万科成本标准控制要点

9、石材厚度选择
10、注意石材规格的出材率； 11、注意石材铺设的范围
12、景园路铺设 13、水景内管道比选
14、景观照明设置
15、泛光照明
16、喷灌系统；
17、雕塑 18、游乐设施 19、苗木设置 20、围墙设计分层次 21、围墙基础设计 22、围墙装饰层设计 23、围墙栏杆设计 1、人防分区最大化 2、材料设备使用国产化 1、土地利用
3、排水管材料选择
组团布置
4、检查井设计
5、管网埋深与井深 6、优化管网走向、长度 1、合理组团大小确定
组团布置 景观方案 人防系统
2、合理布置组团出入口 1、利用原状景观资源 2、配置均衡组团小品 3、软硬景比例控制 4、常用做法价格提供 5、景观标准做法 6、控制景观构筑物的数量与体形 7、水景面积的控制 8、景观材料、植物选择与适应性
对混凝土而言，柱、墙、板、梁等构件截面一旦确定，则使用量随即确定。构件截面过大不 仅成本增加，同时降低了房屋的有效使用空间。另一方面，构件截面从某种意义上与钢筋用 量存在此消彼涨的关系，因此构件截面并非简单的越小越好，需要权衡考虑 每设置一条沉降缝，不仅要增加缝自身的装饰费用，缝两侧也要增加柱、墙及基础的费用， 因此沉降缝数量宜越少越好 设备层往往容易被忽视，设计中的保守和浪费情况也较为普遍，结构设计优化中不应忽略对 设备层的优化 转换层是指柱网的转换，高层建筑中由于地下室柱网与上部住宅柱网的布置差异巨大，一般 设置转换层。转换层由于承受上部全部荷载，往往出现界面巨大的转换梁，转换层用钢量与 混凝土用量一般而言非常大，设计中应予以关注 在结构设计中，结构荷载和承载力均有一定系数和取值范围，若未其做要求，设计院通常取 值偏于保守，对其经济性考虑较少。过程中跟进了解结构设计参数的取值 常用的钢筋主要有一级钢、二级钢、冷轧带肋钢、三级钢等，同样的构件使用不同的钢材其 经济性不同，应该对使用的钢材种类根据不同的构件进行匹配 特别关注地基承载力数据确定 ，向勘察单位表达清晰的进行优化的观点 有前瞻性地根据初勘资料，预计基础形式 一般情况，各基础类型的成本按以下顺序递增：天然浅地基基础、复合地基浅基础(有时采 用强夯挤密砂桩等处理方式代替)、筏板、预应力管桩、人工挖孔桩(逐渐受限制)、灌注桩 高层建筑的基础埋深按设计规范要求为上部柱长的1/18，以满足抗倾覆和抗滑移的要求，在 实际设计中如以上要求通过计算能得到满足，则基础埋深可适当放宽，例如改为1/20。减少 基础埋深 可以减少土方量，并对工期有利 此处基础尺寸主要指独立柱基的尺寸，在基础设计中易于被忽视，导致往往出现大尺寸基础 的设计，因此在满足要求情况下尽量减小基础尺寸 1、注意单桩承载力取值，取值越高，桩数越少；2、泳池、地库等下沉构件严格按照地下水 位，考虑抗浮桩设计，禁止设计一切多余的抗浮桩；3、桩配筋注意一般情况下到2/3桩长， 不到底 基坑的深度是由地下室埋深及其垫层厚度决定的，基坑深度越深其基坑支护所需抵抗的侧压 力越大，由此带来的基坑支护方案的费用越高。基坑深度的优化实际上是地下室埋深的优化 在招标过程中借助外部专家、承建商的专业能力进行优化，并注意对比各投标单位的技术 标，从而找到可进行优化的技术方案 降水工程主要的决定因素是对地下水量的判断，地下水量与降水工程费用成正比。降水工程 一般包括在基坑支护工程范围内 基坑局部支撑是指对基坑支护的部分薄弱部位进行特殊加强的方式，基坑局部支撑一般用于 基坑的角部与基坑边荷载较大的部位，局部支撑方法一般有大型钢管支撑、钢筋混凝土围檩 支撑、高压旋喷桩等，基坑局部支撑的费用在几万到几十万不等，应寻求最经济有效的基坑 局部支撑方式。 常见的基坑支护方式一般有土钉、喷锚支护、护壁桩支护、地下连续墙，从经济性上判断一 般是从低到高的关系，地下连续墙与护壁桩支护在某种情况下经济性排序会发生变化。基坑 支护方式往往是以上若干种的组合。