土地整治中的民间投资收益方式分析
土地整治投资估算及效益分析
土地整治投资估算及效益分析自2009年以来，全国土地整治工作形势不断变化，开展农村土地整治已经上升为国家层面的战略部署，农村土地整治被正式写入2009年、2010年的中央1号文件和温家宝总理的政府工作报告。
本文以广东省清新区土地整治为例，对土地整治的投资估算的方式及效益进行分析，希望为土地整治该部分的工作提供参考。
标签：土地整治投资估算效益分析1投资估算的目的和意义1.1目的土地整治规划投资估算是为了土地整治规划编制的科学性、可行性而提供资金需求和供给平衡方面的技术支持。
1.2意义（1）有利于提高土地整治规划的可行性相比以往土地整理开发，在工作实施过程中，社会经济条件、土地整治的目标和任务有所变化。
据此，开展土地整治资金的需求和供给情况的研究，进而为规划提供决策依据，有利于有效地实施规划，切实开展土地整治工作。
（2）有利于提高土地整治规划的科学性土地整治规划必须有科学基础做支撑，通过对影响土地整治投资与筹资的因素进行综合研究，从资金需求与供给两方面进行合理分析，从而提高土地整治规划的科学性。
（3）有利于强化土地整治规划的权威性根据全国不同区域的社会经济条件、土地整治规划目标、任务和方案，按照不同类型、不同区域测算土地整治规划投资，在时空上均衡分配土地整治投资，提高投资有效性，有利于强化土地整治规划的权威性。
（4）有利于发挥土地整治投资的乘数效应根据土地整治资金来源的研究，全方位分析政府统筹、带动的其他涉农资金、社会投资等渠道，有利于打造以上土地整治为平台的涉农资金整合机制，充分发挥土地整治投资的乘数效应，带动农业、水利、林业、环保、电力、交通、能源等其他部门涉农资金和社会资金的投入，最终形成“政府统筹，部门联动，社会参与，整合投资，造地增粮，农民受益”的局面。
2投资估算标准2.1资金预测分析内容土地整治资金需求主要按三种类型计算：农用地整理项目、城乡建设用地整理项目和后备土地资源开发项目。
其中，农用地整理项目包括高标准基本农田建设和土地开发补充耕地两项，城乡建设用地整理项目包括“三旧”改造和城乡建设用地增减挂钩。
民间资本投入土地整治的思考及建议
118不动产BU DONG CHAN民间资本投入土地整治的思考及建议刘志刚（临汾市规划和自然资源局，山西 临汾 041000）摘要：在政府的鼓励和引导下，民间资本开发造地取得了阶段性成果。
但民间资本投入土地整治的问题和矛盾不容忽视。
文章通过对民间资本投入土地整治工作中存在的利益分配土地所有权人的利益弱化、政策宣传及理解偏差等问题的分析，提出了相应的解决措施，以供相关人员参考。
关键词：民间资本；土地整治；思考建议中图分类号：F301 文献标识码：A文章编号：1672-7487（2019）02-118-31 引言土地整治是保护耕地面积数量、耕地质量、生态建设的重要措施和手段。
在政府的鼓励和引导下，民间资本开发造地取得阶段性成果。
民间资本投入土地整治领域得到了政府和社会各界的有序引导和支持，2010年5月《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》发布实施；同年7月，《国务院办公厅关于鼓励和引导民间投资健康发展重点工作分工的通知》进一步明确提出积极引导民间资本通过招标投标形式参与土地整理、复垦等工程建设；2012年6月，原国土资源部和全国工商联《关于进一步鼓励和引导民间资本投资国土资源领域意见》进一步细化了民间资本投资主体可根据地方国土资源主管部门公告的土地整治规划、土地整治项目库，向当地国土资源主管部门申报土地整治项目，经批准后，利用自筹资金或者结合生产建设活动，开展土地整治。
2018年1月，《山西省人民政府办公厅关于鼓励引导社会资本参与土地整治的指导意见》，加强了民间资本投入土地整治统筹规划、宏观管理。
2018年2月，临汾市委、市政府《临汾市项目落地耕地占补平衡实施方案》，优化了民间资本开发造地遵循程序，促进了民间资本全方位投入土地整治领域。
临汾市各县（市、区）政府先后出台民间资本投入土地整治的具体办法，如2018年6月侯马市出台《侯马市民间资本参与土地整治项目管理办法 (试行) 》。
