论物业管理在城市管理和发展中的重要作用

物业管理作为一种复合型、社区型服务行业，在城市管理和发展中发挥着越来越重要的作用。上海市住房发展

“十三五”规划中明确指出，“坚持规划引领与管建并举相结合，提升管理能级，促进城市有机更新和城市特色风貌塑造相协调”，“强化环境保护和生态修复，打造宜居宜业社区，使城市更具韧性、更可持续”，这说明“十三五”规划将物业管理在城市管理中的作用提升到了一个新的高度。随着“全面建成小康社会”目标的提出和“美丽家园”建设在全国的推广，特别是互联网在全球的普及，城市管理呈现出全局化、精细化、智能化新趋势，因此，规划要求“推动住宅管理行业发展，提高住宅管理精细化、智能化水平，有效改善居住物业服务质量，提高居民的居住满意度”。本文从物业管理在城市管理和发展中的地位和作用入手，详细阐述物业管理对城市管理和发展的深远影响和重要作用。

一、城市管理离不开物业管理，住宅小区综合治理是城市管理的重中之重

（一）物业管理是城市管理建设的基础

1．物业管理可以提升城市精细化管理水平。中心城市精细化管理是一项系统工程，它涉及的部门和领域非常多，从城市住宅小区环境管理到城市基础设施管理、城市运营安全管理、市场管理以及配套公共服务管理，都需要各级各部门戮力同心，才能众志成城做好管理工作。根据物业管理具有专业的服务和管理特性，物业管理可以在城市管理的某些领域作出其特殊的贡献，比如小区环境管理、配套公共服务管理、建筑物维护翻新等，起到其他部门不能起的作用。因此，物业管理可以提升城市精细化管理水平，使人民获得感、幸福感、安全感更加充实、更有保障、更可持续。2．物业管理是建成美丽家园、智慧型城市的重要条件。建成美丽家园、智慧型城市是习近平总书记提出的新时代奋斗目标，城市是实现美丽家园的基石，因为城市是美丽家园的重要组成部分和核心内容，建设美丽家园、智慧型城市必须遵循城市发展的基本规律，智慧型城市建设必然要求城市管理的智能化、信息化，而城市管理的智能化、信息化很大程度上取决于物业管理。这就为发展物业管理提供了一个很好的机遇，也体现出物业管理在城市管理中具有很重要的地位。

3．住宅小区综合治理是城市管理的重要组成部分。《上海市加强住宅小区综合治理三年行动计划（2015-2017）》要求：“围绕市委、市政府关于创新社会治理，加强基层建设的总体要求，推进形成政府监管、市场主导、社会参与、居民自治四位一体和良性互动的住宅小区综合治理格局，为加强和创新特大型城市社会治理奠定坚实基础。”这说明要通过住宅小区综合治理，达到创新特大型城市管理的目标。因为住宅小区是城市组成的基本单元，因此，城市管理离不开住宅小区综合治理，特别是对上海这样的特大型一线城市来说，把住宅小区综合治理搞好了，就能为城

论物业管理在

城市管理和发展中的重要作用

文/万金宝

房屋管理

市管理打下扎实的基础。物业管理就像城市管理这条项链上的一颗颗明珠，将上海装扮得更加美丽，使其发出耀眼的光芒。

4．物业管理是促进城市可持续发展的重要力量。随着党的“十九大”全面建成小康社会奋斗目标的提出，我国城市建设迎来了历史上的最好时期。经济和社会的快速发展，使物业管理成为城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，不规范的物业管理会使城市建设和管理陷入一种无序状态，高效的物业管理是和谐社会建设总体战略中一种不可或缺的举措。

（二）物业管理是城市发展的缩影

物业管理几乎涵盖了人们工作生活的方方面面，小到“开门七件事”，大到城市的环境、生态，都密切关系到物业管理工作。可以说，物业管理和城市发展是息息相关的，随着城市发展，物业管理行业渐渐由小到大、由弱到强，从保洁、绿化、秩序维护和设施设备维护等基础性物业服务，演化成集智能化、信息化于一体的具有特约增值服务的新兴服务业，涉及城市发展的方方面面。

