上海市 A甲级写字楼行业标准评估报告
上 海 甲 级 写 字 楼 标 准
上海甲级写字楼标准甲级写字楼标准国内至今尚无的甲级写字楼的标准，根据甲级写字楼市场的研究及甲级写字楼规格的具体情况，同时参考国际上对甲级写字楼的标准，我们从硬件设施、装饰装修、商业配套、及软件服务四个方面对甲级写字楼的标准进行了初步归纳：一、硬件设施目前市场上的甲级写字楼硬件方面分以下几个方面，特点是体现科技与创新。
1. 建筑类型：框架或钢结构，抗震在8级地震以上；2. 办公空间：能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间；3. 标准层高：室内净高2.6m以上（楼层吊顶后净高）；4. 标准承重：楼板承重在2.5KN/m2以上；5. 供电系统：双路供电（配备后备电力供应设施），办公面的供电容量在80W/m2以上；6. 空调系统：国际知名品牌中央空调系统，用户能根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统充具有分区域控制能力，新风量在30立方米/人/小时以上；7. 电梯：国际知名品牌，每部电梯服务面积小于3900平方米/吨•台,候梯时间不超过30秒钟；8. 停车位：每60~90平方米出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理；9. 供水系统：24冷热水供应，并有中水处理系统；10. 智能化系统：达到5A级标准；办公（OA）：预留OA电力负荷50V A/m2以上，办公室OA布线采用网络地板或地面线槽；通信（CA）：计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件；千兆入户，百兆到桌。
楼宇（BA）：主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制；消防（FA）：防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置；保安（SA）：保安重点部位（门厅、电梯等）设电视监控计算机，自动巡更。
二、装饰装修1. 外立面：铝板、玻璃幕墙，局部为高档石材等材料。
2. 大堂：有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；3. 电梯厅：采用高档装饰材料，地面应采用石材；应有不锈钢、大理石或木门套；4. 走廊：高级带胶垫毯或用石材地面，高档吸音材料吊顶；5. 卫生间：进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜部位提高照度，高级瓷砖或石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理容要求；6. 办公间：墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯地面；7. 生态空间：一个高档的写字楼内应该有一些绿化生态空间布局，以增添写字楼内部景观。
完整版甲级写字楼标准分析报告
写字楼类别划分及甲级写字楼配置标准分析报告目前市场上普遍流行对于高层写字楼国家并没有颁布划分标准及相关规范，两种分类方法：其一是以市场上的租金水平为指导，将写字楼分为顶级、甲级、同一级别中的写字楼的硬件配置可能相乙级和丙级写字楼，这种分类并不系统，如但对租售而言是较好的参考；其二是围绕写字楼自能化水平来划分，差很大，写字楼并不是表示写字楼的品质等级，而指的是一个写字楼产品的智能化水5A本文就写字楼只是划分写字楼等级的参考标准。
平，与写字楼品质有一定关联，并例举上海部分写字楼空调配的分类及甲级写字楼的配置标准做一些简要介绍，置情况，以供参考。
写字楼作简要介绍。
所谓甲级写5A下面就两种分类标准中的甲级写字楼及在我国现行的建筑设计规范里无法并没有固定标准，字楼，实为一种通行叫法，它是外资发展商与内地发展商合作开发涉外写仔细探讨会发现，找到这个名词，国际上判断甲级从一般意义上讲，字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇。
小时写字楼、人性化、空间的舒适性24写字楼有八大特征：管理国际化、属于商务化。
每家公司的具体评判标准不和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和比如戴德梁在参照国际化通行标准的情况下各有自己的一套判别方式，甚统一，、甲级写字楼)(行写字楼部认为，就我国的办公楼市场而言，一般分为高档物业而高档物业又可细分为两个部)。
低档物业(丙级写字楼、中档物业(乙级写字楼)甲级是按照本地市顶级写字楼与国际写字楼标准相符，顶级和甲级写字楼。
分：写字楼的分级标准由于写字楼物业在不同的市场各不相同，场现行标准划分的。
