万科房地产项目投资可行性分析报告

万科房地产项目投资可行性分析报告1 总论2007年5月10日，在公司领导要求下，对扬州市“珠宝城”项目（以下简称：本项目，仅提供了资料），进行编制了本次投资评估报告。

本项目选址在吉林省扬州，“珠宝城”小区改造工程，东至解放路；西至胜利路；南至环城街；北至和平街；占地13.10万m2。

其中居民房屋及道路占地11万m2，胜利小学占地2.1万m2。

拆迁户1576户，拆迁房屋面积7.2744万m2，（有照7.0944万m2，无照0.18万m2）分三期建设，其中一期：南环路以南、春光路以东、公伊路以西、苇子沟农田以北，动迁户185户，建筑面积5.626万m2，电线厂１.2375万m2，学校3.5万m2。

资料显示：胜利小学及电线厂改制动迁完成后，方可进行该项目的整体开发，该项目为拟建设用地，待动迁完成后，将依法按照程序实行招标、拍卖、挂牌进行出让。

扬州类似本项目物业现价格水平，为单价：1250元/m2。

扬州市区面积32平方公里，人口26万。

近几年来，投资20多亿元人民币，用于旧城改造和完美城市总体功能。

数据表明，扬州为吉林省县级市，房产开发还处在刚刚起步阶段，人口仅26万，城市规模较小，直径仅有5-6公里，开发的物业具有规模的还没有，房屋交易还处在仅有的公房的基础上，物业价格还较低，本项目地理位置在环城以南，为旧城改造项目，需要大量的动迁同时，还要对电线厂及胜利小学进行置换，存在很多的不确定性。

原项目是上海星房地产开发有限公司进行开发的，目前资料里无法显示项目进行的程度如何。

建议对本项目深入调研分析后再作决策。

本项目自2002年开始筹划，2006年正大集团曾经注资5000万元，半年后决意退出，同时，项目融资银行催讨贷款，项目前景值得深思，同时，本项目在市场、政策、财务等方面亦面临投资风险。

2 项目概况本项目位于江苏省扬州西南，江阳西路与润阳中路一带，共分为9个地块，编号依次为01-09地块，规划红线内总面积544亩。

其中，01-05地块紧邻江阳西路，规划为商业用地，总面积约262亩，使用年限40年；06-09地块位于01-05地块的南部，有规划道路分隔，规划为工业用地，总面积约282亩，使用年限50年。

本项目修建性详细规划尚未获得扬州规划局的最终批复，按照设计图纸的统计数据，本项目建筑面积及分布如表2-1所示：表2-1土地及建筑面积汇总表地块工程名称用地面积土地性质设计面积已开发（m2）（m2）01 珠宝文化广场30,991商业45,000 管理中心商业23,20002 珠宝大厦36,914商业43,000 43,000 珠宝国际公寓商业49,50003 国际珠宝博览中心42,517商业18,500 国际珠宝交易中心商业31,461 国际珠宝拍卖中心商业18,30004 步行街一期45,069 商业71,300 71,30005 步行街二期19,147 商业36,000小计174,638 336,261 114,30006 珠宝研发中心98,098工业18,108珠宝管理大厦工业6,300钻石加工区工业36,781珠宝加工区工业69,500 24,40807 保税仓库28,145工业8,498 原材料市场工业35,00008 珠宝世家45,267 工业80,00009 珠宝加工区16,893 工业15,200小计188,403 244,979 24,408合计363,041 581,240 138,7083 项目背景本项目的主要建设节点如下：3.1 2002年6月28日本项目的投资主体——扬州珠宝城实业有限公司正式成立。

3.2 2002年下半年开始项目筹划，编制控制性详细规划，并获得扬州规划局批准。

3.3 2003年7月14日一期工程获得扬州发展计划委员会的立项批复。

3.4 2003年7月28日二期工程获得扬州发展计划委员会的立项批复。

3.5 2003年8月18日签定《国有土地使用权出让合同》（工业用地部分），合同约定，出让年限50年，总面积188347平方米，单价130元/平方米，总价为24485110元，约合282亩，约8.67万元/亩。

3.6 2003年9月24日签定《国有土地使用权出让合同》（商业用地部分），合同约定，出让年限40年，总面积174629平方米，单价728元/平方米，总价为127129912元，约合262亩，约48.52万元/亩。

3.7 2003年9月27日依次取得土地使用权证。

3.8 2003年10月下旬依次取得建设用地规划许可证。

3.9 2004年5月26日取得02、04地块（商业用地）的施工许可证。

3.10 2005年9月28日取得06地块（工业用地）的施工许可证。

3.11 2005年1月31日取得珠宝国际广场（04地块）64580.64平方米房屋的商品房销售许可证。

4 市场分析根据商品房网上交易的信息显示，扬州珠宝城2006年度销售面积19477.16平方米，总价约1.734亿元，平均销售价格约为8900元/平方米。

销售面积年度排名第2，总价排名第3，平均单价排名第3。

资料显示，本项目2005年1月31日取得步行街商铺的预售许可证，2005年2月开始接受预订，同时，先后在温州、杭州、广东以及海外多次举行项目推介活动，2005年5月3日重达16吨的翡翠观音菩萨升座仪式将营销策划活动推向高潮，本次活动由佛教界德林大师主持，海内外1200名僧侣参加，海内外众多媒体进行了报道，取得深远影响。

