中国房地产开发程序与税费培训_2010年
房地产开发过程的全部法律程序与税费
房地产开发过程的全部法律程序与税费房地产开发是一个复杂的过程，需要遵守大量的法律程序和支付税费。
本文将详细介绍房地产开发过程中的全部法律程序和税费。
前期准备阶段土地出让在房地产开发前，首先需要进行土地出让。
土地出让的程序由土地管理部门负责，申请人需要提交土地出让申请书和相关资料。
被批准后，申请人需在规定时间内缴纳土地出让金。
土地出让金是申请人在取得土地使用权时，需要缴纳给国家的费用。
土地出让金的数额根据土地出让时的市场价格和土地面积决定。
立项审批立项审批是指房地产项目在开始施工前，需要经过政府相关部门的立项审批。
立项审批的部门包括建设主管部门、国土计划主管部门、环保主管部门、消防主管部门等。
立项审批的内容包括规划方案和建设方案的审核，相关部门评估项目建设对社会经济和环境的影响。
如破坏历史文化、自然资源环境、影响居民生活等因素，都将被纳入审批范畴。
立项审批的费用由开发商承担。
建设用地规划许可开发商需要拥有土地使用权才能进行开发建设。
需要在交付土地使用权的同时，向规划主管部门提交建设用地规划申请书和规划设计文件。
主管部门需要进行审核和审批，在审批通过后，发放建设用地规划许可证。
建设用地规划许可的费用由开发商承担。
施工许可证建设工程施工许可证是开发商开展建设工程必须获得的证书。
在开工前，开发商必须向建设主管部门提交申请，包括建筑施工图纸、结构设计方案、防护措施等相关文件。
审批通过后，发放施工许可证。
施工许可证的费用由开发商承担。
建设过程阶段建筑安全许可证在建设过程中，安全许可证是一个必要的凭证。
开发商需要向安全监督部门提出建筑安全许可申请书和相关文件。
审批通过后，开发商可以获得建筑安全许可证。
建筑安全许可证的费用由开发商承担。
合同签订在房地产开发中，最重要的是开发商和购房者之间的合同签订。
合同中需要说明开发商的权利和责任，并明确收取的费用。
如果购房者需要按揭贷款，开发商还需与银行签订合作协议。
购买契税购买房屋产生的契税属于国家应征的一项税费，由购房者根据房屋的成交价款支付给国家。
2010年度国家税务总局纳税服务司有关房地产专业税收答疑（70条）
2010年度国家税务总局纳税服务司有关房地产专业税收答疑（70条）2010年度国家税务总局纳税服务司有关房地产专业税收答疑1、在异地进行建筑安装如何申报缴纳营业税？问：我单位从事钢结构安装，2009年度承揽了外市的安装工程。
请问我单位应在何地申报缴纳营业税？答：《营业税暂行条例》第十四条规定，纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。
但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。
因此，贵公司提供属于建筑业安装劳务应在工程项目所在地申报纳税。
2、从政府获得的拆迁补偿款如何申报缴纳企业所得税？问：因市政开发，我公司需搬迁，我公司从政府获得的拆迁补偿款如何申报缴纳企业所得税？答：《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函〔2009〕118号）规定，对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理：1.企业搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权(以下简称重置固定资产)，或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。
2.企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。
3.企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。
4.企业从规划搬迁次年起的5年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在5年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。
房地产业及相关税种税收政策培训资料
房地产业及相关税种税收政策培训资料房地产业作为国民经济的重要支柱产业，涉及众多税种和复杂的税收政策。
了解和掌握这些税收政策对于房地产企业的合规经营、税务筹划以及购房者的合理决策都具有重要意义。
接下来，让我们一起深入了解一下房地产业及相关税种的税收政策。
一、房地产业涉及的主要税种（一）增值税在房地产销售环节，如果是一般纳税人，其增值税税率为 9%。
小规模纳税人征收率为 5%。
需要注意的是，对于房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
（二）企业所得税房地产企业的企业所得税按照应纳税所得额乘以适用税率计算。
应纳税所得额为企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额。
在房地产开发过程中，企业可能会存在预售收入，需要按照预计利润率计算预计利润，并预缴企业所得税。
（三）土地增值税土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为 40%；增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 50%；增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。
（四）契税在土地、房屋权属转移时，承受的单位和个人为契税的纳税人。
契税的税率为 3%至 5%的幅度税率，具体税率由各省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内按照本地区的实际情况确定。
（五）房产税房产税依照房产原值一次减除 10%至 30%后的余值计算缴纳。
