房地产可行性投资测算方案模板
房地产项目投资收益测算模板
项目类型 容积率 序号 建筑面积（万m2） 占地面积（m2） 指标
一 土地及大配套费 5.85800
地上住宅(28层）
地上商业（6层）
2.68 3.93600 36571.00
地下车库（含地下商业）
5.15200
备注
建筑单方 （元/m2）
1800.00
总投资 （万元）
16,246.98
2900.73
11,111.86
九 1 十 十一 十二 十三 十四 十五 十六 十七 十八 十九 二十 二十一
资金成本 贷款利息等 销售费用 管理费用 营业税 土地增值税 销售收入 利润额 所得税 净利润额 建筑面积单方总成本 总投资额 项目总投资净利率(%) 项目总投资年净利率(%)
七
其他
36.30
213
59.78
235
40.73
210
按照建筑面积分摊
1 2
物管、商管开办费 不可预见费
2.00 34.30
12 201
2.00 57.78
8 227
2.00 38.73
10 200
按照建筑面积分摊 按照建筑面积分摊
八
直接成本合计（建筑面积）
4126.30
24,362.36
5323.78
10,544.40
建筑单方 （元/m2）
1800.00
总投资 （万元）
7,084.80
建筑单方 （元/m2）
0.00
总投资 （万元）
-
二
前期费用
188.00
1,157.00
180.00
529.00
176.00
房地产项目投资经济测算完整版样本
房地产项目投资经济测算完整版样本一、项目概述项目地点：XX市XX区项目规模：总建筑面积XXX平方米，包括XXX栋高层住宅楼和XXX栋别墅。
开发周期：预计XX年项目建设性质：住宅开发二、项目投资额计算1.土地费用根据土地供应方提供的相关文件，预计土地价格为XXX元/平方米，总占地面积为XXX平方米。
土地费用=土地价格×总占地面积。
土地费用=XXX元/平方米×XXX平方米=XXX万元2.建筑工程费用根据设计方提供的预算书，预计建筑工程费用为XXX万元。
3.工程建设期利息根据项目财务预测，预计建设周期为XX年，按照借款利率为X%计算，工程建设期利息=借款金额×借款利率×建设周期。
借款金额=土地费用+建筑工程费用=XXX万元+XXX万元=XXX万元工程建设期利息=XXX万元×X%×XX年=XXX万元。
4.开发地基础设施费用根据工程设计方提供的预算书，预计开发地基础设施费用为XXX万元。
5.初装修费用根据工程设计方提供的预算书，预计初装修费用为XXX万元。
6.市政配套费用根据相关部门提供的规定，预计市政配套费用为XXX万元。
7.销售预售费用根据市场调研，预计销售预售费用为XXX万元。
8.其他费用根据项目预算，预计其他费用为XXX万元。
项目投资额=土地费用+建筑工程费用+工程建设期利息+开发地基础设施费用+初装修费用+市政配套费用+销售预售费用+其他费用三、项目投资收益计算1.销售收入根据市场调研和销售计划，预计项目销售价格为XXX元/平方米，销售面积为XXX平方米。
销售收入=销售价格×销售面积销售收入=XXX元/平方米×XXX平方米=XXX万元2.其他收入根据项目预算，预计其他收入为XXX万元。
3.营业利润营业利润=销售收入-工程建设期利息-开发地基础设施费用-初装修费用-市政配套费用-销售预售费用-其他费用4.项目投资回收期计算项目投资回收期=项目总投资额/每年的营业利润5.项目净现值计算根据项目财务预测和折现率，计算项目净现值NVP。
2024版房地产开发投资测算表完整版
根据资金筹措计划和资金使用计划，建立现金流预测模型，对项目开发过程中的现金流情况进行动态监控和预测。
现金流预测模型
现报率分析结果，为投资者提供决策建议，包括是否投资、投资额度、投资期限等。
投资决策建议
根据销售收入预测、利润预测和现金流预测结果，计算项目的投资回报率，以评估项目的盈利能力和投资效益。
地质勘察费
招投标代理费
临时设施费
01
02
04
03
建设期间所需的临时设施，如临时办公室、工地围墙等费用。
包括规划方案设计、初步设计、施工图设计等阶段的费用。
委托招标代理机构进行招投标的费用。
前期工程费
包括建筑物的土建、装修、给排水、电气等工程的费用。
建筑工程费
包括设备、管道等安装工程的费用。
安装工程费
基础设施建设费
社区服务中心建设费
建设社区服务中心的费用。
如垃圾收集站、消防设施等其他公共配套设施的建设费用。
其他公共配套设施建设费
建设物业管理用房的费用。
物业管理用房建设费
建设公共厕所的费用。
公共厕所建设费
公共配套设施建设费
05
融资成本测算
测算结果
根据以上参数，计算银行贷款利息。
还款方式
根据银行政策和项目现金流情况，选择适合的还款方式，如等额本息、等额本金等。
信托收益率
根据项目的回款周期和信托公司政策，确定信托期限。
信托期限
根据项目的风险情况和信托公司政策，确定还款保障措施，如抵押、担保等。
还款保障措施
02
01
03
04
05
信托融资成本
其他融资成本
租赁融资成本
房地产项目可行性报告模板
