详尽的踩盘技巧及要点
踩盘-你真会吗
踩盘-你真会吗踩盘，你真会吗一、对于踩盘的认识1、踩盘在市场调研中的地位当今竞争激烈的经济环境下，市场调研的作用越来越大，是决策的重要甚至唯一依据，“没有调查就没有发言权”。
在国外的一些成功企业里，用于前期市场调研的资金已经超过了研发的费用。
在资金量很大的房地产行业中，市场调研的作用更是不可忽视。
在我看来，房地产市场调研中的前段资料、数据信息的搜集调查的难度不亚于后面的分析研究部分。
而调查的数据信息中，一手信息往往比二手信息更真实可靠，更具有说服力，但调查的难度也较大，尤其是客户需求调查。
踩盘属于一手信息的重要搜集途径，是非常重要的。
2、踩盘是为了解哪些信息很多人可能和我有一样的疑问——我们要知道的东西好象大部分可以直接通过网络和电话解决，去踩盘不是浪费时间吗？这个问题长期捆饶着我，总觉得踩盘好象没多大作用，很浪费时间，因为已经有很多渠道了解很详细的楼盘信息了：基本技术指标——各大房产网和项目网站项目规划——到销售中心看沙盘或者楼盘自己的网站推盘节奏——项目动态监控户型配比——市场信息网，自己打开楼盘表数（有点烦琐）销售率——网上备案都能查到（用已售量除总供应量）购房者对楼盘的评价——业主论坛到底还有哪些信息需要踩盘来了解：（1）对项目以及周边的经济、区位、人文、自然环境有个直观的感受；（2）可以了解一些项目的细节，比如销售人员的素质、销售案场的包装以及样板间等一些营销方面的感受。
还有工程进度、建筑及园林风格、商业部分、内部配套等一些产品细节的认知。
（3）可以调查到一些网上无法查到的数据信息，比如客户调查，细致价格、停车调查、入住情况调查、真实销售情况调查等。
二、踩盘信息搜集方法1、对各种环境的感性认识踩盘不能只在售楼部和项目里面打转，关键是感受到一些数据不能表达的东西。
这就需要你不仅仅只局限于在售楼部和售楼员交谈，你还要到项目周边走一走，看一看，体会一下氛围。
“衣食住行”与大家的生活密切相关，一个区域，各个阶层、年龄、文化的人对楼市的看法都不一样，所以一定要注意关注一些关系到生活方面的东西，比如经济、文化、真实交通、目前配套、居住氛围等。
看地及踩盘技巧
的单价：例如地下室有无采光，层高多少？毛坯还是
装修？是否出产权证？
1.3、卖何时推货，至今卖了多长时间） • 去化的绝对值（套数或面积）及相对值（推出
的总货量、售出的比例）
注：不同产品去化量不同，一般别墅去化较慢
• 大型楼盘可了解年去化量或最近推售的货量。
重点：关注规划总量，预估出未来潜在的存地、存货（未来可供货情况）
噪声、污染源
矿藏、 采空区、 地陷区
红线 退让
军事设施、 道路、 铁路、 养殖场
等
等
如何充分联想、大胆怀疑？
看到机场首先要联想： 机场对周边地块有什么影响？ 再考虑： 什么原因产生限高？ 分析： 机场对项目有什么影响？ 如果噪声过大会 影响销售，甚至 业主投诉、退房
噪声
限高要求
飞行安全 OR 军事保密
《看地及踩盘技巧》
目录
1、怎么看地？
2、如何踩盘？
3、市场总结与研判
第一部分
怎么看地？
怎么看地？
常见误区：“看地”就是转一转位置，站在地块边上望一望有没 有拆迁，有没有高压线。
“看地”主要分以下两部分：
1、熟悉城市
2、勘察地块
1、熟悉城市
（1）地块的基本信息； （2）区位：市政府、主要商圈、房地产 板块、路线（道路通达性）、车程、周边 生活配套（学校、医院、菜市场）等； （3）房地产板块、有哪些楼盘、每个板 块的情况
市场不发达、对市调反感的区域可用；2、暗踩对于真实去化的了解比较困难。 充分准备，身份设定很重要；
2.1 踩盘流程（产品-价格-去化-卖点-客户） 1.介绍区位、沙盘 2.选择产品、户型 3.选择位置、楼层
基本概况（区位、配套、规模、产品类型）； 分期开发情况（开盘时间、各类产品的布局、各分 期范围、推货量）；
关于踩盘的心得与经验(网友汇总)
踩盘是销售培训的必修课之一，而踩盘培训的核心也是训练销售人员的赢家心态。
踩盘的功能有两个：一是了解可类比楼盘和竞争对手的情况；一是训练售楼人员的自信和把控局面的能力。
在售楼过程中，客户会经常拿竞争对手楼盘做比。
这时候如果销售人员对竞争对手一无所知，不能给予客户有理、有利、有节的回应，马上就会给人留下不自信的印象，动摇客户的信心。
踩盘的作用就在此，对竞争对手进行充分了解，知己知彼，百战不殆。
1.我第一次踩盘就让人看出是同行来了，因为真正的顾客和去踩盘的人的心态是不一样的，稍微有点经验的售楼员都能够分辨出来，我在售楼部帮售楼员接待客户的时候，对此是深有体会阿，我就能看出来谁是踩盘的。
所以说，踩盘的人年龄最好大一点，穿的比较好一点，问话不要太专业，最好兜圈子问，有时候通过某种文化技巧，能让售楼员自己把东西主动说出来。
这是暗调，不好弄得，有的时候售楼员看出来你是做市调，不明说，等你走了之后，就要在背后骂你了。
还是明调来的爽快，毕竟有些情报是公开的，如果两个人配合一下，会更好一点，一暗一明。