房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
（六）城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。
房地产开发法律程序和相关税费
资料目录房产开发法律程序与税费(8步详细) (1)第一步房地产开发公司的设立 (1)第二步房地产开发项目的立项和可行性研究 (1)第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套 (1)第四步房地产开发项目土地使用权的取得 (2)第五步房地产开发项目的拆迁安置 (4)第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段 (4)第七步房地产开发项目的经营阶段 (7)第八步房地产开发项目的物业管理阶段 (8)房产开发流程(5步概述) (9)房产项目开发流程(10步简介) (11)房地产开发流程(5章详述) (14)第一章项目决策阶段 (14)第二章前期准备阶段 (15)第三章工程建设阶段 (26)第四章项目销售阶段 (29)第五章交付使用阶段 (34)房产开发法律程序与税费(8步详细)第一步房地产开发公司的设立房地产开发公司设立阶段的法律程序一、内资房地产综合开发公司的设立1、公司设立准备2、申请资质等级审批3、申请办理企业名称预先核准4、办理工商注册登记5、办理税务登记二、外资房地产开发公司的设立6、申请批准项目建议书7、办理企业名称登记8、送审合资或合作合同、章程9、申领外商投资企业批准证书10、办理企业登记房地产开发公司设立阶段的相关税费1、企业法人开业登记费2、企业法人变更登记费3、企业法人年度检验费4、补、换、领证照费{项目公司成立费用}第二步房地产开发项目的立项和可行性研究房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序1、选定项目，签定合作意向书2、初步确定开发方案3、申报规划要点4、申报、审批项目建议书5、编制项目可行性研究报告6、申报、审批项目可行性研究报告房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费1、可行性研究费2、《建设工程规划许可证》执照费{项目审批政府规费}第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序一、房地产开发项目的规划设计1、申报选址定点2、申报规划设计条件3、委托作出规划设计方案4、办理人防审核5、办理消防审核6、审定规划设计方案7、住宅设计方案的专家组审查8、落实环保“三废”治理方案9、委托环境影响评价并报批10、建设工程勘察招、投标11、委托地质勘探12、委托初步设计13、申报、审定初步设计二、房地产开发项目的市政配套14、征求主管部门审查意见15、落实市政公用设施配套方案16、报审市政配套方案17、市政各管理部门提出市政配套意见18、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费1、工程勘察（测量）费2、工程设计费3、建设工程规划许可证执照费4、竣工档案保证金5、临时用地费6、临时建设工程费7、建设工程勘察招标管理费8、勘察设计监督管理费9、古建园林工程设计费{项目开发费(勘察与规划设计)、项目审批政府规费} 第四步房地产开发项目土地使用权的取得取得房地产开发项目土地使用权的法律程序一、国有土地使用权的出让1、办理建设用地规划许可证2、办理建设用地委托钉桩3、办理国有土地使用权出让申请4、主管部门实地勘察5、土地估价报告的预审6、委托地价评估7、办理核定地价手续8、办理土地出让审批9、签订国有土地使用权出让合同10、领取临时国有土地使用证11、领取正式国有土地使用证12、国有土地使用权出让金的返还二、国有土地使用权的划拨13、国有土地使用权划拨用地申请14、主管部门现场勘察15、划拨用地申请的审核、报批16、取得划拨用地批准三、集体土地的征用17、征用集体土地用地申请18、到拟征地所在区（县）房地局立案19、签订征地协议20、签订补偿安置协议21、确定劳动力安置方案22、区（县）房地局审核各项协议23、市政府下文征地24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费25、办理批地文件、批地图26、办理冻结户口27、调查户口核实劳动力28、办理农转工工作29、办理农转居工作30、办理超转人员安置工作31、地上物作价补偿工作32、征地结案取得房地产开发项目土地使用权的相关税费1、地价款（土地出让金）2、资金占用费3、滞纳金4、土地使用费5、外商投资企业土地使用费6、防洪工程建设维护管理费7、土地闲置费8、土地权属调查、地籍测绘费9、城镇土地使用税10、地价评估费11、出让土地预订金12、征地管理费13、土地补偿费14、青苗及树木补偿费15、地上物补偿费16、劳动力安置费17、超转人员安置费18、新菜田开发建设基金19、耕地占用税{项目开发费(土地转让与差价)、项目审批政府规费}第五步房地产开发项目的拆迁安置房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序1、委托进行拆迁工作2、办理拆迁申请3、审批、领取拆迁许可证4、签订房屋拆迁责任书5、办理拆迁公告与通知6、办理户口冻结7、暂停办理相关事项8、确定拆迁安置方案9、签订拆迁补偿书面协议10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置11、发放运作拆迁补偿款12、拆迁施工现场防尘污染管理13、移交拆迁档案资料14、房屋拆迁纠纷的裁决15、强制拆迁房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费1、房屋拆迁补偿费2、搬家补助费3、提前搬家奖励费4、