房地产项目可行性报告模板可行性报告是评价一个房地产项目是否具备商业可行性的重要文件。
下面是一份可行性报告的模板，供参考：一、项目概述：（1）项目名称：房地产项目的具体名称。
（2）项目背景：介绍项目的背景和目的，包括项目所处的地理位置和市场需求。
（3）项目规模：介绍项目的规模，包括土地面积、建筑面积和投资额等。
（4）项目布局：描述项目的布局和设计方案，包括建筑类型、区域划分和配套设施等。
二、市场分析：（1）市场需求：分析项目所处的市场需求，包括目标客户群体和市场竞争情况等。
（2）市场规模：评估市场规模和潜在市场份额，预测未来市场发展趋势。
（3）竞争分析：分析项目所处的竞争环境，包括竞争对手的规模、品牌、销售策略等。
三、技术可行性：（1）土地利用：评估土地的利用价值和潜力，确保项目的土地利用符合法律法规。
（2）建筑设计：评估建筑设计方案的合理性和实施难度，确保项目的建筑质量和效果。
（3）施工技术：评估施工技术的可行性和可操作性，确保项目的施工进度和质量。
四、经济可行性：（1）投资成本：评估项目的投资成本，包括土地购置、建筑施工和配套设施等。
（2）预计收益：预测项目的销售收益和租金收益，同时考虑市场需求和竞争情况。
（3）投资回收期：评估项目的投资回收期，确定项目的可持续发展性和价值回报率。
五、环境可行性：（1）环境影响：评估项目对周边环境的影响，包括噪音、污染和交通等。
（2）环保要求：确保项目符合国家和地方的环保要求，包括节能、环保和可持续发展等。
（3）社会影响：评估项目对社会的影响，包括就业机会、经济增长和社会效益等。
六、风险分析：（1）市场风险：分析项目所处的市场风险，包括市场需求、竞争和销售风险等。
（2）技术风险：分析项目的技术风险，包括土地利用、建筑设计和施工技术风险等。
（3）经济风险：分析项目的经济风险，包括投资成本、预计收益和投资回收期风险等。
七、项目建议：在这一部分，可以提出关于项目的建议或改进措施，以提高项目的商业可行性和风险控制能力。
房地产项目投资可行性报告的模版范文
【最新资料,Word版，可自由编辑！】目录前言 ............................................................................................................................ 第1章项目概况..........................................................................................................1.1 公司简介........................................................................................................1.2 投资方简介 ...................................................................................................1.3 建设地点........................................................................................................1.4 建设内容........................................................................................................1.5 建设周期........................................................................................................1.6 项目效益分析 ............................................................................................... 第2章项目建设背景及必要性...................................................................................2.1 项目背景........................................................................................................2.2 项目建设的必要性....................................................................................... 