2.第一次踩盘是在03年初，那时候什么都不懂，年纪轻，还找了件不怎么上台面的西装，提了个公文包，感觉像是推销，还没开始问，售楼小姐便问我是那个市调公司的，总之一个字——糗！！！后来有经验了，一般会采取以下步骤：首先问面积，告诉其购买原因（一般说结婚）其次问价钱，在取得销售人员信任后，可以针对需要，问一些相关问题（踩盘前设计好的），问得差不多以后，以还需要思考为由--待定！最后，要郑重其事的向销售人员留电话（说不定还会有机会的）3.我在北京从事了3年一线销售,经常会自己或配合同事去踩盘,被认出的机会很少，几乎没有,甚至有时候还分三波进去一起咨询，分不同户型面积咨询，定好要每个人要咨询到的东西，难度稍微小点，不容易被人识破.一般情况是两两配合，装夫妻，或者准备结婚的男女朋友...等等，其实踩盘过程就是买房过程，只是说把自己关注的问题，需要调查清楚的事情用巧妙的方式套出来，怎套了,我们来研究研究,首先在方式上不能太直接，用语不能专业，意思就是说.怎么装糊涂就怎么说，好比把楼间距说成你这两个房子离多远啊，问价格就说这房子不便宜了吧,...等等，千万别一开口说的比别人还专业了!在态度上一定要不卑不亢,别太软别太硬.跟人多套近乎，关系拉好点，你问什么人家也乐意说什么，而且一定要再三表明着急买房子，这样置业顾问更会乐意解答你的任何问题的。
踩盘踩盘技巧培训
踩盘踩盘技巧培训踩盘-踩盘技巧培训以下内容免费阅读关于踩盘讨论背景最近公司的踩盘活动较多，发觉在踩盘过程中有专门多信息是能够不用去现场就能够查到的，有些信息到了现场依旧得不到。
因此脑袋里显现了一些问题——踩盘的目的是什么？要紧调查哪些信息？踩盘的方法及注意细节等。
看了专门多解疑的资料，结合自己一些踩盘的感受，写了这篇文章，目的要紧是为了把自己对踩盘的认识和以后该注意的地点排列起来，以便在以后的踩盘中能有更大收成。
一、关于踩盘的认识1、踩盘在市场调研中的地位当今竞争猛烈的经济环境下，市场调研的作用越来越大，是决策的重要甚至唯独依据，“没有调查就没有发言权”。
在国外的一些成功企业里，用于前期市场调研的资金差不多超过了研发的费用。
在资金量专门大的房地产行业中，市场调研的作用更是不可忽视。
在我看来，房地产市场调研中的前段资料、数据信息的搜集调查的难度不亚于后面的分析研究部分。
而调查的数据信息中，一手信息往往比二手信息更真实可靠，更具有说服力，但调查的难度也较大，专门是客户需求调查。
踩盘属于一手信息的重要搜集途径，是专门重要的。
2、踩盘是为了解哪些信息专门多人可能和我有一样的疑问——我们要明白的东西仿佛大部分能够直截了当通过网络和解决，去踩盘不是白费时刻吗？那个问题长期捆饶着我，总觉得踩盘仿佛没多大作用，专门白费时刻，因为差不多有专门多渠道了解专门详细的楼盘信息了：差不多技术指标——各大房产网和项目网站项目规划——到销售中心看沙盘或者楼盘自己的网站推盘节奏——项目动态监控户型配比——市场信息网，自己打开楼盘表数（有点烦琐）销售率——网上备案都能查到（用已售量除总供应量）购房者对楼盘的评判——业主论坛到底还有哪些信息需要踩盘来了解，我通过查阅一些资料，看了专门多帖子，差不多上搞清晰踩盘到底有什么作用了：（1）对项目以及周边的经济、区位、人文、自然环境有个直观的感受；（2）能够了解一些项目的细节，比如销售人员的素养、销售案场的包装以及样板间等一些营销方面的感受。
踩盘技巧总结汇总
关于踩盘讨论背景最近公司的踩盘活动较多，发现在踩盘过程中有很多信息是可以不用去现场就可以查到的，有些信息到了现场还是得不到。
于是脑袋里出现了一些问题——踩盘的目的是什么？主要调查哪些信息？踩盘的方法及注意细节等。
看了很多解疑的资料，结合自己一些踩盘的感受，写了这篇文章，目的主要是为了把自己对踩盘的认识和以后该注意的地方罗列起来，以便在以后的踩盘中能有更大收获。
一、对于踩盘的认识1、踩盘在市场调研中的地位当今竞争激烈的经济环境下，市场调研的作用越来越大，是决策的重要甚至唯一依据，“没有调查就没有发言权”。
在国外的一些成功企业里，用于前期市场调研的资金已经超过了研发的费用。
在资金量很大的房地产行业中，市场调研的作用更是不可忽视。
在我看来，房地产市场调研中的前段资料、数据信息的搜集调查的难度不亚于后面的分析研究部分。
而调查的数据信息中，一手信息往往比二手信息更真实可靠，更具有说服力，但调查的难度也较大，尤其是客户需求调查。
踩盘属于一手信息的重要搜集途径，是非常重要的。
2、踩盘是为了解哪些信息很多人可能和我有一样的疑问——我们要知道的东西好象大部分可以直接通过网络和电话解决，去踩盘不是浪费时间吗？这个问题长期捆饶着我，总觉得踩盘好象没多大作用，很浪费时间，因为已经有很多渠道了解很详细的楼盘信息了：基本技术指标——各大房产网和项目网站项目规划——到销售中心看沙盘或者楼盘自己的网站推盘节奏——项目动态监控户型配比——市场信息网，自己打开楼盘表数（有点烦琐）销售率——网上备案都能查到（用已售量除总供应量）购房者对楼盘的评价——业主论坛到底还有哪些信息需要踩盘来了解，我通过查阅一些资料，看了很多帖子，基本上搞清楚踩盘到底有什么作用了：（1）对项目以及周边的经济、区位、人文、自然环境有个直观的感受；（2）可以了解一些项目的细节，比如销售人员的素质、销售案场的包装以及样板间等一些营销方面的感受。
还有工程进度、建筑及园林风格、商业部分、内部配套等一些产品细节的认知。
售楼人员如何踩盘和如何对待踩盘
售楼人员如何踩盘和如何对待踩盘到售楼处踩盘就是为了搜集情报和增长见识和做到“知彼知己，百战不殆”我想很多人都有踩盘的经历，踩盘是良心和自尊心双重考验的事情，每次踩盘感受可能都不同，同行去看同行的盘子，说白了就是为了搜集情报和增长见识。
但是被搜集的人就说了，我凭什么让你知道我的方法或者手段（虽然这些东西没有多少创新，但是还是人家的劳动成果），这种想法也是无可厚非的。
