CRIC克而瑞天津-2015年全国及天津房地产市场回顾暨2016年展望+
2015年中国房地产市场形势总结与2016年展望
中位数
262万 242万 211万 121万 170万 130万 129万 127万 105万 98万 95万 78万 75万 74万 62万 57万 56万 54万 52万 91万 88万 88万 80万 57万 57万
高价位 (成交套数占10%)
814万（含）以上 511万（含）以上 580万（含）以上 325万（含）以上 454万（含）以上 307万（含）以上 299万（含）以上 284万（含）以上 227万（含）以上 177万（含）以上 250万（含）以上 136万（含）以上 116万（含）以上 148万（含）以上 99万（含）以上 97万（含）以上 104万（含）以上 96万（含）以上 100万（含）以上 153万（含）以上 170万（含）以上 137万（含）以上 111万（含）以上 89万（含）以上 82万（含）以上
土地改革 户籍改革 • 全面取消暂住证制度实施居住证制度。 • 开展土地改革试点； • 《深化农村改革综合性实施方案》落地。 不动产登记 • 不动产登记条例正式实施。
同发展为代表的城市一体化发展进
程不断加快，推动构建经济新增长 极。
区域一体化
• 《京津冀协同发展规划纲要》逐步落实；
• 《长江中游城市群发展规划》出台 • 力争完成房地产业营改增； • 推进消费税改革
图：2014年以来不同城市成交走势
120 100
一线
“930”政策
二线
三线
“330”政策
新“930”政策 “831”政策
80 万 平 60 方 米 40
20
0
降息0.4个 百分点
降准
降息 降准1个 百分点 降息 降息
双降 双降
数据来源：中国人民银行，CREIS，中国指数研究院整理
中国房地产市场2015总结及2016展望
中国房地产市场2015总结及2016展望
中国指数研究院
【期刊名称】《城市住宅》
【年(卷),期】2016(023)001
【总页数】5页(P93-97)
【作者】中国指数研究院
【作者单位】
【正文语种】中文
【相关文献】
1.河南省造纸工业2015年总结及2016年展望 [J], 李尚武
2.房地产市场2014年总结与2015年展望(上) [J], 中国指数研究院
3.房地产市场2014年总结与2015年展望(下) [J], 中国指数研究院
4.辽宁省二手房市场2015年—2016年总结与展望 [J], 王健;赫璐;张杰
5.2015互联网年度回顾与未来展望——2015年互联网总结2016年互联网展望[J], 姜奇平
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天津2016年2月房地产市场报告
相关报告
月 23 日，财政部、国土部、央行、银监会发 布《关于规范土地储备和资金管理等相关问题
《北京 2016 年 2 月房地产市场报告》 《上海 2016 年 2 月房地产市场报告》
的通知》。2 月 29 日，中国人民银行宣布，自 3 月 1 日起，普遍下调金融机构人民币存款准 备金率 0.5 个百分点。
2 / 15
市场月报·天津市场研究部
2016 年 2 月
2 月 17 日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政
策的通知》（财税[2016]23 号）（后文简称《通知》），宣布自 2016 年 2 月 22 日起，调整房地产交易环节 契税、营业税政策。 一、关于契税政策。（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，
2016 年 2 月天津房地产市场居住类土地供应一览表
位置
用途
占地面积 （万平米）
摘牌时间
津东万（挂） 2016-020 号
津东六（挂） 2016-018 号 津海河园（挂） 2016-010 号 津海河园（挂） 2016-009 号 津海河园（挂） 2016-012 号 津海河园（挂） 2016-011 号 津海河园（挂） 2016-014 号 津海河园（挂） 2016-013 号 津北辰顺（挂） 2016-016 号
2 月 1 日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的
通知》，具体内容如下: 一、在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低
首付款比例为 25%，各地可向下浮动 5 个百分点；对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭， 为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于 30%。对 于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。 二、在此基础上，人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方 政府的沟通，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况自主确定辖区内商业性个 人住房贷款的最低首付款比例。 三、银行业金融机构应结合各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例要求以及本机构商业 性个人住房贷款投放政策、风险防控等因素，并根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首 付款比例和利率水平。 四、加强住房金融宏观审慎管理。人民银行、银监会各派出机构应强化对房地产贷款资产质量、区域 集中度、机构稳健性的监测、分析和评估；督促各省级市场利率定价自律机制根据房地产形势变化及 地方政府调控要求，及时对辖区内商业性个人住房贷款最低首付款比例进行自律调整，促进银行业金 融机构住房金融业务稳健运行和当地房地产市场平稳健康发展。
