最全面的深圳产业转移图景-星河产城研究院
先锋城市与创新建筑——改开_40年深圳建筑标志性成果概览
1.概况乘着国家改革开放的春风，深圳40多年来一路高歌猛进，创造了中外城市发展史奇迹。
深圳先后获得“国际花园城市”、“联合国环境保护全球500佳”，“全国文明城市”、“设计之都”等荣誉称号。
深圳从当年南中国一个边陲渔村，一跃成为人口二千万大都市。
在2000平方公里的土地上，GDP 年均增速超过23%，经济总量跻身中国前三，全球城市30强。
深圳40年发展可以划分为初创期（1979-1990）、快速发展期（1990-2000）、转型升级期（1990-2010）、成熟期（2010-至今）四个阶段。
今日的深圳不但高楼林立，而且是一个宜居的花园之城、创新的设计之都。
深圳建筑在类型、品质、外观、环境等方面不断创新和突破，取得生产、生活、生态全方位的提升，并具有鲜明的高密度、高层数、高效率、多样化等特征。
对深圳建筑经验进行全面系统研究总结，对深圳和全国未来发展不无裨益。
2.深圳建筑设计标志性成果2.1. 居住建筑--全国的样板房随着深圳人口和生活水平的快速提升，住宅需求巨大，发展迅猛。
据估算，深圳已建成住宅楼总量超过1千万套，面积超过6亿平方米。
深圳住宅，从福利房、商品房、保障房到居民自建房，从别墅、洋房、高层到超高层，种类齐全。
1980年代初期，罗湖区首次建成近百米高层住宅。
海丰苑（1984）、南洋大厦（1985）采用香港流行的住宅样式，明厨、明卫，每层8户，井字型塔楼。
这种塔式住宅随后也被复制到北京等地，但因水土不服，引发了不小的争议。
1980年代中期，滨河新村、园岭新村等福利房住区相继建成。
设计打破国内惯常的行列式布局，单体自由组合，围合出大型中心花园，并设立二层连廊，实现人车分流，一时风头无两。
随后十年，益田村、桃园村、梅林一村等一批大型福利房小区建成。
梅林一村（1998）总建筑面积约为80万平方米，被誉为“亚洲第一村”，并荣获“国摘要：自1980年设市以来，深圳城市建筑不断进取与突破，取得令人瞩目的成绩。
深圳案例_星河盛世(住宅_高容积率_综合体_深度案例研究
楼王面市
真正的好货卖高价：
推出朝向及质素较高的80套单位； 顺应客户需求变化，锁定更高一级的实力客户； 保留部分单位，后续加推。
实收均价2.6万元/平
商务公寓面市 奇货可居再涨价：
先推商务公寓，保留住宅公寓部分，避免与在售产 品冲突； 低价为先，分层放出，同朝向/多套销控； 保留质素高/景观优单位。
信义嘉御山
和成世纪 十二橡树 庄园
在售项目 待售项目
熙园山院
星河盛世 书香门第
雅宝工业城
溪山（三 期）
10
区域市场
销售情况
客户分析
拼合与非拼合销售对比
【竞争分析】区域内刚需带动高层新项目成交爆发，星河盛世通 过城市综合体、地铁物业、星河品牌树立核心竞争力
项目
占地面积 （平米）
容积率
物业 类型
星河盛世 6.9万
9
成交均价（元/平米）
区域市场
销售情况
客户分析
拼合与非拼合销售对比
【片区楼盘】龙坂片区12年供应多为中高端产品系列，在售楼 盘集中分布于龙华新城中央生活区
锦绣御园 福东龙华府
幸福城
潜龙曼海 特发和平里 宁二期
中央原著
中航天逸 润达圆庭 卓越皇后道
水榭春天
卓能雅苑
绿景公馆1866
汇龙湾花园
金亨利都 荟首府
项目属性：
属性 中等规模城市旧改
交通便捷 水景资源
综合体
项目事实 占地6.9万平米，容积率为4.36 梅林关口附近，三侧紧邻城市主干道，距地铁口300米 东侧有部分民治水库景观 物业类型包括住宅、公寓、商业
7
Part. 1 Part. 2 Part. 3 Part. 4
解读深圳市城市更新单元规划-图文
城市更新的实质
“城市更新单元规划”的内涵，已经远远超出传统的空 间规划层面，其实质是保障城市空间资源高效、公平配
置的公共政策，需要进行完善的制度设计。
公共设施和环境的改善 居民生产和生活条件的改善
经济和社会的可持续发展 就业率的增加
教育和发展机会的增多 卫生状况的改善 …….