应采用各种手段判断出保证安全情况下的经济性最优方 （1）在符合消防规范的前提下，最大限度布置消防分区； （3）消防喷淋系统设计材料消耗量最少方案；消防报警系统、探头国产化 （2）布置防火分区应注意住宅、商用、地下车库（单体、复式）的区别； 尽量利用建筑墙体设置防火墙，减少防火卷帘、防火门作为防火隔离等方法合理设置消防分 区，减少消防水幕喷淋系统的设置 满足功能前提下，含超高层在内，对温、烟感探测系统的设备选型优先选用国产设备、报警 器材 消防控制回路的设置影响到电缆的长度，科学合理的设置应予以关注 使消防喷淋系统平面布置满足规范要求并经济合理 通风、排烟管道选用形式（如镀锌铁皮风道、玻璃钢风道）应做经济对比分析后择优选择 消防预埋管当地无明确规定的选用阻燃塑料管替代钢管最为经济 （1）根据项目定位、产品类型选择材料部品，应注意所选材料部品与楼盘定位一致 （3）厨卫大样图、楼梯间大样图根据平立面、踏步尺寸合理选择砖型，减少断砖损耗 金属构件主要包括住宅的阳台栏杆、围墙栏杆、空调百叶、小院门等，金属构件的标准化不 仅能够减少设计、招标次数，体现规模效益，还有利于性价比较高的金属构件的定型 栏杆百叶等非承重构件，需控制断面尺寸，不宜过大或过厚，满足强度和刚度即可 对栏杆、百叶而言一定长度内的间距越大，则耗用的材料量最小，同时也最经济
1、管径选择 2、室内给水点 3、水箱、水池选取 1、排水立管数量 2、同层排水 1、经济合理的接入方式 2、提高设备利用率 1、空调方案比选。 2、集中空调系统选择。 3、保温材料设计 4、出风口的合理布置。
电梯系统
1、数量控制 2、电梯选型
配电箱 道路设计
1、内部元器件组合
2、避免质量过剩 3、注意箱体材料 1、路网应合理简洁 2、优化出入口布置 3、道路宽度
2、停车方式
停车布置与地下室 3、车位面积 4、车库设置
停车布置与地下室 4、车库设置 5、控制地下室面积 6、控制地下室层高 7、减少地下室层数 8、简化地下室排水
公建及配套建设 施工合理布局
1、配套面积的控制
2、商业 1、临时设施的排布 2、道路设置
成本控制要点
成本控制要点 在符合客户需求的前提下，尽量选用成熟产品 建筑应该结合地形情况确定赠送面积大小，而不是根据销售提供的建筑赠送面积 严格测算赠送面积成本增加值与售价增加值的关系，谨慎决策 高层建筑单体应选择对称形式；低层建筑尽量形体简单；考虑抗震及成本要求 精减过度的外挑外挂构件 （1）根据山体高差确定产品类型 （2）控制土方开挖工程量及埋置在土方中的基础 取消上人平屋面的地砖铺贴； 坡屋面与平屋面、老虎窗与天窗、屋顶上造型构件之间均存在成本差异，需对比选型 在山地或坡地中使用较多，由于其对形成产品无直接作用，因此应考虑采用最经济而可靠的 边坡支护形式。常见的边坡支护形式造价由低到高顺序为：有自然放坡、普通锚杆（土钉） 、预应力喷锚、毛石砌筑、、钢筋混凝土挡墙、桩护壁、角支撑 无特殊情况，层高采用2.8米 （1）通过节能测算指标来控制窗墙比 有景观朝向窗面积可增大，无景观朝向、非主卧室从严控制窗面积 （2）窗地比应不超过同类产品经验值 （1）尽量使用标准化栏杆 （2）栏杆、栏板材料厚度、间距严格控制 （3）高层住宅的楼梯栏杆应采用最简化钢质栏杆，一般情况下严禁使用木扶手； （1）提供目前不同产品外墙不同做法价格表，以便作为参考 （2）以成熟产品外墙装饰用材比率作为控制； （3）关注外墙立面复杂程度，并提出改进建议。 尽量减少后期维护成本较高的外装材料的使用，严格约束木制构件使用 （1）考虑外墙防砖涂料替换外墙砖，特别是在3层以上的外立面部分 （2）考虑外墙防石砖替换外墙石材，可应用在住宅单体及商业外立面中 （3）关注高层建筑质感涂料使用；一般仅底层部分使用，高层部分平涂即可； （4）考虑外墙铝扣板改为金属漆涂料 提供目前不同产品阳台、露台、屋面具体做法及价格表，以便设计作为参考选择， 根据选定方案优化比选阳台、露台、屋面等的具体做法； 非上人屋面考虑取消地砖铺设 体形系数是决定节能方案的最关键数据，不满足体形系数的要求即意味着将采用高成本的节 能解决方案，应着力降低建筑体形系数 窗是建筑中能量损耗较大的部位，门窗面积越大意味着能量损耗越大，越不能满足节能要求 。节能计算中的窗墙比是一个重要的值 不同墙体材料的热传导性不同，对能耗的影响也不同，例如加气混凝土砌块与黏土砖墙的能 耗就远低于钢筋混凝土墙体，因此选用低能耗的墙体材料也是解决节能方案的途径之一；可 考虑增加墙体厚度解决节能问题 节能计算中各种材料的热传导系数是有一定取值范围的，同一栋建筑物的同样节能解决方案 若计算中系数取值不同，最终的计算结构将会大相径庭，甚至得出截然相反的结论。