民间资本投入土地整治工作如雨后春笋、竞相发展，展现出勃勃生机，在山西，特别是在临汾市已取得阶段性成果。
土地整治中的民间投资收益方式分析
土地整治中的民间投资收益方式分析农村土地整治工作经过多年实践,在补充耕地,提高土地产能,优化用地结构等方面取得了显着成效.近年来,一些地方以城乡建设用地增减挂钩试点为平台,以农村建设用地整理为主要对象开展的农村土地综合整治,更是在改善农村面貌,建设社会主义新农村和城乡统筹发展方面打开了新局面.我国对农村土地整治工作投入巨大.《土地管理法》以法律形式确定了新增建设用地土地有偿使用费和耕地开垦费等资金主渠道,保证了对土地整理长期稳定投入.另外,中央要求土地出让金纯收益的15%以上用于农业土地开发,加上农改,水利,交通等多方面投入,每年全国各级政府投资在土地整治中的资金规模能达到近干亿元.虽然投资巨大,但由于监督和评价机制不够健全.在资金使用和整治成效方面,存在的问题仍较多.拣}攀谚村叁l地整治蜜分配为了扩大土地整治的资金来源渠道.推动该项工作的全面迅速开展,也为了有助于提高全国土地整治的实际效率和成效,国家从政策层面一直在鼓励民间资本的进入.早在1999年,国土资源部《关于土地开发整理工作有关问题的通知》就规定:鼓励土地开发整理专门机构多方筹集资金,实行企业化经营,同时引入市场机制.通过招标,协议,合资合作等方式调动公司,企业,其他经济组织和个人对土地开发整理投入的积极性,逐步形成土地开发整理的市场化,产业化.国土资源部《关于进一步加强土地整理复垦开发工作的通知》也提出,积极探索市场化运作模式, 引导公司,企业等社会资金参与土地整理复垦开发项目.2010年5月出台的《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》指出:"积极引导民间资本通过招标投标形式参与土地整理, 复垦等工程建设."这些文件为民间资本参与土地开发复垦整理提供了法律依据.但政策的内涵与具体操作办法有待进一步细化.民间资本和政府投资在土地整理中的收益机制是不同的.政府资金投入属于着眼公共目标的投入,主要是为了有效地增加耕地面积,提高耕地质量和改善农村生产生活条件,此类资金不考虑经济上的回报,除了达到以上目标外,地方政府在此中的收获基本只是获得占补平衡所需要的补充耕地指标.民间投资与政府投资的最大区别就在前者着眼的是收益回报,而不具备单纯服务于公共利益的特征.民间资本在土地整理中的投入虽然能在客观上实现以上目标,但如果不能构建出一整套投资的收益回报机制,实现资金投入的正常收益, t庚国±房产?2o11年第2期工作探讨则无法吸引到民间资本进入.因此,要推动民间投资参与农村土地整治,开展市场化和产业化运作,核心问题是要科学地进行利益调整和分配.民间资本参与土地整治,目前尚难实观成本收回和合理回报民间资本的回报来源,在于对土地整治后的升值收益进行合理分配.这种升值收益可以分为两大类:一类是产量提高带来的收益:一类是政策许可下的指标收益土地整治可以带来耕地面积的增加和质量的提高,从而提高产量,增加收益.民间投资者可以通过事先约定,从增加的收益中分成来实现投资回报.但土地整治带来年度耕种收益的增加与投资额相比较小,要以此来形成合理的投资回报, 则需要很多年来逐步实现.而且这种回报还要受年度丰歉程度,农户守约意愿,地块未来利用变更和国家政策变化等多种因素影响,存在很高的交易成本和不确定性,民间资本很难选择这种方式.在现实中也鲜有成功的案例.按《土地管理法实施条例》的规定:土地整理新增耕地面积的60%,可以用作折抵建设占用耕地的补偿指标.一些地方对土地整治形成的新增耕地指标构建了一个指标交易市场,指标可以直接上市交易获得回报.由于可以迅速收回投资和得到回报,这种方式在民问投资进入土地整治的实践中应用较多.如四川遂宁安居区的一个案例中,采用的是政府与民间投资者按照1:9的比例分配新增耕地指标;而江西赣县的一个土地开发项目采用的是3.5:6.5的比例分配.这种分配新增耕地指标的方式多发生在以农地整理为主的项目中,由于农地整理成本普遍较低.民间投资者出售耕地指标后能实现资金平衡和一定的回报.目前各地正在开展的以集体建设用地为主要对象的土地综合整治,如何引入民间投资实现其投资回报则成为一个难题.?集体建设用地整理成本远高于农地整理成本.