[福建]住宅小区价格评估报告指导书 _secret
福建省房地产价格评估管理委员会关于调整部分房地产价格评估机构资质的通知-闽房价估[2009]9号
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福建省房地产价格评估管理委员会关于调整部分房地产价格评估机构资质的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 福建省房地产价格评估管理委员会关于调整部分房地产价格评估机构资质的通知（闽房价估〔2009〕9号）各有关房地产价格评估机构：根据《福建省房地产价格评估管理办法》（省政府令第48号）、《福建省房地产价格评估管理委员会关于进一步规范房地产价格评估管理的通知》（闽房价估[2002]6号）、《福建省房地产价格评估管理委员会关于进一步加强房地产价格评估管理的通知》（闽房价估[2005]2号）、《福建省房地产价格评估管理委员会关于加强房地产价格评估机构监管有关问题的通知》（闽房价估[2007]10号）和我省有关行政审批制度改革文件规定精神，经审定，同意对宁德市朝华房地产评估咨询有限公司等4家房地产评估机构资质等级进行调整，现将调整后的4家房地产价格评估机构及资质等级公布如下：一、由乙级调整为甲级的房地产价格评估机构宁德市朝华房地产评估咨询有限公司二、由丙级调整为乙级的房地产价格评估机构福建同大衡真资产评估土地房地产估价有限公司厦门深茂房地产评估有限公司泉州华天房地产评估有限公司以上经省房地产价格评估管理委员会审定调整房地产价格评估资质等级的机构，均应当遵守国家和我省有关法律、法规和执业规程，恪守执业道德，规范评估行为，不断提高评估质量，并自觉接受房地产价格评估管理委员会的监督检查。
福建省房地产价格评估管理委员会二○○九年十一月三十日——结束——。
房屋价值评估和报告
房屋价值评估和报告合同书甲方：（甲方名称）乙方：（乙方名称）鉴于甲方拥有一栋房屋，位于（房屋地址），面积约为（房屋面积）平方米，具备一定的市场价值；鉴于乙方拥有房屋价值评估和报告的专业能力和经验；甲、乙双方经友好协商，达成如下协议：第一条服务内容1.1 乙方将按照专业的标准和业务流程，对甲方的房屋进行价值评估。
1.2 乙方将以评估结果为依据，编制详细的房屋价值报告。
第二条资料提供2.1 甲方应按乙方要求，如实提供与房屋有关的所有资料，包括但不限于房屋产权证明、完整的房屋描述、过去几年的房屋维护记录等。
2.2 甲方提供的资料必须真实准确，如有虚假或隐瞒情况，甲方将承担相应的法律责任。
第三条服务费用3.1 甲方应根据乙方提供的服务价格标准，支付相应的服务费用。
3.2 甲方应于签订本合同后的三个工作日内支付服务费用，乙方收到费用后方可开始履行评估和编制报告的工作。
第四条保密条款4.1 双方对于在履行合同过程中所获得的对方涉密信息，包括但不限于财务数据、客户信息、商业计划等，应予以保密。
4.2 未经对方书面许可，任何一方不得向第三方披露对方涉密信息。
第五条合同解除5.1 如果甲方未按时支付服务费用，乙方有权解除本合同，同时乙方有权收取已经完成工作部分的费用。
5.2 如因不可抗力等不可预见的原因，导致乙方无法履行合同义务，乙方有权解除本合同，但应提前通知甲方，并退还已支付的服务费用。
第六条法律适用和争议解决6.1 本合同的订立、解释和执行均适用中华人民共和国相关法律法规。
6.2 如双方就本合同的履行发生争议，应友好协商解决；如协商未果，应将争议提交至甲方所在地人民法院进行裁决。
第七条其他事项7.1 本合同自双方签字盖章之日起生效，有效期为（合同期限）。
7.2 本合同未尽事宜双方可协商补充或签订补充协议，补充协议具有与本合同同等的法律效力。
甲方（盖章）：乙方（盖章）：签字日期：签字日期：。
福州房地产估价报告
福州房地产估价报告福州房地产估价报告是房地产市场上一项非常重要的工具，它通常由专业的房地产估价师编写，用于对房屋的价值进行评估。
福州房地产市场如今非常活跃，这使得房地产估价报告的重要性更加显著。
本文将介绍福州房地产估价报告的内容、作用以及编写的过程。
福州房地产估价报告的内容：1、项目介绍：报告会描述被评估房屋的主要特点和物理属性，例如房屋的结构、建造年份、使用情况等等。
2、建筑和土地评估：报告会对所评估房屋的建筑和土地进行详细的评估，包括房屋的面积、建造质量、装修情况以及周围环境等。
3、市场概况：报告会分析当前福州房地产市场的状况，包括供求情况、价格趋势、租金水平以及未来市场发展趋势等。
4、房屋价值评估：估价师会根据以上所述因素进行估算房屋的价值，并给出合理的价格范围。
福州房地产估价报告的作用：1、为买家和卖家提供客观的价格参考，从而帮助交易双方确定房屋的买卖价格。
2、为银行和其他贷款机构提供评估房屋价值的依据，以确定贷款额度。
3、帮助业主确定出租或出售房屋的最佳时间，以及找到潜在的租客或买家。
4、为购买投资房产的投资者提供重要信息，以评估投资回报率。
福州房地产估价报告的编写过程：1、进行实地勘察：估价师会对所评估房屋进行现场勘察，测量房屋面积、检查建造质量和装修情况等。
