不动产登记制度

论不动产登记制度

【摘要】在现代市场经济社会中，法律在保护公民财产所有权的同时，更加的注重公民财产在交易时的保护。财产体系中，不动产的比例就占到很大一个部分，基于这个原因，不动产的登记制度作为不动产所有权的公示方式，就扮演了极其重要的角色，不动产的登记制度有时很可能决定在法律行为基础上的不动产的转移行为是否可以生效。因此，对不动产登记制度的研究，在理解物权变动方面和准确的适用法律法规，维护交易安全，保障交易秩序，都具有不可忽视的意义。

【关键词】不动产登记制度；登记模式；缺陷；完善建议

一、不动产登记概述

（一）不动产登记制度的概念

不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。

（二）不动产登记的意义

1.登记是依当事人申请的行为

当事人提出登记申请，是不动产登记的起始环节和必经步骤，是启动不动产登记程序的重要法律事实。没有当事人的申请，就不会产生登记法律关系。但是，并不是任何人都可以提出登记申请。不动产登记的直接后果是产生不动产登记关系主体之间的权利和义务，其最终目的是为了使当事人的不动产权利通过法律程序得到

认可。

2.登记是国家专职部门的活动

不动产物权的变动必须登记，这是各国立法的通例。然而，由于经过登记，就会产生实际的公示作用，对当事人的各种权利就会有极其重要的影响，这必然就需要国家的登记机关具有一定的权威性。如果国家的登记机关丧失了权威，那么经过其经手办理的财产登记可能会失去公信力，登记申请人的各种权利保障也无从谈起，如此一来，便不能实现财产登记的目的了。

二、我国不动产登记制度存在的缺陷

从我国不动产登记制度的各个方面来看，我国现有的登记制度还是存在很多的问题，主要表现在：

（一）没有建立统一的不动产登记体制

其一，不动产登记的法律规范不统一。我国对不动产登记进行调整的一些规定，并没有一部专门的登记法的存在，而是零散的出现在一些法律法规之中，其中，既有法律和行政法规，也有建设部、国土资源部颁布的部门规章。正是应为没有统一的法律规范，各个部门规范又过多地强调行政管理职能和部门利益，这就导致不动产登记的法律规范又会产生交叉、冲突的结果，影响了不动产登记的权威性和严肃性，这就不利于不动产物权维持正常秩序，阻碍其形成和发展。

其二，登记机关不统一。我国长期以来将登记作为行政管理职能，使登记机关呈现多方执政的局面。这种局面既不利于当事人查

阅登记以便获取全面的交易信息，也不能给当事人进行登记带来便利的条件，使登记制度的公示作用不能充分的发挥，更加不利于交易安全。

其三，登记程序不统一。在我国，不同的登记事项由不同的登记部门进行登记，而各个登记机关依据的法律法规又不尽相同，如在进行土地登记时，根据的是《土地登记规则》，而房产登记则依据《城市房屋权属登记管理办法》。

（二）不动产登记的法律效力不明确

对因法律行为引起的不动产物权登记的效力认定不一致。一方面，我国有关法律规范将不动产登记作为合同的生效要件，如《担保法》第41条规定：“抵押合同自登记之日起生效”。上述规定混淆了物权变动和债权变动，将登记的效力与合同的效力混为一谈。另一方面，一些法律规范又将不动产登记作为物权变动的生效要件。登记仅是物权变动的生效要件，非经登记物权不发生变动，但合同的效力却不因此而受影响。我国法律及司法解释对不动产登记效力的规定不统一，甚至相互矛盾，这必将引起法律适用的困难。

（三）不动产登记的种类不健全

不动产登记的类型在我国还没有完全的健全，这些登记的类型是应该相互补充来共同发挥其作用的，这样就能构成一个科学且完整的登记体系。在不动产登记方面，应当有初始登记、变更登记、更正登记、异议登记、预告登记、回复登记和涂销登记等形式，二我国现有的登记形式之中则是不全面的，缺少预告登记和异议登记

等重要形式。因此可以说，我国还没有建立科学的预告登记制度。

三、完善我国不动产登记制度的建议

关于如何完善我国的不动产登记制度，针对登记制度的诸多弊端从不同角度提出了很好的建议，归纳起来主要有以下几个方面。

（一）建立统一的不动产登记管理体制

第一，制订统一使用的不动产登记制度。我国应制定统一的不动产登记制度，改变现有的登记管理制度，对多样的不动产种类，进行统一的登记管理。第二，统一登记部门。也就是说要建立专门的不动产登记部门，对不动产事务进行统一的管理。第三，统一登记程序。在不动产登记法中规定统一的登记程序，对登记的各个环节作统一规定。这样有利于提高工作效率，同时做到了方便群众的作用。

（二）明确不动产登记的法律效力

基于保障交易安全和稳定经济秩序的考虑，我国不动产登记立法在登记效力上宜采用登记要件主义的基本立场，明确规定基于法律行为的不动产物权变动，非经登记，不发生物权变动的效力。同时，将不动产物权变动与作为其基础关系的交易合同明确区分，规定有关不动产交易的合同自其依法成立时起就发生效力，未办理不动产登记的不影响该合同的效力，但不动产物权不发生变动。

（三）健全不动产登记类型

我国立法应该借鉴国外的一些立法经验，大胆的引进国外先进的制度——预告登记和异议登记制度。预告登记目的在于保全某种

债权性质的请求权，应明确预告登记的法律效果及申请人资格等。异议登记能使登记簿上记载的权利失去正确性推定的效力，借以对真正权利人提供保护。然而作为更正登记前的一种临时措施，异议登记也具有使不动产物权处于不稳定状态的消极作用，应当限制这种消极作用，以保障不动产物权秩序的稳定。

四、总结

不动产登记制度在现今社会发挥越来越重要的作用，我国新颁布的《物权法》对不动产登记制度也做了相应的一系列规定，这对于今后不动产的登记具有重要的意义。同时，我们应该也在研究和了解这一制度的同时，促进这一制度的健全和完善，从多方面去发现问题，解决问题，从而对我国不动产进行全面的保护。