泛海董家渡地块
泛海控股
证券代码：000046证券简称：泛海控股泛海控股股份有限公司投资者关系活动记录表投资者关系活动类别 特定对象调研□分析师会议□媒体采访□业绩说明会□新闻发布会□路演活动□现场参观□其他（请文字说明其他活动内容）参与单位名称及人员姓名西南证券：刘嘉玮、郎达群安邦资管：李超银华基金：晏凯亮幸福人寿保险：韩贵新时间2017年10月18日上午9:30-11:30地点北京民生金融中心C座22层2号会议室上市公司接待人员姓名民生证券财务总监、首席风险官：陆婉冰民生信托董事会办公室部门总经理：吴斌民生信托风险管理总部副总裁：欧阳燕红泛海控股证券事务代表：陆洋泛海控股金融管理总部副总裁：李书孝投资者关系活动主要内容介绍2017年10月18日，公司举办了机构投资者现场调研活动。
本次调研由西南证券发起，邀请了安邦资管、银华基金、幸福人寿等机构投资者参与。
现就本次调研的具体交流情况说明如下：1、请介绍下公司目前的土地储备情况。
答：目前，公司待开发土地主要包括武汉中央商务区项目358.86万平方米、北京泛海国际居住区二期66.86万平方米、沈阳项目7.17万平方米、美国纽约南街项目8.36万平方米、夏威夷科琳娜1号地项目14.94万平方米、夏威夷科琳娜2号地项目9.23万平方米、夏威夷西区项目33.5万平方米；此外还有一些项目正在开展一级开发或拆迁工作，比如大连项目、上海董家渡12号地和14号地项目等。
2、请介绍下公司金融板块发展情况。
答：经过最近几年的布局和发展，公司金融平台逐步完善，现已拥有民生证券、民生信托、亚太财险、中国泛海金融等核心金融平台，并申请设立民生基金，作为主要发起人申请设立亚太再保险、亚太互联网人寿。
面对持续趋严的监管形势和日益激烈的市场竞争，各金融子公司严守风险底线，坚持合规经营，经营质量和效益不断提高，具体而言：民生证券经营业绩和风险控制能力稳步提升，在中国证监会组织的2017年证券公司分类评级中级别从CC级跃升至A级，为进一步发展奠定了良好的基础；民生信托复业四年来发展迅速，盈利能力和行业排名大幅提升，2017年上半年净利润达5.16亿元，同比增长124%。
黄浦区“十二五”旧区改造地块一览表
20945
34328
2012-2013年
2013-2014年
43
74街坊
中岳
丽园路北、局门路东
商业办公
176
3938
20538
176
3938
20538
2013年
2014年
44
进贤路南北块
区土发中心
1：东至茂名南路，西至进贤路174弄，南至进贤路，北至茂名南路24号；2：东至茂名南路，西至进贤路211号，北至进贤路，南至锦江迪生商厦
太仓路拓路
37
132街坊（拓路部分）
瑞安、市政公建
东起西藏南路、西至东台路、南起浏河路、北至寿宁路
市政公建
120
3567
27240
120
3567
27240
2012年
2013年
太仓路拓路
38
124街坊（拓路部分）
瑞安
东台路、吉安路、自忠路、浏河路
市政公建
150
4506
13892
150
4506
13892
住宅
280
3416
11050
280
3416
11050
2014年
2015年
45
瞿溪路1200弄
区土发中心
瞿溪路1200弄
住宅
600
18000
23158
600
18000
23158
2014年
2015年
46
马当路303号
区教育局
马当路303号
教育
90
2700
2700
90
2700
2700
2012年
泛海国际旧城区改造工程
泛海国际旧城区改造工程
国际居住区地处上海市黄浦区董家渡聚居区，中华路东侧，北靠紫霞路，东临南仓街，南临东江阴街，由10号地块、12号地块、14号地块组成的60万平方米的超级大型豪宅区。
泛海国际居住区拥有顶级国际社区规划理念，融汇外滩金融规划理念及顶级国际社区设计理念。
以精英服务型公寓、高端定制服务型商业及CEO城市行宫于一体的顶级国际社区。
依托外滩金融集聚带高尚规划，以升级作品成就未来上海豪宅标杆。
目前，10号地块泛海国际公寓项目一期已在2015年底销售完毕，预计2016年9月底完成竣工验收；二期现正进行桩基施工。
董家渡12号地块及14号地块（一期）已于2016年4月正式启动第一轮征询工作。
经过为期两天的旧城区改造意愿征询投票，4月18日投票结果正式公布，同意率达98.35%，宣告第一轮征询正式生效。
泛海国际居住区作为上海市中心的高档楼盘社区，其布局合理，功能完善，分区明确且空间组合富有特色。
第一，在充分考虑用地开发强度的条件下，各住宅单元布局紧凑以提高土地使用率，尽可能增加中心集中绿地的面积。
第二，充分利用周边有利景观条件，使得每个住宅单元均能享受绿化或者江景，充分提升住宅档次。
第三，将商业和为小区配套的公建及商务俱乐部沿中华路布置，与住区以自然水系加以明确分隔，使得住户免受外部公共人流干扰，整个地块分区清晰明确，同时提高商业的经济效益。
泛海建设：2009年年度报告摘要 2010-03-02
证券代码：000046 证券简称：泛海建设公告编号：2010-016 泛海建设集团股份有限公司2009年年度报告摘要§1 重要提示1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应阅读年度报告全文。
1.2 没有董事、监事、高级管理人员声明对年度报告内容的真实性、准确性和完整性无法保证或存在异议。
1.3 所有董事均出席审议本报告的第六届董事会第七次会议。
1.4 立信大华会计师事务所有限公司为本公司2009年度财务报告出具了标准无保留意见的审计报告。