根据对成都和重庆一些.重庆国士房产21…11年套谴…地区调研掌握的数据,根据地块原状不同,集体建设用地整理成本从10万～80万元不等.民间投资如进入该领域.不论是增加耕种收入还是新增耕地指标出售,都无法实现成本收回和合理回报. 按照《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》的规定.农村建设用地复垦后的建设用地规模,在优先保证被拆迁农民安置和农村公共设施建设用地,并为当地农村集体经济发展预留空间后,剩余规模可用于城镇建设,同时要求"项目区建新地块要按照国家供地政策和节约集约用地要求供地和用地",即在城镇周边可通过招拍挂方式供应经营性用地.如果把城乡建设用地增减挂钩看作一个整体,则农村建设用地的减少环节是纯投入的环节,而收益部分在城镇建设用地增加环节. 因此,要引入民间投资的是在农村建设用地减少环节,而他们的成本和收益的实现则是在城镇建设用地增加的环节.未来民间资本-参与土?地整治,利益分配有三种方式可以选择从各地的实践来看,民间资本的回报分配方式有以下三种可能:第一种,固定比例的收益回报方式.政府与民问投资在项目开展前签订合同时确定一个基本的投资额度预算和固定的投资回报率,在验收时对其资金投入数量进行审计核定,从本年度的土地出让收益中返还其投入资金,并按照约定的投33资回报率拨付其收益,相当于把民间投资者作为工程项目的承建商.《财政部关于印发(国有土地使用权出让收支管理办法)的通知》规定,土地出让收益可用于农业土地开发支出和农村基础设施建设支出,民间投资在集体建设用地复垦中的投资内容都符合土地出让收益的支出方向,以成本加固定收益来支出,不存在法律问题.第二种,以土地出让收入的一定比例作为回报.欠发达地区的政府在与民间投资者的谈判中相对处于较弱势,希望用更高的收益率来引进资金,个别地方出现了以当地土地出让收入的一定比例作为民间投资回报的案例.这种做法存在两个方面的问题:首先,在政策层面,《国有土地使用权出让收支管理办法》中对土地出让收人的支出方向有明确界定,不支持这种以比例方式分配投资收益的方式.其次,在市场行为层面,按比例分配收益一般限于两种情况:投资者和对收益的多少有重要影响的人,就像股东和管理者参与企业利润分配一样.因为企业利润的多少与管理者的能力有关,为了刺激和奖励管理者创造更好避免以固定回报,而是以与市场价格相关联的回报率能有所变动的方式,来刺激民间投资进入, 重庆和成都采用了"地票"或"指标"市场的模式.不管是农户和农民集体,还是民间投资,参与增减挂钩获得"地票"或"指标".可以进入市场交易.但是交易获得"地票"或"指标"者,并不能直接获得某块土地的使用权.重庆规定获得"地票"者仅仅获得优先选地权,在选定的地块进入市场时,还需要平等地参加招拍挂;成都规定通过"指标"获得的是参与国有土地使用权出让的准人权.在这种方式中,试图把城乡建设用地增减挂钩的两个部分分成两个市场,城镇建的效益,在利润中对其进行一定比例的奖励是常见的.但民间投资参与土地出让收益分配,民间投资者在国有土地使用权中没有任何权益,以权益拥有者参与出让收益的比例分配是不成立的: 同时.民间投资者对于土地出让收益的多少没有影响,影响出让收益的主要是土地市场供求关系. 因此,第二种情况明显不符合当前法律规定,也不符合一般市场规则.在现实中个别地方出现此类情况应被制止.第三种.在"地票"或"指标"交易山分配收益.由于第二种情况明显不合理,而又希望能设用地增加部分走正常的土地公开招拍挂方式."地票"或"指标"市场则将农村建设用地减少后获得的建设用地指标通过交易获得回报.但是这种方式面临众多问题,比如"地票"或者"指标"的法律和权利内涵,政策规定对市场影响.以及"地票","指标"和招拍挂出让这样一种复杂的双层市场之间的相互影响等.如何完善这种市场交易机制,给予民间投资更直接而稳定的回报方式,还需要进一步研究.综上分析,我国农村土地整治中的民间投资回报在以农地整理为主的方式下,问题较少.而当前正在逐步推广的城乡建设用地增减挂钩过程中,民间投资由于投资较大,且牵涉到国有土地使用权出让的收益分配方式,较为复杂.其中以投资额度的固定比例回报最为稳妥."地票" 和"指标"市场的回报方式还需要进一步探索, 以土地出让收益按比例回报则完全不可行. (作者单位:安徽省国土资源储备发展中心)t庚国土房产?2011年第2期。