1.城市更新规划的背景 2.城市更新规划概念 3.城市更新规划的规范体系 4.城市更新规划流程架构与成果内容 5.城市更新规划特点与难点
深圳城市发展
三版总规
86版经济特区总规奠定了原特区的空间总体格局。
特区成立之前的村落
80年代中后期，杂乱的自发改建
改造后的东门老街
深圳城市发展
三版总规
96版总规应对了全市域高速工业化、城市化的发展需求。
得到保护的旧围屋，很多已经消失
90年代初的深圳
深圳高速发展
深圳城市发展
三版总规
10版总规指引城市转型与可持续发展的战略目标。
——《深圳市城市规划城市标准与准则》第四章 4.2地块容积率
1 要点解析 ：开发强度
工业用地、物流仓储用地容积率
工业用地地块容积率上限宜按深标规定执行， 下限应满足《深圳市工业项目建设用地控制 标准》要求。 物流仓储用地地块容积率上限宜按深标规定 执行，下限应满足《深圳市物流项目用地规 划建设控制标准》要求。
价。
——《深圳市城市更新办法》第五章 拆除重建类城市更新
物流用地的公告基准地价按照工业和商业公告基准地价的平均值测算，研发用地的公告基准地价
按照工业和办公公告基准地价的平均值测算。认定为市政府鼓励发展产业的，以鼓励发展产业地价修正
系数予以修正。
——《深圳市城市更新办法实施细则》第五章 第四节 地价计收
大湾区“工业上楼”产品研究与实践思考
开放管道区域屋面层
变电机电管道区域，预留与屋面机电设备拓 展空间连接条件
韩国-公寓式工厂
大湾区主要城市“工业上楼”产品参数规定
产品与实践"工业上楼"产品特征总结与设计要点，星河产城相关实践
“工业上楼”五要素模型《深圳市光明区“工业上楼”建筑设计指南》
主要城镇群和城市已发布的鼓励上楼产业内容清单
工业上楼五要素
● 都市产业
620059005400
1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F 8F 9F 10F 11F 12F惠州仲恺某12层工业大厦每层销售价格变化
通常认知
-传统制造业外迁转移佛山市场试水
深圳城市更新“工改工”和“工业用 地提容”政策下的市场化产物，位于 宝安107国道传统产业带，诞生深圳 首个制造业上楼项目，最高23层。
深圳重拾 “先进制 造”， 20+8，每年 2000万方
深圳集中在M0创新型产业用房探索
湾区各地全面学习深圳，政策频出， 加快推进“工业上楼”以图破解土地 约束和产业升级双重困境。
4-5M 0.65-0.85T 块制造等 环节等 陶瓷基板等
苏州工业园-腾飞新苏工业坊
以环湾城市为核心， 全面铺开，政策、市场双向驱动，实践案例密集程度高、产品创新性强。
京津冀城镇群疏导非首都职能后，对“离不开、 走不远”的既有产业，依托周边经 济开发区，以“工业上楼”的模式 保留升级，以局地实践为主。
2021年7月21日，国家发改委发布《关于推广借鉴深圳经济特区创新举措和经 验做法的通知（47条） 》——全国“工业上楼” 升温提速，年度热点！
关于未来Technological Innovation and Foresee
广东省产业转移园发展现状、问题与梯度转移布局研究
广东省产业转移园发展现状、问题与梯度转移布局研究何悦;胡品平【摘要】The construction of Guangdong Industrial Transfer Park began in 2005.It plays a very important role in tackling the challenges of the uncoordinated development in the crack area,expanding the space for development in Pearl River Delta,enhancing the core competitiveness,optimizing the industrial layout and the allocation of province's labor force.By analyzing the development situation of Guangdong Industrial Transfer Park,its existing problems,and the gradient transfer layout of Guangdong Province Industrial Transfer Park,the paper provides some references accordingly.%通过分析广东省产业转移园在产业发展情况、区域发展带动能力、软硬环境建设等方面的现状,研究其发展过程中存在问题,提出广东省产业转移园承接产业转移可按照“一核、两带、三圈、四群、五轴”的布局进行有序转移,充分将与当地资源优势结合,进行有选择的承接,为广东省产业转移园建设提供一定的决策参考.【期刊名称】《科技管理研究》【年(卷),期】2017(037)013【总页数】5页(P89-93)【关键词】产业转移园;梯度转移;广东省;布局【作者】何悦;胡品平【作者单位】广东省科学技术情报研究所,广东广州 510033;广东省科学技术情报研究所,广东广州 510033【正文语种】中文【中图分类】F204产业转移是指在市场化背景下，发达区域的产业基于区域的比较优势，通过跨区域直接投资、技术转移，将部分的产业转移到欠发达地区进行发展，从空间分布上实现部分产业的跨区域转移。
深圳城市更新情况调查设计研究报告
关于深圳城市更新情况调研报告中煤南方能源有限公司王有华一、深圳城市更新概况深圳的城市更新最早始于2004年，当时叫旧村改造，2009年后称为城市更新，其实质就是土地资源的再利用，通过综合整治、改变功能、拆除重建等措施，达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的，深圳城市发展已进入到以城市更新为主的发展阶段。
（一）城市更新的必然性1．土地资源稀缺据2011年相关统计资料显示，深圳市国土面积为1993平方千米，除去农用地面积906平方千米外，建设用地面积已达934平方千米，占全部国土面积的47%，接近城市规划要求建设用地总规模不能突破50%的红线。
预计到2020年，深圳可新增建设用地仅为42平方千米，既无外扩的空间，也无大幅度增加建设用地的可能，唯有提高土地利用效率。
2．人口密度大深圳建市之初，规划人口为600万，据深圳市出租屋综管办统计，截止2011年10月底，深圳登记在册的非户籍人口1280万人，户籍人口274 万人，全市实际居住人口已超过1500万，是中国人口密度最大的城市，城市配套滞后，迫切需要通过城市更新，拓展空间，完善相关基础设施，提升城市质量。
3．产业升级快深圳过去许多单纯的工业用地或厂房，基本上都是为配套早期的“三来一补”加工制造业的，经过产业转型和升级，已不适应当前以金融、高科技、服务业为主导的新兴产业的发展。
通过参与城市更新改造，转变经营发展模式，发挥产业聚集效应，释放土地最大价值。
4．历史遗留问题多1992年之后，深圳经济进入高速发展的轨道，随着大量移民及务工人员的涌入，深圳的房屋租赁需求急剧攀升。
村级股份公司及村民违规加建、抢建房屋现象屡禁不止，虽然经过1992年、2004年两次农村城市化改造，全市农村集体土地均已转为国有土地，但城中村房屋的确权问题一直是困扰城中村改造的核心问题。
