万科成本标准控制要点
万科地产成本管理制度
万科地产成本管理制度一、背景介绍随着房地产行业的快速发展和竞争的加剧，成本管理对于地产企业的长期发展至关重要。
作为中国最大的地产开发商之一，万科地产一直致力于提高成本管理水平，以增强企业的竞争力和可持续发展能力。
为此，万科地产特制定了全面的成本管理制度，以确保成本控制和资源优化的有效实施。
二、制度目的万科地产成本管理制度的目的是为了规范和优化企业的成本管理流程，提高成本管理的效率和科学性。
通过严格的成本控制和资源配置，确保企业的投资回报率和利润率，为持续的创新和发展提供有力支持。
三、制度内容1. 成本预算管理1.1 制定年度成本预算，根据市场需求和项目规模合理分配成本预算。
1.2 经过审批后的成本预算分解到各个部门，明确责任和权限。
1.3 定期检查和调整成本预算，保持预算的准确性和合理性。
2. 成本控制管理2.1 设立成本控制指标，对各项成本进行控制和核算。
2.2 制定成本控制目标，对超出预算的成本进行分析和处理。
2.3 加强对招投标过程中的成本管理，确保采购成本的合理性和透明度。
2.4 定期组织成本分析会议，对各项目的成本进行评估和优化。
3. 成本效益评估3.1 建立成本效益评估指标体系，评估各项目的成本效益。
3.2 对成本效益低的项目进行调整和优化，提高资源利用率和项目回报率。
3.3 定期进行成本效益分析，总结经验和教训，为未来的决策提供参考。
4. 资源配置管理4.1 根据成本管理要求，合理分配和配置资源。
4.2 优化资源利用效率，避免资源的浪费和闲置。
4.3 定期对资源配置进行评估和调整，保持资源配置的灵活性和科学性。
5. 成本管控技术支持5.1 引入先进的成本管理软件和技术工具，提高成本管理的科学性和自动化水平。
5.2 加强对成本管理人员的培训和专业知识的更新，提高成本管控水平。
5.3 建立成本管理信息系统，实现成本数据的及时采集和分析。
四、责任和执行万科地产成本管理制度的责任单位为成本管理部门，该部门负责制定和执行相关的成本管理政策和制度，并对各部门的成本管理工作进行监督和指导。
万科成本标准控制要点
2、停车方式
停车布置与地下室 3、车位面积 4、车库设置
停车布置与地下室 4、车库设置 5、控制地下室面积 6、控制地下室层高 7、减少地下室层数 8、简化地下室排水
公建及配套建设 施工合理布局
1、配套面积的控制
2、商业 1、临时设施的排布 2、道路设置
成本控制要点
成本控制要点 在符合客户需求的前提下，尽量选用成熟产品 建筑应该结合地形情况确定赠送面积大小，而不是根据销售提供的建筑赠送面积 严格测算赠送面积成本增加值与售价增加值的关系，谨慎决策 高层建筑单体应选择对称形式；低层建筑尽量形体简单；考虑抗震及成本要求 精减过度的外挑外挂构件 （1）根据山体高差确定产品类型 （2）控制土方开挖工程量及埋置在土方中的基础 取消上人平屋面的地砖铺贴； 坡屋面与平屋面、老虎窗与天窗、屋顶上造型构件之间均存在成本差异，需对比选型 在山地或坡地中使用较多，由于其对形成产品无直接作用，因此应考虑采用最经济而可靠的 边坡支护形式。常见的边坡支护形式造价由低到高顺序为：有自然放坡、普通锚杆（土钉） 、预应力喷锚、毛石砌筑、、钢筋混凝土挡墙、桩护壁、角支撑 无特殊情况，层高采用2.8米 （1）通过节能测算指标来控制窗墙比 有景观朝向窗面积可增大，无景观朝向、非主卧室从严控制窗面积 （2）窗地比应不超过同类产品经验值 （1）尽量使用标准化栏杆 （2）栏杆、栏板材料厚度、间距严格控制 （3）高层住宅的楼梯栏杆应采用最简化钢质栏杆，一般情况下严禁使用木扶手； （1）提供目前不同产品外墙不同做法价格表，以便作为参考 （2）以成熟产品外墙装饰用材比率作为控制； （3）关注外墙立面复杂程度，并提出改进建议。 尽量减少后期维护成本较高的外装材料的使用，严格约束木制构件使用 （1）考虑外墙防砖涂料替换外墙砖，特别是在3层以上的外立面部分 （2）考虑外墙防石砖替换外墙石材，可应用在住宅单体及商业外立面中 （3）关注高层建筑质感涂料使用；一般仅底层部分使用，高层部分平涂即可； （4）考虑外墙铝扣板改为金属漆涂料 提供目前不同产品阳台、露台、屋面具体做法及价格表，以便设计作为参考选择， 根据选定方案优化比选阳台、露台、屋面等的具体做法； 非上人屋面考虑取消地砖铺设 体形系数是决定节能方案的最关键数据，不满足体形系数的要求即意味着将采用高成本的节 能解决方案，应着力降低建筑体形系数 窗是建筑中能量损耗较大的部位，门窗面积越大意味着能量损耗越大，越不能满足节能要求 。