包括(通常是基于每个市场上的相对质量。
其考量标准为以下几部分：楼宇品质交通便利、物业服务、建筑规模、客户进驻、装饰标准、配套设施、设备标准)、 10项指标通过综合评定打分后，达到一定分值来判断。
所属区位、智能化等，通信(SA)写字楼包括楼宇设备自动化系统5A(BA)，安全防范系统智能化。
火灾自动报警和消防联动控制系统(FA)办公自动化系统自动化系统(CA)，(OA)，可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电(BA)1．楼宇设备自动化系统梯、自动扶梯进行监视及控制，且以状态监视为主，控制启停为辅。
甲级写字楼的最新评定标准
甲级写字楼的最新评定标准
2009-06-19 15:40
写字楼按照其综合质素不同，可以划分不同的等级，由于目前国家和行业中并没有固定标准或成文的规定，对上海写字楼的分类标准进行明确约定，所以所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法。
随着科技不断创新、建筑技术的发展和客户需求的持续提高，使得写字楼品质的大幅提升，90年代品质很高的甲级写字楼，要是按现在的标准来看，也只能是乙级写字楼了，所以评定写字楼级别的标准也在不断地更新和提升。
日前，国际。
中国内地对写字楼的评定标准
中国内地对写字楼的评定标准，最高级为“甲级”。
一般认为，甲级写字楼应具备以下素质（并不要求具备所有要素，但应具备其中的绝大多数）：1 ．硬件。
硬件的配备决定写字楼项目的初始价值和品质定位，对投资者选择产生直接刺激。
李嘉诚“位置、位置、位置”的著名判定被认为是通行于房地产建设、投资成功的铁律，因此，位于交通方便、写字楼集中的区域成为判定甲级写字楼的重要条件；单个项目面积较大才能降低管理成本、提高收益率，因此，每一单层面积多在1000 ～2000 平方米；停车场数量的多寡是区分甲级和乙级的标准之一。
按国家标准来说，乙级写字楼只规定有专用地上、地下停车场即可，而甲级写字楼的停车场至少要每200 平方米即有 1 个车位。
高档写字楼/ 物业会对自己的品质提出更高要求：楼层高度超过 2.6 米，一般多在 3 米左右；装修、管道网、楼面承重等符合国际标准；电力供应充足且有自备发电机组；平均每 5 层有一部电梯，等候时间不超过30 秒；平均每20 平方米楼面建筑面积配有一条电话线；实用率在7 成以上；只供租用，租金交予单一业主；管理由富有经验及专业的国际管理公司负责。
2 ．软件：管理与服务为项目提供附加价值，并对后续的保值增值产生重要影响，对投资收效具有决定意义。
设备管理：建立稳定的高素质的工程设备技术人员队伍、培训制度和考核制度，建立技术设备资料档案、机具仪表库；保安管理：现代写字楼保安管理的根本要求和主要内容；清洁管理：办公楼清洁的开荒、清洁保障的范围和内容、保洁服务管理；商务服务；前台服务：问讯服务和留言服务、信件报刊收发分检递收、个人行李搬运寄存、出租车特约服务、提供旅游活动安排、代订购机车船票、全国及世界各地酒店预定服务、花卉代购递送……对商业物业的资产管理，是随着商业物业投资的兴起而强化的。
我们的经验是：资产宜选择在主要临街点建设，停车场及外广场前端宜采用条造型，创造大面积临街店面，使商业物业在相关服务设施后直线排开；规模较大商业物业需要用四方形造型，停车场置于物业外围，中心是大型休闲聚会场所，顶层设娱乐观光场所；规模较小的应采用街道型造型，将大面积商铺建于两端，其他商铺排成街道形状等。
1960北块办公楼A及商业C、D精装修质量评估报告
斜土街道107街坊龙华路1960号地块(北块)办公楼A及商业C、D工程精装修质量评估报告编制人：总监理工程师：批准人：批准时间：斜土街道107街坊龙华路1960号地块（北块）监理项目部目录1、工程概况 (3)2、工程施工情况简述 (5)3、工程质量评估依据 (5)4、工程质量验收的划分 (6)5、施工单位检查评定结果 (6)6、建筑工程质量验收组织情况 (6)7、工程质量验收情况 (14)8、质量控制资料检查情况 (14)9、单位工程观感质量评定 (14)10、结论意见 (14)办公楼A及商业C、D精装修质量评估报告一、工程概况本工程位于斜土街道107街坊龙华路1960号地块内，工程占地面积44356.7㎡，场地近似呈矩形。
已运营的地铁7号线船厂路站自北向南从场地穿过，将场地分为东西两区。
东区基坑面积约6200㎡，西区基坑面积约33500㎡。
总建筑面积294362㎡，其中地上建筑面积约163760㎡，地下建筑面积130602㎡。
由1幢20层公寓式办公楼及其3层裙房、2幢18层办公楼及其3~5层裙房、1个3层售楼中心及2个地下车库等组成。
本工程的抗震设防分类地上为丙类建筑，其设计抗震设防烈度为7度，场地类别为Ⅳ类，上部结构安全等级为二级。
其中北块办公楼A及商业CD建筑面积约为49421㎡。
