《中华人民共和国土地管理法》 PPT课件

《中华人民共和国土地管理法》专题
《土地管理法》概况 《土地管理法》的几个重要土地制度 农用地转用审批 土地的收回与土地收购储备
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一、《土地管理法》概况
《土地管理法》是行政管理法，不是土地市场交易法。1986年的 这部《土地管理法》经过1988年(有偿配置、依法转让)、1998年 (耕地保护)、2004年(征收与征用)三次的修改和修正，始终维持 着一部管理性法律的本色，主要是对土地的权属、用途管理、耕 地的保护等进行规范，而土地交易如土地的出让划拨、转让、租 赁、抵押等，主要在《城镇国有土地出让和转让暂行条例》(国务 院55令)、《中华人民共和国房地产管理法》当中予以规范。
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（二）土地用途管制制度
1、土地用途管制的概念
土地用途管制是指国家为保证土地资源的合理利用，经济、社会和环 境的协调发展，通过编制土地利用总体规划划定土地利用区，确定土 地使用限制条件，土地的所有者、使用者必须严格按照国家确定的用 途利用土地，违者将受到严厉处罚的制度。
国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建 设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总 量，对耕地实行特殊保护。
的农村和城市郊区的土地（2）宅基地和自留地、自留山。
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（一）土地的所有制形式
4、土地登记制度(《物权法》的不动产统一登记制度) 国家依法实行土地登记发证制度。
国家所有的土地所有权不需登记直接产生物权的效力； 集体土地的所有权、使用权需要登记以后才能产生物权 的效力，但宅基地使用权、农村土地承包经营权无需登 记也产生物权的效力。
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（一）土地的所有制形式
5、土地使用权取得和交易的严格法定性。民法的基 本原则是民事行为不违法就是合法的，但土地取得 及交易无法律依据均为非法。
土地使用权，是指使用土地的单位和个人在法律所 允许的范围内对依法交由其使用的国有土地和农民 集体所有土地的占有、使用、收益以及依法处分的 权利。
国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给 单位或者个人使用，但是，单位和个人的土地使用 权必须依法取得。
物权法对征收作了原则性规定，征收集体所有的土地，除应当依法足 额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用 外，还要安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活， 维护被征地农民的合法权益。
集体土地的征收过程特别注意的两个问题： 征收主体：征地是一种政府行为，是政府的专有权力，
其他任何单位和个人都没有征地权，因此征收的主体是 人民政府。拟用地人不能参与征收补偿。 同地同价：不能根据不同的土地用途确定补偿标权法对征收和征用的规定内涵要点(物权法第42条) 物权法征收的对 象有两个：一是征收集体土地；二是征收单位、个人房屋及不动产。 对象不同补偿规则不一样。征收改变的是物的所有权形态。
这部《土地管理法》由于运行时间长，尤其是国家的土地政策及 物权法出台后，许多重要的土地制度已经发生了很大变化，如： 土地的招拍挂；征收补偿；农用地转用审批、土地的空间权等。 因此《土地管理法》的修改势在必行。
《土地管理法》的两个核心任务：一是土地的权属及其资源配置； 二是耕地的保护。
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二、 《土地管理法》的几个重要土地制度
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（一）土地的所有制形式
重点提示：村民转居民后，集体土地能否直接转为国有土地？ 根据《土地条例》第二条(五)的规定，答案是肯定的，但2005年3月
4日国务院法制办公室、国土资源部关于对《中华人民共和国土地 管理法实施条例》第二条第（五）项的解释意见(国法函[2005]36号) 做出了新的解释：“该项规定，是指农村集体经济组织土地被依法 征收后，其成员随土地征收已经全部转为城镇居民，该农村集体经 济组织剩余的少量集体土地可以依法征收为国家所有。”由此看来， 不经征收补偿集体土地不能直接转为国有。 属于农民集体所有的土地：（1）除由法律规定属于国家所有以外
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（二）土地利用年度计划
2、土地利用年度计划的内容 原来的土地利用计划指标体系由三项组成：农
用地转用计划指标、土地开发整理计划指标和 耕地保有量计划指标。
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(三)建设用地供应政策
建设用地政策将由国务院土地行政主管部门根 据国家产业政策制定。对国家明确禁止建设的 项目，禁止为其办理农用地转用和供地，对国 家鼓励投资的建设项目，优先为其办理农用地 转用和供地。
农用地转用审批的权限原为国务院及省人民政 府两级审批。
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四、土地的收回与土地收购储备
土地收购储备制度是地方政府和国土部门 顺应“经营城市，经营土地”的需要所进 行的我国土地制度创新的一个重要成果。
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土地的收回与土地收购储备
1、土地的征收与征用
征收改变的是所有权的形态(集体土地转为国有土地)。 征用不改变所有权(紧急时临时使用)。
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（一）土地的所有制形式
2、土地资源的配置