节能计算中的窗墙比是一个重要的值 不同墙体材料的热传导性不同，对能耗的影响也不同，例如加气混凝土砌块与黏土砖墙的能 耗就远低于钢筋混凝土墙体，因此选用低能耗的墙体材料也是解决节能方案的途径之一；可 考虑增加墙体厚度解决节能问题 节能计算中各种材料的热传导系数是有一定取值范围的，同一栋建筑物的同样节能解决方案 若计算中系数取值不同，最终的计算结构将会大相径庭，甚至得出截然相反的结论。因此对 设计院节能计算书的系数要注意核实，以免因取值问题造成节能解决方案的选择错误 不同节能方案造价相差较大，在立面方案已经确定的情况下，节能方案经济性优先顺序为: 减小窗墙比－加厚外墙砌体材料－外墙聚苯颗粒砂浆－外墙保温板。应在满足节能要求情况 下采用经济性最优的节能方案 现行的外墙保温材料一般包括挤塑板、苯板、聚苯颗粒砂浆，其经济性排序为从低到高，保 温材料确定后，其厚度也是应关注的成本问题 专业的外部咨询公司及图纸审查机构具有更加丰富的专业经验，能够弥补我们自身能力的不 在建筑方案设计阶段，应将要求设计院在设计中指标限额及应注意的事项（钢材标号、截面 设计）以书面形式加以确认，形成设计任务书；向设计院下发《扩初、施工图结构设计成本 控制要点》 从经济性上比较，住宅结构形式经济性由低到高依次为砖混结构、矩形柱框架、异形柱框架 、框架短肢剪力墙、框架剪力墙、剪力墙。满足建筑设计要求前提下采用经济性最好的结构 避免柱距过密或过大而带来的成本增加，使柱、墙体面积占比合理
万科 成本管理制度范文
万科成本管理制度范文万科成本管理制度范一、前言成本管理在企业运营中具有重要的作用。
成本管理是对企业生产经营过程中发生的各项费用进行系统、科学、合理的管理，以实现对成本的控制和降低，提高企业的经济效益和竞争力。
本文旨在建立一套完善的成本管理制度，提升万科公司的成本管理水平，确保企业的长远发展。
二、成本管理基本原则成本管理的基本原则包括：1. 控制成本：通过对成本的合理预算和控制，确保成本在可控范围内，提高企业的盈利能力。
2. 降低成本：通过不断优化和改进生产和管理流程，寻求成本降低的可能性，提高企业的竞争力。
3. 合理利用资源：充分利用企业的生产、运营和管理资源，确保资源的最佳利用效果，提高综合效益。
4. 追求效益最大化：在控制和降低成本的前提下，追求企业效益的最大化，推动企业的可持续发展。
5. 公平公正：在成本分配和管理过程中坚持公平公正原则，避免不合理的成本分摊和浪费。
三、成本管理组织架构万科公司成本管理组织架构如下：1. 董事会：负责制定公司的成本管理政策和战略，对成本管理工作进行监督和评估。
2. 管理层：负责制定成本管理目标和计划，组织实施成本管理工作，监督成本管理的执行情况，并根据需要对成本管理制度进行改进和完善。
3. 成本管理部门：负责整个公司的成本管理工作，包括成本核算、成本预算、成本控制等相关工作。
4. 各部门经理：负责部门内的成本管理工作，包括成本控制、成本预算等。
四、成本核算成本核算是成本管理的基础工作。
万科公司可以按照以下方法进行成本核算：1. 按照项目进行核算：对于不同的项目，可以单独进行成本核算，包括直接成本和间接成本。
2. 按照产品进行核算：对于不同的产品，可以单独进行成本核算，包括直接成本和间接成本。
3. 按照部门进行核算：对于不同的部门，可以单独进行成本核算，包括直接成本和间接成本。
五、成本预算成本预算是对未来一定时期内成本的估计和控制，是成本管理的重要手段。
万科公司可以按照以下方法进行成本预算：1. 制定年度成本预算：根据公司发展战略和业务计划，制定全年成本预算，包括直接成本和间接成本。
万科房地产目标成本控制方法
万科房地产目标成本控制方法在当今竞争激烈的房地产市场中，成本控制是房地产开发企业的关键之一。
作为中国房地产领军企业，万科深知有效控制成本对企业的长远发展至关重要。
本文将探讨万科房地产所采用的目标成本控制方法，以及该方法的优势。
一、目标成本控制方法的概念及优势目标成本控制是指企业通过设定合理的目标成本，并通过一系列管理手段和策略达到或超越这一目标的方法。
