房地产开发前期工作培训课件PPT
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房地产项目开盘前期准备流程标准培训讲义教程PPT模板
、户型差、面积差、景观差、朝向差等多种因素，考虑首付 、月供、契税等因素）。 定金收取标准以及认购后签约回款时间要求。 （制度P417）
（二）营销策划
2. 本阶段重点工作
2.2 首期开盘报告 上报时间：开盘前一个月（详见制度P183） 上报内容包括： 2.2.1区域市场调研分析； 2.2.2销售方案、推盘策略及推盘重点； 2.2.3销售价格体系 ； 2.2.4销售进度计划、销售回款计划 。
（二）营销策划
2. 本阶段重点工作
2.2.1区域市场调研分析 内容：市场供应量/竞争楼盘价格情况（楼层差、朝向差、付款方
式优惠额度）/区域市场折扣习惯
要点：摸清市场供应量，价格情况，客户对折扣的接受习惯，有针 对性的制定本项目的价格和推盘策略（领涨、跟随；低开高 走、平开高走；分批次、分期）
（二）营销策划
2. 本阶段重点工作
2.2.2销售方案、推盘策略及推盘重点
房地产项目开盘前期准备流程标准 培训讲义
地产痴人2015年7月
开盘前的准备工作和统一销讲是房地产营销工作的最基础 内容，每个人应该都懂、许多人每天都在用，那么这次
共同学习的原因和意义是什么？
原因1：品牌形象的需要
企业从小到大、从地方性到全国性、从知名企业到龙 头企业。形象统一绝不单单是视觉识别的统一，更是工作 内容和经营方式的统一。现阶段的地产不但是金字招牌， 更是千足金的招牌。因此，形象的统一是基础。
完全符合实际建设方案。 要点: 拿到相关部门、相关负责人的书面确认，全面更新项目
技术资料，并保持持续关注和更新。
（一）关于产品
2. 本阶段重点工作
2.3 确认各项重要的经营性节点 营销部要结合年度销售及回款任务提出所必须的工程形象节点
（二）营销策划
2. 本阶段重点工作
2.2 首期开盘报告 上报时间：开盘前一个月（详见制度P183） 上报内容包括： 2.2.1区域市场调研分析； 2.2.2销售方案、推盘策略及推盘重点； 2.2.3销售价格体系 ； 2.2.4销售进度计划、销售回款计划 。
（二）营销策划
2. 本阶段重点工作
2.2.1区域市场调研分析 内容：市场供应量/竞争楼盘价格情况（楼层差、朝向差、付款方
式优惠额度）/区域市场折扣习惯
要点：摸清市场供应量，价格情况，客户对折扣的接受习惯，有针 对性的制定本项目的价格和推盘策略（领涨、跟随；低开高 走、平开高走；分批次、分期）
（二）营销策划
2. 本阶段重点工作
2.2.2销售方案、推盘策略及推盘重点
房地产项目开盘前期准备流程标准 培训讲义
地产痴人2015年7月
开盘前的准备工作和统一销讲是房地产营销工作的最基础 内容，每个人应该都懂、许多人每天都在用，那么这次
共同学习的原因和意义是什么？
原因1：品牌形象的需要
企业从小到大、从地方性到全国性、从知名企业到龙 头企业。形象统一绝不单单是视觉识别的统一，更是工作 内容和经营方式的统一。现阶段的地产不但是金字招牌， 更是千足金的招牌。因此，形象的统一是基础。
完全符合实际建设方案。 要点: 拿到相关部门、相关负责人的书面确认，全面更新项目
技术资料，并保持持续关注和更新。
（一）关于产品
2. 本阶段重点工作
2.3 确认各项重要的经营性节点 营销部要结合年度销售及回款任务提出所必须的工程形象节点
房地产行业培训图文PPT课件
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
房地产的
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
经济特性
价值高 大性
相互影 响性
易受限 制性
楼面地价 指平均到每单位 建筑面积上的土 地价格。
楼面地价 = 土地总价格/总建筑面积 = 土地单价/容积率
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
房地产总价格
房地产单位价格
土地价格和建筑物及其
指一宗房地产的整体
指单位面积或单位
附属 物价格的统一，
价格。
是土地价值和房屋价值
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
房地产基础知识培训PPT课件
4、高层：超过一定高度和层数的多层建筑。1972年国际高层建筑会议将高 层建筑分为4类：第一类为9～16层（最高50米），第二类为17～25 层（最 高75米)，第三类为26～40层（最高100米），第四类为40层以上(高于100 米）
5、超高层：30层以上的建筑称为超高层。
9、板楼和塔楼（也叫点式楼） ： 板式结构一般户型通透， 例如多层住宅、高层板楼； 塔楼（点式楼）是围 绕一个中心点，在一层内分布多户独立住房的户型。
四、建筑名词解释