截至2013年底，深圳历史遗留违法建筑有38万栋，建筑面积约4亿平方米，约占深圳市总建筑面积50%，通过城市更新部分可以理清产权。
房地产行业：产业地产市场月度报告
华夏幸福：深哈金融科技城项目盛大奠基
10月9日，位于哈尔滨新区的深哈金融科技城项目盛大奠基。该项目连接深圳、哈尔滨两地优势， 汇聚政府、平安集团、华夏幸福三方合力的超级引擎。
金融服务
高端商业
五大产业
科技服务
总部经济
健康产业
深哈金融科技城项目总投资200亿元，总占地面积约88万平方米，总建筑面积约159万平方米， 项目规划金融、科技、活力三大中心，重点布局金融服务、科技服务、健康产业、总部经济、高端 商业五大产业。
点评与启示：项目建成后将成为国家战略落地和区域经济提升的新引擎，也将为政企合作、产城融 合开创新范本。
15
星河产城：南京星河WORLD盛大开园，智启城市新篇章
10月28日，南京星河WORLD&星河•领创天下开园暨红山新城规划展示馆、政务服务中心启幕盛 典在南京星河WORLD产城融合会客厅圆满举行。
China Index Academy
产业地产市场月度报告
2020年10月
中指研究院
目录
CONTENTS
01
产业政策 动向
02
工业用地 市场
03
企业 动态
政策 动向
国务院：深圳建设先行示范区综合改革试点 国务院：进一步提高上市公司质量 此外，发改委、福建等部门或省份均有利好产业发展新动向，本期月报将逐一解读
国务院：深圳建设先行示范区综合改革试点
10月11日，国务院等印发《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020
－2025年）》，《方案》赋予深圳在重点领域和关键环节改革上更多自主权，支持深圳在更高起点、
更高层次、更高目标上推进改革开放。
《方案》措施
1、完善要素市场化 配置体制机制
珠江三角洲产业转移的地理意义
舟曲特大泥石流灾害除 自然原因外 ， 是否也有人为原因？据 史料记载 ， 舟曲境 内过去一直森林茂密。 ９ ８ 大跃进”－ Ｊ这 １ ５ 年“ ｎ－ ， ， ｊ ￣ 里的森林资源遭到掠夺『破坏 。 生 据统计 ， １５ 年 ８ 从 ９２ 月舟曲林业 局成立到 １９ 年 ， ９ ０ 累计采伐森林 １ ９ ５万亩 ， ８． ７ 许多地方的森林成
立了珠江三角洲在华南经济圈的中心地位 。加之对 环境保护的
一
信誉 度和影响力甚微 。由于其模 仿能力强 ， 创新 能力差 ， 以 所 在技术 密集型产业和一些 资本密集型产业 中，产业升 级落后
于工业发达 国家和地 区的制造基地 。而跨 国公 司正是根 据成 本和 市场优势 ，选择 了珠江 三角洲在其产业分工体 系中承担
＋ －－ －一＋ －—卜 一 ４ — ＋
一＋ －－＇ 一＋ －－， － ＋ － ４－ － － － Ｆ
救灾工作 。
十字会 总会 和各 地红 十字会 已累计 向舟 曲泥石 流灾 区提供 价 值近 ３ ０万元 的 紧急援 助 。 ５
５ 灾 后 反 思 ．
首先 ， 组织专业抢险队伍， 紧急加固或抢修各类 临时防护工 程， 使之排除险情。针对舟曲形成的堰塞湖 ， 专家兼顾上下游 、 左
家 园 。灾 害 发 生 后 ， 大 量 武 警 战 士 、 队官 兵 全 力 支 持 抢 险 除 部
失降低到最小 的。 从一般 自然 、 地理 、 质常识来讲 ， 地 泥石流 多
发生 在山体破 碎 、 岩石松 动 、 泥沙不牢 固地 区 ， 自然的地质 属
救灾工作外 ，城 区居 民 自发组成搜救 队伍赶赴 灾害现场 。同
系 统 地 理
差 珠 江 — － ＿ 角洲产 业 转移 的地 理 一 － — ■
房龙智业深圳星河cococity案例研究
居住新区商业成功案例研究
项目位于深圳龙华区，城市副中心，深圳的后花园，城市外围的居住新区；项目临 近多个地铁站，外部交通良好
a.Coco city：项目区位
深圳北站
Coco city
0.4公里
1.5公里
白石龙站
距离白石龙地铁站0.4公里； 距离深圳北站1.8公里；
民治站
距离民乐站1公里
1.项目发展路径研究
1.项目发展路径研究
7
1.项目发展路径研究
城市外围城市综合体模式研究
居住新区商业成功案例研究
项目主要以零售、餐饮、服务类业态为主，主打儿童天地、女性和美食主题，也进 驻了像亲子乐园等体验式业态，增加了项目业态丰富度
a.Coco city 项目：业态占比分析
业态 零售 餐饮 服务 娱乐 合计 面积 5万㎡ 1.7万㎡ 1万㎡ 0.3万㎡ 8万㎡ 占比 62.5% 21.25% 12.5% 3.75% 1
物业类型
入市时间 价格 车位
商业8万㎡，住宅22万㎡，商务公寓 2.8万
住宅2012年，商业2014.11开业 住宅均价3万元/㎡ 4100（地下两层车库）
配套
停车位 项目定位 1.项目发展路径研究 1
3000㎡幼儿园，3000㎡社区公共设施
2500 新型社区型购物中心
1.项目发展路径研究
城市外围城市综合体模式研究
10
城市外围城市综合体模式研究
居住新区商业成功案例研究
项目先开发高品质住宅，再开发商务公寓，为最后的新型社区购物中心提供优质客 群，商业面积（购物中心和公寓）占整个项目总建面的23.5%，商业作为项目配套
a.Coco city 项目：项目的物业组成分析
深圳市21个城市旧改项目概况
进展情况 已于2010年8月25日正式动工，预计 2012年全部竣工
规划区根据用地功能形成“一轴、四片区”的
规划结构。“一轴”即余岭路生活轴线；“四片区” 即一个综合服务区、一个商务服务区及两个居住小 区，在余岭路与岗贝路的交汇处落实一处3000平方
米集中公共绿地。项目主打保利上城，预计2011年 11月开盘。
进展情况 开工时间:2010-08-01 竣工时间:2014-10-01
上川东路 裕安东路
新安三路 公园路
改造后的上合新村可概括为“一心，三轴， 五片区”。一心，是建设以风水塘和文物古建
筑保护区为核心的绿化休闲中心。三轴是历史 人文空间主轴、文化生态轴和休闲养生轴。五 片区是公园绿地开敞区、文物建筑景观区、新 建住宅小区、商住区以及保留村民住宅区。
星河雅宝高科总部园
龙岗河边原人民医院改造 平湖工业区
横岗128工业区改造
龙岗爱联岗贝村改造
南湾南岭改造
坂田第一工业区
长城国际物流 中心
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---搭建国际物流平台
位置
罗湖区笋岗－清水河物流园区内，北邻 泥岗东路，西靠宝岗路，东邻广九铁路
规划面积 89778.81平方米
建筑面积 367000平方米
2009年6月份正式启动，项目分两期进 行，计划5年内完成
通过更新改造，提升石厦地区居住质量与
商业服务业水平，打造石厦环CBD总部经济中心、 现代商务中心、深港购物中心和金融一条街。
永
新通 沙
路
路
--- 西部都市综合体
位置 规划面积 建筑面积 建设单位 物业类型
配套设施
进展情况
宝安区沙井镇新沙路与永通路交汇处
深圳前海自贸区的产业规划以及发展经验总结pp课件
划》（以下简称《规划》），请认真组织实施。
二、《规划》实施要高举中国特色社会主义伟大旗帜，
深入贯彻落实科学发展观，在"一国两制"框架下，进一步深
化粤港紧密合作，以现代服务业发展促进产业结构优化升级，
为我国构建对外开放新格局，为全国转变经济发展方式，实
现科学发展发挥示范带动作用。要充分发挥香港国际经济中
要基地和具有强大辐射能力的生产性服务业中心，引领带动