基础结构形式为桩基-筏板体系，上部结构为钢筋混凝土框架+剪力墙核心筒结构体系，楼盖采用现浇肋型梁板体系，办公楼与商业裙房用抗震缝分开，缝宽200mm。
本分部工程建筑高度79.9m，层数为地上18层，地下四层，标准层层高为4.2m。
混凝土强度等级为C35、C40、C50。
填充墙内墙为200厚和100厚加气混凝土砌块，强度等级MU5.0，采用专用粘结剂砌筑，圈梁、构造柱砼均采用C25砼。
本工程于2012年9月5日开工，至2014年11月30日结束。
参建单位：建设单位：上海绿地恒滨置业有限公司；设计单位：华东建筑设计研究院有限公司；监理单位：上海建科工程咨询有限公司；质监单位：上海市徐汇区建设工程质量监督站总承包单位：上海建工集团股份有限公司；结构施工：上海市第四建筑有限公司；装饰施工：深圳市安星装饰设计工程有限公司二、工程施工情况简述凡工程施工所用原材料进场后，均经监理检查并记录检查情况，对不合格材料禁止使用到工程中，进场后必须复试或试验的材料，现场分别见证取样送检复试或试验合格后，施工方才进行隐蔽，对关键工序施工现场专业监理工程师均进行了旁站监督检查。
上海甲级写字楼标准层面积研究
当前上海甲级写字楼标准层面积基本在ｌ５００一２０００平方米之间，今后５年内绝大多数新建甲级写字楼标准层面积将维持在ｌ５００—２５００平方米之间，并且标准层面积有逐渐增大的趋势，但以２５００平方米为限。
上海甲级写字楼标准层面积研究标准层面积是判定写字楼物业等级的硬性指标之，但它并不是一个恒量．随着上海写字楼市场的发展以及企业需求的不断变化，标准层面积也在不断的变化，而且它的变化呈现出逐渐变大的趋势。
因此．笔者着重从上海甲级写字楼的标准层面积分布情况、落成时间不同的甲级写字楼的标准层分布情况以及不同标准层面积在上海甲级写字楼集聚的六大板块的分布情况进行分析．并从中得出现阶段上海甲级写字楼在标准层面积上的些共性特点．以期实现对日后甲级写字楼的开发提供可行的借鉴价值。
标准层面积的分布情况统计结果显示，目前上海甲级写字楼的标准层面积分布较为广泛．占市场主流的是１５００一２０００平方米面积段的．其次是１０００—１５００平方米面积段的。
从落成时间看标准层面积分布在调查过程中，笔者发现，上海甲级写字楼在标准层面积方面存在着时段性特点．因此我们将针对其中的两个比较显著的时间段进行分析。
首先，看一下１９９７年～２００２年间建成的甲级写字楼．它们的标准层面积与上海甲级写字楼标准层面积的整体分布情况比较一致。
主要是由于当前甲级写字楼在１９９７年一２００２年期间建成的数量占到了上海甲级写字楼总数的７４％左右。
其次，是２００４年一２００５年间建成的甲级写字楼．它们的面积段较之整体面积３８ｌＯｆｆ．ｃ２８ｕｎｄｉｎ窖ｌ２００６／９文／鞠波 万方数据段分布情况就有所不同了。
其中２０００—２５００平方米的面积段的成为了绝对主力，而１５００一２０００平方米的面积段位居次席．１０００一１５００平方米和２５００平方米以上的面积段仅占了很少的一部分。
通过以上两个时间段内建成的甲级写字楼的标准层面积的比较，我们可以看出，上海新建甲级写字楼的标准层面积有一个增大的过程。
写字楼等级标准及智能化分析报告
写字楼的等级标准及xx分析甲级、5A、第四代等是从不同角度来界定办公物业的等级，三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向。
“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法各有特点。
一、甲级写字楼“甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级。
就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业、中档物业、低档物业。
而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。
顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。
所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。
对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素。
高档物业等级标准可根据楼宇的品质、规模、客户、物业、交通、区位及智能化等作如下界定：1、顶级写字楼(国际写字楼)（1）xx品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂挑高三层或以上，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。
a)装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0等等。