1、什么是房地产一级市场： 房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出 让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有 土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用 者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过 开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国 家垄断的市场。
5、什么是集资房
集资房属经济适用住房范围，是政策性住房，是企事业单位为 了解决内部职工的住房问题，企事业单位以拥有的划拨土地建 设、按成本价出售给内部职工的房屋，不能在市场上自由流通。
6、什么是经济适用房 经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发
企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济 性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家 庭的承受能力。适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上 强调住房的实用效果。经济适用住房的价格按建设成本确定。
蛭石、陶 烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。
适合大规模 工业化施工，效率较高，工程质量较好。
框架结构由 梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构
的承载力和 刚度都较低，它的受力特点类似于竖向悬
房地产开发流程房培训介绍学习PPT【内容完整仅供参考】]
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REAL ESTATE
1.房地产开发涉及的政府部门
3、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以 下一般事项：
(1)、人防办进行人防工程建设布局审查。 (2)、国土资源局办理土地预审。 (3)、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城 管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容 和范围进行审查。 (4)、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规 划许可证》。 (5)、规划部门确定建设工程规划设计条件。
1.房地产开发涉及的政府部门
5、规划单体审查阶段，此阶段办理以下一般事项： (1)、公安消防支队进行消防设计审查。 (2)、人防办进行人防设施审查。 (3)、建设局、市政部门、园林局、环保局、卫生局按
职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 (4)、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设
计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程 规划许可证》。
2.规划设计及获得规划许可
（二）房地产开发前期的规划管理 1、开发项目选址、定点审批阶段 对应:城市规划管理部门下发《选址规划意见通知书》 2、申请《建设用地规划许可阶段》阶段 对应:规划管理部门下发《建设用地规划许可证》 3、规划设计条件审批阶段 对应:《规划设计条件通知书》 4、设计方案审批阶段 “规划设计方案审批通知书” 5、申请《建设工程规划许可证》
2.房地产开发中的一些名词
7、什么是总规、详规、法定图则？
总体规划：是在一定区域内，根据国家社会经济可持续发 展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、 利用、治理、保护在空间上、时间上所做的总体安排和布 局。 详细规划 ：城市规划区内各项建设的具体安排。规划各类 用地，规定建筑物高度、密度、容积率的控制指标，确定 道路红线位置、断面型式、控制点坐标和标高，并确定工 程管线的走向、管径和工程设施的用地界线，同时制定相 应的土地使用与建筑管理细则。 法定图则：法定图则是由城市规划主管部门每年根据城市 总体规划、分区规划的要求编制，对分区内各片区的土地 利用性质、开发强度、配套设施、道路交通和城市设计等 方面作出的详细规定。
房地产前期开发培训页PPT文档
发 大量市场信息，来探询投资的可能性，寻 前 找投资机会的过程。
期
开发项目立项，是开发的第一步，即取得的政府主管
调 部门（省市发改委）对项目的批准文件。 对于房地产商来说，在本阶段的主要工作是：起草编