2、收集相关数据：估价师会收集附近的房屋销售信息、租金水平以及房地产发展趋势等数据，以帮助其对所评估房屋的价值进行估算。
3、分析数据和资料：估价师会将其收集的数据和资料进行综合分析，以确定房屋价格范围。
4、编写估价报告：估价师根据自己的分析和估算结果编写出估价报告，报告内容应该准确、详细和客观。
总结：福州房地产估价报告是房地产市场上一项非常重要的工具，它可以为房屋买卖、贷款、出租和投资提供重要的参考价值。
编写福州房地产估价报告需要进行实地勘察和收集相关数据，经过分析后才能得出合理的结论。
因此，合格的估价师和准确的数据对于编写出一份准确的福州房地产估价报告而言非常重要。
房屋价值评估报告
房屋价值评估报告1. 概述本报告旨在对目标房屋的价值进行评估，以提供房屋购买者或出售者确定合理价格的参考依据。
通过综合考虑房屋的地理位置、建筑结构、市场需求及竞争情况等因素，对房屋的估值进行分析和判断。
2. 背景信息2.1 房屋基本信息•房屋类型：（如：独栋别墅、公寓等）•房屋面积：（单位：平方米）•房屋年代：（建筑完成的年份）•房屋朝向：（如：南北朝向、东西朝向等）2.2 市场调研我们在评估房屋价值之前，进行了详细的市场调研，包括对周边房屋销售情况、附近设施、交通便利程度等进行分析。
以下是调研结果的简要概述：•周边房屋销售情况：目标房屋所处区域的房屋市场活跃度较高，目前有较多的房产交易记录。
销售价格相对稳定，但近期有略微下降的趋势。
•附近设施：目标房屋附近有多所学校、医院、购物中心等配套设施，方便居民日常生活。
•交通便利程度：目标房屋周边交通便利，有多条公交线路和地铁站，出行方便。
3. 评估方法3.1 直接比较法我们采用了直接比较法（也称市场数据法）来进行房屋价值评估。
该方法通过分析类似房屋的销售记录和价格，结合目标房屋的特征及市场调研结果，对房屋进行估值。
直接比较法的具体步骤如下：1.收集目标房屋周边房产交易记录，并筛选与目标房屋相似的房屋。
2.对筛选出的类似房屋进行统计分析，计算平均价格、最高价格和最低价格。
3.根据目标房屋特征（如建筑面积、房屋年代、楼层等）与类似房屋进行比较，得出目标房屋的相对价值。
4.根据市场调研结果及专业判断，结合步骤3的相对价值，对目标房屋进行最终估值。
3.2 成本法成本法是另一种常用的房屋估值方法，该方法基于建筑物重建成本和磨损程度来进行估值。
然而，由于本次评估无法获取到目标房屋的详细建筑成本和磨损情况信息，我们选择直接比较法作为主要评估方法。
4. 评估结果经过综合分析和评估，我们得出以下估值结果：•根据直接比较法，目标房屋估值范围为X万元至Y万元，其中平均价格为Z万元。
住宅物业价格评估报告
住宅物业价格评估报告住宅物业价格评估是对一个房产的价值进行估算的过程。
它可以用于各种场景，如购买和出售房产、税务目的以及贷款审批等。
一个综合而准确的评估报告将有助于房主、买家、银行和其他相关人员做出明智的决策。
有许多因素可以影响住宅物业的价格。
其中最重要的因素之一是地理位置。
不同的地区和城市有不同的房地产市场。
像城市中心这样的优越地理位置通常具有较高的房价，而特殊地理位置，如海滨或风景区，也可能导致房价的上涨。
另一个重要因素是房屋的规格和特征。
房屋的建筑年代、总面积、设计、装修和设施等特征都会影响房屋的价值。
新建或翻修的房屋通常具有更高的价值，因为它们更具现代性和可居住性。
周边环境也是一个重要的考虑因素。
附近的学校、商业设施、交通便利程度以及社区安全性都会影响房屋的价值。
好的教育和便利的配套设施通常会提高房价，而噪音、治安问题或恶劣的环境会降低房价。
市场供需平衡也会对房屋价格产生影响。
当市场需求高于供应时，房价往往会上涨，反之亦然。
因此，一个发展迅速的地区或一个供应相对稀缺的房市通常会有更高的房价。
此外，宏观经济因素也会影响到房屋价格。
利率、通货膨胀、就业市场和政府政策都会对房屋市场造成影响。
通常，低利率环境下，购房需求会增加，导致房价上涨。
一个综合而准确的房产价格评估报告通常会包括以下几个方面：基本信息、市场概况、周边环境、房产描述、类似房屋分析、价格评估方法和结论等。
在报告中，应详细阐述以上各个因素对房屋价格的影响，并且提供相关数据和市场趋势的分析，以支持价格评估的准确性和合理性。
总而言之，住宅物业价格评估报告是一个复杂而综合的过程，它需要综合考虑地理位置、房屋规格、周边环境、市场供需平衡和宏观经济因素等多个因素。
一个准确的评估报告将有助于参与者做出明智的决策，并确保物业交易的公正性和透明度。
房地产估价报告书(实用5篇)
房地产估价报告书第1篇一、委估项目XXX公司所属房产抵押贷款估价项目二、委托方名称：XXX公司地址：XXX三、估价方名称：XXX房地产评估咨询有限公司地址：XXX证书号：XXX 资质等级：XXX法定**人：XXX四、估价对象概况估价对象位于XXX，其合法产权人为XXX公司，建筑面积共*方米。
其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为，*均层高米，建成于2003年，于2007年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为XXX。
