土地估价方法的介绍

估价方法的介绍

1，收益还原法

定义：收益还原法是将待估土地未来正常年收益（地租），以一定的土地还原率还原，以此估算待估土地价格的方法。

其基本公式如下。

（1），无限年期公式为

V=a/r

（2），有限年期公式为：

V=a/r[1-1/(1+r)]

式中V----土地价格

a----年土地收益

r----土地还原利率

n----未来土地使用年限

收益还原法估价原则

（1）预期收益原则（2）最有效使用原则（3）变动原则

（4）需求与供给原则（5）替代原则

收益还原法特点

收益还原法使用范围

（1）能够出租或者自己作为场地使用的土地，如停车场，货物堆放场地，临时租赁用地。

（2）出租或自己使用的农业林业生产用地。

（3）出租或自己使用已有建筑物的土地，依靠出租建筑物间接获取土地收益。

（4）自己经营的企业用地，如酒厂，食品产，电厂等用地。

收益还原法的估价程序

（1）估算土地总收益

（2）估算土地总费用

（3）计算土地纯收益

（4）确定土地还原率

（5）估算土地收益价值

（6）确定估价对象的土地价格

2，市场比较法

定义：市场比较法的基本含义是：在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况，期日，区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估时日地价的方法。

其基本公式如下：

（1）直接比较过程

P=P×A×B×D×E

式中P -----待估宗地价格

P-----比较案例宗地价格

A：待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数

=正常情况指数/比较实例宗地情况指数

B：待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数

D：待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数

E：待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数

（2）间接比较过程

P=P×A×B×C ×D×E

式中C：标准宗地条件评价系数/比较案例宗地条件评价系数

其他符号意义同前

市场比较法的原则

（1）替代原则（2）供需均衡原则（3）外部性原则

市场比较法的特点

市场比较法的使用范围

（1）未开发或已经完成一级开发可以买卖的土地。

（2）可以单独买卖带有建筑物的土地，如别墅，小型独栋住宅，写字楼，商场等用地。

（3）标准化的带有地上物的小型企业用地，如加油站，小型连锁商场，餐饮，维修站等用地。

市场比较法使用限制：

（1）当市场不活跃，土地交易数量不足时，市场比较法的应用将受限制。

（2）经济环境政策的异常变化，会影响市场比较法的可靠性。（3）强劲的通货膨胀或经济衰退，也可能影响市场比较法的可靠性。（4）规模较大，土地利用复杂的土地，也可能影响市场比较法的可靠性。

估价过程介绍：

（1）选择交易案例并确定比较案例。

（2）交易情况比较并修正。

（3）期日比较并修正。

（4）区域因素比较并修正。

（5）个别因素比较并修正。

（6）其他相关因素比较并修正。

（7）试算并确定估价对象土地价格。

3，成本逼近法

定义：成本逼近法就是以开发土地所消耗的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润，利息，应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。

其基本公式如下：

土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益) ×（1±区位修正系数）×年期修正系数

在成本逼近法中，应进行土地使用年期修正，其年期修正公式为：

K=1-1/（1+r）

式中：K----年期修正系数

r-----土地还原率

n-----土地使用权年期

成本逼近法的原则

（1）贡献原则（2）替代原则（3）供求平衡原则

（4）最高最佳使用原则

成本逼近法的使用范围

（1）新征用并开发完成的土地

（2）新征用但没有进行开发的土地

（3）计划征用的土地

（4）农地，包括林地草地等非建设用地

（5）基础设施使用的土地

（6）公共建筑的土地

（7）远离城市的建设用地

（8）拆迁的土地

（9）购买的成熟建设用地

成本逼近法的估价过程

（1）调差并计算土地取得的费用（2）调查并计算土地开发费用（3）调查并计算税费

（4）计算资金利息

（5）计算投资利润

（6）土地增值收益确定

（7）计算土地价格并修正

（8）计算建筑物及地上物价值

4，剩余法

定义：剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造，买卖有关的转业费，利息，利润，税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。

其基本公式如下：

V=A-(B+C)

式中V-----购置开发场地的价格

A----总开发价值或开发完成后的不动产资本价值

B----整个开发项目的开发成本

C----开发商合理的利润

实际估价中，常用的一个具体的计算公式为：

土地价格=房屋的预期售价—建筑总成本—利润—税收—利息

在一些地区剩余法的计算公式为：

地价=楼价—建筑费用—专业费用—利息—发展商利润

剩余法使用原则

（1）剩余生产力原则（2）共享原则（3）最有效使用原则（4）供需平衡原则

剩余法的使用范围

（1）具有明确规划的土地

（2）没有规划但可以判断最佳利用条件的土地

（3）具有建筑物但不能够正常使用或需要改造的土地

（4）具有建筑物并且能够正常使用的土地