研 制可行性研究报告报发改委审批批复,并列入本年度固定资
程 产投资计划。 （国家发改委已取消了立项制度，实行备案 制。）
地
拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施
使 工要求的场地条件,拆除建设用地上原有房屋及其附属物,并
用 对原用地者进行补偿、安置的行为。
权 根据国土资源部第11号令，经营性用地均由土地储备 中心以招标拍卖挂牌等方式出让，出让的地块均为熟地，
的 不需要土地受让方进行征地拆迁。若因特殊原因，必须进 取 行征地拆迁的，该工作原则上是在国土资源局取得建设拆
二、实施程序
项 （3）申办程序：
目
有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目
立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市管
立 理办公室，项目立项申报资料由该办转报发改委。纳入土
项 地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开 发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》
过 和《国有土地使用权出让合同》。与其它申报材料一起上 报。发改委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场
取 ⑤用地范围图； ⑥土地权属证明；
得 ⑦工程项目总平面图。 程 序
土 二、实施程序
地 （3）申办程序：
使
用
①审核有关申报资料（2个工作日）； ②现场勘测定界（10个工作日）；
权 ③制定一书三方案（建设用地项目呈报说明书、农用 的 地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案）（15个工
期
开发项目立项，是开发的第一步，即取得的政府主管
调 部门（省市发改委）对项目的批准文件。 对于房地产商来说，在本阶段的主要工作是：起草编
研 制可行性研究报告报发改委审批批复,并列入本年度固定资
程 产投资计划。 （国家发改委已取消了立项制度，实行备案 制。）
地
拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施
使 工要求的场地条件,拆除建设用地上原有房屋及其附属物,并
用 对原用地者进行补偿、安置的行为。
权 根据国土资源部第11号令，经营性用地均由土地储备 中心以招标拍卖挂牌等方式出让，出让的地块均为熟地，
的 不需要土地受让方进行征地拆迁。若因特殊原因，必须进 取 行征地拆迁的，该工作原则上是在国土资源局取得建设拆
二、实施程序
项 （3）申办程序：
目
有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目
立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市管
立 理办公室，项目立项申报资料由该办转报发改委。纳入土
项 地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开 发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》
过 和《国有土地使用权出让合同》。与其它申报材料一起上 报。发改委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场
取 ⑤用地范围图； ⑥土地权属证明；
得 ⑦工程项目总平面图。 程 序
土 二、实施程序
地 （3）申办程序：
使
用
①审核有关申报资料（2个工作日）； ②现场勘测定界（10个工作日）；
权 ③制定一书三方案（建设用地项目呈报说明书、农用 的 地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案）（15个工
房地产开发前期工作培训课件ppt 65页.ppt
房地产企业融资 房地产项目融资
3.2.3 土地使用权划拨
土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在 土地使用者缴纳补偿、安置等费用之后将该副土地交付其 使用，或者将土地的使用权无偿交付土地使用者使用的行 为。
根据《城市房地产管理法》的规定，划拨土地的范围 包括：国家机关和军事用地，城市基础设施和公益事业用 地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律 行政法规规定的其他用地。
➢ 建安费
➢ 公共配套设施建设费
➢ 基础设施建设费
4、管理费用估算 5、销售费用估算 6、财务费用估算 7、其他费用估算 8、不可预见费用估算 9、税费估算
一、房地产开发项目资金筹集的概念
