盐城市写字楼市场调研报告

盐城市写字楼市场调研报告编制：上海天仕房地产投资管理有限公司
日期： 2008年12月
目录：
第一部分盐城市宏观市场环境分析
一、盐城市概况
二、宏观经济发展状况
三、盐城房地产市场概况
第二部分盐城写字楼市场分析
一、写字楼销售市场分析
二、潜在写字楼物业分析
三、市场分析总结
第三部分项目SWOT分析
一、项目概况
二、项目SWOT分析
第四部分项目市场定位
一、定位背景综述
二、项目性质定位
三、目标客户定位
第一部分盐城市宏观市场环境分析
一、盐城市概况
盐城地处苏北平原中部，东临黄海，西襟淮扬，南与南通市接壤，北与连云港市毗邻。

1983年由地区改市，实行市管县体制，下辖东台、大丰2个县级市和建湖、射阳、阜宁、滨海、响水5个县，市区下设盐都、亭湖两个区和盐城开发区，市辖区面积1696平方公里，人口151.36万。

全市有138个乡镇，6个街道办事处，1927个村民委员会，554个居民委员会，800多万人口，总面积1.5万平方公里，是江苏面积第一、人口第二的大市。

图2-1：江苏省行政区域图图2-2：盐城市行政区域图
因盐得名，历史悠久
盐城从西汉武帝元狩4年（公元前119年）建立盐渎县，当时这里遍地皆为煮盐亭场，到处是盐河，“渎”就是运盐之河的意思。

东晋安帝义熙7年（公元411年）时更名为盐城县，以“环城皆盐场”而得名。

盐城历经了两千多年的历史沉淀，处处散发着浓郁的海盐文化。

古代以盛产“淮盐”而享誉华夏，古称“淮夷地”。

早在战国时期即“煮海为盐”，《史记》载“东海有海盐之饶”。

秦汉时则“煮海兴利、穿渠通运”，已成为渔盐兴旺之地。

唐时，“甲东南之富、边饷半出于兹”的淮南盐场，仅盐城就有“盐亭一百二十三所”。

唐宝应年间，境内设有海陵监、盐城监，每岁煮盐百余万石，其时盐城已成为东南沿海重要的盐业生产中心。

资源丰富，生态独特
盐城是江苏省面积最大的市。

全市总面积1.5万平方公里，其中可耕地面积7737平方公里，河湖水面1300多平方公里。

海洋和滩涂资源十分丰富。

沿海滩涂总面积4550平方公里（含辐射沙洲），其中潮上带1677平方公里，潮间带1610平方公里，分别占全省的75%、64.6%、60.8%。

隶属于东台、大丰、射阳、滨海、响水等县（市）的沿海滩涂，近期可供开发利用的面积达1300平方公里。

目前，射阳河口以南沿海地段还以每年10多平方公里的速度向大海延伸，被称之为“黄金海岸”，是江苏最大、最具潜力的土地后备资源。

岸线港口资源得天独厚。

盐城市海域位于江苏沿海中部，海岸线总长582公里，占江苏省的56%。

海域面积18897平方公里，其中内水面积12144平方公里，领海面积6753平方公里，沿海海域是中国唯一无赤潮的内海水域。

沿海陈家港距连云港27海里、日照港59海里，集、疏、运条件比较优越，为二级航道，国家二类开放口岸。

大丰港北距青岛港210海里、连云港120海里，东距日本长
崎港460海里、韩国釜山港465海里，南距台湾基隆港620海里、上海港280海里，已被国家规划为对外开放一类口岸。

滨海港地处江苏沿海中部、连云港与长江口之内，与日本、韩国隔海相望，-10米等深线离岸最近处为1.215海里，深水直通大海，可建5-10万吨级码头泊位，是江苏沿海水深条件最好的岸段之一。