1.5 公司董事长卢志强先生、副董事长兼总裁李明海先生、首席财务总监匡文先生、资产财务管理总部总监陈研女士声明：保证本公司年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况简介2.1 基本情况简介股票简称泛海建设股票代码000046上市交易所深圳证券交易所注册地址深圳市福田区福华一路国际商会大厦A座十六层注册地址的邮政编码518026办公地址北京市朝阳区建国门外大街22号赛特大厦十五层办公地址的邮政编码100004公司国际互联网网址电子信箱dsh@2.2 联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名陈家华张宇联系地址北京市朝阳区建国门外大街22号赛特大厦十五层深圳市福田区福华一路国际商会大厦A座十六层电话(010)85110892 (0755)82985859 传真(010)65239086 (0755)82985859 电子信箱cjh@ zy@§3 会计数据和业务数据摘要3.1 主要会计数据单位：（人民币）元2009年2008年本年比上年增减（％）2007年营业总收入2,378,997,770.24 1,419,547,881.28 67.59 4,208,159,805.02 利润总额587,750,148.97 295,918,048.70 98.62 1,024,852,752.51归属于上市公司股东的净利润402,843,288.16 210,640,131.83 91.25 658,678,694.97归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润407,796,851.75 214,980,956.75 89.69 651,419,237.63经营活动产生的现金流量净额-1,535,621,974.26 -254,055,981.34 504.44 2,721,798,048.882009年末2008年末本年末比上年末增减（％）2007年末总资产22,740,909,302.54 19,821,858,906.56 14.73 18,646,336,813.06归属于上市公司股东的所有者权益8,480,781,293.49 8,191,122,799.53 3.54 8,159,804,131.89 股本2,263,695,884.00 2,263,695,884.00 0.00 751,481,450.00 3.2 主要财务指标单位：（人民币）元2009年2008年本年比上年增减（％）2007年基本每股收益（元/股）0.18 0.09 100.00 0.44 稀释每股收益（元/股）0.18 0.09 100.00 0.44 用最新股本计算的每股收益（元/股）0.18 - - - 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元/股）0.18 0.10 80.00 0.43 加权平均净资产收益率（%） 4.83% 2.59% 2.24 8.46% 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）4.89% 2.77% 2.12 8.36% 每股经营活动产生的现金流量净额（元/股）-0.68 -0.11 518.18 3.622009年末2008年末本年末比上年末增减（％）2007年末归属于上市公司股东的每股净资产（元/股）3.75 3.62 3.59 10.86非经常性损益项目√适用□不适用单位：（人民币）元非经常性损益项目金额附注（如适用）非流动资产处置损益-120,449.15计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外2,578,295.54采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益4,248,671.29除上述各项之外的其他营业外收入和支出-13,324,372.04所得税影响额1,527,734.13少数股东权益影响额136,556.64合计-4,953,563.59-3.3 境内外会计准则差异□适用√不适用§4 股本变动及股东情况4.1 股份变动情况表单位：股报告期初报告期变动增减（+，-）报告期末数量比例发行新股送股公积金转股其他小计数量比例一、有限售条件股份1,819,177,904 80.36%1,819,177,90480.36% 1．国家持股2．国有法人持股3．其他内资持股1,819,177,904 80.36%1,819,177,90480.36%其中：境内非国有法人持股1,819,161,404 80.36%1,819,161,40480.36%境内自然人持股16,500 16,5004．外资持股其中：境外法人持股境外自然人持股二、无限售条件股份444,517,980 19.64%444,517,980 19.64% 1．人民币普通股444,517,980 19.64%444,517,980 19.64% 2．境内上市的外资股3．境外上市的外资股4．其他三、股份总数2,263,695,884 100.00%2,263,695,884100.00%注：2009年度，公司没有发行新股、送股和公积金转股，因此公司股份无变化。
董家渡地块易主！融创拿下泛海旗下北京、上海核心地块
董家渡地块易主！融创拿下泛海旗下北京、上海核心地块2019年伊始，融创中国便收获了一个大礼包，以125.53亿元的代价拿下了泛海位于北京、上海两项优质地块。
自此，融创中国在核心城市的优势进一步扩大。
图片来源：图虫创意融创接手1月21日早间，融创中国公告称，集团全资附属公司融创房地产与武汉中央商务区有限公司（以下简称“武汉公司”）签订收购协议，以125.53亿元收购其持有的上海泛海建设公司100%股权。
看似平淡的文字背后是两位大佬的牵手。
公开资料显示，武汉公司成立于2002年，大股东为泛海控股股份有限公司，法定代表人和董事长为泛海集团董事长卢志强。
武汉公司系泛海旗下核心业务平台之一，持有公司境内所有地产项目。
根据公告，被收购公司拥有北京泛海国际项目1号地块与上海董家渡项目的100%权益，均是核心城市核心地块。
其中，北京泛海国际项目1号地块位于北京市朝阳区核心位置，在东四环东侧，在泛海国际一期北侧；紧邻朝阳公园，拥有优质的景观资源；周边环绕CBD、燕莎、丽都、朝青四大商圈，区位条件十分优越；教育、医疗等配套非常成熟。
项目总占地面积约为7.52万平方米，总建筑面积约为66.85万平方米，截至目前，项目刚启动建设，尚未开售。
上海董家渡项目位于上海市黄浦区核心位置，所属南外滩板块；紧邻黄浦江、豫园；周边环绕外滩、人民广场、南京路、老码头、董家渡金融城，区位条件十分优越；教育、医疗等配套非常成熟。
总占地面积约为12.02万平方米，总建筑面积约为62.80万平方米。
项目主要用作住宅及商业的开发，截至本公告日期，项目大部分尚未建设，这也是泛海在上海的首个项目。
上述交易完成后，融创房地产将获得武汉公司100%股权。
此次收购也符合融创中国拿地的一贯逻辑，即聚焦一二线城市。
2018年中报显示，融创中国的土储规模达到2.31亿平方米，总货值高达3.29 万亿元，其中，超过92%的土地储备位于供求关系健康的一二线及环一线核心城市。
历史的传承与时代的创新——记董家渡绿地外滩中心项目的更新设计
历史的传承与时代的创新——记董家渡绿地外滩中心项目的