我国现代服务业的发展升级。要进一步发挥经济特区先行先
试的作用，以前海现代服务业的开放发展为契机，积极探索
促进现代服务业发展的体制机制，为全国现代服务业的创新
发展提供新经验。
ppt课件
1
深圳前海自贸区融合发展率先突破，成大湾区 核心引擎
建设粤港澳大湾区已上升为国家战略。前海抓住粤港澳大湾区建设的重大机遇，加 快建成高水平对外开放门户枢纽，着力打造“最浓缩最精华的核心引擎”。2010年， 刚获批的前海深港现代服务业合作区还是一片滩涂之地。8年过去，从零起步的前 海不仅崛起为生机勃勃的现代化新城，还成为国内发展速度最快、效益最好、质量 最高的代表性区域之一。
5
科技服务和其他专业服务
发展科技服务和其他专业服务
在前海汇聚科技服务和其他专业服务资源，构建区域性
科技创新服务中心和生产性专业服务基地，为珠三角地区产
业升级和自主创新提供有力支撑。
（一）优先发展科技创新服务。以珠三角地区的创新需
求为导向，积极推动深港科技服务合作。支持香港科研组织
在前海设立附属机构，参与国家和地方科技专项，探索深港
ppt课件
2
前海前海深港现代服务业合作区战略定位
● 现代服务业体制机制创 新区
星河雅宝CCP市场调研及定位报告(终)
集中式商业供应量
1200 900 600 300
深圳市集中式商业供应情况（单位：万平米）
增加87% 1081
577
• 集中式商业供应在未来五 年内将呈现爆収式增长， 兲外商业放量增长，兲内 商业竞争日趋激烈
• 新增商业供应将主要集中 在兲外地区，如龙岗中心
0 2012年存量
2017年总量（预计）
2008
80%
60%
51%
40%
20%
0% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
数据来源：深圳市统计局
• 在过去癿三十年中，深圳癿第一产业癿比重迅 速下陈。迚入二十一丐纨后，深圳第一产业癿 比重已经常年保持在1%之下。至2008年，第一 产业所卙比重仅为0.1%
星河雅宝
3
宏观经济环境
14,000 14,000 12,000 12,000
10,000 10,000
8,000 8,000
6,000 6,000
4,000 4,000
2,000 2,000
0 单位：亿元0
GDP GDP
GDP增长率 GDP增长率
6,802
7,787
8,201
9,582
12,950 11,506
8
城市发展规划
南北贯通 西联东拓 三轴两带多中心
龙华中心
1. 南北贯通：以广深港客运与线、珠江三 角洲城际轨道线和其仐区域交通设斲网 络为依托，贯通不南面香港、北面广州、 东莞、惠州等城市癿空间联系，强化珠 江三角洲城镇群癿空间収展“脊梁”
2. 西联东拓：通过厦深铁路不跨珠江通道 癿建设，极建两条东西向城市収展带， 加强不珠江西岸地区及惠州和粤东地区 癿联系，拓展深圳癿空间収展腹地
由“产城互促”到“产城融合”——深圳市产业布局规划的思路与方法
１．３当前产业布局规划编制的新趋势新
。
要求
１．３．１ 产业转型升级、新兴产业培会等学科“交叉融合、源头创新”为推 动的世界产业结构呈现出“产业融合发 展、产业边界模糊、新兴产业涌现”等 新趋势，产业在布局上表现出极大的灵 活性和分散性（吴扬，等，２００８），空间 选择更注重城市要素投放，因此规划需 要统筹考虑产业布局新要素需求与城市 功能的匹配关系。 １．３．２产业空间布局必须纳入统一的城 市规划管理
当今科技革命推动的知识产业以科 学技术群落形式ｆｔ｛现在务个领域．起乇 导作用的不足单项科学技术．而是｝｝｛新 能源、新材料、信息、，－物、海洋、环 境等众多科学技术“交叉、融合”组成 的科技群落，它几乎囊括丫所有学科、 产业、部『】。孕育这些科技群落的李问 载体笔者称之为科技要素，具体如大 学、实验窒、研究院所等为产业发展提 供科学及技术创新动力的要素类型。科 技要素导向型产业是以创新为核心动力 的行业门类及环节，如高新技术产业、 战略新兴产业研发、中试、孵化等。 ２．１．２服务要素
中原深圳龙华新城绿景818项目定位报告75PPT
附件2：龙华二线拓展区典型在售项目分析 中原深圳龙华新城绿景818项目定位 报告75PPT
Chapter . 2 区域价值分析
中原深圳龙华新城绿景818项目定位 报告75PPT
第一层级/龙华新城——区域价值
[龙华定位：深圳副都心]
东莞/广 州
中部综合服务组团中心 深圳中心区的延伸和生活配套基地 先进工业和高新技术产业发展基地商 贸、房地产发达现代化城区、宝安陆路口 岸物流中心
中原深圳龙华新城绿景 818项目定位报告75PPT
2020/11/2
中原深圳龙华新城绿景818项目定位 报告75PPT
光明新城
城市成长进行时 以城市之名 代言城市
光明新城将建设 成为全市标志性 生态型高技术产 业园区和贯彻落 实科学发展观的 典范地区
大运新城
龙华新城
建成口岸功能、 商务功能完善的 区域性铁路客运 枢纽和综合性居 住区
龙华次级 Ⅲ 中心区
产业辐射腹地 优势
[战略意向：城市第三极]
基于城市战略转变、谋求珠三角区域 中心地位背景下的发展意向与影响价 值：深圳发展的新动力引擎；城市第 三极
南山区级 Ⅱ 中心区
CBD-罗 Ⅰ 湖市级中
心区
产业CBD总部 优势
双港引擎战略 优势
[南北双向的内向聚合力、外向辐射力]
香
港
龙华新 城
建成特色鲜明 的全市体育运 动中心和高端 体育产业基地
龙华新城和福田中心区形成主副关 系，成为深圳的一个副中心
坪山新城
加快形成以产 业功能为主的 国家生态工业 示范园区和现 代先进制造业 新城
中原深圳龙华新城绿景818项目定位 报告75PPT
深圳市宝安沙井中心地区(西片)法定图则规划研究报告
深圳市宝安沙井中心地区(西片)法定图则规划研究报告篇一：[松岗中心地区西片]法定图则规划研究报告XX-12-14 CONTENTS目录1. 前言___________________________________________________ ______________ 11.1. 规划背景___________________________________________________ ____________1 1.2. 规划编制过程___________________________________________________ ________1 2. 规划依据与原则___________________________________________________ ____ 12.1.规划编制依据及参考文件________________________________________________1 2.2. 规划原则___________________________________________________ ____________1 3. 现状概况与问题分析___________________________________________________23.1. 现状概况___________________________________________________ ____________2 3.2. 现状存在的主要问题___________________________________________________ __4 3.3. 规划对策___________________________________________________ ____________5 4. 