场分述：行政调控加上信贷收紧导致总体成交进一步下滑 (12)各线城市成交分述：一二线同比降幅扩大，三线有所降温 (19)土地市场综述：宅地成交量跌价涨，溢价率回落显著 (24)土地市场分述：土地供需量同比下滑，出让金同比显著上涨 (24)住宅用地市场分述： 4 月宅地成交量跌价涨，溢价率回落至 50%以内 (29)资金环境综述：按揭贷利率及房企资金成本均上行 (39)银行个人按揭贷分述：首套房按揭贷优惠占比回落，利率加快上行 (39)上市房企融资分述：关注资金端收紧对房企资金成本的影响 (47)附录：最新限购限贷政策汇总表 (58)图目录图 1：去库存周期对应土地供应政策 (6)图 2：2017年4月重要中央政策一览（按照时间排序） (10)图 3：2017年4月重要地方政策一览（按照时间排序） (11)图 4：全国重点40城市商品房成交指数 (13)图 5：限购和非限购城市成交指数 (13)图 6：重点40城市及限购、非限购城市成交同比增速 (14)图 7：全国重点城市商品房与住宅推盘面积（万方） (15)图 8：全国26城市商品房库存面积及去化周期 (15)图 9：全国32城市住宅库存面积及去化周期 (16)图 10：全国商品房销售批售比 (16)图 12：15个重点城市二手房销售指数 (18)图 13：全国重点城市二手房价格指数 (18)图 14：中原二手房指数 (19)图 15：广发各线城市成交指数 (20)图 16：广发各线城市成交同比情况 (21)图 17：4大一线住宅库存（万方）及去化周期 (21)图 18：16个二线城市住宅库存（万方）及去化周期 (21)图 19：12个三四线住宅库存（万方）及去化周期 (22)图 20：各线城市房价环比情况 (22)图 21：4大一线城市商品房及住宅推盘面积（万方） (23)图 22：二线城市商品房及住宅推盘面积（万方） (23)图 23：三四线城市商品房及住宅推盘面积（万方） (24)图 24：300城市土地整体供给情况 (25)图 25：一线城市土地整体供给情况 (25)图 26：二线城市土地整体供给情况 (26)图 27：三四线城市土地整体供给情况 (26)图 28：300城市土地整体成交情况 (27)图 29：一线城市土地整体成交情况 (27)图 30：二线城市土地整体成交情况 (28)图 31：三四线城市土地整体成交情况 (29)图 32：300城市住宅用地供给情况 (29)图 33：一线城市住宅用地供给情况 (30)图 34：二线城市住宅用地供给情况 (30)图 35：三四线城市住宅用地供给情况 (31)图 36：300城市住宅用地成交情况 (31)图 37：一线城市住宅用地成交情况 (32)图 38：二线城市住宅用地成交情况 (32)图 39：三四线城市住宅用地成交情况 (33)图 40：300城市供给/成交住宅用地规划建筑面积（万平米） (35)图 41：300城市供给住宅用地规划建筑面积同比 (35)图 42：300城市成交住宅用地规划建筑面积同比 (36)图 43：300城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率 (36)图 44：300城市住宅用地成交楼面价指数* (37)图 45：35重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣 (39)图 46：533家银行首套房利率变化情况 (40)图 47：533家银行首套房利率分布 (41)图 48：450家提供优惠利率的银行分布情况 (41)图 49：重点城市4月份首套房贷利率 (42)图 50：重点城市4月份提供优惠利率的银行数量占比 (42)图 51：533家银行首套房首付比例占比分布情况 (43)图 52：35重点城市二套房贷款平均利率走势 (45)图 53：4月35重点城市二套房贷利率分布 (45)图 54：单月境内银行贷款规模 (47)图 55：单月银行贷款数量与单笔贷款规模 (47)图 56：上市房企单月信托贷款规模 (48)图 57：单月信托贷款数量与单笔贷款规模 (48)图 58：单月委托贷款规模 (49)图 59：单月委托贷款数量与单笔贷款规模 (49)图 60：公司债预案数量和募资规模（单月） (50)图 61：成功发行的公司债募资规模（单月） (50)图 62：中期票据预案数量和募资规模（单月） (51)图 63：成功发行的中期票据募资规模（单月） (52)图 64：单月海外银团贷款规模 (52)图 65：单月海外银团贷款数量与单笔贷款规模 (53)图 66：单月海外发债规模 (53)图 67：单月海外发债数量及单笔发债规模 (54)图 68：上市房企开发贷、信托贷款、委托贷款成本 (55)图 69：上市房企公司债及海外债发行成本 (55)图 70：定增预案数量和募资规模（单月） (56)图 71：成功实施定增的数量和募资规模（单月） (57)图 72：最新政策汇总表格（一线城市和二线城市） (58)图 73：最新政策汇总表格（续表，省份、三四线城市和县级市） (58)表目录表 1：《住房城乡建设部国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》政策细则 (7)表 2：热点城市限售年限一览 (9)表 3：热点城市“限价”政策一览表 (9)表 4：跟踪城市房地产成交信息表（单位：万平米） (17)表 5：2017年4月300城及各线城市住宅用地供需主要指标概览 (34)表 6：全国土地出让金 TOP20（2017年4月） (37)表 7：一线和二线城市土地市场情况（2017年4月） (38)表 8：4月份全国十大首套房贷利率最低城市 (42)表 9：重点二线城市首套房首付比例分布 (44)表 10：35重点城市二套房主流首付比例一览 (46)政策环境综述：调控城市扩容且调控措施多元化2017年4月，中央层面继续强调“因城因地因层施策去库存”，政策前期着力点主要在需求端，而本月中央则针对供给端出台新政。
2018年房地产行业市场调研分析报告
2018年房地产行业市场调研分析报告目录第一节下半年销售增速走弱，但全年仍将维持正增长 (6)一、预计新房销售面积全年同比上涨10%，销售额同比上涨15% (6)二、热点一二线城市成交量仍将低位运行 (7)三、三四线城市有望持续体现销售韧性 (9)四、单月销售增速延续全年W型走势的后半段 (11)第二节投资和新开工无显著下行风险 (13)一、预计全年房地产开发投资额同比上涨7%，新开工面积同比上涨10% (13)二、未来三年1500 万套棚改计划提供有力支撑 (15)三、下半年开发商土地投资热情仍将延续，地价难以松动 (16)第三节行业端政策平稳，信贷端风险较大 (18)一、一二线城市政策加码压力已部分释放，三四线市场政策支持不会主动收紧 (18)二、按揭投放量预计边际上将持续收缩，风险可能出现于年尾 (19)第四节本轮调控期内，行业集中度将加速提升 (22)一、龙头房企货源充足，成本优势显著，逆势积极推盘 (23)二、一二线城市供应收缩推高去化率，三四线城市势头强劲支撑销售表现 (25)三、资产负债表强劲，融资依旧通畅，助力龙头房企逆势扩张 (26)第五节行业重点企业分析 (29)附录：城市能级分类 (34)图表目录图表1：2017 年新建商品房销售面积预计同比涨10% (6)图表2：2017 