更新设计
江子扬
【期刊名称】《住宅科技》
【年(卷),期】2022(42)6
【摘要】随着外滩地区的城市更新如火如荼,一批标志性项目拔地而起,给这片区域与人民以新的惊喜和感动。
文章以南外滩滨江核心区高密度开发的董家渡绿地外滩中心项目为切入点,阐述了项目策划、建筑设计、品质管控及历史建筑保护性修缮等方面的实践,为当下核心城区在规划设计、集约开发、延续场所精神、重塑城市活力方面提供有益的借鉴。
【总页数】8页(P1-8)
【作者】江子扬
【作者单位】绿地控股集团;上海市绿色住宅委员会
【正文语种】中文
【中图分类】TU9
【相关文献】
1.城市历史滨水区的保护更新与功能塑造--以上海南外滩滨水区城市设计为例
2.绿地重庆海外滩项目体验中心
3.上海董家渡城市更新中的“历史风貌岛”策略黄浦湾公寓项目建设始末
4.意大利历史中心住区的保护与更新
——以财政补贴导向下的热那亚历史住区建筑立面更新项目为例5.绿地控股:斥资121亿接盘董家渡项目
因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
黄浦区“十二”旧区改造地块一览表
65435
143
28000
65435
2014年
2015年
由土地储备中心先行对单位进行置换，再拉开居民动迁实施土地储备
30
豫泰基地
豫园房产
沉香阁路、侯家路、旧校场路
商业
932
6338
16740
466
3169
16740
2015年
2016年
已办理土地出让手续和动迁手续，动迁许可证失效
31
确诚基地
瑞安
东起吉安路、西至济南路、南起复兴中路、北至自忠路
住宅
1520
5967
44612
1520
5967
44612
2012-2013年
2013-2014年
土地已出让
40
120街坊
瑞658
3119
31127
658
3119
31127
2013年
2014年
41
6
中福福州路地块（福州路文化街地块）
中福地产
福州路、广东路、浙江路、云南路
商业、办公
2345
12690
51330
2345
12690
51330
在拆项目
2013年
7
89号地块
区土地储备中心
湖北路、广东路、浙江中路、福州路
商办、文化
548
5438
41448
548
5438
41448
2013年1月
2014年
与中福福州路地块同步开发
久事公司、区土地储备中心
广东路、四川中路、福州路、外滩老建筑
商业、办公
81
1591
泛海系卢志强：大佬背后的大佬构建金控帝国
泛海系卢志强：大佬背后的大佬，构建金控帝国关注惠淘保（微信号：huitaobao666），获取最深度权威的保险资讯与数据卢志强，被称为大佬背后的大佬。
现任中国民生银行副董事长，泛海集团有限公司及中国泛海控股集团有限公司董事长兼总裁、泛海建设集团股份有限公司董事长、中国泛海国际投资有限公司董事，以及联想控股有限公司董事，中国民间商会副会长，中国光彩事业基金会副理事长。
第十届全国政协委员、第十一、十二届全国政协常委、第十届全国工商联副主席。
想买潜力股拿不准？测一下广告1951年12月生于山东威海的卢志强，早年一直在潍坊国企和政府工作。
1971年11月至1980年3月，任潍柴动力前身山东潍坊柴油机厂技术员；1980年03月至1985年06月，任潍坊市技术开发中心办公室副主任。
1985年，34岁的卢志强下海进入了教育和培训行业。
“当时下海的一个主要原因是因为当时干部提拔的时候没能提上，思想上有些想法，山东人又都好面子，所以才下决心下海搞商业。
”1985年，34岁的卢志强开始下海进入教育和培训行业，任山东通达经济技术集团公司的董事长兼总裁。
1988年，卢志强以7.3亿元的注册资本在北京注册中国泛海控股有限公司，它成为卢志强日后发展的旗舰。
1990年，卢志强成立美国泛海国际有限责任公司，1992年由美国泛海国际有限责任公司占股权30%、青岛泛海建设股份有限公司占股权70%，合资成立青岛泛海物业发展有限公司。
1992年进入复旦经济学院，后获得硕士学位。
目前已80岁高龄、在复旦学习工作了近60年的资深教授洪远朋是他的老师。
洪远朋回忆，卢志强学习非常认真，尽管当时他已创办公司，却从不因任何原因缺课，甚至会为保证论文质量而多次反复修改。
从复旦毕业后，卢志强也仍然跟随洪远朋继续进行学术研究，出版、发表了多部著作和多篇论文。
1994年，卢志强加入鲁台会。
鲁台经贸洽谈会是山东省委、省政府确定的全省性对台、对外招商活动，是山东省三大经贸活动之一。
卢志强身后的人
卢志强身后的人卢志强，被称为大佬背后的大佬。
现任中国民生银行副董事长，泛海集团有限公司及中国泛海控股集团有限公司董事长兼总裁、泛海建设集团股份有限公司董事长、中国泛海国际投资有限公司董事，以及联想控股有限公司董事，中国民间商会副会长，中国光彩事业基金会副理事长。
第十届全国政协委员、第十一、十二届全国政协常委、第十届全国工商联副主席。
1951年12月生于山东威海的卢志强，早年一直在潍坊国企和政府工作。
1971年11月至1980年3月，任潍柴动力前身山东潍坊柴油机厂技术员；1980年03月至1985年06月，任潍坊市技术开发中心办公室副主任。
1985年，34岁的卢志强下海进入了教育和培训行业。
“当时下海的一个主要原因是因为当时干部提拔的时候没能提上，思想上有些想法，山东人又都好面子，所以才下决心下海搞商业。
”1985年，34岁的卢志强开始下海进入教育和培训行业，任山东通达经济技术集团公司的董事长兼总裁。
1988年，卢志强以7.3亿元的注册资本在北京注册中国泛海控股有限公司，它成为卢志强日后发展的旗舰。
1990年，卢志强成立美国泛海国际有限责任公司，1992年由美国泛海国际有限责任公司占股权30%、青岛泛海建设股份有限公司占股权70%，合资成立青岛泛海物业发展有限公司。
1992年进入复旦经济学院，后获得硕士学位。
目前已80岁高龄、在复旦学习工作了近60年的资深教授洪远朋是他的老师。
洪远朋回忆，卢志强学习非常认真，尽管当时他已创办公司，却从不因任何原因缺课，甚至会为保证论文质量而多次反复修改。
从复旦毕业后，卢志强也仍然跟随洪远朋继续进行学术研究，出版、发表了多部著作和多篇论文。
1994年，卢志强加入鲁台会。
鲁台经贸洽谈会是山东省委、省政府确定的全省性对台、对外招商活动，是山东省三大经贸活动之一。
鲁台会10位中国本土的民营企业家毅然站出来联名发出倡议：《让我们投身到扶贫的光彩事业中来》得到了国家最高领导的支持，光彩事业就此发起。
泛海城市广场二期项目推介.