但是行业要发展，个人要进步，没有交流怎么办，我想去踩盘也是一种交流。
作为地产策划人，跑盘是必修课，尤其是有规模实力的地产中介公司对此要求尤为严格。
代理公司到异地代理项目，项目负责人都会和销售人员一起踩盘，其实在前期作业的时候该得到的各个楼盘情况大都掌握，为什么还还要踩呢？原因无他，只是想了解各楼盘的销售实力。
同时也想让我的销售人员向同行学习，所谓的情报其实就是信息经过收集、整理、加工、分析、升华的产物，在这里收集的工作其实可以使用很多不同的方法来实现，有的时候公开的信息经过加工之后形成的情报比询问出来的信息准确和有效的多。
同时在收集的时候，必须带着目的去收集。
所谓“耳听为虚，眼见为实”。
不了解竞争对手的市场定位、产品特色、促销手段、价格定位又如何能够让自己的产品比竞争对手更吸引消费者。
2、明确踩盘人、踩盘方向和踩盘的最佳时间地产圈里踩盘最多的可能就是市调部/市场部的人，其它的诸如策划部、销售部、公司老总等人则相对较少，也就说目的决定踩盘人的人选，不可把全部的工作都委托给市调组成员。
很多时候市调的人对踩盘的方向很迷茫，有些资料完全可以不通过售楼处获得。
要是仅仅是为了收集楼盘建设数据和查看工程进度去的，你只需要索要资料和去工地实际的转一圈既可以。
如果要了解售楼的进度以及售楼部人员的素质，那就应该和售楼人员进行交流，当然这种交流可以是公开的，也可以是隐蔽的，这里有两个原则，一是根据情况选择公开和隐蔽；另一个就是需要个人素质在起作用，不要刺探一些不应问得问题，仅问常规性的问题，信息变成情报不是在收集阶段，而应是在大量信息被整理、分析之后得出。
踩盘方法和踩盘技巧汇总
在完成以上步骤后，在离开接待中心前，向销售人员索取名片或联系方式，用于
人员的诚信度的作用。（也可以于过程中提前索取。）
完成楼盘个案分析表 在填写楼盘个案分析表的同时，如果还有没有了解清楚的地方, 通过电话再次向销售人员询问。
位置示意图（上北）
附件1楼盘个案分析表范本
楼盘个案分析表
楼盘名称
了解该区域内的道路、商业、居住环境以及公园绿地、就学条件、就医条件 和人文遗产大型公建等情况， 以便在填写楼盘个案分析表时能反映其真实的地理 环境和周边生活设施情况。
尽量了解楼盘个案分析表里所反映的关于该楼盘的相关问题， 明确该问题中 所包含的专业名词的实际含义以及了解渠道。
踩盘人员进入接待中心：
主动表示来看房，先要求销售人员介绍楼盘情况 请销售人员先将整个楼盘的大致情况介绍一下。 （通常情况下接待人员会主动介 绍楼盘情况），通过销售人员的介绍，大致可以了解到一些关于该楼盘的基本技 术参数和产品特征。
索取楼盘书面介绍资料 向销售人员索取相关的楼盘书面介绍资料。 以便更进一步详细了解该楼盘的一些 资料。
引导销售人员 在通过之前几个步骤后，应该对该楼盘有一定的了解，但在销售人员介绍的同时, 往往有一些踩盘人员要了解的资料他们未能提供， 这个时候就需要踩盘人员去引 导销售人员。通常采取的方式为自称买房客户或投资客来深入了解该楼盘的相关 信息。（①同时如果有名片的话可以递上名片以表诚意）
踩盘方法和踩盘技巧
踩盘人员数量要求： 建议同一楼盘踩盘人数尽量控制在3人以下，这样不容易让
楼盘客户服务专员有所察觉，ห้องสมุดไป่ตู้而降低获取资料的准确性和专业性。
踩盘人员穿着要求： 根据楼盘的不同品质进行服装搭配， 以休闲服饰为主， 以免
踩盘技巧
地产人须知的12条踩盘技巧！001把踩盘看作一种投资习惯,带着要买房子的心情去踩盘。
你自然知道该重点了解什么了，遇到合适的不如买一套，人生最幸福的事情，莫过于把工作做好的同时还可以大赚一笔。
002有时候实在不知道竞品项目的占地、容积率、开盘时间，网上五花八门，销售也讲不清楚，这个时候不妨去售楼大厅看看是否有公示栏，不出意外，上面会挂着土地证、用地规划证、工程规划证、工程施工许可证、预售许可证，你所关心的很多数据都在上面了，而且确凿无误。
003踩盘请一定尊重置业顾问，能明踩就别暗踩，别人A位不容易，一天也排不了几次，你如果是踩盘就直接告诉是同行，让别人安排一位非A位的同事帮助介绍一下。
坦诚一点，大家都是同行，都会热情、耐心、详细帮助介绍的，还能交个朋友，不能因为你的工作而去影响别人的工作，这是一个投资人起码的职业操守。
004踩盘请重点关注项目基本概况。
占地、容积率、计容面积、产品形态、产品业态、梯户比、层数、户型面积段、销售情况、（各业态）总货量、已推售货量、已去化货量、去化周期、销售均价，针对一般市场还需重点关注大宗资产，如商业、车位的销售情况。
005踩盘基本技能，根据单体平面图、户型面积、层数快速推导单体面积，再看高层有几栋、洋房有几栋、别墅有几栋，好像这个项目的基本情况就可以大致了解了。
006学会看户型，所谓南北通透、动静分区、干湿分区为基本，你还需要知道不同面积区间客厅、主卧、次卧需要对应怎样的尺度，卫生间应设置几个、应配置怎样的标准，厨房应该采用“I”字形，还是“L”字形，亦或是“II”字形。
007每次踩盘请务必留下接待你的置业顾问名片，能够无偿热情接待你的置业顾问都是天使，请留下名片或者相互留一个联系方式，这样你在下次想要有更多详细信息需要了解时，请直接拨打电话，此时你才能感受到，有备注名字，别人对你的态度真的不一样。
