关于投资性房地产公允价值计量及其影响

关于投资性房地产公允价值计量及其影响摘要：近年来投资性房地产已成为备受企业青睐的投资方式之一。

国家对土地增值税的清算也促使房地产企业向综合型地产商转型。

企业愈加重视对投资性房地产的核算。

新会计准则中对投资性房地产的核算引入了新的计量模式——公允价值。

投资性房地产作为一项带有投资性质的非金融资产，其确认和计量是理论界和实务界关注的焦点。

新企业会计准则首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认，并首次在对非金融资产计量中引入了公允价值。

采用公允价值计量，可提升并影响企业资产价值，并给企业带来更多有利机遇，有利于企业向国际市场发展。

但在推行当中还存在一些问题和难点，还有待进一步守善，本文主要介绍了投资性房地产公允价值的动因分析，以及投资性房地产公允价值的初始计量和后续计量及其对企业的影响。

关键词：公允价值模式；投资性房地产；动因分析；初始计量；后续计量一、投资性房地产公允价值计量的动因分析(一)投资性房地产的界定国际会计准则委员会(IASC)在IAS40中解释投资性房地产指为赚取租金或为资本增值。

或两者兼有而持有的房地产，但不包括用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的的房地产；不包括在正常经营过程中销售的房地产。

英国会计准则委员会(ASB)在SSAPl9中和香港在SSAPl3中认为，投资性房地产是指对有关土地和建筑物拥有的权益，这些土地和建筑物必须是：已完成的在建工程和开发项目；是为投资目的而持有，并且其租金收益是可以公平协商的。

不包括企业为自己的目的拥有和占用的房地产、出租给并由集团内另一公司占用的房地产。

我国新会计准则规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

主要包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物；并明确指出自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产核算的范围。

虽然各国对投资性房地产的定义存在差异，但都表明了投资性房地产具有保值和投资的双重功能。

投资性房地产和企业拥有的其他房地产最大的不同表现在持有的目的和产生的现金流。

从持有的目的来看，持有投资性房地产是为了取得投资收益，而不是为了使用或作为产品出售；从产生的现金流来看，投资性房地产是一个独立的现金产出单元，产生的现金流量之归属于该房地产，而不会归属于在生产或经营过程中所使用的其他资产。

(二)投资性房地产公允价值计量的必要性首先，全球经济一体化要求公允价值的引入。

我国加入WTO 以后，使我国与全球经济发展的联系越来越紧密。

随着更多领域的相继开放，房地产行业也将面临外资企业的挑战与竞争。

这要求我国的会计准则尽可能地消除与国际会计准则的差异。

运用公允价值能更好地反映我国参与房地产经营的企业的真实价值，使会计信息更加透明、公开，符合广大利益相关者的要求，也有助于我国企业参与国际上的竞争与合作。

其次，公允价值能更好地表现投资性房地产的特性。

对房地产的投资一般金额大，周期长，流动与变现能力较差，具有高收益和高风险并存的特点。

人们习惯将企业的投资性房地产作为固定资产看待，并按其估计使用的年限提取折旧。

但根据我国近年来房地产市场的状况，投资性房地产的市场价值往往都高于其账面净值，如果按其历史成本计量不能反映企业的真实情况。

公允价值的计量模式更符合投资性房地产的特征，能够更好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力。

再次，拥有投资性房地产的企业存在的问题要求引入新的计量模式。

一是经营风险加剧。

随着投资性房地产市场的繁荣，企业的大部分资金流入该领域，造成了企业内部产品结构的失衡，不可避免地增加了企业的经营风险。

企业对房地产的投资，其资金大部分都来自银行贷款，房地产市场涨势凶猛的同时也带来了极大的不稳定性，一旦出现房地产泡沫，企业将会一无所有。

二是对投资性房地产采用历史成本的计量模式不能更好地体现投资者的利益。

近年来，我国房地产业发展速度很快，大中城市的市中心商业地产价格长期高涨，持有大量土地或者商业地产的上市公司其资产的实际价值较账面价值溢价很高，如果企业未能合理地反映该部分资产的价值，就不能更好地体现这些公司股东权益。

三是对于主要经营投资性房地产的企业，对投资性房地产的合理计量会影响对企业资产总体价值的衡量。

如果采用历史成本对该部分资产进行计量，会造成对投资性房地产价值的低估，从而使企业资产的总体价值降低。

在企业进行兼并、破产或重组时不能更好地向利益相关方提供可靠的信息，反映企业资产的真实价值。

考虑到会计国际趋同的要求，我国新的《企业会计准则——基本准则》明确地将公允价值作为会计计量属性之一，同时结合我国的现实会计环境，在具体运用公允价值计量属性时增设了一些限定条件，保持了应有的谨慎。