2015年我国房地产行业发展回顾与2016年展望
2015年我国房地产行业发展回顾与2016年展望中经未来产业研究院房地产业作为国民经济的重要组成部分，在整个国民经济体系中具有十分重要的地位和作用。
从总体上说，房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位。
房地的行业地位决定了它在国民经济中发挥着重大的积极作用，主要体现在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平等方面。
从房地产行业增加值占国内生产总值的比重来看，房地产行业在国民经济中的地位在稳步提升。
据中经未来产业研究院（ ）发布的《2016-2020年中国房地产行业发展前景与投资预测分析报告》显示，2015年，全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%（扣除价格因素实际增长2.8%），增速比1-11月份回落0.3个百分点。
其中，住宅投资64595亿元，增长0.4%，增速回落0.3个百分点。
住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。
2011-2015年中国房地产开发企业开发投资额及增长情况（单位：亿元，%）95979950368601371804617970200004000060000800001000001200002011年2012年2013年2014年2015年资料来源：统计局 中经未来产业研究院整理2015年，房地产开发企业房屋施工面积735693万平方米，比上年增长1.3%，增速比1-11月份回落0.5个百分点。
其中，住宅施工面积511570万平方米，下降0.7%。
2015年，房屋竣工面积100039万平方米，下降6.9%，降幅扩大3.4个百分点。
其中，住宅竣工面积73777万平方米，下降8.8%。
从竣工率来看，中国房地产开发企业房屋建筑面积竣工率呈不断下滑趋势。
其中，2015年，竣工率仅为13.6%，为近年来历史最低。
2015年，商品房销售面积128495万平方米，比上年增长6.5%，增速比1-11月份回落0.9个百分点。
其中，住宅销售面积增长6.9%，办公楼销售面积增长16.2%，商业营业用房销售面积增长1.9%。
天津房地产市场快报(2015年)
数据来源：CREIS中指数据，
供求对比：销供比升至1以上，全年整体表现供不 应求
2015年1-12月，在政策刺激下全市需求持续得到释放，房企供应端收紧，天津
商品住宅销供比为1.25，自2010年以来首度升至1以上，整体供不应求。
图：天津商品住宅销供比走势
数据来源：CREIS中指数据，
全市价格走势：2015年天津商品住宅成交价格再 创新高，至11548元/平方米
2015年天津商品住宅成交价格再创新高，至11548元/平方米，同比涨幅显著，为9.43%。
图：天津商品住宅全市价格走势
数据来源：CREIS中指数据，
5
6 7 8 9 10
数据来源：CREIS中指数据，
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交易市场
1 2
3
开发经营
土地市场
数据来源：CREIS中指数据，
开发经营：1-11月商品房价格涨幅扩大，需求上 升，开工放缓，投资放缓
销售价格： 1-11月商品房同比涨幅扩大，住宅同比涨幅扩大
表： 2015年天津住宅销售套数排行榜
排 名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
项目
首创国际半岛 宝龙城 首创城 远洋城 惠灵顿国际社区
区县
武清 汉沽 津南 塘沽 红桥
销售套数 (套)
2810 1813 1793 1655 1465
销售面积 (万㎡)
34.66 16.45 18.01 15.41 18.03
区域价格走势：和平区成交价高达26912元/平米， 北辰区成交价环比涨幅最大
和平区成交价格为26912元/平米，为全市最高；市内六大区域成交价格变化均有限，其中
2015年房地产市场总结与展望
2015年房地产市场总结与展望作者：来源：《大众理财顾问》2015年第08期下半年，预计房地产市场供应降幅收窄，需求将继续回升。
同时，库存将逐步去化，供大于求压力持续改善，房价有望企稳并小幅反弹，进一步推动市场整体回暖。
在多重政策利好的刺激下，2015年上半年，房地产需求持续释放，市场成交量逐步回暖，其中一线城市回暖最为明显。
百城住宅均价环比止跌转涨，一线城市领涨全国，深圳涨势尤其显著。
但土地市场供求同比仍呈下降趋势，整体楼面价格与2014年同期持平。
品牌房企销售业绩在二季度快速回升，资金面有所改善，但企业拿地投资仍较为谨慎。
值得关注的是，目前房地产市场阶段性上行通道已经打开，结合历史规律预计，此轮上升空间将持续1年左右。
但由于目前主要城市人均住房建筑面积已达到一定水平，增量需求空间有限，预计此轮回升力度将不及2009年。
在新的市场环境下，企业竞争格局继续演变，强强联合下中小房企生存空间继续受挤压；保险等金融机构加速投资房地产，助力房企轻资产转型，房企与保险等金融资本的联姻开启了新的战略合作模式。
此外，区域一体化继续推进，其中京津冀一体化作为重要组成部分，将使环北京城市房地产市场成为全国市场中新的亮点。
1 上半年市场表现及特征1.1 货币信贷政策持续发力今年上半年，在中央定调稳增长、调结构、促消费的背景下，央行连续降准降息，调低信贷门槛，调整个人住房转让营业税免征期，构建宽松的市场环境，同时积极推进长效机制完善。
地方也纷纷出台公积金放松、财政补贴等系列政策，刺激需求促进库存去化，改善性需求得到积极支持。
在多重政策效应叠加的影响下，楼市逐步回暖趋势基本确立。
1.1.1 定调稳定住房消费，完善市场环境今年两会上，李克强总理在政府工作报告中表示，“加快培育消费增长点，稳定住房消费。
坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
”4月30日，中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作提出“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制”，稳消费、去库存成为2015年房地产政策的总基调。
CRIC克而瑞天津-2015年全国及天津房地产市场回顾暨2016年展望+
商住 商住 商住 商住 商住 商住 商住 商住 商住 商住
35% 0% 14% 36% 0% 27% 0% 25% 29% 86%
52502.7 146104.3 84673.1 20928.9 13031.7 52187.6 63020.4 37460.2
7948.4 21477.2
78600 237430 143800 37400 32500 113792 105500 86158.46 38000 25772.64
央行降准1个百分点
一年期贷款基准利率下调至 4.85%;一年期存款基准利率 下调0.25个百分点至2 %
央行降准0.5个百分点
一年期贷款基准利率 下调0.25个百分点至 5.35%;一年期存款基 准利率下调0.25个百 分点至2.5%
3月
2月
1月
个人转让两年以上住房免征 营业税
二套房贷款首付比降至四成
天津近些年土地供应和成交最大比例由进郊区县逐渐转为环城四区，尤其以2015年最为明显，滨海土 地占比相对稳定，市内六区土地占比保持着逐步上升的态势。
天津近年各大区土地供应占比
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
2011年
2012年
2013年
2014年
2.间接政策红利，刺激房地产市场：
取消单身证明、“全面二胎”等政策出台， 虽然属于宏观层面政策，但是间接刺激房地产市 场市场发展。
下降！ 放开！
2015年天津房地产市场政策回顾‖地方政策预测
2016年房地产政策预测
房产税征收步调 加紧：
随着“十三五”会议 中“供给侧结构性改革” 这一概念的提出，房地产 市场从扩大需求和供给产 品结构调整，迚一步整合 房产税收制度。加之全国 各大城市《丌动产暂时登 记条例》的迚一步推迚， 房产税等政策将会适时落 地。
2015年9月天津商业地产市场分析
2015年9月天津商业地产市场分析2015-10-12 14:11中国投资咨询网A-A+一、商业市场月度情况概述据天津中原商业中心研究统计，2015年9月，由于无项目集中成交，商业市场回归正常水平，全市商业量跌价升；本月商业成交252套，成交面积36002平米，成交均价14936元/平米；主要成交集中在远郊区县和滨海新区，分别占比48%和22%。
中心城区成交缩水，全月仅成交3728平米，占全市总成交量的一成，成交均价为37628元/平米；其中河西区成交面积2004平米，占中心城区成交量的54%，是中心城区成交最活跃的区域，成交均价49311元/平米，拉升了中心城区商铺均价；河西区的“海河大观”和“中海八里台”项目分别以47191元/平米和55169元/平米的均价成交935平米和691平米，使河西区摘得本月的销售单价榜桂冠。
远郊区县全月成交量达17322平米，成交量环比回落18%，成交均价9524元/平米，环比小幅下跌4%；其中武清区多个项目成交，总体成交11115平米，提升了远郊区县的成交量占比。
全市商业新增726套，新增面积127911平米；其中主力供应区域为环城四区,供应46443平米，远郊区县供应40676平米，市内六区供应38866平米；其中津南区的“富力津南新城”项目供应21537平米，是本月供应量最大的项目。
二、写字楼市场月度情况概述据天津中原商业中心研究统计，2015年9月，受东丽区“帝达东谷国际”项目大宗成交影响，全市写字楼市场量升价跌，全月成交98套，成交面积68110平米，成交均价为7959元/平米，环比下滑23%。
本月，主力成交区域为中心城区和环城四区，分别占全市总成交的5%和92%。
月内，中心城区写字楼成交量大幅缩水，优质项目成交疲软，全月仅成交3169平米，环比大幅下跌72%，成交均价17291元/平米，环比上涨20%；其中河西区的“富力中心”项目成交1624平米，是中心城区成交量最大的项目。
中国房地产市场2015-2016 China Real Estate Market 2015-2016
写字楼2015年，多数主要城市写字楼物业市场持续快速扩张，年内共有写字楼建筑面积近四百万平方米的57个新项目在北京、上海、广州、深圳以及其余10座二线城市落成。
需求受与写字楼物业需求高度相关之第三产业的增长驱动，尤以金融及信息产业为甚。
然而，2015年市场的表现分化严重，在一线城市实现租金增长及低空置率的同时，众多二线城市面临供过于求的忧虑。
14座城市的总净吸纳量较2014年上升25%，反映了需求的增长。
尽管有新增供应，北京和上海的整体空置率在金融行业需求强劲的背景下，分别降至年末的4.7%和5.0%。
然而，发展步伐过快的问题在众多二线城市中持续凸显。
此情况用以形容成都最为贴切，该城市空置率因新增供应的集中放量而攀升至43.5%，类似状况亦显现于沈阳（空置率42.1%）以及天津（空置率30.0%）。
在其它城市，譬如杭州、南京和厦门，成熟的核心区仍能保持相对较低空置率，但平均租金则被尚未成熟的新区所拉低。
租金表现亦差异显著。
最高租金增长显现于上海，其平均租金同比增长9.1%至人民币308.1元每月每平方米，该水平为2008年第三季度以来之最。
北京保持中国写字楼物业租金最贵之都，其平均租金为人民币331.6元每月每平方米，年增长为2.3%。
多数二线城市中，平均租金因新兴区域新增供应的租金低于平均而保持平缓或有所下降。
年内，一线及二线城市市场表现的分化在投资市场上最为突出。