与传统的成本管控方法相比，目标成本控制更加注重整个过程的协同性和绩效导向性。
它通过明确目标、激励机制和管理手段的有机结合，实现了成本控制的全过程管控和结果导向。
目标成本控制方法的优势主要体现在以下几个方面：1. 整体性与一体化：目标成本控制要求企业从产品设计、供应链、生产流程等各个环节进行整体规划和协同管理，形成一个统一的成本体系，有利于提高企业整体的运营效率和降低成本。
2. 强调创新与效益：目标成本控制方法注重激励机制的设计和落实，通过设定挑战性的目标成本激励员工主动创新和寻找成本改进的机会，有效提升企业的运作效率和创新能力。
3. 结果导向与绩效评价：目标成本控制方法注重结果的评估和绩效的考核，通过设定明确的目标和绩效指标，激励和监督员工实现目标成本，确保成本控制的效果和持续性。
二、万科房地产目标成本控制方法的具体实施万科房地产在目标成本控制方面采取了一系列的管理措施，以确保项目成本的稳定控制和回报的最大化。
以下是万科房地产目标成本控制方法的具体实施措施：1. 品牌优选：万科在项目策划初期，注重选取具有竞争力和知名度的品牌供应商，以确保原材料和施工服务的质量和价格具备可控性。
2. 供应链协同：万科与供应商建立战略合作伙伴关系，通过供应链的协同和优化，实现原材料的快速供应和成本的合理控制。
3. 工序改进：万科注重项目管理和施工流程的改进，通过优化工序和流程，提高施工速度，降低人工和材料成本。
4. 创新技术引入：万科积极引入新技术和工艺，提高施工效率和质量水平，减少资源浪费和二次修复的成本。
万科房地产目标成本控制方法
万科房地产目标目标成本控制责任书万科房地产精华编制依据及说明1．项目发展部：土地出让合同、报批报建费用明细；2．设计部：实施方案设计图纸及规划指标、建造标准与材料部品标准；3．工程管理部：钢筋、砼、砌体等结构指标，招标工作计划；4．项目经理部：场地平整方案，临时设施建造标准；5．营销管理部：景观分区建议，营销费用计划；6．财务管理部：资本化利息计算依据、管理费用计算依据。
本责任书已与相关部门讨论并达成一致。
执行过程中，由成本管理部整体负责。
各部门在控制责任成本的同时应主动向成本管理部反馈相关信息。
成本管理部《项目目标成本控制责任书》作为指导项目各项工作的重要依据，经公司讨论，审核通过其中各项控制目标。
现予以发布，请相关部门遵照执行。
签发人：签发日期：年月日主送：公司管理层一、项目开发总目标：1.项目概况1) 总体规划指标2.成本目标项目目标成本确定为3920 元/m2，按成本科目具体构成如下：注：含住宅、商业、车库等所有可售资源。
3。
成本项目责任部门划分一览表4. 成本分摊计划成本跨期分摊表营销费用分期计划表整体营销费用比例 = 营销费用总和∕销售收入总和总额（万元）示范区一期二期三期可售面积（M2）292086259707534210992280853土地2772724657152104357675会所1163103300438322幼儿园40036103151111销售大厅185********游泳池989253727羽毛球场3038118物业及社区服务用房317288211988地下车库97387251366269人工湿地494131814资本化利息30002677741129830管理费用1883167486709521合计3582531859241134829917项目名称跨期分摊 （万元）分期销售收入（万元）营销费用比例（%）营销费用（万元）示范区 11,742.94 3.29% 386.89一期 35,463.98 3.29% 1,168.43二期 52,777.19 3.29% 1,738.85三期 37,885.90 3.29% 1,248.23合计137,8703.29%4,542.40项目（项目发展部）目标成本控制责任书二OO五年四月十五日经与公司研究确定，部将按照本责任书中所列主要成本目标的要求，指导本部门完成项目各项工作，确保顺利实现公司经营目标，并同意据此作为公司对本部门05 年度季（年）度考核标准。
中海 万达 万科三巨头成本限额标准
完全精通房地产项目的成本控制，弄清楚所有分项工程的成本标准，建立自己企业的成本限额体系是件非常艰巨的任务。
