新国八条对房地产市场的影响分析

所增长。
12月：全国二手住宅市场成交明显回暖
12月开始，全国二手楼市同样迎来一波回暖行情，成交量比11月 普遍有较大回升
全国各地楼市成交均价依然上涨
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自12月开始主要城市商品住宅价格环比上涨 部分下跌城市主要受成交影响结构性下降
北京：12月北京房价继续呈现上升态势
部分城市陆续公布地方版“国八条”细则
上海出台9条调控细则落实“国八条”：
– 对不能提供两年内1年以上纳税证明的禁止买房。严格查处非法转让土地使用权的行为； – 对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同
约定的土地开发项目。
北京针对“国八条”，出台15条调控细则： – 建立和完善基本住房制度，逐步形成符合首都实际的保障性住房体系和商品住 房体系。加快实施保障性安居工程，“十二五”期间全市计划建设、收购各类 保障性住房100万套，比“十一五”翻一番，全面实现住有所居目标 。大力发 展公共租赁住房，不断改善保障性住房的供给结构。 – 实行差别化土地增值税预征率。房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将 项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案，经税务 部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预 征率，具体办法由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布。 – 对无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得 税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
当前经济环境：紧缩流动性与抑制楼市并举，以控制经济、 通胀双热
图
经济活跃度： 通胀水平：
例
存款准备金率：
利率：
楼市政策：
过热 过热
偏热 偏热
当月加存款准备金率 当月加息 出台紧缩性楼市政策
适中 适中
衰退 通缩
当月降存款准备金率 当月减息 出台鼓励性楼市政策
注：2011年1 月经济活跃度 和通胀水平为 预估水平。
– 限购范围扩大，更严格（拥有2套后不能再购房）
– 二套房首付款不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍
– 各商业银行纷纷取消首套房贷利率，首套房贷首付比例不低于三成
– 上海重庆开征房产税
•合理确定本地区年度新建住 房价格控制目标 •主要城市拥有2套后不能再 购房 •严格实行地方政府问责制 •加快建立个人住房信息系统
1月上半月流动性回复宽松一定程度上刺激了需求
– 银行年初放贷冲动再起，1月银行放贷1.11万亿。
首套房贷利率优惠逐渐取消，担心购房成本增加而入市
– 1月中旬以来，南京、深圳、广州等城市先后传出首套房贷利率8.5折即将 取消的消息
– 而目前，已有部分银行将首套房贷利率优惠调整为基准利率的9折
对政策收紧预期增加，部分客户提前入市
经济、通胀活跃度双热：11、12月CPI分别达5.1%和4.6%，11月PMI达55.2%，虽然12月略有下 降，但未来经济仍存过热风险。
抑楼市、收流动性以稳经济：当前及未来一段时间主要的经济风险在于过热而非经济降温，抑制楼 市有助于经济回稳、防止经济风险。另外，央行于2010年末段时间及2011年初亦快步上调存款准备 金率和基准利率，以控制通胀和经济增长速度。
青岛、成都城市也针对国八条出台相关政策，这些地方的细则大部分是对 中央政策的执行，并无创新之处。
价格控制目标的制定将在控制房价过快上涨的基础上 实现成交量的稳定
政策要点：
– 国八条规定：“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配 收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目 标，并于一季度向社会公布。”
– “价格控制目标”的制定是基于各地经济发展目标、人均收入增长目标等，政 府的目的并非是让房价下降，而是希望房价保持一个和经济、收入增速较为匹 配的增速。
– 2011年，北京两会将GDP增幅确定在8%，因此，房价控制目标也可能在8%左右。 – 地方“价格控制目标”存在不确定性，若是保持一定合理的升幅，则推升市场
– 随着调控的深入，市场对政策进一步收紧的预期逐渐增加，部分客户担心 房贷再次收紧，特别是首套、二套首付成数提高而果断入市
– 部分城市担心房产税的出台、限购政策的出台而提前购房规避政策影响
12月-1月中：全国一手住宅市场成交明显回暖
9804 2064
9827 3251
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自12月开始，各地成交已经普遍较11月水平有所回升。 至2011年1月中旬，各地成交继续回暖，大部分城市成交量对比上年同期均有
2005
2006
2007
2008
2009
2010
实体 经济
引导资金回 流实体经济
楼市高涨吸引 实体资金流入
