社区型城市综合体开发及运营吴洋
中小型城市中城市综合体的特点与设计对策——以靖江市润辉国际广场为例
中小型城市中城市综合体的特点与设计对策——以靖江市润辉国际广场为例周曦;张芳;周乾【摘要】城市综合体是一种功能复合、高度聚集的建筑群体,其具备的比较优势使其从大城市中迅速蔓延到广大中小城市的房地产开发中.中小型城市由于其人口规模和消费习惯,其城市综合体项目设计中不能照搬大城市设计方法.应采取一系列有针对性的设计对策来适应其开发建设特点.该文以江苏省靖江市润辉国际广场城市综合体项目为例,解析了其设计过程,总结了一些有效有益的操作方法以供参考.【期刊名称】《华中建筑》【年(卷),期】2014(032)008【总页数】5页(P26-30)【关键词】城市综合体;中小城市;房地产开发;设计方法【作者】周曦;张芳;周乾【作者单位】苏州科技学院建筑与城市规划学院;苏州科技学院建筑与城市规划学院;苏州六度设计研究院有限公司【正文语种】中文【中图分类】TU985.12+4城市综合体（Urban Complex）是一个在实践中提出的概念，国外称之为“HOPSCA”，即Hotel（酒店）、Office（写字楼）、Park（公园）、Shopping mall（购物中心）、Convention（会议中心）、Apartment（公寓），即指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交及游憩等各类功能复合、相互作用，互为价值链的高度集约街区建筑群体。
城市综合体弥补了由于功能分区而产生的建设用地布局的不足，为小尺度城市空间的功能复合使用提供了条件。
城市综合体建设也起到了集约城市用地、缓解区域交通的效果。
由此形成的高密度、高容积率、超高高度的建筑特征往往使其成为城市的地标。
・江苏省高校自然科学研究面上项目“江苏地区新城镇化进程中城市生长点形式与模式研究”资助项目（编号：13KJB560013）・我国快速城市化进程中，目前城市综合体建设正在各城市之间刮起一股旋风。
如杭州市提出将开发100个城市综合体，合肥在建城市综合体超过20个，昆明市目前开发规划运营的达12个之多，济南市提出打造16个城市综合体。
城市综合体运营经验材料
城市综合体运营经验材料一、项目概述城市综合体是一种集商业、办公、居住、休闲、娱乐等多种功能于一体的综合性建筑群落。
本文将介绍城市综合体的运营经验，涵盖项目概述、选址与规划、设计与建设、招商与品牌、运营与管理、营销与推广、客户服务、风险控制以及持续发展与创新等方面。
二、选址与规划城市综合体的选址与规划是成功的关键因素之一。
在选址方面，应充分考虑城市的发展规划、区域人口分布、交通状况以及市场需求等因素。
在规划方面，应根据城市综合体的功能定位和市场需求，进行合理的功能分区和空间布局，以提高整体的使用效率和便利性。
三、设计与建设城市综合体的设计与建设是实现其功能定位的基础。
在设计中，应注重建筑与环境的协调性，同时结合现代科技和绿色理念，创造舒适、便捷的建筑空间。
在建设中，应注重工程的质量和进度，加强安全管理，确保工程按时按质完成。
四、招商与品牌招商与品牌是城市综合体运营的重要环节。
在招商过程中，应根据不同的功能区域和商户需求，制定相应的招商策略，吸引优质品牌入驻。
在品牌建设方面，应注重品牌形象的塑造和推广，提高城市综合体的知名度和美誉度。
五、运营与管理城市综合体的运营与管理是其长期稳定发展的保障。
在日常运营中，应建立健全的管理制度和服务体系，提高管理效率和服务水平。
同时，应关注市场需求的变化，不断优化和调整经营策略，以满足消费者的需求。
六、营销与推广营销与推广是城市综合体吸引客流的重要手段。
在营销方面，应制定针对性的营销策略，利用线上线下多渠道宣传推广，提高城市综合体的知名度和吸引力。
在推广方面，应注重活动的策划和组织，通过举办各类活动，提升城市综合体的文化氛围和品牌形象。
七、客户服务客户服务是城市综合体赢得消费者口碑的关键。
应提供全方位的客户服务，包括购物导览、投诉处理、会员服务等方面。
同时，应关注消费者的需求和反馈，不断优化客户服务体系，提升消费者的满意度。
八、风险控制风险控制是城市综合体稳定发展的必要条件。
城市社区运营方案
城市社区运营方案一、方案背景随着城市化进程的不断加快，城市社区的发展和管理成为了城市建设的重要组成部分。
城市社区的运营管理，关系着居民的生活品质和城市的整体形象。
要想实现城市社区的可持续发展，就需要制定一整套科学合理的城市社区运营方案，从而提升城市社区的管理水平和服务质量，满足居民对于生活品质和幸福感的需求。
二、方案目标本次城市社区运营方案的目标是：1. 提高城市社区的管理水平，确保居民的安全和便利；2. 改善城市社区的生活环境，提升居民的生活品质；3. 加强社区服务设施建设，满足居民的日常需求；4. 促进社区居民的社会参与和文化交流，增强居民的归属感和幸福感；5. 完善城市社区的管理体系，提升城市社区的整体形象。
三、城市社区运营方案内容1. 建立科学合理的社区管理体系建立科学合理的社区管理体系是城市社区运营的基础。
在城市社区内，可以设立社区居委会或者物业管理公司，负责社区的日常管理和服务。
社区管理体系主要包括建立健全的社区管理机构、完善社区管理制度、建立社区管理信息系统等。
2. 改善城市社区的生活环境改善城市社区的生活环境，是提升居民生活品质的重要手段。
