湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见
湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知-鄂地税发[2008]211号
![湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知-鄂地税发[2008]211号](https://img.taocdn.com/s3/m/2e136d6130b765ce0508763231126edb6f1a764b.png)
湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知（鄂地税发[2008]211号）各市、州、林区、县（市、区）地方税务局：为进一步规范全省房地产开发企业土地增值税清算工作，针对各地在清算工作中反映的问题，经研究，就有关政策问题明确如下：一、关于清算报告审核问题各级地税机关税政部门负责土地增值税清算政策指导工作。
企业提交的土地增值税清算报告，由市、州地方税务局结合当地实际确定具体的审核部门。
二、关于清算方式确定的问题在土地增值税清算过程中，各地可根据有关政策规定、企业核算水平、项目立项时间等实际情况，分别采取查账清算、核定征收、预征率清结等方式进行税款清结。
但对经济适用房项目、上市房地产公司、查账征收企业所得税的房地产企业以及房地产企业单纯转让土地的，原则上应实行土地增值税的查账清算。
三、关于清算计算口径的问题房地产开发项目中既有普通住宅，又有非普通住宅，同时还有商铺、商网、车库等其他开发产品的，该项目应缴纳的土地增值税，应按住宅和其他开发产品两类分别计算土地增值税。
其他开发产品类中纳税人建造商网、商铺、车库、附助房等，不再按功能分别分类计算土地增值税。
住宅中的普通住宅和非普通住宅应分别核算增值额，计算缴纳土地增值税。
为鼓励经济适用房的建设，凡按经济适用房项目立项的，如开发产品中有非经济适用房产品，可将经济适用房与非经济适用房产品合并核算增值额，计算缴纳土地增值税。
四、关于成本费用扣除的问题（一）与本开发项目有直接关联的额外补偿费用，并能充分证明此额外补偿费用属实的，可据实扣除。
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知【国税发[2009]91号】
![国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知【国税发[2009]91号】](https://img.taocdn.com/s3/m/ec553b51ad02de80d4d84024.png)
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税现印发给你们，请遵照执行。
税务总局○九年五月十二日增值税清算管理规程第一章总则条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制称《规程》）。
条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产值税税款的行为。
条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款核，依法征收土地增值税。
第二章前期管理条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。
主管税务得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理同步。
条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关。
条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。
第三章清算受理条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
房地产开发企业土增二次清算的四大困扰,您有吗
作为房地产开发企业，您肯定经历过土增清算后又卖掉清算 项目房产的情况。那您对这部分后来卖掉的房产是怎么再去 进行清算的呢？有没有受到过诸多困扰？本文通过案例为您 梳理可能受到的几个主要困扰，期待为您排忧解难。
政策规定
国税发【2006】187号文件第八条规定，在土地增值税二次清算时未转让的房地产， 清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额 按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用= 清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。
答：在土地增值税清算中，其实际发生的支出应当取得但未取得合法 凭据的不得扣除。对个别企业因暂时困难未支付应扣除项目的工程费 用的情形，在清算完成后三年内取得合法有效票据的，企业可申请对 该项目重新清算。河北也允许进行二次清算，但是对二次清算的具 体规定未做详细说明。
然而，据清算经验看，现实中绝大多数土增清算项目都是一次清算完 毕，真正进行二次清算少之又少。