今天分享一下：中海.万科.万达三巨头的限额标准，看完之后，就算您不是从事房地产行业的人，您对地产开发过程中每一步骤大的成本也会有个清晰了解和认识了，以后施工单位.设计单位.您的属下等等，再也蒙骗不了你了......1、万达所有项目均应实行结构限额设计，限额指标详见附件1：《万达结构设计限额指标表（2014版）》（以下简称《限额指标表》）；2、本限额指标用于指导项目公司进行施工图设计招标及签订设计合同，并作为设计结果审核的标准之一；3、项目公司进行施工图设计招标及签订设计合同前，应根据《限额指标表》和项目的实际情况上报限额指标，经审批后作为发标文件的一部分，审批流程如下：4、本限额指标为集团对外发布的指标，内控指标可上浮不超过10%；5、《限额指标表》中未列的业态类型，由项目公司根据项目具体情况上报审批后执行。
万达结构设计限额指标表（2014修订版）本限额指标不包括基础垫层、桩基、地基处理和二次结构；1、本标准旨在强化公司项目前期及设计阶段的成本控制；2、推进设计阶段成本管理作业的标准化、专业化；3、掌握可靠成本信息，保证影响成本的主要要素在设计阶段控制在合理范围，挖掘成本控制的重点，以符合公司成本管理精细化的要求。
3.1项目限额内容及范围包括成本限额和主要指标的限量控制，内容见附表1。
附表13.2制定限额指标：通过分析我司项目的指标，并与同行的限额设计指标对比，制定适合于我司的限额成本指标。
本指标为项目达到交付要求及销售推广而发生的设计与设计相关的费用的限额。
其中包括的内容为含规划设计、建筑设计、总平环境设计、室内设计（含公共部位、会所、样板房装修）、专项设计（含基坑支护、人工湿地、特殊水景、人防工程、燃气工程、幕墙、铝合金、钢结构、标识系统、智能化、室内灯光设计、灯光及泛光照明、变配电及专线、结构检测等）、审图及专业设计顾问等费用。
万科全套成本控制限额
1、原则上不允许采用主楼与地库的分离式设计[除启动区外]，如采 用分离式设计方案，必须进行方案申报评审，且面积指标在原有标准 上下设5~8%； 2、因地库与主楼地下室间的不规则面积，通过将主楼地下室规则调 整，划分后以储藏室对外销售或作为设备用房； 3、6000元以下的楼盘，原则上取消围合式主楼的布局，控制主楼与 道路见存在的大角度而增加地库的无效面积； 4、地下室的设备用房，如配电箱、机房、消防泵房、水池等房间布 置，尽可能不占用车库停车位位置，尽量放在主楼与地库过度空间内 严格控制汽车通道的净宽度[控制在5600mm]如有地方强制性规定，按 当地规定执行； 6000元以内的低档楼盘：综合控制在28平米以内，但允许考虑10%的 大车位[30平米左右]，通过大、小车位结合，合理控制成本；按每节 约0.5平米奖励150元，超过30平米的按每超过0.5平米给予处罚100元 6000元~8000元的中档楼盘：综合控制在29.5平米以内，但允许考虑 25%的大车位[30平米左右]，通过大、小车位结合，合理控制成本； 按每节约0.5平米奖励150元，超过31平米的按每超过0.5平米给予处 8000元~10000元的高档楼盘：综合控制在30平米以内，但允许考虑 50%的大车位[30平米左右]，通过大、小车位结合，合理控制成本； 按每节约0.5平米奖励150元，超过31平米的按每超过0.5平米给予处 1、尽可能用剪刀梯等设计手法，减少人防地下室、地下车库的独立 疏散出口数量，可以降低造价，提升景观品质；
1、原则上在政府无明确要求配建幼儿园及学校的前提下，最初方案 不考虑设计； 2、此类功能的建筑占地要求要充分利用建筑退界及红线之间的用地 去满足，类似东南、西北角这样的区域。 1、设置量在地方规范的前提下，做到最小化。 2、在政府无强制性条文约束的情况下，原则结合住宅楼或商业用房 设计，不单独占用规划用地； 3、尽可能利用底层架空层，底层环境较差的住宅作为物业和社区服 务用房。 4、严格禁止类似常熟项目物业用房的设计； 5、尽可能的选择受日照影响的房间作为物业办公用房； 6、严格控制物业用房的装修标准； 7、明确除业主接待中心以外的用房。 1、商业量较大时，以内街式为主，可考虑二层皮以上的模式构成内 街，层数以1~2层为主，进深和开间与地下车位经济柱网相协调，一 般开间7m~8.1m为宜，进深类似，便于后期割分为30m2左右的小商铺 2、首层层高宜为3.9-4.2米。