仅在上海一座城市便有总价值达人民币654亿元的38项大宗交易完成，无论年交易总价还是交易总量皆为迄今之最。
相较之下，由于投资者对各二线城市供过于求、资本值增长及收益率的考虑愈加谨慎，10座二线城市全年仅有五项交易完成。
年内，价值最高之交易系保险公司中国人寿以总价约人民币89.5亿元收购上海尚悦中心二期的一栋写字楼。
中国的写字楼物业市场格局将在2016年持续快速发展。
近一百万平方米的新增项目将于上海完工，同时北京亦有50万平方米的供应入市。
易居天津房地产市场年报
《2015年度天津房地产市场年报》易居营销·天津区域·策略研展中心出品2016年01月2015年年报—政策篇一、2015年老炮有点烦！1.GDP破7，对于明年经济预期继续下降，经济环境不乐观。
GDP自2009年以来首次跌破7%，而从国家层面对明年GDP预期6.5%看，现阶段经济环境并不乐观，面临【增长速度换挡期】【结构调整阵痛期】【前期刺激政策消化期】三期叠加的下行压力；2.房地产库存不断攀升，投资增速持续下行，拖累经济增长库存压力：全国商品房待售面积68632万平方米，对比2013年整体增加54%，指标近几年持续增长，导致开发商无动力购地与扩大生产，继而影响开发投资增速走低。
房地产投资：房地产投资数据在2014年初急转直下，并持续下滑，2015年房地产投资的同比增速已经创历史新低，同比增速仅2.6%。
从数据来看，房地产投资增速的下滑无疑拖累着固定资产投资的增速，并成为影响GDP的重要因素之一。
【易居解读】房地产仍是国民经济的重要产业，支柱产业，仍是拉动我国经济增长的重要力量，如果政府需要完成GDP，居民收入等量化指标，就需要房地产稳定发展，继续去库存，提高房企扩大再生产的积极性。
二、面对略烦2015，没别的招儿，吃药！1.特效药：“经济政策+房地产政策”双重放宽，刺激楼市交易（1）6次降息降准，直接利好楼市，抬高楼市回暖预期❑降息带来直接影响：对于购房者，直接减轻购房负担，刺激更多需求入市；对于开发商，有效降低融资成本，增强拿地意愿。
❑降准带来直接影响：银行放贷意愿、个人按揭贷的意愿上升，地方政府执行救市政策的力度会显著加强。
（2）房地产救市政策频出，从“首付比例””公积金贷款”等方面，降低购房门槛，直接刺激楼市需求释放，从市场反应看，成交量明显回暖。
❑330新政：释放改善性需求放宽二套房置业条件，直接减轻改善型需求在置业前期的资金压力，降低置业门槛，带动需求中心逐步向改善型转移。
2016年中国房地产市场现状分析及行业发展趋势
2016年中国房地产市场现状分析及行业发展趋势【图】一、中国房地产市场现状分析1、2月份PPI指数同比下降4.9%，七个月以来降幅首次收窄至5%以内，环比下降0.3%。
固定资产投资额38008亿元，同比上涨10.2%，与前值基本持平，仍处于下行趋势中；房地产开发略有回暖，2月同比上涨3%，大幅超越前值（1%）。
2月份固定投资新开工项目总投资额27443亿元，同比大幅增长41.1%。
房地产开发投资完成额及累计同比固定投资新开工项目投资额及累计同比2、3月百城房地产均价11303元/平方米，环比上涨1.90%，同比上涨7.41%，共60个城市环比上涨，比上月减少1个城市。
一二三线城市，环比分别上涨2.91%、上涨1.05%、上涨0.64%；同比分别上涨24.52%、上涨2.90%、上涨0.65%。
2013-2016年中国百城均价及环比上涨城市数2013-2016年百城、一线、二线、三线均价同比增速3、3月跟踪65大城市一手房合计成交41.18万套，环比上升119.0%，同比上升66.7%，累计同比上升36.7%；一线、二线、三线城市分别成交4.6万套、16.6万套，19.9万套，环比分别上升95.0%、122.6%、122.3%，同比分别上升34.5%，69.9%，73.4%。
65大城市一手房成交套数及同比增速一二三线城市一手房成交同比增速2016年3月65城一手房成交套数及面积2016年3月65城一手房成交套数前二十城市4、19大城市二手房合计成交16.1万套，环比上升155.0%，同比上升170.4%，累计同比上升102.1%。
一线、二线、三线城市分别合计成交51.5万套、6.3万套、4.7万套，环比分别上升112.7%、上升154.7%、上升226.5%；同比分别增长184.1%、增长149.0%、增长188.3%。
2016年3月19大城市二手房合计成交套数及同比增速2016年3月一二三线二手房成交套数同比增速2016年3月19城二手房成交套数及面积5、24大城市住宅可售套数合计114.9万套，环比下降7.7%；去化周期8.5个月，较上月基本不变。
2015年天津市房地产开发投资情况及展望
2015年天津市房地产开发投资情况及展望2015年是天津正式走出北京“阴影”、走出了属于自己独立行情的一年，在整个中国热点城市中也占有一席之地。
特别是去年5月之后，市场有了翻天覆地的变化，后八个月平均月成交要比之前高出100万平方米左右。
最终，在经历了2年的相对低迷之后，2015年销售面积、金额均创历史新高，整个天津市场火爆初显。
当然天津市场区域分化仍然严重，滨海新区供大于求并未改变，整体来看，环城四区、中心城区与远郊五区、滨海新区市场冰火两重天。
据中经未来产业研究院发布的《2016-2020年中国房地产行业发展前景与投资预测分析报告》显示，2015年，天津市房地产开发投资1871.55亿元，同比增长10.1%，占全市城镇固定资产投资的比重为15.2%。
全市房地产开发投资中：住宅投资1251.53亿元，同比增长11.5%；办公楼投资107.70亿元，同比下降12.9%；商业营业用房投资249.01亿元，同比增长14.3%；其他开发投资263.31亿元，同比增长11.6%。
2010-2015年天津市房地产开发投资规模及增长趋势（单位：亿元，%）5001000150020002010年2011年2012年2013年2014年2015年0%5%10%15%20%25%30%房地产开发投资额（亿元）同比增长率（%）数据来源：天津市统计局 中经未来产业研究院整理2016年1-4月份，天津市房地产开发投资616.21亿元，同比增长14.1%，占全社会固定资产投资的比重为16.4%。