绿园地产公司2016年5月起开始开发销售A项目，可售建筑面积为10万平方米，截至 2018年10月已售建筑面积为9万平方米，占可售面积的90%，按照税务机关要求办理 土地增值税清算申报。清算资料显示：取得土地使用权所支付的金额为8000万元， 房地产开发成本22000万元，房地产开发费用按取得土地使用权和开发成本之和的 10%扣除，转让房地产收入总额为54000万元（不含税），与房地产转让相关的税金 为3024万元，剩余尾房1万平方米按已售房产均价计算估价为6000万元（不含税）。 本次清算项目总成本为8000+22000=30000（万元），单位可售建筑面积成本为 30000÷10=3000（元/平方米）。按照国税发【2006】187号文件规定，计算可扣除 项目金额合计为30000×1.3+3024=42024（万元），单位建筑面积可扣除项目金额为 42024÷10=4202.40（元/平方米）。 计算本次清算可扣除的成本为3000元/平方米×9万平方米=27000万元，应扣除项目 金额为27000×1.3+3024=38124（万元）。增值额为54000-38124=15876（万元）， 增值率为41.64%，适用税率为30%，应缴土地增值税额为4762.80万元。该公司2019 年5月将剩余1万平方米销售完毕，实际取得转让房地产收入8000万元，缴纳与转让 房地产有关的税金448万元，按照国税发【2006】187号文件第八条规定，2019年1月 尾房销售后，可扣除项目金额=4202.40元/平方米×1万平方米=4202.40（万元）,增 值额=8000-4202.40=3797.60（万元），增值率90.37%，适用税率为40%，应缴土地 增值税为3797.60×40%-4202.40×5%=1308.92（万元）。以上是按照【2006】187号
土地成本分摊-土地增值税
土地增值税清算土地分摊方法房地产企业住宅开发项目土地增值税清算时,如果清算项目中包括普通住宅、商铺、地下车库时，关于土地成本分摊方法,税企意见分歧很大。
一、法规依据1、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知“国税发〔200６〕18７号”第四条第（五)款:属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。
2、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知“国税发〔2009〕91号”第二十一条第(五)款:纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象,采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
3、四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告(2015年第 5 号）第三条：关于共同成本费用的分摊：纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的金额,按照占地面积法(即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例)进行分摊；其他共同发生的成本费用，按照建筑面积法(即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例）进行分摊。
同一清算单位内包含不同类型房地产的，其共同发生的成本费用按照建筑面积法进行分摊。
4、其他地方规定土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法，同一清算单位不同类型按建筑面积法。
如天津。
分两步分摊土地成本，第一步,先将占地相对独立（一般是指有道路、围墙等分隔）的不同类型房地产,按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。
第二步，对于剩余混建的不同类型房地产,应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。
如江苏。
建造既有住宅又有非住宅的综合楼,土地成本按不同类型房地产的销售收入分摊，其他费用按单位建筑面积分摊。
法规：公告(2016)70号国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告[2页]
![法规：公告(2016)70号国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告[2页]](https://img.taocdn.com/s3/m/6777cc3c86c24028915f804d2b160b4e767f81a9.png)
国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告国家税务总局公告2016年第70号为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。
纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定执行。
三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。
凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。