房地产开发项目资金筹集的实质，是充分发挥 房地产的财产功能，为房地产投资筹集资金，以达 到尽快开发、提高投资效益的目的。房地产开发项 目资金筹集主要是指资本金、预租售收入和债务资 金三部分资金的筹集。
销广 售告 准推 备广
现物 场业 销管 售理
3.2.1 土地使用权出让
土地使用权出让是指国家将国有土地使用权 在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者 向国家支付土地使用权出让金的行为，又称“批 租”，属于地产一级市场。
土地使用权出让的方式有招标出让、拍卖出 让、挂牌出让。
3.2.2 土地使用权转让
房地产开发的主要阶段划分
投资决策阶段 前期工作阶段 工程建设阶段 租售与物业管理阶段
投可项 获
资性目 取
机研评 土
会究估 地
研行和 使
究
决用
策权
开 规建
发项批
划 设
设 工
目 计程
立 与招
项 方标
案
报
签七 署通 有一 关平 合等 作工 协作 议
(新版)房地产开发全流程培训课件(8)
加强法律法规学习
定期组织员工学习相关法律法规和政 策文件，提高全员法律意识和合规意 识。
与政府部门保持良好沟通
及时了解政策动态和监管要求，积极 配合政府部门的检查和指导工作。
建立风险防范机制
针对可能出现的法律风险和经营风险 ，制定相应的防范措施和应急预案。
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《中华人民共和国城乡规划法》
该法规定了城乡规划的制定、实施和修改程序，对房地产开发项目的选址、规划和建设有 指导作用。
最新政策解读及影响分析
“房住不炒”政策
该政策旨在遏制房地产投机炒作，促进房地产市场平稳健 康发展。对房地产开发企业而言，需要更加注重产品质量 和服务提升，以吸引购房者。
土地出让“两集中”政策
设计方案
根据项目定位和市场需求，提供多种设计方案，包括总平面 图、建筑单体设计、景观设计等，以满足不同客户的需求。
项目可行性研究报告编制
市场调研
项目定位
对项目所在区域进行深入的市场调研，包 括政策环境、经济环境、社会环境等，为 项目定位提供数据支持。
根据市场调研结果和项目自身条件，明确 项目的目标客户群体、产品类型、价格策 略等。
CHAPTER 06
法律法规与政策解读
房地产开发相关法律法规概述
《中华人民共和国城市房地产管理法》
该法规定了房地产开发的基本原则、土地使用权出让、转让、出租、抵押等制度，以及房 地产开发企业的设立、变更和终止等事项。
《中华人民共和国土地管理法》
该法规定了土地的所有权和使用权制度，以及土地的征收、征用、出让、转让等事项，对 房地产开发用地有重要影响。
进度监控与调整
定期对实际进度进行检查，与 计划进行对比，及时发现问题
最新房地产开发流程培训资料教学讲义ppt
（2）肝肾同源
生理关系：肝胆之气上通于耳。耳也有 赖于肝胆之气条达和肝血奉养。
病理关系：肝胆火热上犯于耳。
肝气上逆于耳。
肝血虚，耳窍失养。
脾
所属关系：脾主运化上奉于耳。
生理关系：脾为后天之本，主运化水谷精微， 运化水湿。脾的功能正常，则清气上升，浊阴 下降。耳为清窍，得清气濡养而健旺。
病理关系：（1）脾虚气血不足，清气不能上 奉，耳窍失养。
环境施工
主体施工
外檐装修 材料确定
智能化
毛坯房竣工结算 配套手续及施工 结算稽核
工程建设
主体验收备案 水、暖、电安装 毛坯房竣工验收备案 成品房竣工结算 竣工结算
变更签证
甲供、甲分包 材料招标
通风与空调
成品房装修
配套施工
返回
施工资料整 理及移交
投诉处理
通媒气
产品问题总 结及反馈
产权证办理
土地证办理
一、邪毒侵袭多为风、热、湿三邪。
风热之邪侵袭：首先犯肺，肺失宣降，邪壅于耳，
引起耳窍肌肤及耳膜红肿、疼痛、耳胀、溢脓、耳鸣、 耳聋等症。
风热湿邪侵犯：或直袭耳窍，或遇素有肝胆湿热
内蕴者，则致内外合邪，邪毒循经上犯耳窍，结聚不 散而致耳胀、耳痛、耳内堵闷、耳鸣低沉、肌肤糜烂 或渗黄水。
邪毒炽盛，内犯心包：若耳病治疗不当或失治，
《辨证录·耳痛门》说：“肾不交于心，与心不 交于肾，皆可使听闻之乱。”
肝肾阴虚：“肝肾同源”、“精血同源”。肝肾
病变常互相影响，肾阴不足常致肝阴不足，肝阴不足 亦会使肾阴亏虚，阴虚则阳亢，阳亢于上，蒙蔽耳窍 而致耳鸣耳聋、耳眩晕。
炎.doc
一、 耳与脏腑的关系
肾
所属关系：肾主耳，耳为肾之窍，为肾之官。
2024版房地产开发报建培训PPT课件
审查与批准
后续工作
政府主管部门对申请材料进行审查，符合要 求的颁发建设许可证或其他相关批文。
按照批准的建设规模和投资估算进行进。
报建涉及部门及职责
国土资源部门
负责审查项目用地是否符合土地利用 规划，办理土地出让或划拨手续。
02
城乡规划部门
报建目的
确保房地产开发项目符合城市规划和土 地利用规划，保障项目建设的合法性， 为后期销售、交付及产权办理等环节奠 定基础。
报建流程简介
申请前准备
材料提交
了解相关法律法规及政策要求，编制项目建 议书或可行性研究报告，确定项目建设规模、 投资估算等。
向政府相关主管部门提交申请材料，包括项 目建议书、可行性研究报告、规划设计方案 等。