b)配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，每150平方米配置一个停车位，停车位充足，专用地上、地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统专用，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。
上海商务写字楼评定标准
上海商务写字楼评定标准包括以下几项：建筑规模和品质：甲级写字楼的建筑面积通常在5万平方米以上，建筑品质较高，具备独立产权和5A智能化系统。
地理位置：甲级
写字楼通常位于城市主要商圈或交通枢纽地区，交通便利，基础设施完善。
配套设施：甲级写字楼通常配备有现代化的会议设施、商务中心、高档商务会所、咖啡吧、银行等，提供全天候、全方位、一站式服务。
内部装修：甲级写字楼的内部装修达到三星级标准以上，有中央空调系统，提供舒适的办公环境。
租金水平：甲级写字楼的租金相对较高，但通常会提供较高的租金回报率，是投资性客户考虑的主要因素。
增值空间：甲级写字楼通常位于城市主要商圈或交通枢纽地区，具有较高的增值空间。
物业管理：甲级写字楼通常由专业物业公司进行管理，提供高质量的物业管理服务。
甲级写字楼的评判标准
甲级写字楼的评判标准四大国际测量师行四种说法记者于是向有关专家求证了关于写字楼的一些分类与评定标准，来自戴德梁行、世邦魏理仕、第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司和仲量联行的版本如下：版本一：第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司据了解，由于目前尚没有任何国家级的官方机构对上海写字楼的分类标准进行明确约定，因此第一太平戴维斯依据了国际上通行的评定标准、上海写字楼的发展现状和特点，并结合多年来对商业物业市场的实际操作经验，总结而得出了一套相关的评定方法。
目前，第一太平戴维斯将上海的写字楼分为三个等级：国际甲级写字楼、甲级写字楼和乙级写字楼。
评定上海写字楼的级别则主要从地理位置、写字楼硬件、软性因素等方面作出考虑。
关键词：轨道交通地理位置是对写字楼的等级评定的首选因素之一，而地理位置评定优劣时考虑的要素主要包括了交通便利度、周边的基础建设以及轨道交通设施情况等。
其中，写字楼项目能否与轨道交通直接相连，是最为重要的考虑要素。
在对写字楼的地理位置进行评定时，能够达到甲级标准的通常指在中央商务区域内的一些中等品质的项目，或是处于次商务区（例如徐家汇、虹桥、外滩等）内达到甲级标准的写字楼。
而对于国际甲级写字楼而言，中央商务区的地理位置是能更好地使其成为高端产品的基础。
至于乙级写字楼项目通常指仅符合最基本的技术标准，或者是交付标准较差、年代已久的写字楼，这些楼盘通常位于次商业中心。
关键词：净高至少2.7米写字楼的硬性因素主要包括楼层的净高、得房率、停车位数量、电梯等指标。
一般来说，国际甲级标准写字楼项目的净高都至少需要在2.7米以上，并且具有高得房率，通常单元分割后的得房率也应该要至少高于70％。
同时，备有充足的停车位数量，至少满足每200平方米的写字楼提供一个停车位。
在电梯数量的配备上，则需要保证每架电梯服务的写字楼面积不超过4000平方米－5000平方米。
而甲级写字楼的参数标准则相对较低一点，不能完全达到上述所列的内容。
工程造价指标上海甲级办公楼
工程造价指标上海甲级办公楼上海作为国际大都市，在经济发展和城市建设上一直处于领先地位。
作为商业活动的中心，上海拥有大量的甲级办公楼，这些办公楼承载着企业和机构的运营和发展。
工程造价指标是对办公楼建设成本的估算和评估，它对办公楼项目的可行性和经济效益至关重要。
本文将围绕上海甲级办公楼的工程造价指标展开讨论。
首先，上海甲级办公楼的工程造价指标主要包括建筑结构、建筑设备、装饰装修以及其他费用。
建筑结构是办公楼的核心部分，其造价通常占到总造价的较大比例。
上海甲级办公楼一般采用高层建筑的结构形式，多采用钢筋混凝土结构或钢结构。
钢筋混凝土结构的造价相对较低，适合大规模的办公楼项目。
而钢结构的造价相对较高，适合较高层次、复杂结构的办公楼项目。
其次，建筑设备是保证办公楼正常运营的关键因素。
建筑设备包括电力供应系统、空调系统、给排水系统、消防系统等。
这些设备的造价往往取决于办公楼的规模和功能。
上海甲级办公楼通常要求配备先进的设备，以提供良好的办公环境和舒适的工作条件。
因此，建筑设备的造价在甲级办公楼工程造价中占有相当重要的比重。
装饰装修是办公楼的重要组成部分，它直接影响到企业形象和员工的工作体验。
上海甲级办公楼的装饰装修追求高品质、高档次的设计和施工。
例如，墙面采用石材或大理石贴面，地面采用优质的瓷砖或木地板，天花吊顶采用吊顶板或铝合金板等。
