物业公司工程部日常管理规范
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物业公司工程部日常管理规范
一、调动员工的积极性
1、加强员工的培训要从素质和技术两个方面入手,并适当更换工种,逐步实
现一专多能,让员工感到自已在各方面的较大提高,使员工产生荣誉感
及自豪感。这种荣誉、自豪感能转化为巨大的力量,以激发员工的积极性。
2、合理用人,要用员工所长,严格职能相符原则,将员工安排在合适岗位,
努力使人与人之间感到所在岗位正是自己可施展才能的地方。
3、定期考核考绩,严格奖惩。要多用表扬,表扬是最有效、最经济、或许是
最好的管理手段,惩罚是为了树立某种规范,要预先示禁。不可忘记这一
条原则。
4、主张团体与团体之间开展竞赛,不太主张个人之间的竞争。在团体内部强
调协助。
5、部门把任务下达到班组,奖励办法是部门奖励班组,班组奖励个人。每个
成员不仅要完成自己的任务,而且要关心小组任务的完成,这样可促使组
员之间在工作上互相勾通、互相帮助。这种奖励制度,把个人、小组、部
门的利益统一起来,小组关心部门,个人关心小组。这种管理制度能调动
每个人的积极性。
6、对各班组应一视同仁,电工、瓦工都是工程部必须的部分,均为工程部的
共同目标而负其责。
7、要善于倾听不同的意见,管理层可以从中得到更多的信息,知道自己的不
足之处,同时也能真正了解部下,从而才有方法调动各种不同观点、不同
才能、不同个性人的积极性。
二、制定预防性维修计划
工程部要制定预防性维修计划,以求避免设备故障,防患于未然。具体做法为∶
1、建立设备档案资料卡
将大厦内所有必须进入维护计划网的设备列出,参考设备使用说明书、使
用手册、安装调试手册等资料中的有关维护保养内容,建立设备档案登记
卡。并按说明书中规定的维护保养项目内容建立维护保养记录表格。
2、编制设备计划维护总表
将全部维护保养记录表中的任务和时间汇总到计划维护总表中,并制定出
年度设备维护保养计划一览表。
3、发出维护保养指令卡
维护保养指令卡是根据计划维护总表及保养计划一览表的安排,按时间向
员工发出的。发出指令单时应注意∶
①、按编号发出,按编号交收入档。
②、任务要明确,尽可能写明标准要求。
③、要列出完成任务所需的工具仪器、备件、材料及油号等。
4、维护保养计划的落实跟踪检查
维修工根据指令卡完成任务后必须在卡上工作记录,包括所用时间,检查
结果等,并签字交回。技术主管及主管工程师要对维修工的工作进行检查
或抽查,考核其工作质量。
三、落实设备巡回检查
大厦的设备分布在大厦的每一角落,工程部除按计划进行维护保养外,还要安排员工巡查。可根据不同的设备及运行时间状况安排每日或每周进行巡查。要训练员工充分利用视觉、听觉、触觉、嗅觉,要用眼看有没有什么松动,要看计量表读数,如电压、电流、压力、温度等,要听有否声音异常,要摸设备温升如何,振动情况如何,要嗅有无焦味和其他异味等等。不要只巡不查,总之,要加强员工的责任感,才能完成巡回检查。巡回检查是否能可靠的执行下去,部门要安排检查,检查要有力度,态度要端正,不要只立足于抓毛病。坚持设备的巡查,可以及时发现设备的初期问题,及早解决,如待设备已成故障或损坏才被发现,则将是十分麻烦和令人不愉快的,作业也必将要付出更大的费用。
四、设备及资料的建档
设备及资料的建档工作,是大厦搞好工程管理的一项十分重要的工作,其理由是:
1、建档是汇集和积累设备运行状态的最基本工作。
2、档案是提供分析研究设备在使用期的改进措施的资料来源。
3、研究分析资料可探索管理和检修的规律,增加对设备的认识和了解,提
高维修和管理水平。
4、档案是反馈设备制造质量和管理质量信息的重要依据。
5、档案也是大厦内每一台设备均应建立的设备登记卡。
6、设备登记卡,应填写设备名称、编号、型号、安装地点、制造厂,供应
商、联系电话、地址、设备的主要数据,其他数据、备件存放地点、维
护保养要点,检修时间及内容、事故分析等项。认真详细做好工作,将
对今后的故障维修、制定设备的预防性维修计划及制定巡回检查带来许
多方便。
五、能源控制管理
大厦的能源消耗是巨大的,节能是一项经常性的工作,潜力较大。节能主要靠加强管理来达到,而不是靠削减对客人的供应。节能并非要损害客人的舒适感,大厦是提供客人享受的场所,节能绝不可随意降低服务的标准。
大厦能源控制管理应从如下几个方面入手:
1、使设备、设施经常保持良好的机能和状态
譬如,大厦的空调机组、新风机组及风机盘管等设施在使用一段时间后,
热交换器的翅片间会积尘甚至产生堵塞现象,这都会降低能源的利用率。
及时地对设备进行检查和清洗是十分必要的。
另外,风机的皮带磨损、拉伸等也会使设备处于病态工作中,降低设备
的能效比。
2、更新耗能大的设备
对于一些过于陈旧的设备,应下决心更新。最有效的更新方法是考虑购
进的设备能节省多少钱,面不是着重考虑买设备要花多少钱。应着重结
算时的盈亏,而不是最初成本。
3、保持建筑物完好,防止不必要的渗漏
通常有些玻璃破损了,不能及时进行修补,这无疑是能源的极大浪费。
在美国大厦,窗户除双层玻璃保温外,甚至还要依靠窗帘进行保暖。
4、确保保温层完好
如冷冻水管、热水管如保温不好,将会造成能源向非空调区域泄漏而造成
浪费。特别是冷冻水管还会形成凝水,浸湿天花、地面、地毯、锈蚀管道
设备等,造成不必要的损失。另外,合理的选择热水温度,将生活热水控
制在60°C以下,也有利于保温,从而节约能源。
5、合理的安排运行
譬如变压器,通常应工作在60%-100%的负载情况下,工作效率最高,然而,目前大厦配置的变压器通常为多台,而且通常容量较大。如果,每
台变压器负荷均不足时,完全要以停用一二台变压器作为备用,这将大大
的节约许多电力。
再譬如,会议室,多功能厅等使用的空调区,通常在关闭时不应开空调,只提供通风,而在举活动前一个小时,打开空调,确保客人的需求,结束
后,应随即把空调停了,这也能节约许多能源。
6、准时抄表,监视能源消耗
有些漏水,平时较难觉察,如水池漏水,空调机盘管漏水,因此,要定时
抄录水、电、煤气的消耗量,积累数据,容易发现不正常。
7、尽可能让机器满负荷工作
如洗衣脱水机、烘干机、洗碗机等。这些设备在满负荷的情况下工作,最
省电、省水、省时、效率也最高。在低负荷下,是绝对不经济的。
8、采用先进的技术和管理设备
如楼宇智能管理系统、节能开关、定时开关、感光开关、节能灯、节水龙
头,能量回收装置等。
六、安全生产管理
大厦里有许多设备,均存在不安全的因素,如配电,会引起触电和火灾,如锅炉会发生爆炸,电梯亦会伤人,还有许多高压容器,及高速运转的设备,这些都对人身安全带来威胁。因此,大厦设备运行管理,要抓安全第一。
从安全管理的角度来看,应抓好如下工作:
1、设立安全管理组织。
2、进行安全教育及训练。
3、定期或不定期实施安全检查。