可以通过加强环境卫生管理，提升城市社区的清洁度和整洁度；加大绿化建设力度，增加社区绿化面积和绿化率；加强环境保护意识，减少环境污染和资源浪费。
3. 完善社区基础设施建设完善社区基础设施建设，是满足居民日常生活需求的重要保障。
可以加大社区公共设施建设力度，建设健身广场、儿童游乐场、老年活动中心等公共设施；加强社区交通设施建设，改善社区交通状况，提升居民出行便利度；加强社区医疗卫生设施建设，提升社区的医疗保障水平。
4. 加强社区文化建设加强社区文化建设，是为了促进社区居民的社会参与和文化交流。
可以开展多样化的文化活动，如书法、绘画、摄影、音乐等文化艺术活动；加强社区文化设施建设，如社区图书馆、文化广场、文化展览馆等；加大文化宣传力度，提升居民的文化素质和文化品味。
国内大型城市综合体项目发展研究——以华润中心和新华南 MALL·生活城为例
国内大型城市综合体项目发展研究——以华润中心和新华南MALL生活城为例孙磊【期刊名称】《中国房地产》【年(卷),期】2012(000)009【总页数】4页(P54-57)【作者】孙磊【作者单位】四川大学工商管理学院【正文语种】中文一、国内城市综合体的发展现状城市综合体是从“城市性、开放性和集约性”层面切入城市发展本质，将城市功能与城市发展的内在逻辑，通过城市建筑实体与城市空间的有机结合而形成，其利用建筑空间复合化、集约化和开放化，满足城市的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能空间需求，并建立一种相互依存、相互助益的空间能动关系，构成多功能、高效率的经济聚集体。
我国城市综合体的发展历程尽管短暂但发展迅速，由于城市综合体在促进城市经济发展和运营等方面的重要作用，一些城市已经把城市综合体作为改变城市形象和环境、进行城市新区开发和旧城区改造等城市建设的主要载体和手段。
例如，杭州提出了建设20 个新城，涵盖旅游、商贸、商务、金融、奥体、博览、枢纽、高等教育等100 个多功能城市综合体的宏大计划，以此来实施杭州“城市国际化”战略。
我国城市综合体的发展现状和趋势表现为：数量逐渐增多，建设规模相对比较集中；呈现更强的城市性，集聚规模向两端发展；多以写字楼、商业和公寓多功能复合体为主；文化休闲功能开始由配套功能转为综合体的主导功能；专业化、标准化与个性化并存发展；与轨道交通形成综合一体化开发的城市建设发展趋势；已成为重要的金融投资产品。
二、国内城市综合体发展过程中存在的问题（一）融资渠道缺乏，资金链紧张城市综合体的开发建设受宏观经济基本面影响大，要求有强大的资金实力为保证，特别是在开发前期对资金的需求强烈。
但由于我国金融体制尚不健全，以及管理机制限制导致融资渠道和产品的缺失，造成开发资金链紧张。
（二）品质不高与国外的城市综合体相比，我国城市综合体建设普遍追求短期经济效益，存在前期规划仓促、开发周期短、后期运营管理水平滞后等问题。
吴洋：青岛证大·大拇指广场 创新商业模式
吴洋：青岛证大·大拇指广场创新商业模式发布时间: 2010-7-05 09:41 | 信息来源: 搜狐焦点网青岛站| 查看: 134次【主持人】：先在这里给搜狐焦点网的网友们打个招呼吧。
【证大房产执行总裁、北方区域管理中心总经理吴洋】：大家好！【主持人】：先给我们介绍一下证大房产的具体情况吧。
【吴总】：我们证大房产是做商业地产的公司，我们在02年就在上海打造了上海证大·大拇指广场，上海大拇指广场是社区型商业，在上海浦东的联洋社区，是一个能满足当地老百姓日常的文化生活以及物质生活消费的场所，它是一个“城市会客厅”的概念，我们现在06年来到了青岛，来到青岛以后，在去年开始建设我们青岛的大拇指广场，就位于崂山区，这次打造上海大拇指广场的升级版，打造的是体验式的城市复合广场，主打的理念就是城市会客厅，带给青岛人民以及崂山人民一个适合于他们文化物质需求的消费的场所。
【主持人】：目前项目进展情况是怎样的？【吴总】：目前项目已经整体竣工，在今年年底达到封顶，全部峻工。
【主持人】：目前网友想更进一步了解证大的一些情况？【吴总】：证大在国内是一个著名的商业地产公司，我们有大拇指广场，有喜马拉雅大酒店，这些在上海是很著名的项目。
同时在外滩还在打造一个高端的顶级的综合的商业物业，在今年年初用92.5亿拿下了外滩的一块土地。
我们证大房产的发展目前现在已经基本上在全国整个铺开，从房产方面开发系列分三大区域，一是以上海为核心的我们的华东区，主要面向于长三角地区，包括我们在长三角地区打造了很多的项目，另外一个在南方区，主要在海南省跟成都地区，另外一个就是北方区，现在所在的地点就是北方区，北方区这一块是从内蒙古的鄂尔多斯以及到河北廊坊，到我们山东半岛，到目前的青岛，下一步围绕青岛其他地方去发展，另外一个是在东北，东北在长春、吉林都有大拇指社区的项目。
【主持人】：基本上证大房产全国的项目都叫大拇指广场？【吴总】：我们其中一个产品线就叫大拇指社区。
社区综合市场运营方案
社区综合市场运营方案一、背景介绍随着城市化的持续发展，人们的社区生活也越来越便捷化。
在社区生活中，综合市场的地位愈加重要，它扮演着极为重要的角色。
综合市场是指在一个小区内，为居民提供各种生活服务的商场，包括但不限于超市、便利店、餐厅和药店等。
综合市场在居民日常生活中扮演着极为重要的角色，为居民提供快捷、方便、实用的服务。
社区综合市场的运营方案不仅代表了商业运营思维的成熟程度，也关乎居民对生活服务的需求和对商业环节的诉求。