年新建商品房销售金额预计同比涨15% (6)图表3：年初至今全国商品房销售面积和金额分别同比增长14.3%和18.6% (7)图表4：超高、高能级城市新建商品住宅销售面积历史同比增速 (8)图表5：2016 年四季度超高、高能级城市销售基数受调控影响大幅走低 (8)图表6：低能级城市销售势头保持强劲 (9)图表7：三四线城市已开工库存未出现显著下降 (9)图表8：各线城市已开工库存去化月数 (10)图表9：各线城市土地库存规模 (10)图表10：各线城市土地库存去化月数 (11)图表11：预计单月销售面积同比增速全年呈W型走势 (12)图表12：预计2017 年房地产开发投资额同比增7% (13)图表13：预计2017 年房屋新开工面积同比增10% (13)图表14：年初至今房地产开发投资额和房屋新开工面积分别同比增长8.8%和9.5% .14图表15：年初至今三四线城市新开工面积同比增速远高于一二线城市 (14)图表16：2018-2020 年全国计划建设棚改住房1500 万套，年均500 万套 (15)图表17：前四个月一二线和三四线市场住宅用地成交量同比增速分别为18%和14% (16)图表18：前四个月住宅用地成交量较去年同期有所提升，但与2013-2014 年同期水平仍有距离 (16)图表19：三四线市场住宅用地平均溢价率自年初持续上行 (17)图表20：当前一二线城市房价同比增速已有明显收窄；政策调控通常出现于房价同比增速高于10%时 (18)图表21：当前一二线城市房价环比增速已回落至1%以下；政策调控通常出现于房价环比增速连续三个月超1%时 (18)图表22：调控政策集中出台后一二线城市地价仍维持上涨态势 (19)图表23：重点城市首套房平均抵押贷款利率持续提升 (20)图表24：提供贷款利率优惠的银行比例显著降低 (20)图表25：前五个月居民家庭中长期贷款新增额累计2.3 万亿元，同比上涨13% (21)图表26：以TOP20 房企市占率为例，市场集中度在行业调控期提升较快，而此轮提升速度显著高于过去 (22)图表27：本轮调控期内，龙头房企销售额增速显著超过全国 (22)图表28：2017 年1-5 月龙头房企销售增速远超行业平均 (23)图表29：龙头房企土储大多可满足4 年以上销售 (24)图表30：龙头房企土地成本占销售均价比例仍位于较低水平 (24)图表31：龙头房企预计今年仍可实现销售高增速，同时高增速基于高去化率，销售质量有保障 (25)图表32：一二线城市开盘去化率走势 (25)图表33：内房股龙头公司净负债率及融资成本2016 年明显改善，资产负债表强劲 26图表34：龙头房企融资成本在2016 年明显改善 (27)图表35：预计龙头房企2017 年底在手资金量仍处高位，对2018 年到期债务覆盖倍数充足 (27)图表36：龙头公司延续2016 年的强劲表现，2017 年继续实现销售高增长 (29)图表37：龙头房企下半年新货储备丰富，给销售表现提供强支撑 (29)图表38：龙头公司高增长的同时注重把控去化率 (30)图表39：内房股核心净利润已开启强劲增长 (31)图表40：内房股核心净利润率也不断提升 (31)图表41：龙头房企2016 年底已售未结已高度锁定2017 年预测结算收入 (31)图表42：预计公司2017-18 年毛利率将延续恢复态势，为利润增长再添助力 (32)表格目录表格1：预计2017 年按揭贷款投放总额达6 万亿元左右 (20)表格2：融资环境持续收紧背景下，龙头公司融资依旧通畅，工具多样，且成本未见明显抬升 (28)表格3：重点房企月度销售数据 (30)表格4：城市能级分类 (34)第一节下半年销售增速走弱，但全年仍将维持正增长一、预计新房销售面积全年同比上涨10%，销售额同比上涨15%展望下半年，我们判断新房销售面积和金额同比增速受基数效应和调控政策影响整体可能出现下行，但全年仍有望实现同比正增长。
福州市房地产市场分析
福州市房地产市场分析福州市房地产市场分析摘要：中国的经济不断发展，⼈民的⽣活⽔平也在不断提⾼。
现如今，买房置业逐渐成为⼈们思想观念中的⾸要任务。
房地产业作为⼀个新兴产业，虽然其发展势头良好并呈现不断上升的状态，但是因此出现的问题也不断的在影响着房地产市场有序、健康的发展。
本⽂从福州市的房地产市场出发，通过采⽤⼤量的统计数据，⽂中的数据全部采⽤的是福州市统计年鉴、国家统计局以及国家数据中⼼的数据，具有客观性、真实性，能够直观的反应变化趋势，清楚的看出福州市房地产市场的情况，包括房地产价格、房地产投资额、房地产的供求情况以及⼟地的购置情况。
根据福州市房地产市场存在的问题，来分析在福州市房地产市场今后的健康发展中需要注意的问题并对此提出相应的应对措施。
使福州市房地产市场能够健康的发展，并带动其他相关⾏业的发展。
关键词：房地产⼟地问题措施Analysis of Real Estate Market of FuzhouAbstract:With the continuous development of China's economy, people's living standards are constantly improving. Nowadays, buying a house is gradually becoming a top priority in people's thinking. Real estate industry as an emerging industry, although the good momentum of development and presents the rising status, some problems are affecting the orderly and healthy development of the real estate market. This paper embarks from the Fuzhou real estate market, through the adoption of a lot of statistical data, which are all from the statistical yearbook of Fuzhou . Therefore , these data can react moving trends objectivity, authenticity and intuitively. We can see the real estate market situation of Fuzhou, including the supply and demand of real estate, house price, real estate investment and the trade of land market. According to the problems existing in the real estate market of Fuzhou , this paper analyzes the problems which needs to be paid more attention in the future , and puts forward some corresponding countermeasures. The