全市房地产开发投资中：住宅投资408.63亿元，同比增长16.9%；办公楼投资40.17亿元，同比增长14.7%；商业营业用房投资85.64亿元，同比增长24.7%；其他开发投资81.76亿元，同比下降5.8%。
2015年，天津全年房地产业增加值605.42亿元，增长6.1%。
商品房销售面积1771.07万平方米，增长9.8%；销售额1790.01亿元，增长20.4%。
我国2015-2016年房地产行业发展趋势分析研究报告
2015年-2016年房地产行业分析报告2016年5月一、房地产行业告别高速增长行业改革需求加大1、房地产行业告别高速增长今年以来全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖。
1-5 月全国商品房销售面积35996 万平方米，同比下降0.2%，降幅大幅收窄；商品房销售额24409亿元，同比增长3.1%，已经回正。
销售数据温和回暖，同比降幅收窄或略有增长，但我们仍然看到，房地产开发投资增速下行趋势没有改变。
1-5 月房地产开发投资累计完成额32292 亿元，同比名义增长5.1%，增速比1-4 月累计完成额增速回落0.9 个百分点。
国房景气指数是从土地、资金、开发量、市场需求等角度综合反映全国房地产业基本运行状况的指数，指数高于100 为景气空间，低于100 为不景气空间。
该指数在去年年中在95 左右徘徊了几个月以后一路下行，2015 年5 月国房景气指数92.43，创下了1997 年指数创立以来的历史低值。
2、行业现状倒逼改革力度加大房地产市场高速增长期已过。
我国曾经历过房地产市场的黄金时代，购房需求集中爆发期，供需矛盾较为严重，表现为房价增速较高，房屋开工和销售增速较高；随着人口结构逐渐老龄化，首次置业需求释放逐渐放缓，集中式的需求释放降低，房地产市场高速增长期已经过去。
我们认为，政策刺激带来的销售温和回暖并不能改变整个行业下行的趋势。
房地产的库存和房地产企业的资金压力都在持续加码。
根据国家统计局最新数据，2015 年6月十大城市可售面积9769.27 万平方米，比去年底今年初的高点略有下降，但仍处于高位；2015 年1-5 月房地产开发投资资金来源累计45966 亿元，同比下降1.6%。
从上市公司财务状况来看，中信房地产板块公司整体资产负债率和带息负债都在呈现逐年上升趋势，2014 年板块资产负债率74.78%，带息债务/归属母公司股东权益为1.65，均为历史高值。
房地产行业高速扩张的时代已经结束，这已成为房地产企业的共识。
《2010-2015年天津房地产市场投资分析及前景预测报告》
《2010-2015年天津房地产市场投资分析及前景预测报告》内容介绍房地产业已逐渐成为天津经济中隶属于服务业的一个重要新兴产业，对促进相关产业的发展、拉动经济增长、改善城市面貌、提高人们居住水平正在做出重要的贡献，发挥巨大的作用。
2007年，天津房地产市场依旧保持惯性发展态势，一方面土地供应渠道逐渐走向正规化与市场化，土地价值的增长极为明显；另一方面大量外地开发机构进津拿地、投资，给市场发展提供了较强的外来资金支撑。
虽然在宏观市场层面上屡有政策性的调控，但整体方向上，依旧是以扶持房地产产业健康发展、规范房地产市场现状、维护可持续发展空间为目的。
因此天津房地产市场继承了2004年以来的发展惯性，2007年环比2006年度，在关键数据上继续保持了较大的增幅。
2008年，天津市房地产开发投资继续保持了较快增长，全市房地产开发累计完成投资653.72亿元，增长29.4%，增幅比上年提高3.8个百分点。
增速居四直辖市之首。
房地产业增加值全年各季度呈现波浪式发展。
全年房地产业增加值完成202.38亿元，仅增长0.4%，与上年基本持平，增幅是近几年的最低水平。
商品房建设规模继续扩大，竣工面积增加。
2008年，天津市商品房施工面积5704万平方米，增长17.9%。
商品房竣工面积1799万平方米，增长5.6%。
2009年上半年，在国家及天津市支持居民住房消费一系列政策措施的促进下，天津房地产市场形势良好，房屋交易量升价稳，居民住房消费信心日渐增强。
从市场需求来看，2009年上半年无疑成为了天津市房地产行业一个里程碑的时代，周平均成交面积21.28万平方米，超过普遍认为市场过热的2007年周平均成交面积18.12万平方米17%。
从开发投资来看，受市场影响，2009年1-5月天津房地产开发投资增幅回落，由2008年的30%左右，下降到2009年的10%左右。
未来天津房地产还有较大发展空间。
天津作为中国北方经济中心，第三个增长极——环渤海经济带的核心城市，同时也担负着首都北京的一些重要的交通、配套等功能，其重要性不言而喻，而天津市的发展，也将是中国经济的一个新的引擎。
2015天津房地产市场年报
三、加强政策指导，做好贯彻落实、监督和政策评估工作。人民银行、银监会各级派出机构 要按照“因地施策，分类指导”的原则，做好与地方政府的沟通工作，加强对银行业金融机构 执行差别化住房信贷政策情况的监督；在国家统一信贷政策基础上，指导银行业金融机构合理 确定辖内商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率水平；密切跟踪和评估住房信贷政策的执 行情况和实施效果，有效防范风险，促进当地房地产市场平稳健康发展。
同时，自 2015 年 6 月 28 日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企 业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调 0.25 个百分点至 4.85%；一年期存款基 准利率下调 0.25 个百分点至 2%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利 率相应调整。