土地整理的效益分析
土地开发整理模式及效益分析问题摘要实施土地开发整理，逐步创建适应市场经济需求的农业经营模式，是当前塑造新农村、新农业、富裕新农民的根本。
土地开发整理本身就是政府利用城市的资金与技术优势，对土地利用现状进行调整改进、综合整治，进一步深化了农村和农业改革。
土地整理效益研究是土地整理理论及实践研究的一个重要组成部分, 分析土地整理活动对经济发展、生态环境、社会发展等引起的效应, 不仅可以丰富土地整理的理论, 而且对规范与指导土地整理的实践活动也具有重要现实意义。
土地整理具有效益的统一性, 土地整理的经济效益表现为土地整理活动对国民经济与整理区农户的影响; 土地整理的生态环境效益表现为土地整理活动对自然生态系统结构、功能与环境的影响; 土地整理的社会效益表现为土地整理活动对农村社会环境、社会经济与自然资源合理利用的贡献与影响; 土地整理的景观效益表现为土地整理活动对农村景观的影响; 而土地整理的综合效益为土地整理经济效益、生态环境效益、社会效益与景观效益的综合。
关键词: 土地整理;模式；效益; 分析引言土地整理作为实现土地可持续利用的一种有效手段, 在实现土地资源的合理配置、提高土地利用率和改善生态环境方面起到了不可低估的作用, 正逐渐为人们所接受。
从目前开展的土地整理实践来看, 理论研究已经远远落后。
作为一门学科, 土地整理目前尚不存在系统完整的科学体系, 相关理论与方法还处于探索研究阶段, 没有形成成熟的理论体系。
土地整理效益研究是土地整理理论及其实践研究的一个重要组成部分, 分析土地整理活动对经济发展、生态环境、社会发展等引起的效应, 不仅可以丰富土地整理的理论, 而且对规范与指导土地整理的实践活动也具有重要现实意义。
尽管国内外的土地整理在目标、内容、技术等方面存在不少差异, 但实践证明, 土地整理不仅可以使农业增产、增收、增效益, 而且还能有效地改善生态环境, 保护自然景观, 同时为人类的休养生息和生产劳动提供优良环境。
土地整治项目的经济效益分析
TECHNOLOGY AND INFORMATION农业与信息化130 科学与信息化2020年7月中土地整治项目的经济效益分析何晨曦1 程新明1 黄忠21. 四川省南充市南部县自然资源和规划局 四川 南充 637000；2. 四川德阳中地测绘规划有限公司 四川 德阳 618000摘 要 近年来，我国的城市化进程有了很大进展，土地整治工作也越来越受到重视。
在当前城镇化不断发展的进程中，土地经济虽然取得了发展，但是难免存在一系列的问题，这就需要针对实际情况，准确地把握城镇化进程之中土地利用的有效政策机制，最终满足土地资源的可持续发展需求。
所以，本文针对城镇化背景下的土地经济问题进行分析，希望可以为实际建设提供参考价值。
关键词 土地整治；经济效益；可行性分析引言以四川省南充市南部县为例，2019年地区生产总值（GDP ）400.6亿元，同比增长8.1%，南部县物产丰富，粮食作物主产水稻、小麦、玉米、红苕，油料主产油菜。
基于城市群作为主体，从而构建大中小城市以及小城镇协调发展的城市新格局，需要进一步加快农业转移人口市民化。
翻开历史，我们不难看出，经济发展永远都是追求的主题，土地资源是生存与发展的物质基础条件。
1 土地流转制度给农村经济发展带来的影响①促进生产收入。
在当前农村农业经济发展的过程中，由于农业在种植生产方面会受到一定的限制，影响经济收入，因此许多农民会选择放弃农业，去城市中发展，这也使得当前的农村发展缺少劳动力。
也会制约我国经济的整体发展。
农民进城务工后，农村普遍缺少优质劳动力，留在农村的居民多为老人、妇女和儿童，劳动能力较低，因此荒废了大量的土地，大规模的生产经营目标难以在短时间有效实现。
因此，实行土地经营流转制度，能稳定当前的农业生产，给农民带来更客观的经济效益[1]。
②加快劳动力的转移速度。
在农业经济发展进程中，受到土地承包制度的影响，加上土地流转政策的细化，农户的收益与生产劳动分离出来。
土地整理项目效益分析
土地整理项目效益分析摘要：土地整理项目的建设，对我国经济效益、生态效益和社会效益都有明显的提升，在土地整理项目实施后，除了经济效益，我国的生态效益和社会效益也日益被人们所重视。