案例三：某产业园区成功报建经验
项目背景 介绍该产业园区的产业定位、发展规划、
企业引进等。
成功经验 总结该项目在报建过程中的成功经验， 如明确产业定位、完善配套设施、提
高企业服务质量等。
报建策略与实施 阐述该项目在报建过程中采取的策略 和实施步骤，如政策对接、资源整合、 团队建设等。
启示与建议 针对类似产业园区项目，提出在报建 过程中应注意的问题和相关建议。
房地产开发报建培训PPT课件
目录
• 房地产开发报建概述 • 土地获取与前期准备 • 规划设计与方案审查 • 施工许可与现场监管 • 竣工验收与产权办理 • 房地产开发报建风险点及防范措施 • 案例分析：成功项目经验分享
01 房地产开发报建概述
报建定义与目的
报建定义
指房地产开发企业在项目开工建设前， 按照相关法律法规及政策要求，向政 府相关主管部门提交必要的申请材料， 以获取建设许可的过程。
2024房地产培训ppt课件完整版
2024房地产培训ppt课件完整版•房地产市场概述与发展趋势•房地产项目策划与定位•房地产营销策略与技巧•房地产投资分析与风险管理目•绿色建筑与可持续发展在房地产行业应用•物业管理服务提升与品牌建设录房地产市场概述与发01展趋势中国房地产市场已经成为全球最大的房地产市场之一，涉及住宅、商业、工业等多个领域。
市场规模庞大地域差异明显多元化发展趋势不同城市、不同地区的房地产市场存在明显的差异，包括供需关系、价格水平、政策调控等方面。
随着消费者需求的变化和市场竞争的加剧，房地产市场正朝着多元化、个性化的方向发展。
030201房地产市场现状及特点政府通过实施限购和限贷政策，控制投资投机炒房，稳定市场秩序。
限购限贷政策土地供应是房地产市场的基础，政府的土地供应政策直接影响房地产市场的供求关系和价格水平。
土地供应政策政府通过调整房产税、土地增值税等税收政策，调节房地产市场的发展速度和方向。
税收政策政策法规对房地产市场影响随着科技的进步和互联网的普及，房地产市场将更加注重智能化发展，包括智能家居、智慧社区等方面。
智能化发展环保意识的提高将推动房地产市场向绿色化方向发展，包括绿色建筑、绿色材料等方面。
绿色化发展共享经济模式将逐渐渗透到房地产市场中，包括共享住房、共享办公等方面。
共享化发展消费者需求的多样化和个性化将推动房地产市场向更加个性化、定制化的方向发展。
个性化发展未来发展趋势预测房地产项目策划与定02位项目前期策划工作流程确定项目的投资目标、市场定位、产品规划等关键要素。
根据项目需求，组建具备专业知识和经验的策划团队。
收集项目所在区域的市场、政策、竞争对手等信息，为项目策划提供数据支持。
根据项目目标，制定详细的项目计划和时间表。
明确项目目标组建项目团队市场调研制定项目计划采用问卷调查、访谈、观察等方法收集市场信息。
市场调研方法运用统计分析、趋势分析、竞争分析等方法对收集的数据进行处理和分析。
数据分析方法基于历史数据和市场趋势，运用预测模型对项目所在市场进行预测。
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会 究 估 地 目 计 程 关 平 程 程 装 程 收 备 广 售理
研行和 使立 与招合等
修
究
决 用项 方标作工
工
策权
案
协作
程
报
议
批
3.2土地使用权获取途径
3.2.1 土地使用权出让
¡土地使用权出让是指国家将国有土地 使用权在一定年限内出让给土地使用者， 由土地使用者向国家支付土地使用权出 让金的行为，属于地产一级市场。
¡土地使用权出让的方式有招标出让、 拍卖出让、挂牌出让。
土地使用权转让是获得国有土地使用权的受让人，在 投资开发经营的基础上，对出让土地的再转移，土地使用 权的转让是土地使用者之间的横向土地经营行为。
以出让方式取得的土地使用权转让，必须按照合同 的约定已经全部支付土地使用权出让金，并取得土地使用 权证书，按照合同约定进行投资开发，属于房屋建设的， 完成投资总额的25%（不包括土地出让金），属于成片开 发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
财务评价指标
静态指标
动态指标
投资回收期
投资回收期 财务净现值 财务益率
投资利润率
投资利税率
资本金利润率
借款偿还期
第三节 房地产开发项目报建管理
房
地
棚户区项目立项
产
立
土地征收
项
与
土地招拍挂
报
批
《建设用地规划许可证》
的
主 要
建设工程规划许可证
内 容
申领《建设工程施工许可证》
财务评价的基本程序
¡不确定性与风险分析 ¡财¡ 务财评务价评指价标指的标计的算计与算评与价评价 ¡编制基本财务报表
¡测算财务基础数据， 编制辅助财务报表
¡财务分析及评价指标的对应关系
财务分析
财务盈利 能力分析
基本报表
项目投资 现金流量表
项目资本金 现金流量表
损益表 资金来源与 清偿能力分析 运用表
¡债务资金筹集
¡股票筹集
¡债券筹资 ¡信贷资金筹资
¡债券筹资 ¡债券筹资 ¡抵押贷款 ¡信用贷款
房地产金融创新