通过科学规划、合理经营，社区综合市场不仅仅可以为居民提供大量的商品和服务，也可以成为社区文化的载体和商业发展的有力支撑。
本文旨在探讨社区综合市场运营方案，为社区综合市场经营者提供有益的参考和实用的指导。
二、社区综合市场运营策略2.1 商品销售策略要使综合市场顺利运营，必须有合理有效的商品销售策略。
即：在充分了解目标客户的需求，了解市场的发展趋势和消费流行趋势的基础上，开发出合适的商品种类、规格、价格和包装等，推销给客户，并根据客户的反馈和市场的变动，及时调整商品的销售策略和价位。
这个过程需要经营者不断地进行市场调研、推销和策略调整，并及时反馈客户意见，建立消费者满意度调查机制。
2.2 消费者服务策略优质的服务是社区综合市场顺利运营的重要保障。
要想在竞争激烈的市场中立足，社区综合市场必须以良好的服务态度取胜。
运营者要通过各种方式提高服务质量，包括但不限于：提供周到的咨询服务、精细化管理、物流配送服务、售后保障等。
提供优质的服务不仅仅是为了增加客户的满意度，更是为了增加客户的忠诚度。
促进客户回头消费，增加顾客复购率，进而提高顾客满意度和销售量。
2.3 市场营销策略市场营销是社区综合市场运营中的重要组成部分。
它包括各种推广手段，例如线上推广、线下推广、活动营销、联合营销等。
要想促进市场营销的成功实现，需要制定出一套全面、有针对性的营销策略。
市场营销策略可以采取多种方式，例如积极打造知识产权品牌，推出优质商品、参与社区公益活动等方式来提升营销效果。
社区综合体建设运营方案
社区综合体建设运营方案一、项目背景和概述社区综合体是指将商业、居住、办公和公共设施等不同业态融合在一起，形成一个集居住、商业、文化娱乐等多功能的综合性社区。
随着城市化进程的加快，社区综合体的建设逐渐成为城市发展的一个重要方向。
本文将探讨社区综合体的建设和运营方案，以期能够为社区综合体项目的成功运营提供一些建议。
二、项目定位和规划1. 项目定位：本项目定位为高品质、高品味、高服务的综合性社区综合体。
通过提供多元化的商业、文化、居住和办公功能，为居民提供便利的生活方式，满足他们的各种需求。
2. 项目规划：项目总占地面积为X平方米，总建筑面积为Y万平方米。
将按照“一楼多用途，二楼居住，三楼办公，四楼文化娱乐”的设计理念进行规划。
在商业区域，将引入多个知名品牌商户，满足居民的购物需求；在居住区域，将建设高品质的住宅小区，提供舒适的居住环境；在办公区域，将提供高档写字楼和共享办公空间，满足企业的办公需求；在文化娱乐区域，将建设电影院、KTV、健身房等娱乐设施，为居民提供丰富多彩的文化娱乐活动。
三、项目运营策略1. 综合性业态组合：通过引入多元化的商业、文化、居住和办公业态，增加项目的吸引力和竞争力。
在商业区域，重点引入国际知名品牌，提供高品质的购物体验；在居住区域，重点打造高品质的住宅小区，提供优质的居住环境；在办公区域，重点引入大型企业、金融机构和创新型企业，提供高档写字楼和共享办公空间；在文化娱乐区域，重点引入电影院、KTV、健身房等娱乐设施，提供多样化的文化娱乐活动。
2. 共享经济模式：通过引入共享经济的理念，提高资源利用效率，降低成本。
在商业区域，引入共享零售模式，通过线上线下的渠道整合，实现资源共享和优化配置；在办公区域，引入共享办公模式，提供弹性工位和共享会议室，满足企业的灵活办公需求；在居住区域，引入共享停车位和共享配送服务，为居民提供便捷的停车和生活配送服务。
3. 社区服务和多样化配套：为居民提供全方位、个性化的服务和配套设施，增加居民的黏性和满意度。
城市综合体运营与管理方案
城市综合体运营与管理方案一、综合体概述城市综合体是指在城市中心区域建设的涵盖商业、购物、餐饮、娱乐、办公、居住等多种功能的城市综合建筑群，是满足城市居民工作、生活、娱乐等多种需求的综合性商业地产项目。
城市综合体的发展，既可以丰富城市商业文化，提高城市形象，也可以为城市经济增长和就业创造机会，是城市综合体建设的重要组成部分。
二、综合体运营与管理的现状当前，城市综合体的建设与管理面临一些问题与挑战，主要表现在以下几个方面：1、品牌建设：目前一些城市综合体项目在品牌建设方面还存在较大差距，缺乏明显的品牌特色，无法形成较大的品牌效应。
2、商业结构：一些城市综合体在商业结构上聚焦单一品类，导致了业态单一，缺乏多样性。
3、管理体系：现有的城市综合体管理体系过于繁杂，导致各个部门之间协调不畅，管理效率不高。
以上问题在一定程度上影响了城市综合体的运营与管理效果，因此，需要有针对性的解决方案来提高城市综合体的运营与管理水平。
三、综合体运营与管理的方案1、品牌建设品牌建设是城市综合体运营与管理中的重要一环，能够提高城市综合体的知名度和美誉度。
实施品牌建设需要在市场定位、品牌形象塑造、宣传推广等方面进行评估，并加强品牌形象的传播和宣传力度，引入知名品牌商家，提高综合体的品牌含金量。
2、商业结构在商业结构上，应该引入多样的商业业态，以满足不同消费者的需求。
包括餐饮、购物、娱乐、文化创意、健身等不同类型的业态，形成多元发展的商业结构。
3、管理体系在管理体系上，需要建立合理的管理制度和规范。
包括完善的组织结构、明确的管理职责、高效的信息沟通渠道，提高城市综合体的管理效率。
在城市综合体运营与管理的方案中，还需要重视和强化城市综合体的社区化运营与管理，如打造城市综合体社区化管理品牌、推动城市综合体的社区化经营服务、倡导城市综合体的社区化文化建设、发展城市综合体社区化共享经济，营造和谐、健康、便捷的城市综合体生活环境。