泛海城市广场二期项目详解
泛海城市广场二期项目详解
泛海城市广场二期项目详解
泛海城市广场二期项目详解
泛海城市广场二期项目详解
泛海城市广场二期项目详解
泛海城市广场二期项目详解
泛海城市广场二期项目详解
泛海城市广场二期项目详解
真冰场
电影城
4D影院
泛海城市广场二期项目详解
电玩城
KTV
泛海城市广场项目合作团队
注：数据来源于武汉市统计年报
武汉综合经济实力进一步提升，GDP实现四连跳，分别跨越3,000亿、4,000亿、5,000亿、6,500亿，位列副 省级城市第一斱阵。 与国内一线城市相比，武汉市仍与之存在较大的差距，主要是经济基础及城市化水平差距较大；但与同类二 线城市相比，武汉早已成为中部城市的龙头，生产总值远远领先于长沙等其他中部省会。
武汉泛海商业经营管1 理有限公司
Wuhan Oceanwide Commercial Operation Management Co., Ltd
目录
Part1 Part2 Part3 Part4 Part5
武汉概况 开发商介绍 武汉CBD整体规划 泛海城市广场项目整体介绍 泛海城市广场二期项目详解
租赁热线
泛海城市广场·二期
联系方式： 招商经理 蔡鑫 （Tel） ： 86-27-85267008-1137 （Mobile） ：86-27-13476165849 （Fax） ：86-27-85267108 （Email） ：caixin@
武汉泛海商业经营管39 理有限公司
Wuhan Oceanwide Commercial Operation Management Co., Ltd
PART 2 开发商介绍
上海董家渡金融城工程项目(北地块)地下空间施工技术创新
上海董家渡金融城工程项目(北地块)地下空间施工技术创新WU Xiaoping【摘要】中心城区的大型综合体地下空间的施工,一般都涉及到安全、环境、交通组织问题.上海市董家渡金融城工程项目的地下空间施工通过技术创新,在周边建筑的保护、环境的保护、交通问题的解决、工业化与信息化等方面,探索解决中心城区城市综合体地下空间施工中的种种问题,可供类似工程借鉴.【期刊名称】《建筑施工》【年(卷),期】2018(040)012【总页数】4页(P2017-2020)【关键词】中心城区;城市综合体工程;地下空间;安全施工【作者】WU Xiaoping【作者单位】【正文语种】中文【中图分类】TU2471 工程概况上海市董家渡金融城工程项目地处上海市黄浦区小东门街道616、735街坊，是集办公、商业、酒店与住宅于一体的大型城市综合体建筑群（图1）。
1.1 工程位置及规模图1 上海董家渡金融城效果图上海董家渡金融城工程项目以董家渡路为界划分为南北2大标段（地块），其中，北地块（图2）占地面积88 714 m2，总建筑面积584 000.6 m2，地上建筑面积353 536.5 m2，地下建筑面积230 464.1 m2。
北地块地上包括1栋300 m、1栋150 m高的超高层建筑及商业裙房，另有2栋办公楼（55、77 m），1栋多层商业建筑及一片中央绿地；地下以4层为主，部分地下3层。
图2 工程位置1.2 工程周边环境1）周边道路。
工程场外道路除中山南路外均为单向行驶道路，北侧王家码头路为西向东车道，路幅6 m；西侧外仓桥街为南向北单车道，路幅5 m；东侧为中山南路，为北向南3车道，路幅24 m，中山南路地下通道正在施工；南侧董家渡路为保护地下管线不考虑施工重车通行，路幅8 m。
2）周边管线。
场地南侧董家渡路下方有1根管径为1.8 m的雨污合流管，为市级管线，承担周边片区污水和雨水的排泄，另有DN500 mm的给水管、DN300 mm的燃气管、电力和信息管线；西侧外仓桥街下为铸铁配水管和混凝土合流管；北侧王家码头路下为配水管和雨水管；东侧中山南路下为300 mm管径的煤气管和水管等。
董家渡金融城最新方案
董家渡金融城最新方案随着经济的快速发展，金融业在我们国家的地位越来越重要。
为了适应这一需求，董家渡金融城最新方案横空出世，为金融行业提供良好的发展平台和便利的服务。
一、项目背景董家渡金融城位于我国首都北京市丰台区，是一个集金融机构、科技企业和文化产业于一体的综合性金融园区。
该项目规划占地面积近1000亩，总建筑面积约250万平方米，是国家级重点项目。
二、规划设计董家渡金融城最新方案以人性化的设计为基础，以高效的管理为目标，打造一个绿色、智能、开放的金融园区。
该方案充分考虑到行业机构的需求和用户的体验，将建设一个现代化的金融工作和生活空间。
1. 办公楼区域金融城将建设多栋现代化的办公楼，提供高品质的办公环境。
办公楼采用先进的建筑技术，拥有优质的隔音、防火和防灾设施，确保员工的工作环境安全和舒适。
同时，楼内将提供完善的配套设施，包括餐饮、休闲和健身设施等，为员工创造良好的工作氛围。
2. 金融服务区金融服务区将提供全方位的金融服务和资源支持。
这里将设立各类金融机构的分支机构，包括银行、保险、证券等，在这个区域内，金融机构之间的信息共享将更加高效，有效推动金融市场的发展。
此外，该区域还将设立一站式服务中心，提供便捷的办理金融业务的服务，方便企业和个人的需求。
3. 科技创新区董家渡金融城将设立科技创新区，吸引高新技术企业和科研机构入驻。