临时安置补助费（周转费）5、清理费6、停产停业综合补助费7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费8、一次性异地安置补助费9、房屋拆迁管理费10、房屋拆迁服务费{项目开发费(内部工厂拆迁)}第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序一、房地产开发项目开工前准备工作1、领取房地产开发项目手册2、项目转入正式计划3、交纳煤气（天然气）厂建设费4、交纳自来水厂建设费5、交纳污水处理厂建设费6、交纳供热厂建设费7、交纳供电贴费及电源建设集资费8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续9、设计单位出报批图10、出施工图11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金12、办理消防审核意见表13、审批人防工程、办理人防许可证14、核发建设工程规划许可证15、领取开工审批表，办理开工登记二、房地产开发项目的工程建设招投标16、办理招标登记、招标申请17、招标准备18、招标通告19、编制招标文件并核准20、编制招标工程标底21、标底送审合同预算审查处确认22、标底送市招标办核准，正式申请招标23、投标单位资格审批24、编制投标书并送达25、召开招标会，勘察现场26、召开开标会议，进行开标27、评标、决标28、发中标通知书29、签订工程承包合同30、工程承包合同的审查三、房地产开发项目开工手续的办理31、办理质量监督注册登记手续32、建设工程监理33、办理开工统计登记34、交纳实心黏土砖限制使用费35、办理开工前审计36、交纳投资方向调节税37、领取固定资产投资许可证38、报装施工用水、电、路39、协调街道环卫部门40、协调交通管理部门41、交纳绿化建设费，签订绿化协议42、领取建设工程开工证四、房地产开发项目的工程施工43、施工场地的“三通一平”44、施工单位进场和施工暂设45、工程的基础、结构施工与设备安装46、施工过程中的工程质量监督五、房地产开发项目的竣工验收47、办理单项工程验收手续48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》49、商品住宅性能认定50、竣工统计登记51、办理竣工房屋测绘52、办理产权登记房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费1、三通一平费2、自来水厂建设费3、污水处理厂建设费4、供热厂建设费5、煤气厂建设费6、地下水资源养蓄基金7、地下热水资源费8、市政、公用设施建设费（大市政费）9、开发管理费10、城建综合开发项目管理费11、建筑行业管理费12、绿化建设费13、公园建设费14、绿化补偿费15、路灯维护费16、环卫设施费17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）18、电源建设集资费（用电权费）19、外部供电工程贴费（电贴费）20、建安工程费21、建设工程招投标管理费22、合同预算审查工本费23、质量管理监督费24、竣工图费25、建材发展补充基金26、实心黏土砖限制使用费27、工程监理费28、工程标底编制管理费29、机电设备委托招标服务费30、超计划用水加价31、夜间施工噪声扰民补偿费32、占道费33、固定资产投资方向调节税{项目开发费(初步设计与施工图、土方与土建、内外装修、园林绿化等)}{项目审批政府规费}第七步房地产开发项目的经营阶段一、北京市外销商品房的销售1、办理《外销商品房预（销）售许可证》2、选定中介代理机构和律师事务所3、与购房者签订认购书4、签订正式买卖契约5、办理签约公证6、办理外销商品房预售契约公证7、办理外销商品房的预售登记8、外销商品房转让登记9、外销商品房抵押登记10、楼宇交付入住手续11、办理产权过户手续二、北京市内销商品房的销售12、提交完成建设项目投资证明13、签署预售内销商品房预售款监管协议14、办理《内销商品房预（销）售许可证》15、销售项目备案16、委托中介代理机构进行销售17、与购房者签订认购书18、与购房者签订买卖契约19、办理预售登记20、办理转让登记21、办理房地产抵押登记手续22、楼宇交付入住23、质量保证书和使用说明书24、办理产权立契过户手续三、北京市房地产出租的综合管理25、房屋出租权的确认26、申请房屋租赁许可证27、出租人与承租人签订书面承租协议28、租赁当事人办理租赁登记手续29、租赁房屋的转租30、房屋租赁关系的终止四、北京市房地产出租的专项（外地来京人员）管理31、房屋出租权的确认32、出租人办理房屋租赁许可证33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》34、签订书面租赁协议35、租赁双方办理租赁登记备案手续五、北京市房地产的抵押36、抵押权的设定37、签订抵押合同38、办理房地产抵押登记39、抵押房地产的占管40、抵押房地产的处分房地产开发项目经营阶段的相关税费1、营业税2、城市维护建设税3、教育费附加4、印花税5、契税6、土地增值税7、企业所得税8、个人所得税9、房产税10、城市房地产税11、房屋产权登记费12、房屋所有权证工本费13、房产共有权执照费14、房屋他项权利执照费15、房屋买卖登记费16、房屋买卖手续费17、房屋租赁审核备案手续费18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费20、房屋租赁登记费21、房屋估价手续费22、房屋公证估价手续费23、房地产价格评估费24、房地产中介服务费{项目开发费(市场拓展与房产销售)}{项目审批政府规费、税费}第八步房地产开发项目的物业管理阶段房地产开发项目物业管理阶段的法律程序1、物业管理单位经营资质审批2、签署物业管理委托合同3、居住小区的物业接管综合验收4、物业使用、管理、维修公约的核准5、安排签订管理公约6、制定、提供质量保证书和使用说明书7、物业管理服务基本要求8、物业管理委员会的设立房地产开发项目物业管理阶段的相关税费1、居住小区物业管理启动经费2、共用部位共用设施设备维修基金3、普通居住小区物业管理费4、高档住宅物业管理费5、经济适用住房小区物业管理费6、供暖费{项目二次开发费}房产开发流程(5步概述)第一部分房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
