房地产限购令法律问题研究

房地产限购令法律问题研究

蒲涛四川大学法学院

【摘要】２０１０年，各地先后出台房地产限购令，房地产限购令的出台对房地产市场交易产生了极大影响，房地产限购令作为政府调控楼市的政策手段，其内容已经构成了对宪法平等原则、合同自由原则、企业经营自主权和房地产所有权人处分权、物权登记制度的违背。房地产限购令作为宏观调控措施具有抽象行政行为的法律性质。房地产市场宏观调控措施应遵循合法性原则。

【关键词】限购令合法性法律性质宏观调控

一、问题的提出国务院在２０１０年４月１７日颁布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中规定：“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”此条款为地方政府出台限制居民购买住房政策提供了依据。目前，限购令这一调控措施已成为中央、地方政府控制房价、抑制投机、保障民生的一项重要举措而被广泛运用。截止２０１１年底，共有４８个城市出台了限购令。

“限购令出台是基于商品的短缺，供应不能满足需求。”近年来，伴随着国民经济的快速增长，城镇化推进力度呈爆发状态，住房市场的刚性需求与因土地供应不足等原因导致的商品房供应不足形成了巨大的失衡，供求关系矛盾突出，房价居高不下。政府从稳定市场、保障民生的角度出发不得已而运用调控手段，强力干预本应由市场自身调整的商品房市场，限购令便是从限制需求的角度遏制房价。然而

限购令的诸多内容均构成了对现行法律的突破，政府的宏观调控行为亦超越了本身的职权范围，虽然限购令在短期内显现了一定的效果，但仍难掩其本身存在的合法性困境。

二、房地产限购令的合法性分析１．限购令违背了宪法平等原则。宪法第３３条规定：中华人民共和国公民在法律面前一律平等。国家尊重和保障人权。任何公民享有宪法和法律规定的权利，同时必须履行宪法和法律规定的义务。房地产限购令中均有对当地居民与非本地居民区别对待的规定。限购令对非本地居民在所处城市购房给予了相对于本地居民而言更多的限制性条件，这一规定致使购房者在购买住房时，因为户籍的不同而出现实质地位的不平等，这一区别对待违背了宪法平等原则。“限购令把户籍作为购房资格的取得要件，不仅滥用了户籍的法律功能，而且是户籍制度改革进程的一次倒退。”２．限购令违背了合同自由原则。“合同自由，是指当事人在法律允许的范围内，就与合同有关的事项享有选择和决定的自由。”合同自由原则包括缔约自由、选择相对人自由、决定合同内容自由等等，社会主义市场经济以市场作为资源配臵的基础性模式。合同自由则是商品交易的基本原则，是驱动整个商品市场交换融合的重要原则和制度。合同自由原则要求非因特殊原因（如强制缔约等）不得对交易进行限制。

限购令是对购房者与开放商进行交易的人为限制，其限制方式包括户籍、已购房屋套数等等。按照市场本来的面目，房屋买卖双方都对自己的所有的货币和房屋拥有所有权，即拥有占有、使用、收益和处分的权利，其中处分的权利是所有权的重要内容。买受人即购房者

有权自由处分自己合法持有的货币，有权决定购买商品的数量和价金，同时出卖人即开放商可以自由选择自己出售商品的对象和数量。限购令通过设定各种各样的条件，改变了市场本来面目所具有的交易方式和条件。

３．限购令侵犯了企业经营自主权和房地产所有权人的处分权。经营自主权使企业从计划经济时代高度管束的体制中解放出来，成为国民经济快速增长的动力源泉。房地产企业当然地享有自主经营权。企业的经营自主权是法律法规赋予企业的法定权利，企业的经营自主权受法律保护，任何组织不得干预企业的经营。对于房地产开放商而言。

出售其生产成果即商品房是其经营自主权的最重要体现。而中央、地方政府采取限购令的措施，是对开发商经营自主权的极大伤害，限购令为适格的购房者设定了过多的限制，压缩了购房需求和购房市场，从而客观事实上损害了开放商的利益。

４．限购令违反了物权登记制度。限购令是一项调控政策，在其文本中规定了相应的责任措施，其中就有对于违反限购令规定的房产交易将不予办理房地产登记。这一规定与我国的现有相关法律是存在冲突的，这些法律包括宪法、立法法、物权法、合同法、房地产管理法等。

限购令不予登记的处罚措施违背了我国的物权登记制度，我国物权法第１０条规定：国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律行政法规规定。鉴于不动产物权登

记的重要性，对于不动产物权登记的程序、登记申请人、登记机关、登记的事项、登记的类型应当由法律作出专门的规定。也就是说，关于不动产物权的登记不能由地方性法规、地方行政规章或者其他规范性文件来规定。

因此部分地方政府的限购令中包含的对违反限购令的房地产交易不予登记的处罚措施违背了我国物权法确定的物权登记制度。

三、房地产限购令性质的法学分析１．限购令本质上是一种抽象行政行为。“国家行政机关在进行行政管理活动时，有时只制定抽象的规范，不对具体事情进行处理，这种行为称为抽象的行为。”抽象行政行为是指行政机关针对不特定对象发布的能反复适用的行政规范性文件。从抽象行政行为的概念入手分析限购令可以得出：首先，限购令是针对不特定对象发布的行政规范性文件，纵观各地出台的限购令，无一例外的都是对本行政区域内的居民适用的，且对象都是不特定的，这一点上区别与针对具体行政相对人出台的具体行政行为。其次，限购令能够反复适用，在其有效期间之内，限购令是能够重复的适用于不同的相对人。所以，限购令本质上是一种抽象行政行为。

２．限购令是一种宏观调控行为。限购令是国家宏观调控权运行的表现，其具体表现形式为其他规范性文件。限购令无论从形式还是内容来看，其浓厚的政策性决定了其只是一种行政措施，行政措施的灵活性从本身性质上决定了其本身与法律稳定性的不容。“无论是国务院出台的有关住房限购措施的文件，还是地方为落实国务院限购令而颁布的实施细则，从形式上来说都不属于行政法规或地方行政规

章，因而不属于正式的法律渊源，也就是说限购令本身不是法律。”限购令是政府干预房地产市场的一系列宏观调控措施的一种，其内容存在诸多违背现行法律的规定，造成这一现象的原因是多方面的。

为从根本解决其违法性的问题，有必要将限购令纳入整个宏观调控法的体系内进行研究，同时对宏观调控法进行梳理，避免限购令的违法情况在其他调控措施中再次出现。

四、结语政府身为管理者的角色，其对社会治安、经济、政治、文化等都有管理的权力，其管理的手段选择，可以是经济手段、行政手段和法律手段等。对于不同的被管理对象，政府应根据实际的管理需要选择这三种手段最优的组合，以达到最优化的管理目标。具体到房地产市场的管理，因商品房市场是市场充分发挥效力的部门，故在行使宏观调控权时，更应协调好政府与市场的关系。政府介入的时机、程序、手段都应等到充分的论证后方能进行，且必须严格在现有的法律框架下进行，否则调控的合法性、有效性将面临极大的挑战，甚至适得其反。限购令这一措施的出台恰好从实证的角度验证了这一点，即调控手段的选择若违背现有法律，其效用或许大打折扣。故在对房地产市场进行调控时。

应正确协调三种手段的比例。

参考文献：

杨勤法：“房地产限购令的经济法律分析”，《江苏商论》，２０１１年第５期，页１４８．

税兵：“合同自由的歧视性限制房地产限购令的民法透视”，《南