推进城市综合体开发提升城市发展形象

城市 综 合 体（HOPSCA） 是 城 市化过程中衍生出来的都市 经济新型业态，主要指城市中 多种单一功能的建筑体进行科学规划、 有机组合之后形成相互依存的建筑组 群，它具备功能复合、交通集散、生态 宜居等特征，集成了城市居住、办公、 商 务、 出 行、 文 娱、 社 交、 游 憩 等 各 种功能。从发展实践来看，城市综合体 的兴起和繁荣与新型城市化、产业高端 化、生活便利化的发展密不可分。特别 是近几年来，随着城市化的快速推进，
宁波天一广场综合商业圈 ( 胡学军 摄 )
为基础的深化开发。 1．立足特色，提升素质。依托优
越的地理区位和资源优势，加快发展形 成能够反映地方经济特色的综合体项 目。重点要围绕参与上海“两中心建设”， 强化与上海服务业错位发展，推动梅山 保税港区、宁波保税区等一批海关特殊 监管区域的资源优化配置，加快航运金 融、国际贸易、咨询评估等现代服务业 综合体建设。围绕开发历史人文资源， 着力打造江北、宁海、余姚、鄞州等历 史名城，打造历史人文特色街区，特别 是要加强江北慈城古建筑、宁海十里红 妆、余姚河姆渡等历史资源的挖掘开 发，促进当地旅游产业与交通运输、文 化创意等服务业融合发展。围绕港口经 济转型，以北仑新城、镇海新城、环象 山港大桥开发为支撑，建设集合服务贸 易、航运金融、海洋高技术、渔业贸易 等现代服务业和新兴产业为主的城市综 合体。
同时也应看到，当前城市综合体 的开发建设仍存在着较为突出的矛盾和 问题，主要是：一是开发成本趋高，城 市综合体开发往往涉及数十万平方米以 上的整体开发，建设资金一般在 10 亿
元以上，对开发主体资金实力、管理 水平和开发经验要求较高，中心城区土 地资源日益紧缺，土地使用过程中涉及 的征地拆迁、住房安置、配套保障等资 金支出快速增加，单体面积开发建设成 本不断上涨。二是开发模式粗放，当前 主要仍以“地产带动开发、商贸休闲跟 进、基础设施配套”的商业化发展模式 为主，总体上走的是扁平式、低端化、 模仿经营的路子，“摊大饼”现象较为 普遍，单体规模在 50 万平方米的大型 城市综合体建筑群稀少，在土地资源高 效利用、公共交通便捷衔接、功能集聚 分散等方面建设相对滞后。三是开发功 能趋同，绝大部分城市综合体运营以商 贸、休闲、购物为主，招商引资形式单一， 金融物流、服务外包、文化娱乐、科技 展示等个性化与特色、新兴产业发展不 足，涉及城市经济转型和功能升级的专 业性、高端化、特色化的综合体相对较 少，对于现代物流、国际金融、咨询设 计、总部经济等高端服务业的集聚辐射 能力不强，差异互补功能欠缺，往往在 较小区域内汇集较多相似类的城市综合 体，同质竞争现象明显。
Ｎ 22 ｉｎｇｂｏ Ｎｅｗｓｒｅｐｏｒｔ
建设公开招标形式，引导境内外资本 投入到高新区、南区等区域的商业金 融、中介服务、科技信息等现代服务 业开发建设。
三是发展模式从传统粗放式空间 扩张向功能集约、产业集聚扩展。与传 统的城市商业建筑体开发模式不同，现 代化的城市建筑建设秉承“紧凑型”开 发的理念，注重在有限的空间内最大限 度的发挥土地效用，促进居住、商务、 商业、文化娱乐等功能的有机统一。杭 州通过城市综合体系列开发，进一步集 聚人气、吸引资金，充分发挥城市的经 济效益、社会效益和生态效益。青岛把 城市综合体开发作为带动工业化、信息 化、市场化和国际化的主战场，强调城 市功能区块开发过程中地上地下空间、 周边交通要道的立体协调。无锡通过功 能综合型的建筑体开发，着力打造形成 都市网络状的城市综合体，进一步拓展 了城市发展空间。
2．立足集约，优化布局。以“空 间集约、要素集聚”为重点，着力优 化城市综合体建设空间布局，促进资 本、技术、产业和人才等高端要素集 聚发展。在这方面，一是要结合产业 转型升级，加强中心城区功能区块产 业整合，加快推进营销、制造、物流、 金融等“四位一体”的总部经济体系 建设模式，依托专业化的城市综合体 开发，进一步提升城市的集散、创新、 生产、管理、居住五大功能。二是要 结 合 全 市“1596” 城 市 发 展 战 略， 制 订城市副中心和卫星城市、新市镇三 级 城 市 的 城 市 综 合 体 建 设 发 展 规 划， 明确功能定位、发展重点，精心谋划、 统筹推进。三是要结合全市基础交通