房地产项目开发程序及税费缴纳
房地产项目开发程序及税费缴纳房地产项目开发程序及税费缴纳房地产项目开发是一个复杂且涉及多个方面的过程。
了解开发程序及相应的税费缴纳对于项目的成功至关重要。
本文将详细介绍房地产项目开发的各个阶段以及相关税费的缴纳。
一、项目立项与审批1、确定开发项目：根据市场需求、地块条件、公司战略等因素确定开发项目。
2、申请土地使用权：向国土资源部门申请土地使用权。
3、办理规划许可：向城市规划管理部门申请规划许可。
4、环境评估：进行环境评估，确保项目对环境的影响在可控范围内。
5、取得施工许可证：获得施工许可证后，方可进行项目施工。
二、项目建设阶段1、土地征用：获得土地使用权后，进行土地征用，将土地转化为建设用地。
2、项目设计：委托设计单位进行项目设计，包括建筑、景观、水电等专业设计。
3、施工建设：按照设计方案进行施工，确保工程质量。
4、竣工验收：项目竣工后，进行验收，确保项目符合规划要求和质量标准。
三、税费缴纳1、土地出让金：在获得土地使用权时，需要缴纳土地出让金。
2、土地使用税：按照土地面积和税率缴纳土地使用税。
3、增值税：在销售和转让房地产时，需要缴纳增值税。
4、所得税：公司或个人在开发房地产项目中获得的收益，需要缴纳所得税。
5、城市建设配套费：按照项目规模和标准缴纳城市建设配套费。
四、项目销售与转让1、营销策划：制定营销策略，进行产品宣传。
2、预售许可证办理：满足预售条件后，向房管部门申请预售许可证。
3、销售与转让：进行房地产销售和转让，签订商品房销售合同。
五、物业管理1、成立物业公司：在项目销售完成后，成立专门的物业公司，负责物业管理。
2、物业交接：与开发商进行物业交接，接手小区的日常管理。
3、物业服务：为业主提供物业服务，包括安保、保洁、设施维修等。
4、收取物业费：按照物业服务合同约定的标准，向业主收取物业费用。
总结：房地产项目开发程序包括项目立项与审批、项目建设阶段、税费缴纳、项目销售与转让以及物业管理。
房地产开发程序与税费培训课件
Step 2. 前期工作
Step 4. 租售阶段
本报告是严格保密的。
Step 3. 建设阶段
一、投资机会选择与决策分析
投 资 机 会 选 择
机会寻找
机会筛选
本报告是严格保密的。
市场分析
投 资 决 策 分 析
财务分析
二、前期工作
项目立项及 可行性研究
取得土地 使用权
确定规划 设计方案 并获得许
可
本报告是严格保密的。
（5）划拨土地使用权的转让、出租、抵押
本报告是严格保密的。
取得土地使用权——招拍挂过程中的主要税费
土地二级开发过程中 的主要税费：
土地闲置费
地价款
防洪工程建设 维护管理费
资金占用费
土地权属调查、 地籍测绘费
地价评估费
本报告是严格保密的。
防洪工程建设维护管理费
对征用土地、土地使用权出让的单位和个人，以建设用 地规划许可证确定的土地面积，按每平方米20元的标准 征收。 对在划拨国有土地上进行项目建设的单位和个人，以建 设用地批准书确定的土地面积，按每平方米20元的标准 征收。 对使用土地从事非农业生产的单位和个人，以实际占地 面积，按每平方米每年2元的标准征收。
环境影响评估咨询费
估算投资额
0.3-2亿元
编制环境影 响报告书
6-15万元
编制环境影 响报告表
2-4万元
2-10亿元
15-35万元
4-7万元
本报告是严格保密的。
2、取得土地使用权——集体土地征用和拆迁 安置程序
申请建设用地
拟定征地方案
集 受理、审批土地
体
土 确定征地方案
地 发布征地公告
征
房地产开发全流程培训doc(2024)
探讨合同履行过程中的监管措施，如进度款支付、质量验收、变更 管理等，以保障合同的有效执行。
32
风险识别、评估及防范措施
2024/1/30
风险识别
介绍常见的房地产开发风险，如政策风险、市场风险、财 务风险、法律风险等，并提供风险识别方法。
风险评估
阐述风险评估的基本原则和方法，如风险矩阵评估、敏感 性分析、蒙特卡洛模拟等，以帮助企业对风险进行量化和 排序。
土地评估方法
介绍土地评估的常用方法，如市场比较法、收益还原法、成本逼近法等。
选址策略
分析项目选址的关键因素，如地理位置、交通状况、周边配套设施等，并提供 相应的选址建议。
2024项
前期准备工作
列举项目开工前需要完成的重要准备工作，如规划设计、报批报建、资金筹措等 。
探索创新服务模式，如智能家居、社区 O2O等，提升服务品质和竞争力。
2024/1/30
29
07
法律法规与风险防范
2024/1/30
30
房地产开发相关法律法规解读
1 2
土地管理法
介绍土地管理的基本原则、土地利用总体规划、 耕地保护、建设用地管理等核心内容。
城乡规划法
阐述城乡规划的制定、实施、修改及监督检查等 相关规定。
2024/1/30
20
质量安全管理与验收标准
质量管理体系建立
建立完善的质量管理体系，确保施工质量符合相关标准和 要求。
安全防护措施
制定并执行各项安全防护措施，确保施工过程中的安全。
质量检查与验收
定期对施工质量进行检查和评估，确保符合验收标准。组 织专业人员进行竣工验收，确保项目质量合格。
2024/1/30
房地产项目开发程序及税费缴纳
房地产开发程序及相关税费房地产开发程序复杂、税费名目繁多，行政审批要和众多政府职能部门打交道，各地区程序和收费略有差别。
现将搜集整理到的相关内容整理如下，仅供参考。