其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。
关于土地增值税若干问题的通知
关于土地增值税若干问题的通知财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税[2006]21号颁布单位：财政部、国家税务总局颁布时间：2006-03-02各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》)及其实施细则和有关规定精神，现将土地增值税有关问题明确如下：一、关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题《条例》第八条中“普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。
纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。
在本文件发布之日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请，并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定，免征土地增值税的普通标准住宅，不做追溯调整。
二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。
三、关于土地增值税的预征和清算问题各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。
层高系数成本分摊政策在各地的规定
各地关于成本分摊方法“层高系数法”的规定层高系数法，简单理解，就是利用层高系数来均衡分摊由于层高不一样而影响的建筑成本。
01浙江的规定浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告（浙江省地方税务局公告2014年第16号）对多个清算单位或不同类型开发产品共同发生的建筑安装工程费，在按建筑面积法计算分摊时，对超标准层高可售房产应按以下方法计算：对层高高于4.5米（含4.5米）低于6米的，其可售建筑面积按1.5倍计算；对层高高于6米（含6米）的，其可售建筑面积按2倍计算。
02广州的规定广州市地方税务局关于印发2013年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知（穗地税函[2013]179号）对兼有住宅和非住宅的综合开发项目在计算分配扣除项目金额时，应对剔除自用和出租后的可售非住宅（含剔除自用和出租后的已售和未售）面积整体乘以1.4系数进行分摊计算。
03湖北的规定湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见（鄂地税发[2013]44号）（全文废止）单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，商业用房建筑成本可以按照层高系数予以调整。
其余扣除项目金额不得按层高系数调整。
商业用房层高系数=商业用房层高/住宅层高04广西的规定南宁市地方税务局关于土地增值税清算若干政策问题的通知（南地税发[2008]310号）关于采用层高系数法计算分摊扣除项目金额中，纳税人同一项目中住宅有多种层高高度时如何确定层高系数标准的问题，在采用层高系数法计算分摊扣除项目金额中，纳税人同一项目中住宅有多种层高高度时，以纳税人该项目中层高面积比重最大的住宅层高作为系数1。
05福建的规定福州市地方税务局关于房地产开发企业土地增值税若干政策问题的通知（榕地税发[2008]108号）（全文废止）房地产开发企业同一项目中包含不同类型房地产的, 其房地产开发成本可采取层高系数计算分配办法：在纳税人同一项目(包含不同类型房地产)中，选取住宅层高为基数，设定为1，其他商品层高与住宅层高之比，计算出各自层高系数。
湖北省地方税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知
湖北省地方税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率
的通知
【法规类别】土地增值税
【发文字号】鄂地税发[2012]127号
【发布部门】湖北省地方税务局
【发布日期】2012.10.31
【实施日期】2013.01.01
【时效性】部分失效
【效力级别】地方规范性文件
【部分失效依据】湖北省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告
湖北省地方税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知
（鄂地税发〔2012〕127号）
各市、州、直管市、林区地方税务局：
为进一步加强土地增值税征管工作，根据国家税务总局文件要求，结合我省土地增值税征收管理实际，现将土地增值税预征率、核定征收率作如下调整：
1 / 1。
财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知
