盐城市写字楼市场调研报告

盐城市写字楼市场调研报告编制：上海天仕房地产投资管理有限公司日期： 2008年12月目录：第一部分盐城市宏观市场环境分析一、盐城市概况二、宏观经济发展状况三、盐城房地产市场概况第二部分盐城写字楼市场分析一、写字楼销售市场分析二、潜在写字楼物业分析三、市场分析总结第三部分项目SWOT分析一、项目概况二、项目SWOT分析第四部分项目市场定位一、定位背景综述二、项目性质定位三、目标客户定位第一部分盐城市宏观市场环境分析一、盐城市概况盐城地处苏北平原中部，东临黄海，西襟淮扬，南与南通市接壤，北与连云港市毗邻。

1983年由地区改市，实行市管县体制，下辖东台、大丰2个县级市和建湖、射阳、阜宁、滨海、响水5个县，市区下设盐都、亭湖两个区和盐城开发区，市辖区面积1696平方公里，人口151.36万。

全市有138个乡镇，6个街道办事处，1927个村民委员会，554个居民委员会，800多万人口，总面积1.5万平方公里，是江苏面积第一、人口第二的大市。

图2-1：江苏省行政区域图图2-2：盐城市行政区域图因盐得名，历史悠久盐城从西汉武帝元狩4年（公元前119年）建立盐渎县，当时这里遍地皆为煮盐亭场，到处是盐河，“渎”就是运盐之河的意思。

东晋安帝义熙7年（公元411年）时更名为盐城县，以“环城皆盐场”而得名。

盐城历经了两千多年的历史沉淀，处处散发着浓郁的海盐文化。

古代以盛产“淮盐”而享誉华夏，古称“淮夷地”。

早在战国时期即“煮海为盐”，《史记》载“东海有海盐之饶”。

秦汉时则“煮海兴利、穿渠通运”，已成为渔盐兴旺之地。

唐时，“甲东南之富、边饷半出于兹”的淮南盐场，仅盐城就有“盐亭一百二十三所”。

唐宝应年间，境内设有海陵监、盐城监，每岁煮盐百余万石，其时盐城已成为东南沿海重要的盐业生产中心。

资源丰富，生态独特盐城是江苏省面积最大的市。

全市总面积1.5万平方公里，其中可耕地面积7737平方公里，河湖水面1300多平方公里。

海洋和滩涂资源十分丰富。

沿海滩涂总面积4550平方公里（含辐射沙洲），其中潮上带1677平方公里，潮间带1610平方公里，分别占全省的75%、64.6%、60.8%。

隶属于东台、大丰、射阳、滨海、响水等县（市）的沿海滩涂，近期可供开发利用的面积达1300平方公里。

目前，射阳河口以南沿海地段还以每年10多平方公里的速度向大海延伸，被称之为“黄金海岸”，是江苏最大、最具潜力的土地后备资源。

岸线港口资源得天独厚。

盐城市海域位于江苏沿海中部，海岸线总长582公里，占江苏省的56%。

海域面积18897平方公里，其中内水面积12144平方公里，领海面积6753平方公里，沿海海域是中国唯一无赤潮的内海水域。

沿海陈家港距连云港27海里、日照港59海里，集、疏、运条件比较优越，为二级航道，国家二类开放口岸。

大丰港北距青岛港210海里、连云港120海里，东距日本长崎港460海里、韩国釜山港465海里，南距台湾基隆港620海里、上海港280海里，已被国家规划为对外开放一类口岸。

滨海港地处江苏沿海中部、连云港与长江口之内，与日本、韩国隔海相望，-10米等深线离岸最近处为1.215海里，深水直通大海，可建5-10万吨级码头泊位，是江苏沿海水深条件最好的岸段之一。