2005年11月26日步行街商铺正式开盘销售，当天完成1.3亿元的销售收入，销售采取包租的方式，年租金8%（含相关税费），5年包租，其中，前3年的租金在销售时扣除，4-5年的租金在年初返还，租赁期自2007年5月31日（预计竣工交房时间）起算。

据介绍，截止2006年12月31日，总计1679套商铺完成销售745套，面积28315平方米，约占44.4%，销售收入累计24285万元，扣除3年返租及销售优惠4163万元，实际完成20147万元，目前收到现金9459万元，应收帐款1.06亿元，但未办理的银行按揭仅933万元。

本项目目前的销售均价8578元/平方米，扣除3年的租金返还后，实际销售均价约7110元/平方米。

5 财务分析本项目的财务分析主要包括成本分析和收益分析。

5.1 成本分析本项目的总成本主要包括：土地费、前期工程费、配套工程费、建安工程费、装饰工程费等，为简化起见，其他费用如财务费用、税金、管理费用等已在销售收入中一并考虑。

5.1.1 土地费根据现有资料显示：本项目商业用地约282亩，总价约1.27亿元，折合728元/平方米，本项目商业的综合容积率为1.925，楼板价378.18元/平方米。

本项目工业用地约262亩，总价约2445万元，折合单价130元/平方米，工业的综合容积率为1.300，楼板价100元/平方米。

5.1.2 前期工程费本项目的前期工程费如表5-1所示：表5-1 前期工程费序号项目名称单价金额（万元）备注1 工程设计费30.00 342.90 按商业面积114300m2计算。

2 勘察测绘费 4.00 45.723 审图费用0.10 1.144 质检费用 4.00 45.725 临时设施施工费 5.00 57.156 检测费用 3.00 34.297 设计、勘察招投标管理费 2.40 27.438 场地平整 3.80 43.439 建设工程监理费8.00 91.4410 环保评估费0.30 3.4311 规划服务费0.10 1.1412 晒图费0.60 6.8613 市政设施监护费0.60 6.8614 桩测试费 3.00 34.2915 开工、竣工仪式费用0.70 8.0016 办证配套手续费 1.50 17.1517 评估评估费0.50 5.7218 工程保险费10.00 114.3019 地名门牌费0.50 5.7220 人防费20.00 228.6021 其他费用 1.90 21.7222 合计100.00 1143.005.1.3 配套工程费本项目的配套工程费如表5-2所示：表5-2 配套工程费序号项目名称面积单价金额备注（m2）（万元）1 暖气配套费114300 100 1143 按商业面积114300m2计算。

2 供电配套费114300 20 2293 用户站114300 30 3434 供水配套费1143005 575 泵房建设费114300 10 1146 燃气管道工程114300 20 2297 通讯（含宽带）114300 15 1718 环卫设施114300 15 1719 排污114300 10 11410 绿化景观114300 20 22911 有线电视114300 5 5712 智能化工程114300 20 22913 总体及道路114300 30 343合计300 34295.1.4 建安工程费本项目建安工程费商业按照1500元/平方米估算；工业按照1200元/平方米估算。

5.1.5 装饰工程费本项目的装饰工程费仅考虑商铺和商业办公建筑，按1000元/平方米估算。

5.1.6 总成本综上所述，本项目的总成本如表5-3所示：表5-3 总成本序号项目名称商铺商业办公厂房备注1 土地378.18 378.18 100.002 前期工程费100.00 100.00 100.003 配套工程费300.00 300.00 300.004 建安工程费1,500.00 1,500.00 1,200.005 装饰工程费1,000.00 1,000.00 内外装饰。

6 合计3,278.18 3,278.18 1,700.00因此，初步测算，本项目商铺、商业办公的总成本为3278.18元/平方米，厂房的总成本为1700元/平方米。

5.1.7 收益分析本项目的收益如表5-4所示：表5-4 项目损益表序号项目名称商铺商业办公厂房备注1 建设成本（元/m2）3,278.18 3,278.18 100.002 销售单价（元/m2）7,000.00 4,000.00 2,000.003 销售毛利（元/m2）3,721.82 721.82 1,900.004 所得税（元/m2）1,228.20 238.20 627.005 净利润（元/m2）2,493.62 483.62 1,273.006 建筑面积（m2）71,300.00 264,961.00 244,979.00 设计面积，未经批准。

7 总利润（万元）17,779.51 12,814.03 31,185.838 合计61,779.36说明：1、本项目假定所有面积可以对外销售；2、假定销售率100%，即全部销售；3、考虑到商铺（3层）采取回租的方式，考虑优惠政策、租金返还以及销售费用之后的销售均价为7000元/平方米；4、商业办公即使对外销售，亦应考虑相当比例的公共区域，比如走道、楼梯等等，得房率在50%—60%，销售均价按4000元/平方米；5、厂房的售价按2000元/平方米。