规划目标___________________________________________________ __________ 54.1. 功能定位___________________________________________________ ____________5 4.2. 发展目标___________________________________________________ ____________6 4.3. 图则地区规模___________________________________________________ ________6 5. 用地布局___________________________________________________ __________ 65.1. 影响用地布局的因素分析________________________________________________6 5.2. 用地布局___________________________________________________ ____________7 6. 城市设计_____________________________________________________________ 96.1. 上层次规划要求___________________________________________________ ______9 6.2. 整体空间景观特征___________________________________________________ ____9 6.3. 城市空间组织___________________________________________________ ________9 6.4. 环境设计要求___________________________________________________ ________9 6.5. 历史文化传统的保护___________________________________________________ _ 11 7. 土地相容性___________________________________________________ _______ 117.1. 用地相容性类型及原则__________________________________________________ 11 7.2. 用地相容性要求___________________________________________________ _____ 11 8. 土地细分与合并___________________________________________________ ___ 118.1. 土地细分___________________________________________________ ___________ 11 8.2. 土地合并______________________________________________________________12 9. 地块控制___________________________________________________ _________ 129.1. 地块划分___________________________________________________ ___________12 9.2.控制指标___________________________________________________ ___________1210. 公共配套设施规划___________________________________________________ _ 1210.1.现状问题及发展需求___________________________________________________ 12 10.2. 公共设施布局原则___________________________________________________ ___ 12 10.3. 公共设施类型___________________________________________________ _______ 13 10.4. 上层次规划要求___________________________________________________ _____ 13 10.5. 公共配套设施规划___________________________________________________ ___ 13 11. 道路交通规划___________________________________________________ _____ 1511.1. 现状问题以及发展需求分析_____________________________________________ 15 11.2. 总体交通对策___________________________________________________ _______ 15 11.3. 对外交通___________________________________________________ ___________ 15 11.4. 内部交通___________________________________________________ ___________ 15 11.5. 静态交通___________________________________________________ ___________ 16 12. 给水工程规划___________________________________________________ _____ 1612.1. 现状问题及发展需求分析与评价_________________________________________ 16 12.2. 规划对策______________________________________________________________ 16 12.3. 规划依据___________________________________________________ ___________ 16 12.4. 规划用水量预测___________________________________________________ _____ 16 12.5. 给水管网规划___________________________________________________ _______ 17 12.6. 消防工程规划___________________________________________________ _______ 17 13. 雨水、防洪工程规划__________________________________________________ 1713.1. 雨水工程规划___________________________________________________ _______ 17 13.2. 防洪工程规划___________________________________________________ _______ 17 14. 