第3章市场分析............................................................................................................3.1 产品市场供应预测.......................................................................................3.2产品市场需求预测 .......................................................................................3.3产品目标市场分析 ....................................................................................... 第4章项目法人与项目的经营管理 ........................................................................4.1 项目法人........................................................................................................4.2 项目组织机构与人员................................................................................... 第5章技术方案、设备方案及工程进度 ..............................................................5.1 技术方案........................................................................................................5.2 设备方案........................................................................................................5.3 建设进度安排................................................................................................ 第6章投资估算及资金筹措.....................................................................................6.1 投资估算........................................................................................................6.2 资金筹措........................................................................................................ 第7章财务分析............................................................................................................7.1 项目总销售收入 ...........................................................................................7.2 项目的销售利润率 .......................................................................................7.3 项目的税收贡献 ........................................................................................... 第8章研究结论和建议 ...............................................................................................8.1 技术可行性 ...................................................................................................8.2 管理可行性 ...................................................................................................8.3 经济可行性 ...................................................................................................8.4 社会效益........................................................................................................8.5 建议................................................................................................................ 附图...................................................................................................................................前言该项目位于。
房地产项目可行性研究报告(模板)
XXXXXXXXX项目可行性研究报告※项目概况※项目市场分析※项目优劣势分析※项目建设与实施计划※项目风险分析※投资估算与资金筹措※效益测算与分析XXXXXXXXXXXXXXXXX有限公司目录第一章项目概况一、项目名称二、项目地址三、项目开发企业概况四、项目建设背景五、项目总体概况第二章项目市场分析一、项目建设环境分析二、 XXXX房地产市场概况三、结论第三章项目优劣势分析一、项目优势二、项目劣势三、结论第四章项目建设条件及实施计划一、项目选址二、项目建设内容及建设规模三、项目建设条件四、项目规划设计方案五、项目环境影响六、项目管理组织七、项目实施计划第五章项目风险分析一、政策风险分析二、社会风险分析三、经济风险分析四、行业风险分析五、管理风险分析六、资金风险分析第六章项目投资估算与资金筹措一、项目投资估算二、资金筹措三、贷款取得与偿还第七章效益测算与分析一、收入预测二、税费率三、利润预测第八章项目总结第一章项目概况一、项目名称：XXXXXXXXXXXXXXXXXX项目二、项目地址：XXXXXXXXXXXXXXXXXX三、项目开发企业概况：XXXXXXXXXXXXXXXXXX有限公司（以下简称公司）是一家以投资房地产开发和商业地产及酒店为主的大型现代化企业,公司总部设在XXXX，注册资金XXXXX万元.公司成立以来，依托xx的繁荣商业优势和名牌大学、研究机构的智力优势,业务不断发展扩大。
公司现有企业员工XXXX多人,均为本科以上学历。
公司股东皆为业内资深人士，研究生以上学历，资金实力雄厚，实践经验丰富。
公司下设投融资部、技术部、拓展部、法务部等部门,拥有房地产开发经营、建筑设计、营销管理、法律、财务、计算机等各类专业人才，是一支整体素质高、技术力量雄厚、竞争能力强、发展潜力巨大的优秀队伍.公司秉承“用心做事，诚信为人”的企业精神,坚持以产品品质为核心,不断为客户创造价值。
同时，公司奉行创新、求实、敬业的服务理念，不断探索顺应时代要求的专业经营开发之道,在借鉴国外求经验的同时,深刻分析国内实际情况，运用科学的决策方法和创新的开发理念，将商业运营、房地产经营和资本运作有机结合，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势.四、项目建设背景XXXXX公司开发的XXXXXXXXX住宅小区以其高品质的开发建设、优美的居住环境受到XXXX老百姓的欢迎。
房地产可行性研究报告范例
房地产可行性研究报告范例一、项目概况1.1 项目名称：XXX小区开发项目1.2 项目地点：XXX市XXX区1.3 开发商：XXX房地产有限公司1.4 项目规模：总建筑面积XXX平方米，总占地面积XXX平方米1.5 项目类型：住宅小区1.6 项目造价：预计总投资XXX万元二、市场分析2.1 宏观经济环境分析XXX市XXXX年GDP为XXX亿元，增长率为XX%，人均收入为XXX元，消费水平逐年提高。
城市基础设施完善，交通便利，吸引了大量外来人口前往工作和生活。
2.2 微观房地产市场分析XXX市房地产市场供需关系平衡，房价稳定上涨。
目前市场上存在一个中小户型供不应求的情况，同时，购房者对于环境优美、交通便利的住宅小区有着较高的需求。
2.3 竞争对手分析XXX市目前已有多个房地产开发商在该地区开发住宅项目，市场竞争激烈。
其中，XXX公司、XXX公司、XXX公司等具有一定规模和口碑。
2.4 目标客群分析本项目主要针对中高端客户群体，包括中高收入家庭、企业高管及有稳定工作的年轻白领等。
三、项目定位3.1 战略定位XXX小区项目位于XXX区，依托当地发展优势和资源，打造高品质住宅小区，致力于为城市精英群体提供舒适、安全的居住环境。
3.2 产品定位本项目将打造多元化产品线，包括高层公寓、联排别墅、庭院洋房等多种户型，满足不同客户的需求。
同时，强调绿化和景观设计，为业主提供舒适宜居的生活环境。