此外，室内的照明、空气净化、声音隔离等设备也是甲级办公楼装饰装修中必不可少的一部分。
装饰装修的造价通常根据材料价格、设计要求和施工难度来确定。
最后，除了建筑结构、建筑设备和装饰装修，还有其他费用也需要考虑在内。
例如，土地使用权费用、规划设计费用、施工现场管理费用、质量检验费用、项目管理费用等。
这些费用往往需要根据实际情况进行估算和计划，以确保项目顺利进行并保持可持续发展。
总之，上海甲级办公楼的工程造价指标是一个复杂而关键的问题。
建筑结构、建筑设备、装饰装修以及其他费用都需要全面考虑，并结合实际情况进行估算和评估。
上海甲级写字楼买卖市场分析
（二）、甲级写字楼市场板块分布目前上海甲级写字楼主要分布在小陆家嘴、南京西路、淮海路、人民广场、虹桥开发区、徐家汇等六大中心商务板块。
上海甲级写字楼六大板块及其代表物业Ø淮海中路（中环广场、香港广场、力宝广场、瑞安广场）Ø南京西路（恒隆广场、梅陇镇广场、嘉里中心、中信泰富广场）Ø人民广场（中区广场、来福士广场、外滩中心、天安中心大厦）Ø小陆家嘴（金茂大厦、汇丰银行大厦、震旦国际大厦、招商局大厦）Ø虹桥开发区（远东国际广场、国贸中心、世贸商城、万都中心）Ø徐家汇（美罗大厦、均瑶国际广场、上海实业大厦、港汇广场）图1：上海甲级商务办公区域三、上海甲级写字楼买卖市场现状3.1甲级写字楼买卖市场供需失衡3.1.1甲级写字楼可售比例小目前，沪上甲级写字楼总面积为418.92万平米，其中在售甲级写字楼物业面积仅为74.7万平米，主要分布在黄浦、浦东，以及虹口等新兴区域少量甲级写字楼如海泰国际大厦入市。
自03年起，许多资金实力雄厚者纷纷以购买取代租赁，以节约租赁成本同时享有物业升值。
去化了大量可售甲级写字楼物业。
而现今多数开发商选择长期持有甲级写字楼物业，供需比失衡。
如卢湾已延续许久无可售甲级写字楼物业，静安也仅存晶采世纪大厦少量待售。
图2：上海甲级写字楼租售比例资料来源：上海中原研究咨询部截止07年底，甲级写字楼所占比例为52%，而03年统计资料为57%。
说明近几年乙级写字楼有大量入市，而甲级写字楼而虽然甲级写字楼虽然平均每年亦有约30-50万平米新增上市，但是其中可出售者凤毛麟角。
图3：上海写字楼存量类型比例图（注：此中超甲级在文中其它处被计入甲级）资料来源：上海中原研究咨询部图4：上海在售甲级写字楼区域分布资料来源：上海中原研究咨询部3.1.2客户需求旺盛自2003年7月以来，新竣工甲级写字楼较少，而市场需求却非常强劲。
竣工甲级写字楼预租率一般为30-50%。
.办公楼主体结构工程质量评估报告doc
办公楼主体结构工程质量评估报告工程名称：上海恩德斯豪斯自动化设备有限公司基建工程建设单位：上海恩德斯豪斯自动化设备有限公司设计单位：上海众鑫建筑设计研究院有限公司施工单位：上海建工（集团）总公司监理单位：上海市工程设备监理公司总监理工程师：钱荣斌二0 0 五年四月一、工程概况本工程地理位置位于江川路北面、环路东首闵行紫竹工业园区内，建筑面积4006平方米，建筑总高度为11.4M，层高4.5M，钢筋混凝土框架结构二层，楼层面均为现浇结构，本工程±0.000相当于绝对标高4.950M.室内外高差0.450M，建设单位为上海恩德斯豪斯自动化设备有限公司，设计单位为上海众鑫建筑设计研究院有限公司，由上海建工（集团）总公司施工，上海市工程设备监理公司监理。
二、工程质量评估依据1、本工程施工设计图纸、图纸会审纪要、设计说明、设计变更及技术核定单；2、混凝土结构工程施工质量验收规范GB50204－2002；3、钢筋焊接及验收规范JGJ18－96；4、建筑工程施工质量验收统一标准GB50300－2001；5、砌体工程施工质量验收规范GB50203－2002；6、国家和本市有关工程建设的法律、法规、强制性规范；7、业主与承包商签定的施工承包合同质量要求条款。
三、主体结构工程质量情况<一>模板分项工程1、监理方协助施工方完善保证项目的模板支撑系统，确保了模板及其支架具有足够强度，刚度和稳定性；2、模板分项工程是保证混凝土工程质量的关键分项工程，施工方根据设计和施工规范要求组织施工，并能较好的配合监理对实测项目的轴线、标高、垂直度、表面平整度、相邻两板高低差等进行检查，记录检查数据资料；3、模板分项工程总体质量一般，本工程共验收24项，其中合格24项。
<二>钢筋分项工程1、每批钢筋均有出厂质量证明书，并按规定批量复试，全部合格；按规定做焊接试验、其中电渣压力焊3组，闪光对焊5组，全部合格；2、在钢筋制作过程中，监理方进行质量跟踪监控，对保证项目的钢筋规格、形状、尺寸、数量、锚固长度和接头进行复核，发现问题及时纠正；3、在钢筋绑扎过程中，监理方加强质量旁站监控，及时掌握施工质量动态，对基本项目及允许偏差项目进行检查、记录，检查数据资料，发现质量不符的问题及时提出，施工方能较好地配合按规范要求及时整改；4、钢筋分项工程总体质量一般，本工程共验收24项，其中合格24项。
上海写字楼市场报告