008学会分析竞品客户，客户分析关乎项目定位，不同定位针对不同客群，其户型面积段、单价、总价、项目调性、营销推广方式均有所不同，一个城市要学会分析定位不同的项目其客户来源、职业、年龄等特征，通过分析竞争项目的客户特征从而为自己项目的定位寻找支撑。
踩盘重点和技巧
踩盘重点和技巧踩盘的目的：获知区域内楼盘的竞争对手的最新消息，从而掌握消费者的需求及心理，以便我方做出最贴合市场的营销策略。
古彦讯“知己知彼，百战不殆”。
踩盘的方式：明踩和暗踩明踩：表示欢迎前来学习，大体告知项目情况，并询问对方楼盘是何种情况，但对于我方信息不要过多的透漏。
暗踩：就是同行假装客户前来踩盘，其目的就是为了获得更多更真实的销售资料情况。
如果你感觉对方像是踩盘人员，可以深入的去问问题，比如说：他说我是做服装的，那好，你就可以去问他，具体负责哪块业务，服装生产的流程是什么，你们是做自有品牌还是OEM加工等问题。
看对方的对答反应，你就能大体得知是否为踩盘.踩盘的重点：项目基本信息（总建、容积率、居住户数）、价格、均价、起价、最高价、差价及走势）、规模、卖点、开盘时间、销售进度、户型面积及配比、推盘楼座、优惠幅度、配套（外配、内配）、物业形态、建筑风格、营销活动、所剩房源情况。
关于价格：可以起到借鉴参考的作用，例如牡丹万象城已经开始了所谓的团购认筹活动，并制定出了今年的团购价格--3980元每平米，可以说我们两家楼盘目前处在同一阶段，其提早制定出价格，对于我们来说反而是好事，这样我们针对市场情况，参考对方的价格，制定出我项目价格。
这样就能达到制胜对手的目的。
关于户型面积：了解对手户型面积，是我们要知道对手的具体户型配比、面积区间、所剩房源情况，一来可以很好的应对客户提出的户型问题，二来可以掌握市场的面积需求区间踩盘的时间：分为项目前期、销售前期、销售中期、销售后期。
不同时期踩盘的策略点极不相同。
项目前期：此时重点是研究对手的产品，此类产品包含户型、面积区间、物业形态、社区配套及档次。
当然以上肯定是从客户的角度出发去思考问题，但是研究客户不如研究对手，因为对手早就对客户研究透彻了，研究竞争对手是对市场的最直接认识，从而制定我方产品规划及定位策略。
销售前期：此时重点是研究对手的价格，深入了解竞争对手的价格，也就是对手的定价策略，将几家楼盘的定价策略作对比分析，然后指定本项目的价格走势。
房地产踩盘市调实用技巧(同名14006)
房地产踩盘市调实用技巧1、到售楼处踩盘就是为了搜集情报和增长见识和做到“知彼知己，百战不殆”我想很多人都有踩盘的经历，踩盘是良心和自尊心双重考验的事情，每次踩盘感受可能都不同，同行去看同行的盘子，说白了就是为了搜集情报和增长见识。
但是被搜集的人就说了，我凭什么让你知道我的方法或者手段（虽然这些东西没有多少创新，但是还是人家的劳动成果），这种想法也是无可厚非的。
但是行业要发展，个人要进步，没有交流怎么办，我想去踩盘也是一种交流。
作为地产策划人，跑盘是必修课，尤其是有规模实力的地产中介公司对此要求尤为严格。
代理公司到异地代理项目，项目负责人都会和销售人员一起踩盘，其实在前期作业的时候该得到的各个楼盘情况大都掌握，为什么还还要踩呢？原因无他，只是想了解各楼盘的销售实力。
同时也想让我的销售人员向同行学习，所谓的情报其实就是信息经过收集、整理、加工、分析、升华的产物，在这里收集的工作其实可以使用很多不同的方法来实现，有的时候公开的信息经过加工之后形成的情报比询问出来的信息准确和有效的多。
同时在收集的时候，必须带着目的去收集。
所谓“耳听为虚，眼见为实”。
不了解竞争对手的市场定位、产品特色、促销手段、价格定位又如何能够让自己的产品比竞争对手更吸引消费者。
2、明确踩盘人、踩盘方向和踩盘的最佳时间地产圈里踩盘最多的可能就是市调部/市场部的人，其它的诸如策划部、销售部、公司老总等人则相对较少，也就说目的决定踩盘人的人选，不可把全部的工作都委托给市调组成员。
很多时候市调的人对踩盘的方向很迷茫，有些资料完全可以不通过售楼处获得。
要是仅仅是为了收集楼盘建设数据和查看工程进度去的，你只需要索要资料和去工地实际的转一圈既可以。
如果要了解售楼的进度以及售楼部人员的素质，那就应该和售楼人员进行交流，当然这种交流可以是公开的，也可以是隐蔽的，这里有两个原则，一是根据情况选择公开和隐蔽；另一个就是需要个人素质在起作用，不要刺探一些不应问得问题，仅问常规性的问题，信息变成情报不是在收集阶段，而应是在大量信息被整理、分析之后得出。
房地产售楼部踩盘方法
一、对于踩盘的认识1、踩盘在市场调研中的地位当今竞争激烈的经济环境下,市场调研的作用越来越大,是决策的重要甚至唯一依据,“没有调查就没有发言权”。
在国外的一些成功企业里,用于前期市场调研的资金已经超过了研发的费用。
在资金量很大的房地产行业中,市场调研的作用更是不可忽视。
在我看来,房地产市场调研中的前段资料、数据信息的搜集调查的难度不亚于后面的分析研究部分。
而调查的数据信息中,一手信息往往比二手信息更真实可靠,更具有说服力,但调查的难度也较大,尤其是客户需求调查。
踩盘属于一手信息的重要搜集途径,是非常重要的。
2、踩盘是为了解哪些信息很多人可能和我有一样的疑问——我们要知道的东西好象大部分可以直接通过网络和电话解决,去踩盘不是浪费时间吗?这个问题长期捆饶着我,总觉得踩盘好象没多大作用,很浪费时间,因为已经有很多渠道了解很详细的楼盘信息了:基本技术指标——各大房产网和项目网站项目规划——到销售中心看沙盘或者楼盘自己的网站推盘节奏——项目动态监控户型配比——市场信息网,自己打开楼盘表数(有点烦琐销售率——网上备案都能查到(用已售量除总供应量购房者对楼盘的评价——业主论坛到底还有哪些信息需要踩盘来了解:(1对项目以及周边的经济、区位、人文、自然环境有个直观的感受;(2可以了解一些项目的细节,比如销售人员的素质、销售案场的包装以及样板间等一些营销方面的感受。