楼市
2010年经济增速好于预期，经济转型逼切性提高：2010年GDP增长10.3%，好于市场预期。随着 经济基础的进一步夯实，国内进行经济转型的逼切性提高。
经济转型需要抑制楼市过快增长，引导资金重回实体：2011年是“十二五”的开篇之年，国家进行 经济结构调整的任务重大，产业发展与支持创新均需要资金扶持。一段时间以来的楼市上涨吸引 了大批资金“弃实体入楼市”，当前需要抑制楼市过热使资金重回实体经济。
目录
1 政策出台背景
¾社会经济 ¾土地市场 ¾房地产市场
2 新政解读：政策密集出台，政府调控房价决心坚定
3 新政对各类市场主体的影响
新“国八条”配合先前的多项政策对市场形成高压态势
政策叠加与组合发挥作用
– 要求地方政府根据当地具体情况公布新建住宅的房价控制目标，并对控制房价不力的地
方政府进行问责
调整到30%。 – 重庆和上海开始开征房产税，未来房产税有可能向全国蔓延。 – （政策影响见下页）
限购对首套房影响有限，对中端住宅的影响将大 于高端住宅
政策影响： – 政策对首次置业者影响有限。由于首套房基本上属于刚需用户，国八条及前期 相关政策对其影响也只是将首付比例调高到30%，取消优惠利率，在购房者对未 来房屋预期稳定的情况下，政策影响有限，部分有实力的购房者还将会积极购 房。 – 高端住宅属于附加价值比较高的奢侈性产品，其消费群体一般是非常富有阶 层，因而信贷政策对其几乎没有影响。但是由于富裕阶层目前一般具有多套住 房，在目前限购政策和房产税开征的情况下，购房者要想买入新的房产，必须 将其名下的房产降低到一套（当地户口）或则全部抛售（非当地户口），这也 意味着这些富裕阶层要买入新的房产必须放弃目前拥有的多套房产，并有可能 缴纳全额营业税。因而，这就要求高端住宅产品的品质非常具有吸引力，足以 促使购房者损失因抛售现有物业的机会成本（抛售后其名下只能持有两套房 产）。 – 中端住宅由于其价格较普通住宅较贵，在当前二套房贷首付60%，贷款利率1.1 被的情况下，一般性的改善型需求客户没有能力消费，而富裕阶层由于机会成 本过大，而不会选择购买，因而其受到的影响较高端住宅更为严重。
目录
1 政策出台背景: 经济转型以及楼市再度量价齐升引致调控加码
¾社会经济 ¾土地市场 ¾房地产市场
2 新政解读
3 新政对各类市场主体的影响
全国土地市场持续升温，开发商拿地热情高涨
12月份，十个品牌发展商新增土地储 备的用地面积合计为666万平方米，环 比11月大幅上升199%。12月的新增土 地储备量是2010年内的第二高峰，仅 略次于10月的新增土地储备量。
– 各地要根据地区的具体情况，合理制定房价的上涨目标 – （政策影响见下页）
新国八条及相关政策对改善型需求、投资、投机 性需Байду номын сангаас将会产生较大的影响
政策影响：
– 由于一般改善性客户经济承受能力有限，而首付款比例提高10%，意味着要增加 几十万的首付，压力较大，而且利率的提高也明显的增加了成本，因此，政策 将会对改善型需求客户产生较大的影响。
政策要点：
– 国八条规定，“直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的 城市在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。
– 对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。 – 在现行的限购政策下，允许户籍家庭持有两套住房，也即是只要卖出一
套，就可以在买入一套。 – 目前各商业银行相续取消首套房贷利率优惠政策，首套房贷的付款比例也
新国十条（2010.4）颁布以来，北京市房 屋成交量先经历了先先跌，后上升的态 势，房屋的价格持续在高位运行。
2010年11月，北京楼市均价环比上涨 0.14%，同比上涨38.5%。
北京2010年2月至2011年1月房价走势
小结：经济转型以及楼市再度量价齐升引致 调控加码
2011年是“十二五”的开篇之年，国家进行经济结构调整的任务重大，产 业发展与支持创新均需要资金扶持。一段时间以来的楼市上涨吸引了大批 资金“弃实体入楼市”，当前需要抑制楼市过热使资金重回实体经济；
新国八条及相关政策对改善型需求、投资、投机 性需求将会产生较大的影响
政策要点：
– 在首套房认定上，只要以前有过房贷记录、目前名下有房产都认定为第二套房， 二套房首付比例提高到60%，利率提高到标准利率的1.1倍，对三套房进行限购。
– 对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。
– 据消息正，北京正在酝酿提高二套存量房产的贷款利率。
– 对于投资和投机型需求一般通过利用银行的贷款进行高杠杆操作进行套利，但 是限购政策、个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税政策 及二套首付60%及利率1.1倍对其形成了严重的冲击。如果再对存量二手房提高 利率对其影响将会更大。在各地方制定房价上涨目标的情况下，房价不可能在 大幅上涨，因而其套利空间被进一步压缩，未来全国版的房产税也有可能成为 悬在其头上的一柄利剑。在成本上升，盈利空间有限的情况下，投资和投机需 求将会受到很大的抑制，如果对二手存量房提高利率或者对多套房征收房产税 可能会促使投资和投机者抛售房产。