副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为，*均层高米，建成于2003年，外观九成新，房屋所有权证号码为XXX。
五、估价目的为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。
六、估价时点2014年8月15日七、价值定义采用公开市场价值标准八、估价原则本次评估在遵循公正、公*、公开、客观、科学原则的前提下，还应依据如下原则：1. 合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提。
2. 最高最佳使用原则，以估价对象最高最佳使用为前提。
3. 替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
4. 估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格。
九、估价依据1. 委托方提供的资料(1)委托书;(2)委托方企业营业执照复印件;(3)房屋所有权证复印件。
2. 国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。
3. 国家和地方的有关法律、法规和有关规定。
4. 估价机构和估价人员掌握和收集的\'有关资料。
十、估价方法估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。
十一、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，确定该估价对象在评估基准日的抵押价值为***贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(￥万元)。
住宅用房地产估价报告范文
房地产抵押估价报告xxxxxxxxxxx (201x)第 0xxx 号关于对XXX所有的XXXX小区X号楼X单元X层XXX室房地产抵押价值评估报告估价委托方：XXX估价机构：XXXX房地产评估咨询有限公司注册估价师：XXX XXX估价作业日期：201X年XX月XX日至201X年XX月XX日目录（略）第一部分致委托方函xxx您为申请房地产抵押贷款，委托我公司对位于xxxxx城x号楼x 单元x层xxx室房地产进行了评估，估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，结合估价经验，在现场查勘、综合分析影响该房地产价格因素的基础上，以国家有关房地产估价的法规、政策和您提供的证件为依据，选用适宜的估价方法，对估价对象在估价时点的客观合理价值进行了认真的估算和判定，估价时点为现场勘查之日即201x年xx 月xx日，估价的目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产的抵押价值。
确认房屋所有权人xxx、共有权人xxx，房产证号：xxxxx号、第xxxx号，房屋建筑面积为xxxx平方米、储藏室建筑面积xxxx平方米的房地产抵押价值为人民币xxxx万元，人民币大写：xxxxxx 整。
房地产抵押估价结果汇总表注：抵押价值二假定未设定法定优先受偿权利下的价值-法定优先受偿款。
本估价报告应用的有效期，自提交报告之日201x年xx月xx日起至201x年 xx月xx日一年内有效。
特此函告！xxxx房地产评估咨询有限公司二。
一 x年xx月xx日第二部分估价师声明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有任何个人利害关系或偏见。
四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
房产估价报告书范本
房产估价报告书范本一、摘要本报告旨在提供关于房产估价的专业分析和意见，以帮助利益相关方做出更明智的决策。
本报告基于现场勘查、市场调研及数据分析，全面评估了房产的价值。
二、房产基本信息1. 房产位置：详细地址2. 房产类型：住宅/商业/工业等3. 建筑年份：4. 建筑面积：平方米5. 土地面积：平方米6. 楼层：7. 朝向：三、市场背景分析1. 区域市场概述：介绍区域市场的整体供需情况、价格走势等2. 同类房产市场表现：分析同类房产的成交价格、出租情况等3. 影响因素：分析影响房产价值的关键因素，如地理位置、交通便利性、周边设施等四、房产状况评估1. 建筑结构：评估建筑结构的完好程度、是否需要翻新等2. 设施设备：评估设施设备的齐全程度、是否需要更换等3. 土地使用权：了解土地使用权的性质、剩余年限等4. 环境状况：评估周边环境的质量、噪音、污染等五、估价方法1. 成本法：根据建筑成本、土地成本等计算房产价值2. 市场比较法：通过比较同类房产的成交价格来确定房产价值3. 收益法：预测房产未来的租金收入，计算房产价值六、估价结果1. 房产价值：人民币（大写）：_______元整（小写）：_______元2. 估价日期：_______年_______月_______日七、风险提示1. 估价结果仅供参考，不构成交易建议2. 估价过程中可能存在信息不准确或遗漏，请谨慎核实3. 房产价值受多种因素影响，估价结果可能随市场变化而变动八、声明本报告由专业房产估价师撰写，遵循相关法律法规和职业道德规范。