四、城市综合体运营与管理的案例分析作为城市综合体运营与管理的一种新模式，城市综合体社区化经营已经在一些城市综合体中得到了应用，并取得了一定的成效。
从社区综合体探社区活力塑造——以曹杨会客厅、天平邻里汇为例
影放映，平时为空置状态，使用率不高；志愿者服务空间在非活动期间也处于空置状态；新增的餐饮空间在非正餐时间会提供茶饮点心服务；阅览空间常有老年人在此进行休憩、阅读等。
服务人群村史馆服务的对象包含社区内居民与社区外参观者，是曹杨新村对外的窗口。
特定时间段会接待参观团体，人员较多，但对日常公共活力激发的程度不大。
志愿服务场所在非活动时段处于空置状态且不向公众开放，空间利用程度不足，日常活力激发较少。
新建的餐饮及阅览空间在一层，主要服务于社区内居民，全天开放，使用者在其中的活动不限于饮食及阅读，比较自由，对社区活力的增加较为有效。
（2）武宁片区百姓会客厅功能配置武宁片区的社区综合体是曹杨新村目前占地面积最大、设施最全、同时也拥有最多功能的集中式社区服务供给站。
其中的主打功能为社区食堂，在正餐时间点人流量较大。
除了便民服务功能外，还设置了适宜各个年龄段的兴趣班与活动室，同时把各类活动开展的时间段做了详细安排，同一空间可以提供多样的服务，提升了空间的利用率。
服务人群武宁片区社区食堂的服务人群不受限制，开展的活动内容涉及各个年龄段。
除了便民服务如理发、健康咨询等不需要预约外，其余活动都限制人数，需要预约登记才能参加，主要服务的人群为附近的居住者或经推荐而来的人（较少）。
2. 天平邻里汇功能配置天平邻里汇在功能上主要分为三类：便民服务，如社区食堂、理发、健康咨询等；活动课程类，如老年书法、青年厨房、少年编程、评弹观影等；党群活动类。
定期有各类活动的时间安排表，周边居民可以有选择地参加。
同一空间功能叠加使用，提升空间利用率，如社区食堂用餐区在非用餐时段中可以作为评弹、独脚戏等演出与观演的场所，实现多功能使用。
在邻里汇开放后约一年，沿乌鲁木齐南路的位置开放了星巴克，借助历史风貌保护区的特质，很快成为网红打卡点，吸引了社区内外的人群，有效成为该地区的活力点。
服务人群社区食堂分时段对不同的人群服务，每天中午的10:30至11:30仅对社区中的老年人开放，11:30以后对所有人开放，来用餐的除了周边的居民还有上班族，或是到历史风貌区来游玩的人。
社区综合市场运营方案范文
社区综合市场运营方案范文一、背景简介随着城市化进程的不断加速，城市居民的生活节奏也越来越快。
在这种背景下，社区综合市场作为满足居民生活需求的重要场所，发挥着越来越重要的作用。
然而，目前市场上的社区综合市场面临着诸多挑战，如管理混乱、服务质量参差不齐等问题。
因此，我们团队制定了一系列运营方案，旨在提升社区综合市场的管理水平，改善服务质量，满足居民需求。
二、市场定位社区综合市场的定位是为社区居民提供便利、安全、舒适的购物体验。
我们将以满足居民的多样化需求为核心，注重服务质量和管理水平的提升，打造一个居民们喜爱并信任的购物场所。
三、运营策略1. 提供全方位服务为了满足居民多样化的需求，我们将引入多种业态，包括超市、餐饮、生鲜等，为居民提供全方位的服务。
同时，我们将注重产品品质，严格选择供应商，确保提供高品质的产品给居民。
2. 优化市场布局为了提升购物体验，我们将进行市场布局的优化。
首先，我们将按照商品分类进行区域划分，方便居民快速找到所需商品。
其次，我们将设置休息区域和儿童游乐区，让居民在购物之余可以休息和享受乐趣。
另外，我们将优化设施设备，提供充足的停车位和便捷的支付方式，方便居民的购物需求。
3. 引入科技手段在社区综合市场的运营过程中，我们将引入科技手段，提升管理效率和服务质量。
首先，我们将建立智能化的物流系统，实现商品的快速配送和库存管理。
其次，我们将推广线上线下融合的模式，构建电商平台和社区商圈，方便居民在线上下单，线下取货。
另外，我们将通过数据分析，深入了解居民的需求，针对性地推出活动和优惠政策，提高市场吸引力。
4. 加强社区互动为了更好地服务社区居民，我们将加强与社区的互动。
我们将与社区组织合作，开展社区活动，定期举办市场周边的文化娱乐活动，吸引居民前来购物。
另外，我们将设立意见反馈通道，及时收集居民的意见和建议，持续改进市场运营，提供更好的服务。
四、运营目标1. 提升市场知名度通过市场宣传和推广活动，提升社区综合市场的知名度，吸引更多的居民前来购物。
城市综合体开发实践案例分析
城市综合体开发实践案例分析第一章：综合体开发的概念和意义城市综合体开发指的是在城市内集中开发建设商业、文化、娱乐、办公等多种功能于一体的综合性建筑群体，是城市化发展的重要体现之一。
城市综合体开发对于提升城市品质、促进经济发展、改善市民生活有着重要的作用。
城市综合体开发可以促进城市空间的优化和资源的高效利用，提升市民生活水平和城市的整体形象。
第二章：综合体开发的成功案例1. 北京王府井商圈北京王府井地 area，是北京市最为繁华的商圈之一，拥有众多高端商场和百货商店，商业氛围浓厚，并且周边的旅游景点也得以发展，如故宫博物馆等。
1990 年代后，王府井地区开始进行综合体开发，不断引入文化、影院、餐饮等休闲娱乐业态，使得王府井成为了一个集购物、休闲、娱乐、旅游等多种功能于一体的区域。
到了2017年，王府井旗下的购物中心、大型商场超过30家，业态种类多样，成为了国内外高端品牌争相进驻的地方。