3.3 定价策略根据当地市场行情和竞争对手定价情况，本项目将合理定价，保证项目销售的竞争力和盈利性。
四、技术可行性分析4.1 项目建设方案本项目拟采用XXX建筑设计方案，结合当地气候和环境特点，保证项目在设计上的独特性和美观性。
4.2 施工工艺本项目将选择经验丰富、技术过硬的承包商，确保项目施工质量和工期的可控性。
4.3 环境保护在项目建设中，本公司将严格遵守环保法规，采取节能环保措施，减少对周边环境的影响。
五、经济可行性分析5.1 投资规模本项目总投资XXX万元，其中包括土地成本、建设费用、装修费用、营销费用等。
房地产项目可行性报告模板
房地产项目可行性报告模板房地产市场研究分析报告策划方案营销策划销售技巧销售流程销售策划销售方案项目定位项目策划项目管理项目研究项目分析项目流程市场定位定位策略定位分析定价策略定价方案定价策划开盘方案开盘流程开盘策划活动策划活动方案推广方案推广策略策划文案广告文案营销策略广告策略分析报告广告策划广告方案销售培训项目规划规划制定楼书文案楼书制定市场研究销售制度管理制度推广技巧全程营销全案策划策划流程全程推广全程策划整合营销整合推广给你举个例子吧福州北区板块06号地块项目可行性研究报告福州北区板块06号地块项目可行性研究报告1、项目概况2、市场分析和必需求推测3、规划方案的优选4、开发进度安排5、项目投资估算6、资金的筹集方案和筹资成本估算7、风险分析8、结论一、项目概况〔一〕该地块位于福州市北郊新店镇的西南位置，福飞路东侧，地势平坦，自然环境尚好，周边以住宅小区为主，属原建新镇的核心区域，福飞路是福州北上的必经之道。
福飞路周边的房地产从2002年开始得到快速发展，在整体市场的带动下销售价格从原来的2000元上升至目前的3500元，市场呈供必需两旺的开发格局，区域的认可度不断上升，随着秀山路、厦坊路的规划及施工将来与五四北利嘉路形成互通，该地块的价值将进一步提升。
〔二〕经济技术指标1、土地面积161853 m2，合242.78亩〔“m2〞与“亩〞关系：÷666.7〕容积率：2.0〔商业面积占计容面积的5%〕〔计容面积=土地面积*容积率〕建筑密度：24%规划绿地率：30%2、规划配套要求①沿福飞路沿线建高层②公共建筑面积4370 m2③商业集中布置在南面的规划路上3、规划制定指标①计容建筑面积：161853x2=323706 m2②公建面积：4370 m2③阳台面积：〔5%〕 (327706-4370)x5%=15967 m2阿里冷007。
第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察制定院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有具体的规划制定参数和效果图，并落实足够的开发资金。
房地产可行性研究报告(模板)
房地产可行性研究报告(模板)标题：房地产可行性研究报告(模板)引言概述：房地产可行性研究报告是对特定房地产项目的可行性进行全面评估和分析的重要工具。
本文将以引言概述、正文内容和总结三个部份来详细阐述房地产可行性研究报告的模板。
正文内容：1. 项目背景1.1 项目概述1.2 项目目标1.3 市场需求分析2. 市场研究2.1 市场规模与增长趋势2.2 目标客户群体2.3 竞争对手分析2.4 市场定位与竞争优势3. 技术可行性3.1 建设规模与设计方案3.2 建设技术与工艺3.3 设备与材料选择3.4 环境影响评估4. 经济可行性4.1 投资成本估算4.2 预期收益分析4.3 财务指标评估4.4 风险与收益分析5. 社会可行性5.1 政策与法律环境评估5.2 社会影响评估5.3 可持续发展考虑总结：在房地产可行性研究报告的总结部份，需要对前面的内容进行总结和归纳，重点强调项目的可行性和潜在风险。
总结分为以下三个方面：1. 可行性评估：根据市场、技术、经济和社会等方面的分析，评估项目的可行性和潜在盈利能力。
2. 风险评估：对项目可能面临的风险进行评估，并提出相应的应对措施，以确保项目的成功实施。
3. 建议与展望：根据分析结果，提出项目的建议和未来发展的展望，为决策者提供参考。
总结：本文以房地产可行性研究报告为主题，采用引言概述、正文内容和总结三个部份的结构，详细阐述了房地产可行性研究报告的模板。
通过对项目背景、市场研究、技术可行性、经济可行性和社会可行性等方面的分析，为决策者提供了全面的评估和分析工具，以支持项目的决策和实施。
房地产项目可行性分析报告模板
房地产项目可行性分析报告模板一、引言近年来，中国房地产市场的发展迅猛。
尤其是随着国家不断推出财政、货币政策的支持，中国的房地产市场受到越来越多的关注。
对于开发商而言，选取一个具有潜力的地产项目至关重要。
因此，在进行投资前，进行可行性分析无疑是必不可少的。
本文将介绍房地产项目可行性分析报告的模板。
二、编写目的本文编写的目的是为了帮助开发商分析房地产项目的可行性，依据编写的模板来收集、整理、分析资料，使决策者在准确了解项目现状，评估项目价值的基础上，做出更加明智、科学的决策。