real estate market of Fuzhou can develop healthily and can promote the development of other related industries.Key words:Real estate Land Problems Measure⽬录引⾔ (1)1房地产市场相关概念及调查⽅法 (1)1.1房地产市场概况 (1)1.2房地产政策 (2)1.3房地产市场调查⽅法策 (3)2福州市房地产市场分析 (3)2.1房地产价格 (3)2.2房地产投资额 (4)2.3房地产供应状况 (5)2.4房地产的需求状况 (6)2.5 ⼟地购置情况 (6)3福州市房地产市场中存在的问题 (7)3.1房价过⾼ (7)3.2房地产投资不合理 (7)3.3房地产供给问题突出 (8)3.4相关政策不健全 (9)3.5⼟地供应不规范 (9)4应对措施 (10)4.1 抑制房价过快增长 (10)4.2规范房地产市场投资 (10)4.3 增加住房的有效供给 (11)4.4 制定完善的政策 (11)4.5 规范⼟地市场 (11)参考⽂献 (12)引⾔在党的⼗九⼤报告中明确提出：“房⼦是⽤来住的、不是⽤来炒的。
【2018房地产年报】[易居]2018年福州房地产市场年报
![【2018房地产年报】[易居]2018年福州房地产市场年报](https://img.taocdn.com/s3/m/2d15a7cfb8f67c1cfbd6b823.png)
1 PART
经济环境
经济环境 宏观经济
中国前三季度GDP同比增6.7%，经济总体平稳，稳中有进，目前依然处于转型升级深化发展阶段
u 从2013年开始，中国GDP增速呈现“阶梯式”下降趋势；至2018年第3季度，全国GDP增速稳定在6.7%，主要由于“政 治任务”需要稳定经济增长。
u 2018前11个月CPI有所回暖，在整体需求平稳、货币环境稳健中性大背景下，预计2019年整体不会出现明显的通胀压力。 同时随着国内投资需求趋弱，对工业产品价格不存在拉高作用，未来PPI涨幅可能缓慢收窄。
而美元则可能面临新的贬值压力，人民币汇率趋稳，如果2019年经济下行压力不减，央行货币政策的宽松力度或将继续加码。
经济环境 房地产开发投资
房地产开发投资增速维持相对高位，同时房企到位资金开始保持平缓并有小幅收窄，融资环境边际 改善
u 年末房企投资力度放缓，企业在投资上对于区域与能级的选择更加谨慎，同时房企到位资金小幅收窄导致投资趋理性，目前房 企以多渠道融资保障资金充裕以便借旧还心，但短期内行业融资环境大幅改善的可能性较低，边际宽松初显。
0
新榕地产
2018/1/11
0
三桥建设
2018/1/11
土地市场
占比及溢价
区域 马尾区
台江区
编号
案名
马宗地2018-05号 马宗地2018-01号 马宗地2018-03号
2018/9/20 2018/8/30 2018/8/30 2018/1/11 2018/1/11 2018/1/11 2018/1/11 2018/11/26 2018/9/20 2018/9/20 2018/9/20 2018/8/30 2018/9/3 2018/1/18 2018/1/18 2018/1/19
2018年房地产行业市场调研分析报告
2018年房地产行业市场调研分析报告目录第一节2016年，一场去库存改变了过去的楼市周期 (6)一、土地创造信贷，信贷牵引楼市 (6)二、借助房贷，银行在改善自身的资产配置 (8)第二节2019年，两个孪生兄弟开始上演脱钩 (10)一、房企和银行脱钩，来自于银行依赖居民、房企依赖非银 (10)二、土地财政与地方财政脱钩，缘起土地收益的下降 (14)第三节2019年以后，全新纪元：从投资到消费 (18)一、弱化、并进而结束地产拉动投资的经济增长方式 (18)二、进入类比欧美日模式：地产拉动消费、进而影响经济的新纪元 (21)第四节再论如何理解当下：两个基本面、两个催化剂 (26)一、两个基本面：人口双向流动、库存40%临界点 (26)二、两个催化剂：信贷+棚改货币化 (28)第五节2017~2019年，可能是一次足够长的调整期 (32)一、金融利率和企业利率开始上行 (32)二、类比2013年，但是调整期会略长 (36)第六节未来地产的自白 (37)图表目录图表1：房地产周期其实是土地管控周期，带来的是行政和货币两大同向调控手段 (6)图表2：从2016年去库存以来，新增居民户中长期贷款保持高速增长 (7)图表3：更高的门槛意味着更高的信贷，所以反而刺激了购房需求 (7)图表4：2016年跟过去不一样的是行政调控与货币政策反向使用，形成行政收紧+货币宽松的局面 (8)图表5：M2-GDP-CPI这个指标大概领先资产价格一年左右 (9)图表6：房贷余额自2015年高速增长，占比由年底的15%增长到2016年底的18% (9)图表7：住户贷款余额占比由2012年的25%上升到2016年的31% (10)图表8：企业贷款余额占比由2012年的74%下降到2016年的67% (10)图表9：三四线城市地价占比约20%，一线占比约40% (11)图表10：2006年以来的房地产市场出现过4次量价齐跌 (12)图表11：2006年以来的量价齐跌情况中有3次伴随着降准降息 (12)图表12：地产产业链中开发商处于强势地位，但是这个链条的贷款到底有多少暂时不确定 (14)图表13：分税制改革和土地招拍挂后，地方政府对土地财政的依赖度大幅上升 (14)图表14：经济发展的三个阶段，第一个阶段是资本形成 (15)图表15：2013年开始，一线城市整体土地出让面积和金额呈下行趋势 (16)图表16：2013年开始，一线城市土地出让金占比地方财政逐渐下降 (16)图表17：按成交均价估算，中国当前已销售已竣工存量房屋价值约140万亿元，2%征收率则为2.8万亿元 (17)图表18：改革开放的时候中国GDP资本形成占比39%，消费占比61%. (18)图表19：印度独立十年后GDP中资本形成占比15%，消费占比88% (18)图表20：流动人口在2015年开始出现下降，2016年底为2.45亿人 (19)图表21：改革开放以来，城镇化增速在2010年达到顶峰后开始下降 (20)图表22：2015年底中国25~45岁的人口占比达32.4%，尽管趋势向下，但是对应的是4.5亿的劳动力 (20)图表23：轨交在过去得到了较快的发展，特别是2008年后的高铁 (21)图表24：2015年城镇居民人均可支配收入中财产性收入占比10% (21)图表25：一线城市财产性收入在2003-2007年间保持高速增长 (22)图表26：二线城市财产性收入在2003-2011年间保持高速增长 (22)图表27：三线城市财产性收入在主要在2010-2013年间高速增长 (23)图表28：一线和二线城市在过去6年房价涨幅分别为94%和35% (24)图表29：而三线城市在过去6年房价涨幅仅15%，弱于一二线表现 (24)图表30：1980年代开始美国房价与个人消费支出同比趋势大致相同 (25)图表31：自中国房地产起步以来房价与资本形成总额的趋势大致相同 (25)图表32：北京在2016年出现常住人口机械下降，人口外迁6.5万人 (27)图表33：上海2016年连续两年出现人口机械下降，累计外迁21.6万人 (27)图表34：目前东部和中部城市启动限购，并陆续伴随限购升级等政策 (28)图表35：基础货币余额自2011年二季度增速一直放缓 (29)图表36：货币乘数在2011年触底后一直放大，2016年达到峰值 (29)图表37：贸易差额在2015年达到高峰，2017年2月出现贸易逆差 (30)图表38：外汇占款自2014年达到顶峰后便开始逐渐下降 (31)图表39：美国制造业PMI自2016年以来基本上处于荣枯线之上 (31)图表40：欧元区制造业PMI自2016年开始逐渐回暖 (32)图表41：SHIBOR一个月利率自2016年四季度开始上行，当前为4.01% (32)图表42：GC001自2016年四季度开始大幅波动，收盘价最高达35.41% (33)图表43：长三角票据贴现利率自2016年11月开始上行，当前为4.00% (34)图表44：珠三角票据贴现利率自2016年10月开始上行，当前为4.05% (34)图表45：自2016年11月PPI与CPI的剪刀差在一直在拉大 (35)图表46：然而PPI的生产资料部分与CPI非食品类趋势都在上行 (35)图表47：国债和国开债收益率自2016年四季度开始上行，如果继续上行未来将对房贷形成挤占 (36)图表48：2013年1月出台国五条，3月出台8号文查非标，销售调整了有3-4个季度，今年可能会更长 (37)第一节2016年，一场去库存改变了过去的楼市周期一、土地创造信贷，信贷牵引楼市房地产的周期，就是土地管控周期，抑制土地过热所采取的抑制短期需求，带来了行政调控和货币政策这两大同向手段。
克尔瑞-2018年11月福州房地产月报
2018年11月易居企业（中国）集团有限公司-福州机构出品一、政策资讯二、市政规划三、土地市场四、商品房市场五、商品住宅市场六、商业市场七、办公市场八、开盘监测本月视点市场供应井喷，成交回落，房企推盘节奏加快，土地市场持续冷场11月，福州商品房市场供应井喷，成交量高位回落，价格方面，限签政策有所松动，高价项目陆续备案，成交均价继续上涨，临近年末，房企积极推案，加大优惠力度抢占客源，市场整体去化率低迷态势有所减缓。
10月29日早上，新华社发布文章，理清未来中国楼市政策走向。
文章指出，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变，调控举措不是装装样子的“花拳绣腿”，“房住不炒”定位正在从各方面得到进一步落实，短周期内楼市调控持续收紧，不会有放宽的态势。
本月福州各银行加快放款速度，部分银行下调了房贷利率，首套房贷款利率由在基准利率基础上上浮15%降至在基准利率基础上上浮10%，二套房贷款利率由在基准利率基础上上浮20%～25%降至在基准利率基础上上浮15%，利率的下调，信贷的持续放宽对刚需客户而言能够减少购房成本，进而刺激刚需客户进入房地产市场。
另本月三江口最新规划出炉，新增80万方住宅体量，未来将成为新的置业热土。
从市场供求来看，本月迎来供应潮，供应量爆量，成交方面分物业来看，五区普通住宅成交持续上涨，成交均价受高价项目成交影响屡创历史新高，闽侯继10月集中去库存后，本月成交骤减，均价维持较高水平；别墅方面五区供应放量，闽侯则持续低迷，成交量有所下跌，闽侯尤为明显。
市场表现来看，房企在市场进一步下行趋势以及年度业绩指标、现金流双重压力下，加速推盘节奏，调整销售策略，开盘次数多达20次，优惠项目数量增加，随着房企积极的营销动作，购房者入市积极性小有提升，同时性价比逐步成为关键性因素，置业更趋理性，去化表现不一，本月整体去化表现较上月有所回升，另12月预计近20个项目入市，将迎来年末冲刺行情。
本月福州土地市场持续遇冷，福州市区土拍市场被底价和流拍主导，其中安置型商品房地块成为福州市区土拍常客，而这也是主城区土地流拍主因；外围土地或因地块条件苛刻、或因地块区位不佳等，虽无土地流拍，但均为一轮游成交；目前福州市场趋于平稳，短期内土拍市场很难回暖。
2018年房地产行业市场调研分析报告
2018年房地产行业市场调研分析报告目录第一节存量经营与经营性地产 (5)第二节增量开发面临天花板和估值约束 (7)一、土地供应从总量上看依旧明显不足 (7)二、新开工开始落后销售、新房进入紧缺时代 (11)三、土地价格约束机制缺乏、溢价率居高不下 (15)四、开发销售模式的局限性和估值约束 (17)第三节存量经营的特征和分类 (23)一、存量经营的核心要素 (23)二、存量经营的三种典型业态 (25)第四节物流地产的典型代表及经营模式 (30)一、资源驱动型代表-宝湾物流 (31)二、基金驱动型代表-普洛斯 (33)三、产业链驱动型代表-京东物流 (38)第五节长租公寓的典型代表及经营模式 (41)一、分散式租赁代表-自如（Ziroom） (41)二、集中式租赁代表-世联红璞 (46)三、开发商切入租赁代表-泊寓 (50)图表目录图表1：经营性地产的表现形态、盈利模式和企业行为 (6)图表2：土地购置费与房地产投资变化趋势高度拟合 (7)图表3：国有建设用地供地（含存量和增量）显著回落/万公顷 (7)图表4：国有建设用地出让面积在2013年见顶后回落显著 (8)图表5：“建设用地供地-房地产用地”在2013年达到峰值 (9)图表6：2015年末我国土地利用现状（万公顷） (10)图表7：2015年末城市建设用地面积构成（平方公里） (10)图表8：商品房新开工-销售面积显著减少 (12)图表9：去年商品住宅销售面积显著超过新开工 (12)图表10：2016Q2开始全国商品房狭义库存见顶回落 (13)图表11：三四线城市库存高点不一，呈现见顶回落或高位盘整 (14)图表12：我过商品房四个维度的绝对库存量（亿平方米，建筑面积口径） (14)图表13：2016Q2开始全国商品房狭义库存见顶回落 (16)图表14：三四线城市库存高点不一，呈现见顶回落或高位盘整 (16)图表15：典型龙头房企销售净利率的变化趋势 (18)图表16：典型龙头房企加权ROE的变化趋势 (18)图表17：2011年后万科、中海股价表现显著强于估值表现 (20)图表18：保利、金地、中海和碧桂园过去六年估值对比 (21)图表19：美股D.R.Horton、Lennar股价与估值表现 (21)图表20：保利、中海和美股D.R.Horton、Lennar估值对比 (22)图表21：增量开发模式下利润来自开发过程中的地价增值和产品的差异化收益 (23)图表22：存量经营模式下的资产、内容和服务划分 (24)图表23：科创园区属于“大资产-小客户”业态模式 (26)图表24：物流地产属于“小资产-大客户”业态模式 (27)图表25：长租公寓以资产为基础但竞争力更多体现在运营和服务 (28)图表26：覆盖C端客户全生命周期的经纪业务、信息平台和衍生服务 (28)图表27：物流地产商主要可以分为三类（资源驱动、基金驱动和产业链驱动） (30)图表28：宝湾物流战略布局城市 (31)图表29：宝湾物流的经营模式（从开发到运营的重资产模式） (32)图表30：普洛斯净资产价值全球分布情况 (33)图表31：物流地产属于“小资产-大客户”业态模式 (34)图表32：普洛斯为客户提供物流相关的综合解决方案 (35)图表33：普洛斯在中国在营物流设施面积绝对龙头（百万方） (35)图表34：普洛斯通过基金放大杠杆实现资金快速周转 (36)图表35：普洛斯的网络规模效应通过循环持续扩大 (37)图表36：京东物流与配送服务不可分割 (38)图表37：京东物流多仓合一保证供货速度 (38)图表38：京东物流依赖互联网大数据和物流网络提供上门接货服务 (39)图表39：自如提供的四大类产品 (43)图表40：60万自如客年龄和职业构成 (43)图表41：自如的主要经营模式 (44)图表42：上海某自如驿外景 (45)图表43：自如五星级标准卫浴设施 (45)图表44：世联红璞拓展集中式公寓的核心优势 (47)图表45：世联红璞在广州的公寓布局 (47)图表46：世联红璞拓展集中式公寓的核心优势 (49)图表47：世联红璞在广州的公寓布局 (49)图表48：泊寓全国布局情况 (52)图表49：泊寓（北京长阳半岛店）实拍 (52)图表50：泊寓的主要经营模式 (53)表格目录表格1：增量开发vs存量经营 (5)表格2：核心位置优质物业运营模式代表及核心指标 (25)表格3：宝湾物流部分运营项目经营指标 (32)表格4：自如的大致发展历程和重要事件 (41)表格5：世联红璞的大致发展历程和重要事件 (46)第一节存量经营与经营性地产“增量开发”和“存量经营”是我们在机构路演和研究报告中反复提及的两个词。
2018年房地产行业市场调研分析报告
2018年房地产行业市场调研分析报告目录一、驱动房价的需求因素：人口与流动 (4)1.1 存量人口需求 (4)1.2 潜在人口流入需求 (9)二、驱动房价的供给因素：库存与土地 (10)2.1 房地产库存 (10)2.2 土地供给 (13)三、驱动房价的金融因素：信贷、利率与估值 (14)3.1 信贷数量：M2与住房贷款 (14)3.2 利率水平：住房贷款利率 (16)3.3 估值水平：房价/收入比 (19)四、驱动房价的政策因素：房地产调控 (21)五、结论与展望：中国城市房地产的绩优股和潜力股 (23)图表目录图表 1：35 个大中城市的房价累积涨幅与常住人口/户籍人口 (4)图表 2：房价累积涨幅与常住人口/户籍人口之间的线性方程 (5)图表 3：35 个大中城市的房价累积涨幅与工作人口/常住人口 (6)图表 4：房价累积涨幅与工作人口/常住人口之间的线性方程 (6)图表 5：35 个大中城市的房价累积涨幅与小学生在校人数增速 (8)图表 6：35 个大中城市的房价累积涨幅与小学生在校人数增速之间的线性方程 (8)图表 7：小学生在校人数持续增加&排名前 10 城市，房价与小学生人数之间的线性方程 (9)图表 8：35 个大中城市的房价累积涨幅与优质公共资源 (9)图表 9：35 个大中城市的房价累积涨幅与优质公共资源之间的线性方程 (10)图表 10：35 个城市的 2011-2015 年的平均人均广义库存和 2015 年来的房价涨幅12图表 11：人均广义库存和 2015 年来的房价涨幅之间的线性方程 (12)图表 12：累计土地购置面积和房价涨幅之间没有显著负相关性 (13)图表 13：人均土地购置面积和房价涨幅之间的负相关性相对明显 (14)图表 14：70 个大中城市住宅价格同比与 M2 同比 (15)图表 15：住宅价格同比与个人住房贷款余额同比 (16)图表 16：住宅价格与住房贷款利率 (17)图表 17：住宅价格同比与首套房贷款利率 (17)图表 18：住宅价格与住房贷款利率优惠占比 (18)图表 19：2016 年一季度个人购房贷款平均利率 (19)图表 20：35 个城市的 2011-2015 年的平均房价/收入比和 2015 年来的房价涨幅 . 20图表 21：房价/收入比和房价涨幅之间的线性方程 (20)图表 22：房价周期与调控政策 (22)图表 23：房价周期与调控政策 (22)图表 24：七因素指标的各个城市排名 (24)图表 25：35 个大中城市房价驱动因素基本面强弱综合排名 (25)图表 26：35 个大中城市房价累计涨幅排名 (26)图表 27：35 个大中城市房价上涨空间排名 (26)图表 28：35 个大中城市中的“绩优股”和“潜力股” (27)一、驱动房价的需求因素：人口与流动人口是影响房价需求的根本因素，我们将人口因素区分为存量人口和未来潜在的人口流入。
福州某房地产市场调研分析建议
福州某房地产市场调研分析建议福州的房地产市场近年来一直保持着快速发展的态势。
根据最新的市场调研数据分析，以下是针对福州房地产市场的调研结果以及相关建议：1. 市场调研结果：- 高楼盘支撑市场：近年来，福州市区的高楼盘项目数量不断增加，成为支撑整个房地产市场的主要力量。
高楼盘不仅提供了优质的住宅选择，也成为吸引投资者的重要因素。
- 中小户型需求旺盛：由于城市化进程加快，越来越多的年轻人开始购房，而他们对中小户型的需求非常旺盛。
这种趋势推动了福州市场的结构调整，开发商应该适时推出符合需求的中小户型产品。
- 效益区域分化：福州的房地产市场存在一定的区域效益差异。
一些发展潜力较大的區域（如福州火车站附近和仓山区）的房地产项目更容易受到投资者的关注和青睐，而较为偏远或发展潜力较小的地区需求较为疲软。
2. 分析和建议：- 针对不同人群推出多样化产品。
开发商应该结合市场需求，推出具有不同户型和面积的产品。
除了高楼盘项目外，还要关注中小户型的开发，以满足年轻人和小家庭的购房需求。
- 加大市场推广力度。
针对效益较差的区域，开发商可以通过市场推广和品牌营销来提升项目的知名度和竞争力。
同时，政府可以通过改善基础设施、加强区域发展规划等措施，提升这些区域的吸引力。
- 提高住房质量和服务水平。
随着房地产市场竞争的加剧，开发商要关注提高房屋质量和售后服务水平，以树立良好的品牌形象，赢得消费者的认可和口碑推广。
- 加强市场监管。
对于市场中出现的价格虚高、销售欺诈等违规行为，政府应加大市场监管力度，保证市场秩序和消费者的合法权益。
总之，福州的房地产市场具有一定的发展潜力，但也面临一些挑战。
开发商和政府应共同努力，做好市场调研和分析，并根据市场需求制定相应的策略和措施，以促进房地产市场的良性发展。
福州的房地产市场持续发展，吸引了众多开发商和投资者的关注。
然而，市场调研数据分析显示，福州房地产市场存在一些问题和挑战，需要适应市场变化并制定相应的发展策略。
2018年1-7月福建省房地产开发和销售情况
2018年1-7月福建省房地产开发和销售情况一、房地产开发投资完成情况2018年1-7月，全省房地产开发投资2804.84亿元，同比增长3.3%，增速比上年同期提高1.1个百分点。
其中，住宅投资1957.43亿元，增长8.4%，占房地产开发投资的比重为69.8%。
1-7月，房地产开发企业房屋施工面积29320.94万平方米，同比增长0.7%；其中，住宅施工面积18669.46万平方米，增长1.4%。
房屋新开工面积3752.33万平方米，增长41.5%；其中，住宅新开工面积2622.64万平方米，增长42.8%。
房屋竣工面积1764.46万平方米，下降7.9%；其中，住宅竣工面积1089.02万平方米，下降13.6%。
1-7月，房地产开发企业土地购置面积625.10万平方米，同比增长32.5%。
二、商品房销售和待售情况1-7月，商品房销售面积3667.61万平方米，同比增长12.6%；其中，住宅销售面积2863.72万平方米，增长12.2%。
商品房销售额3826.64亿元，增长2 3.0%；其中，住宅销售额2986.08亿元，增长28.9%。
7月末，商品房待售面积1967.15万平方米，同比下降4.0%。