本文阐述了土地整理的概念和土地整理的特点，分析了进行土地整理项目建设为我国带来的经济效益、生态效益和社会效益。
关键词：效益分析；土地；整理项目土地是人们最基础的保障，是我国社会经济发展的重要组成部分。
利用对土地的整理，能够实现农民生活环境的改善和农田生产效率的提升。
实施土地整理项目还能够有效的提升农民的生活水平，通过对村、林、路、水、田进行综合性的整理，保障土地可以被合理的利用，实现城乡一体化发展。
一、土地整理的基本概述土地整理是指对农村的土地进行集约化和节约化的方法，可以实现土地的合理利用。
但土地的改善并不能有效的帮助农村进行生活环境的改变，效果不佳。
近几年土地整理在不断的发展和进步，如今已经进入了新的发展时期。
从早期的传统土地整理转变为村、林、路、水、田综合性的整理。
土地整理可以使整理区域的土地实现合理化的利用，提升土地的利用率和价值。
改善了农村的生活环境和生产能力，增加了耕地面积，提升了粮食产量。
二、土地整理的基本特征土地整理是极为复杂的工程，利用对村、林、路、水、田的整治，来实现土地的节约和合理运用，实现资源的合理优化配置，让所有土地都可以发挥出价值。
土地整理的基本特征主要包括多元化、动态化和差异性等特征。
1.多元化目前的土地整理项目，主要的目标就是对土地结构进行优化和调整，提升土地的利用率和价值，改善土壤的肥力和质地，提升耕地面积。
对农村的生活环境进行改善，提升基础设施的建立。
对中低产业田地进行改进，提升农田的生产量，保障耕地可以生产足够的粮食，对景观进行优化，利用对土地的平整来科学的进行绿色植被的规划，做到生产的多元化。
不断提升农村的建设水平，有利于实现城乡一体化。
2.动态化不同地区不同时期里对土地的整理重心都不一样，整理的内容和目的在一直的变化，体现了动态化特点。
土地整治项目投资模式及收益回报研究
土地整治项目投资模式及收益回报研究摘要：我国耕地资源有限，土地整治是控制供地总体规模、提高土地利用效率的有效方式。
本文首先对土地整治进行分类分析，以土地要素价值的市场化，详细研究土地整治的投资模式、收益方式。
从土地资源价格市场化角度，深入分析土地指标交易情况。
最后从项目实施角度，总结土地整治项目存在的风险点，以期实现土地整治项目高质量发展。
关键词：土地整治；投资模式；收益方式；指标交易1 研究背景土地管理是我国基本国策，形成了以国土空间规划、土地利用总体规划、划定城镇开发边界、永久基本农田保护红线及生态保护红线三条控制线为主的土地用途管制制度，以耕地占补平衡、建设用地增减挂钩为主的土地节约利用制度，以占补平衡动态监管、指标交易统筹为主的土地市场监管制度。
耕地占补平衡是国家严守耕地红线的重要举措，国家明确要求严格规范耕地占补平衡管理。
按照“以县域自行平衡为主、省域内调剂为辅、国家适度统筹补充”的原则补充耕地方式，但部分地区并不具备补充耕地条件，2018年国家允许跨省交易。
多地出台了关于土地整治项目管理、加强垦造水田、补充耕地实施、土地管护规范标准等系列政策文件，完善和规范项目实施机制，搭建交易平台，建立指标交易流程，加快实施土地整治项目。
2 土地整治项目分类土地整治按照发展阶段不同，可以分为单一土地整治项目和全域土地整治。
单一土地整治是按照国家和地方相关规划所确定的目标和用途，运用工程建设措施，对未利用、低效和闲置利用、损毁和退化土地进行综合治理，提高土地集约利用率和产出率，主要业务为农用地整治、农村建设用地整治和国土空间生态修复。
全域土地综合整治在科学规划的基础上，统筹实施土地综合治理，注重导入产业，优化农村生产、生活、生态空间，促进农业规模经营、人口集中居住、产业聚集发展，推进城乡一体化进程，助推乡村振兴[2]。
3 土地整治实施程序土地整治项目主要实施程序为项目立项、实施、验收和备案、后期管理。
土地整治的资源和经济效益评估方法解析
土地整治的资源和经济效益评估方法解析作者：赵茜来源：《山东工业技术》2014年第16期摘要：作为土地整治理论及实践研究的重要组成部分，土地整治效益研究对土地资源的合理开发利用及社会经济的可持续发展有着十分重要的意义，分析土地整治活动对社会经济及生态资源引起的反应，不仅对土地整治理论的丰富有着提升作用，更重要的是对现有土地整治活动有重要的规范及指导意义。