2015 年 8 月 26 日起降息 0.25 个百分点
自 2015 年 8 月 26 日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融 资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调 0.25 个百分点至 4.6%;一年期存款基准利率 下调 0.25 个百分点至 1.75%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相 应调整。同时，放开一年期以上（不含一年期）定期存款的利率浮动上限，活期存款以及一年 期以下定期存款的利率浮动上限不变。
中央国家机关住房资金管理中心《关于进一步调整住房公积金个人贷款有关问 题的通知》
3 月 13 日中央国家机关住房资金管理中心发布《关于进一步调整住房公积金个人贷款有关 问题的通知》。
克尔瑞数据2016年上半年中国房地产企业销售TOP100
《2016年上半年中国房地产企业销售TOP100》排行榜发布楼市火爆，开盘日光。
2016年上半年，TOP100房企销售金额和面积门槛均大幅提升，多数房企创下了历史最好成绩。
全年千亿房企有望再次扩容，大中型房企的行业地位竞争也愈发激烈。
1、百强房企门槛大幅提升，TOP50门槛首次过百在多种利好政策的刺激下，2016年上半年全国房地产市场火热，TOP100房企继续引领楼市，金额、面积各梯队入榜门槛双双大幅提升。
其中，金额门槛同比增幅均在60%以上，其中TOP20金额门槛同比翻番达到115%。
图1、2016年上半年房企销售入榜门槛（单位：亿元、万平方米）资料来源：CRIC ，中国房地产测评中心金额门槛方面，TOP10房企入榜门槛高达501亿元，较2015年同期增加199亿元，同比增长66%；TOP20房企金额门槛达到280亿元，同比增长115%；TOP50房企金额门槛首次达到138亿元，同比增长82%；TOP100房企的入榜门槛达65亿元，同比增长71%。
面积门槛方面，TOP10房企入榜门槛从去年同期的284万平方米增加至298万平方米，同比增长5%；TOP20房企同比增长48%至195万平方米；TOP50房企门槛则首次达到TOP10TOP20TOP50TOP100销售金额入榜门槛2014年上半年 2015年上半年 2016年上半年TOP10TOP20TOP50TOP100销售面积入榜门槛2014年上半年 2015年上半年 2016年上半年106万平方米，较2014年增长60%；TOP100房企入榜门槛达到48万平方米，同比增长54%。
2、行业集中度继续上升，金额增速高于面积2016年上半年房企销售快速增长，行业集中度进一步提升。
受改善型需求上升的影响，百强房企销售均价提升明显，金额集中度的增速整体高于面积集中度。
金额方面，各梯队房企集中度均同比上升。
其中TOP100房企集中度提升最为明显，同比增加4.05个百分点达到44.35%，占据市场份额近半；TOP10及TOP20房企则分别增加0.5个百分点、1.35个百分点；TOP50房企则从32.63%上升至35.44%，增加了2.81个百分点。
2016年上半年天津房地产市场形势总结与趋势展望24p
鼓励农民工购房、农民进城购房
1月 2月
• 市：太原 • 省：山西、内蒙古、广西、海南、云南、江西、 福建、辽宁、河北、广东 • 市：合肥、武汉、乌鲁木齐、重庆、杭州、南京、 南昌、资阳、三门峡 • 省：甘肃、山东、四川、浙江 • 市：沈阳、西安、石家庄、福州、宜宾、海口 • 省：湖南、吉林、黑龙江、安徽、江苏 • 市：珠海、长沙、济南、南昌、银川、邯郸、金华 • 省：安徽、山东、陕西 • 市：镇江、长春、佛山、秦皇岛、沈阳 • 省：山西、安徽 • 市：锦州、大连、成都、西安、兰州
数据来源： CREIS中指数据、
11
住宅供应：住宅累计供应573.92万平米，同比涨幅为28.4%
•
受市场成交迅速升温带动，2016年上半年天津房企加紧入市，累计供应573.92万平米，平均月
度供应量95.65万平方米，同比有所上升，涨幅为28.4%。
图：2014年-2016年6月天津住宅月度供应量 250 200 万平米 150 100 50 0 118.57 90.43 95.65 100 80 60 40 20 0 140 120
China Index Academy
2016年上半年
天津房地产市场形势总结与趋势展望
中国指数研究院天津分院 2016年7月
目录
1
宏观环境分析
中央以稳为主，地方政策分化，因城施策 天津落实中央政策细则，并多角度微调
2
市场环境分析
3
下半年楼市展望
1
政策：上半年房贷首付比例再下调，央行降准，买房降税，持续推动 高库存城市压力缓解
首套房
商贷：非限购城市 20%，限购城市30% 公积金：20%
90平方米及以下：1%税率 90平方米以上：减按1.5%税率
2015年房地产市场运行情况总结分析
2015年的房地产市场，以政策为主导。
从降准降息到330新政，从高层喊话去库存到经济会议鼓励开发商适当降价，都体现了政府对房地产市场的重视。
在这样的大背景下，楼市延续了稳定表现。
据统计，2015年主城区共成交新房276万套，二手房87万套。
受政策影响，市场整体呈现刚需为主，改善型需求明显增加的特点。
楼市量价关键词稳定2015年，房地产市场无论从供应量，成交量还是房价，均保持了稳字当头。
首先，新房成交量连续三年稳定在27万套以上。
根据网上房地产的数据显示，2015年共成交一手商品房275781套，同比微涨144。
其中，商品住宅共成交174744套，占比634，非住宅101037套，占比366;成交面积为229697万平方米，同比微降24。
此外，2015年主城区共成交二手房85197套，同比上涨15。
在3月底的五改二政策落地后，二手房市场成交量有明显提升，从4月开始，平均每月成交8072套二手房。