财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税[2006]21号颁布时间：2006-3-2发文单位：财政部国家税务总局各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）及其实施细则和有关规定精神，现将土地增值税有关问题明确如下：一、关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题[1999]210号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。
纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。
在本文件发布之日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请，并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定，免征土地增值税的普通标准住宅，不做追溯调整。
二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。
三、关于土地增值税的预征和清算问题各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。
工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。
对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
湖北省地方税务局关于印发《湖北省地方税务局促进地方经济社会发展的地方税收优惠政策与措施》的通知
湖北省地方税务局关于印发《湖北省地方税务局促进地方经济社会发展的地方税收优惠政策与措施》的通知文章属性•【制定机关】湖北省地方税务局•【公布日期】2008.06.03•【字号】鄂地税发[2008]125号•【施行日期】2008.06.03•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】税收征管正文湖北省地方税务局关于印发《湖北省地方税务局促进地方经济社会发展的地方税收优惠政策与措施》的通知（鄂地税发〔2008〕125号）各市、州、林区、县（市、区）地方税务局：为充分发挥税收的政策功能，更好地服务于党委政府决策，服务于地方经济社会发展，服务于纳税人，进一步提高行政效能，优化投资环境，促进全省经济社会又好又快发展，省地方税务局整合出了促进地方经济社会发展的一系列税收优惠政策，并制订出了优化纳税服务的措施。
现将《湖北省地方税务局促进地方经济社会发展的地方税收优惠政策与措施》印发给你们，请认真遵照执行。
湖北省地方税务局二〇〇八年六月三日湖北省地方税务局促进地方经济社会发展的地方税收优惠政策与措施一、保障和改善民生税收当以民生为本，积极引导全民创业，支持公民自主创业和企业安置就业，发展文化科学、医疗卫生、教育培训、公益事业，改善居住环境，提高生活质量。
（一）自主创业高校毕业生、下岗职工、退役军人、残疾人等个人自主创业从事个体经营的，在办理税务登记时，免收税务登记证工本费。
（二）下岗失业人员从事个体经营持有《再就业优惠证》人员从事个体经营的（除建筑业、娱乐业以及销售不动产、转让土地使用权、广告业、房屋中介、桑拿、按摩、网吧、氧吧外），自2006年1月1日起至2008年12月31日，按每户每年8000元为限额依次扣减其当年实际应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和个人所得税。
税收优惠政策在2008年底之前执行未到期的，可继续享受至3年期满为止。
（三）从事个体经营达不到规定的营业税起征点的纳税人，免征营业税。
湖北省人民政府办公厅关于印发湖北省地方税务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知
湖北省人民政府办公厅关于印发湖北省地方税务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知文章属性•【制定机关】湖北省人民政府•【公布日期】2009.12.08•【字号】鄂政办发[2009]130号•【施行日期】2009.12.08•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】税收征管正文湖北省人民政府办公厅关于印发湖北省地方税务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知（鄂政办发〔2009〕130号）各市、州、县人民政府，省政府各部门：《湖北省地方税务局主要职责内设机构和人员编制规定》已经省人民政府批准，现予印发。
湖北省地方税务局主要职责内设机构和人员编制规定根据《中共中央办公厅、国务院办公厅关于印发〈湖北省人民政府机构改革方案〉的通知》（厅字〔2009〕8号）和《中共湖北省委、湖北省人民政府关于印发〈湖北省人民政府机构改革实施意见〉的通知》（鄂文〔2009〕18号）精神，设立湖北省地方税务局，为省政府直属机构。
一、职责调整（一）将原省劳动和社会保障厅社会保险费征收，省财政厅烟叶税、耕地占用税、契税征收，原省环保局排污费征收的职责划入省地方税务局。
（二）增加磷矿石价格调节基金的征收职责。
（三）加强纳税服务职责，着力改进和优化纳税服务，推进纳税服务体系建设，构建和谐的税收征纳关系。
（四）加强税收征收管理信息化职责，加快信息化建设步伐，优化业务流程，实现与相关部门信息共享和税收管理工作现代化。