下面就公允价值法对投资性房地产确认和计量及其对企业的影响的影响作详细阐述。

一、投资性房地产的初始和后续计量投资性房地产准则规定，投资性房地产应按成本模式进行初始计量，对外购的投资性房地产按买价、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出，作为入账价值；对自行建造的投资性房地产，按建造该资产使其达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值；以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。

会计核算时，按应计入投资性房地产的入账价值，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。

有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量?采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益?同时，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更?二、投资性房地产公允价值模式的具体运用公允价值计量的运用，使历史成本计量受到越来越多的挑战，但公允价值在实际中的应用却受到可靠性的制约。

就我国目前的情况来看，企业一般应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

而目前投资性房地产的公允价值在某些情况下是可以取得的，但考虑到我国的房地产市场还不够成熟，交易信息的公开程度还不够高，未完全采用公允价值模式，企业应于会计期末采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式。

采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。

三、以公允价值计量投资性房地产对企业的影响(一)增强房地产企业融资能力，缓解资金紧张的局面。

房地产业的资金需求量巨大，目前房地产企业的融资渠道主要是银行贷款。

近年来，国家为控制信贷风险出台了一系列政策，使房地产企业向银行贷款的门槛提高，房地产企业陷入了资金紧缺的困境。

新准则的出台为企业提供了以公允价值计量投资性房地产的选择，使被低估的房地产估价更符合其市场价值，无疑将有助于提高企业向银行贷款的信誉，增强其融资能力，在一定程度上缓解房地产企业资金紧张的局面。

(二)在不造成过大利润波动的同时实现企业利润增长。

根据新准则的规定，采用公允价值模式的企业应在每个会计期末以公允价值为基础调整投资性房地产的账面价值，并将公允价值与资产原账面价值的差额计入“公允价值变动损益”科目。

对拥有较多优质投资性房地产的企业而言，利润增长幅度可能更大。

在公允价值计量模式下，企业的利润水平也将因投资性房地产公允价值的变动而产生波动，但企业无需对这部分利润波动过分担忧。

(三) 加剧净利润与现金流背离程度。

净利润作为权责发生制的“产成品”，只要在权责发生制的会计模式下，就存在净利润与现金流的相互背离。

而公允价值计量方式的引入，使收益确定模式由偏重收入费用观转为偏重资产负债观，从而进一步弱化净利润与现金流之间的关系。

在资产负债日，将投资性房地产的公允价值变动计入当期损益，对于增加的当期损益，在没有对投资性房地产处置前是没有相应现金流量的，故在没有现金流入或流出的情况下报告利润或损益的增减，无疑加大了公司利润分配的难度。

（四）提高公司对信息披露的真实反映。

近几年，随着房地产市场的高速膨胀，企业若继续按照历史成本的原则来计量所拥有的投资性房地产，特别是土地使用权，这显然会使会计信息无法真实公允地反映企业的真实价值，而且在我国目前的市场环境里，投资性房地产物业大都存在很大程度的升值。

公允价值模式的引入肯定将加大市场对一些原来信息披露不够充分的公司价值的挖掘，使投资者对这类公司价值的认识更为全面。

（五）税费支出的影响采用公允价值计量模式后，对企业所得税的影响主要有两个：一是投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式时，对于公允价值大于原账面价值的增值部分，视为应纳税暂时差异，计提递延所得税负债后的余额计入资本公积，不影响当期损益及所得税费用。

二是持有期间应公允价值变动而产生的损益。

根据财政部、国家税务总局关于执行《企业会计准则》有关企业所得税政策问题的通知（财税〔2007〕80号）规定，企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额计入处置或结算期间的应纳税所得额。

故投资性房地产持有期间公允价值的变动作为暂时性差异调整递延所得税负债或递延所得税资产。

另外，采用公允价值模式后，不再对投资性房地产计提折旧，增加了当期利润。

由于现行税法不区分投资性房地产和自用房地产，对投资性房地产的计税基础仍可按照固定资产或者无形资产核算，因此，投资性房地产相应的折旧额可调整应纳税所得额，并作为暂时性差异计入递延所得税负债。

（六）财务指标的影响投资性房地产从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更，并进行追溯调整。

由于国内房地产总体处于增值阶段，计价模式调整会导致总资产、净资产的增加，从而影响企业的一些财务指标，并继而影响企业的融资、估值等。

这些影响有利有弊，有利的方面比如增加公司净资产、降低资产负债率，提高公司资信等级。

不利的方面如会降低净资产收益率，根据监管部门对上市公司再融资的相关规定，要求最近三个会计年度加权平均净资产收益率平均不低于百分之六，如果资产收益率低于要求，则会对再融资产生影响。

综上所述，公允价值模式计量的采用可以与国际会计准则基本接轨，方便投资者横向对比国内、国外企业的价值。

同时，公允价值的运用能使企业的财务状况和经营业绩等信息得到更加公允的反应，能有效地增强会计信息的相关性和信息质量。