从租赁情况来看，据有关部门统计，目前全市甲级写字楼的入驻率基本在8成以上，租金总体稳定在0.45－0.75 美元/平方米/天的范围内。
以陆家嘴为例，尽管一些甲级写字楼日租金每平方米已超过1.00 美元，上门求租者仍络绎不绝，平均入驻率已达到85％，满租现象也屡见不鲜。
目前上海甲级写字楼面积约为288万平方米，几乎只有香港的一半，比北京还略低一些，良好的经济运行态势以及中国加入世贸组织、上海申博等重大利好消息，必将扩大上海写字楼的需求量。
今年，在写字楼租金持续增长、绝大多数写字楼都已提价的情况下，写字楼交易形势喜人，从100平方米到1万平方米的面积都有成交，跨幅惊人。
一旦平稳度过市场适应期，价格还将继续向上攀升。
上海写字楼的微观区域市场主要分为：南京西路、淮海路沿线、小陆家嘴、虹桥、徐家汇及人民广场等六个区域。
本报告按区域主要将其划分为－－虹桥、陆家嘴、静安、徐汇、淮海路沿线五大板块。
二、上海市写字楼板块分布情况
富丽大厦静安乙级
国科大厦虹口乙级
致远大厦卢湾乙级
四、上海在售甲级写字楼价格情况
说明
在售物业最高售价均在20000元/平方米；
均价主力范围集中在15000－19000元/平方米；
在上海写字楼市场整体回升的情况下，随着中心城区土地批租量发的逐渐减少，大量企业不断入驻上海，产品的供应量逐渐的减少，本报告认为价格会维持在目前的水平的情况下将稳步上升。
五、市场销售情况。
A甲级写字楼基本标准及经典案例分享32P
contents
目录
• 引言 • 基本标准 • 经典案例分享 • 甲级写字楼市场分析 • 甲级写字楼发展趋势及前景展望 • 结论与建议
01
CATALOGUE
引言
目的和背景
探讨甲级写字楼基本标准
推动行业发展
通过深入研究和分析，明确甲级写字 楼的基本标准，为相关从业者提供参 考。
绿色低碳成为主流
随着环保意识的提高和政策法规的推动，绿色低碳将成为 甲级写字楼发展的主流趋势，注重节能减排、资源循环利 用等方面。
06
CATALOGUE
结论与建议
总结甲级写字楼基本标准及经典案例分享
甲级写字楼基本标准总结
地理位置优越、建筑设计高品质、设施 设备先进、服务水平高、租金收益稳定 。
VS
感谢观看
可靠的供电系统
甲级写字楼采用双路供电 系统，确保电力供应的稳 定性和可靠性，满足高端 办公需求。
智能化系统标准
智能化楼宇管理系统
甲级写字楼配备智能化楼宇管理系统，实现楼宇设备自动化监控 和管理，提高运营效率。
先进的通信系统
甲级写字楼提供高速、稳定的互联网接入和内部局域网服务，满足 现代办公对通信的高要求。
随着经济的发展和城市化进程的加速，企业对甲级写字楼 的需求将持续增长，尤其是在一线城市和核心商圈。
多元化发展
未来，甲级写字楼将更加注重多元化发展，包括业态组合 、功能布局等方面，以满足不同企业和个人的需求。
创新驱动发展
在激烈的市场竞争中，甲级写字楼将更加注重创新驱动发 展，通过引入新技术、新业态等方式提高自身竞争力。
优质的建筑材料
甲级写字楼采用高品质的 建筑材料，如高档石材、 玻璃幕墙等，营造出高端 、舒适的办公环境。
上海甲级办公楼定义
不同市场的办公楼具有不同的特点，关于甲级办公楼的定义一般因市场的不同而异。仲量联行采用下列标准来对上 海、北京等一线城市办公楼的等级进行评定。在单一产权或大部分单一产权的前提下，符合下列15项标准中12项的办 公物业便可被定义为甲级办公楼。
类别
位置 • 主要办公商务区的中心位置
楼层净高（楼层地面至天花吊顶的高度）不低于2.7米 有架空地板 达到国际水平的高品质建筑外观和材质 大堂：至少两层挑高，净高不低于5米；达到国际水平的内部装修及公共区域 中央空调、VAV、或多管风机盘管系统 知名物业管理公司 充足的电梯配置 充足的停车位配置
1
超甲级办公楼定义
除满足甲级办公楼标准外，超甲级办公楼还需满足：
超甲级办公楼 标准层面积（建筑面积） 楼层净高 舒适性 所有权 空调系统 架空地板 电梯密度 临近地铁站 便利性 临近零售及餐饮场所 电力/备用电力系统 临近主干道 物业管理 环境与健康 可持续特征 无 LEED 认证 必须包括 >= 1300 平方米 >=2.7米 产权集中 非分体式 配备 0.13台/1,000平方米 <=1公里 <=600米 双重电力运输 <=600米 富有经验的物业管理公司 最好包括 >=1800 平方米 >=2.8米 单一业主 VAV系统中央空调 配备 0.20台/1,000平方米 <=750米 <=500米 备用电力系统供租户使用 <=600米 国际知名物业管理公司
标准 • • • • • •
• • • • • • • •
交通可及性 可视性 楼龄 建筑体量 标准层面积 得房率
楼层净高 架空地板 建筑外观 建筑内部 空调系统 物业管理 电梯 停车位