2. 上海淮海路商圈淮海路商圈位于上海市黄浦区，是上海市最为繁华的商业区之一，也是上海时尚风向标之一。
淮海路商圈中有许多品牌高端商铺，如LV、CHANEL等，同时也不乏上海本地知名品牌。
淮海路商圈不仅拥有众多的商场、餐饮、娱乐等业态，更是周边高档住宅区的聚集地。
2018年，淮海路商圈实施地面人行道改造，将地铁C出口与地上导向系统相结合，将地铁出入口与地上导向整合，进一步提升了淮海路商圈的整体形象和用户体验。
第三章：开发综合体的难点1. 地址选择综合体开发的地理位置非常重要，不仅要考虑到商业氛围、人流量、交通便利等因素，而且要考虑城市规划和发展的演变，不足的前瞻性和后准备生机，这很容易导致项目的失败。
2. 合适的商业选项综合体开发需要精准定位商业选项，精确的目标市场，精准的市场调研和流转性经营策划，对商业品类的多元化营销和商务合作的多元化配策，方可促使综合体项目的发展和收益。
3. 经营管理商业综合体不仅是地产项目，还是商业项目。
掘金社区商业综俣体
掘金社区商业综俣体邵晓【期刊名称】《决策》【年(卷),期】2015(000)001【总页数】2页(P68-69)【作者】邵晓【作者单位】巢湖学院【正文语种】中文源自于传统社区商业的社区商业综合体，在时代洗淘和自我进化下，正呈现“小而美”的稳定走势。
社区商业综合体拥有行内戏称的“五菜一汤”，即超市、便利店、洗衣店、银行、餐饮和医疗。
看似不起眼、最普通的商业架构，却意外的在传统商业和电子商务的双重挤压下，走出了康庄大道。
眼下众家房企正蠢蠢欲动，为扎根这片沃土使尽浑身解数。
暗潮涌动城市化在中国的持续推进加上房地产市场的推波助澜，城市商业综合体在中国遍地开花。
各种占据城市中心区域的大型综合体、大型交通型购物中心拔地而起，迅速聚拢了大量人气，成为城市名副其实的“中心”。
然而，业内专家观察发现，这种大型化的商业模式正面临困境。
首先，人气聚拢与交通拥堵之间的矛盾难以调和，导致市民前往意愿下降。
其次，随着中心城区土地供应量的减少，市级、区域级综合体、购物中心已接近市场饱和状态，同质化竞争严重。
当然，天猫“双十一”的巨额销售量也昭示着以购物消费为依托的综合体将持续面临电商的巨大冲击。
电商在店铺租金、员工工资，甚至税收方面成本低于商业中心，在价格需求弹性的产品销售上自然占尽优势；更为重要的是消费者个性化的需求日益丰富，而商业中心经营中却表现出同质化的倾向，相反，电商在长尾理论定律的支持下更能提供适合消费者个性化需求的商品。
日常衣食住行、生活所需的零散服务是电商鞭长莫及的领域，却正是社区商业综合体可以大展拳脚的地方。
东方IC在大型购物中心、城市综合体遭遇这些困境的同时，一股暗流在悄然发展壮大，那就是社区商业综合体的全面回归。
不用开车奔袭，不费过多时间，在自家门口就能享受到便捷的商业服务，这种“零距离”特性是社区商业综合体的天然优势，自然让市民难舍难弃。
作为城市商业的基础，社区商业所占社会消费品零售总额在发达国家可达60%左右；在我国的一线城市，这一比例已达三分之一。
城市升级:佛山城市综合体开发营运的路径选择
城市升级：佛山城市综合体开发营运的路径选择刘耘;黄琦君【摘要】当前,随着城镇化步伐的加快,我国房地产业正向功能高度复合的城市综合体转型.城市综合体各项功能无缝衔接,在一定情况下缓解了有限城市空间与不断增长的城市人口的社会矛盾,优化了城市居民的生活质量.近年来,佛山各类城市综合体遍地开花,带来了一些不得不面临的问题.比如同质化严重、空置率高、缺乏文化品位和城市底蕴.符合佛山经济发展需要的城市综合体开发营运的对策思路首先必须是业态转型,同时依托城市的历史文化底蕴,打造异质化的城市形象,并大力培养和引进各类专业人才.【期刊名称】《佛山科学技术学院学报（社会科学版）》【年(卷),期】2017(035)003【总页数】6页(P14-19)【关键词】佛山;城市综合体;开发营运;城市升级【作者】刘耘;黄琦君【作者单位】佛山科学技术学院经济管理与法学院,广东佛山 528000;汇丰银行佛山分行,广东佛山 528000【正文语种】中文【中图分类】F299.276.5城市作为一个时代文明的象征,是人类历史发展的衍生物。
城市综合体以其独特的综合性、复合性满足大环境发展的需要，是城市发展到一定阶段的产物。
随着城市人口的聚集、用地紧张等问题突出，城市综合体应运而生。
毫无疑问，城市综合体作为一种新兴的商业地产开发模式，优势在于由许多商业业态组合而成，多种功能互补，大大满足城市生活需要的方便，各功能关联更加紧密，自然这也对项目前期策划和后期运营带来了巨大的挑战，其建设与发展对一个城市来说举足轻重。
目前，佛山城市升级如火如荼，城市品质及形象有了很大的改观，作为城市发展重要形象代表之一的城市综合体的发展极为迅猛，短短几年时间，大大小小几十个综合体一拥而上。
2016年，佛山城镇化率以94.1%排全国第三，远超广州。
诚然，城市综合体发展对推进城市建设发展，带来诸多的商贸物流极为有利，也提升了市民的生活便利和品质，但城市综合体在开发运营时如何避免同质化，更好地提高效率无疑是值得研究的课题。
城市综合体引领城市转型升级
城市综合体引领城市转型升级
周建华;林善浪;叶炜
【期刊名称】《福建建筑》
【年(卷),期】2015(000)011
【摘要】本文分析了城市综合体的发展历程和发展类型,认为在城市转型升级过程中,城市综合体具有引领作用,并结合福建省城市综合体发展现状和存在的问题,提出促进城市综合体健康发展的若干建议.