我国土地资源无法由所有权人自行充分利用，为了物尽其用，物 尽其值，《物权法》出台了土地的用益物权制度，即非所有人将 他人所有的物占有、使用、收益，通俗地讲，就是国家、集体将 自己用不尽的土地资源以多种方式分配给单位、个人使用、收益。
国有土地资源的配置方式以有偿使用方式为主，以无偿使用方式 （即划拨）为辅。国有土地的五种配置方式：划拨、出让、租赁、 作价投资和入股、授权经营。
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（三）占用耕地补偿制度
1、任何建设占用耕地都必须履行开垦耕地的义务。无论是国家重点 工程、城市建设，还是乡镇企业、农村村民建住宅占用耕地都必 须履行开垦耕地的义务。确保建设占用耕地与开垦耕地的平衡。
2、开垦耕地的责任者是占用耕地的单位。根据目前建设用地的情况， 分三种情况：一是城市建设用地统一征地后供地的，承担造地义 务的为市、县人民政府，造地的费用可以打入建设用地的成本， 但责任必须由县、市政府承担。二是城市建设用地外建设项目用 地，承担开垦耕地义务的是建设单位，县、市人民政府土地行政 主管部门负责监督和验收。三是村庄、集镇建设占用耕地，承担 开垦耕地义务的是农村集体经济组织或村民委员会，县、市人民 政府土地行政主管部门负责监督和验收。
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（二）土地用途管制制度
农用地，是指直接用于农业生产的土地，包括(二级类)耕 地、园地、林地、牧草地、其他农用地等。其中耕地中 80%以上划定为基本农田，作为保命田并受到国家严格 的管制。
建设用地，是指建造建筑物、构筑物的土地，包括商服 用地、工矿仓储用地、公共设施用地、公共建筑用地、 住宅用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用地。
3、土地利用总体规划的编制与修改
我国的土地利用总体规划由国家、省、地（市）、县 （市）、乡（镇）五级组成。编制土地利用总体规划， 采用自上而下的方法，逐级进行。
上级土地利用总体规划是下级土地利用总体规划的编 制依据。下级土地利用总体规划要落实上级土地利用 总体规划的要求。
土地利用总体规划修改必须报原批准机构批准。
耕地占补平衡制度以省为考核单位，以耕地保有量(列入年度计划 指标)为考核数量。
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三 、农用地转用审批
农用地转用审批的内涵(又称农用地转为建设用地审 批、农转非)：农用地转用是指现状的农用地按照土 地利用总体规划和国家规定的批准权限报批后转变 为建设用地的行为。
决定农用地转为建设用地的依据（共3个）： 土地利用总体规划、土地利用年度计划、建设用地 供应政策。
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（一）土地利用总体规划
2、土地利用总体规划的期限
在通常情况下，土地利用总体规划的期限为十五年。 本轮土地利用总体规划是1997年开始编制的(期间 2006年修编一次)，现已接近规划期末，规划建设用 地已使用殆尽，项目选址可以腾挪的余地已经不大， 新一轮规划修编已经进入准备阶段。
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（一）土地利用总体规划
农民集体成员所有的土地资源配置对象基本上就是本村村民，配 置方式主要是占用审批。如土地承包经营权、宅基地使用权、集 体建设用地土地使用权。
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（一）土地的所有制形式
3、国家和集体土地的所有权范围
属于国家所有的土地： (1)城市市区的土地； (2)农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地； (3)国家依法征用的土地； (4)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； (5)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体 所有的土地； (6)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不 再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
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（三）占用耕地补偿制度
5、耕地占补平衡核心是耕地总量的动态平衡
耕地总量的动态平衡是指以省、自治区、直辖市为单位实行耕地 总量平衡，这就明确了省级人民政府保护耕地的目标和责任。经 国务院批准，可以易地开发和核减该省、直辖市的耕地保护指标。 但一定要经过严格审查，并经专家论证，该省、直辖市确实无地 可开了，国务院方可批准，并根据减免数量进行异地开垦，以确 保耕地总量动态平衡目标的实现。
（一）土地的所有制形式
1、两种土地所有制形式 以社会主义公有制为基础，我国的土地有两种所有制形式：全民
所有（国家所有）和农民集体所有。《物权法》将“农民集体所 有”改为“农民集体成员集体所有”，明确并强化了集体所有的 土地的权利归属主体是集体成员。 我们可以简单地理解为我国的土地只属于“两个人”，一是国家 所有的土地，其权利主体的代表是国务院；二是农民集体成员集 体所有土地，其权利主体的代表是村民经济组织或者是村民委员 会。
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（二）土地利用年度计划
土地利用年度计划中，包括了农用地转为建设 用地的计划，是政府审批农用地转用的依据， 即政府批准农用地转用必须在土地利用年度计 划控制指标范围之内，不得超计划批准农用地 转用。
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（二）土地利用年度计划
1、土地利用年度计划的概念
土地利用年度计划是根据土地利用总体规划和国民经 济发展计划，对年度各项用地数量的具体安排，是实 施土地利用总体规划的重要施，是农用地转用审批、 建设项目立项审查和用地审批、土地开发和土地整理 审批的依据。