（五）加强税源监控管理职责，整合以大型企业为重点的税收征管力量，不断提高个性化、专业化服务水平。
（六）加强内部监督审计职责，完善内控机制，强化对税收执法权和内部行政管理的监督制约，推进依法行政，加强廉政建设。
（七）加强为大企业提供“直通车”服务的职责。
（八）取消已由省政府公布取消的行政审批事项。
二、主要职责（一）贯彻执行国家税收法律法规、部门规章及规范性文件，结合实际研究拟定具体的实施办法。
（二）根据全省经济发展规划，研究制定地税系统税收发展规划和年度工作计划并组织实施。
地下车库是否分摊土地成本
答：一般说来，如果地下建筑面积属于计容面积，则地下建筑应该分
要分摊土
地成本。从全国情况看，地下车位的建筑面积基本上是不计入容积率
的，因此按照配比原则要求，地下车位不需要分摊土地成本。
如《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意
许可证’，在计算地下车库土地增值税扣除项目时可分摊土地成本。
其他不纳入项目容积率计算范畴或不能提供与取得本项目土地使用权
有关联证明的地下建筑物，不得进行土地成本分摊。”
所以，地下建筑不计容，相应不分摊土地成本，其中的土地成本包括
取得土地使用权所支付的金额以及土地征用及拆迁补偿费。
见》（鄂地税发〔2013〕44 号）规定：“房地产开发项目在取得土地
使用权时，申报建设规划含地下建筑，且将地下建筑纳入项目容积率
的计算范畴，并列入产权销售的，其地下建筑物可分摊项目对应的土
地成本。
如交纳土地出让金的非人防地下车库，在整个开发项目的土地使用证
中会标明地下车库的土地使用年限和起止日期，同时取得‘车库销售
财税〔2006〕21号财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知
财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税[2006]21号颁布时间：2006-3-2发文单位：财政部国家税务总局各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）及其实施细则和有关规定精神，现将土地增值税有关问题明确如下：一、关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题《条例》第八条中“普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。
纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。
在本文件发布之日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请，并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定，免征土地增值税的普通标准住宅，不做追溯调整。
二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。
三、关于土地增值税的预征和清算问题各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。
土地增值税计算中层高系数法的应用
土地增值税计算中层高系数法的应用☀我们致力于房地产、建筑业财税公开课、内训、税务顾问、税收筹划等专业领域服务！欢迎您的加盟与合作！——是您最值得信赖的房地产财税问题解决专家！添加老师微信150****9594今日与您分享：一：表格：2019新个税—工资个税计税表（全体员工12月）二：表格：全项目纳税预算与盈利预测模版三：表格：《成本利润税金测算表》添加老师微信150****9594，请备注单位名称，姓名，电话！谢谢！土地增值税计算中层高系数法的应用谢德明一、层高系数法的计算步骤1、计算项目的层高系数在纳税人的同一项目(包括不同类型房地产)中，选取住宅的层高为基数，设定为1；层高低于住宅的，则以1为系数；其他类别的用房层高高于住宅层高的，就需要按其他类别用房层高和住宅层高的比例，然后计算出其层高系数。
公式如下：某类型用房层高系数＝该类型用房的层高数÷住宅层高。
2、计算项目的总层高系数面积（1）某类型用房总层高系数面积=∑(某类型用房层高系数×某类型用房可售建筑面积)（2）某类型用房已售部分的层高系数面积＝某类型用房层高系数×某类型用房已售建筑面积3、计算不同类型用房已售部分可分摊的房地产开发成本某类型用房已售部分应分摊的房地产开发成本=房地产开发总成本÷总层高系数面积×某类型用房已售部分的层高系数面积二、层高系数法的使用效果案例、某房地产企业建造一栋建筑，总建筑安装费用为6500万元。
1—3层为商铺，每层高5.6米，总可售建筑面积3000平方米，销售单价3万/平方米；4—13层为普通住宅，每层高2.8米，总可售建筑面积10000平方米销售单价1万/平方米。
住宅和商铺都已销售完毕，进行清算。
1、建筑面积法（1）总建筑安装费6500（万元）（2）总可售建筑面积=3000+10000=13000（平方米）（3）单位建筑面积建筑安装费=6500÷1.3=5000元/米（4）普通住宅的建筑安装成本=0.5×10000=5000（万元）（5）商铺的建筑安装成本=0.5×3000=1500（万元）2、层高系数法（1）总建筑安装费6500（万元）（2）总层高系数可售建筑面积=3000×2+10000=16000（平方米）（3）单位层高系数建筑面积建筑安装费=6500÷1.6=4062.5元/米（4）普通住宅的建筑安装成本=0.40625×10000=4062.5（万元）（5）商铺的建筑安装成本=0.40625×6000=2437.5（万元）比较1、2的计算结果可见，层高系数法计算的商铺建筑安装成本大于建筑面积法计算的商铺建筑安装成本，由此层高系数法下商铺的土地增值税比建筑面积法下商铺的土地增值税少。