城市发展 Jingji
推
进提
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市城
综市
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开形
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城市综合体在推动中心城区功能升级、 提升城市发展品牌形象、增强城市综合 竞争力、促进城市可持续发展等方面显 示出愈来愈重要的作用。从相关城市发 展来看，杭州、无锡、青岛、济南等开 放前沿城市均把建设城市综合体作为 “十二五”时期强化中心城区核心功能、 辐射功能和极化功能的重要平台，纷纷 出台举措，深化规划，着力落实相关战 略。联系宁波实际，“十二五”时期是 宁波加快经济社会转型发展、推进现代 化国际港口城市建设的战略攻坚期，也 是谋求都市经济升级、增强城市内生动 力的关键考验期，在这个时期，加快推 进发展城市综合体，具有十分重大而深 远的意义。
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经 济 Jingji 城市发展
向金融贸易型、科技创新型、文化创 意型、生产功能型多业态融合发展演 变。比如和丰创意广场，该建筑体以 街区的形式建设，主要发展工业设计 与 文 化 创 意 等 高 端 服 务 业， 为 家 电、 模具、文具、纺织服装等比较优势的 传统特色产业提供战略支撑。
二是发展形态从传统商业化向商 业、休闲、居住多元融合发展。各城 市均把建设城市综合体作为打造城市 新标杆、增强城市国际竞争力的重要 平台来抓。杭州通过制订城市综合体 建设土地出让金核返等政策，鼓励社 会资本参与城市综合体开发，重点引 导文化创意等现代服务业入驻综合体 发展，大力建设“总部经济”、“楼宇 经济”、“商贸中心”、“金融中心”等 现代服务业产业基地，比如杭州西溪 湿地，通过发展旅游业，带动房地产 开发、高等教育、文化传播、电子商 务等产业，既提高了发展层级，又延 长了产业链。济南把城市综合体建设 作为老城提升、现代服务业发展的龙 头，其中新城区、西客片区、魏家庄 片区已成为城市综合体多元化发展的 典范。青岛通过城市综合体项目规划
宁波推进发展城市综合体的 基本现状
近 年 来， 宁 波 深 入 实 施“ 东 扩、 北 联、 南 统 筹、 中 提 升 ” 发 展 战 略， 着力推进城市功能区块建设，全面拓 展城市发展空间，一批标志性、复合 型、多功能的城市综合体建筑迅速崛 起，成为都市经济发展中最靓丽的名 片。总的来看，宁波城市综合体发展 主要有以下四个特点：
3．立足需求，挖掘潜力。着眼于 新型城市化的长远发展方略，围绕构建 宁波大都市区的基本目标，强化推动未 充分开发区域、空白区域和都市经济短 板区域的综合性产业功能区块开发建 设。以宁波杭州湾新区开放发展为契机， 根据其功能定位要求，推进生产功能型、 都市休闲型、商务商贸型城市综合体开 发，通过高品味、高规格的城市综合体 建设项目迅速集聚人气、增强辐射、提 升形象。以中心城区鄞奉组团区块及城 西板块、湾头区域开发为依托，加强城 市综合体项目储备，积极谋划一批带动 性强、关联度大、附加值高、辐射力强 的城市综合体项目。
一是发展规模逐步扩大。伴随我 市区域发展战略的深入实施，一大批功
新建成的世纪东方商业广场 ( 蒋斐铭 摄 )
能区块、重大项目已建成投用或规划建 设，其中代表城市主流开发模式的综合 体快速扩张。以中心城区为例，近年来 围绕“十大功能、八大系统”开发，已 建成天一广场、万达广场、老外滩、中 信泰富广场、世纪东方商业广场、月湖 盛园、宁波书城等一批各具特色的城 市综合体，总建筑面积超过 150 万平方 米，总投资超过 80 亿元。比如宁波万 达商业广场总建设面积达 41 万平方米， 集聚形成了集购物、餐饮、娱乐于一体 的大型城市综合体，今年一季度，万达 广场实现销售额 4.32 亿元，增幅达到 36%，成为推动鄞州新城乃至都市核心 区经济的重要引擎。同时，北仑、镇海、 余慈及南三县依托副中心城市、中心镇、 卫星城市、新市镇发展格局，以功能区 块建设为载体，分别加快推动了城市综 合体开发建设。