还有工程进度、建筑及园林风格、商业部分、内部配套等一些产品细节的认知。
(3可以调查到一些网上无法查到的数据信息,比如客户调查,细致价格、停车调查、入住情况调查、真实销售情况调查等。
二、踩盘信息搜集方法1、对各种环境的感性认识踩盘不能只在售楼部和项目里面打转,关键是感受到一些数据不能表达的东西。
这就需要你不仅仅只局限于在售楼部和售楼员交谈,你还要到项目周边走一走,看一看,体会一下氛围。
“衣食住行”与大家的生活密切相关,一个区域,各个阶层、年龄、文化的人对楼市的看法都不一样,所以一定要注意关注一些关系到生活方面的东西,比如经济、文化、真实交通、目前配套、居住氛围等。
踩盘总结报告某年
踩盘总结报告某年踩盘总结报告某年近年来，踩盘已经成为了房地产行业中的一个常见操作。
踩盘的目的是为了更好地了解房源的情况，便于业务员更好地向客户介绍房源信息。
在本报告中，我们将对一年来的踩盘情况进行总结，为房地产行业的从业人员提供有效的帮助。
一、踩盘的目的和意义在房地产行业中，踩盘已经成为了房源信息获取的重要手段。
通过踩盘，业务员可以更好地了解房源的实际情况，包括房屋面积、房屋装修等。
这些信息可以让业务员更好的向客户介绍房源信息，减少客户对房源的疑虑和误解。
同时，踩盘也可以让业务员更好地了解周边环境和交通状况，这对于推荐房源、辅助客户做出购买决策都有极大的帮助。
二、踩盘的方法和技巧踩盘的方法和技巧也是非常重要的。
为了更好地了解房源信息，业务员需要掌握以下技巧：1.提前做好准备工作。
在去踩盘之前，业务员要先了解好房源的信息，包括房屋面积、朝向、装修状况等，这样才能更好地了解房源实际情况。
2.做好记录和拍照。
在踩盘的过程中，业务员要做好详细的记录，包括房屋的各种情况、交通状况、周边环境等等，同时也要拍好照片，这样可以让客户更好地了解房源信息。
3.注意观察和询问。
在踩盘的过程中，要仔细观察房屋的各种情况，还要主动向房主询问，以便更好地了解房屋的实际情况。
三、踩盘的注意事项在进行踩盘的时候需要注意以下几点：1.尊重房主隐私。
在踩盘的过程中要尊重房主隐私，不要随便打开柜子，不要打扰房主休息和生活。
2.注意安全。
在踩盘的过程中要注意安全，特别是在高层住宅的踩盘中，要慎重行事，注意自身安全。
3.不要影响居民生活。
在踩盘的过程中要注意不要影响居民的正常生活，不要大声喧哗，保持良好的礼貌和素质。
四、踩盘总结报告在这一年的踩盘过程中，我们发现了一些问题，同时也取得了一些成效。
具体如下：1.成效反馈在踩盘的过程中，我们了解了大量的房源信息，可以更好地向客户推荐房源，提高客户的满意度和认可度。
2.问题和不足在踩盘的过程中，我们发现了以下问题和不足：（1）信息传递不及时：有时候我们踩盘后没有及时把信息传递给客户，这会导致客户错过了一些好房源。
资讯踩盘要点——一个地产界的007
资讯踩盘要点——一个地产界的007踩盘要点什么是踩盘？踩盘：踩从何来？踩道——黑话，偷偷地熟悉情况，现场勘查，选定目标。
是房地产业内，对到达现场搜集目标楼盘项目信息的一种市场调查方式的称谓。
它是商业情报收集的一种，规范的、总括的说法叫市场调研，说得极端一点叫商业情报搜集（商业间谍）——在这一点，中国落后于发达国家（美国、日本）。
踩盘的类比踩盘人=侦察兵素质最佳的士兵，战争中前出刺探情报，侦察情报。
古代叫斥候，尖兵，探子，战时的间谍——为后续的军事行动做好信息（情报）支持。
踩盘的目的深入了解市场，为项目策划提供第一手的资料信息。
及时了解对手的项目动态及优劣势，为竞争提供决策依据，找到击败竞争对手的办法和机会。
迅速了解和明晰市场，为打动开发商做好新鲜的、第一手的信息储备。
学习提高，锻炼新人——向对手学习，让新人迅速融入行业。
人的竞争性，没有竞争意识注定被淘汰。
踩盘者素质要求较强的沟通能力：不管明调还是暗调，都依赖于人与人之间的无障碍沟通。
在较长的沟通过程中，能够准确把握和理解对方的意图，并保持良好的沟通氛围才能成功（朗钜明调失败）。
心理素质和表演能力：暗调尤其要求高，脸不变色的说谎能力，能够换位表达购房者的意图（中间若露馅装傻）。
具备足够的专业知识：对行业内的相关知识掌握熟练，做到迅速分析自己看到的，听到的。
对调查工具的使用技能：数码产品（相机、录音笔）、交通工具。
具备活地图和方向感知能力：对道路交通和方向感的把控超出常人。
踩盘前准备工作1、选定踩盘目标。
2、信息采集（网络信息采集、报广采集、售楼处电话地址）。
3、确认踩盘任务：根据已掌握的信息和调查目标，确定具体的踩盘任务。
4、交通方式：踩盘类型不同，交通工具也不同。
一般情况推荐自行车，可以随时停下来拍照、问路、情况掌握较为细致。
5、调查时间：估算调查时间，留出足够的时间量；弄清楚地图，最好准备好路书，小心迷路。
行经道路，调研范围；计算调研成本。
6、物料准备：相机、手机、录音笔等等。
详尽的踩盘技巧及要点
胜利法！
难道来踩盘得人
6
就不能买房子？
踩盘一定要 端正心态
7