国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知-国税发[2010]53号
![国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知-国税发[2010]53号](https://img.taocdn.com/s3/m/7ae91ab2d0f34693daef5ef7ba0d4a7302766c4e.png)
国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知制定机关国家税务总局公布日期2010.05.25施行日期2010.05.25文号国税发[2010]53号主题类别土地增值税效力等级部门规范性文件时效性现行有效正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局：为深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）精神，促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用，现就加强土地增值税征收管理工作通知如下：一、统一思想认识，全面加强土地增值税征管工作土地增值税是保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展的有力工具。
各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神，高度重视土地增值税征管工作，进一步加强土地增值税清算，强化税收调节作用。
各级税务机关要在当地政府支持下，与国土资源、住房建设等有关部门协调配合，进一步加强对土地增值税征收管理工作的组织领导，强化征管手段，配备业务骨干，集中精力加强管理。
要组织开展督导检查，推进本地区土地增值税清算工作开展；摸清本地区土地增值税税源状况，健全和完善房地产项目管理制度；完善土地增值税预征和清算制度，科学实施预征，全面组织清算，充分发挥土地增值税的调节作用。
还没有全面组织清算、管理比较松懈的地区，要转变观念、提高认识，将思想统一到国发[2010]10号文件精神上来，坚决、全面、深入的推进本地区土地增值税清算工作，不折不扣地将国发[2010]10号文件精神落到实处。
湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见-鄂地税发[2013]44号
![湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见-鄂地税发[2013]44号](https://img.taocdn.com/s3/m/3890a09ebdeb19e8b8f67c1cfad6195f312be80e.png)
湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见（鄂地税发〔2013〕44号）各市、州、林区、县（市、区）地方税务局：为进一步规范全省土地增值税征收管理工作，统一政策执行口径，结合国家税务总局对湖北省土地增值税督导检查反映出的问题，省局就有关事项提出如下意见，请各地遵照执行。
一、关于预售新建经济适用房和工业园内厂房车间预征土地增值税问题纳税人预售新建经济适用房和工业园区内厂房车间的，应按有关规定预征土地增值税。
《省地方税务局关于预售新建经济适用房和工业园内厂房车间征收土地增值税问题的批复》（鄂地税函〔2005〕140号）同时废止。
二、关于已竣工验收的房地产开发项目清算条件问题《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条第二项第一目“已竣工验收的房地产开发项目”中的“已竣工验收”，是指其开发产品符合下列条件之一的情形：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；（二）开发产品已开始交付购买方；（三）开发产品已取得初始产权证明。
三、关于经济适用房土地增值税清算问题房地产开发项目中既有经济适用房又有非经济适用房开发产品的，经济适用房应并入住宅类并按规定分别计算增值额，进行土地增值税清算。
《省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知》（鄂地税发〔2008〕211号）第三条第二款同时废止。
四、关于土地增值税清算税款加收滞纳金及处罚问题纳税人应当在满足清算条件或收到主管税务机关清算通知书之日起90日内，到主管税务机关办理清算申报手续，并及时缴纳清算申报应补税款。
湖北省地方税务局关于明确财产行为税若干具体政策问题的通知-鄂地税发[2010]176号
![湖北省地方税务局关于明确财产行为税若干具体政策问题的通知-鄂地税发[2010]176号](https://img.taocdn.com/s3/m/7ebff8167dd184254b35eefdc8d376eeaeaa1791.png)