鉴意义。总的看来，这些城市发展城 市综合体主要有以下三个特点。
一是发展重心从都市核心区向城 市中心区、副中心区辐射拓展。从城 市发展来看，城市综合体建设大都已 经突破发展成熟的都市核心区，转向 城郊结合部、副中心城和组团式城镇 发展。杭州提出建设 20 大新城与 100 个城市综合体的设想，这些城市综合 体主要分布在主城区、萧山区、余杭 区及各县（市）区。无锡依托中心城 区行政区域拓展，重点在崇安区、南 长区、北塘区打造 22 个城市综合体项 目。济南结合新区开发，分别在周边 县（区）推进 16 个城市综合体建设。 青岛通过旧城改造与新城建设，积极 谋划打造城市 CBD、商业新中心等 10 个大型的城市综合体项目。
三是发展特色明显拓展。结合中 心城区发展重心和区域人文特点、人 口集聚等因素，高标准规划设计、高 端化招商引资，建成了一批富有浓郁 江南风情和历史文化气息的城市综合 体建筑。比如依托三江水岸资源，大 力 开 发 环 三 江、 沿 六 岸 城 市 综 合 体， 姚江、甬江、奉化江老三江口的多个 地标性城市综合体建设加快推进，其 中新近投用的宁波书城，矗立于甬江 北岸，有机融合影视艺术、科普展示、 教育培训、文化会所等功能，成为宁 波首个大型综合性公共文化服务平台， 新三江口江北万达功能区块也业已初 具雏形。依托中心城区江南古典院落， 推进开发郁家巷商业街区，提升了宁 波城市综合体开发的历史文化内涵。
建 设， 分 别 在 重 要 交 通 要 道 及 产 业、 人口密集区，加强与当地产业相适应 的城市综合体建设。比如参照轨道交 通一号线和二号线建设路径情况，加 强沿轨道交通周边经济较发达城镇的 城市综合体建设选址与规划，在征地 拆迁、配套建设等方面给予政策倾斜 与优先原则，力争通过 5-10 年左右时 间，在全市范围内建设形成若干个以 中心城区为核心的网格状城市综合体。
周边城市推进城市 综合体发展的基本态势
近年来，杭州、无锡、青岛等开 放前沿城市围绕构筑“资源节约、环 境友好、经济高效、社会和谐、城乡 协调发展、互促共进、经济社会可持 续发展”的新型城市化目标，大力推 进城市综合体建设，拓展城市综合服 务功能和提升国际化水平，取得了显 著成效。这些城市的发展实践，对宁 波深化城市综合体建设具有较强的借
四是发展支撑日益强化。首先，综 合经济实力增强，为深入推进城市综合 体开发提供了强大的经济支撑。2009 年 宁波实现 GDP4216 亿元，近 4 年来年 均增长 11.8%，人均 GDP 为 73998 元（约 为 10833 美元）。其次，城市化拓展也 大幅促进了城市综合体的开发建设，宁 波中心城区建成区面积从 2005 年 124 平 方公里增长到 2009 年的 242 平方公里， 中心镇建设、卫星城市试点等区域统筹 发展加快推进，城市化率达到 63.7%， 客观上推动了城市综合体的大规模开 发。再次，居民生活质量提升和生活方 式创新也相应推动了城市综合体的发 展，2009 年城乡居民收入分别达 24368 元和 12641 元，分别居长三角 16 城市 第 3、第 2 位，近 4 年来年均增长 8.8% 和 12.8%，居民消费结构升级给城市综 合体开发提出了新的更高的要求。
二是发展形态日趋多元。依托发 达的商贸基础和庞大的消费群体，进 一步强化商业、购物、休闲等传统城 市综合体建设，着力创新发展文化服 务、研发咨询、创意设计、资源品交 易等新兴高端城市综合体，开发形成 了和丰创意广场、东部新城国际金融 中心、航运中心、宁波书城、余姚中 国 塑 料 城 等 专 业 化 的 城 市 功 能 区 块， 城市综合体从传统的以商业购物为主
深化城市综合体开发建设的 初步探讨
当前和今后一段时期，宁波正进 入 到 人 均 GDP 由 Baidu Nhomakorabea0000 美 元 向 20000 美元跨越的重要时期，面临着推动全域 城市化和建设大都市区的重大挑战。在 这个时期，要充分认识到打造城市综合 体是提升城市品质形象的现实需要，是 顺应城市发展规律、推进新型城市化的 客观选择。必须坚持把握规划先导、重 点突破、注重特色、分类开发的理念， 切实把城市综合体开发作为优化都市经 济发展布局与城市化空间外延的重要载 体，科学谋划、统筹带动、深化实施。 在实践中，具体表现为以“四个立足”