污水工程规划___________________________________________________ _____ 1814.1. 现状问题及发展需求分析与评价_________________________________________ 18 14.2. 规划对策___________________________________________________ ___________ 18 14.3. 规划依据___________________________________________________ ___________ 18 14.4. 污水量计算___________________________________________________ _________ 18 14.5. 污水工程规划___________________________________________________ _______ 19 15. 电力工程规划___________________________________________________ _____ 2015.1. 现状问题及发展需求分析与评价_________________________________________ 20 15.2. 规划对策___________________________________________________ ___________ 20 15.3.规划依据___________________________________________________ ___________ 20图集：15.4. 负荷预测______________________________________________________________20 15.5. 110KV及以上网络系统规划_____________________________________________20 15.6. 10KV电力系统规划____________________________________________________21 15.7. 市政电缆沟规划________________________________________________________21 15.8. 道路照明______________________________________________________________21 16. 电信工程规划________________________________________________________ 2116.1. 现状问题及发展需求分析与评价_________________________________________21 16.2. 规划对策______________________________________________________________21 16.3. 规划依据______________________________________________________________21 16.4. 电话容量预测__________________________________________________________21 16.5. 电信局所及电信光节点规划_____________________________________________22 16.6. 邮政工程___________________________________________________ ___________22 16.7. 有线电视工程___________________________________________________ _______22 16.8. 移动通信规划___________________________________________________ _______22 16.9. 综合通信管网规划___________________________________________________ ___22 17. 燃气工程规划___________________________________________________ _____ 2317.1. 现状问题及发展需求分析与评价_________________________________________23 17.2. 规划对策___________________________________________________ ___________23 17.3. 规划依据___________________________________________________ ___________23 17.4. 气源规划___________________________________________________ ___________23 17.5. 供气规模___________________________________________________ ___________23 17.6. 管网规划______________________________________________________________24 17.7. 瓶装液化气供应站___________________________________________________ ___24 18. 实施措施与建议___________________________________________________ ___ 2418.1. 制定图则地区旧城更新策略和分期实施计划_______________________________24 18.2. 多渠道筹集社会资金，加快公共设施建设_________________________________25 19. 附表___________________________________________________ _____________ 2619.1. 附表一：现状用地汇总表_______________________________________________26 19.2. 附表二：规划用地汇总表_______________________________________________26 19.3. 附表三：公共配套设施规划一览表_______________________________________27 19.4. 附表四：地块控制指标一览表___________________________________________28 1．区域关系图2．土地适用性评价分析图 3．用地地籍图4．现状建筑物质量评价图 5．土地利用现状图 6．土地利用规划图 7．城市设计导引图 8．地块划分编号图9．公共配套设施规划图 10．道路交通规划图（一） 11．道路交通规划图（二） 12．建筑密度分区图 13．地块改造示意图 14．给水工程规划图 15．雨水工程规划图 16．污水工程规划图 17．电力工程规划图 18．电信工程规划图19．燃气工程规划图1. 前言1.1. 规划背景在经济全球化、市场化和网络化的大背景下，随着松岗城市化进程加快和旧城改造的推进，松岗将迎来新的发展契机，松岗次中心作为西部工业组团的居住地区级生活服务中心，承担商业、文化娱乐、居住等功能。