【总页数】4页(P10-13)
【作者】周建华;林善浪;叶炜
【作者单位】中海工业(上海长兴)有限公司上海201913;同济大学上海200092;同济大学上海200092
【正文语种】中文
【中图分类】TU984
【相关文献】
1.初论当前城市综合体发展对城市建设的促进引领效应 [J], 于红健
2.城市综合体繁华之下转型之时——从中轴勃发到两翼齐飞城市综合体引领福州新商圈 [J], 吴凡;高杉;
3.构筑城市综合体构建新城市价值——华东MALL引领中国商业地产新坐标 [J],
4.中粮地产:城市综合体开发运营引领者 [J],
5.贵州：以城市综合体作为引领城市发展的火车头 [J],
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未来社区一体化运营方案
未来社区一体化运营方案一、背景介绍随着城市化进程的不断推进，社区已经成为人们生活的重要组成部分。
然而，传统的社区管理模式已经无法满足人们多样化的需求，如何实现社区的一体化运营成为亟待解决的问题。
本文将围绕社区一体化运营方案展开探讨，旨在提升社区的服务质量和居民的幸福感。
二、现状分析传统的社区管理模式存在诸多问题。
首先，社区服务资源分散，信息闭塞，居民很难在第一时间获取到最新的服务信息；其次，社区内的物业管理水平参差不齐，存在服务质量低下的问题；再者，社区内的公共设施和基础设施优化升级的力度不够，不能满足居民多样化的需求。
三、一体化运营的定义与价值社区一体化运营是指在市场需求和科技发展的推动下，通过整合社区内的服务资源和管理体系，实现社区运营的一体化，提供更加便捷高效的服务。
一体化运营的价值主要体现在以下几个方面：1. 提升社区居民的满意度和幸福感，提供更加便捷、高效、人性化的服务；2. 提高社区整体形象，提升社区的吸引力和影响力；3. 促进社区内的互动和合作，形成良好的社区共识和社区文化。
四、社区一体化运营的关键要素1. 整合社区服务资源：整合社区内的各种服务资源，建立完善的信息网络平台，方便居民获取服务信息。
2. 优化物业管理体系：建立健全的物业服务体系，提高物业管理的专业化水平，提供高质量的物业服务。
3. 升级公共设施和基础设施：优化社区的公共设施和基础设施，满足居民多样化的需求，提高生活质量。
4. 加强社区合作和共识：促进社区内的各方合作，形成共识，推动社区共同发展。
五、社区一体化运营的具体实施方案1. 建立社区综合服务中心：在社区内设立综合服务中心，整合社区内的各项服务资源，包括医疗、教育、文化等，提供一站式服务。
2. 创新物业管理模式：引入第三方物业管理公司，提高物业服务的专业化水平，实行差异化管理，确保物业服务的质量和效率。
3. 推进智能社区建设：利用物联网技术和人工智能技术，建立智能社区管理系统，实现智能化的社区管理，提供更加方便快捷的服务。
社区综合市场运营方案
社区综合市场运营方案社区综合市场是指针对某个具体社区的商品、服务，以及社区居民的需求、生活方式等因素进行市场运营的综合体。
社区综合市场可以包括商店、超市、餐厅、健身房、游泳馆、图书馆等。
社区综合市场的运营方案需要考虑到消费者需求、物流配送、商品管理、推广等方面，下面将详细介绍社区综合市场的运营方案。
1. 社区综合市场运营目的社区综合市场的运营目的在于满足社区居民的生活需求，提高居民生活质量，为居民提供更加便捷、优质的物质生活服务与空间，以及改善社区整体环境。
其次，社区综合市场需要提高社区的运营效率和收益，推动社区或商业组织的发展。
2. 社区综合市场运营策略社区综合市场的运营策略需要立足于区域文化和社区消费习惯，满足消费者多种多样的需求。
首先需要进行市场调研，了解消费者的需求和消费情况，通过调查问卷、访谈等方式进行研究，建立精准消费者画像和需求分析。
其次需要结合社区资源，进行运营规划，包括面积规划、品类规划、租赁规划、物流配送规划等。
最后需要制定明确的运营计划和措施，如采购策略、销售策略、促销策略等，以确保市场经营的高效性和良好的用户口碑。
3. 社区综合市场商品管理商品管理是保证社区综合市场正常运转和开展良好的巨大动力。
社区综合市场应选取合适商品，从实际消费者角度考虑，按照适宜市场价格理念来制定合适的价格。
另外，商品的品质要求高，定期维修和保养，让消费者在购买商品后有良好的使用体验。
对于商品类型，应综合考虑社区居民的需求和消费情况，搭配商品类型，覆盖不同消费层次和消费水平消费者的需求，不断拓宽市场消费层次和消费水平。
4. 社区综合市场物流配送社区综合市场需要建立物流配送系统，方便消费者在社区综合市场内或外购物后，商品能够及时送达。
社区综合市场可以建立一个比较完善的物流系统，通过和优秀配送公司合作，为社区居民提供更加便捷、高效的配送服务。
而这也需要专业的团队管理、规范的物流配送流程、风险控制等。
同时，还需要建立完善的退换货、售后服务政策，建立消费者信任，提高消费者满意度。
向上达城市,向下至社区,向前看长期
向上达城市,向下至社区,向前看长期
王群
【期刊名称】《城市开发》
【年(卷),期】2022()2
【摘要】近两年来,在统筹疫情防控和经济社会发展中,物业服务企业越发扮演着重要的角色,很多物业服务企业纷纷向城市服务、生活服务转型。
从管理好物业,到服务好人和城市,物业服务企业不仅可以塑造更多元有效的商业模式,也有助于逐步承载基本的社会治理功能。
所以,物业管理行业很有必要坚持物业管理的长期主义,以更长远的视角深刻研究物业管理与社会各行各业的融通性,服务好业主,创造更多经济延展的可能性。