万科成本控制指导、要点、措施
1-3 各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。
第二章 成本核算的基本程序
成本核算的一般步骤：
第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
第二步：按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。
本核算对象 。
度—会计科目和会计报表》及其附件三“房地产开发业务会计处理规定”与我国具体会管理规则》的要求，制定本指导。
1-2 集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，及时发现成本管理中存在的问题，以便寻求降低成本的途径。
施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。
(1) 单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。
(2) 在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对
象。
(3) 对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成
第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。 第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。
万科物业成本管控措施
万科物业成本管控措施万科物业成本管控措施：为了提高万科物业的效益和竞争力，万科物业积极采取了一系列的成本管控措施。
以下为其中的几项措施：1. 优化供应链管理：万科物业注重与供应商的合作关系，通过与供应商合作，来获取更有竞争力的价格和服务。
同时，通过引进供应链管理系统，及时掌握物业各方面的需求和供应情况，做到供需平衡，从而有效控制物资采购成本。
2. 提高能源管理效率：万科物业加强对能源消耗情况的监控和管理，通过引进智能化设备和技术，实现对能源的有效利用。
例如，通过安装智能电表和水表，实现对电力和水资源的定量管理，及时发现能源浪费和异常情况，并采取相应的措施加以优化。
此外，万科物业也通过引进节能设备和技术，减少能源消耗，从而降低物业的运营成本。
3. 引进信息化管理系统：万科物业借助信息化管理系统，实现对物业运营的精细化管理。
通过系统的数据分析和统计，可以及时发现和排查运营中可能出现的成本隐患和风险，采取相应的措施加以应对。
此外，信息化管理系统还能够提高工作效率，优化资源配置，减少人力成本。
4. 加强人员培训和管理：万科物业注重对员工的培训和管理，提高员工的综合素质和专业技能。
通过提供专业培训和职业发展机会，提高员工对物业运营的认识和理解，使员工能够更加有效地履行岗位职责，实现物业运营的效益最大化。
5. 推广节约型文化：万科物业积极推广节约型文化，鼓励员工从个人和团队的角度出发，共同参与成本管控。
万科物业通过组织节约型活动、开展成本控制意识培训等方式，引导员工树立节约意识，从而减少不必要的浪费和成本支出。
总结起来，万科物业通过优化供应链管理、提高能源管理效率、引进信息化管理系统、加强人员培训和管理以及推广节约型文化等措施，有效地实现了成本管控目标，提升了物业管理效益和竞争力。
学习万科的六维成本管控
集中采购策略实施情况分析
集中采购优势
万科通过集中采购策略，实现规模化 采购，降低采购成本，提高采购效率 。
实施情况分析
万科在集中采购策略实施方面，注重 与供应商的协同合作，通过信息共享 、资源整合等方式，实现共赢发展。
长期合作协议签订及执行情况
长期合作协议意义
万科与供应商签订长期合作协议，有助于稳定供应链，降低采购成本，提高采购 效率。
万科企业文化
万科以“赞美生命，共筑城市”为使命，坚持“以人为本”的企业理念，致力于为客户提 供优质居住环境和配套服务。
万科企业业绩
万科连续多年蝉联《财富》“最受赞赏的中国公司”第一名，并多次获得国内外权威机构 颁发的企业荣誉。
六维成本管控概念及意义
六维成本管控定义