其中，住宅待售面积597.56万平方米，下降9.6%。
三、房地产开发企业到位资金情况1-7月，房地产开发企业到位资金3763.47亿元，与上年同期持平。
其中，国内贷款525.47亿元，增长6.7%；利用外资2.58亿元，增长55.8%；自筹资金1435.80亿元，增长13.0%；其他资金223.58亿元，下降13.0%。
2018年1-7月房地产开发和销售情况主要数据指标绝对量同比增长（%）房地产开发投资（亿元）2804.84 3.3其中：住宅1957.438.4房屋施工面积（万平方米）29320.940.7其中：住宅18669.46 1.4房屋新开工面积（万平方米）3752.3341.5其中：住宅2622.6442.8土地购置面积（万平方米）625.1032.5房屋竣工面积（万平方米）1764.46-7.9其中：住宅1089.02-13.6商品房销售面积（万平方米）3667.6112.6其中：住宅2863.7212.2商品房销售额（亿元）3826.6423.0其中：住宅2986.0828.9商品房待售面积（万平方米）1967.15-4.0其中：住宅597.56-9.6房地产开发企业到位资金（亿元）3763.470.0其中：国内贷款525.47 6.7利用外资 2.5855.8自筹资金1435.8013.0其他资金223.58-13.0。
2018年房地产行业市场专题调研分析报告
2018年房地产行业市场专题调研分析报告目录第一节“万恒园”的历史沿革 (7)一、万科——城市综合配套服务商 (7)二、恒大集团——多元+规模+品牌 (8)三、碧桂园——新型城镇化进程的身体力行者 (8)第二节“万恒园”比较之销售篇 (9)一、销售成长性比较 (9)二、销售区域结构比较 (12)三、销售产能比较 (17)第三节“万恒园”比较之布局篇 (22)一、扩张节奏比较 (22)二、单盘规模比较 (27)三、扩张模式的特点 (30)四、海外布局情况 (36)第四节“万恒园”比较之业绩篇 (40)一、结算业绩比较 (40)二、盈利质量比较 (43)三、净利润比较 (49)四、业绩确定性比较 (52)第五节“万恒园”比较之效率篇 (53)一、管控费用率比较 (53)二、激励机制的差异 (57)三、周转效率比较 (59)第六节“万恒园”比较之杠杆篇 (62)一、负债率比较 (62)二、融资结构与融资成本差异 (68)三、龙头房企的其他负债 (72)四、永续债利弊之辩 (74)第七节总结——一切的成功都不是偶然 (76)图表目录图表1：万科发展历程 (7)图表2：恒大发展历程 (8)图表3：碧桂园发展历程2017年 (9)图表4：万、恒、园销售金额比较 (9)图表5：万、恒、园销售增速比较 (10)图表6：万、恒、园销售面积比较 (10)图表7：万、恒、园销售金额4年复合增长率 (11)图表8：万、恒、园销售均价比较 (12)图表9：万、恒、园销售均价增速比较 (12)图表10：万科销售规模及增速 (13)图表11：万科2016年销售结构 (13)图表12：万科销售结构变化（按面积） (14)图表13：万科销售结构变化（按金额） (14)图表14：恒大销售规模及增速. (15)图表15：恒大销售结构 (15)图表16：碧桂园销售规模及增速 (16)图表17：碧桂园销售结构 (17)图表18：万、恒、园单城市项目数量 (18)图表19：万、恒、园单城产能 (18)图表20：万、恒、园单盘产能. (19)图表21：万、恒、园项目数量比较. (19)图表22：万、恒、园员工规模 (20)图表23：万、恒、园拿地面积比较 (21)图表24：万、恒、园新增项目数量比较 (22)图表25：万、恒、园拿地面积比较 (23)图表26：万、恒、园拿地金额比较 (23)图表27：万、恒、园拿地金额占销售额比重 (24)图表29：万、恒、园拿地均价复合增长率 (25)图表30：万、恒、园地价房价比（按当年比较） (25)图表31：万、恒、园地价房价比（按售价滞后一年比较） (26)图表32：万、恒、园拿地金额增速 (27)图表33：万、恒、园拿地面积增速 (27)图表34：万、恒、园单盘规模比较. (28)图表35：恒大新增项目规模 (28)图表36：碧桂园单盘项目规模 (29)图表37：万科单盘项目规模 (29)图表38：万科拿地区域（地价口径） (31)图表39：万科拿地权益 (31)图表40；万科小股操盘收入结构与国际房企比较 (31)图表41：恒大拿地区域（面积口径） (33)图表42：恒大拿地方式 (33)图表43：碧桂园拿地区域（地价口径） (36)图表44：碧桂园项目权益结构. (36)图表45：碧桂园海外项目规模 (37)图表46：碧桂园海外项目结构 (37)图表47：万科海外项目销售情况 (38)图表48：万科海外项目数量 (39)图表49：万、恒、园营收规模（亿元） (40)图表50：万、恒、园营收增速 (40)图表51：万、恒、园竣工面积 (41)图表52：万、恒、园结算面积 (41)图表53：万、恒、园结算规模 (42)图表54：万、恒、园结算均价 (43)图表55：万、恒、园毛利水平 (43)图表56：万、恒、园销售均价 (43)图表58：万、恒、园毛利变化 (46)图表59：万、恒、园销售均价 (46)图表60：万、恒、园土地增值税规模（亿元）. (47)图表61：万、恒、园土地增值税率. (47)图表62：万、恒、园核心利润规模（亿元） (49)图表63：万、恒、园核心利润率 (49)图表64：万、恒、园归母净利润（调整前） (51)图表65：万、恒、园归母净利润（调整后）. (51)图表66：万、恒、园归母净利润率（调整前） (51)图表67：万、恒、园归母净利润率（调整后） (52)图表68：万、恒、园预收账款规模 (53)图表69：万、恒、园业绩保障倍数 (53)图表70：万、恒、园经营利润（亿元） (54)图表71：万、恒、园经营利润率 (54)图表72：万、恒、园销售管理费用率 (55)图表73：万、恒、园单盘费用规模（2016年） (55)图表74：万、恒、园单盘产出规模（2016年） (56)图表75：万、恒、园单盘产出比（2016年） (57)图表76：万、恒、园平均薪酬 (58)图表77：万、恒、园薪酬规模. (59)图表78：万、恒、园总资产周转率 (60)图表79：图：万、恒、园存货周转率. (61)图表80：万、恒、园周转特点 (61)图表81：万科净负债率 (62)图表82：万科短债压力 (62)图表83：万科货币资金规模.. (63)图表84：万科货币资金占总资产比重 (63)图表85：恒大净负债率. (64)图表86：恒大短债压力 (65)图表87：恒大货币资金规模 (65)图表88：恒大货币资金占总资产规模比重 (66)图表89：碧桂园净负债率 (67)图表90：碧桂园短债压力 (67)图表91：碧桂园资金规模 (67)图表92：碧桂园货币资金占总资产比重 (68)图表93：万科负债结构. (69)图表94：恒大负债结构 (70)图表95：碧桂园负债结构 (70)图表96：万科、恒大、碧桂园近三年发债规模 (71)图表97：万、恒、园经营性负债（亿）估算 (73)图表98：万、恒、园在建项目规模（万平） (73)图表99：房企融资全面爆发 (75)图表100：融资成本下降明显. (76)表格目录表格1：万、恒、园存货及推盘情况 (21)表格2：深圳地铁集团土地储备情况（不完全统计） (32)表格3：深圳地铁集团海外拓展情况 (32)表格4：恒大深圳旧改项目情况（不完全统计） (34)表格5：万科海外项目拓展情况 (39)表格6：万科、碧桂园跟投机制比较 (58)表格7：万科发债情况 (69)表格8：恒大发债情况 (69)表格9：碧桂园发债情况 (69)表格10：万、恒、园利息拆分与成本估算 (72)表格11：万、恒、园负债率拆分 (74)2017 年房地产行业进入加速整合周期，一二线城市增速收敛，而三四线城市依然保持活跃，房地产企业集中度迎来历史性提高，TOP10 房企集中度接近30%，而TOP50 房企集中度已经接近50%，彰显龙头房企的竞争优势和在调控压力下的韧性。