我第一次踩盘就让人看出就是同行来了,因为真 正得顾客和去踩盘得人得心态就是不一样得,稍 微有点经验得售楼员都能够分辨出来。
我做销售得时候,对此就是深有体会啊,我就能看 出来谁就是踩盘得。 有得时候售楼员看出来您就是做市调,不明说,等 您走了之后,就要在背后骂您了。
聪明得我,为何而来？
——搜集情报＋学习！
踩盘就是销售培训得必修课之一,而踩盘培训得核心也就是训练销售人
员得赢家心态。
踩盘得目得有三个:
一就是了解可类比楼盘和竞争对手得情况; 二就是训练售楼人员得自信和把控局面得能力。 三就是学习别人得素质、水平、能力、技巧！
在售楼过程中,客户会经常拿竞争对手楼盘做比。这时候如果销售人员
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一切都就是心态在作怪！
踩盘其实还就是一个技巧得问题,销售人员可以跟您和和气气,
却就是笑里藏刀,给您得信息没一个真实。
刚入行得销售人员在踩盘时,都会出现羞涩得状况,其心理潜意识就 就是觉得我不就是客户,我还买不起房。如何炼成自信、主动、不 卑不亢得赢家心态,在踩盘进入售楼部时保持镇定得心理？
就当成自己真得想去买她得房子,假如她得房子很好,自己买也就是
位、产品特色、促销手段、价格定位又如何能够让自己得产 品比竞争对手更吸引消费者。
2. 很多人都有踩盘得经历,踩盘就是良心和自尊心双重考验得事 情,每次踩盘感受可能都不同,同行去看同行得盘子,说白了就
就是为了搜集情报和增长见识。
3. 作为地产销售和策划,跑盘就是必修课,尤其就是有规模实力 得地产中介公司对此要求尤为严格。
详尽的踩盘技巧及要点演示文稿
踩盘一定要 端正心态
聪明的我，为何而来？
——搜集情报＋学习！
踩盘是销售培训的必修课之一，而踩盘培训的核心也是训练销售人员
的赢家心态。
踩盘的目的有三个：
一是了解可类比楼盘和竞争对手的情况； 二是训练售楼人员的自信和把控局面的能力。 三是学习别人的素质、水平、能力、技巧！
在售楼过程中，客户会经常拿竞争对手楼盘做比。这时候如果销售人
详尽的踩盘技巧及要点演示文 稿
优选详尽的踩盘技巧及要点
1. 你知道为什么要踩盘吗？——作用 2. 你知道踩盘有哪些要求、需要掌握什么技
巧？——学习 3. 你了解房地产宏观环境吗？——周边市场 4. 你知道现在的房地产市场是一个怎样的市
场？——评价
“踩盘！踩盘！踩 盘！”他不耐烦的喊着： “不熟悉市场，巧妇难 为无米之炊！”
一是年纪小，太嫩，一眼就能知道不是来买房的； 二是自身心态，有点畏惧销售员的目光； 三是自身专业性不够，不知道该从哪里问起。
这三个问题最后导致在踩盘中是漏洞百出、险象环生
往往在对方咄咄逼人的目光下退缩。
“逃”出售楼中心，这时方才大舒一口气，擦拭一下额头的汗珠。。
踩盘是良心和自 尊心双重考验
一切都是心态在作怪！
1. 第一，在踩盘之前可以从网络、报纸、宣传单、电话等途径初步了解项目的一些情况。 一般会了解到项目开盘时间、户型、面积以及一些卖点之类的基本信息。
2. 第二，提前打个电话预约一下，留下置业顾问的姓名，这样可以增加可信度，简单询 问以后就可以过去看房了，这一通电话可以获取一些价格方面的信息，比如均价、最低 价或者某个楼层的具体价格之类的。
需要搜集什么情报？
发展商 销售代理 物业管理公司 所处区域、位置 市政配套 交通情况 开发规模 交楼标准 物业管理费 （元/㎡） 主力消费群 客源结构 建筑园林风格 广告定位与诉求
踩盘-踩盘技巧培训.doc
踩盘-踩盘技巧培训以下内容免费阅读关于踩盘讨论背景最近公司的踩盘活动较多，发现在踩盘过程中有很多信息是可以不用去现场就可以查到的，有些信息到了现场还是得不到。
于是脑袋里出现了一些问题——踩盘的目的是什么？主要调查哪些信息？踩盘的方法及注意细节等。
看了很多解疑的资料，结合自己一些踩盘的感受，写了这篇文章，目的主要是为了把自己对踩盘的认识和以后该注意的地方罗列起来，以便在以后的踩盘中能有更大收获。
一、对于踩盘的认识1、踩盘在市场调研中的地位当今竞争激烈的经济环境下，市场调研的作用越来越大，是决策的重要甚至唯一依据，“没有调查就没有发言权”。
在国外的一些成功企业里，用于前期市场调研的资金已经超过了研发的费用。
在资金量很大的房地产行业中，市场调研的作用更是不可忽视。
在我看来，房地产市场调研中的前段资料、数据信息的搜集调查的难度不亚于后面的分析研究部分。
而调查的数据信息中，一手信息往往比二手信息更真实可靠，更具有说服力，但调查的难度也较大，尤其是客户需求调查。
踩盘属于一手信息的重要搜集途径，是非常重要的。
2、踩盘是为了解哪些信息很多人可能和我有一样的疑问——我们要知道的东西好象大部分可以直接通过网络和电话解决，去踩盘不是浪费时间吗？这个问题长期捆饶着我，总觉得踩盘好象没多大作用，很浪费时间，因为已经有很多渠道了解很详细的楼盘信息了：基本技术指标——各大房产网和项目网站项目规划——到销售中心看沙盘或者楼盘自己的网站推盘节奏——项目动态监控户型配比——市场信息网，自己打开楼盘表数（有点烦琐）销售率——网上备案都能查到（用已售量除总供应量）购房者对楼盘的评价——业主论坛到底还有哪些信息需要踩盘来了解，我通过查阅一些资料，看了很多帖子，基本上搞清楚踩盘到底有什么作用了：（1）对项目以及周边的经济、区位、人文、自然环境有个直观的感受；（2）可以了解一些项目的细节，比如销售人员的素质、销售案场的包装以及样板间等一些营销方面的感受。