射阳港现拥有千吨级码头5座，并开通了集装箱内河支线，港口年吞吐能力可达530万吨，目前，射阳港已同沿海24个港口通航。

石油天然气资源蕴藏较多。

已探明石油天然气蕴藏量达800亿立方米，预计总储量达2000亿立方米，为中国东部沿海地区陆上最大的油气田。

沿海和近海有约10万平方公里的黄海储油沉积盆地，居全国海洋油气沉积盆地第2位，有着广阔的勘探开发前景。

农产品资源优势突出。

盐城是江苏最大的农副产品生产基地，已建成8个全国商品粮基地县、1个优质油料基地县和6个优质棉基地县，海洋及动植物资源丰富。

粮棉油、桑果菜和禽蛋鱼等主要农产品的种养规模和总量均位居全省首位。

无公害农产品产地认证居全省之首，全市有4个县列入省级农产品产地认证；通过省级无公害农产品认证的种植业产地有212个、面积223万亩，畜牧业产地87个、畜禽规模1799万头（只）。

新建国家和省级农业标准化示范区5个，省级外向型农业生产基地6个。

通过认定的有机食品基地2个10.2万亩、绿色食品基地6个2.2万亩。

全市获得有机食品、绿色食品和无公害食品称号的产品共有179个。

人力资源十分充裕。

盐城是江苏第二人口大市。

目前城乡劳动力供给总量为392.44万人，其中农村劳动力272.02万人。

农村劳动力转移就业128.9万人，其中劳务输出79万人，出国劳务2.05万人。

现有富余劳动力84万人，可供输出50万人，其中有一技之长的21万人。

可供输出的劳动力资源中，具有大专以上文化程度的2.6万人，高中（含中专、技校、职高）文化程度的26.5万人，初中以上文化程度的20.9万人；具备中级以上职业技能的有5.8万人，初级职业技能的专业人员14.8万人。

生态旅游资源独具特色。

全市现有对外开放景点40多个，其中省级文保单位15个，3A级景区2个，2A级景区1个，省级风景名胜区1个，国家级自然保护区2个。

市域东部拥有太平洋西海岸、亚洲大陆边缘最大的海岸型湿地，被列入世界重点湿地保护区，正在规划建设盐城湿地生态国家公园，打造“东方湿地之都”。

湿地保护区内建有世界上第一个野生麋鹿保护区和国家级珍禽自然保护区，为联合国人与自然生物圈成员。

大丰野生麋鹿保护区目前麋鹿种群600多头，其野生种群总量、繁殖率和存活率均居世界首位。

国家级珍禽自然保护区有国家重点保护的一类野生动物12种，国家二类重点保护野生动物67种，每年来此越冬的丹顶鹤达到1200多只，占世界野生种群的60%以上。

市域西部地处里下河地区腹地，大纵湖、九龙口、马家荡等湖泊水域面积近百平方公里，为典型的泻湖型湖荡湿地。

面积10多万亩的海滨林场和辽阔的海滨草原，集蓝天、大海、海涂、森林、草原、珍稀动植物等于一体，具有与基岩海岸和砂质海岸迥然不同的海滨风光。

盐城不仅资源丰富、生态独特，民俗文化特色也很鲜明。

盐城是淮剧的发源地，素有“淮剧之乡”、“小戏之乡”、“现代戏之乡”的美称。

历史上名人和名胜古迹较多。

市区有南宋丞相陆秀夫祠堂、明末书法家宋曹故居等人文景观，大丰市白驹镇是《水浒》作者施耐庵的故里，东台西溪有北宋宰相范仲淹的“读书堂”，亭湖便仓有北宋宰相卞济手植的“枯枝牡丹”。

现代著名外交家乔冠华、马克思主义理论家胡乔木的故乡也在盐城市境内。

革命老区，百河新城
盐城是革命老区。

“皖南事变”爆发后，中共中央立即在盐城重建新四军军部，此后，又相继在盐成立了中共中央华中局、中央军委新四军分会、华中党校、抗大五分校、鲁艺华中分院、江淮银行等组织，盐城迅速成为华中敌后的政治、军事、经济、文化中心，时有“陕北有个延安、苏北有个盐城”之说。