射阳港现拥有千吨级码头5座，并开通了集装箱内河支线，港口年吞吐能力可达530万吨，目前，射阳港已同沿海24个港口通航。

石油天然气资源蕴藏较多。

已探明石油天然气蕴藏量达800亿立方米，预计总储量达2000亿立方米，为中国东部沿海地区陆上最大的油气田。

沿海和近海有约10万平方公里的黄海储油沉积盆地，居全国海洋油气沉积盆地第2位，有着广阔的勘探开发前景。

农产品资源优势突出。

盐城是江苏最大的农副产品生产基地，已建成8个全国商品粮基地县、1个优质油料基地县和6个优质棉基地县，海洋及动植物资源丰富。

粮棉油、桑果菜和禽蛋鱼等主要农产品的种养规模和总量均位居全省首位。

无公害农产品产地认证居全省之首，全市有4个县列入省级农产品产地认证；通过省级无公害农产品认证的种植业产地有212个、面积223万亩，畜牧业产地87个、畜禽规模1799万头（只）。

新建国家和省级农业标准化示范区5个，省级外向型农业生产基地6个。

通过认定的有机食品基地2个10.2万亩、绿色食品基地6个2.2万亩。

全市获得有机食品、绿色食品和无公害食品称号的产品共有179个。

人力资源十分充裕。

盐城是江苏第二人口大市。

目前城乡劳动力供给总量为392.44万人，其中农村劳动力272.02万人。

农村劳动力转移就业128.9万人，其中劳务输出79万人，出国劳务2.05万人。

现有富余劳动力84万人，可供输出50万人，其中有一技之长的21万人。

可供输出的劳动力资源中，具有大专以上文化程度的2.6万人，高中（含中专、技校、职高）文化程度的26.5万人，初中以上文化程度的20.9万人；具备中级以上职业技能的有5.8万人，初级职业技能的专业人员14.8万人。

生态旅游资源独具特色。

全市现有对外开放景点40多个，其中省级文保单位15个，3A级景区2个，2A级景区1个，省级风景名胜区1个，国家级自然保护区2个。

市域东部拥有太平洋西海岸、亚洲大陆边缘最大的海岸型湿地，被列入世界重点湿地保护区，正在规划建设盐城湿地生态国家公园，打造“东方湿地之都”。

湿地保护区内建有世界上第一个野生麋鹿保护区和国家级珍禽自然保护区，为联合国人与自然生物圈成员。

大丰野生麋鹿保护区目前麋鹿种群600多头，其野生种群总量、繁殖率和存活率均居世界首位。

国家级珍禽自然保护区有国家重点保护的一类野生动物12种，国家二类重点保护野生动物67种，每年来此越冬的丹顶鹤达到1200多只，占世界野生种群的60%以上。

市域西部地处里下河地区腹地，大纵湖、九龙口、马家荡等湖泊水域面积近百平方公里，为典型的泻湖型湖荡湿地。

面积10多万亩的海滨林场和辽阔的海滨草原，集蓝天、大海、海涂、森林、草原、珍稀动植物等于一体，具有与基岩海岸和砂质海岸迥然不同的海滨风光。

盐城不仅资源丰富、生态独特，民俗文化特色也很鲜明。

盐城是淮剧的发源地，素有“淮剧之乡”、“小戏之乡”、“现代戏之乡”的美称。

历史上名人和名胜古迹较多。

市区有南宋丞相陆秀夫祠堂、明末书法家宋曹故居等人文景观，大丰市白驹镇是《水浒》作者施耐庵的故里，东台西溪有北宋宰相范仲淹的“读书堂”，亭湖便仓有北宋宰相卞济手植的“枯枝牡丹”。

现代著名外交家乔冠华、马克思主义理论家胡乔木的故乡也在盐城市境内。

革命老区，百河新城盐城是革命老区。

“皖南事变”爆发后，中共中央立即在盐城重建新四军军部，此后，又相继在盐成立了中共中央华中局、中央军委新四军分会、华中党校、抗大五分校、鲁艺华中分院、江淮银行等组织，盐城迅速成为华中敌后的政治、军事、经济、文化中心，时有“陕北有个延安、苏北有个盐城”之说。