湖北省地方税务局关于明确财产行为税若干具体政策问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 湖北省地方税务局关于明确财产行为税若干具体政策问题的通知鄂地税发〔2010〕176号各市、州、林区、县（市、区）地方税务局针对各地在财产行为税征管工作中提出的一些需要明确的问题，为统一政策，规范执行，经研究，现将有关政策问题明确如下：一、关于一次性预付租金房产税纳税义务发生时间的问题《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）对纳税人出租、出借房产应纳房产税的纳税义务时间规定为自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。
房产税按年征收、分期缴纳的规定，仅适用于依照房产原值计算缴纳房产税的情况。
对于一次性预收取的房屋租金收入，不能按照租赁期分摊缴纳房产税，必须按照国税发〔2003〕89号文件的规定，以一次性收取的全额租金为计税依据计征房产税。
二、关于房地产开发企业开发项目用地城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）规定：纳税人因土地的实物或权利状态发生变化而依法终止城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
为了方便征管，结合房地产开发特点，对房地产开发企业开发项目用地的城镇土地使用税，在取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证》、《商品房项目竣工交付使用备案证》并进行产权分割的次月起，市政道路、绿化等公共配套设施用地终止其纳税义务；商品房及其他开发产品发生销售并提供《商品房权属证明书》（或产权分割后其他权属证明）的，其占地终止其纳税义务。
地下建筑应否分摊土地成本判定揭秘
地下建筑应否分摊土地成本揭秘不同的分摊方式将影响着开发项目的应纳土地增值税税额。
而地下建筑成本分摊尤其是地下建筑的土地成本分摊有时候就成了决定项目清算成败的胜负手。
成本分摊历来是土地增值税筹划的一个重点。
国家税务总局对于建筑成本如何分摊相对明确，但是对于土地成本分摊则语焉不详。
2016年7月7日，国家税务总局发布《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》（税总函〔2016〕309号）文件明确，土地增值税清算时，开发产品按照成本对象应分为三类，“普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产”，按照此种分类，地下建筑（包括储藏室、地下室、车库、车位、人防工程）应归集到其他类型房地产中。
此时，在土地成本一定的情况下，不同的分摊方式将影响着开发项目的应纳土地增值税税额。
而地下建筑成本分摊尤其是地下建筑的土地成本分摊有时候就成了决定项目清算成败的胜负手。
究竟地下建筑应否分摊土地成本，国家税务总局在土地增值税上给足了大家想象的空间。
不考虑开发项目独特性的前提下，我认为可以从以下几个维度，依次进行判定。
（一）土地合同首先看企业签订的《国有土地使用权转让合同》中对土地如何约定的。
例如，《广州市地方税务局关于印发2016年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知》（穂地税函〔2016〕188号）第二条“纳税人转让车位的土地增值税相关问题处理”第（一）款规定，对国有土地使用权出让合同明确约定地下部分不缴纳土地出让金,或地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的,在计算土地增值税扣除项目金额时,应根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十一条规定,土地出让金直接归集到对应的受益对象（地上部分或地下部分）,不作为项目的共同土地成本进行分摊。
如果土地合同中对土地成本如何分摊规定不够明确，则我们应查看政府有关部门批准的项目《综合经济技术指标》，看地下建筑是否计入了容积率。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
乐税智库文档
财税法规
策划 乐税网
湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意
见
【标 签】土地增值税有关问题,税务稽查工作程序
【颁布单位】湖北省地方税务局
【文 号】鄂地税发﹝2013﹞44号
【发文日期】2013-03-20
【实施时间】2013-03-20
【 有效性 】全文有效
【税 种】土地增值税
各市、州、林区、县（市、区）地方税务局：
为进一步规范全省土地增值税征收管理工作，统一政策执行口径，结合国家税务总局对我省土地增值税督导检查反映出的问题，省局就有关事项提出如下意见，请各地遵照执行。
一、关于预售新建经济适用房和工业园内厂房车间预征土地增值税问题
纳税人预售新建经济适用房和工业园区内厂房车间的，应按有关规定预征土地增值税。
《省地方税务局关于预售新建经济适用房和工业园内厂房车间征收土地增值税问题的批复》（鄂地税函〔2005〕140号）同时废止。
二、关于已竣工验收的房地产开发项目清算条件问题
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税