龙华片区房地产市场研究分析
龙华片区房地产市场研究分析目录一、龙华概况二、龙华二线拓展区概况三、龙华交通建设四、房地产市场现状1、龙华近年住宅批准预售情况2、龙华近年住宅销售情况3、大盘涌现，气势夺人4、高端市场欲说还休，别墅强势出击5、龙华商业价值迅速提升6、土地交易价格大幅上涨7、产品升级，大势所趋8、楼盘客户特征9、价格趋势五、龙华近年部分典型楼盘概览六、龙华片区房地产发展趋势一、龙华概况龙华位于宝安区东部，东与龙岗区相邻，南与深圳市新中心区对接，距深圳皇岗口岸仅8公里，处在中部组团的中轴线上，是深圳市的次中心区，地理位置优越。
龙华街道辖区面积88平方公里，现有人口79.3万，其中户籍人口28805人，外来人口占总人口的96.3%，每10万人中受高等教育的人口为5617人，人口总体素质较高。
龙华先后被省、市政府定位为“广东省中心镇”、“深圳市次中心区”、“深圳卫星城”、“深圳市物流中心”。
2005年，龙华实现区域生产总值278.02亿元，同比增长32.95％；规模以上工业总产值1653.4亿元，增长67.7％；街道财政一般预算收入4.85亿元，增长36.14％；税收31.01亿元，增长45.54％；出口总额201.2亿美元，增长71.7％。
近年来，由于龙华发达的交通道路网络，良好的“硬件”设施，浓郁的文化氛围，万科、长城、振业、金地、泰华等地产商看好龙华优越的地理位置，纷纷进军龙华，投资兴业，龙华房地产形势持续向好，成为深圳市“二线”关外三大房地产板块之近三年龙华商品房销售面积每年约在55万平方米以上，商品房销售收入每年都突破21亿元，2005年达到27.4亿元，已成为深圳中部房地产龙头。
目前龙华已开发和正在开发的各类楼盘有50多个，涌现了锦绣江南、风和日丽、书香门第、山湖林海、富通天骏、世纪春城、馨园、滢水山庄、日出印象、纯白、金地梅陇镇、圣·莫丽斯一期、星河丹堤、城市明珠、潜龙华庭、碧水龙庭、春华四季、卓能雅居、城投七里香榭等一批著名楼盘，龙华已把发展房地产业作为支柱产业大力发展。
深圳各区产业转移趋势分析
深圳各区产业转移趋势分析深圳是中国改革开放的先行者和经济特区的发源地，经过几十年的发展，已经成为国内外知名的创新创业城市和现代化大都市。
然而，随着经济转型和城市发展的需要，深圳的产业结构也在发生变化，面临着产业转移的趋势和挑战。
一、深圳产业结构的演变深圳的经济起步较晚，上世纪70年代改革开放初期，深圳经济以加工制造业为主导，以出口导向型经济为主。
这一阶段的深圳大量吸引了一批大量的外资和外国企业，形成了完善的制造业体系。
随着中国加入WTO和国内市场需求的增加，深圳的经济开始向服务业转型升级。
第三产业的比重逐渐增加，金融、信息技术、文化创意等新兴产业在深圳迅速崛起。
深圳市政府也加大了对高新技术产业和创新创业的支持力度，激发了市场活力和创新创业的热情。
二、深圳产业转移的原因1.土地资源短缺：深圳是中国国土面积最小的城市之一，土地资源有限，而经济发展和城市建设需要大量的土地。
有些传统制造业对土地面积要求高，而深圳土地紧缺的状况限制了这些产业的发展空间。
2.人力资源成本上升：深圳的人力资源成本相对较高，原有的劳动力优势逐渐消失。
制造业等劳动密集型产业受到了较大的压力，部分企业开始将生产线外迁到其他地区或海外。
3.市场需求变化：随着国内市场需求的升级，深圳的消费升级和经济结构调整，导致了市场对高附加值和创新产品的需求增加。
为了更好地满足市场需求，一些企业开始进行产业转型或者外迁。
4.城市更新和产业升级：深圳市政府高度重视城市更新和产业升级，通过科技创新、人才引进等方式，推动产业结构的转型升级。
一方面，通过科技创新带动新兴产业和服务业的发展；另一方面，精简传统制造业和资源密集型产业，提高运营效率。
三、深圳各区产业转移的趋势1.南山区：南山区是深圳的创新创业中心，拥有一大批科技型企业和高新技术产业。
未来，南山区将继续聚焦发展硬科技，加速布局人工智能、智能制造、生物医药等前沿领域，培育更多的独角兽企业和创新型企业。
深圳创客空间
为创业者提供办公场所的工位，提供IT基础设施，创业者可以方便地使用创新谷云服务资 源；提供公司开办和运营所涉及的财务会计以及工商、税务、法务等服务；为每一个创业团 队配备一名辅导员，来对接创新谷的创业知识和机会的资源，一般会根据需要向入驻的创业 团队提供天使投资。
京东智能集团、灵狮集团、福田 政府
深圳科技寺
赛格创客中心
福田
深圳市赛格集团
创客金融孵化基地“e拓office”
福田
e拓
华强北国际创客中心
福田
深圳市华强北
天安云谷极创空间
龙岗
天安云谷和东方富海
豆芽创客空间
龙岗
深圳博金创源有限公司投资运营
微游汇创客空间
龙岗
深圳市微游汇孵化器管理有限公 司投资运营
龙岗星河创客世界World Makers
打造集产业办公、商业、居住为一体的生态科技园，是集新型产品研发、展示、企业孵化、 专业人才培训、商务服务于一体的多功能产业综合体，重点发展包括科技研发、创意产业、 服务外包等在内的“双高型”产业。
是国内首个国际化青年创新创业社区，前海为香港及内地青年提供一个环境优良、配套完善 、支援服务、激发创意的创业实践基地，也是为香港与内地，以及亚太地区创业青年提供一 个互动交流、拓展创新机遇的发展平台。将通过设立专项基金、创新创业辅导和提供开放平 台等措施，扶持两地青年以较低的运营成本和商业风险实现创业。
，“潮人码头”位于蛇口客运码头右侧，将有4000平方米为厂房旧改，主体建筑设计将采用 集装箱概念。园区将提供丰富的公共配套设施与办公空间，力争打造集办公、SOHO、配套服 务一体的新型滨海文化创意产业园区。为创意人群提供自我配套完善的，躲避城市喧嚣的创 新乐园。 只需拎包进门，就可以立刻展开工作，租期灵活。电话、网络、传真等办公设备一应俱全， 同时，还能享受到配备有前台接待、行政人员以及会议室、茶歇厅等在内的高端办公场所。 我们还为客户提供一种称作虚拟办公室的服务模式，可以根据企业需求提供各类增值服务。 ”虚拟办公室为企业提供专有的电话号码和接听服务、邮件快递的收发和各种商务支持，公 司增减员工，这里都可以随时增减办公空间，企业在有限的预算下获得了最好的办公条件和 最方便快捷的服务，这里就是我们的全球办公室之一。
星河控股集团打造城市运营的“深圳样本”
星河控股集团：打造城市运营的“深圳样本”星河诞生于1988年改革开放的浪潮之中，与深圳特区共同成长。
秉诚以筑的星河坚持释放每一寸土地的价值，以高质量的系列精品享誉业界。
立足深圳、深耕湾区、布局全国的星河，以“深圳速度”和特区一起并肩前行，实现自身的跨越发展。
淬炼品质人居，聚焦城市运营主航道一座城市，引领一个时代的进程。
一个行业，见证一座城市的奇迹。
在星河的操刀下，改造后的深圳星河国际、星河世纪、星河WORLD 、星河盛世等项目，均成为深圳城市更新标杆，以星河中心为原点在中轴线上渐次布局星河项目，成为深圳中心区的城市名片。
截至目前，星河已开发面积超6000万平方米，土地储备面积逾3300万平方米。
同时，创新“地产+”业务模式，打造总部系、城心系、资源系、精品系、旅度系产品线，涵盖产融新城、住宅、别墅、公寓、酒店、写字楼、商场、产业园、特色小镇、学校及市政配套，围绕城市运营的方方面面做深入探索。
