2019年房屋租赁行业市场调研分析报告
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正文目录
1. 前言: (4)
2. 中长期驱动与风险因素作用下,测算一线城市住宅租金10年CAGR5% (5)
2.1. 租房人口的增量 (5)
2.1.1. 新增租房人口需求动力之一:流动人口的净增量 (5)
2.1.2. 新增租房人口需求动力之二:高校毕业生的净增量(包括留学归来人员) (7)
2.2. 租房人口的可支配收入 (10)
2.3. 购房行为的替代 (12)
2.4. 区域人才招揽政策 (13)
2.5. 通货膨胀 (13)
2.6. 可租房源的缺口 (13)
2.7. 一线城市房租长期上涨的复合增速5%(CAGR) (15)
3. 本轮的房租上涨,背后的驱动何在 (15)
3.1. 租赁人口需求增量规模,为上涨创造了条件支撑 (16)
3.2. 购房行为替代,是现阶段较大的变量; (16)
3.3. 一线城市产业阶段,引入更多高收入,支撑高房租 (17)
4. 针对房租业务的商业模式 (19)
4.1. 可渗透空间巨大,机构运营者中逐步参与其中 (19)
4.2. 长租公寓单房经济测算 (21)
4.3. 租赁金融的逐步成熟,租赁REITS的有待突破 (22)
5. 趋势:一线城市住房自有率的下降 (22)
图表目录
图 1 :房租专题报告核心逻辑图 (4)
图2:中国流动人口规模 (5)
图3:中国流动人口在不同层级城市的分布 (6)
图4:中国出生人口数(万人)及变化 (7)
图5:高等教育毛入学率 (7)
图6:全国高校毕业人数及同比增速 (7)
图7:一线城市高校毕业生的本地就业比例 (8)
图8:重点二线城市高校毕业生去一线城市就业的比例 (8)
图9:中国历年留学回国人数和出国人数统计 (8)
图10:中国出国留学累计回国率 (8)
图11:留学海归在一线城市就业的比例(2016年) (9)
图12:全国重点城市201401—201807房租累计涨幅 (11)
图13:一线城市人均可支配收入的同比增速 (12)
图14:一线城市租房客年龄群体占比 (12)
图15:租赁人口占比的国际比较 (13)
图16:中国一线城市与美国重点城市租售比的对比 (15)
图17:新增租赁人口稳定的增量,以及政策供给端相对短缺,为房租上涨创造了条件 (16)
图18:2015-2017年,一线城市样本住宅均价累计涨幅 (16)
图19:北京某小区2009~2016年2居室月租金与月供剪刀差 (17)
图20:上海住宅租金指数(以2008年4月为基数,基期指数为100) (17)
图21:北京住宅租金指数(以2008年4月为基数,基期指数为100) (18)
图22:深圳住宅租金指数(以2008年4月为基数,基期指数为100) (18)
图23:租赁机构化渗透率 (19)
图24:分散式公寓的行业格局(2016年初) (19)
图25:国内资产证券化的进程 (22)
图26:城镇居民人均消费型支出和人均可支配收入 (23)
表1:未来十年,一线城市流动人口净增量,带来新增的租房需求测算 (6)
表2:未来十年,高校毕业生,带来新增的租房需求测算 (10)
表3:全国重点十城租赁住房现状供给结构估算 (11)
表4:政策支持下的租赁房新增供给 (14)
表5:供需对比分析看(需求:租房增量人口+购房行为替代,供给:政策端租赁供给) (14)
表6:我国主要集中式公寓运营企业分类及背景 (20)
表7:分散式长租公寓单房测算 (21)
表8:目前发行获批的REITS (22)
表9:城镇居民购房负担率测算 (23)
1. 前言:
买房和租房,从居住需求的角度看,是“买房住”与“租房住”之间的相互替代。但是,来源于居民财富配臵的投资性需求,会放大“房价”的预期波动,故买房所对应的“房价”,除了对当前居住价值的反映外,也更多包含了未来的预期资产价值;而租房所对应的“房租”,更多的反映房屋现阶段的居住价值。
当前,恰逢一线城市的房租出现新一轮的上涨,而对房租因素,成为当前极具研究意义的问题;但地产行业的研究,过去更多的围绕“房价”问题,而对“房租”的研究,却相比甚少;本篇专题报告旨在围绕房租,为读者带来系统性的深度分析。
图 1 :房租专题报告核心逻辑图
中长期房租的 驱动与风险因素
1)租赁人口的增量
流动人口的净增量:创造新增租房需求518万平方米; 高校毕业生的净增量:创造新增租房需求
1042万平; 2)人均可支配收入上升
贡献未来是十年租金水平符合增速2% 3)购房行为的替代 4)租房供给缺口
供需比较看,缺口依然存在。 5)通货膨胀和区域政策
《浙商证券—房租专题报告:揭秘房租》
本轮房租上涨 背后驱动何在
租赁业务的商业模式
2. 中长期驱动与风险因素作用下,测算一线城市住宅租金10年CAGR5%
跟据经验分析,中长期核心城市的房租如果能够持续上涨,必然是中长期内存在需求大于供给,而由租房人口的增量、租房人口的可支配收入、购房行为替代、区域政策、通货膨胀、可租房源供给等因素共同作用所造成。
本文通过对决定房租中长期水平的核心因素进行分析,对各个因素的未来变化进行预测,从而测算出,中国一线城市(北上广深)十年房租水平的复合增速(CAGR)为5%。
2.1. 租房人口的增量
在分析房价问题时,适龄购房人口,是对房价中长期判断的核心驱动因素;而在租金的研究上,租房人口成为了重要的驱动因素。
而本文的研究,重点着眼于未来房租的需求变化,所以,将从租房人口的增量角度进行分析。
我国一线城市的租房人口增量:主要为流动人口的净增量以及高校毕业生的增量。
2.1.1. 新增租房人口需求动力之一:流动人口的净增量
我国作为一个流动人口庞大的国度(2017年达到2.5亿人),截止到16年底我国城镇化率57%,伴随城市化率的持续提升(预计未来以年均1%的比例增加),整体流动人口规模将维持持续增长。
图2:中国流动人口规模
根据《中国流动人口发展报告》的数据统计,租住私房是流动人口解决居住需求的首选,流动人口在居住地选择租住私房的比例高达67.3%、购房的比例为8.6%、其他方式(宿舍、工地工棚、生产经营场所)租住比例为23.8%。
而从不同城市级别划分来看,一二线核心城市,是租房需求的主力容纳区域,根据结合各地方城市年鉴中对流动人口的统计,以及《中国流动人口发展报告》的数据,一线城市租赁人口约占全国比例为11%、二线城市为16%,流动人口的庞大数量级,以及核心城市对于人口的吸引,共同创造出庞大的租房需求市场。