发〔2006〕187号）第二条第二项第一目“已竣工验收的房地产开发项目”中的“已竣工验收”，是指其开发产品符合下列条件之一的情形：
（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；
（二）开发产品已开始交付购买方；
（三）开发产品已取得初始产权证明。
三、关于经济适用房土地增值税清算问题
房地产开发项目中既有经济适用房又有非经济适用房开发产品的，经济适用房应并入住宅类并按规定分别计算增值额，进行土地增值税清算。
《省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知》（鄂地税发〔2008〕211号）第三条第二款同时废止。
四、关于土地增值税清算税款加收滞纳金及处罚问题
纳税人应当在满足清算条件或收到主管税务机关清算通知书之日起90日内，到主管税务机关办理清算申报手续，并及时缴纳清算申报应补税款。
对纳税人清算申报应退税款的，经主管税务机关审核后，其应退税款按退税管理的有关规定办理退税手续。
对纳税人在清算申报期
内缴纳的税款不加收滞纳金，逾期未申报缴纳税款的，应自申报期届满之次日起加收滞纳金。
对清算申报后主管税务机关通过审核查补的税款，应自申报期届满之次日起加收滞纳金。
对纳税人拒不申报、虚假申报造成不缴、少缴税款，情节严重的，除加收滞纳金外，应依据《中华人民共和国税收征管法》有关规定进行处罚。
五、关于取得土地使用权所支付金额计算分摊问题
对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，原则上应按分期开发项目（以《建设工程规划许可证》为单位）占地面积占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费（以下简称“土地成本”）。
同一项目中建造不同类型房地产开发产品的，按不同类型房地产开发产品的建筑面积占该项目总建筑面积的比例计算分摊土地成本。
但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。
六、关于地下建筑物土地成本分摊问题
房地产开发项目在取得土地使用权时，申报建设规划含地下建筑，且将地下建筑纳入项目容积率的计算范畴，并列入产权销售的，其地下建筑物可分摊项目对应的土地成本。
如交纳土地出让金的非人防地下车库，在整个开发项目的土地使用证中会标明地下车库的土地使用年限和起止日期，同时取得“车库销售许可证”，在计算地下车库土地增值税扣除项目时可分摊土地成本。
其他不纳入项目容积率计算范畴或不能提供与取得本项目土地使用权有关联证明的地下建筑物，不得进行土地成本分摊。
七、关于审批项目规划外所建设施发生支出的扣除问题
房地产开发企业在项目建设用地边界外（国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外）承诺为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出，能提供与本项目存在关联关系的直接依据的，可以计入本项目扣除项目金额；不能提供或所提供依据不足的（如与建设项目开发无直接关联，仅为开发产品销售提升环境品质的支出，不得计入本项目扣除金额），不得计入本项目扣除金额。
八、关于单栋建筑物中住宅与商业用房的建筑成本扣除问题
单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，商业用房建筑成本可以按照层高系数予以调整。
其余扣除项目金额不得按层高系数调整。
商业用房层高系数=商业用房层高/住宅层高
九、关于房地产开发项目土地增值税二次清算问题
纳税人达到清算条件并进行土地增值税清算后，继续支付并取得合法、有效凭证的支出，可申请二次清算，但必须是所有成本、费用均已全部发生完毕。
主管税务机关可根据实际情况重新调整扣除项目金额并调整应纳土地增值税税额，二次清算后，纳税人不得再要求进行土地增值税清算。
十、关于土地增值税稽查与清算关系问题
各地在不断加强对纳税人土地增值税政策业务辅导及服务的同时，要注意区分纳税人自主清算申报与税务稽查的法律责任，不应以税务稽查代替纳税人履行自主清算申报义务。
在征管部门土地增值税清算审核业务人员少、任务重的情况下，可根据工作需要借助相关部门力量从事清算审核工作，但工作程序及征管文书均应按《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（鄂地税发〔2008〕207号）的规定执行。
在税务稽查工作中，稽查部门对未达到土地增值税清算条件的房地产开发项目，仅就预征的土地增值税额进行税务稽查；对达到《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（鄂地税发〔2008〕207号）第六条规定的主管税务机关应要求纳税人进行清算条件的房地产开发项目，应及时通知主管税务机关要求纳税人进行土地增值税清算申报，并可对预征的土地增值税税额进行税务稽查；对达到《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（鄂地税发〔2008〕207号）第五条规定的纳税人应进行清算的房地产开发项目，不论是否进行了土地增值税清算，均可按规定进行税务稽查。
本文自2013年4月1日起执行。
湖北省地方税务局
2013年3月20日。