土地资源整理在一定程度上具有效益统一性，土地整治的资源效益直接表现为土地增产及自然资源的合理利用，经济效益直接表现对整理活动对农户及国民经济的影响。
关键词：土地整治；整理理论；经济效益中国的土地整治工作是从20世纪90年代后期开展的，土地整治工作经历了几十年的推进，在保护耕地资源、优化土地使用结构、维护生态安全方面发挥了重要的作用。
对土地整治效益的科学评价及土地整治的效益影响程度分析，更有利于实现土地资源的综合利用，丰富我国土地整治结构的同时，提高了土地整治的经济及资源效益。
1 国内土地整治的现状1.1 整理机构逐步形成土地整治是社会经济不断发展的产物，是人们优化土地利用的一种必要手段。
由于我国人口数量较大，人地矛盾日益突出，更使得土地整治活动具有相当的紧迫性。
1998年1月国内组建成立国家土地管理局土地管理中心，肩负起了国家土地整治工作的重要任务使命。
从发展至今，全国有30个省份、50%以上的地级市设立了专门的土地整治机构，在不久的将来，完善的土地整治网络将逐步建立起来。
1.2 理论体系不断加强随着研究工作的深入开展，科研机构专业人员对土地整治方面的积极探索取得了一定的成就，为国内土地整治活动提供了一定的理论指导。
在对土地整治原则及内涵、专项划分及潜力研究方面的深入探讨过程中，逐步形成了一定的理论体系。
2000年的土地整治规划设计研究院的成立，更是为我国的土地整治工作提供了可靠的理论及技术方法保障。
使得土地整治活动在政策法规、学科体系、信息化和产业化的道路上取得了不错的进展。
土地整理项目效益分析
浅析土地整理项目效益分析【摘要】“十分珍惜和合理利用每寸土地，切实保护耕地”是我国的基本国策。
土地整理对促进项目所在地区的经济、社会和生态环境建设、改善民生具有重要意义，是一项真正的“民心工程”、“德政工程”。
本文结合土地整理项目的规划设计及预算工程情况，采用投入与产出对比的方式分别对项目区实施后的社会、生态和经济效益进行分析，得出项目的投资回收期和静态投资收益。
【关键词】土地整理投资效益分析一综合说明土地整理是增加耕地面积、提高耕地质量、改善生产生活条件的有效途径，是关系到国家粮食安全的战略举措。
农业是经济发展、社会安定、国家安全的基础。
实施土地整理项目，增加耕地面积，保护耕地，提高耕地质量，改善农村和农业生态环境，是加强农业和农村基础地位的有效形式。
科学合理的土地整理，是土地合理利用和耕地保护的主要形式，是缓解人地矛盾的、协调人地关系的主要途径，也是改善农业生产方式、降低劳动强度、提高生产效率、优化农业结构、增强农民创收能力的主要手段。
土地整理项目实施“田、水、路、林、村”的综合整治，配套农业基础设施、改善农业生产条件、提高土壤肥力，保证土地可持续利用和农业可持续发展；合理配置土地资源，通过土地整理项目的实施，对促进农业结构调整，推进农业产业化、规模化、集约化经营，增加农民收入，确保项目区农民的经济利益具有重要的意义。
二项目区实施条件分析土地整理项目应经过实地踏勘以后，确定项目区位置、规模、类型及性质。
在踏勘过程中应重点熟悉项目区总体地形，确定灌溉水源位置和灌溉及排水条件，了解项目区交通状况。
对项目区气象、水文、工程地质、土壤、建筑材料、农作物种植结构进行全方位的调查。
项目实施基础条件分析包括交通条件、灌排水设施状况、电力设施等。
项目区交通条件应分析外部条件和内部条件，是否有公路可以达到项目区，项目区内道路是否满足田间生产和农民收获农作物需要；灌排水条件分析应从灌溉和排水两方面条件进行分析，以确定水利工程内容；另外，确定项目施工所需的电力条件。
农村土地综合整治试点项目效益分析
农村土地综合整治试点项目效益分析1.1社会效益——改善农民的生产条件。
通过土地整理，使项目区的农田道路、水利、电力设施和环境景观工程配套，耕地得到平整，将极大地改善项目区农业生产条件，农田灌溉保证率提高到80%,满足了灌溉要求；道路通畅，田块内土地相对平整，从田块零星分布达到田块连片，提高土地利用率和农业生产效率。
——增加耕地面积，提高耕地质量。