一、房地产开发公司的设立（一）、内资房地产综合开发公司的设立1、公司设立准备2、申请资质等级审批3、申请办理企业名称预先核准4、办理工商注册登记5、办理税务登记（二）、外资房地产开发公司的设立1、申请批准项目建议书2、办理企业名称登记3、送审合资或合作合同、章程4、申领外商投资企业批准证书5、办理企业登记房地产开发公司设立阶段的相关税费1、企业法人开业登记费2、企业法人变更登记费3、企业法人年度检验费4、补、换、领证照费二、房地产开发项目的立项和可行性研究1、选定项目，签定合作意向书2、初步确定开发方案3、申报规划要点4、申报、审批项目建议书5、编制项目可行性研究报告6、申报、审批项目可行性研究报告房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费1、可行性研究费2、建设工程规划许可证执照费三、房地产开发项目的规划设计和市政配套（一）、房地产开发项目的规划设计1、申报选址定点2、申报规划设计条件3、委托作出规划设计方案4、办理人防审核5、办理消防审核6、审定规划设计方案7、住宅设计方案的专家组审查8、落实环保“三废”治理方案9、委托环境影响评价并报批 10、建设工程勘察招、投标 11、委托地质勘探 12、委托初步设计 13、申报、审定初步设计（二）、房地产开发项目的市政配套1、征求主管部门审查意见2、落实市政公用设施配套方案3、报审市政配套方案4、市政各管理部门提出市政配套意见5、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费1、工程勘察（测量）费2、工程设计费3、建设工程规划许可证执照费4、竣工档案保证金5、临时用地费6、临时建设工程费7、建设工程勘察招标管理费8、勘察设计监督管理费9、古建园林工程设计费四、房地产开发项目土地使用权的取得（一）、国有土地使用权的出让1、办理建设用地规划许可证2、办理建设用地委托钉桩3、办理国有土地使用权出让申请4、主管部门实地勘察5、土地估价报告的预审6、委托地价评估7、办理核定地价手续8、办理土地出让审批9、签订国有土地使用权出让合同 10、领取临时国有土地使用证 11、领取正式国有土地使用证 12、国有土地使用权出让金的返还（二）、国有土地使用权的划拨1、国有土地使用权划拨用地申请2、主管部门现场勘察3、划拨用地申请的审核、报批4、取得划拨用地批准（三）、集体土地的征用1、征用集体土地用地申请2、到拟征地所在区（县）房地局立案3、签订征地协议4、签订补偿安置协议5、确定劳动力安置方案6、区（县）房地局审核各项协议7、市政府下文征地8、交纳菜田基金、耕地占用税等税费9、办理批地文件、批地图 10、办理冻结户口 11、调查户口核实劳动力 12、办理农转工工作 13、办理农转居工作 14、办理超转人员安置工作 15、地上物作价补偿工作 16、征地结案取得房地产开发项目土地使用权的相关税费1、地价款（土地出让金）2、资金占用费3、滞纳金4、土地使用费5、外商投资企业土地使用费6、防洪工程建设维护管理费7、土地闲置费8、土地权属调查、地籍测绘费 9、城镇土地使用税 10、地价评估费 11、出让土地预订金 12、征地管理费 13、土地补偿费 14、青苗及树木补偿费 15、地上物补偿费16、劳动力安置费 17、超转人员安置费 18、新菜田开发建设基金 19、耕地占用税五、房地产开发项目的拆迁安置1、委托进行拆迁工作2、办理拆迁申请3、审批、领取拆迁许可证4、签订房屋拆迁责任书5、办理拆迁公告与通知6、办理户口冻结7、暂停办理相关事项8、确定拆迁安置方案9、签订拆迁补偿书面协议 10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置 11、发放运作拆迁补偿款 12、拆迁施工现场防尘污染管理 13、移交拆迁档案资料 14、房屋拆迁纠纷的裁决 15、强制拆迁房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费1、房屋拆迁补偿费2、搬家补助费3、提前搬家奖励费4、临时安置补助费（周转费）5、清理费6、停产停业综合补助费7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费8、一次性异地安置补助费9、房屋拆迁管理费 10、房屋拆迁服务费六、房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段（一）、设计招标邀请招标程序：1、编制招标文件 2、向拟被邀请的设计单位进行投标探询 3、购买或领取招标文件 4、报送投标申请书 4、资格审查 5、召开招标文件说明会6、投标单位勘察现场 7、投标单位编制标书 8、按规定的时间密封报送标书 9、开标，共同确认标书的有效性，并由投标单位介绍标书 10、评标，定标 11、发出中标通知书 12、与中标单位签定合同议标程序：1、编制招标文件 2、向拟被邀请的设计单位进行投标探询 3、投标单位正式签询或领取招标文件 4、投标单位编制标书 5、按规定的时间密封报送标书 6、评标，并分别与投标单位商议 7、选定中标单位 8、与中标单位签定合同公开招标程序：1、编制招标文件 2、发表招标广告 3、购买或领取招标文件 4、报送投标申请书 5、资格审查 6、召开招标文件说明会 7、投标单位勘察现场 8、投标单位编制标书 9、按规定的时间密封报送标书 10、开标，共同检查确认标书的有效性，并由投标单位介绍标书 11、评标、定标 12发出中标通知书 13、招标单位与中标单位签定合同。
房地产税务培训课件ppt
REPO收范围
房产税的征收范围包括城市、县城、 建制镇和工矿区的经营性房屋，不包 括农村房屋。
税率
根据房屋用途和所在地不同，税率有 所差异，一般在0.8%至1.2%之间。
土地使用税的征收范围和税率
征收范围
土地使用税的征收范围包括城市、县城、建制镇和工矿区的土地，不包括农村 土地。
房产税
土地使用税
对房屋所有人征收的一种税，根据房屋的 评估价值和一定税率计算，征收对象为城 市、县城、建制镇和工矿区的房屋。
对土地使用者征收的一种税，根据土地的 面积和一定税率计算，征收对象为城市、 县城、建制镇和工矿区的土地。
