抑制房地产投机问题

抑制房地长投机

摘要：住房是居民的基本生活需求,在全面建设小康社会阶段，随着经济社

会的发展和人民生活水平的提高，城镇住房的增量需求和改善需求日益旺盛，是房地产业持续发展的动力。供不应求是未来几十年中国房地产市场的主导趋势。

房地产投机是指投资者以房地产为对象。通过买卖、租赁等手段，以期在短期内通过房地产价格的变化或房地产的交易而牟取暴利的行为。而房价作为一种价格杠杆，在引导房地产可持续发展和抑制房地产投机行为方面将起到积极的作用。本文就通过研究抑制房地产投机这一问题对城市房价作了深入的分析和科学的探讨。本文以广州深圳为例，首先运用大量的数据对影响深圳房地产价格的主要因素分别做一元线性回归，通过一元线性回归模型及模型验证分析，从而建立表示房地产价格的数学模型——多元线性回归模型，并对模型进行了全方面的论述，再得出表达式。

进而求出房地产价格。其次通过地价、房屋造价、人均GDP、人口密度、各种税费以及房屋产权年限这六方面深入分析了影响房地产价格的主要因素，然后通过权威网站上的相关信息论述了国家及地方（深圳市）提高房地产首付款比例、贷款利率和对多套房贷款限制对房地产投机者的影响。

接着根据灰色GM(1,1)模型预测思想，运用预测模型原理实现算法并将此应用到房地产预测上。该预测具有良好的精确性和规律性，但对于随机波动性较大的房地产行业，它的预测精度有限，可考虑到近几年深圳市房价的数据列拟合是一条较为单调的曲线，故深圳市能较好的满足灰色系统，而就目前而言，建立灰色GM(1,1)预测模型来预测房价和房价指数有望达到较好的预测度。依据统计局关于深圳市近10年房价及近6个月的房价指数，分别对深圳市进行了短期的房价指数及中长期房价的预测。

然后再对实际值及预测值进行拟合曲线对比分析。实证分析表明了GM(1,1)模型在房地产预测中应用的可行性。再从这五个方面给出抑制房地产投机的政策建议：(1)加快建设经济适用房和廉租房；（2）政府颁布相关法律法规鼓励居民到郊区、乡村买房；（3）加大国家宏观调控的力度，稳定市场、抑制通货膨胀；（4）加强对土地开发的监管；（5）加以法律政策约束这五项政策性建议来抑制房地产投机行为。

最后，对模型的优缺点进行评价，并对模型进行了简单的推广，说明模型还有那些简单的应用。

关键词：房价趋势；线性回归；灰色GM(1,1)预测；房地产投机；影响因素。

一、问题的重述与提出

1.1 问题重述

鉴于房地产投机行为对社会的负面影响，2012年，在国家出台相应政策的情况下，深圳市在2012年5月17日正式出台了遏制房价过快上涨政策，对购买

首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则确定。所需数据及资料具体从相关网站上查找。

现在请你就以下几个方面的问题进行讨论：

1、建立深圳市房价的数学模型，通过这个模型对房价的形成、演化机理和房地产投机进行深入细致的分析；

2、通过分析找出影响房价的主要原因；

3、分析国家和地方（深圳市）提高房地产首付款比例、贷款利率和对多套房贷款限制对房地产投机者的影响；

4、在现有政策情况下，对深圳市房价进行短期预测(近六个月)和中长期预测（近三年）；

5、根据你所建立的模型和结果，给出抑制房地产投机的政策建议。

1.2 提出问题

住房是人类的基本需求，在中国经济发展的现阶段，住房问题已成为百姓关注的“头等大事”。如果说，中国现阶段的主要矛盾是落后的社会生产力同人民群众日益增长的物质文化需求之间的矛盾，住房问题就是这一主要矛盾中的重点，保证群众住房需求任务艰巨。然而近几年来，我国各大城市的房价出现了普遍持续上涨情况。一方面，房价的上涨使生活成本大幅增加，导致许多中低收入人群买房难；另一方面，部分投机者通过各种融资渠道买入房屋囤积，期望获得高额利润，导致房价居高不下。因此，如何有效抑制房地产价格上扬，抑制房地产投机，是一个备受关注的社会问题。

二、问题分析

本题要求的是建立一个深圳市房价的数学模型，通过这个模型对房价的形成、演化机理和房地产投机进行深入细致的分析；在现有政策情况下，对深圳市房价进行短期预测(近六个月)和中长期预测（近三年）；并给出抑制房地产投机的政策建议。题中共设有五小问。经初步分析得：

对于问题一，通过对查到的资料进行分析比对，应用一元线性回归模型求解，从而根据最后软件得出的线性相关系数来判断各因素对房价的影响大小，系数越接近于1，越满足线性相关，表明两者关系越紧密。

对于问题二，通过对地价、房屋造价、人均GDP、人口密度、各种税费以及房屋产权年限六个方面做了相应的分析，只是重点不一，角度不同。

对于问题三，通过对一些权威网站的相关信息来对此问题作简要的分析。

对于问题四，在现有的政策情况下，建立灰色GM(1,1)预测模型来预测深圳市房价进行短期（近六个月）和中长期（近三年）的房价。

对于问题五，根据模型得出的数据，得到对房价影响显著的因素，根据得到的因素给出抑制房地产投机的政策建议。

三、模型假设

（1）房地产产品具有一定的生产周期；

（2）容积率在每个周期维持不变；

（3）房屋建造成本用竣工房屋造价来代替;

（4）城市经济发展水平用人均GDP来表示;

（5）忽略消费者偏好如有无学校、绿化率、停车位、热水供应状态、通信、房屋建筑形式等对住房价格的影响;

（6）忽略消费成本如交通费用、物业费用、停车费用等对房价的影响;

（7）在一定时期内，一个地区的人口密度没有较大改变，较为稳定;

（8）忽略一些炒作对房价的影响;

（9）地价在一定时间内变化幅度不大

（10）需求量受到本期的实际房价和理想房价的影响，实际价格与理想价格的比值越大，需求量越少；反之实际价格与理想价格比值越小，需求量越多。

四、变量与符号说明

Y：深圳市商品房的平均销售价格

X：深圳市人均GDP

1

X：深圳市人口密度

2

X：深圳市房屋造价

3

X：深圳市地价

4

五、模型的建立及求解

5.1 建立深圳市房价的数学模型

根据《深圳统计年鉴》及一些网站、资料查询，计算得出如下（表2）：

表1 深圳部分统计年鉴表