六维成本管控是万科企业提出的一种成本管理体系，包括前期策划、设计管理 、招标采购、施工管理、销售与客户关系管理、结算与后评估六个维度，以实 现项目全周期的成本控制。
精准投资ห้องสมุดไป่ตู้策
建立投资决策模型，对目标地块进行 盈利预测和风险评估，确保获取优质 土地。
土地利用最大化措施
01
02
03
提高容积率
在满足规划要求的前提下 ，通过优化设计方案提高 项目容积率，增加可售面 积。
挖掘地下空间
合理利用地下空间，开发 地下车库、储藏室等功能 区域，提高土地利用效率 。
精细化施工管理
通过学习万科六维成本管控，可以更加深入地理解房地产项 目开发过程中的成本控制要点和难点，掌握有效的成本管理 方法和工具，提升个人在项目管理和团队协作中的综合能力 。
02
土地成本管控
土地获取策略及成本控制
多元化土地获取途径
万科房地产成本管理制度
万科房地产成本管理制度一、前言二、成本管理流程1.成本预算在项目启动之前，万科房地产将进行详细的成本预算工作。
首先，根据项目规模、项目类型和市场需求等因素，确定预算的总体框架。
然后，根据项目的具体要求，分解预算，确定各个阶段的成本计划。
成本预算的内容包括项目建设、人力资源、市场推广等费用的合理分配。
2.成本控制成本控制是万科房地产成本管理的核心环节。
项目启动后，成本管理团队将根据成本预算，制定具体的成本控制计划。
在项目进行过程中，成本管理团队将定期监控项目的成本执行情况，及时发现和纠正偏差。
如果发生了超支情况，将进行适当的调整和决策，以保证项目成本的控制在可接受的范围内。
3.成本归集为了更好地控制和分析成本，万科房地产建立了成本归集系统。
在项目进行过程中，各个部门和岗位将进行实际成本的记录和汇总。
成本归集系统将采集并整理这些数据，形成完整的成本报告。
成本报告将包括项目的总成本、各个阶段的成本和各个部门的成本等信息，为项目决策提供参考。
4.成本分析成本分析是万科房地产成本管理的重要环节。
通过对成本数据的分析，可以了解项目的成本结构和成本驱动因素，为项目的优化和效率提升提供依据。
成本管理团队将对成本报告进行详细的分析，找出成本的问题和潜在的改进点。
同时，成本管理团队也将与项目团队进行深入的沟通和交流，共同探讨成本的优化策略。
5.成本评估在项目完成后，成本管理团队将对项目的成本进行评估。
评估的重点是项目的成本绩效和成本效益。
通过与预算进行比较，评估成本的执行情况。
如果发现了成本偏差，将进行适当的调整和改进。
同时，成本评估也将为下一个项目的预算和成本管理提供经验和教训。
三、成本管理的意义1.提高项目的盈利能力成本管理可以帮助万科房地产优化资源配置和降低成本支出，从而提高项目的盈利能力。
通过成本预算和成本控制，可以合理分配资源，降低开发成本和运营成本，提高项目的收入和利润。
2.保证项目的可持续发展成本管理可以帮助万科房地产降低项目的风险和提高项目的可持续发展能力。
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对混凝土而言，柱、墙、板、梁等构件截面一旦确定，则使用量随即确定。构件截面过大不 仅成本增加，同时降低了房屋的有效使用空间。另一方面，构件截面从某种意义上与钢筋用 量存在此消彼涨的关系，因此构件截面并非简单的越小越好，需要权衡考虑 每设置一条沉降缝，不仅要增加缝自身的装饰费用，缝两侧也要增加柱、墙及基础的费用， 因此沉降缝数量宜越少越好 设备层往往容易被忽视，设计中的保守和浪费情况也较为普遍，结构设计优化中不应忽略对 设备层的优化 转换层是指柱网的转换，高层建筑中由于地下室柱网与上部住宅柱网的布置差异巨大，一般 设置转换层。转换层由于承受上部全部荷载，往往出现界面巨大的转换梁，转换层用钢量与 混凝土用量一般而言非常大，设计中应予以关注 在结构设计中，结构荷载和承载力均有一定系数和取值范围，若未其做要求，设计院通常取 值偏于保守，对其经济性考虑较少。过程中跟进了解结构设计参数的取值 常用的钢筋主要有一级钢、二级钢、冷轧带肋钢、三级钢等，同样的构件使用不同的钢材其 经济性不同，应该对使用的钢材种类根据不同的构件进行匹配 特别关注地基承载力数据确定 ，向勘察单位表达清晰的进行优化的观点 有前瞻性地根据初勘资料，预计基础形式 一般情况，各基础类型的成本按以下顺序递增：天然浅地基基础、复合地基浅基础(有时采 用强夯挤密砂桩等处理方式代替)、筏板、预应力管桩、人工挖孔桩(逐渐受限制)、灌注桩 高层建筑的基础埋深按设计规范要求为上部柱长的1/18，以满足抗倾覆和抗滑移的要求，在 实际设计中如以上要求通过计算能得到满足，则基础埋深可适当放宽，例如改为1/20。