土地增值税
企业所得税
对土地使用权转让所得征收的一种税，根 据土地使用权转让增值额和一定税率计算 ，征收对象为土地使用权转让行为。
01
02
03
契税
根据房屋面积、成交价格 等因素确定契税的税率和 计税根据。
个人所得税
卖方出售自有住房后需缴 纳个人所得税，税率为交 易价格的1%或核定征收 。
土地增值税
对土地使用权转让增值部 分征收土地增值税，税率 根据增值额的不同而有所 差异。
房地产转让的税务处理
转让收入
确认房地产转让收入，按 照合同约定价格或评估价 格确定。
详细描述
该公司重视税务信息化建设，通过建立完善的税务信息 系统，提高了税务管理的效率和准确性，减少了人为错 误和舞弊风险。
某个人房产交易的税务处理案例
总结词
个人所得税筹划
详细描述
在个人房产交易中，通过公道安排交易时机和方式，可以降低个人所得税负担。 例如，利用好“满五唯一”等税收优惠政策，公道计划出售房产所得资金的用途 等。
了解税务风险来源
中国建筑企业税务内训方案
2010年中国建筑企业最新税收政策实务操作培训方案【培训对象】公司总部及下属单位总会计师、财务部长、办税人员【培训时间】2-3天,根据受训单位实际情况。
【培训特色】1、结合企业确定学习的内容有针对性地准备培训讲义,以案例分析为主,不机械重复税法条文,而是结合新税法的主要变化与建筑施工、房地产等具体行业、企业的实际情况相结合,进行具体案例的讲解和分析;2、安排一定时间进行互动交流和问题解答。
【培训内容】模块一:企业重组及资本运作政策解读与纳税筹划主讲专家:郭垂平财政部税政司处长,财税[2009]59号文,财税[2009]60号文等的主要制定人。
培训重点:1、企业内外部重组、股权转让、资产转让、并购等资本运作涉及企业发展战略、组织架构等方面的税收筹划。
相关政策:财税[2009]59号-财政部税务总局《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》,财税[2009]60号-《关于企业清算业务企业所得税处理若干问题的通知》,《大企业税收管理指引》2、集团大型企业的税务筹划管理工作要点,应主要从哪些方面重点考虑?集团企业内部子公司股权转让收益如何考虑税务筹划的问题。
新税法如何认定免税重组和应税重组(现金交易、股权置换)?在组织架构、企业重组等方面如何做?模块二:企业所得税重要政策解析与纳税筹划主讲专家:刘宝柱:国家税务总局所得税处处长,国税函[2010]156号文,国税函〔2010〕39号文,国税函[2009]221号文,国税发〔2008〕28号文等的主要制定人。
培训重点:(一)重要政策解读相关政策:国税发〔2008〕28号-国家税务总局《关于印发〈跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法〉的通知》,国税函[2009]221-关于跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理若干问题的通知,国税函〔2010〕39号-国家税务总局《关于建筑企业所得税征管有关1问题的通知》,国税函[2010]156号-国家税务总局《关于跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题的通知》等一系列文件,指导大型集团建筑施工企业的所得税缴纳。
(新版)房地产开发全流程培训课件(8)
加强法律法规学习
定期组织员工学习相关法律法规和政 策文件，提高全员法律意识和合规意 识。
与政府部门保持良好沟通
及时了解政策动态和监管要求，积极 配合政府部门的检查和指导工作。
建立风险防范机制
针对可能出现的法律风险和经营风险 ，制定相应的防范措施和应急预案。
THANKS FOR WATCHING
感谢您的观看
《中华人民共和国城乡规划法》
该法规定了城乡规划的制定、实施和修改程序，对房地产开发项目的选址、规划和建设有 指导作用。
最新政策解读及影响分析
“房住不炒”政策
该政策旨在遏制房地产投机炒作，促进房地产市场平稳健 康发展。对房地产开发企业而言，需要更加注重产品质量 和服务提升，以吸引购房者。
土地出让“两集中”政策
设计方案
根据项目定位和市场需求，提供多种设计方案，包括总平面 图、建筑单体设计、景观设计等，以满足不同客户的需求。
项目可行性研究报告编制
市场调研
项目定位
对项目所在区域进行深入的市场调研，包 括政策环境、经济环境、社会环境等，为 项目定位提供数据支持。
根据市场调研结果和项目自身条件，明确 项目的目标客户群体、产品类型、价格策 略等。
CHAPTER 06
法律法规与政策解读
房地产开发相关法律法规概述
《中华人民共和国城市房地产管理法》
该法规定了房地产开发的基本原则、土地使用权出让、转让、出租、抵押等制度，以及房 地产开发企业的设立、变更和终止等事项。
《中华人民共和国土地管理法》
该法规定了土地的所有权和使用权制度，以及土地的征收、征用、出让、转让等事项，对 房地产开发用地有重要影响。
进度监控与调整
定期对实际进度进行检查，与 计划进行对比，及时发现问题
《房地产税务培训》课件
xx年xx月xx日
• 房地产税务基础知识 • 房地产各环节的税务处理 • 房地产税务筹划与风险管理 • 房地产税务政策法规与案例分析 • 房地产企业税务合规与审计 • 房地产税务信息化与智能化管理
目录
01
房地产税务基础知识
房地产税务概念
01
02
03
房地产税务定义
房地产税务是指与房地产 相关的税收及其征收管理 的总称。
02
房地产各环节的税务处理
土地获取环节的税务处理
土地使用权出让金
土地增值税
土地使用权出让金是土地获取环节的主要 税务，根据土地用途和年限确定。
在土地使用权出让过程中，受让方需要缴 纳土地增值税，税率为土地增值额的30%60%。
企业所得税
印花税
企业所得税是土地使用权出让过程中受让 方需要缴纳的税种，税率为企业利润的 25%。
税务智能化管理的应用