通过土地综合整治,不仅可新增耕地44.15公顷，使耕地面积增至341.85公顷,有效缓解了项目区人地矛盾，并为全省保证耕地总量动态平衡做出贡献；而且，改善了农民生产生活条件，促进了农业增效、农民增收。
——推广新的农业生产和经营方式。
整理后的土地拟引进优良品种，发展蔬菜、花卉、药材等市场效益好、附加值高的作物。
这样有利于充分利用项目区整理后完善的农业生产设施，降低农民的生产风险，提高和稳定农民的收入，目前X区政府正在与有关科研单位和外商进行洽谈，以便与土地整理项目相结合，最大限度地发挥此工程的效益。
根据当地整田和整水的经验，整理后农作物可较原来增产17%左右。
—发挥较强的示范作用。
本项目的土地整理规划设计是在参照国内外土地整理项目规划设计而编制的，规划设计的程序和方法都力争达到先进水平，对土地整理规划设计都将起到很好的示范作用。
本项目区的土地整理内容也将对河南省内类似地区起到一定的指导和示范作用。
土地整理后将采用新的农业生产和经营方式，这对于在市场经济条件下，充分创造和利用有利优势，推动农村现代农业的发展也都有积极的示范作用。
——有利于农村地区的社会稳定。
土地整理后进行土地的合法、合理的权属调整，村界较过去取直了，产权明晰度增加了，将减少今后土地利用过程中可能引发的各种纠纷，有利于保持项目区农村的社会稳定。
——项目的实施，由于大量资金的涌入，带动相关物流、人流、信息流涌入，可以创造大于项目本身效益几倍的社会价值。
——有利于推动土地整理事业的发展。
土地整理将完善项目区农田水利设施、交通设施等，提高了农民的劳动生产率，将使广大农民群众感受到土地整理是一项利国利民的事业，是一项为当地群众办实事的事业，为他们提供了努力奋斗，改善家乡面貌的启示，有利于增进广大农民对土地管理工作的支持和理解，对安定社会，进一步推动土地整理工作的全面开展，对促进农业发展将起到不可估量的巨大效果。
土地整治项目的环境效益与社 会效益分析
土地整治项目的环境效益与社会效益分析土地整治是指对低效利用、不合理利用、未利用以及生产建设活动和自然灾害损毁的土地进行整治，提高土地利用效率的活动。
随着社会经济的快速发展，土地整治项目在优化土地资源配置、保障粮食安全、促进城乡统筹发展等方面发挥着越来越重要的作用。
然而，土地整治项目不仅带来了经济效益，还在环境和社会方面产生了显著的效益。
本文将对土地整治项目的环境效益与社会效益进行详细分析。
一、土地整治项目的环境效益1、改善生态环境土地整治可以通过植树造林、种草护坡等措施，增加植被覆盖，减少水土流失。
植被的增加有助于吸收空气中的污染物，净化空气，改善空气质量。
同时，植被还能够调节气候，增加空气湿度，降低气温，减轻城市热岛效应。
例如，在山区进行的土地整治项目中，修建梯田和护坡工程可以有效减少土壤侵蚀，防止山体滑坡和泥石流等地质灾害的发生。
在平原地区，通过整理农田灌溉排水系统，改善农田水利条件，减少农田渍涝，有利于农作物的生长，同时也减少了水的浪费和污染。
2、保护生物多样性土地整治项目在规划和实施过程中，如果能够充分考虑生态廊道的建设和保护，为野生动植物提供适宜的生存环境，将有助于保护生物多样性。
生态廊道可以连接不同的生态系统，促进物种的迁移和交流，维持生态平衡。
例如，在湿地保护区域进行的土地整治项目，通过合理规划水域和陆地的比例，保留湿地的生态功能，为候鸟等野生动物提供栖息地和觅食场所。
在森林地区的土地整治中，划定一定比例的生态保护区，禁止砍伐和开发，保护森林生态系统的完整性和稳定性。
3、提高土壤质量土地整治可以通过改良土壤结构、增加土壤肥力等措施，提高土壤质量。
例如，通过深耕、增施有机肥、秸秆还田等方式，可以增加土壤的有机质含量，改善土壤的通气性和保水性，提高土壤的肥力和生产力。
同时，土地整治还可以对污染土地进行修复和治理，降低土壤中的污染物含量，保障农产品的质量安全。
例如，对于受到重金属污染的农田，可以采用物理、化学或生物修复技术，降低土壤中重金属的含量，使其达到农业生产的标准。
土地整理的效益分析
土地整理的效益分析【摘要】目前我国在开展土地整理效益分析时，大多只重视对经济效益的分析，而进行社会效益以及生态效益分析时，只是大概阐述其效益，并没有真正作出分析及评价，这不仅背离了企业投资效益分析原则，还严重违反我国土地整理三效益相协调的原则。