该区域将提供灵活多样的办公空间和实验室设施，为创新型企业提供良好的发展环境。
同时，金融城将与高校和研究院所合作，共享科研成果，促进技术创新和产业升级。
4. 文化娱乐区金融城将建设文化娱乐区，提供休闲娱乐设施和丰富多彩的文化活动。
这里将设立剧院、艺术展览馆、书店等文化设施，为金融城打造宜居宜游的人文环境。
三、发展优势董家渡金融城最新方案具有以下几个发展优势：1. 区位优势：金融城位于北京市中心地带，交通便利，与首都机场和高铁站相距不远，为企业提供优越的商务环境。
2. 人才优势：董家渡金融城将与高校和研究机构合作，吸引人才和科研成果，提供优质的人力资源支持。
泛海建设年报解读-漫天飞雪
目录财务费用资本化 (1)巨额存货 (11)财务费用资本化国家统计局最新发布的房价变动数据显示，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的城市数量由5月份的6个大幅增加至6月份的25个城市，二手住宅价格环比上涨的城市数量由5月份的18个蹿升至6月份的31个城市。
当浙江绿城还在为曾经的高负债而艰难挣扎时，当浙江中江集团破产案近日曝光、多家银行巨额贷款深陷泥潭时，房地产市场却在近期骤然升温，部分城市再现楼盘排队抢购潮，北京土地拍卖市场地王频现。
当前楼市的升温意味着什么？是曙光再现、还是回光返照？温总理在今年“两会”期间曾明确表示：“房价还远远没有回到合理价位。
”总理讲话言犹在耳，为何房价近期却重回涨势？经济下行压力加大、地方政府频频出台“微调”救市政策是导致当前房地产市场回暖的主要原因。
但是，我国房地产市场高房价、高库存、高负债的现状却并没有改变：2011年11月国土资源部发布“全国第三季度房地产用地市场运行概况”，该份文件首度披露了未开工用地数据，显示房地产业囤积土地规模远远超出了人们的想象：截至2011年10月，全国未开工的房地产用地约为21.3亿平米，未竣工的房地产用地45.5亿平米，合计66.8亿平米。
以2000-2010年间竣工房屋平均容积率2.33倍计，可建设房屋157.1亿平米，而2010年全国房屋销售面积约10.43亿平方米，以此计算，房地产业囤积的土地可供开发销售15.1年。
即使未来若干年内房地产商不再购置土地，整个房地产行业囤积土地也足以供其未来开发15年以上，房地产业囤积土地规模之高，由此可见一斑。
泛海建设囤地触目惊心土地项目可开发近百年为了分析房地产企业囤积土地情况，笔者从房地产行业A股上市公司中随机抽取了一家公司：泛海建设集团股份有限公司(以下简称“泛海建设”)。
泛海建设历年财报未披露其土地储备情况，但相关财务数据分析显示，其囤积土地规模之高、囤积时间之久令人触目惊心！1.泛海建设究竟屯了多少地？2011年末，泛海建设房地产存货204.56亿元、当年房地产销售成本7.35亿元。
初步设计、施工图设计补充协议及附件
泛海国际居住区1～4＃地块初步设计、施工图设计补充协议及附件工程名称：泛海国际居住区1～4＃地块工程地点：北京市朝阳区东风乡合同编号：设计证书等级：发包人：北京泛海东风置业有限公司设计人：签订日期：目录第一章项目概况第二章设计内容及范围第三章设计标准第四章设计深度第五章设计成果要求第六章设计进度要求第七章设计人员组织第八章设计费用及付款程序第九章设计修改第十章设计配合第十一章设计质量控制第十二章设计服务第十三章甲方责任第十四章乙方责任第十五章调解与仲裁第十六章其它第十七章附则附件：《设计任务书》甲方：北京泛海东风置业有限公司乙方：甲方委托乙方承担泛海国际居住区1～4＃地块工程设计，经双方协商一致，签订本补充协议。
本补充协议为设计合同的组成部分，与设计合同具有同等法律效力。
如本协议与设计合同有不一致之处，以本协议为准。
本补充协议依据下列文件签订：1.1、《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国建筑法》《建设工程勘察设计市场管理规定》。
1.2、国家及地方有关建设工程勘察设计管理法规和规章。
1.3、政府有关建设工程的批准、批复文件。
第一章项目概况泛海国际居住区项目位于朝阳区核心地带，紧邻北京中央商务区（CBD），与朝阳区最大的城市公园（朝阳公园）隔东四环路相望，拥有得天独厚的商业资源、人文资源和生态环境资源。
此次方案报批国内配合工作为泛海国际居住区1-4#地块。
初步设计及施工图设计为泛海国际居住区二期2＃、3#、4＃地块，地上建筑面积约为39.06万平米，地下建筑面积约为11.98万平米。
第二章设计内容及范围本工程初步设计及施工图设计以境外设计公司所作方案设计为基础。
1、设计内容：1.1、1～4＃地块设计方案优化调整及报批成图1.1.1、乙方应对境外设计公司所提供的本工程设计方案进行方案优化调整设计。
方案优化调整设计的依据为国内相关专业规范要求、甲方对方案调整的意见等。
1.1.2、方案报批的国内配合工作，包括日照分析、除建筑方案外其余专业方案设计说明书、造价估算、协助甲方同规划等有关部门的咨询报批及材料准备、设计规范把关、设计文本编排打印出图、报批模型等。
[VIP专享]黄浦区“十二五”旧区改造地块一览表