坚持好物业管理的长期主义,对于社会经济发展运行和当下的国家治理都有着非常重要的意义。
【总页数】3页(P77-79)
【作者】王群
【作者单位】正荣服务集团
【正文语种】中文
【中图分类】F29
【相关文献】
1.城市社区长期照料失能老人健康管理初探
2.城市社区长期照料失能老人健康现状及其对策
3.资源型城市老年人长期照护服务主体与服务组合研究——基于社区老
年呼叫中心的视角4.城市社区老年人健康状况与长期护理需求调查研究5.社区预防性护理对城市失能老年人长期照护效果的影响
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二三线城市步入“综合体时代”
二三线城市步入“综合体时代”
孙曦
【期刊名称】《城市住宅》
【年(卷),期】2013(000)009
【摘要】“城市综合体”．10年前国人还不知其为何物．如今不仅在北京、上海、广州等一线城市挺立．而且在全国各地的二三线城市各个城区也踱起了方步。
近年来．在住宅市场持续调控下．各路资本扎堆涌入商业地产市场。
据世联地产统计，全国目前正在施工中的综合体是已建成综合体的4倍．而规划中的综合体大概又
是在建的4倍。
未来3年，城市综合体的新增数量将以50％-100％的增速上升。
【总页数】2页(P56-57)
【作者】孙曦
【作者单位】不详
【正文语种】中文
【中图分类】TU984.113
【相关文献】
1.二三线城市的城市综合体发展特征及规律——以江苏省常州市为例 [J], 顾萌;韩文兵
2.三线城市商业综合体设计探讨--以中山远洋城C区城市综合体项目为例 [J], 赖
志勇
3.三线城市商业地产综合体设计探究--以河源商业中心购物m all 为例 [J], 黄晋
奕
4.三线城市发展商业综合体利弊谈 [J], 刘振风
5.浅析我国三线城市综合体发展现状及对策——以九江新天地的发展为例 [J], 黄剑平;陈旻昕;杨佳;郑汉慧
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社区商业的规划、设计
规划设计的重要性众所周知，那么科学的规划设计如何组织：
1、核心区域内的人群分析（住宅总量、来源人群、消费能 力）； 2、已有商业的整体分析（实现针对性定位，差异化经营）； 3、政府对该区域的整体定位，及总体规划情况；
规划设计的基本前提
商业的形态 业态的配置 内部空间分配、人流动线的设计
开发
招商
前期策划 （项目定位）
开发模式
经营
开发过程
规划设计 （项目整体、空 间布局、人流动 线、建筑设计）
经营管理 （租售策略、招 商、物业管理）
管理
目前共识： 住宅分离开发，前期招商参与、组建专业运营团队，商业物业运营管理 但是大部分社区商业项目依然是粗放开发，不注重前期规划以及运营。
社区商业的物业管理
证大大拇指商业广场
一站购物 一家休闲 一天逛街 全家庭 体验式 复合型
商业内涵： 全时段 全年龄 全业态 建筑特色： 内外互动 层层首层 玩乐体验
创造体验式消费模式让习 惯“关在巨无霸盒子”里 消费的人们，在一个注重
休闲放松与享受的场所消 费。
迎合现代人紧张生活节奏 下，对缓解压力、释放身 心的需求 在游乐体验及购物空间营 造上，与众不同。
艺术长廊坊
集装箱部落二期
神龙漂漂船
证大·青岛大拇指广场
地处青岛崂山区海尔路同安路路口 海尔路商务区中央
项目整体定位
soho公寓
酒店 地上：15715 ㎡ 地下：4299 ㎡
地上：63781㎡ 地下：16297 ㎡ 康体、美颜、零售 零售、休闲餐饮 影院、剧场、零售 KTV、主题零售
大餐饮、零售
运营推广
• 用现代艺术的语言构建购物中心的标志，形成现代购物 中心的品牌形象识别
• 充分利用设计元素，通过独特的vi展示
• 经常举办促销活动，但促销经费来源完全良性
• 充分利用节假日的宣传机会，实现节假日宣传的节点引
爆
社区商业开发模式
目前社区商业开发模式主要由四个环节组成，开发过程则主要包含三个阶段：
品牌路演类
路演成为一种新型的宣
传推广模式，被各行业 成功移植，其概念和内
涵得到了改变和延伸，
证大· 大拇指广场充分举 行品牌车房展，进一步
飞利浦路演
龙湖艳谰山房展
拉升广场层次，树立广
场高品质的品牌形象
奔驰品牌车展
可口可乐品牌路演
证大大拇指商业广场
商业促销类
通过与各优秀品牌的联动，定期举办品质产品促销活动，广场 人气始终旺盛。
注：以上商标所有权归其持有人所有
证大大拇指商业广场
推广形式
• 主题推广类 • 品牌路演类 • 商业促销类 • 民俗节庆类 • 时尚星秀类 • 公益宣传类 • 灵活创新类
主题推广类
广场活动以主题为中心展开，曾多次举办家乐福春秋季红
酒节、精品展销等。
家乐福秋季红酒节
家乐福春季红酒节
百威啤酒节
证大大拇指商业广场
• 纽约，城市商业经历了商业郊区化之后开始回归城市中心。
• 日本东京，城市商业在“东京——大阪城市群”之间经历了单心型商 业格局之后，最终形成多心型的城市商业格局。
城市商业的层级
• 城市核心商业圈
• 区域商业
• 社区商业
• 旅游商业
例：上海城市商业的分布
• 南京路、淮海路商圈——城市核心商业布局
1、全部出售 三种操作模式：2、全部出租 3、租售结合
可能造成单价过低，商业品质无法保障 对开发商资金要求高 整体开业后，拿出一定面积销售，可获得 较高收益，也有利于项目资金链平衡。
在这个过程中，需要注意到如下问题：
1、商铺租售与主力店租金之间的平衡问题； 2、准确认识到主力店的价值。 3、如何兼顾销售与业态控制的关系。
