二手房地产及土地使用权转让土地增值税征收办法解释

二手房地产及土地使用权转让土地增值税征收办法解释

2009年9月21日，中山市地税局紧急发布《关于明确我市土地增值税若干政策问题的通知》（中山地税发〔2009〕211号），从2009年10月1日（税款征收期）起，二手房地产及土地使用权转让的土地增值税按规定即时清算。

从2009年10月1日（以交易所和各国土资源分局收件时间为准）起，我市取消二手房地产及土地使用权转让的土地增值税预征办法和预征率，改为按规定即时清算。转让方能够提供购入房地产或土地使用权原值合法有效凭证的，土地增值税清算应采用据实征收方式，根据增值率确定适用税率（见下表）；转让方不能提供购入房地产或土地使用权原值合法有效凭证的，土地增值税清算可采用核定征收方式，其中，房地产转让的核定征收率为2%（原来预征率为0.7%），土地使用权转让的核定征收率为3%（原来预征率为1%）。

土地增值税据实清算税率表

按新的征收办法征收二手房地产及土地使用权转让的土地增值税后，同时调整相关营业税和个人所得税征收方式，即三个税种的征收方式要统一（税费简表见附件），现归纳几种具体情形如下：

1、对个人转让住房行为，若其适用营业税差额征税条件且应征收个人所得税的，可视情况按以下两种方式之一征收营业税、个人所得税，土地增值税则直接免予征收：（1）纳税人如能提供房地产原值的合法有效凭证的，可按转让收入全额减去购置或受让原价后的余额计算征收营业税，但必须按转让所得依20%税率计算征收个人所得税；（2）纳税人如不能提供房地产原值的合法有效凭证的，必须按转让收入全额计算征收营业税，可按转让收入全额依3%税率带征个人所得税。

2、对个人转让非住房行为，可视情况按以下两种方式之一征收营业税、个人所得税、土地增值税：（1）纳税人如能提供房地产原值的合法有效凭证的，

可按转让收入全额减去购置或受让原价后的余额计算征收营业税，但必须按转让所得依20%税率计算征收个人所得税，且必须按据实清算方式计算征收土地增值税；（2）纳税人如不能提供房地产原值的合法有效凭证的，必须按转让收入全额计算征收营业税，可按转让收入全额依3%税率带征个人所得税、按转让收入全额依2%税率核定征收土地增值税。另，个人所转让非住宅的来源如为自建的，个人所得税、土地增值税的处理参照本办法执行，即个人所得税、土地增值税必须同时据实计算征收或同时核定征收。

3、对个人转让土地使用权行为，可视情况按以下两种方式之一征收营业税、个人所得税、土地增值税：（1）纳税人如能提供购入土地原值的合法有效凭证的，可按转让收入全额减去购置或受让原价后的余额计算征收营业税，但必须按转让所得依20%税率计算征收个人所得税，且必须按据实清算方式计算征收土地增值税；（2）纳税人如不能提供购入土地原值的合法有效凭证的，必须按转让收入全额计算征收营业税，可按转让收入全额依3%税率带征个人所得税、按转让收入全额依3%税率核定征收土地增值税。

4、对企业转让二手房地产或土地使用权行为，可视情况按以下两种方式之一征收营业税、土地增值税，企业所得税的处理则维持原操作办法：（1）纳税人如能提供房地产原值的合法有效凭证的，可按转让收入全额减去购置或受让原价后的余额计算征收营业税，但必须按据实清算方式计算征收土地增值税；（2）纳税人如不能提供房地产原值的合法有效凭证的，必须按转让收入全额计算征收营业税，可按采取核定方式征收土地增值税。

附件：2009年10月1日起调整的部分房地产交易税费简表

二OO九年十一月二日

2009年10月1日起调整的部分房地产交易税费简表