![[VIP专享]黄浦区“十二五”旧区改造地块一览表](https://img.taocdn.com/s3/m/402b8963f61fb7360a4c6586.png)
附表2黄浦区“十二五”旧区改造地块一览表“十一五”期末剩余数“十二五”计划完成数序号项目名称建设单位四至范围用地性质剩余居民户数剩余二级以下旧里面积剩余拆迁面积计划动迁户数计划拆除二级以下旧里面积计划拆迁面积预计启动动迁时间预计完成动迁时间备注1董家渡13B、15B地块市、区土地储备中心王家码头街、南仓街、青龙桥街商业、办公5604 751801372005604 75180137200在拆项目2012年 2老城厢露香园地块二期市城投集团、区土地储备中心露香园路、人民路、方浜路、河南南路居住6168 664001201656168 664001201652012年三季度2013年已办理土地出让手续，拟收回土地由城投与我区实施联合土地储备。
2011年准备，2012年正式启动。
市城投集团统计户数为3975户。
3董家渡18号地块区教育局多稼路、南仓街、薛家浜路教育、市政配套1376 18000350001376 18000350002012年四季度2013年原计划2011年启动,因房屋征收条例细则未定,2011年将开展启动动迁相关准备工作,2012年正式启动。
4董家渡10号地块（泛海国际公寓项目）通海建设有限公司中华路，紫霞路，规划南仓街、王家码头路居住455 906114172455 906114172在拆项目2013年 5市二医院地块（幸福摩托车厂地块）外滩投资开发集团、申江集团、土地储备中心中山南路、油车码头街、外马路、会馆街商办696 010******* 01079202013年6月2014年外滩金融集聚带土地开发项目6中福福州路地块（福州路文化街地块）中福地产福州路、广东路、浙江路、云南路商业、办公2345 12690513302345 1269051330在拆项目2013年 789号地块区土地储备中心湖北路、广东路、浙江中路、福州路商办、文化548 543841448548 5438414482013年1月2014年与中福福州路地块同步开发8S-390地块（联洋地块、中联洋世家房地产开发南车站路、徽宁路、居住375 573114171375 573114171在拆项目2012年 邦地块）有限公司国货路9中华路、白漾弄绿地北侧地块区土地储备中心尚文路、河南南路、中华路、中华苑商业、办公36 080836 0808在拆项目2012年 10186地块（元芳弄地块）久事公司、区土地储备中心广东路、四川中路、福州路、外滩老建筑商业、办公81 1591576281 15915762在拆项目2012年 11东元坊区房产实业公司下属东亚房产普育东路、车站东路、海潮路、瞿溪路居住36 236115036 2361150在拆项目2012年区动迁安置房基地12区二级医院迁建改造项目（黄浦区医疗中心项目）区卫生局国货路、普育东路、普育西路、儿童福利院医疗卫生200 9371115200 9371115在拆项目2011年 13董家渡11号地块（华浙外滩或绿城外滩项目）华浙外滩置业有限公司王家嘴角街（规划南仓街）、紫霞路、中山南路、王家码头路居住126 22803061126 22803061在拆项目2012年 14S-209地块上海置业集团下属百润房产南车站路、保屯路、车站后路、斜土路居住159 23356490159 23356490在拆项目2012年 15129南块南房集团陆家浜路、迎勋路、河南南路、江阴街居住23 080023 0800在拆项目2012年剩余户为军产16董家渡2号地块华浙外滩置业有限公司复兴东路、如意街、白渡路居住155 40005612155 400056122012年2013年 17琴海苑北块（大兴街北块）江阴街、大兴街、迎勋路、中华路1755 9610508151755 9610508152013年2014年18琴海苑南块（大兴街南块）上海置业集团下属金心置业陆家浜路、大兴街、迎勋路、江阴街居住 2013年2014年以东江阴街为界，分两期实施，南块动迁停滞，剩余500余户；北块动迁进展缓慢，剩余600余户，目前主抓东北小块137户节点。
董家渡12号地块规划方案公示
董家渡12号地块规划方案公示
本地块房屋征收范围己由黄浦区人民政府确定，并已达到旧城区改建意愿征询的规定比例，现将企事业单位非居住房屋征收补偿方案公布如下:
一、房屋征收与补偿的法律依据
(一) 《国有土地.上房屋征收与补偿条例》 (国务院令第590号)
(二)《.上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(市政府令第71号)
(三)《关于贯彻执行上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则的若干意见》(沪府办发[2012]24号)
(四) 《关于贯彻执行上海市国有土地.上房屋征收与补偿实施细则若干具体问题的意见》
(五)《国有土地上房屋征收评估办法》
(六) 《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》
(七) 《关于推进本市房屋土地征收中企事业单位房屋补偿工作的若干意见》