因此对 设计院节能计算书的系数要注意核实，以免因取值问题造成节能解决方案的选择错误 不同节能方案造价相差较大，在立面方案已经确定的情况下，节能方案经济性优先顺序为: 减小窗墙比－加厚外墙砌体材料－外墙聚苯颗粒砂浆－外墙保温板。应在满足节能要求情况 下采用经济性最优的节能方案 现行的外墙保温材料一般包括挤塑板、苯板、聚苯颗粒砂浆，其经济性排序为从低到高，保 温材料确定后，其厚度也是应关注的成本问题 专业的外部咨询公司及图纸审查机构具有更加丰富的专业经验，能够弥补我们自身能力的不 在建筑方案设计阶段，应将要求设计院在设计中指标限额及应注意的事项（钢材标号、截面 设计）以书面形式加以确认，形成设计任务书；向设计院下发《扩初、施工图结构设计成本 控制要点》 从经济性上比较，住宅结构形式经济性由低到高依次为砖混结构、矩形柱框架、异形柱框架 、框架短肢剪力墙、框架剪力墙、剪力墙。满足建筑设计要求前提下采用经济性最好的结构 避免柱距过密或过大而带来的成本增加，使柱、墙体面积占比合理
防水体系 智能化设计优化
2、防水层层数设计
3、防水材料选择
4、防水层厚度设计 1、主机设备选型 2、红外对射探头设置 3、安防系统组团门方案优化 1、门窗系统选择
2、门窗分隔设计
门窗二ຫໍສະໝຸດ Baidu设计 精装修
3、窗框材料选择
4．门窗朝向与面积 5、开启扇设计
6、门窗五金件选择 7、慎重选择非标门窗系统，减少开模费用 8、铝型材含量 9、公共部位门窗标准简单化 10、减少门窗五金件 1、限额设计 2、损耗量控制
阳露台与屋面
1、提供做法及价格表 2、优化比选 3、非上人屋面做法 1、约束体形系数
2、控制合理的窗墙比
节能设计
3、优化墙体材料 4、核实节能计算书中系数取值
5、选择节能方案
6、保温材料选择 1、外部咨询公司资源利用 2、《设计控制要点》
3、选用最优的结构形式 4、优化柱网及墙体布置
结构设计优化
成本控制要点
分类 产品选型
建筑方案选型
1、成熟产品选用 2、可售比控制 1、建筑体形 2、减少外挑外挂构件 3、山地建筑
4、简化屋顶造型
边坡支护
采用最经济的边坡支护方式
建筑层高
控制层高
建
筑
门窗面积
控制门窗面积方法
设
计
栏杆栏板
栏杆、栏板选用原则
外墙装饰
1、控制外墙装饰档次 2、关注外装材料适用性 3、效果相近的材料替换
构造设计
1、水泵房建设
2、供水方案比选
1、选用最小规模 2、中水处理站选址
污水提升泵站的使用
1、选择最经济改造方案 2、高压入地方式选择 3、高压线路建设优化（基础） 4、电缆材料替换 1、方案规划比选 2、设备档次控制 1、标准适度 2、满足功能
1、《市政及小区管网设计指引》
2、给水管选择
市政及小区管网设计优 选
3、装修材料优化
4、户内门的优化
5、材料选择
6、装修范围 7、装修整体成本
8、公建装修
9、装修总包 1、散热器、温控阀选择
采暖工程
采暖工程
2、管道材质选择 3、保温材料优化 4、管道埋深
5、管道保温
室内供水 室内排水 有线电视与宽带
空调系统
6、地板采暖的管线选择 7、散热器片数满足采暖要求即可 8、规格型号尽量简化
4、基坑支撑方式
5、护壁方式
1、布置消防分区
消防方案 部品及材料选择
2、防火墙设置
3、设备选择 4、消防控制回路方案优化 5、消防喷淋系统平面布置优化； 6、通风道优化 7、预埋管优化 1、材料部品选择标准
2、金属构件尽量标准化 3、栏杆百叶截面 4、栏杆百叶间距控制
部品及材料选择
5、玻璃雨篷
6、面层油漆 7、信奶箱 1、防水部位选择
4、基层处理
5、面层做法 6、雨污水井、管道设计 7、路灯设置
1、配电设备布置
2、供电方案比选 3、开闭所选址
4、管线走向 5、选择高、低压柜
6、变压器方案比选
供电方案
7、配电主干线路
8、市政供电引入
9、小区配电线路
10、电缆沟优化
11、配电箱元件组合比选。
供水方案
中水处理方案 污水提升泵站 高压线路改线方案 智能化工程
成本控制要点
结构设计优化 基础设计 基坑支护
5、优化构件截面，控制砼含量 6、减少沉降缝设置 7、优化设备层 8、优化转换层 9、结构设计参数控制 10、钢筋材料使用控制 1、地基承载力确定 2、根据初勘资料，预计基础形式 3、根据详勘资料，比选基础类型 4、埋深选择 5、基础尺寸选择 6、桩基础 1、基坑深度的确定 2、技术经济标综合判定法 3、降水的优化