三、可行性报告模板部分1、项目概述本部分主要包括项目名称、项目位置、项目面积、项目规模、项目类型等基本信息，并简述项目开发的目的、项目形成的背景、以及项目的市场竞争力等关键点。
2、市场分析市场分析主要涉及项目所处的市场环境，包括市场规模、市场需求、市场风险、竞争态势等方面。
评估市场的潜力和稳定性，有助于开发商进行市场定位，合理制定销售策略。
3、投资分析本部分主要涉及项目的投资预算、资金来源等项目投资方面的问题，包括土地收购成本、开发投资、销售成本等方面。
投资分析有助于开发商了解项目的资金需求和资金来源，量化投资风险，并分析项目的收益率和回报周期等。
4、财务分析财务分析是可行性分析报告中的重要组成部分，包括预算分析、现金流分析、财务指标分析等内容，有助于开发商准确评估项目的收益和投资风险，提高决策制定的科学性。
5、建设问题建设问题主要涉及土地规划、设计、施工、环保、监管等方面问题，包括项目的建设周期、技术力量、环保指标、施工管理等方面，以及对未来的规划和设计进行预测和推演。
这部分的分析有助于开发商在项目设计和建设中加强环保意识，减轻施工风险，并制定相关策略以应对未来的变化。
6、风险分析风险分析是可行性分析报告中非常关键的一部分，有助于开发商评估项目的风险、确定风险控制策略。
本部分将会分析项目的市场风险、技术风险、政策风险、环境风险、资金流动风险等方面。
房地产投资测算模板(精华)
/"090403 企业所得 税计算表"
3 建议编制步骤 及要点
(1)第一步：设 计部、运营(工 程)部并行填报 各自归口内容； (2)第二步：投 资部、营销部、 成本部、财务 部，在设计、运 营完成后可并行 填报各自归口内 容。
说明： (1)各 表单仅 填列标 部分， 其余部 分无需 填列。
(2)除 特别备 注说明 外，表 中单位 为万元 、㎡、 万元/ ㎡。
…………… … ………… … …………… …
去化计算 成本计算 结转模块 结转模块 结果输出-现金表
…………… … …………… … …………… … …………… … …………… …
0901 090101 0902 0903 0904 090401 090402
09040201 090403 2 部门分工 (1)投资部：
1 投模构成：
00
封面
01
编制说明
02
03
0301 04
0401
040101 05
0501 06
0601 0602
060201 07 08
0801 09
产品配置 表
投资分析 表
盈利预测 表 工期计划 表 总货值及 供货计划 总货值及 供货计划 (分期) 经济技术 指标 经济技术 指标(分 期) 总货值及 销售计划 总货值及 销售计划 (分期) 供销结存 及去化率 供销结存 及去化率 (分期) 目标成本 表 结转计划 表 结转成本 分摊表 现金流量 表
支付计划 汇总表 土地支付 计划 建安成本 支付计划 融资计划 表 税金流量 表 增值税计 算表 土地增值 税计算表 土增税收 入与土地 成本调整 企业所得 税计算表
①"00封面" ②"090101土地支付计划"
房地产项目投资测算模板
说明：1、填写各指标具体数据，模型定稿后，可根据实际需求进行添加。
要指标分析ຫໍສະໝຸດ 出售部分 商业 写字楼 车库车位
公寓
出租部分 商业 写字楼 车库车位
投资指标
一级指标 二级指标
1、项目全投资IRR(%) 2、项目销售净利率(%) 3、项目销售毛利率(%) 4、权益净利润(万元) 5、净现值NPV(万元) 6、投资回报率(%)
1、投资回收期 2、综合税负率 3、综合费用率 4、开发周期 5、其他
项目主要指标分析
说明
项目总计
住宅
出售部分
使累计净现值为零的贴现率 (销售收入-成本)/销售收入×100% 净利润/销售收入×100% 净利润 设定的折现率下的净现值（年度折现率：15％） 资金峰值为累计负向净现金流量的最大值
房地产项目投资可行性方案报告书
“SGDHSZ 项目投资可行性分析报告目录目录 (2)第一章总论 (4)一、项目背景及概况 (4)二、主要技术经济指标 (7)表1 “ SG-DHSZ项目主要经济技术指标 (7)第二章住宅市场分析与营销战略 (8)一、投资环境分析 (8)表2 “十二五”规划经济社会发展主要指标 (8)二、住宅市场分析 (10)三、当前住宅市场面临的矛盾和问题 (13)四、营销推广战略 (14)表3楼盘销售价格増况表 (16)第三章项目选址及区设条件 (17)一、项目选址 (17)二、区域历史文化地位 (17)三、建设条件 (17)第四章建设规模及功能标准 (18)一、建筑面积及内容 (18)二、项目规划设计方案 (18)表4 “ SG-DHSZ住宅户型 (19)三、工程项目情况 (20)表5 工程项目一览表 (20)第五章建设方案 (21)一、建设场地环境 (21)二、总体规划布局 (21)表6项目建设经济指标一览表 (22)三、建设方式 (23)表7 招标情况一览表 (23)四、结构设计 (24)五、室内给排水及供电工程 (25)第六章项目施工进度安排 (27)表8 