(八) 《关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知》
(九)其他相关法规和规范性文件
二、房屋征收的目的
加快推进旧城区改建，改善居民的居住条件和环境。
三、房屋征收的范围
董家渡12号地块:东至外仓桥街(规划南仓街)，西至中华路，南至董家渡路，北至王家码头路。
黄浦区人民政府关于同意确认黄浦区董家渡14号地块（二期）旧城区改建项目房屋征收范围的批复
黄浦区人民政府关于同意确认黄浦区董家渡14号地块（二期）旧城区改建项目房屋征收范围的批复
文章属性
•【制定机关】上海市黄浦区人民政府
•【公布日期】2019.12.06
•【字号】
•【施行日期】2019.12.06
•【效力等级】地方行政许可批复
•【时效性】现行有效
•【主题分类】
正文
黄浦区人民政府关于同意确认黄浦区董家渡14号地块（二期）旧城区改建项目房屋征收范围的批复
区建管委、区房管局：
你部门《关于申请确认黄浦区董家渡14号地块（二期）旧城区改建项目房屋征收范围的请示》（黄建征收〔2019〕50号）收悉。
经研究，批复如下：
一、原则同意董家渡14号地块（二期）列入我区旧城区改建范围。
上述地块房屋征收范围：东至董家渡14号地块一期、南仓街40弄小区，南至东江阴街，西至中华路、糖坊弄，北至董家渡路，详见附图。
二、在启动改建前，按照《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》有关规定，组织开展居民意愿征询和房屋征收补偿方案征询工作，在被征收人、房屋承租人同意旧城区改建和签订附生效条件的补偿协议达到规定比例后，方可实施改建工作。
特此批复，请抓紧组织实施。
附件：董家渡14号地块（二期）旧城区改建范围示意图
上海市黄浦区人民政府
2019年12月6日附件：示意图.
pdf。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
泛海董家渡地块“囤地生财”遭质疑
作者：石英婧| 发表时间：2016.02.22
刊发于总2148期《中国经营报》[区域经济]版0条评论被50次查看收藏
近日，泛海控股股份有限公司发布公告称，公司全资子公司通海建设有限公司与上海市黄浦区建设和管理委员会签署了重大合同，双方就公司上海董家渡项目12号地块以及14号部分地块的房屋征收事宜进行了约定，两地块征收费用暂定为95.77亿元。
近百亿元的高昂拆迁费，再次让泛海成为沪上地产圈关注的焦点。
2015年11月，在拿地13年后，位于上海董家渡10号地块的的泛海国际住区一期终于迎来了项目开盘。
而从2002年5月上海董家渡启动旧区改造项目至今，泛海控股（以下简称“泛海”）对于该地块的开发建设已经长达近14年，并且有相当一部分土地还在拆迁中。
相较于地块旁边的华润、绿城已经早早推出入市的项目，泛海14年的开发之路显得曲折漫长，对此，《中国经营报》记者致电致函泛海董事会办公室负责人，截至发稿时，未收到相应回复。
“拆迁工作进展缓慢，主要还是因为以前的资金不足。
”上海中原地产研究咨询部高级研究经理卢文曦表示，“尽管拆迁费用很高，但是综合比较起来，泛海持有的董家渡地块利润空间还是很大的。
”
《中国经营报》记者梳理资料后发现，董家渡地块的开发缓慢对泛海来说并不是例外，泛海旗下在北京、武汉等地的项目入市周期均超过10年以上，其中不少地块还上过国土部的“囤地黑名单”。
外界对于泛海“坐地生财”的质疑一直没有停止过。
10年房价飙涨5倍的董家渡地块
2002年5月，泛海借旧区改造以零成本获取董家渡10号、12号、14号三块外滩核心区域，共计约12万平方米，当时获得的是“毛地”，而非“净地”，因此泛海要承担所属地块的拆迁工作。
其实，在12号、14号地块之前，泛海已于2015年上半年初步完成10号地块拆迁任务，并于2015年11月21日推出上海泛海国际住区项目一期，其余的12、14号两幅地块的拆迁工作还在艰难中摸索前行，预计待开发体量约38万平方米。
按泛海方面说法，目前已完成一期全部房源（约7000平方米）的销售工作，销售均价约8.4万元/平方米。
在卢文曦看来，从泛海国际住区项目一期的推盘节奏来看，一期仅仅推出44套房源售卖，可以看出开发商更倾向于缓慢推盘，毕竟董家渡地块的区位优势明显，未来该地块的住宅均价过10万元/平方米是很有可能的。
“我个人比较倾向于黄浦江周边地块的住宅基本上均价都处在10万+每平方米以上的，泛海国际住区此后再推出产品均价过10万元可能性是很大的。
”
随着泛海董家渡旧改地块的百亿高价拆迁补偿费用落定，该地块的拆迁补偿费已经由当年的3750元/平方米，增加约十倍至近4万元/平方米。
“尽管此次泛海为董家渡旧改地块支付了近百亿元的拆迁赔偿金，但是对于泛海来说，董家渡地块未来的产出也是相当乐观的，首先这块地拆迁完之后就是熟地，后期成本没有那么高了，其次，对于豪宅产品它后期带来的附加值也是很高的。
因此泛海依靠董家渡地块能够获取的利润空间还是相当大的。
”卢文曦表示。
值得注意的是，虽然如泛海方面所说董家渡地块“拆迁难度大”，但是，同
样是参与董家渡旧区改造，另外两个房企华润置地和华浙集团似乎并未受泛海所指的原因而节奏拖沓。