如智能报税、智能风险预警、智能决策支持等，可以提高税务管理的效率和准确性，降低税务风险。
企业如何推进税务信息化与智能化管理
制定信息化与智能化管理战略
企业应明确税务信息化与智能化管理的战略目标，制定相应的实施计 划和方案。
加强技术研发和应用
企业应积极探索和应用新的技术手段，提高税务信息化与智能化管理 的水平。
税务风险应对与控制
税务风险应对措施
建立完善的税务管理制度、加强内部控制、及时掌握税收政策变化等。
税务风险控制手段
合理避税、及时缴税、积极应对税收争议等。
04
房地产税务政策法规与案 例分析
当前房地产税务政策法规概述
当前房地产税务政策法规
介绍当前适用的房地产税务政策法规，包括但不限于土地增值税 、房产税、契税等。
房地产开发程序与税费
房地产开发程序与税费引言房地产开发是一个复杂而多样化的行业，涉及到诸多程序和税费。
本文将深入探讨房地产开发的程序以及与之相关的税费问题。
首先，我们将介绍房地产开发的基本程序，包括土地获取、项目立项、建设规划、施工以及销售等方面。
接下来，我们将讨论与房地产开发相关的税费问题，包括土地增值税、房产税、契税等等。
最后，我们将总结本文的主要观点。
房地产开发程序土地获取在进行房地产开发之前，开发者需要先获得适当的土地。
土地获取的程序通常包括以下几个步骤：1.土地调查：开发者需要进行土地调查，确定可行的开发区域，并了解该地区的土地供应情况。
2.土地竞拍或招标：一旦确定了开发区域，开发者可以选择参与土地竞拍或招标过程，以获取所需的土地。
3.土地出让合同：在成功竞拍或招标后，开发者将与地方政府签订土地出让合同，合同中将规定土地的使用期限、用途以及使用权。
项目立项一旦获得土地，开发者需要进行项目立项程序。
该程序通常包括以下几个步骤：1.市场调研：开发者需要进行市场调研，确定在该地区开发的项目类型和规模，并评估项目的可行性。
2.项目规划：在市场调研的基础上，开发者需要制定详细的项目规划方案，包括建筑设计、土地利用规划以及环境评估等。
3.资金筹措：确定项目规划后，开发者需要寻找资金来源，并进行融资和投资的安排。
建设规划建设规划是房地产开发的重要程序。
开发者需要制定详细的建设规划，包括土地开发、建筑施工、基础设施建设等方面。
该程序通常包括以下几个步骤：1.前期准备：开发者需要进行土地开发前的准备工作，包括土地测量、土地平整以及土地清理等。
2.建筑设计：开发者需要与建筑设计师合作，制定详细的建筑设计方案。
3.施工：在建筑设计方案完成后，开发者将与承建商合作，进行建筑施工。
销售一旦项目建设完成，开发者需要进行销售程序。
该程序通常包括以下几个步骤：1.市场推广：开发者需要进行市场推广活动，包括广告宣传、销售推广等。
2.房屋交付：开发者需要与购房者签订买卖合同，并按照合同要求交付房屋。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
由开发商一家完成“买 地、建造、卖房、管 理”——纵向价值链 开发商不持有物业
美国模式： 市场化资本运作 聘请专业公司完成房地 产开发的各个环节—— 横向价值链 开发商持有并经营物业
a
4
中国的房地产开发模式
主要采用香港模式： 依赖房产销售收入和银 行提供资金 以销售为主的经营模式 以圈地、圈钱为主的盈 利模式
• （1）蔬菜，在播种期最高补偿产量的60%，发育期最高补 偿产量的80%，成熟期最高补偿产量的90%；
• （2）大田作物，在播种期最高补偿产量的70%，发育期最 高补偿产量的90%，成熟期补偿全部产量。
• 2.树木补偿标准按照国家牌价折算材值补偿； • 3.果树补偿标准按照前3年平均年产值的5至8倍补偿；
a
28
停产停业综合补助费
• 1. 停产停业综合补助费根据被拆迁房屋的区位和使用性质，按
照建筑面积每平方米500至1500元的标准支付。
• 2.个体工商户停产停业期间损失补助费按照以下标准执行： （1)安置营业用房的，按照上一年度报税务部门的月平均纳税 收入额，根据停产停业的时间给予补助； （2)按规定不予安置营业用房或安置非营业用房的，按照上一 年度报税务部门的月平均纳税收入额，给予6至12个月的补助。
25000至3000元； （2）其他远郊区、县为每安置一人补偿15000至20000元。
• 3. 农转非的超转劳动力和劳动部门确认不能安置的人员，由民政部 门管理，补偿费由劳动部门收取。
a
18
超转人员安置费
• 1. 一般征地超转人员（指有赡养人的），城近郊区（朝阳、海淀、
丰台、石景山区，下同）按照每人每月230元（生活补助费180 元、医疗补助费50元）接收；远郊区、县按照每人每月210元
29
房屋拆迁管理费
• 房屋拆迁管理费按不超过房屋拆迁安置补偿费用 的0.3%的标准收取。
• 经济适用住房项目减半征收拆迁管理费，即按照 拆迁安置补偿费用的0.15%收取。
a
30
房屋拆迁服务费
• 房屋拆迁服务费按照不超过房屋拆迁补偿安置费 用的1.5%的标准收取。
a
31
危旧房改造区内的拆迁安置补偿费
取得土地使用权
• 拆迁安置过程中的主要税费：
– 国有土地房屋拆迁补偿费
– 集体土地房屋拆迁补偿费 – 城市房屋拆迁搬家补助费 – 拆迁标准租私房资助费 – 提前搬家奖励费 – 临时安置补助费（周转费） – 停产停业综合补助费 – 一次性异地安置补助费 – 危旧房改造区内的拆迁安置补偿费 – 房屋拆迁管理费 – 房屋拆迁服务费 – 危改小区树木移植费 – 园林部门所有树木补偿费
准补缴。
• 4.经济适用住房项目减半征收新菜地开发建设基金。
a
20
耕地占用税
• 1.朝阳、海淀、丰台、石景山区为每平方米9元； • 2.门头沟、房山区、昌平、大兴、顺义、通县为每平方米8
元； • 3.密云、怀柔、平谷、延庆县为每平方米7元；
• 4.农民占用耕地新建住宅，单位或个人经批准临时占用耕地超 过1年的，按上述规定减半征收；
• 4.坟墓迁移费按照以下标准补偿： （1）汉民坟迁移一次补偿40元； （2）回民坟迁移一次补偿50元。