刘少奇、陈毅、黄克诚、粟裕、叶飞、张爱萍、洪学智、曾山等一大批老一辈无产阶级革命家都曾在这里战斗过。

拥有全国规模最大、资料最全、最具代表性的新四军纪念设施，现在市区有新四军纪念馆、纪念塔和重建军部旧址泰山庙，大丰白驹建有新四军、八路军会师纪念碑。

盐城地处苏北里下河水网地区，市区河流纵横交错，蜿蜒曲折，数量众多，水乡特色显著，号称“百河之城”。

流经市区的主要河流有新洋港、蟒蛇河、串场河、皮岔河、小洋河与通榆河等，是盐城主要的生态水脉和生态走廊。

亭湖区的大洋湾作为城市中心最主要的湿地，正在规划建设包括大洋湾森林公园和水上公园在内的大洋湾休闲旅游度假区。

新一轮城市总体规划修编完成后，盐城将以快速干道和主要河流为界划分六个片区，构成比较典型的水网城市格局。

通过滨水地区的开发与景观建设，增加亲水性场所，“人、水、城”相伴而生，和谐生长。

二、宏观经济发展状况（一）经济总量不断扩大，产业结构继续优化。

经初步核算，2007年全年实现GDP1368亿元，按可比价计算比上年增长15%，增幅创“九五”以来的新高。

按常住人口计算，全市人均GDP达18000元，增长15.2%。

三次产业协调发展，全市第一产业实现增加值260亿元，增长4%；第二产业实现增加值642亿元，增长19.1%；第三产业实现增加值466亿元，增长16.2%。

工业化进程明显加快，三次产业结果由2006年的20.9：45.7：33.4调整为19：46.9：34.1，二三产业比重上升了1.2个百分点。

工业和服务业对GDP增长的贡献率分别达52.6%、36.6%，推动GDP增长7.9和5.5个百分点。

单位：亿元盐城市历年GDP总量数据来源：盐城市统计局《2008盐城统计年鉴》2000年三产比例2007年三产比例（二）投资保持平稳增长全年完成固定资产投资901亿元，比上年增长35%，其中城镇固定资产投资476亿元，增长36.9%；工业投资507亿元，增长46.7%。

投资结构趋于优化，投向逐步向高新技术产业、支柱产业和特色产业集群集中，具有较高技术含量的设备制造、电气机械及器材、电子通信等行业投资分别增长36%、65%和71%，汽车及汽车零部件产业投资增长65%，十大重点产业集群完成投资增长了45%。

盐城市历年全社会固定资产投资总额单位：亿元数据来源：盐城市统计局《2008盐城统计年鉴》（三）对外贸易增长较快，利用外资取得重大突破。

全市外贸进出口平稳增长，全年累计完成进出口总额23.8亿美元，比上年增长32.2%，其中出口14.3亿美元，增长34，9%。

随着投资环境的日益改善，全年连续三年实现注册外资实际到帐倍增目标，开放型经济的发展水平不断提高。

全年注册外资世纪到帐达到9.35亿美元，比上年增长187.6%，总量位居苏北第一；协议利用外资20.5亿美元，增长118.7%。

口岸功能进一步增强，盐城南阳机场、大丰港相继被批准为国家一类开放口岸。

盐城市历年进出口总额单位：亿元数据来源：盐城市统计局《2008盐城统计年鉴》（四）消费品市场日益繁荣在城乡居民收入较快增长和消费结构升级以及消费观念变化的双重影响下，全市消费品市场明显趋旺。

全年实现社会消费品零售总额423.5亿元，比上年增长17.6%，增幅高于上年1.6个百分点，其中餐饮业增长41.9%，比社会消费品零售增幅高出24.3个百分点，成为拉动消费的主要力量。

单位：亿元盐城市历年社会消费品零售总额数据来源：盐城市统计局《2008盐城统计年鉴》（五）人民生活水平不断提高城市居民人均可支配收入达13857元，比上年增长15%；人均消费支出8400元，增长13.9%。

全市在岗职工平均工资18830元，增长20。

农民增收取得成效，人均纯收入达到6030元，增长11.8%；农民人均生活消费支出3769元，增长15.6%。

城乡居民储蓄存款余额698亿元，比年初增加58.5亿元，人均储蓄达8649元。