刘少奇、陈毅、黄克诚、粟裕、叶飞、张爱萍、洪学智、曾山等一大批老一辈无产阶级革命家都曾在这里战斗过。

拥有全国规模最大、资料最全、最具代表性的新四军纪念设施，现在市区有新四军纪念馆、纪念塔和重建军部旧址泰山庙，大丰白驹建有新四军、八路军会师纪念碑。

盐城地处苏北里下河水网地区，市区河流纵横交错，蜿蜒曲折，数量众多，水乡特色显著，号称“百河之城”。

流经市区的主要河流有新洋港、蟒蛇河、串场河、皮岔河、小洋河与通榆河等，是盐城主要的生态水脉和生态走廊。

亭湖区的大洋湾作为城市中心最主要的湿地，正在规划建设包括大洋湾森林公园和水上公园在内的大洋湾休闲旅游度假区。

新一轮城市总体规划修编完成后，盐城将以快速干道和主要河流为界划分六个片区，构成比较典型的水网城市格局。

通过滨水地区的开发与景观建设，增加亲水性场所，“人、水、城”相伴而生，和谐生长。

二、宏观经济发展状况
（一）经济总量不断扩大，产业结构继续优化。

经初步核算，2007年全年实现GDP1368亿元，按可比价计算比上年增长15%，增幅创“九五”以来的新高。

按常住人口计算，全市人均GDP达18000元，增长15.2%。

三次产业协调发展，全市第一产业实现增加值260亿元，增长4%；第二产业实现增加值642亿元，增长19.1%；第三产业实现增加值466亿元，增长16.2%。

工业化进程明显加快，三次产业结果由2006年的20.9：45.7：33.4调整为19：46.9：34.1，二三产业比重上升了1.2个百分点。

工业和服务业对GDP增长的贡献率分别达52.6%、36.6%，推动GDP增长7.9和5.5个百分点。

单位：亿元
盐城市历年GDP总量
数据来源：盐城市统计局《2008盐城统计年鉴》
2000年三产比例
2007年三产比例
（二）投资保持平稳增长
全年完成固定资产投资901亿元，比上年增长35%，其中城镇固定资产投资476亿元，增长36.9%；工业投资507亿元，增长46.7%。

投资结构趋于优化，投向逐步向高新技术产业、支柱产业和特色产业集群集中，具有较高技术含量的设备制造、电气机械及器材、电子通信等行业投资分别增长36%、65%和71%，汽车及汽车零部件产业投资增长65%，十大重点产业集群完成投资增长了45%。

盐城市历年全社会固定资产投资总额
单位：亿元
数据来源：盐城市统计局《2008盐城统计年鉴》
（三）对外贸易增长较快，利用外资取得重大突破。

全市外贸进出口平稳增长，全年累计完成进出口总额23.8亿美元，比上年增长32.2%，其中出口14.3亿美元，增长34，9%。

随着投资环境的日益改善，全年连续三年实现注册外资实际到帐倍增目标，开放型经济的发展水平不断提高。

全年注册外资世纪到帐达到9.35亿美元，比上年增长187.6%，总量位居苏北第一；协议利用外资20.5亿美元，增长118.7%。

口岸功能进一步增强，盐城南阳机场、大丰港相继被批准为国家一类开放口岸。

盐城市历年进出口总额
单位：亿元
数据来源：盐城市统计局《2008盐城统计年鉴》
（四）消费品市场日益繁荣
在城乡居民收入较快增长和消费结构升级以及消费观念变化的双重影响下，全市消费品市场明显趋旺。

全年实现社会消费品零售总额423.5亿元，比上年增长17.6%，增幅高于上年1.6个百分点，其中餐饮业增长41.9%，比社会消费品零售增幅高出24.3个百分点，成为拉动消费的主要力量。

单位：亿元
盐城市历年社会消费品零售总额
数据来源：盐城市统计局《2008盐城统计年鉴》
（五）人民生活水平不断提高
城市居民人均可支配收入达13857元，比上年增长15%；人均消费支出8400元，增长13.9%。

全市在岗职工平均工资18830元，增长20。

农民增收取得成效，人均纯收入达到6030元，增长11.8%；农民人均生活消费支出3769元，增长15.6%。

城乡居民储蓄存款余额698亿元，比年初增加58.5亿元，人均储蓄达8649元。

单位：元
盐城市历年人均可支配收入
数据来源：盐城市统计局《2008盐城统计年鉴》
三、盐城房地产市场概况
（一）盐城房地产市场板块布局概述
等主干道为界线，将全市划分为城北板块、城中板块、
城南板块、西南板块、城东板块。