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定位、产品特色、促销手段、价格定位又如何能够让自己的 产品比竞争对手更吸引消费者。 2. 很多人都有踩盘的经历，踩盘是良心和自尊心双重考验的事 情，每次踩盘感受可能都不同，同行去看同行的盘子，说白 了就是为了搜集情报和增长见识。 搜集情报和增长见识。 3. 作为地产销售和策划，跑盘是必修课，尤其是有规模实力的 地产中介公司对此要求尤为严格。 4. 就是为了了解各楼盘的销售实力，销售人员可向同行学习。 了解各楼盘的销售实力， 5. 同时在收集的时候，必须带着目的去收集。 必须带着目的去收集。
刚入行的销售人员在踩盘时， 的状况， 刚入行的销售人员在踩盘时，都会出现羞涩的状况，其心理潜意 识就是觉得我不是客户，我还买不起房。 自信、主动、 识就是觉得我不是客户，我还买不起房。如何炼成自信、主动、 不卑不亢的赢家心态， 的心理？ 不卑不亢的赢家心态，在踩盘进入售楼部时保持镇定的心理？
就当成自己真的想去买他的房子，假如他的房子很好， 就当成自己真的想去买他的房子，假如他的房子很好，自己买也
关键的还是心态和技巧， 关键的还是心态和技巧，别墅就另当别论了
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通过几个回合的“较量” 通过几个回合的“较量”， 我平时的经验三： 我平时的经验三：
1、直接说明身份，来进行“取经学习”。 、直接说明身份，来进行“取经学习” 2、在去之前先了解项目周边情况，编造自己是附近居民，然后想好自己的问题， 、在去之前先了解项目周边情况，编造自己是附近居民，然后想好自己的问题， 与销售员进行询问，如果销售员认为你的年龄较小，你可以说是家里人上班忙， 与销售员进行询问，如果销售员认为你的年龄较小，你可以说是家里人上班忙， 先替家里人来询问项目情况。 先替家里人来询问项目情况。 3、可以先打电话给售楼处，先问一些基本情况，然后很真诚的和对方约时间看 、可以先打电话给售楼处，先问一些基本情况， 项目，此举的目的是争取和对方交为朋友。 项目，此举的目的是争取和对方交为朋友。 4、和真正购房者“搭伴”，发挥自己的“听、看、记”的能力，获取信息。这 的能力，获取信息。 、和真正购房者“搭伴” 发挥自己的“ 里是要先博得购房者的信任。 耳听四路，眼观八方” 里是要先博得购房者的信任。“耳听四路，眼观八方” 呵呵，以上是一些简单的想法，其实在踩盘的时候还有很多的招数， 呵呵，以上是一些简单的想法，其实在踩盘的时候还有很多的招数，最主要的是 自己要善于总结，还有就是要广结同行朋友， 自己要善于总结，还有就是要广结同行朋友，这样能够为以后的工作打下很好的 基础！ 基础！
踩盘一定要 端正心态
聪明的我，为何而来？ 聪明的我，为何而来？
——搜集情报＋学习！ 搜集情报＋学习！ 搜集情报
踩盘是销售培训的必修课之一， 踩盘是销售培训的必修课之一，而踩盘培训的核心也是训练销售人员
的赢家心态。 赢家心态。
踩盘的目的有三个： 踩盘的目的有三个： 可类比楼盘和竞争对手的情况； 一是了解可类比楼盘和竞争对手的情况； 售楼人员的自信和把控局面的能力。 二是训练售楼人员的自信和把控局面的能力。 别人的素质、水平、能力、技巧！ 三是学习别人的素质、水平、能力、技巧！ 在售楼过程中，客户会经常拿竞争对手楼盘做比。 在售楼过程中，客户会经常拿竞争对手楼盘做比。这时候如果销售人
通过几个回合的“较量” 通过几个回合的“较量”， 我平时的经验一： 我平时的经验一：
1. 第一，在踩盘之前可以从网络、报纸、宣传单、电话等途径初步了解项目的一些情况。 第一，在踩盘之前可以从网络、报纸、宣传单、电话等途径初步了解项目的一些情况。 一般会了解到项目开盘时间、户型、面积以及一些卖点之类的基本信息。 2. 第二，提前打个电话预约一下，留下置业顾问的姓名，这样可以增加可信度，简单询 第二，提前打个电话预约一下， 问以后就可以过去看房了，这一通电话可以获取一些价格方面的信息，比如均价、最低 价或者某个楼层的具体价格之类的。 3. 第三，在约定的时间之前到达现场观察一段时间，一般售楼处都会设在现场，看看工 第三，在约定的时间之前到达现场观察一段时间， 程进度和现场的情况，通过一段时间对售楼处客户量的观察进行销售状况分析。 4. 第四，走进售楼处，直接要求该位置业顾问接待，这样就可以直接切入主题，不会被 第四，走进售楼处，直接要求该位置业顾问接待， 怀疑。当然了，事先要想好自己的职业、收入之类的，最好是说一家自己比较熟悉的公 司和行业，以增加可信度。 5. 第五，在现场问的不能太多，看好价格、楼层、户型、面积以后，立刻要求去看房， 第五，在现场问的不能太多， 要对房子更感兴趣一些才行，在看房的路上以及看房的过程中穿插问一些其他的问题， 13 当然不要问的太专业，要引导置业顾问讲。
（2）直接标明同行的身份 ）