第二，库存量降低，去化周期变长。
克而瑞机构数据显示，截止到2015年11月30日，楼市库存量为1300万方，而2014年12月时，库存量为1514万方，相比减少约214万方。
但与此同时，去化周期也从81个月上升到15个月，在全国重点城市中仍属健康范畴。
第三，房价同样保持稳定。
克而瑞机构数据显示，2015年1-11月商品房成交均价为7592元平米，同时，单月房价随着开发商的推盘节奏发生波动。
其中，3、5、9、10四个月份，房价在传统的市场营销节点均值较低，在市场淡季有所回升。
因此，供需市场对房价起到决定性作用，而政策等因素影响很小。
政策关键词救市去库存2015年是楼市政策大年，年内央行共降息5次，降准6次，政府部门出台了330新政，中央高层也在四季度屡次提到去库存，并鼓励开发商降价……政策的密集程度在近三年达到高峰，而这些政策对楼市，也有较为直观的影响。
第一，经历5次降息后，100万商业房贷每月可以少还700多元。
2016年度全国房地产市场报告
07.01 07.03 07.05 07.07 07.09 07.11 08.01 08.03 08.05 08.07 08.09 08.11 09.01 09.03 09.05 09.07 09.09 09.11 10.01 10.03 10.05 10.07 10.09 10.11 11.01 11.03 11.05 11.07 11.09 11.11 12.01 12.03 12.05 12.07 12.09 12.11 13.01 13.03 13.05 13.07 13.09 13.11 14.01 14.03 14.05 14.07 14.09 14.11
2015年度全国房地产市场报告
2015年度全国房地产市场报告
10%
30%
40%
50%
20%
0%
-30%
-10%
-20%
M1同比增幅（左轴） 70个大中城市房价指数环比增幅（右轴）
货币供应与房价变化
08.01 08.04 08.07 08.10 09.01 09.04 09.07 09.10 10.01 10.04 10.07 10.10 11.01 11.04 11.07 11.10 12.01 12.04 12.07 12.10 13.01 13.04 13.07 13.10 14.01 14.04 14.07 14.10
2015年度全国房地产市场报告
15%
2015年度全国房地产市场报告
房地产短周期预测
2012三部曲：探底、筑底、反弹 2013一条线：振荡上行、有惊无险
2014退烧年：高位振荡，逐步降温
2015见底年：探明底部，调头向上 2016回暖年：…………
2015年度全国房地产市场报告
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个人住房转让营业税免征年 限由5年恢复至2年。
3.30新政
2015年天津房地产市场政策回顾‖地方政策总结 2015年天津房地产政策总结
1.首付门槛降低，还款利息下调：
2015年以来，央行降息共5次，降 准5次，这丌仅使开发商贷款更加容易，还减少 了贩房者的贷款压力，促迚市场热度；此外，降 首付、提额度、推迚异地贷款等一系列公积金政 策的出台，再次加速了市场回暖趋势。
央行降准0.5个百分点
12月 11月 10月 9月
8月
7月
6月
5月 4月
公积金异地贷款 全面二孩政策全面开放
央行降准0.5个百分点
叏消单身证明
央行降准0.5个百分点
首次购买普通住房的商业 性个人住房贷款，最低首 付比例调整为丌低于25%
下调一年期存款和贷款基准利 率个0.25个百分点，幵普降存 款准备金率0.5个百分点
商住 商住 商住 商住 商住 商住 商住 商住 商住 商住
35% 0% 14% 36% 0% 27% 0% 25% 29% 86%
52502.7 146104.3 84673.1 20928.9 13031.7 52187.6 63020.4 37460.2
7948.4 21477.2
78600 237430 143800 37400 32500 113792 105500 86158.46 38000 25772.64
供应面积（万平米）
成交面积（万平米）
成交楼板价（元/平米）
2015年全国土地市场回顾‖溢价篇
2015年土地市场整体溢价率26.5%，较2014年上涨30.6%，其中一线城市波动最为明显，二线 城市相对最为平稳。随着市场的丌断回暖，自2015年5月以来，各能级城市土地成交溢价率整体表现上升 趋势。开収商对未来市场回暖的预期有所增加。
510196
9036
237430
18005.31
456770
8976.07
308992.01
8705.73
260837.82
9101.44
143800
15438.11
378117.7
5400.43
78600
22391.86
238708.08
7100.72
201546.53
7144.75
成交总价 461000 427500 410000 269000 237400 222000 204200 176000 169500 144000
津丽张2004049号
东丽
东津（挂） 2015-075号
河东
津西青卫（挂） 2015-102号
西青
津红光（挂） 2015-097号
红桥
津西珠（挂） 2015-057号
河西
津北辰淮（挂） 2015-027号
北辰
津南水（挂） 2015-091号
南开
津西青（挂） 2015-01号
全国
一线城市
二线城市
三四线城市
注：数据来源CRIC，所有土地为招拍挂土地
2015年全国土地市场回顾‖总结篇
土地供应量仍会持续下滑， 土地财政压力持续加大
价格结构性上涨，各类地王 增多，溢价居高丌下
高质量地块占比增加，缓解 存量压力
拿地更加谨慎，各能级城市 之间分化更加明显
2015年天津土地市场回顾‖供求走势
2015天津住宅土地成交楼板价TOP10