其中，毗邻的华润的“外滩九里”项目已经于2005年9月早早开盘。
而华浙旗下董家渡的项目公司即上海华浙外滩置业公司则于2005年被绿城收购，2009年8月，绿城黄浦湾开盘。
对比数据发现，2005年，华润的“外滩九里”售价为每平方米约2.5万元，而绿城黄浦湾在2009年的销售价格约为每平方米5万元，此前推出的三期开盘价格已然上升到每平方米约12万元，并且有继续走高的趋势。
仅仅从2005年到2015年，董家渡周边房价就翻了近5倍以上，而此时泛海所属的董家渡10号地块的拆迁工作才刚刚“接近尾声”。
据悉，目前在中民投去年拿下的董家渡地王附近，除泛海国际公寓外，滨江凯旋门、华润外滩九里及华府天地香园的均价则分别为15万元/平方米、12万元/平方米及7万元/平方米。
“公司在北京、武汉和上海的开发项目资源成本低廉，区位极好，货值超2000亿元，未来几年内将快速开发销售释放大量流动性及利润。
”中投证券于2015年12月31日针对泛海的研报中如是指出。
按照中投证券分析，从周边新房价9万~11万元来看，泛海于上海董家渡10号、12号及14号地块的总货值为500亿元左右；而其在武汉CBD占地8万平方米的桂海园项目预计销售收入可达42亿元。
除此之外，据此前观点地产的报道，为增加项目利润，泛海还于2015年6月对国际公寓项目原地块住宅部分规划做出了变动，将拟建8幢全装修高层商品住宅楼调整为7幢高档住宅楼。
“坐地生财”的泛海模式
《中国经营报》记者梳理资料后发现，囤地开发，坐地生财似乎是泛海一贯的开发战略。
与上海泛海国际住区一期类比，泛海在北京的项目泛海国际二期也是同样的开发思路。
2004年，泛海在北京获得东风乡4宗地块的总价仅为约2.25亿元，总面积29.1万平方米，建筑规模高达87万平方米，综合楼面价仅每平方米262元。
而10年之后，该四块地所在的泛海国际二期才正式迎来开盘，如果以成交均价每平方米10万元计算，也是当初地价的381倍。
除了北京、上海外，泛海在武汉的王家墩项目也历经了长达12年的入市周期。
纵观泛海地产业务的发展模式，多是在早年以低成本、大体量在一二线城市核心区域获得土地，然后因为各种原因而延迟开发进度，最后以较高单价入市。
“泛海去年一年在全国几乎没有拿地，因此其手里现有的土地慢慢开发，产品慢慢售卖也是它的策略，毕竟之后没有产品接得上售卖，何必卖得太急？”对于此前缓慢推盘的上海泛海国际住区一期，卢文曦分析表示。
“相比之下，泛海的‘囤地生财’模式更像是内地版的李嘉诚。
”中国指数研究院上海公司研究总监陈延彬接受媒体采访时表示。
在房地产观察人士看来，拆迁需要大量的资金投入，而项目开发周期拉长也需要占用大量的财务费用。
因此，泛海的财务报表上高负债率与高毛利率显而易见。
由于泛海项目少且体量大，所以对单个项目的销售业绩依赖度较高。
而泛海上海董家渡地块一旦产品大批量入市，为泛海带来的业绩增长也是相当可观的。
广发证券的研究报告显示，随着上海董家渡项目10号地的一期入市销售，到2016年，泛海预计销售规模将会达到150亿到200亿元。
泛海方面此前对媒体表示，目前泛海正在加速旗下项目的开发，未来泛海的销售业绩也将迎来增长期。
房地产分析人士严跃进表示，客观地说，此类项目所在区域的土地增值空间非常大。
所以开发商放缓开发节奏、坐等地价上升，有比较大的盈利空间。
从其销售状况看，也符合目前高端置业群体的需求，后续增值空间也比较大。
当然风险点在于项目开发周期过慢，可能也会失去在别的区域进行新项目投资的机遇。
然而，在分析人士看来，以低成本获取一二线城市核心区域大体量土地的先期优势支撑了泛海地产板块如今业绩的快速增长，但是这种模式是存在诸多弊病的。
“泛海以低土地成本支撑的低周转、高毛利率的模式必将遭遇到瓶颈，随着地价上升和一二线城市核心区域土地匮乏，诸如上海董家渡旧改地块这样的优质地块的获取基本上已经不可能，因此泛海此后希望借此‘借地生财’的模式将难以为继。
”
“去地产化”初露端倪
在业内人士看来，泛海此番豪掷百亿作为董家渡地块赔偿款，背后与其金控平台的转型不无关系。
从2014年开始，泛海就开始向“以金融为主体、以产业为基础、以互联网为平台的产融一体化的国际化企业集团”的发展目标转型。
经历了近两年的快速发展，目前泛海全牌照金融控股集团初成。
公司旗下拥有民生证券、民生信托、民生期货、正在设立“民金所”、泛海基金和泛海担保等子公司，保险方面已有民安财险，正在发起设立再保险及寿险。
“公司的战略转型已取得阶段性成果，下一步我们还将继续扩大金融产业版图，充分发挥产融结合的协同功能，使公司的金融资产价值在更大范围内凸现。
”
此前，在接受媒体采访时，泛海控股董事会方面表示。
而转型金融圈获得的成功也让泛海手中累积了可观的流动资金，这一切成就了董家渡地块百亿拆迁赔偿金支付的底气。
而该地块巨大的升值空间，也让泛海借此生财的业绩可期。
而去年一年在地产板块几乎没有新的拿地动作的泛海，似乎让业界对其“去地产化”战略的发展看出些端倪。
对于泛海未来是否推行“去地产化”战略等系列问题，记者在发稿时并未获得泛海控股董事会办公室方面的正面回应。
但泛海董事会办公室在接受媒体采访时曾表示：“泛海地产板块目前的任务主要是去库存，现有的土地储备已经足够未来几年的开发。
”。