1.住房抵押贷款证券化
2.房地产投资信托
其他方式
内部认购 承包商垫资
把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券，而 后通过在资本市场上出售这些证券以融通资金，分散风险 信托公司与投资人签订信托投资合同，通过发行信托投资 凭证或股票的方式 受托投资者的资金，用于房地产的投资 或房地产抵押贷款投资。
大
¡2.资金 ¡占用时间长
¡3.资金使用 ¡的地域性
¡1.安全性原则 ¡2.经济性原则 ¡3.可靠性原则 ¡4.盈利性原则
从融资主体上 从融资渠道上 从资金偿还特性上 其他分类方式
房地产企业融资 房地产项目融资
直接筹资 间接筹资 权益筹资 债务筹资
自有资金筹集
¡资本金筹集
商品房预售
债务资金筹集
通过该方式往往可获得 部分预售收入，但是内部认购时 一般没有申领到商品房预售许可证，其行为不受法律保护 开发商在招投标时有时会要求施工单位垫付部分或全部工 程款，再按照工程进度付款，变相向建筑施工企业融资。
财务评价的基本概念： 财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分
析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财 务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清 偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判别项目的 财务可行性。 房地产开发项目的财务评价指标最常用的分类方式 是静态评价指标和动态评价指标。
房地产开发项目资金筹集的实质，是充分发挥 房地产的财产功能，为房地产投资筹集资金，以达 到尽快开发、提高投资效益的目的。房地产开发项 目资金筹集主要是指资本金、预租售收入和债务资 金三部分资金的筹集。
¡6.资金的 ¡高风险 ¡高收益性
¡5.资金增 ¡值性较强
¡4.资金缺乏 ¡流动性
¡1.资金 ¡占用量
¡接受委托 ¡市场和资源调查 ¡方案设计、评价与选择 ¡优选方案的详细研究 ¡编制可行性研究报告 ¡H:\学习\平度市市场调研报告.pdf
专题二：房地产开发项目的投资估算与收入估算
m 一、房地产开发项目的投资估算 m 1、土地费用估算 m 2、前期工程费估算： m 3、建设费估算： m 4、管理费用估算 m 5、销售费用估算 m 6、财务费用估算 m 7、其他费用估算 m 8、不可预见费用估算 m 9、税费估算 m 10、利润估算 m H:\学习\项目测算表20180612(2) - 副本.xlsx
3.2.4 土地合作
中小开发商与拥有土地使用权的机构 进行合作开发，是一种目前常见的土 地取得方式。土地合作的方式很多， 可以土地作价入股成立项目公司，也 可以进行公司之间的并购或资产重组。
（一）可行性研究的含义和目的
含义：
是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方 法。
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¡土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准， 在土地使用者缴纳补偿、安置等费用之后将该副土地 交付其使用，或者将土地的使用权无偿交付土地使用 者使用的行为。
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¡根据《城市房地产管理法》的规定，划拨土地的范 围包括：国家机关和军事用地，城市基础设施和公益 事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目 用地，法律行政法规规定的其他用地。
和 程
施工建设
序
申领《商品房预售许可证》
房地产开发项目招标
委托招标机构代 理招标投标
公开 招标
招标 方式
房地产开发公司 自行招标
邀请
准备
招标
阶段
招标组织形式
招标 程序
招标阶段
开标定标阶段
目的：实现项目决策的科学化。民主化，减少或避免投资决策的失误，提 高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
¡可行性研 究的作用
○ 是项目投资决策的 基本依据
○ 是筹集建设资金的 依据
○ 是项目立项、用地 审批的条件
○ 是开发商与有关部门签 订协议、合同的依据
○ 是编制下一阶段规 划设计方案的依据
（三）可行性研究的步骤
房地产前期主要工作培训
张继民 2020年4月
房地产开发的主要阶段划分
投资决策阶段
前期工作阶段
工程建设阶段 租售与物业管理阶段
投 可 项 获 开 规 建 签 七 基 主 安 室 竣 销 广 现物
资 性 目 取 发 划 设 署 通 础 体 装 外 工 售 告 场业
机 研 评 土 项 设 工 有 一 工 工 与 工 验 准 推 销管