报告内容真实、客观、公正，仅供参考。
---以上为房产估价报告书的范本，可根据实际需求进行调整和补充。
希望对您有所帮助。
住宅价格评估报告
住宅价格评估报告一、评估对象本次评估的对象为位于具体地址的一套住宅，建筑面积为具体面积平方米，房屋户型为户型描述，所在楼层为楼层，总楼层为总楼层数。
二、评估目的本次评估的目的是为了确定该住宅在评估基准日具体日期的市场价格，为相关用途，如买卖、抵押、租赁等提供参考依据。
三、评估基准日评估基准日确定为具体日期，在该日期，市场条件和房地产状况相对稳定。
四、评估原则1、合法原则评估对象的产权合法，符合国家法律法规和政策的规定。
2、最高最佳使用原则在合法的前提下，评估对象应以其最高最佳使用状态为评估前提，即能使该房地产实现最大价值的使用方式。
3、替代原则评估过程中，参考类似房地产的市场价格，以合理确定评估对象的价值。
4、公平原则评估过程应遵循公平、公正、客观的原则，不受任何主观因素的影响。
五、评估依据1、《中华人民共和国城市房地产管理法》2、《房地产估价规范》3、评估对象的房屋所有权证和国有土地使用证4、评估人员现场勘查获取的资料5、近期类似房地产的交易案例六、评估方法本次评估采用了市场比较法和收益法进行综合评估。
1、市场比较法通过对近期在同一供需圈内类似房地产的交易价格进行比较、修正，从而得出评估对象的市场价格。
选取的可比实例应与评估对象在用途、结构、地理位置、交易日期等方面具有可比性。
2、收益法通过预测评估对象未来的净收益，并将其折现到评估基准日，以确定其价值。
收益法适用于有稳定收益的房地产，如出租型住宅。
七、房地产市场状况分析1、宏观经济环境近年来，所在地区的经济持续增长，居民收入水平不断提高，这为房地产市场的发展提供了良好的基础。
2、房地产政策政府出台了一系列房地产调控政策，旨在稳定房价、促进房地产市场的健康发展。
这些政策对房地产市场的供需关系和价格走势产生了一定的影响。
3、区域房地产市场评估对象所在区域的房地产市场发展较为成熟，交通、教育、医疗等配套设施完善，吸引了众多购房者的关注。
近期，该区域的房地产市场供需相对平衡，价格走势较为平稳。
[莆田]住宅楼土地使用权价值评估报告(42页)
![[莆田]住宅楼土地使用权价值评估报告(42页)](https://img.taocdn.com/s3/m/f6bd1c0fb8f67c1cfbd6b838.png)
土地估价报告项目名称：***203室的住宅用地土地使用权价值评估受托估价单位：厦门***土地房地产评估咨询有限公司土地估价报告编号：***（2013）（土估）字***提交估价报告日期：二○一三年四月十八日土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称：“***”抵押贷款涉及的位于莆田市***街道***路305号***小区B区3号203室住宅用地土地使用权价值评估（总用地面积为51.83平方米）。
二、委托估价方：***三、估价目的：确定估价对象于估价基准日的土地使用权价值，为委托方确定土地使用权抵押贷款额度提供参考依据。
四、估价基准日：二○一三年四月十七日五、估价日期：二○一三年四月十七日至二○一三年四月十八日六、地价定义：1、价值内涵：估价对象于估价基准日2013年5月14日、规划利用条件下、设定的土地开发程度与用途、土地使用年限住宅为51年的国有出让土地使用权价值。
2、估价对象土地所有权为国有，土地取得方式为出让，土地用途为住宅用地，土地批准使用期限住宅为70年（至2064年06月18日止），至估价基准日，尚剩余土地使用年限住宅51年（取整）。
3、至估价基准日，待估宗地用途为住宅用地，实际开发程度为五通一平熟地（红线外“五通”即通路、供水、排水、通电、通讯；红线内“一平”即场地平整）。
七、估价结果土地使用权总价值：20.41万元金额（大写）：贰拾万肆仟壹佰元整土地单价（地面价）：3937.87平方米货币种类：RMB（人民币）八、土地估价师签字九、土地估价机构估价机构负责人签章：厦门***土地房地产评估咨询有限公司二○一三年四月十八日第二部分估价对象界定一、委托估价方：***二、估价对象：待估宗地为“***”所属莆田市***街道***路305号***小区B区3号203室住宅用地，宗地面积为51.83平方米。
三、估价对象概况1、土地登记状况宗地四至：南北西均临福建莆田良奕房地产开发有限公司用地、东临水沟；土地等级：中心城区三级住宅用地2、土地权利状况估价对象土地所有权属国家所有，土地使用权取得方式为出让，至估价基准日，无他项权利设定，土地用途为住宅用地，土地批准使用期限住宅为70年（至2064年06月18日止），至估价基准日，尚剩余土地使用年限住宅为51年（取整）。
