房地产企业税收风险点提示

增值税—其他：
52 适用税率错误： 适用低税率如13%、6%、4%、3%等货物，除
此之外的其他货物应当区分具体情况按照适用税率 征收。
如：一般纳税人销售自产的自来水可选择按照 简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税不得抵扣 进项税额，或者按照13%税率征收可抵扣进项税。 应核查其他业务收入凭证，看有无按照适用税率计 提增值税。
8
外购水电气用于职工福利（视同销售）；
企业所得税—其他特殊项目收入的确认：
集团公司收取的安全生产保证基金：
9
应按扣除当年实际发生的损失以及返回给下属企业 金额等后的余额（含利息）确认收益并入应纳税所
得额。
租金收入：
成本摊销与租金收益应的确认应符合配比原则，租金
10
收入应按合同或协议约定的应付租金的日期确认收入
1
取得手续费收入（如：代扣代缴个人所得税取得手续费收入）；
2
确实无法支付的款项（可参考债权人坏账损失的确认标准）；
3
违约金收入（如：没收购货方预收款）；
4
取得补贴收入（是否有规定资金专项用途的拨付文件）：
5
取得内部罚没款（如：不再退还当事人的罚款或违纪款）；
6
政策性搬迁收入（审核合同、立项合同，按余额征税）；
企业所得税—视同销售未确认收入：
企业资产的所有权属发生改变或者将资产移送至境外，应 作视同销售处理并作纳税调整。计算企业所得税时应增加 视同销售收入同时增加视同销售成本。
应核查产成品科目贷方直接对应的管理费用、销售费用、 营业外支出、职工福利费等科目。
7
企业产品用于交际应酬的礼品赠送（视同销售）；
税务风险分析
1、企业所得税
2、增值税
9大税种 67个税收风险点
3、消费税 4、营业税
5、城建税及教育费附加
6、印花税 7、个人所得税
8、房产税&土地使用税
企业所得税—长期挂往来未确认收入：
此类收入一般属于企业将不经常发生的营业外收入长期挂 往来科目减少应纳税所得额。
应核查应收账款、其他应收款、预收账款、专项应付款等 等明细科目贷方发生额及余额。
增值税—进项类：
进项类主要注意：（1）不得抵扣进项税额的几种情况； （2）与视同销售的区别。
48 非油气田企业的非增值税应税劳务（进项不得抵扣）；
49 购进材料用于不动产在建工程（进项不得抵扣）；
50 以建筑物或构筑物为载体的附属设备和配套设施（进项不得抵扣）；
51 购进货物用于集体福利或者个人消费（进项不得抵扣）；
增值税—销项类：
销项类主要注意：（1）视同销售的几种情况；（2）简易征收的税率适用问题。 43、将货物无偿赠送其他单位或者个人（视同销售）；
44、从事货物生产销售的企业的混合销售行为（主营业务）； 45、处置自己使用过的固定资产（区分是否抵扣过进项）；
46、出售自己使用过的除固定资产外的物品（按适用税率）； 47、购进的水电用于销售（计算销项，同时抵扣进项）；
支出资本化或费用化处理的关键；
应予资本化的固定资产大修理支出：
24 如果同时符合修理支出达到取得该资产时的计税基础
50%以上，以及修理后使用年限延长2年以上这两个条 件，那么该项支出应计入固定资产原值；
企业所得税—其他特殊的扣除项目：
235 收到总部返回的安全生产保证基金（应冲减相关费用）； 26 计提但未实际支出的安全生产费（纳税调增）； 237 计提但未实际支出的福利费和补充养老保险（纳税调增）； 28 工会经费没有取得工会经费专用收据（纳税调增）；
消费税：
消费税注意（1）消费税的征税范围及适用税率； （2）消费税视同销售情形（均为自产货物）。
53 个别应征消费税产品，未计提消费税； 54 石脑油对外销售，未取得免税证明单应计提消费税； 55 自产自用应税消费品，用于职工福利等计提消费税； 56 部分成品油产品改变名称后应计提未计提消费税； 57 消费税成品油子税目和税率适用错误；
企业所得税—超过标准的支出：
18
安保基金返回款用于有税前扣除标准规定的支出（如：
直接发奖金或补助、列支职工教育经费）；
19
应视同工资薪金的劳动报酬支出（如：补贴性质的劳 动报酬支出、聘用实习生实际发生的工资薪金性费用）；
20
职工福利费（如：防暑降温费、食堂费用）超过合理 工资薪金的14%，不得在税前扣除）；
企业所得税—资产类：
29 资产处置所得（应计入“营业外收入”）； 30 资产损失（经审批或申报后才能税前扣除）； 31 无形资产摊销年限（不低于税法规定的最低年限）； 32 停止使用的固定资产（自次月起停止计提折旧）；
33 固定资产不得作为低值易耗品核算； 34 不征税收入形成资产的折旧，不得在税前扣除；
21
补充养老保险费和补充医疗保险费（超过合理工资薪 金的5%，不得税前扣除）；
22
业务招待费用（超过min（实际发生额的60%，营 业收入的0.5%），不得税前扣除）；
企业所得税—固定资产的资本化支出：
建造、购置固定资产发生的应予资本化的利息支出：
23 注意资本化开始、暂停以及停止的时点，是区分利息
企业所得税—税收优惠类：
资源综合利用产品自用部分（不属
35 于企业收入，不能享受减计收入的
税收优惠）； 研发费用加计扣除（按[2008]116
36 号规定的费用和支出பைடு நூலகம்目进行税前
扣除）；
企业所得税—其他类：
37 新税法实施后补计2008年之前发生的收入或冲销支出； 38 总部期间费用应在不同税率的东、西部企业合理分摊； 39 折扣额与销售额不在同一张发票‚不得税前扣除折扣额； 40 不合规抵扣凭证（白条、假发票等），不得税前扣除； 41 吸收合并不适用特殊重组政策或适用但未按规定书面备案； 42 天然气的产销量差异超过合理损耗部分，应确认收入；
的实现。注意对于预收租金收入在企业所得税与流转
税中确认时点不同 ，增值税或营业税是在取得预售款
的当期确认收入。
企业所得税—不予扣除的支出:
11 与取得收入无关的其他支出； 12 应由个人负担的费用（如个人车辆消费的油费、修车费）； 13 以前年度发生的费用（应遵循权责发生制）； 14 为职工支付商业保险费； 15 赞助性支出（注意与广告费和业务宣传费区分开）； 16 税收滞纳金和罚款（注意与商业性的加息或罚款区分开）； 17 不符合规定的劳动保护支出（注意与福利费区分开）；