一份关于购买新房各种新人不知不懂的问题大全!

一份关于购买新房各种新人不知不懂的问题大全！
1、怎么保证售楼书的内容具有法律效率？我看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕最后买了房子以后，不象售楼书中所描述的那些美妙？怎么办？
PS:
根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中，这是法律规定要有的。

如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户型、这么好的地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。

这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务，开发商就要承担责任。

2、在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，购房人需要注意什么，定金和订金的区别？PS:
定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一方不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。

而订金不是对合同起担保作用，它只是起担保作用，叫做给付订金的一方不履行债务的可以要求返还订金。

所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定” (订)，因为有不同的法律概念。

通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。

提示：
购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。

这样对购房者应该是比较有利的。

3、认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同需要注意什么？PS:
签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。

一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。

所以，在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记。

办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。

4、购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”是什么？
PS:
五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。

其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。

提示：
如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记。

办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。

5、买完房以后还要验收两书，什么是两书呢？
PS:
两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。

住宅质量保证书：
通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。

其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。

住宅使用说明书：
通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。

生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。

提示：
一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。

还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。

6、有人又说是三证一书一表又分别是什么？
PS:
验房前应要求发展商出示《建设工程质量认定证书》，索取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，《竣工验收备案表》（简称“三书一证一表”）。

提示：
如果楼盘整体建筑未完成，有关部门无法验收，开发商提供资料证件就不齐全，特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。

对策：
遇到这种情况，购房人可选择不收房。

如果确实被要求收房，也要在《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见××文件”等字样，并妥善保留好相关文件副本。

7、先验房再缴费还是先缴费后验房好一些？
PS:
先验房后缴费、签文件的收房程序是较合理的正常程序，但大多数发展商采取先缴钱填表、签文件，再验房的方法，使购房者处于被动状态。

对策：
购房者应将先验房再收房作为附加条款写在合同里，不验房就不收房。

如当初合同未有约定的，则可在收房文件中注明“未验房”等字样，验房时如出现情况，也可与发展商讨说法。

8、如何验证卫生间和厨房不漏水，24小时闭水试验是什么，怎么做，在什么时候做？PS:
一般在贴砖之前做24小时闭水试验，大概方法是这样的，直接用玻璃和玻璃胶把厨房和卫生间密封，密封前先把水龙头打开。

24小时后再把玻璃敲开。

你可以问一些有经验的人士。

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续写中.....。