减少 基础埋深 可以减少土方量，并对工期有利 此处基础尺寸主要指独立柱基的尺寸，在基础设计中易于被忽视，导致往往出现大尺寸基础 的设计，因此在满足要求情况下尽量减小基础尺寸 1、注意单桩承载力取值，取值越高，桩数越少；2、泳池、地库等下沉构件严格按照地下水 位，考虑抗浮桩设计，禁止设计一切多余的抗浮桩；3、桩配筋注意一般情况下到2/3桩长， 不到底 基坑的深度是由地下室埋深及其垫层厚度决定的，基坑深度越深其基坑支护所需抵抗的侧压 力越大，由此带来的基坑支护方案的费用越高。基坑深度的优化实际上是地下室埋深的优化 在招标过程中借助外部专家、承建商的专业能力进行优化，并注意对比各投标单位的技术 标，从而找到可进行优化的技术方案 降水工程主要的决定因素是对地下水量的判断，地下水量与降水工程费用成正比。降水工程 一般包括在基坑支护工程范围内 基坑局部支撑是指对基坑支护的部分薄弱部位进行特殊加强的方式，基坑局部支撑一般用于 基坑的角部与基坑边荷载较大的部位，局部支撑方法一般有大型钢管支撑、钢筋混凝土围檩 支撑、高压旋喷桩等，基坑局部支撑的费用在几万到几十万不等，应寻求最经济有效的基坑 局部支撑方式。 常见的基坑支护方式一般有土钉、喷锚支护、护壁桩支护、地下连续墙，从经济性上判断一 般是从低到高的关系，地下连续墙与护壁桩支护在某种情况下经济性排序会发生变化。基坑 支护方式往往是以上若干种的组合。应采用各种手段判断出保证安全情况下的经济性最优方 （1）在符合消防规范的前提下，最大限度布置消防分区； （3）消防喷淋系统设计材料消耗量最少方案；消防报警系统、探头国产化 （2）布置防火分区应注意住宅、商用、地下车库（单体、复式）的区别； 尽量利用建筑墙体设置防火墙，减少防火卷帘、防火门作为防火隔离等方法合理设置消防分 区，减少消防水幕喷淋系统的设置 满足功能前提下，含超高层在内，对温、烟感探测系统的设备选型优先选用国产设备、报警 器材 消防控制回路的设置影响到电缆的长度，科学合理的设置应予以关注 使消防喷淋系统平面布置满足规范要求并经济合理 通风、排烟管道选用形式（如镀锌铁皮风道、玻璃钢风道）应做经济对比分析后择优选择 消防预埋管当地无明确规定的选用阻燃塑料管替代钢管最为经济 （1）根据项目定位、产品类型选择材料部品，应注意所选材料部品与楼盘定位一致 （3）厨卫大样图、楼梯间大样图根据平立面、踏步尺寸合理选择砖型，减少断砖损耗 金属构件主要包括住宅的阳台栏杆、围墙栏杆、空调百叶、小院门等，金属构件的标准化不 仅能够减少设计、招标次数，体现规模效益，还有利于性价比较高的金属构件的定型 栏杆百叶等非承重构件，需控制断面尺寸，不宜过大或过厚，满足强度和刚度即可 对栏杆、百叶而言一定长度内的间距越大，则耗用的材料量最小，同时也最经济
2、停车方式
停车布置与地下室 3、车位面积 4、车库设置
停车布置与地下室 4、车库设置 5、控制地下室面积 6、控制地下室层高 7、减少地下室层数 8、简化地下室排水
公建及配套建设 施工合理布局
1、配套面积的控制
2、商业 1、临时设施的排布 2、道路设置
成本控制要点
成本控制要点 在符合客户需求的前提下，尽量选用成熟产品 建筑应该结合地形情况确定赠送面积大小，而不是根据销售提供的建筑赠送面积 严格测算赠送面积成本增加值与售价增加值的关系，谨慎决策 高层建筑单体应选择对称形式；低层建筑尽量形体简单；考虑抗震及成本要求 精减过度的外挑外挂构件 （1）根据山体高差确定产品类型 （2）控制土方开挖工程量及埋置在土方中的基础 取消上人平屋面的地砖铺贴； 坡屋面与平屋面、老虎窗与天窗、屋顶上造型构件之间均存在成本差异，需对比选型 在山地或坡地中使用较多，由于其对形成产品无直接作用，因此应考虑采用最经济而可靠的 边坡支护形式。