产品附加值全面概述

哈佛大学出版的《企业管理百科全书》中对附加价值的解释如下:附加价值是企业通过生 产过程所新增加的价值;或者，从企业的销售额中扣除供生产之用而自其他企业购人的原 材料成本，也就是企业的纯生产额。
对应以上两种附加价值的概念，产品附加值应该包括两个方面的内容，即通过企业的内 部生产活动等创造的产品附加值（生产环节）和通过市场战略在流通领域创造的商品附 加值（销售环节）。
各产品类型的可售比
成本
低容积率的小区要控制附加值面积.
产品附加值
附加值应该做多大?
售价与成本的相对关系
成本
利用被动成本的附加值单方利润高,要加以充分利用.
产品附加值
附加值应该做多大?
售价与成本的相对关系
成本
销售: 销售总价=原始总价+附加值总价 原始总价/销售总价 >??? >85% ? 销售总价的提高会引起目标客户人群的转变(低端产品尤其要注意).
营销
优点：1楼和6楼有附加值的单位销售速度比普通楼层快．
产品附加值
优点：有附加值的单位有卖点，价格也高于其它楼层；利润也高.
营销
顶层阁楼毛胚提高了45０元／平米
首层单价提高了134０元／平米 顶层私家天面提高了78０元／平米
产品附加值
实际附加值详表
营销
产品附加值
假凸窗 阳光室 结构平台
阁楼空间 私家天面
产品附加值
定义
狭义附加值： 通过设计手段，在规则允许的范围内，为业主带来 产权外的额外可使用建筑面积。
广义附加值： 通过营销手段，赋予室内空间更多的功能意义，同时为业主带来附加的生活方式。
附加值带来一种附加的生活方式，比房子本身更富有生活情调和想象空间；更容易从 情感上打动客户！
产品附加值
2005年5月6日广州四季花城销控表
高端产品的总价高,附加值对总价的影响小,同时附加值的利润也高,要尽量多做.
比销售总价更重要的是附加值单价的高效区间;这与客户的实际 使用需求有关.
产品附加值
附加值应该做多大?
售价与成本的相对关系
成本
原始总价/销售总价 >90% 单套的面积可售比>60% ? 最终这几套房子以销售总价的90%销售出去.
产品附加值
1、缘 起 2、定 义 3、营销关系 4、成本关系 4、设计发展 5、客户投诉 6、风险控制
目录
产品附加值
缘起
您看过有复式花园、2楼带地下室、有天窗的洋房吗？------花城七期广告语 为什么销售宣传喜欢侧重附加值？
私家天面
露台 私家花园
地下娱乐室
产品附加值
定义
附加值(Value Added)是附加价值的简称，是在产品的原有价值的基础上，通过生产过程 中的有效劳动新创造的价值，即附加在产品原有价值上的新价值。
产品附加值
附加值应该做多大?
附加值类型及分布
成本
花城的产品类型多,附加值类型涵盖面广.
产品附加值
附加值应该做多大?
售价与成本的相对关系
பைடு நூலகம்
成本: 可售比=可售面积/(可售面积+附加值面积) >85% 即100平米可以做17.6平米的附加值面积. 85%的可售比是针对全期而言,不是针对每一套.是个宏观概念.
产品附加值
附加值应该做多大?
附加值的实际使用要求
成本
变更前地下室 92平米
变更后地下室 128平米
附加值的实际使用要求是有一个合理面积范围的,超过这个面积附加值的单价会下降;成为 低效区间或者无效区间;
产品附加值
多出来的空间怎么办?
设计
一层地下室 品质提升部分 一层地下室
二层地下室
变更前地下室 92平米
营销
实际这部分空间等同卧室效果
地下室 私家花园
《2200层高不计面积
产品附加值
营销
产品附加值
不是所有的附加值单位都那么好销．．．
营销
回填土空间
架空停车空间
案例:文竹轩地下室的扩大设计变更
设计变更： 回填区改地下室
教训:地下室面积增加， 销售总价增加；销售 速度缓慢，靠加大宣 传和降价９折处
理．－－－附加值 不是越大越好．
二层地下室
变更后地下室 128平米
品质提升部分
附加值有一个合理面积范围的, 这个面积是以客户实际使用要为基础的;设计上充分利用已 有的空间来合理利用;
产品附加值
设计
此处的门需要做防火门
4200 5900
房间 4000
客厅 4000
将地下室多出来的 部分设计成工具间, 作为车位的附加值
将花园下沉作为采光井
设计
结构板
案例:14＃组团8单 元连接体结构板作 为出阳台附加值。
附加值设计要充分利用原由结构要素，花小钱办好事。
产品附加值 附加值设计的特点
设计
大部分属于产权外的面积（建筑面积外） ，“可以做不能明说”。
一般是利用原有空间或建筑构件，稍加改造而成，不是当作功能用房来设计，设 计隐患／缺陷多，要加强功能设计。
有些附加值设计还有“二次设计”或者“两套图纸”，要把后续操作明确给下游 部门。
附加值设计是销售资料的一个重要部分，也是最容易出错的部分，要重点关注．
产品附加值
投诉
坡屋顶阁楼：利用坡屋顶下的空间 设置阁楼，为业主主预留了可改造 的生活空间。 设计注意点：阁楼的结构设计对将 来改造造成影响。
案例：花城芙蓉苑在阁楼的设计大梁问题。
风
险：目前的规范做了调整，高于2200算全面积，低于2200算一半，那么
做阳台合适还是做阳光房合适还需要做进一步的考虑。
设计注意点：阳光房的进深需要统一为550，为做假凸窗创造条件。
附加值的设计结合立面造型，立面更丰富多变。
产品附加值
设计
私 家 天 面：为业主创造了一个与自然接触的室外空间。 设计注意点：在向业主赠送私家天面时，注意消防规范对屋面的规定。
将花园下沉作为采光井
地下室的设计 在地下室的设计中，大三房面积控制在50平米，小三房控制在35平米;在功
能上既可以作为一个大功能室，同时也为业主以后改成一房一厅提供了可能。 附加值的设计要充分注重功能设计,以客户实际使用为前提.
产品附加值
设计
阳 光 室：阳光室通常位于主卧，为户主创造了一个不受干扰的休憩、交流空间。
建筑设计防火规范第5.3.3条 超过六层的组合式单元住宅和宿舍， 各单元的楼梯间均应通至平屋顶，如户门采用乙级防火门时，可 不通至屋顶。
公共天面
案例:海棠苑2单元将公共天 面当作私家
天面送给业主，引起消 防验收问题。
附加值设计要注意销售承诺,销售资料的产品附加值部分要重点审查.
产品附加值
结构平台:由于结构抗震需要，在连接处要有结构板，注意板 面标高与室内标高的关系。