一般情况下我们明示身份， 一般情况下我们明示身份，在深圳等房地产发展比较成熟的区域大多情 况下还是能得到优待的；而在房地产发展欠发达地区， 况下还是能得到优待的；而在房地产发展欠发达地区，多数跑盘人都会有不 被同行善待的记忆。 被同行善待的记忆。 通常在你表明了身份之后会有两种情况，一是销售人员把你当成“ 通常在你表明了身份之后会有两种情况，一是销售人员把你当成“准客 接待，二是消极接待甚至拒绝接待。 户”接待，二是消极接待甚至拒绝接待。. 这里主要讲一下被踩的楼盘销售人员消极接待甚至拒绝接待的情况。 这里主要讲一下被踩的楼盘销售人员消极接待甚至拒绝接待的情况。一 般销售人员会说： 这不太好说，这不方便说，那个保密” 般销售人员会说：“这不太好说，这不方便说，那个保密”，非常让人真生 气。因此踩盘人死缠烂打也是无奈之举。 因此踩盘人死缠烂打也是无奈之举。 死缠烂打也是无奈之举 12
漏洞百出、 这三个问题最后导致在踩盘中是漏洞百出、险象环生
往往在对方咄咄逼人的目光下退缩。 往往在对方咄咄逼人的目光下退缩。 “逃”出售楼中心，这时方才大舒一口气，擦拭一下额头的汗珠。。 出售楼中心，这时方才大舒一口气，
踩盘是良心和自 尊心双重考验
5盘其实还是一个技巧的问题，销售人员可以跟你和和气气， 踩盘其实还是一个技巧的问题，销售人员可以跟你和和气气， 给你的信息没一个真实。 却是笑里藏刀，给你的信息没一个真实。
“踩盘！踩盘！踩 踩盘！踩盘！ 他不耐烦的喊着： 盘！”他不耐烦的喊着： 不熟悉市场， “不熟悉市场，巧妇难 为无米之炊！ 为无米之炊！”
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一、踩盘要求及技巧
（一）踩盘存在的问题 （二）踩盘时的心态 （三）踩盘的目的 （四）踩盘的要求 （五）踩盘的技巧 （六）踩盘经验分享
二、宏观市场分析 三、松岗区域市场分析
通过几个回合的“较量” 通过几个回合的“较量”， 我平时的经验二： 我平时的经验二：
1、网上收集竞争对手资料，网上有的就不要再问了，目的要明确。 目的要明确。 2、进入售楼部首先问价格，“听说这里有房子卖哦，怎么卖法啊？大概多少钱一 平方啊？”占地、建面、容积等这些专业术语就不要问了。 3、最好一个人点名是市调，直接竞争对手的售楼部以后会常来常往的，要留有后路。 要留有后路。 5、普通住宅个人觉得和穿着关系不大，当然最好是穿的好一点，但不要穿行政装。最
是有可能的嘛！就这样想！主要是心态上要调节好，不要心虚， 是有可能的嘛！就这样想！主要是心态上要调节好，不要心虚，
精神胜利法！ 精神胜利法！
难道来踩盘的人 就不能买房子？ 6 就不能买房子？
你 走 了 之 后 ， 就 要 在 背 后 骂 你 了 。
有 的 时 候 售 楼 员 看 出 来 你 是 做 市 调 ， 不 ，
3、踩盘的人年龄最好大一点，穿的比较好一点，最好不要穿行政装。 、踩盘的人年龄最好大一点，穿的比较好一点，最好不要穿行政装。
问话不要太专业，最好兜圈子问， 问话不要太专业，最好兜圈子问，有时候通过某种文化技巧，能让售楼员自己 把东西主动说出来。这是暗调，不好弄得，如果两个人配合一下，会更好一点， 一暗一明。
3
要 求
需 要 注 意 的 问 题
技 巧
踩 盘 的 目 的
4
问题是······我心里怕怕的！ 我心里怕怕的！ 问题是 我心里怕怕的
踩盘不仅仅是市场研究者的事情！销售、策划，也是要经常去踩盘！ 踩盘不仅仅是市场研究者的事情！销售、策划，也是要经常去踩盘！ 的确，在刚入行的时候去踩盘， 的事情！ 的确，在刚入行的时候去踩盘，是一件很痛苦的事情！ 一是年纪小，太嫩，一眼就能知道不是来买房的； 一是年纪小，太嫩，一眼就能知道不是来买房的； 二是自身心态，有点畏惧销售员的目光； 二是自身心态，有点畏惧销售员的目光； 三是自身专业性不够，不知道该从哪里问起。 三是自身专业性不够，不知道该从哪里问起。
到售楼处有几个时间段要避开：一是上午 点以前 上午9点以前 上午 点以前不要去,因为此时大多很 多销售人员要打扫卫生和开每天的清晨例会；二是中午午休和就餐的时间 中午午休和就餐的时间不要 中午午休和就餐的时间 去，这个时间段销售人员最疲惫状态全无，此时去无异于找脸色看；三是下午 ： 下午5： 下午 30点以后 30点以后 点以后不要去，这个时间段销售要么填写当天各种的分析报表，要么这时就 要开始培训或者开每天情况分析例会。只要避开上述三个时间段，在销售人员 清闲的时间,不和人家接待客户的主要时间冲突的情况下,你就会了解很多情况。
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需要搜集什么情报？ 需要搜集什么情报？
发展商 销售代理 物业管理公司 所处区域、 所处区域、位置 市政配套 交通情况 开发规模 交楼标准 物业管理费 （元/㎡） ㎡ 主力消费群 客源结构 建筑园林风格 广告定位与诉求 销售价格 （元/㎡） ㎡ 分析评述（ 分析评述（楼盘 自身及周边环境 配套的优点、 配套的优点、缺 点）： 10 主推组团 主推户型、面积 主推户型、 销售人员 仪容仪表 销售人员 服务态度 销售人员 销售技巧 车位售价 工程进度 优惠措施 销售中心 外部包装 销售中心 内部布置
踩 盘 技 巧 及 要 求
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1. 你知道为什么要踩盘吗？——作用 你知道为什么要踩盘吗？ 作用 2. 你知道踩盘有哪些要求、需要掌握什么技 你知道踩盘有哪些要求、 巧？——学习 学习 3. 你了解房地产宏观环境吗？——周边市场 你了解房地产宏观环境吗？ 周边市场 4. 你知道现在的房地产市场是一个怎样的市 场？——评价 评价