城北板块：该板块的划分区域主要为毓龙路以北、
开放大道以西地带。

城北板块主要为老城改造项目，
涉及的拆迁量较大，拆迁工作的展开有一定困难，
因此该板块的上市量较小。

而且由于此区域多为老
公房，当地人对城北的区域印象较差，当地也有“宁
往南一尺，不往北一寸”的说法。

但该区域的配套
成熟，加上部分品牌开发商的介入，如悦达，使得
城北板块还是受到了一部分人的追捧。

图：盐城市区房地产板块分布图
城中板块：该板块的划分区域主要为建军中路沿线、
大庆路沿线、开放大道以西、盐马路以东地带。

该板块处在盐城市最繁华商圈——建军路和解放路沿线，区域配套成熟，商业氛
围浓厚，因此致使该板块内的商品房价格为整个盐城市最高点，扮演着领跑者的角色，在该区域置业的也多为盐城市的高层收入的人群。

城南板块：该板块的划分区域主要为大庆路以南、世纪大道沿线、开放大道以西地带。

城南板块将是盐城市重点打造的区域，以文教、市政办公、居住为主要功能，市政府、盐中、市一小等已经迁入，随着周边配套的成熟，区域板块升值潜力巨大，房价直追城中板块，规划建造大量的高档商务写字楼，有可能成为盐城未来的CBD中央商务区。

西南板块：该板块的划分区域主要为盐马路以西地带。

西南板块仅次于城南板块，该板块也是市政府将重点“福佑”的区域。

受市政府和盐中等利好的辐射，以及城西南自身优越的地理位置、自然环境和较高的人居指数，该板块已经得到大多数购房者的认可。

随着一些品质楼盘的诞生，西南板块将是盐城市中产阶级的首选。

城东板块：该板块的划分区域主要为开放大道以东地带。

受政府规划和板块自身特点等因素的影响，该区域相对于其他板块，开发得较晚。

但从城市发展进程来看，它将是百万人口城市的经济支撑点，又一个城市的新中心。

其地理位置、经济和人文在整个盐城市都占有很关键的地位，有着巨大的发展空间。

（二）近年来盐城市房地产发展概况
2003年以来，盐城在地方经济迅猛发展的同时，随着城市化进程的不断推进、人均收入水平的不断提高及全国房地产行情走高等因素影响，房地产市场迅速发展，房地产开发投资快速增长，住宅新开工面积稳步上升，商品房成交面积明显增加，成交价格不断上涨，居民居住条件也得到极大改善，房地产市场整体呈现活跃健康、稳定发展的态势。

一是房地产开发投资快速增长。

全市房地产开发投资从2003年的23.13亿元增加到2007年的92.56亿元，年均增长47%。

在建施工面积由2003年的271.98万平方米增加到2007年的764.79万平方米，五年增长了1.81倍。

二是房地产成交面积明显增加。

2003年商品房成交面积为144.3万平方米，2007年达到313.65万平方米，五年增长了1.17倍。

三是房地产价格不断增长。

商品房成交均价由2003年的1117元／平方米上涨到2007年2304元／平方米，年均增长21.16%。

四是房地产税收迅速增加。

房地产开发税收由2003年的1.7亿元增加到2007年的6.67亿元，五年增长了2.92倍，房地产行业为城市建设和住房保障提供了资金支持。

五是居民居住条件得到极大改善。

截至2007年底，全市人均住房面积达到25.95平方米，五年增加了3.58平方米，住宅建设品质和内外环境都发生了深刻变化。

房地产业为国民经济发展作出了巨大贡献。

单位：亿元盐城市历年房地产开发投资额
数据来源：盐城市统计局《2008盐城统计年鉴》
（三）今年以来房地产市场出现的新情况
2007年央行先后六次加息，在一、二线城市受到极大影响的同时，2008年元月开始对我市房地产市场产生明显影响。