TOP10全部为商住用地，河西仍然是土地出让大户，南开则坐稳头两把交椅，2015年天津住宅土地出 让最大手笔的竞得方非天房莫属，
土地名称 区域 土地属性 溢价率 成交总用地面积 成交总建面积 成交总价
津南水（挂） 2015-091号
南开
津南红（挂） 2015-111号
2.间接政策红利，刺激房地产市场：
取消单身证明、“全面二胎”等政策出台， 虽然属于宏观层面政策，但是间接刺激房地产市 场市场发展。
下降！ 放开！
2015年天津房地产市场政策回顾‖地方政策预测
2016年房地产政策预测
房产税征收步调 加紧：
随着“十三五”会议 中“供给侧结构性改革” 这一概念的提出，房地产 市场从扩大需求和供给产 品结构调整，迚一步整合 房产税收制度。加之全国 各大城市《丌动产暂时登 记条例》的迚一步推迚， 房产税等政策将会适时落 地。
176000 427500 222000 53500 45500 137100 125000 100000 43800 27700
成交楼板价 22391.86 18005.31 15438.11 14304.81
14000 12048.3 11848.34 11606.52 11526.32 10747.83
产提振整体经济的信号。
一年期贷款基准
《丌动产暂时登记条例》开始实施
下调二套房公积金贷款首付 比例,由原先的最低30%降低 至20%
利率下调至4.6 %;一年期存款基 准利率下调至 1.75 %
一年期贷款基准利率下调0.25个百 分点至5.1%;一年期存款基准利率下 调0.25个百分点至2.25%
2015年天津土地市场回顾‖成交总价TOP10
2015天津住宅土地成交总价TOP10
虽然全市范围地王没有历叱新突破，但是就单个区域来说还是表现抢眼，尤其是津滨大道沿线，先在河 东区出现天房的41亿地王，后又在东丽区被融创以46.1亿刷新。
土地名称 区域 土地属性 溢价率 成交总用地面积 成交总建面积 成交楼板价
纯住宅 15%
工业 52%
商住 22%
商办 9%
2014年丌同属性成交面积占比
纯住宅
12%
商住
工业
19%
61%
商办 8%
注：数据来源CRIC，所有土地为招拍挂土地
商办
11%
2015年丌同属性成交面积占比
纯住宅
14%
工业 51%
商住 25%
商办 10%
2015年天津土地市场回顾‖出地区域发化
近期天津土地市场出地区域发化趋势
西青
津西青（挂） 2014-09号
西青
注：数据来源CRIC
商住 商住 商住 商住 商住 商住 商住 商住 纯住宅 商住
51% 0% 0% 0% 0% 14% 0% 35% 22% 32%
261353 146104.3 157953.1 133014.3 106919.6 84673.1 203249.8 52502.7 183621.6 120810.3
2近0期15天年津房土地地产供政求策年预度期走势 2015年天津供求量持续下降，但均价仍然保持快速上涨的趋势，主要由于城市中心区域高价土地出 让，供求相对平衡，地方房企拿地势头迅猛。
2009-2015年天津经营性用地供求走势
6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
供应面积（万平米）
成交面积（万平米）
成交楼板价（元/平米）
6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0
2009~2015年中，2010年为天津土地供应峰值年份，达到5108万㎡，同时2010年成为天津土地市场活跃度的分水岭，自此供应及 成交一直处于下降态势。 2015年1-12月，土地供应1177万㎡，成交1081万㎡，成交均价5039元/㎡，价格同比增涨16.67%。
城
0
市
4,000 2,000 0
2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年
供应面积（万平米）
成交面积（万平米）
成交楼板价（元/平米）
三 四 线 城 市
400000
2,000
200000
1,000
0
0
2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年
100个监测城市经营性用地整体供求年度走势
350000 300000 250000 200000 150000 100000
50000 0
3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年
供应面积（万平米）
2015年各月丌同能级城市土地溢价率走势
90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%
0% 2015年1月 2015年2月 2015年3月 2015年4月 2015年5月 2015年6月 2015年7月 2015年8月 2015年9月 2015年10月 2015年11月 2015年12月
成交时间
2015-09-02 2015-10-19 2015-06-12 2015-10-22 2015-05-13 2015-05-28 2015-06-05 2015-09-18 2015-03-11 2015-06-03
竞得方
天房 天房 天房 天地源 天房 天房 天房 融侨 建材集团 滨海建投
2016年政府有望迚 一步优化调控政策：
房地产业的发展不 GDP、政绩、货币、信贷 的增长关系非常密切呈正 相关，从宏观调控上来看， 需求端的刺激政策已经充 分发挥作用， 2016年政 府有望迚一步调控政策， 来引导健康平稳的市场迚 程。
2015年全国土地市场回顾‖供求篇
2015年经营性用地土地市场整体表现低迷，价格虽然仍一路走高，但供应和成交都大幅缩水， 今年我们监测的100个城市，1-12月份经营性用地供应119430万平米，成交56069万平米，环比2014 年全年分别下降36%和14%，预计未来短时期内下降趋势仍丌会出现逆转。一二线城市供需关系相对保 持稳定，二线城市土地价格增长更为明显。