项目施工进度安排表 (28)第七章投资估算与资金筹措 (28)一、投资估算 (28)表9 “ SG-DHSZ项目投资估算（单位：万元） (29)二、资金筹措 (30)第八章经济效益分析 (30)一、住宅销售价格 (30)二、销售进度及付款计划 (30)表10 各类建筑销售计划表 (30)三、税费率 (31)表11 税费率表 (31)四、盈利能力分析 (31)五、清偿能力分析 (31)六、主要经济指标 (32)表12 主要经济指标表 (32)第九章风险分析及对策 (33)一、风险分析 (34)二、投资风险的控制 (34)第十章项目可行性研究结论及建议 (35)一、结论 (35)二、建议 (36)附录（国民经济评价） (38)表13项目总投资估算表（单位：万元） (38)表14投资使用计划与资金筹措表（单位：万元） (39)表15售房收入与经营税金及附加估算表（单位：万元） (40)表16 损益表（单位：万元） (41)表17财务现金流量表（全部投资）（单位：万元） (42)表18财务现金流量表（资本金）（单位：万元） (44)表19 资金来源于运用表（单位：万元） (45)第一章总论一、项目背景及概况1项目名称SGDHSZ2、开发商及简介四川省科学城SG置业有限公司德阳分公司四川省科学城SG置业有限公司是由中国工程物理研究院六所所属 SG实业总公司于二00四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业。
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从筛选地块到领导决策的过程中，立项、强排和决策三个关键节点需要测算模型的 有力支撑
运营部
地块筛选
定标准 标准工期
项目立项 （匡算）
关键输入项
投资可研阶段
定目标
设计强排(投资粗算)
选变量 关键输入项
投资决策会
调变量 关键输入项
营销部
标准销售 策略
匡算单价
营销定位
销售单价
销售策略 调整
设计部 成本部
标准成本 支付比例
通过总的销量的情况跟年度目标做对比，来知道截至目前跟 目标的销量的差距，为后面拿地提供参考，是否需要拿一些 利润不算太高的项目等等
整体评价表指标可根据管理的需要进行增加
多维度的对比、评分构建全方位的投资测算整体评价体系
管理价值
管理方法
管理工具
整体评价 (已开工项
目)
对标表
整体评价 (已开工+新
比例 • 标准费用率 • 标准税率
确定目标
• 公司目标 • 地块信息 • 政府控制指标 • 营销定位
由设计的强排得到各项的指标面积 以设计强排为主，销售、成本提供基础信
XX项目投资测算整体方案
单项目测算、多项目测算、公司年度预算、月度滚动预测共同构成公司面向未来的管 理决策体系
单项目测算
项目损益 项目现金流 KPI ➢ 总投资回报率 ➢ 内含报酬率 ➢ 销售净利率 ➢ 经营性现金流回
正周期
多项目测算
多项目损益 多项目现金流平
衡
公司年度预算
公司损益 公司现金流 KPI ➢ 土地储备 ➢ 准税率
匡算面积
匡算单方
项目配置 起拍价格
政府控制指标 公司设计指标 公司经济指标
核心用途：决定项目是否立项
关键输出：总投资回报率、内含 报酬率、销售净利率、经营性现
金流回正周期
设计强排 成本单方
成本调整
项目配置
起拍价格
核以心设用计心途为的：核粗以心算设的计粗为算核
关键输出：总投资回报 率、内含报酬率、销售净 利率、经营性现金流回正
区域
产品系
产品类型
地块大小 公司
销售最高价 销售最低价 销售均价 销售周期 去化率 建安成本 利润率 ….
行业基础 数据库
• 竞争对手面积指标 • 竞争对手销售情况 • 竞争对手拿地情况 • 竞争对手成本情况
将月度滚动与投资测算联动，已开工和新开工项目得到公司整体情况，从公司的整 体来看新开工项目的投资价值
月度滚动预测
公司损益 公司现金流 KPI ➢ 土地储备 ➢ 毛利率 ➢ 净利率
单项目测算需要构建测算模型，并依托公司内部的产品库、成本库等管理基础信息的 支撑
公
目
地块信息
产
设
司
标
品
计
控
地
定
强
制
块
政府控制
位
排
指
指标
标
校验
标准工期 （产品库）
销售策略 （产品库）
成本测算 （产品库）
• 标准产品 （T4，T6，T8）
• 设计强排 根据商业、住宅、配套分类
别进行设计的强排方案
• 单方成本 根据历史项目数据，出具一
个初始的单方成本值
• 土地价格 招拍挂价格
• 经济指标： 总投资回报率、内含报酬率、销售净利率、经
营性现金流回正周期 • 适用场景：
在地块筛选过后，进行一轮粗略的匡算，决定 这个项目是否立项
• 经济指标： 总投资回报率、内含报酬率、销售净利率、经
• 标准产品配比 • 标准户型配比
• 成本项构成 • 成本项档次 • 标准产品与成本
项及成本项档次 的关系
校验
策
领
略
导
模
决
拟
策
投资拿地阶段四大核心流程系统与业务事务相互结合，构成整个投资测算的全过程
四大流程 主要事项
土地信息管理
土地筛选
实地考察
年度预算
滚动预测
可研论证
市场调研