践行城市梦想，深谙城市运营之道，星河控股集团（以下简称星河）已跨过三十三年峥嵘岁月。
站在大潮起珠江的时代浪尖，星河积淀了深厚的城市开发运营方法论。
从增值土地到重塑居住，从布局金融投资到产业运营，从升级消费到创新体验，完成了从城市空间提供商向城市运营者的主动转型。
星河构筑多业务板块融合共驱的生态圈，产业、地产、置业、资本、金融、物业六大业务板块相辅相成，助力其深耕大湾区，向中西部核心城市扩张，在上海、南京、苏州、成都等全国三十余座城市都留下了足迹。
深商动态24家500强企业、42家上市企业、87家国高企业，创造税收30亿元，产值300亿元，吸纳就业人口2.5万人。
这一项目所在区位优势明显，坂雪岗科技城是深圳最具活力的产业集聚地之一，规划中最为醒目的深圳星河·WORLD 双子塔也将在今年平顶，届时将成为国内最高的双子塔。
星河致力于将双子塔打造成湾区东部智芯的地标建筑，引入世界500强企业，对大湾区的经济发展起到“活水”作用，在深圳都市圈的东部构建起高端产业功能区。
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01
02
03
产业结构升级时期 （1995-1998年）
低端加工贸易企业外迁 政策主导
第一阶段：主要表现为一批低端加工贸 易类企业外迁，此阶段主要受政府政策 影响，例如“三个一批”发展战略（形 成一批支柱产业，创办一批大型企业集 团，创造一批名优产品），深圳政府有 意引导投资项目向高新技术产业聚集， 逐渐淘汰低端加工产业。
大湾区各市工业用电成本差别不大，相对而言 肇庆和汕尾两市成本较低
分/千瓦时
120
10市工业用电成本比较
100
80
60
62.25 60.55 62.25 62.25 62.25
60.85
66.03 62.25
54.02
54.02
40
20
0 东莞 惠州 珠海 佛山 中山 肇庆 江门 汕尾 深圳 广州
高峰用电
平时用电
低谷用电
数据来源：广东省发改委《关于降低我省一般工商业电价有关事项的通知》
生产要素比较总结
总体来看，汕尾和肇庆在各类生产要素上的成本较低，成本优势明显
• 用地成本最低
• 汕尾、江门、惠州
• 人工成本最低
• 汕尾、东莞、肇庆
• 用水用电成本最低
• 肇庆、汕尾
20.3
广州2100 深圳2200
二类地区 珠海、佛山、东莞、中山 16.4
1720
三类地区 汕头、惠州、江门、肇庆 15.3
1550
2019年10市在岗职工年平均工资比较
元/年
140000
120000
127757 119453
100000 80000 60000
74017
100878
83639
86401
结 • 惠州工业用地成本相对较低，且靠近深圳，投资热度排名第一。
• 各市工业地价相对深圳而言，成本优势均较为明显。
数据来源：万得数据库2019年数据
人工成本比较
汕尾、东莞的人工成本相对较低，广州、深圳、珠海的人工成本最高
广东省各地区最低工资标准
地区级别
一类地区
具体城市
广州、深圳
最低工资标准
元/小时 元/月
作为一家扎根于深圳的企业，星河集团始终与深圳共成长。星河产城研究院研究团队历时数月、搜集一手数据、实地考察 走访，形成《深圳产业转移趋势研究报告（大湾区）》，详实的分析了深圳产业转移动因、转移城市去向、转移产业类型、转 移案例解析、转移未来趋势等，力求描绘出史上最全面的深圳产业转移图景，为国内产业人、招商人提供参考。
高新产业发展时期 （2005-2008年）
加工贸易&中小制造企业外迁 成本&环保主导
第二阶段：主要表现为加工贸易类和中小制 造企业外迁，一个是环保压力，深圳市出台 《工业结构调整实施方案》政策，提高深圳 市的环保门槛；一个是成本压力，受劳动力 成本上升、产品利润下滑等影响，导致一批 劳动密集型企业、重污染工业企业和“三资” 企业外迁至广东周边、内地以及海外。
元/㎡
450
401.76
350
250
150
2019年8市工业用地楼面价比较
270.29
279.43
303.17
349.35
深圳工业用地楼面价平均为
2727元/㎡，相当于其他城市 的10倍左右！
259.96
185.06
159.75
50
-50
东莞
惠州
珠海
佛山
中山
肇庆
江门
汕尾
2019年8市投资热度排名
排名 1
1.生产要素成本不断提高，尤其是土 地价格、租金和人力成本
2.土地严重不足，深圳剩余可 开发土地面积不足20平方公里
土地 严重不足
营商 环境变化
3. 深圳产业升级和产业结构调整， 新的产业政策出台，营商环境政策改 变，迫使一些产业转移
用地成本比较
汕尾、江门、惠州工业用地成本最低，深圳是其他城市的10倍左右，此外东莞用地成本较高
8市用水价格远低广州深圳，其中肇庆、中山、江 门等城市的用水成本相对较低，均未超过2元/m³
元/m³
4
3.5
10市工业用水成本比较
3.77
3.46
3
2.53
2.43
2.43
2.5
2
1.9
1.8
1.5
1.86
1.9
1.6
1
0.5
0 东莞 惠州 珠海 佛山 中山 肇庆 江门 汕尾 深圳 广州
数据说明：按各市非居民生活用水基本水价进行统计
Байду номын сангаас
创新产业发展时期 （2015年至今）
部分高新技术企业外迁 成本主导
第三阶段：主要表现为一批高新技术 企业外迁，让位给高附加值创新型高 新技术企业和现代服务业，该阶段的 外迁主要受人工成本持续上升、深圳 土地空间资源日益紧缺等市场作用的 影响。
转移动因分析
深圳产业转移主要源于三大因素：
要素 成本提高
目录
一、转移动因：大湾区九城综合比较 二、转移特征：转移产业类别与去向 三、转移实例：转移典型企业与园区 四、转移趋势：都市圈时代五大趋势
第一部分
转移动因：大湾区九城综合比较
（用地成本、人工成本、用水用电成本、交通连接、 产业分布、招商政策）
转移进程演变
深圳产业转移最早可追溯至上世纪90年代，大致可分为3个时期，目前已进入部分高新技术产业外迁阶段
2021 深圳产业转移趋势研究报告（大湾区）
前言
世界的产业发展史是一部工业革命史，也是一部产业转移史。拜WTO全球化与世界产业转移浪潮所赐，作为中国改革开放 的窗口，深圳特区率先承接了全球产业转移，并成功积累了“第一桶金”。
经过40年的沧桑巨变与大国崛起国运加持，深圳自身不断追求创新突破，已经实现三次“产业革命”，正从“产业转移输 入城市”逐渐向“产业外溢输出城市”转变，先行示范与核心引擎地位日益彰显。据不完全统计，深圳目前是全国各地设置招 商办公室最多的城市，全国政府干招商的、产业地产干招商的几乎都绕不开深圳这座奇迹城市。
85691
80271
80332
64288
40000
韶关、河源、梅州、汕尾、 四类地区 阳江、湛江、茂名、清远、 14
潮州、揭阳、云浮
1410
数据来源：广东省政府《关于调整我省企业职工最低工资标准的通知》
20000
0 东莞
惠州
珠海
佛山
中山
肇庆
江门
汕尾
深圳
广州
数据来源：各市统计公报
用水用电成本比较
肇庆和汕尾在工业用水用电成本上相对较低，深圳用水价格是肇庆的2.3倍
工业用地 出让宗数
88
城市 惠州
2
84
佛山
3
80
东莞
4
52
肇庆
5
46
中山
6
41
珠海
7
35
江门
8
19
汕尾
• 汕尾、江门等城市的工业用地成本最低，楼面价低于200元/㎡，但远离大湾区中心，工业用地出让数量相对较少；东莞、中山等
小
城市工业用地成本最高，超过350元/㎡，由于靠近广深，工业土地出让数量相对较多。