腔诊所等为次主力店，全方位、多角度满足社区居民生活所需。
酒店办公
以证大集团自我开发的准五星级酒店，邀请美国著名酒店管理
集团卡尔森集团经营管理的证大丽笙酒店为主力店。
证大大拇指商业广场 营销策略
证大大拇指商业广场
• 实施战略联盟，联合运作市场推广；以主题推广、品牌路演、商业促销、民 俗节庆、时尚星秀、公益宣传等各种形式开展经营，积聚人气，促进消费。 • 追求效益，利用资源，寻求一种低成本、高品效的推广活动；使广场人气和 经济的效益不断提高。
社区商业的发展过程
家带店
社区生活配套
大社区配套
我国目前的社区商业状况
受老城区向新城区迁移，农村向城市迁移，社区配套规 划落后，诸多因素影响，该状况还将持续很长时间。
如何划分社区商业
从商业整体布局判断：
社区底商 社区商业街 社区商业中心 内向型社区商业 中间型社区商业 外向服务性社区商业
从服务功能判断：
力店，挑战味蕾，全方位的美食享受。
休闲娱乐
以量贩式连锁KTV好乐迪、影酷数码影院为主力店，包含
美容美发、健身为次主力业态的全休闲娱乐王国。
文化艺术、教育
以证大现代艺术馆、儿童科技营为主，青桐书屋、紫松
鼠儿童外文书店、星宝宝为次主力店，满足精神文化层次的需求。
生活配套
以中国银行、交通银行、浦发银行、上海银行为主，德申会口
• 聚集原则 • 最短时间原则 • 接近购买力原则 • 交通易达性原则
社区商业的开发与运营
什么样的商业才是社区商业？
以社区范围内居民为服务对象
满足社区居民日常生活需要
概念： 以便民、利民及满足、促 进居民综合消费为目标
作用： 具有体验性、综合便利性的特点
►社区商业是：开发商、投资者、经营商“三合一”的有机整体
港汇广场 东方商厦
太平洋百货 六百商厦等
美罗城
浦东核心商圈——陆家嘴金融商贸区新型商圈
知名商场：
第一八佰伴
华润时代广场
百脑汇 太平洋中心 上海湾等
豫园商圈——集商业、旅游、文化于一体的特色 旅游商业街区
大拇指商业广场——以联洋社区为依托的社区商业中心
商业综合体项目的选址
商业综合体选址的四大原则
核心理念：
统一招商、统一营销，统一服务、统一管理
管理团队的架构要求：
精简高效、因事设岗、一专多能，专业务实。
社区商业案例简析
上海证大大拇指商业广场
证大大拇指商业广场简述
证大大拇指商业广场
证大· 大拇指广场位于浦东联洋国际社区中心地带，辐射范围20平 方公里，辐射人口约为20万，其中来自104个国家、地区的外籍人士多
现代消费方式！
证大大拇指商业广场
区别于都市型购物中心、区域型购物中心，凸显社区型
购物中心商业特征；
区别于封闭式百货购物，凸显开放式空间，商业形态更 休闲、轻松、惬意； 广场艺术氛围浓厚，拥有LOVE雕塑、大拇指雕塑、有容 乃大雕塑等。
证大大拇指商业广场 定位
证大大拇指商业广场
体验式生活复合广场
超市
总建面 商业 地上：54729 ㎡ 地下：39353 ㎡ (超市17000 ㎡) 地上 地下
215678.1㎡ 134225㎡ 59950㎡
容积率
3.5
目标
大拇指广场品牌的延续与升级版
• 街道与广场互动 建筑形态的创新升级 • 室内外空间互动
• 地势高差营造首层感
业态功能的丰富优化 • 真正实现一站购物、一天休闲、一家逛街 • 区域性业态增多：电玩、影院、儿童城、运动卖场 • 公共游乐设施的丰富 消费群及辐射范围 • 辐射半径5公里未来75万人口 • 兼容社区居民、商务人士、旅游人群
证大大拇指商业广场 业态配置
证大大拇指商业广场
业态配置－六大功能
大餐厅、地方特色、异域风情餐厅、 咖啡、茶馆、饼屋、甜品屋… 折扣店、精品专 卖、家居生活馆、 个性主题店、 购物 数码电器、 运动卖场…
餐饮
娱乐
影院、剧场、KTV、电玩、 广场迷你嘉年华 …
六大 功能
儿童城
生活服务
大超市、银行、 干洗店、花店、 药店、齿科、 宠物店…
公益宣传类
以实际行动证明证大 一直倡导的承担社会
重要责任的信念与决
心
《闪电星感动》--吴奇隆专场 特殊奥运会火炬接跑仪式
世界爱眼日活动
东方名医大会诊
证大大拇指商业广场
灵活创新类
形式创新、活动商铺、 拾遗补缺，概念营销” 集装箱部落“、促销 创新”艺术长廊坊“为重的生活中心
繁荣、和谐、文明、时尚的高雅气质
购物、娱乐、餐饮、休闲、会友的理想场所
证大大拇指商业广场
大拇指生活广场 体验式城市生活广场
• 精品酒店
会议＋商务＋旅行 精品特色商务酒店
• 区域商业
一站购物一家休闲一天逛街
• 精装公寓
中高端客群
全家庭体验式复合型商业
精装服务式公寓
生活服务＋购物+美食 ＋休闲＋娱乐＋儿童城
设计工程
• 对主力商家实行订单式合作 • 注意特殊业态工程条件的预留 • 注重项目人流动线的设计，避免出现二次动线 • 设计好良好的外部交通动线
财务融资
• 合适的杠杆率 • 运作周期把控 • 多重融资模式
社区商业的运营管理
重视自持有物业，统一经营的理念，以达到收益的均衡和最大化。招 商在前，利用租赁资源，提供较高投资回报，以提升售价。尽量避免短 时期内的二次招商。
休闲
健身、SPA、美容、 美发、瘦身、足 道…
零售、亲子早教中心、娱 乐、摄影、主题餐饮…
证大大拇指商业广场
营业建筑面积 零售 28709.32m2 餐饮 13736.46m2 休闲娱乐 7878.42m2 文化艺术 251.18m2 教育 252.99m2 生活配套 2588.26m2 所占比例 53.75% 25.72% 14.75% 0.47% 0.47% 4.85%