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项目名称 紫竹国际大厦 招商局大厦 东方金融广场 港汇中心二座 绿地中心二期 龙峰大厦 上海智慧广场 静安嘉里中心 东海商业中心 长风国际大厦 中国港中旅大厦 滨江国际广场 财富国际广场
外立面 石材+玻璃幕墙 铝单板+玻璃幕墙 铝单板+玻璃幕墙 玻璃幕墙 铝单板+石材+玻璃幕墙 石材+玻璃幕墙 铝单板+玻璃幕墙 铝单板+玻璃幕墙 石材+玻璃幕墙 石材+玻璃幕墙 铝单板+玻璃幕墙 铝单板+玻璃幕墙 石材+玻璃幕墙
大堂层高(单位：米）
16 14 12 10
8 6 4 2 0
大堂层高(单位：米）
项目名称 紫竹国际大厦 招商局大厦 东方金融广场 港汇中心二座
绿地中心二期
龙峰大厦
办办层高指数 ★★★★☆ ★★★ ★★★★★ ★★★
★★★★☆
★★★★
项目名称
办办层高指数
静安嘉里中心
★★★★
东海商业中心
★★★
长风国际大厦
2.楼宇智能化系统（BA）：包括冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排 水系统、电梯管理系统、停车库系统。
3.通讯智能化系统（CA）：包括双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播 系统、数字化用户交换机系统、楼内移动电话系统、综合布线系统。
4.安保智能化系统（SA）：监视电话系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统。
物业公司 浦东世纪花园物业管理有限公司 上海招商局物业管理有限公司 第一太平戴维斯 仲量联行 长城物业 上海龙峰物业公司 上海众行物业管理有限公司 商维物业 永南物业管理有限公司 高力国际 中国港中旅集团 第一太平戴维斯 中远物业
5A 智能化管理 符合 符合 符合 符合 符合 符合 符合 符合 符合 符合 符合 符合 符合
上海市 5A 甲级写字楼行业标准评估报告
一、5A 甲级写字楼综述
在发展迅猛的上海写字楼市场上，高端写字楼一直是受大家追捧的，很多新的办公物业 项目在面市后也都标榜自己是 5A 甲级写字楼，可是等客户去了实地勘查后却发出疑问：这 就是 5A 甲级写字楼吗？好像和那些知名的办公大楼标准不一样啊？为了解决广大用户的疑 惑，办办网数据研究中心特地走访了上海市各区域具有代表性的写字楼，通过实地评测和考 量，对目前市面上的 5A 甲级写字楼的标准进行了行业评估。
首先，大家要知道“5A”和“甲级”分别是从两个不同的角度来界定写字楼的等级，“甲 级”是从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“5A”则是从硬件配置角度来评定。
而“5A”主要针对写字楼智能化硬件方面的标准，主要是以下 5 个方面：
1.办公智能化系统（OA）：包括计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、 物业管理计算机系统。
16
1800
14
1800
5
1350
4
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5
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10
1350
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8
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8
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6
1000
5
1000
4567
★★★★☆
4976
★★★★☆
4004
★★★★★
3373
★★★★★
5066 5000 8640
★★★★ ★★★★ ★★★
3318
★★★★☆
3855
★★★★☆
4242
★★★★
4603
8.写字楼的物业管理
办办网本次走访的写字楼基本都由知名物业公司进行日常管理，配备 5A 智能化系统， 硬件和软件设施均能满足企业日常所需。
项目名称 紫竹国际大厦 招商局大厦 东方金融广场 港汇中心二座 绿地中心二期 龙峰大厦 上海智慧广场 静安嘉里中心 东海商业中心 长风国际大厦 中国港中旅大厦 滨江国际广场 财富国际广场
区域 浦东 世纪公园 浦东 陆家嘴 浦东 八佰伴 徐汇 徐家汇 徐汇 龙华 长宁 延安西路 静安 曹家渡 静安 南京西路 黄浦 人民广场 普陀 长风 普陀 长寿路 杨浦 东外滩 杨浦 五角场
区域属性 新兴 CBD 主流商圈 主流商圈 主流商圈 新兴 CBD 主流商圈 主流商圈 主流商圈 主流商圈 新兴 CBD 主流商圈 新兴 CBD 主流商圈
2 男/女
3立3座3盆
TOTO ★★★★☆
中国港中 旅大厦
2 男/女
3立3座2盆
TOTO ★★★★★