常见的边坡支护形式造价由低到高顺序为：有自然放坡、普通锚杆（土钉） 、预应力喷锚、毛石砌筑、、钢筋混凝土挡墙、桩护壁、角支撑 无特殊情况，层高采用2.8米 （1）通过节能测算指标来控制窗墙比 有景观朝向窗面积可增大，无景观朝向、非主卧室从严控制窗面积 （2）窗地比应不超过同类产品经验值 （1）尽量使用标准化栏杆 （2）栏杆、栏板材料厚度、间距严格控制 （3）高层住宅的楼梯栏杆应采用最简化钢质栏杆，一般情况下严禁使用木扶手； （1）提供目前不同产品外墙不同做法价格表，以便作为参考 （2）以成熟产品外墙装饰用材比率作为控制； （3）关注外墙立面复杂程度，并提出改进建议。 尽量减少后期维护成本较高的外装材料的使用，严格约束木制构件使用 （1）考虑外墙防砖涂料替换外墙砖，特别是在3层以上的外立面部分 （2）考虑外墙防石砖替换外墙石材，可应用在住宅单体及商业外立面中 （3）关注高层建筑质感涂料使用；一般仅底层部分使用，高层部分平涂即可； （4）考虑外墙铝扣板改为金属漆涂料 提供目前不同产品阳台、露台、屋面具体做法及价格表，以便设计作为参考选择， 根据选定方案优化比选阳台、露台、屋面等的具体做法； 非上人屋面考虑取消地砖铺设 体形系数是决定节能方案的最关键数据，不满足体形系数的要求即意味着将采用高成本的节 能解决方案，应着力降低建筑体形系数 窗是建筑中能量损耗较大的部位，门窗面积越大意味着能量损耗越大，越不能满足节能要求 。节能计算中的窗墙比是一个重要的值 不同墙体材料的热传导性不同，对能耗的影响也不同，例如加气混凝土砌块与黏土砖墙的能 耗就远低于钢筋混凝土墙体，因此选用低能耗的墙体材料也是解决节能方案的途径之一；可 考虑增加墙体厚度解决节能问题 节能计算中各种材料的热传导系数是有一定取值范围的，同一栋建筑物的同样节能解决方案 若计算中系数取值不同，最终的计算结构将会大相径庭，甚至得出截然相反的结论。因此对 设计院节能计算书的系数要注意核实，以免因取值问题造成节能解决方案的选择错误 不同节能方案造价相差较大，在立面方案已经确定的情况下，节能方案经济性优先顺序为: 减小窗墙比－加厚外墙砌体材料－外墙聚苯颗粒砂浆－外墙保温板。应在满足节能要求情况 下采用经济性最优的节能方案 现行的外墙保温材料一般包括挤塑板、苯板、聚苯颗粒砂浆，其经济性排序为从低到高，保 温材料确定后，其厚度也是应关注的成本问题 专业的外部咨询公司及图纸审查机构具有更加丰富的专业经验，能够弥补我们自身能力的不 在建筑方案设计阶段，应将要求设计院在设计中指标限额及应注意的事项（钢材标号、截面 设计）以书面形式加以确认，形成设计任务书；向设计院下发《扩初、施工图结构设计成本 控制要点》 从经济性上比较，住宅结构形式经济性由低到高依次为砖混结构、矩形柱框架、异形柱框架 、框架短肢剪力墙、框架剪力墙、剪力墙。满足建筑设计要求前提下采用经济性最好的结构 避免柱距过密或过大而带来的成本增加，使柱、墙体面积占比合理
分类 产品选型
建筑方案选型
1、成熟产品选用 2、可售比控制 1、建筑体形 2、减少外挑外挂构件 3、山地建筑
4、简化屋顶造型
边坡支护
采用最经济的边坡支护方式
建筑层高
控制层高
建
筑
门窗面积
控制门窗面积方法
设
计
栏杆栏板
栏杆、栏板选用原则
外墙装饰
1、控制外墙装饰档次 2、关注外装材料适用性 3、效果相近的材料替换
4、基层处理
5、面层做法 6、雨污水井、管道设计 7、路灯设置
1、配电设备布置
2、供电方案比选 3、开闭所选址
4、管线走向 5、选择高、低压柜
6、变压器方案比选
供电方案
7、配电主干线路
8、市政供电引入
9、小区配电线路
10、电缆沟优化
11、配电箱元件组合比选。
供水方案
中水处理方案 污水提升泵站 高压线路改线方案 智能化工程
构造设计
1、水泵房建设
2、供水方案比选
1、选用最小规模 2、中水处理站选址
污水提升泵站的使用
1、选择最经济改造方案 2、高压入地方式选择 3、高压线路建设优化（基础） 4、电缆材料替换 1、方案规划比选 2、设备档次控制 1、标准适度 2、满足功能
1、《市政及小区管网设计指引》
2、给水管选择
市政及小区管网设计优 选
3、排水管材料选择
组团布置
4、检查井设计
5、管网埋深与井深 6、优化管网走向、长度 1、合理组团大小确定
组团布置 景观方案 人防系统
2、合理布置组团出入口 1、利用原状景观资源 2、配置均衡组团小品 3、软硬景比例控制 4、常用做法价格提供 5、景观标准做法 6、控制景观构筑物的数量与体形 7、水景面积的控制 8、景观材料、植物选择与适应性