住宅估价报告范文
住宅估价报告范文报告内容：一、前言本报告是关于住宅的估价报告，旨在根据市场走势和周边环境等因素，对该住宅进行准确的估价，并提供客观的评估结论。
报告内容包括市场背景、住宅特点、周边环境、估价方法和评估结论等方面。
二、市场背景投资者需要了解当地的房地产市场背景，以便能对该住宅进行准确的估价。
根据市场调研数据显示，当前该地区的房地产市场处于稳定状态，供需关系较为平衡。
同时，租金市场也比较活跃，租金水平逐年上涨。
三、住宅特点在对该住宅进行估价之前，首先需要了解该住宅的特点。
该住宅位于一个高端住宅小区内，小区环境优美，设施齐全。
该住宅总建筑面积为XXX平方米，共有三个卧室、两个卫生间和一个客厅。
室内装修风格简约大方，房屋保养较好。
四、周边环境周边环境是影响住宅估价的重要因素之一、该住宅位于市中心，交通便利，周围有多个公交站点和地铁站。
同时，附近有多家超市、商场和餐饮店，生活便利度较高。
此外，该住宅周围有多所学校和医院，教育和医疗资源丰富。
五、估价方法为了对该住宅进行准确的估价，本报告采用了三种常用的估价方法：市场比较法、收益法和成本法。
1.市场比较法：通过对该地区类似住宅的成交价进行比较，找出相似性较高的住宅作为参照物，进而计算出该住宅的估价。
2.收益法：通过计算该住宅的租金收益，进而推算出该住宅的市场价值。
此方法适用于投资目的的估价。
3.成本法：根据该住宅的建造成本和地块价值，综合计算出该住宅的估价。
此方法适用于新房估价或重建估价。
根据对上述三个方法的综合运用，得出了该住宅的估价。
六、评估结论根据市场比较法、收益法和成本法的综合评估，本报告得出了对该住宅的估价结论。
经过仔细计算和分析，该住宅的市场价值估计为XXX万元。
然而，需要说明的是，估价报告只是一种参考意见，实际买卖时，需要根据市场情况和双方的议价情况来确定最终的房价。
七、结束语该住宅估价报告是根据市场走势和周边环境等因素进行准确估价的一份报告。
报告内容包括了市场背景、住宅特点、周边环境、估价方法和评估结论等方面。
住宅定价分析报告
住宅定价分析报告1. 引言住宅定价是指确定住宅的市场价格，对于房地产市场的参与者来说具有重要意义。
一个准确的住宅定价分析可以帮助买方决策和卖方出售物业。
本报告旨在对住宅定价进行详细分析，为市场参与者提供有价值的信息。
2. 数据收集为了进行住宅定价分析，我们收集了广泛的房地产数据，并使用以下来源：•房地产交易记录：我们收集了过去一年内的二手房交易记录，包括每个住宅的售价、面积、地理位置等信息。
•房源信息：我们收集了在线房地产平台上的房源信息，包括售价、户型、楼层、朝向等信息。
•周边配套设施：我们收集了住宅周边的教育、医疗、交通等配套设施的信息。
3. 数据预处理在进行住宅定价分析之前，我们需要对数据进行预处理。
这包括数据清洗、处理缺失值、处理异常值等步骤，以确保数据的质量和一致性。
我们使用Python中的pandas和numpy等库进行数据预处理工作。
4. 特征工程为了更好地建模和预测住宅定价，我们进行了特征工程的步骤。
特征工程包括特征选择、特征变换等技术，以提取和构造更具价值的特征。
我们使用了统计学方法和机器学习算法来选择和构建特征。
5. 建模与分析在本阶段，我们使用了多种机器学习算法来建立住宅定价模型。
这些算法包括线性回归、决策树、随机森林等。
我们使用Python中的scikit-learn库来进行模型训练和评估。
6. 结果与讨论根据建模和分析的结果，我们得出了以下结论：•住宅的面积是一个重要的定价因素，面积越大，价格越高。
•住宅的地理位置也对定价有显著影响，地理位置好的住宅价格更高。
•其他因素如楼层、朝向、周边配套设施等也对定价有一定程度的影响。
这些结论可以帮助市场参与者更好地理解住宅定价的规律，并作出更明智的决策。
7. 结论本报告对住宅定价进行了详细分析，并提供了有价值的结论。
对于买卖房地产的市场参与者来说，本报告提供了指导和参考，帮助他们作出更明智的决策。
未来的研究可以进一步扩大数据范围，并采用更多的机器学习算法来提高定价预测的准确性。
福建省房地产价格评估管理委员会关于同意漳州润达房地产评估有限
福建省房地产价格评估管理委员会关于同意漳州润达房地产评估有限公司从事房地产价格评估业务的通知
【法规类别】房地产交易与市场
【发文字号】闽房价估[2008]10号
【发布部门】福建省房地产价格评估管理委员会
【发布日期】2008.12.09
【实施日期】2008.12.09
【时效性】现行有效
【效力级别】XP10
福建省房地产价格评估管理委员会关于同意漳州润达房地产评估有限公司从事房地产价
格评估业务的通知
（闽房价估〔2008〕10号）
漳州润达房地产评估有限公司：
根据《福建省房地产价格评估管理办法》（省政府令第48号）、《福建省房地产价格评估管理委员会关
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福建省房地产价格评估管理委员会关于调整部分房地产价格评估机构资质的通知-闽房价估[2011]4号