2008年9月份前，国家又相继出台了针对房地产市场的严控政策，盐城市区房地产市场出现供求关系结构性失衡，商品房价格稳中趋降，供需双方呈现理性回归。

从总体上看：1至10月市区房地产市场总体运行特征为“两增，两降”，即商品房上市面积和累计可售面积持续增加；商品房销售面积明显下降、商品住房价格增幅明显下降。

1、新上市楼盘成交出现下滑，商品住宅供需关系出现反转。

从2007年市区房地产市场供销情况来看，前三季度，受规划调整的影响，商品住宅市场供应速度放缓、供应量减小，“追涨”和“恐慌”心理导致部分购买力被提前透支，供销比为0.8∶1。

自9月份起，国家连续出台了加强商业性房地产贷款管理、提高存贷款利率等调控手段，从降低货币的流动性方面进一步遏制居民住房消费需求。

虽然四季度供应量有所增加，但受利率上调压力的影响，市场观望气氛日益浓厚，供需关系发生逆转。

2、市场资金开始向优势资源集中的楼盘转移，缺乏竞争力的项目市场危机增加。

从今年上半年开始，我们对40个住宅项目成交情况进行了抽样调查，除两个经济适用房小区外，住宅销售资金排行前十位的项目超过半数位于城南新区，大多为学区房。

这些项目共同的特征是临近盐渎公园、迎宾公园、中心内港湖等市政配套较好的区域，地理位置优越、交通便利，户型设计合理、小区环境优美。

住宅销售资金排名前十位的项目超过样本资金总量的60%。

由此可见，资源优势集中、适销对路的住宅产品仍受到市场欢迎，资金大多流向这些楼盘。

相反，品质同质化、环境配套不到位等缺乏竞争力的项目销售速度缓慢，面临的资金缺口大，存在较大的市场危机。

3、买卖双方理性回归下，市场呈现“双观望、两谨慎”。

一是消费理性回归，买方市场观望浓厚，老百姓观望房价、谨慎购房。

从全省来看，日前人民银行南京分行三季度城镇储户问卷调查显示，江苏省居民购房持币观望情绪浓厚，三季度城镇居民房价预期指数为-14.8%，比二季度大幅下降52个百分点。

从我市来看，上市和销售的增幅差距也逐步扩大，老百姓买房不再是一种“冲动”，出现了明显的持币观望，理性选择。

二是房价理性回归，卖方市场价格松动。

在大的行情影响下，部分企业开始调整营销策略，楼市价格出现了从“不降到暗降，暗降变为明降”的现象。

开发商开始观望政策走向，谨慎开发。

4、宏观调控使开发企业积极性受挫，市场风险加大。

主要表现：一是企业资金链绷得越来越紧，部分企业会发生资金链断裂。

今年以来，受国家紧缩政策的影响，地产企业的融资渠道逐渐萎缩，房地产行业从银行获得的新增贷款已接近零增长。

在目前的销售形势下，企业的资金链将绷得更紧，少数开发企业资金已难以支撑。

二是房地产行业将面临重新洗牌。

作为国民经济的支柱产业，必须要有一大批与之地位相适应的高素质的房地产企业。

而这些高素质的房地产企业，只有经过市场考验历经洗牌才能产生。

从目前形势来看，随着房地产行业集中度的不断提高，开发企业的利润空间正在缩小，一旦房价不增反降，造成一些企业亏损甚至倒闭就在所难免，一些开发商将会被洗牌出局。

分析：随着盐城房地产交易市场供需双方趋于平衡，买卖双方的理性回归，房地产开发企业的优胜劣汰，投资性购房的消失，盐城市商品住宅市场趋于成熟，与此不同，作为代表一个城市经济运行水平的新型物业形式
------商务写字楼，在盐城房地产市场才暂露头角，目前在盐城房地产市场上真正意义上的纯写字楼项目还比较少，这主要由以下几方面原因造成的：
1、盐城市经济总量不大，产业结构不尽完善，支撑写字楼消费市场的第三产业目前所占比重不大，且增长速度不快，维持在30%左右，市场需求有限。