滨江国际 广场（标 准办公 楼）
2 男/女
2立2座2盆
TOTO ★★★★
财富国际 广场
2 男/女
3立3座3盆
TOTO ★★★★★
7.写字楼的停车位
办办网本次走访的写字楼停车场全部采用地面停车位和地下车库相结合的方式，人车分 流，引导明确。虽然受区域地段影响，各写字楼的车位配置参差不齐，但可以看到，科学自 动化的管理，正在向国际化标准靠拢。
绿地中心 二期
龙峰大厦
上海智慧 广场
2 男/女 2 男/女 2 男/女
3立3座2盆 4立4座3盆 4立4座2盆
TOTO ★★★★☆ TOTO ★★★★★ TOTO ★★★★★
静安嘉里 中心
2 男/女
3立3座2盆
TOTO ★★★★★
东海商业 中心
2 男/女
2立2座3盆
TOTO ★★★★☆
长风国际 大厦
从办办网此次走访的写字楼来看，绝大多数的标准层面积都在 1000 平方米以上，而在 层高方面却参差不齐，层高达到 3.8 米，符合办办网对甲级写字楼评估标准的仅有 6 家，达 标率不足 47%。
6.写字楼的卫生间
卫生间是在写字楼的日常使用中一个非常重要的公共空间，作为甲级写字楼至少每 500 平米配备一个男厕位一个便斗及 1 个女厕位，洗手盆不少于 2 个，洁具采用进口名牌，配备 洗手液和干手机，通风良好。
5.消防智能化系统（FA）：消防联动、自动喷淋、自动报警等
二、5A 甲级写字楼的指标体系
1.写字楼的区位
根据办办网走访的写字楼来看，大部分楼宇都位于主流商圈及新兴的 CBD 商务区，具有 浓厚的商务氛围；交通方便，有多种交通工具可以直达；同时周边配套完善，人流密集；楼 宇本身具有极高的商业价值。
项目名称 紫竹国际大厦 招商局大厦 东方金融广场 港汇中心二座 绿地中心二期 龙峰大厦 上海智慧广场 静安嘉里中心 东海商业中心 长风国际大厦 中国港中旅大厦 滨江国际广场 财富国际广场
项目名称 紫竹国际大厦 招商局大厦 东方金融广场 港汇中心二座 绿地中心二期 龙峰大厦 上海智慧广场 静安嘉里中心 东海商业中心 长风国际大厦 中国港中旅大厦 滨江国际广场 财富国际广场
建筑面积 37000 ㎡ 74642 ㎡ 115327 ㎡ 64000 ㎡ 277617 ㎡ 27000 ㎡ 62000 ㎡ 34478 ㎡ 52042 ㎡ 54309 ㎡ 56663 ㎡ 149851 ㎡ 101700 ㎡
1700 ㎡
3.5 米
2400 ㎡
4.5 米
1700 ㎡
3.5 米
1900 ㎡
3.8 米
960 ㎡
3.3 米
1600 ㎡
3米
1400 ㎡
3.9 米
708-1640 ㎡ 3.8 米
1661 ㎡
4.5 米
1023 ㎡
3.2 米
1852 ㎡
4米
1494 ㎡
3.3 米
办办标准层指数 ★★★ ★★★★ ★★★★★ ★★★★ ★★★★☆ ★★★☆ ★★★ ★★★★☆ ★★★★☆ ★★★★★ ★★★☆ ★★★★☆ ★★★☆
项目名称 单层卫生间数量 便器及洗手盆配备 洁具品牌 办办卫生间指数
紫竹国际 大厦
2 男/女
2立2座2盆
科勒 ★★★★☆
招商局大 厦
2 男/女
3立3座4盆
美标 ★★★★
东方金融 广场
2 男/女
3 立 3 座 2 盆 卡西奥 ★★★★
港汇中心 二座
2 男/女
3 立 3 座 2 盆 TOTO ★★★★☆
办办外墙指数 ★★★★☆ ★★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★☆ ★★★★ ★★★★ ★★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★★ ★★★★
3.写字楼的大堂
大堂是继写字楼外立面后的第二张脸，通常是装饰豪华，高挑明亮。本次办办网选取的 写字楼，除了上海智慧广场以外，大堂挑高普遍在 5-10 米。东方金融广场大堂的高度达到 14 米，尤为出色。
★★★★
5556
★★★☆
7768 ★★★
5.写字楼的标准层
项目名称 紫竹国际大厦 招商局大厦 东方金融广场 港汇中心二座 绿地中心二期 龙峰大厦 上海智慧广场 静安嘉里中心 东海商业中心 长风国际大厦 中国港中旅大厦 滨江国际广场（标准办公楼） 财富国际广场
标准层面积 标准层高
1438 ㎡
2.83 米
紫竹国际 大厦
迅达
1.78 秒/层 18 人
招商局大 厦
三菱
1.20 秒/层 20 人
东方金融 广场
三菱
1.05 秒/层 24 人
港汇中心 二座
迅达
1.11 秒/层 24 人
绿地中心 二期
迅达
1.74 秒/层 18 人
龙峰大厦 三菱 2.01 秒/层 17 人
上海智慧 蒂森克虏 2.33 秒/层 15 人
广场
伯
静安嘉里 中心
三菱
2.54 秒/层 18 人
东海商业
中心
迅达
2.49 秒/层 18 人
长风国际 大厦
三菱
2.51 秒/层 21 人
中国港中 旅大厦
奥的斯
1.82 秒/层 13 人
滨江国际 广场