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福建省房地产价格评估管理委员会关于调整部分房地产价格评估机构资质的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 福建省房地产价格评估管理委员会关于调整部分房地产价格评估机构资质的通知（闽房价估〔2011〕4号）各有关房地产价格评估机构：根据《福建省房地产价格评估管理办法》（省政府令第48号）、《福建省房地产价格评估管理委员会关于进一步规范房地产价格评估管理的通知》（闽房价估[2002]6号）、《福建省房地产价格评估管理委员会关于进一步加强房地产价格评估管理的通知》（闽房价估[2005]2号）、《福建省房地产价格评估管理委员会关于加强房地产价格评估机构监管有关问题的通知》（闽房价估[2007]10号）和我省有关行政审批制度改革文件规定精神，经审定，同意对福建永和资产评估有限公司等5家房地产评估机构资质等级进行调整，现将调整后的5家房地产价格评估机构及资质等级公布如下：一、由乙级调整为甲级的房地产价格评估机构福建永和资产评估有限公司泉州名城资产评估房地产估价有限公司二、由丙级调整为乙级的房地产价格评估机构泉州市永立信房地产评估有限责任公司福建明达房地产评估有限公司龙岩明鉴资产评估有限公司以上经省房地产价格评估管理委员会审定调整房地产价格评估资质等级的机构，均应当遵守国家和我省有关法律、法规和执业规程，恪守执业道德，规范评估行为，不断提高评估质量，并自觉接受房地产价格评估管理委员会的监督检查。
二○一一年六月十七日——结束——。
(小区代码)-(小区名称)小区标准房价评估技术报告
***（名称）小区标准房价评估技术报告（小区概况和标准房状况价格影响因素说明可根据实际情况自己取舍，对价格影响大的应进行说明）一、小区概况说明划分本小区的理由。
1.位置⑴坐落：除了说明本小区具体地点。
例如，小区位于**市**区**路（大街、大道）**号到**号（可按小区信息采集表）。
⑵方位：说明本小区在某个较大区域（如所在城市）中的方向和位置。
例如，估价对象位于**市**部（中、东、东南、南部等）。
⑶距离：说明本小区与重要场所的远近。
例如，估价对象离市中心**米，离市（区）级商业中心**米，离火车站**米，离汽车站**米。
2.交通⑴出入可利用的交通工具：说明小区及附近经过的公共汽车等公共交通线路数量，到公共交通站点（如公共汽车站等）的距离。
例如，有**路公共汽车经过，到公共汽车站约**米（步行**分钟）。
⑵道路状况：说明本小区有几条道路及附近的干道，到附近干道的距离，各条道路的路况（如道路等级、路面状况、交通流量大小）。
⑶交通管制情况：说明受步行街、单行道、限制某些车辆通行、限制通行时间、限制行车速度等影响的情况。
⑷停车方便程度及收费标准：说明本小区有无停车场、车位数量、到附近停车场的距离等。
3.周围环境和景观⑴自然环境：说明本小区环境是否优美、整洁，有无空气、噪声、辐射、水、固体废物等污染及其程度，环境卫生状况。
其周边有无高压输电线路、无线电发射塔、垃圾站、公共厕所、汽车加油站等。
⑵人文环境：说明估价对象所在地区的声誉、居民特征（如职业、素质）、治安状况（如犯罪率）、相邻房地产的利用状况（如用途）等。
⑶景观：例如，水景（海景、江景、河景、湖景等）、山景。
4.配套设施⑴基础设施：说明供水、排水、（雨水、污水）、供电、供气、通信、有线电视、因特网等设施的完备程度。
⑵公共服务设施：说明一定距离内教育（幼儿园、中小学）、医疗卫生（如医院）、文化体育（如文化活动中心、体育馆、游泳池）、菜市场等公共服务设施，以及商业、金融、邮政等设施的完备程度。
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房地产估价课程设计房地产估价报告项目名称：莆田市XX项目2#楼1002房委托方：X X X X估价方：X X X X估价人员：X X X X估价作业日期：2015.6.7-2015.6.11估价报告编号：X房估字[XX]第XX号目录致委托方函 (1)估价师声明 (2)估价的假设和限制条件 (3)房地产估价结果报告 ......................... 错误!未定义书签。
一、委托方 (5)二、估价方 (5)三、估价对象 (5)四、估价目的 (6)五、估价时点 (6)六、价值定义 (6)七、估价依据 (6)八、估价原则 .................................... 错误!未定义书签。
九、估价方法 (7)十、估价结果 (7)十一、估价作业日期 (7)十二、估价报告应用的有效期 (8)十三、估价人员 (7)房地产估价技术报告 (8)一、实物状况分析 (8)二、区位状况分析 (9)三、市场背景 (9)四、权益状况分析 (9)五、最高最佳使用分析 (10)六、估价方法选用 (10)七、估价测算过程 (11)八、估价结果确定 (14)附件 (15)致委托估价方函XXX：受您的委托，我公司于2015年6月7日至6月11日，对位于莆田市城厢区XX路项目2#楼1002房，房屋建筑面积为83平方米。