2、受传统习俗所影响，目前在盐城的中介服务类、装修贸易类公司大都选择在档次较高的住宅小区或临街居民楼内办公，此类公司大都规模不大，对办公场所形象要求不高，且临街位置更适合其行业发展，价格又相对实惠。

3、在盐城产业组成中占据最大份额的第二产业的代表性行业----设备制造、电气机械及器材、电子通信、汽车及汽车零部件等行业大都拥有自己的厂房作为办公场所，而目前盐城市场上也缺乏能让该产业群满意的高档商务写字楼。

第二部分盐城写字楼市场分析
一、写字楼销售市场分析
1、盐城市在售写字楼汇总表
2、盐城租售写字楼楼盘分布图
3、个案分析
（1）东方大厦
项目概况：东方大厦位于建军路与文港路交汇处，该项目是由江苏亨达房地产开发有限公司全力打造的精品大厦.总建设规模近2万M2,地下室为小轿车车库、设备间；底层为银行、超市；二层为餐饮用房；三层为沐浴休闲中心；四至六层为宾馆、办公、会议室等。

户型面积：70---150 M2层高5.2M
配套设施：24小时安保，管家式物业服务，无负压供水，2部电梯。

销售情况：均价4800元/ M2目前特价房4200元/ M2，目前尚未开盘，但接受预定。

项目优势：项目地处亭湖经济开发区的核心地段，是目前盐城房地产市场上为数不多的纯商务办公楼，交通方便。

项目规划有底下停车场，可满足停车要求，面积适中，适合小型企业入驻。

项目劣势：项目为低层写字楼，整体形象度较差，对需求高形象的办公群体吸引力度较低。

（2）隆盛苑
项目概况：隆盛苑位于大庆东路，该项目是由江苏盐城隆盛房地产开发有限公司开发. 该项目总建筑面积20,545万平方米,包括:一幢三层高的商业楼,一幢10层高的写字楼,一幢10层高的住宅楼。

其中写字楼12万平方米。

户型面积： 60--150 M2
配套设施：水、电、宽带； 2部电梯。

销售情况：均价4500元/ M2该写字楼项目为反迁项目，大部分面积反迁给原拆迁村委会办公所用。

项目优势：项目处于盐城城市老城区与新城区衔接处，紧邻交通主干道——大庆东路，交通便利，配套齐全，项目前有一小型广场，可适当满足停车需求
项目劣势：项目属反迁项目，配套较差。

整体形象度较差，对需求高形象的办公群体吸引力度较低。

（3）中远.世纪城
项目概况：中远世纪城位于盐城市世纪大道88号，为小高层电梯房，项目总面积18万M2。

户型面积：45M2 SOHO户型
配套设施：24小时新风、24小时供暖、24小时供热水、24小时智能化
销售情况：均价3600元/ M2
项目优势：挑高5.2米，买一层得两层。

SOHO户型，可住可办公；项目紧邻红星美凯龙旁，周边开元路、开发大道、西环路、解放路等网状交通，迅速连接市区与工业区，先天优势，无与伦比。

项目劣势：项目位于城西南片区，该区域目前配套尚不完善。

SOHO户型，不适合企业型办公需求。

（4）博客领地
项目概况：博客领地位于盐城城南新区世纪大道与西环路交界处东南, 世纪大道、西环路通往盐城市区的主干道路，道路宽敞，交通十分方便。

项目总建筑面积3.4万平方，6层带电梯精装修商务公寓，主力户型为30---60平米，项目一层为沿街商铺,2—6层为商务公寓。

户型面积：30-60M2 SOHO户型
配套设施：“通力”品牌电梯，品牌物业“紫竹物业”全方位呵护，菜单式总台服务，地上+地下式停车场
销售情况：一期均价4000元/ M2售罄；二期均价3450元/ M2目前已停止销售；
出租情况：60 M2，租金600—800元/月。

项目优势：项目地处盐都新区的行政中心位置，交通便利，紧邻盐都区政府。

面积小，低总价，适合于居住、办公、投资。

项目劣势：项目位于城西南片区，该区域目前配套尚不完善。

SOHO户型，不适合企业型办公需求。

（5）中茵.海华广场。