二、物业管理在城市发展中的作用

（一）物业管理对城市经济的贡献

1．物业管理促使城市经济总量增加。党的“十九大”要求增加人民的获得感，增加人民的财产性收入。我国老百姓普遍具有购房置业的习惯，他们把一辈子的积蓄用于购房作为自己的财产，总希望自己的财产保值增值。一般来说，房地产价值由地段、房型、交通条件、小区配套、周边配套环境等因素决定。房地产的地段、房型、交通等自身因素是客观的，很难改变，但小区配套、建筑物的维护、周边环境等影响房地产价值的其他因素，可以通过良好的物业管理进行改良，借以提高房地产的价值，使物业经济寿命得到延长。从经济学意义上说，物业经济寿命的延长，等于延长了业主对物业所有权的收益期限，这一点对于城市经济建设尤为重要。

2．物业管理能促进房地产的可持续发展。

（1）物业管理有利于增强开发商的竞争力。开发商是集房地产开发、经营、管理于一体的企业，过去开发商讲究的是资金、技术等硬实力，现在开发商更讲究服务、管理的软实力，物业管理已经成为开发商和楼盘的无形资产，有力地提升了开发商的附加值。一些精明的房地产开发商已经把良好的物业管理作为推销房屋等不动产商品和招揽顾客的王牌，在期房预售前就引入规范的物业管理服务，当看房客户一进入楼盘小区，就看到两旁站立姿势标准的保安，享受环境舒适的售楼处、管理整洁的样板房，这无不体现物业管理的功劳，也增强了开发商的竞争力。

（2）物业管理可以促进房地产业增长方式的转变，从求数量的野蛮增长方式向求效益的精细化服务管理转变。房地产市场的发展，加剧了房地产市场的竞争，再加上土地价格的节节攀升，提高了房地产的开发成本，房地产业核心竞争力越来越向质量、经济效益及社会环境效益转变，向以物业管理为主要内容的售后延伸服务转变, 通过优质的物业管理服务，挖掘房地产产品的内在价值，提升房地产产品的附加值，以满足人民群众对美好生活的愿望。更注重环境优美、生态文明，是我国房地产业经营观念的一次质的飞跃。

（3）物业管理可以激发房地产市场的有效需求。物业管理是开拓房地产市场的力量源泉，优质的物业管理可以挖掘住宅潜在市场。抓好作为连接生产与消费中间环节的物业管理，可从根本上促进住房消费市场的兴旺，激发房地产市场的有效需求。当前部分三、四线城市住房消费没有热起来、空置房在逐年增加的原因，除这些城市因过去盲目开发而去库存压力仍然较大外，还有一个重要原因就是物业管理不够理想：一是基层组织重视不够，一些基层组织包括房办和居委会对物业管理认识不足，导致对物业管理的监督管理不到位。二是规划建设不到位，住宅建筑小区规划时对设施设备要求不高，功能不齐全，为物业管理留下隐患，严重制约了物业管理工作的开展。三是物业移交衔接不力，一些开发企业没有房地产开发经验，加之资金实力不强，房屋建筑和附属设备质量差，当出现房屋质量问题时，采取把房屋质量问题拖过保修期的办法，形成了遗留问题。通过内定方式确定物业服务企业，没有经过严格标准的承接查验程序，造成物业管理运行障碍。四是物管企业素质不高，很多物业从业人员没有通过专门培训，服务不规范。五是业主自主管理意识不强，由于业主委员会系自我管理组织，属于义务服务性质，没有工作报酬，导致业主委员会功能不能很好发挥，部分业主素养和契约精神不够，不认真履行合同约定义务、不服从管理等现象时有发生，任意拖欠物业服务费用的现象非常普遍，导致物业纠纷增多，加之物业管理收费较低，造成物业企业亏损经营，企业运转艰难。六是脏乱差现象严重，乱倒垃圾、车辆乱停乱放、房屋及设施设备维修跟不上，小区管道堵塞、污水横流，居住环境相当差，一方面影响了居民生活质量，另一方面影响了城市美化，难以提高城市品位。七是治安消防隐患大，一方面有些小区安防措施不到位，便于不法分子作案，易发生治安、刑事案件，使居民没有安全感，另一方面消防安全隐患大，个别楼房还未移交就存在消防质量问题，许多住宅没有设消防通道，或是

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