该户型为2室2厅1厨1卫的公寓。
《房屋所有权证》证号为X证字第ⅩⅩⅩ号的房地产进行市场价格评估，为确定房屋买卖交易提供参考依据。
根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的各种资料，遵循依法、公正、科学、准确和适度的原则，经估价人员实地收集资料、分析计算，并与估价时点莆田市类似房地产的市场价格水平相比较后，确定委估房地产于估价时点2015年6月7日的价格及单价为：XXX房地产估价机构法定代表人：XXX致函日期： 2015年6月11日估价师声明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
六、我公司估价人员2015年6月7日致电莆田市国土资源管理局档案室查询委估宗地使用年限，国土资源管理局档案管理人员电话告知：委估宗地在2007年9月取得土地，法定使用年限为40年(从2007年9月到2047年9月)，委估宗地的剩余使用年限为32年。
七、参加本次估价的估价师签名：注册房地产估价师： xxx 资格证书号：10903238注册房地产估价师： xxx 资格证书号：10903220注册房地产估价师： xxx 资格证书号：10903129估价的假设和限制条件一、本次估价的假设前提⑴估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让；⑵洽谈交易期间房地产价值将保持稳定；⑶市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变；⑷交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识；⑸本报告在评估过程中，假设委估房地产为商业用途，在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。
二、未经调查确认或无法调查确认的资料数据（1）本次估价未对估价对象做建筑基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其基础、结构等方面的无重大质量问题；（2）假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有的抵押情况已注销。
三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理（1）估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。
当上述条件发生变化时，评估结果一般变会发生变化。
（2）估价结果未考虑未来处置风险；（3）估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场动作失当对其价值的影响；四、本报告使用的限制条件（1）本报告仅为委托人提供估价对象在估价时点转让买卖市场价值参考，不作它用；（2）本报告使用期限为2015年6月7日至2016年6月7日。
即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作估价对象的市场价值参考，超过一年，需重新进行估价；（3）实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损。
（4）本报告专为委托人所使用，未经本机构同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。
报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
五、其他说明（1）估价过程中遇到的不确定因素、或有事项非估价人员执业水平和能力所能评定估算，估价人员和估价机构对此类事项不承担任何责任。
（2）委托人应对所提供资料的真实性、完整性、合法性负责，如因资料的失真、不完整等原因引起的后果，估价人员和估价机构不承担任何责任。
估价结果报告一、委托方委托人：XXX住址：莆田市城厢区XX路联系电话：XXXXXXX二、估价方机构名称：xxx房地产估价机构资质等级：二级资质证书编号：XXXXXXX资质有效期：3年（2014年6月7日至2017年6月7日）单位住址：莆田市城厢区学园中街1133号法定代表人：XXX联系电话：XXXXXXX三、估价对象㈠物质实体状况1.建筑物状况（1）委估建筑物于2010年建成，维护保养情况较好，成新率为90%，房屋建筑面积为83平方米。
该户型为该户型为2室2厅1厨2卫的公寓。
（2）为钢筋混凝土结构，高24层，委估对象属2#楼602房，地面铺地板砖，内墙刮腻子，天花为石膏吊顶，铝合金窗。
小区外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖；内装饰地面一层为花岗岩和木地板，墙面刮腻子，天花为石膏吊项；电照线路暗设；每层装修高档；小区配置两部客梯、一部货梯，电梯间装修一般；设地下停车场。
2.委估对象利用现状委估房地产现作住宅用，公共配套设施好，宗地内外开发程度均为五通一平。