a
17
劳动力安置费
• 1. 劳动力安置补助费按照被征地前3年平均每亩产值的3倍补偿，最 高不得超过10倍。
• 2. 农转工补助费按照以下各项标准支付： （1）朝阳、海淀、丰台、石景山等近郊区为每安置一人补偿
理费
超转人员安置费
耕地开 垦费
新增建设用地 有偿使用税
a
14
土地补偿费
征用对象
耕地、菜地、鱼塘、果园等农 作物和经济作物的耕地 苇塘、砂石地、林地（包括山 坡果林地）等有收益的土地 宅基地、积肥场、场院地
荒地、荒山、荒滩、宅基地等 非耕地 乡镇企业建设使用农村集体所 有土地 乡镇公共设施、公益事业建设 占用农村集体所有土地
• 1.实行全包征地方式的，按征地包干总费用的1.5%征收； • 2.实行半包征地方式的，按征地包干总费用的1.5%征收； • 3.实行单包征地方式的，按征地包干总费用的1.5%征收；
• 4.只办征地手续而不用事务所负责征地的，免收费用；
• 5.经济适用房项目按征地包干总费用的0.75%征收。
a
24
• 4.有材值的加材值费，未结果的幼树发给适当补助费。
a
16
地上物补偿费
• 1.房屋按照重置价与成新程度补偿或另行选址重建；
• 2.其他构筑物按照建造的成本补偿或重建；
• 3.地上附属物按照以下各项标准补偿： （1）棚子按照每个200至950元补偿，简易棚不高于每个200元； （2）厕所按照每个50至500元补偿； （3）猪圈按照每个150至550元补偿； （4）鸡兔窝按照每个20至100元补偿； （5）灶台按照每个20至100元补偿； （6）高灶按照每平方米70元补偿； （7）火炕按照每个50至500元补偿，含烟囱。
a
补偿标准
该地前3年平均年产值的3倍 至6倍补偿 粮田地前3年平均年产值的5 倍补偿 相连有收益的土地前3年平 均年产值的5倍补偿 实际情况补偿
占用土地前3年平均产值的3 倍至5倍补偿 占用土地前3年平均产值的3 倍补偿
15
青苗及树木补偿费
• 1.青苗实际产量按照当年计划产量结合以往一般产量计算， 补偿标准按不同作物的不同生长阶段计算，青苗按照生长阶 段划分为三个阶段，即播种期、发育期、成熟期，其中：
物业管理 销售 盖房子
取得土地
a
5
中国的房地产开发程序
Step 1. 投资机会选择 与决策分析
Step 2. 前期工作
Step 4. 租售阶段
Step 3. 建设阶段
a
6
中国的房地产开发程序
Step 1. 投资机会选择 与决策分析
Step 2. 前期工作
Step 4. 租售阶段
Step 3. 建设阶段
菜地的，每亩缴纳3万元；征用其他菜地的，每亩缴纳1万元。
• 2.因市政基础设施（公路、电、水、气、热力管线等）和中小 学校、幼儿园建设征用菜地的，经北京市人民政府农林办公室
会同北京市财政局确认超过6个月的，分别按上两项规定的应缴标准
的50%缴纳；临时占用菜地，不能恢复菜地原貌的，按应缴标
环境影响评估咨询费
估算投资 额
0.3-2亿元 2-10亿元
编制环境 影响报告
书
6-15万元
15-35万元
编制环境 影响报告
表
2-4万元
4-7万元
a
12
拆
取得土地使用权
迁 安
置
申请建设用地 拟定征地方案
拟定拆迁安置方案
程
序
提出拆迁申请
集 受理、审批土地 体
土地
颁发《房屋拆迁许可证》
土 确定征地方案
一级
• 1.拆迁标准租私房，承租人在拆迁范围外别无正式住房的， 拆迁人应当按照所承租标准租私房建筑面积的房地产市场 评估价扣除重置成新价对承租人给予资助；但资助标准低 于城市房屋拆迁补助费的补偿低限的，按照补偿低限给予 资助。
• 2.承租人在拆迁范围外另外承租公房或者已购住房，并已 达到规定面积标准的，不予资助；拆迁范围外住房未达到 规定面积标准，所承租标准租私房的建筑面积小于差额面 积的，按照所承租标准租私房的建筑面积资助；所承租标 准租私房的建筑面积大于差额面积的，按照差额面积资助。
a
10
开发项目的立项和可行性研究
签订 合作意向书
确定初步 开发方案
编制、申报、审批 项目建议书
（代可行性研究报告）
a
11
开发项目的立项和可行性研究
主要税费：
可行性研究费
估算投资 额
0.3-1亿元
编制项目 建议书
6-14万元
编制可行 性研究报
告
12-28万元
1-5亿元 14-37万元 28-75万元
• 5.单位或个人经批准，临时占用耕地超过2年，从第3年起按规 定税额全额征收。
a
21
耕地开垦费
• 1.朝阳、海淀、丰台、石景山区行政区域范围内一般耕地每公 顷30万元，基本农田每公顷37.5万元；
• 2.顺义、昌平、通州、大兴区行政区域范围内一般耕地每公 顷27万元，基本农田每公顷33万元；
• 3.房山、门头沟、怀柔、平谷区和密云、延庆县行政区域范围
a
25
国有土地房屋拆迁费
• 1.实行货币补偿的，房屋拆迁补偿费根据被拆迁房屋的区位、
用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定。拆
迁房屋的房地产市场评估价包括房屋的重置成新价和区位 补偿价。拆迁人应当委托有资质的房地产价格评估机构对 被拆迁房屋进行评估，并将评估报告报区、县国土房管局 备案。
• 2.实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应按照货币补偿的规 定，计算被拆迁房屋的补偿金额与所调换房屋的房地产市 场评估价款，结算差价。
a
7
投资机会选择与决策分析
机会
投
寻找
资
机
会
选
择
机会
筛选
市场
分析
投
资
决
策
分
财务
析
分析
a
8
中国的房地产开发程序
Step 1. 投资机会选择 与决策分析
Step 2. 前期工作
Step 4. 租售阶段
Step 3. 建设阶段
a
9
项目立项及 可行性研究
前期工作
取得土地 使用权
确定规划 设计方案
并获得许 可
• 3.被拆迁房屋的建筑面积，按照房屋所有权证标明的建筑面 积计算。但拆迁原集体土地上尚未办理房屋所有权证的房 屋，其建筑面积以实际测量的正式房屋面积为准。