福州市房地产市场总体状况及趋势分析
第二部分福州市房地产市场总体状况及趋势分析2．1福州市房地产市场总体状况2．1．1福州市房地产市场简要概况今年以来，福州市结合本地实际认真贯彻国家和省里出台的一系列房地产宏观调控措施，坚持多措并举，多管齐下，通过综合调控和引导，着力促进房地产市场平稳健康发展。
市场运行呈现出房地产投资增速加快，新开工成倍增长，供求关系得到了改善，投机性、投资性需求得到遏制，房价过快上涨势头得到有效控制。
2．1．2上半年市场运行特点1、房地产开发投资保持强劲增长态势。
上半年全市完成房地产开发投资278.60亿元，同比增长103.7%，增速比一季度加快36.57个百分点。
房地产投资占全市同期城镇以上固定资产投资比重为29.85%。
拉动房地产投资增长的因素：一是开发企业购地热情高，土地购置大幅增长，上半年房地产开发企业土地购置费147.65亿元，同比增长3.65倍。
土地购置面积达184.84万平方米，同比增长1.8倍，二是旧屋区危旧房改造力度加大，五城区完成危旧房拆迁354万平方米带动扩大了投资规模。
三是投资向八县(市)延伸，八县(市)完成投资94.94亿元，占全市总量34.1%，同比增长144.6%。
2、房屋规模继续扩大。
上半年。
全市房屋施工面积累计达2573.09万平方米，同比增长15.2%，其中住宅施工面积2179.72万平方米，同比增长15.2%；房屋新开工面积513.05万平方米，同比增长248%，其中住宅新开工面积425.8万平方米，同比增长230.9%。
6月份房屋新开工面积为141.8万平方米，环比增长129.58%。
3、商品房销售产生较大波动，呈逐月下降态势。
据有关统计数据，上半年全市商品房销售面积236.63平方米，同比下降11.8%，其中6月份全市商品房销售面积40.48万平方米，同比下降37.01%，其中住宅销售面积34.93万平方米，同比下降39.44%。
另据有关方面统计，今年上半年，市区商品房成交面积148.87万平方米，同比下降39.57%，其中商品住宅成交105.09万平方米，同比下降51.32%。
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2018年福州市房地产市场调研分析报告北京欧立信研究中心目录第一章福州市房地产行业经济政策环境分析 (9)第一节福州市房地产行业宏观经济环境分析 (9)一、GDP增长情况 (9)二、固定资产投资 (9)三、居民收支情况 (10)四、人口增长情况 (11)第二节福州市房地产行业政策环境分析 (11)一、地方政策梳理 (12)二、重点政策分析 (12)三、周边区县调控 (13)四、福州市城市规划 (13)1、长乐撤市改区 (13)2、福州新区总体规划 (14)3、福州滨海新城规划 (15)4、“十三五”旅游业发展专项规划 (15)5、地铁规划 (16)第二章福州市房地产行业土地市场分析 (18)第一节土地市场总体回顾 (18)第二节土地市场供求分析 (18)一、五区土地供求 (18)二、闽侯土地供求 (20)第三节土地市场供应分析 (21)一、五区土地供应 (21)二、闽侯土地供应 (23)第四节土地市场成交分析 (24)一、五区土地成交 (24)二、闽侯土地成交 (26)第五节土地市场预测 (27)一、主流开发商土地储备排名 (27)二、福州五区未来待推体量 (28)三、闽侯未来待推体量 (29)第三节福州市房地产行业商品住宅市场分析 (30)第一节商品房市场分析 (30)一、商品房市场综述 (30)二、商品房供求分析 (30)三、各物业供销情况 (32)四、各物业存销情况 (33)第二节普通住宅市场分析 (34)一、普通住宅市场综述 (34)二、普通住宅市场供求量价 (34)1、福州五区 (34)三、板块/产品供销 (37)1、福州五区 (37)2、闽侯地区 (39)四、板块/产品存销 (40)1、福州地区 (40)2、闽侯地区 (41)第三节别墅市场分析 (43)一、别墅市场综述 (43)二、别墅市场供求量价 (43)1、福州五区 (43)2、闽侯地区 (44)三、别墅市场产品供销 (45)1、福州五区 (45)2、闽侯地区 (46)四、别墅成交面积/总价分析 (47)1、福州五区 (47)2、闽侯地区 (49)五、别墅市场存销分析 (50)第四章福州市房地产行业商业办公市场分析 (51)第一节办公市场分析 (51)一、办公市场综述 (51)二、办公市场供求量价分析 (51)1、福州地区 (51)2、闽侯地区 (53)三、各物业成交面积/总价分析 (54)1、福州五区 (54)2、闽侯地区 (56)四、办公市场存销分析 (57)1、福州五区 (57)2、闽侯地区 (58)第二节商业市场分析 (59)一、商业市场综述 (59)二、商业市场供求量价分析 (59)1、福州五区 (60)2、闽侯地区 (61)第三节车位市场分析 (63)第五章福州市房地产行业数据排行分析 (64)第一节房地产行业数据排行综述 (64)第二节房地产企业销售数据排行 (64)一、销售金额排行 (64)二、销售面积排行 (65)第三节细分市场销售数据排行 (66)一、商品房销售排行 (66)2、销售面积排行 (67)二、住宅销售排行 (68)1、销售金额排行 (68)2、销售面积排行 (69)三、别墅销售排行 (70)1、销售金额排行 (70)2、销售面积排行 (70)四、商业销售排行 (71)1、销售金额排行 (71)2、销售面积排行 (72)五、写字楼销售排行 (72)1、销售金额排行 (72)2、销售面积排行 (73)六、SOHO销售排行 (74)1、销售金额排行 (74)2、销售面积排行 (74)第六章福州市房地产行业营销市场分析 (76)第一节营销市场总体回顾 (76)第二节开盘情况分析 (76)一、开盘分布图 (76)二、楼市开盘情况 (77)第三节营销类型分析 (78)一、硬广 (78)二、社区营造 (81)三、产品创新 (81)四、搭配精装宝/车位 (82)第七章福州市房地产行业后市预测分析 (83)第一节政策市场预测 (83)第二节土地市场预测 (83)第三节细分市场预测 (84)一、商品住宅 (85)二、商办市场 (85)图表目录图表1：2013-2018年5月福州市GDP及同比增长情况 (9)图表2：2013-2018年5月福州市固定资产投资及同比增长情况 (10)图表3：2015-2017年福州市人均可支配收入情况 (10)图表4：2017年福州市房地产行业政策梳理 (12)图表5：2017年福州市房地产行业重点政策分析 (12)图表6：2017年福州市房地产市场周边区县政策调控 (13)图表7：福州市“十三五”旅游业发展专项规划 (16)图表8：2012-2017年福州五区土地供求情况 (18)图表9：2012-2017年闽侯地区土地供求情况 (20)图表10：2017年福州五区各板块土地供应情况（万平米，宗） (21)图表11：2017年福州五区各板块土地成交占比 (22)图表12：2017年闽侯地区各板块土地供应情况（万平米，宗） (23)图表13：2017年闽侯地区各板块土地成交占比 (23)图表14：2012-2017年福州五区土地成交情况 (24)图表15：2017年福州五区商住+住宅板块成交情况 (24)图表16：2017年闽侯地区土地成交 (26)图表17：2010-2017年福州市区商品房供求量价走势 (30)图表18：2012-2017年闽侯地区商品房供求量价走势 (31)图表19：2011-2017年福州市区商品住宅供销量价走势 (34)图表20：2017年福州市区商品住宅成交量价月度走势 (35)图表21：2011-2017年闽侯地区商品住宅供销量价走势 (36)图表22：2017年闽侯地区商品住宅成交量价月度走势 (36)图表23：2017年福州五区普通住宅产品线供求情况 (37)图表24：2017年闽侯地区普通住宅产品线供求情况 (39)图表25：2017年福州五区普通住宅存销情况 (41)图表26：2017年福州五区普通住宅各产品线存销情况 (41)图表27：2017年闽侯地区普通住宅存销情况 (42)图表28：2017年闽侯地区普通住宅各产品线存销情况 (42)图表29：2011-2017年福州市区别墅市场供销量价走势 (44)图表30：2011-2017年福州市区别墅市场供销量价走势 (44)图表31：2017年福州市区别墅市场月度成交情况 (45)图表32：2017年闽侯地区别墅市场月度成交情况 (46)图表33：2011-2017年福州五区办公物业供求量价走势 (51)图表34：2017年福州五区办公物业量价月度走势 (52)图表35：2012-2017年闽侯地区办公物业供求量价走势 (53)图表36：2017年闽侯地区办公物业量价月度走势 (53)图表37：2011-2017年福州五区办公物业供求量价走势 (54)图表38：2013-2017年闽侯地区办公物业供求量价走势 (56)图表39：2017年福州五区办公物业存销情况 (57)图表40：2017年福州五区商办产品存销情况 (58)图表41：2017年闽侯地区办公物业存销情况 (58)图表42：2017年闽侯地区商办产品存销情况 (59)图表43：2012-2017年福州五区商业市场供求量价走势 (60)图表44：2012-2017年闽侯地区商业市场供求量价走势 (61)图表45：2017年福州市房地产行业开盘分布图 (76)图表46：2017年福州+闽侯楼市开盘情况 (77)图表47：2017年福州市各板块楼市开盘情况 (78)图表48：2011-2017年福州市报广放量走势 (79)图表49：2017年福州市报广诉求分析 (79)图表50：2017年福州市房地产市场社区营造案例 (81)图表51：2017年福州市房地产市场产品创新案例 (81)图表52：福州市房地产行业政策市场研判 (83)图表53：2016-2021年福州市土地供应量及预测 (83)图表54：福州市土地储备热点区域分析 (84)图表55：福州市房地产行业商品住宅市场研判 (85)图表56：福州市房地产行业商办市场研判 (85)表格目录表格1：2017年年末福州市人口数及其构成 (11)表格2：福州市地铁建设规划 (16)表格3：2017年福州五区土地按地块性质供应情况（宗，万平米） (19)表格4：2017年福州五区土地按地块性质成交情况（宗，万平米） (20)表格5：2017年闽侯地区土地按地块性质供应情况（宗，万平米） (21)表格6：2017年闽侯地区土地按地块性质成交情况（宗，万平米） (21)表格7：2017年福州五区成交土地各物业可售体量（万平米） (25)表格8：2017年福州五区+闽侯主流开发商土地储备排名 (27)表格9：2017年福州五区各物业土地待推体量 (28)表格10：2017年闽侯地区各物业土地待推体量 (29)表格11：2017年福州市区各物业供销情况（不含保障房） (32)表格12：2017年闽侯地区各物业供销情况 (32)表格13：2017年福州市区各物业存销情况（不含保障房） (33)表格14：2017年闽侯地区各物业存销情况 (33)表格15：2017年福州市区各板块普通住宅供求情况 (38)表格16：2017年福州市区普通住宅面积/总价交叉分析（套数） (38)表格17：2017年闽侯地区各板块普通住宅供求情况 (39)表格18：2017年闽侯地区普通住宅面积/总价交叉分析（套数） (40)表格19：2017年福州市区别墅市场分类别供销情况 (46)表格20：2017年闽侯地区别墅市场分类别供销情况 (47)表格21：2017年福州五区别墅产品线成交情况（套数） (47)表格22：2017年福州五区别墅总价段成交情况（套数） (48)表格23：2017年闽侯地区别墅产品线成交情况（套数） (49)表格24：2017年闽侯地区别墅总价段成交情况（套数） (49)表格25：2017年福州五区别墅各产品类型存销情况 (50)表格26：2017年闽侯地区别墅各产品类型存销情况 (50)表格27：2017年福州五区写字楼面积/总价交叉情况（套数） (55)表格28：2017年福州五区SOHO面积/总价交叉情况（套数） (55)表格29：2017年闽侯地区写字楼面积/总价交叉情况（套数） (56)表格30：2017年闽侯地区SOHO面积/总价交叉情况（套数） (57)表格31：2017年福州五区各板块商业供求情况 (60)表格32：2017年闽侯地区各板块商业供求情况 (62)表格33：2017年福州五区各板块车位供求情况 (63)表格34：2017年闽侯地区各板块车位供求情况 (63)表格35：2017年福州+闽侯房企销售金额TOP15 (64)表格36：2017年福州+闽侯房企销售面积TOP15 (65)表格37：2017年福州+闽侯商品房销售金额TOP15 (66)表格38：2017年福州+闽侯商品房销售面积TOP15 (67)表格39：2017年福州+闽侯住宅销售金额TOP10 (68)表格40：2017年福州+闽侯住宅销售面积TOP10 (69)表格41：2017年福州+闽侯别墅销售金额TOP10 (70)表格42：2017年福州+闽侯别墅销售面积TOP10 (70)表格43：2017年福州+闽侯商业销售金额TOP10 (71)表格44：2017年福州+闽侯商业销售面积TOP10 (72)表格45：2017年福州+闽侯写字楼销售金额TOP10 (72)表格46：2017年福州+闽侯写字楼销售面积TOP10 (73)表格47：2017年福州+闽侯SOHO销售金额TOP10 (74)表格48：2017年福州+闽侯SOHO销售面积TOP10 (74)表格49：2017年福州市楼盘项目报广投放情况TOP15 (80)第一章福州市房地产行业经济政策环境分析第一节福州市房地产行业宏观经济环境分析一、GDP增长情况2017年福州市实现地区生产总值（GDP）7104.02亿元，比上年增长8.7%，高于全省平均水平0.6个百分点，列全省设区市第2位。