3.周围环境估价对象位于项目2#楼1002房，交通方便，人流量大，但周围环境较好，目前是莆田市城厢区市靠中心的商业住宅地段。
㈡权益状况委估对象位于项目2#楼1002房，《房屋所有权证》证号为房权证字第ⅩⅩⅩ号，权属私人所有。
由于资料方面的原因，其它项权利是否受限无法核实。
四、估价目的为确定房地产买卖交易提供价格参考依据。
五、估价时点2015年6月7日。
六、价值定义本报告提供的价格是估价对象在估价时点、在本报告的全部限制条件下、莆田市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。
所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。
委估房地产的价格定义为：建筑物为钢筋混凝土结构，用途为商业住宅，经济使用年限为60年，已使用8年，尚可使用52年；但委估宗地法定使用年限为40年(从2007年9月到2047年9月)，即委估宗地剩余使用年限为32年。
按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限按剩余使用年限32年计算的市场价格。
七、估价依据本次估价依据了国家有关法律和国务院、建设部、国土资源部颁布的法律、法规和政策性文件，以及评估房地产的相关资料，主要有：㈠行为依据《委托评估函》。
㈡法律法规依据1.《中华人民共和国土地管理法》。
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
3.《房地产估价规范》（GB／T 50291－2015）。
4.《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014)。
5.本公司估价师现场勘察及市场调查所获得的有关资料。
（三）产权依据委托方提供的《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》复印件八、估价原则㈠合法原则。
㈡公平原则。
㈢最高最佳使用原则。
㈣替代原则。
㈤估价时点原则。
㈥综合分析原则及多种方法比较原则。
九、估价方法估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和莆田市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格。
十、估价结果十一、估价人员注册房地产估价师：xxx 资格证书号：10903238注册房地产估价师：xxx 资格证书号：10903220注册房地产估价师：xxx 资格证书号：10903129十一、估价作业日期2015年6月7日至2015年6月11日。
十二、估价报告应用的有效期本估价报告有效期为1年，即从2015年6月7日至2016年6月7日估价技术报告一、估价对象实物状况分析位于莆田学院后面，底层出租或办公使用，上层为居住使用，属于商业住宅。
二、区位状况分析估价对象位于莆田市项目2#楼1002房，于2010年建成，装修高档，维护保养情况较好，成新率为90%。
周边有荔城大道、梅园西路、学园北路，荔城大道和学园北路为南北向交通干道，而梅园路则为东西向干道，交通便捷，环境较好。
二、市场背景近年来，莆田市GDP增速长期位列福建省前列，以福建省沿海城市作为经济发展的带头城市来带动省内其他非沿海地区城市，且把莆田市列入省内重点发展城市，这对房地产有直接促进作用。
截止目前，随着莆田市市政建设和生活基础设施建设基本完善，莆田市人流凝聚力大，购房及租房需求不断上升，二手房市场火热，整体保持着向上的发展形势。
莆田市市场分析：经调查，莆田市房地产交易价格近年来处于不断增长的状态中，根据调查资料分析，虽然2015年的房价较14年有所下降，但是正在持续回暖，未来的房地产价格会不断提升。
三、权益状况分析1、土地权益状况土地所有权为国家所有；依法或依约定XXX对该国有土地享有的占有、使用、收益和有限处分的权利；目前该土地已占使用年限为8年剩余32年；无其他特殊情况。
2、建筑物权益状况（1）房屋所有权：该房屋的所有权人为一人，房屋所有权是雷燕单独拥有；建筑物区分权为完全产权（2）出租或占用情况：无出租和占用情况（3）其他权利设立情况：没有设立了抵押权、地役权（4）其他特殊情况：达到了法律法规规定的转让条件；不属于法律法规规定不得抵押或者不得作为厨子的财产；无拖欠建设工程价款；未被列入征收、征用范围；没有依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制；房屋建设等手续齐全；房屋所有权明确或者归属无争议；非临时建筑；为合法建筑。
（5）物业管理情况：z物业管理公司自二○一○年九月正式进入为全体业主提供物业管理服务以来，得到了全体业主及业主委员会的大力支持，得到了业主及区、市级政府主管部门的认可，z物业管理公司也获得城厢区物业管理优秀小区、莆田市物业管理优秀小区、莆田市园林式花园式达标单位等称号，同时于二○一一年通过ISO9001、ISO14001、OHS18001认证。