土地管理法讲座

土地管理法讲座

一、《土地管理法》总则

（一）《土地管理法》的立法目的

1 、加强土地管理。我国人多地少，理所应当十分珍惜和合理利用每一寸土地。因此，必须加强土地管理。这里所说的管理，是建立在法制基础上的行政管理。

2 、维护土地的社会主义公有制。

3 、保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地。

4 、促进社会经济的可持续发展。

（二）土地所有制

土地所有制是人们在一定的社会条件下占有土地

的形式，是土地以及利用土地生产的成果为谁所有、由谁支配的制度。土地的所有制在一国的经济制度中具有核心地位。

1 、我国实行土地的社会主义公有制

2 、长期以来，谁是国有土地的所有权代表，一直不清楚。新修改的《土地管理法》第二条第二款规定：“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。”今后，地方人民政府在土地管理中仍有很大的权力，

依然会发挥重要作用，但是，真正能够代表国家行使土地所有权的，只能是国务院，即中央人民政府。

3 、国家对集体所有土地的征用权

国家征用权，是国家固有、强制将一切产业用于公共目的权力，是主权国家固有的权力。国家在行使这一权力时，通常予以合理的补偿。在我国，征用土地权，是指国家为公共利益的需要，依法将农民集体所有的土地征为国家所有。征用，在一定意义上讲，是强制购买。

二、建设用地

（一）建设用地的取得

1 、建设用地原则上要使用国有土地

2 、建设用地使用集体所有土地的情形

3 、农用地转为建设用地的审批

（二）使用国有土地进行建设

征用土地是指国家为公共利益的需要，依法将原来属于集体所有的土地，转为国有土地的过程。

（ 1 ）征地批准权限。

《土地管理法》第四十五条规定，因建设需要征用属于集体所有的土地的，必须按以下批准权限，由省级以上人民政府批准。

征用基本农田，征用基本农田以外的耕地

超过 35 公顷；征用其他土地超过 70 公顷的，由国

务院批准。

征用前述规定之外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

征用农用地的，应当先行办理农用地转用的审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批。但是，如果农用地转用审批所涉及的土地面积超过其征地批准权限的，即属于国务院的征地批准权限的，应当另行办理征地审批，即上报国务院。

（ 2 ）征地公告制。

《土地管理法》第四十六条、第四十八条、第四十九条都规定对征用土地实行公告制，以提高征地工作的透明度，有利于群众对征地工作进行公开监督，以防止腐败现象的发生。

（ 3 ）征用土地补偿标准。

《土地管理法》第四十七条规定：“征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。”

征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍；征用耕地的安置补助费为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。

依照以上规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。

3 、有偿使用国有土地及例外情形

（ 1 ）使用国有土地原则上以有偿使用方式取得

《土地管理法》第五十四条规定：“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得。”土地有偿使用方式，包括土地使用权的出让，也包括租赁制等。

（ 2 ）适用划拨使用国有土地的条件

《土地管理法》第五十四条还规定：“下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。”所谓土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

4 、关于土地收益的缴纳和使用

所谓土地收益，在这里指国有土地有偿使用费和其

他有关费用。所谓国有土地有偿使用费，是指国有土地有偿使用中政府取得的地价（地租）部分，即国有土地出让金中扣除征地补偿、城市建设配套费的部分，国有土地租赁中的租金或国有土地作价入股的股金。

《土地管理法》第五十五条规定：“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。”“自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上交中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。”

5 、关于临时用地

所谓临时用地，是指在建设项目施工和地质勘查中需要暂时使用，使用完毕后即恢复土地原状，归还给土地所有人或者使用人的土地。临时用地既包括使用国有土地，也包括使用集体所有的土地。

临时使用土地，一是要经过县级以上人民政府的土地行政主管部门的批准；二是临时使用人要根据土地权属，与土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地的合同，并按照合同的约定支付临时使用土地的土地补偿费。

对任何一块临时用地，用地单位都只有临时的使用

权，而没有长期的使用权。因此，临时使用土地的使用者，应当按照临时使用土地的合同的约定用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。

临时使用土地的期限一般不超过两年。

（三）使用集体所有土地进行建设

1 、乡村非农建设用地应遵循的原则

乡村非农建设用地是建设乡镇企业用地、乡（镇）村公共设施和兴办公益事业用地以及农村民建造住宅用地的总称。

根据《土地管理法》第五十九条的要求，对乡村非农建设用地总的要求是：

（ 1 ）应当符合乡（镇）土地利用总体规划；

（ 2 ）应当服从土地利用年度计划的安排；

（ 3 ）乡镇企业建设用地，按照《土地管理法》第四十四条和第六十条的规定办理审批手续；

（ 4 ）（乡）镇村公共设施和公益事业建设用地，按照《土地管理法》第四十四条和第六十一条的规定办理审批手续；

（ 5 ）农村村民建造住宅用地，按照《土地管理法》第四十四条和第六十二条的规定办理审批手续。

2 、乡镇企业用地的特殊规定

乡镇企业用地，一般是指农村集体经济组织兴办企