匡算模型
投资决策
设计强排模型
周期
土地 拍卖价
核心用途：结合设计强排后 的定价、成本的项目精算
关键输出：总投资回报率、 内含报酬率、销售净利率、 现金流回正周期、利润、现
金
每个关键节点的决策要点、输入变量和支撑信息各有侧重
项目立项（匡算）
设计强排(投资粗算)
投资决策会
选择标准
营销部
• 销售单价 根据项目周边情况调研，项
目定位给出一个初始的价格
营性现金流回正周期 • 适用场景：
决策阶段的粗算，以设计为主体，围绕营销、 成本基本假设，快速测算地块的初步投资价值
• 成本调整 项目精算，用成本级配的方
式，根据设计强排，得到准确 的单方值
• 土地价格调整 通过土地价格的变化，得到
不同土地价格下利润和现金的 情况
• 版本：多版本 • 输出结果：利润表、现金流量表、经
区域公司
汇
已开工项目
总
(当月滚动)
新开工项目 (投资测算)
数据来源 数据来源
月度滚动 投资测算
通过从月度滚动取过来的期末现金余额，可知道此区域公司 的现金结余情况，还可拿多大金额的项目.测算汇总是可以 看出加上了新的测算项目之后整体的现情况
通过从月度滚动取过来的货值，可知道此区域公司的剩余货 值情况，结合对市场的评估，在加上新的测算项目之后，货 值是否可以顺利销售，对现金的影响
2亿 2亿 6亿 2亿
长沙 5亿 3亿
3亿 1.5亿 2亿 1.5亿
通过差异货值可以指导区域在拿地时,哪个产品 系需要拿多大的地来进行补充,以便完成年度预
算的目标
作为地块筛选的一些参考条件，对目标地块进行一轮以现金及产品系为主的筛选
整体 评价
• 整体的现金情况 成都：结余资金10亿
• 产品系的占比情况 珍宝：20%，目标80%
滚动预算
多项目汇总 分区域、分
产品系 现金情况 货值情况 销售情况
差异 分区域、分
产品系 现金结余情况 货值差异情况 销售差异情况
数据支撑
投资测算 地块筛选阶段
年 A系列
度 预
算 B系列
滚 A系列
动 预
算 B系列
A系列
差 异
B系列
投资测算 地块筛选阶段
成都 20亿 10亿
12亿 6亿 8亿 4亿
西安 8亿 4亿
济指标 • 适用场景：
投资决策会阶段，需要对项目进行更加 准确的评估,对项目的各项影响因素进行拆 解
投资测算业务逻辑总图 （图示）
政府控制指 标
容积率 绿地率
限高 覆盖率
公司控制设 计指标
住商比 户型配比
营销指导指标
产品系 产品类型 户型面积配比
层高
政府设计规划
各地设计文件 对车位的要求 对配套的要求 对日照的要求
提供截至 到当前时 间点公司 的现金、 存货情况
对市场、土地、 周边、客户和对 手进行详细的调 研，得到该地块 的产品定位
市场情况 土地情况 周边的道路情况 客户群的定位
通过一个大体 的匡算，与市 场调研情况相 结合，形成多 项目的对比
多项目对比
成本数据库 行业数据库
对单项目，多情 景、多版本的测 算模型
▪从区域公司整体的现金流情况、存货情 况、税务筹划情况来整体的看这个新投 项目拿下来之后对公司的静态现金、动 态现金、利润的影响
▪数据支撑：标准库 ▪数据展示：测算平台做过程 中的对比参考；BI做事后评 价分析
▪数据支撑：滚动预算模型 ▪数据计算：测算平台自动汇 总 ▪数据展示：测算平台以表格 的形式展示，BI以图标的形 式展示
目标地块
地块 地块1 地块2 地块3 地块4 地块5 地块6 地块7 ….
地块大小 50亩 100亩 150亩 60亩 80亩 200亩 300亩
预估投资金额 5000万 1亿 8000万 6000万 7000万 9000万 1.5亿
筛选结果
地块定位
B系列 A系列 B系列 A系列 B系列 B系列 A系列
存量销售计划
区域/产品系/月
指导
月销售额 销售周期
新投销售计划
区域/产品系/月
指导、控制
销售周期 区域/产品系/月
区域/产品系/月 去化率
供应货值 区域/产品系/月
综合 均价 供应面积
区域/产品系/月
地下 建筑 面积 开工面积
区域/产品系/月
标准工期
拿地计划
区域/产品系/月 /项目数/项目
大小
土地投资 区域/产品系/月
资金 货值 面积 土地投资
单项目/月
资金 货值 面积 土地投资
区域/产品系/月
校验
投资测算的模型及评价体系，贯彻整个地产行业从拿地的不同阶段及日常经营的阶段
单项目拿地阶段
地块筛选
项目立项 （匡算）
项目匡算模型
投资可研阶段
设计强排(投资粗算)
投资粗算模型
根据行业数据做参考，制定对应的销售价格等， 投资测算阶段相关关键信息
▪从外部公司的角度来进行参考
•针对对象：多项目 •作 用：通过区域公司整体情况，考 虑现金、存货、投资计划、存销比等因 素看此项目的投资价值 •从公司整体发展角度来进行决策
▪过程中的对标体系： 通过标准库中沉淀的数据对投资测算的过程 值提供对标评价参考，如销售的定价等 ▪结果的事后评价体系： 将投资测算的结果传到BI平台做趋势的、同 比、环比等的事后分析评价
方法一：分业态的成本级配 方法二：到大成本项的成本
级配 方法三：到明细成本项的成
本级配
投资测算过程