而土地整理效益是土地整理实践研究的一个课题，分析研究土地整理实践对我国经济、生态、社会效益都有很大地研究价值，不但能增加土地整理理论，还对土地整理实践活动起到十分大的意义。
因此，我们在进行土地整理分析时要遵守投资效益原则以及根据我国土地整理三效益原则进行实践活动。
【关键词】土地整理；效益分析；项目1.前言土地整理有广义及狭义之说，广义指土地整理分为农村地整理及省市地整理，狭义指的是农地整理[1]。
而目前对农地进行土地整理是我国社会主义初级阶段土地整理的重中之重。
科学进行土地整理效益分析，分析影响土地整理效益的原因和受影响程度，可以完善土地整理分析体系，增大对土地整理资金的利用空间，以及加大力度制定实施土地整理规划方案，防止土地整理项目管理风险，进而促进我国土地资源的合理配置，实现国家规定实施的可持续发展政策，对土地整理落实及制定决策具有重大意义与实践价值[2]。
2.土地整理经济效益分析土地整理是一项需要投入大量人力物力的项目过程，属于经济行为活动。
而在土地整理过程中的经济效益则指投资的主体以及各种经济活动的主体在经过进行土地整理时所投入的人力物力所带来的经济效益。
按照各国进行实际土地整理实践所获得的经验，可以把开展土地整理实践活动的资金资源主要来自三个领域：首先就是由国家，包括国家中央政府与各地方所有政府；其次，当属于社会企业，主要指在土地整理实践中参与其中的企业；最后，就是个人资金的投入，在进行土地整理时，其土地所有者对整理区域的投资。
在这三个投资来源中国家投资占主要地位。
其他的经济投资者主要是整理区内的土地所有者，通常是采用投资的方式参与土地整理实践活动，以获得土地整理带来的经济效益。
土地整治投资与效益
土地整治投资与效益作者：李扬来源：《中国科技博览》2016年第10期[摘要]根据《土地利用总体规划（2006-2020年）》和2011-2015年土地整治潜力调查，根据土地整治潜力调查所确定的土地整治项目，测算土地整治规划的资金测算与效益分析。
[关键词]土地整治规划、资金测算、测算方法中图分类号：TM331 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）10-0401-011、引言根据《县级土地整治规划编制规程》，进行资金测算与效益分析。
资金测算是测算土地整治投资规模，测算实现规划目标的投资总额，进行土地整治筹资渠道及潜力分析；效益分析是从土地整治经济效益、社会效益和生态效益三方面入手，采用定性、定量分析方法测算区域土地整治带来的效益价值，全面科学地评定土地整治综合效应。
2、资金测算与效益分析2.1 资金测算分析（1）资金需求根据土地整治潜力调查所确定的土地整治项目，测算土地整治规划的投资需求。
测算的基础和方法，主要是根据以往的土地整治项目的投资情况，采用统计分析与情景分析相结合的方法，来分析不同类型（土地开发、土地整理、土地复垦、农村建设用地整治）的土地整治的投资需求。
（2）资金供给根据土地整治的资金来源渠道，分为政府统筹土地整治资金、可带动的其他涉农资金和社会可投入资金，测算土地整治的资金供给量。
测算的基础和方法，主要是根据以往的土地整理规划实施过程中资金供给情况，采用统计分析与情景分析相结合的方法，来分析不同类型（土地开发、土地整理、土地复垦、农村建设用地整治）、不同投资结构（政府直接投资、带动其他投资和社会投资）的土地整治的资金供给量。
2.2 土地整治效益分析土地整治效益评价的指标分为社会、经济和生态效益三大类。
社会效益指标主要包括土地利用增加率、新增耕地率、粮食产量增加率、就业（供养人口）增加率、道路通达增加率、水利设施利用增加率、居民点基础设施配套增加率、复种指数增加率。
经济效益评价基本采用投入-产出的分析方法，指标主要包括单位面积投资、每万元投资新增耕地面积、项目区总产值增加率、基础设施运营成本、静态投资收益率、人均收入增加率。
全域土地综合整治项目投资模式及收益回报解析
全域土地综合整治项目投资模式及收益回报解析•一、政策梳理•2010年5月，国务院出台《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》提出：“鼓励民间资本参与土地整治”，“积极引导民间资本通过招标投标形式参与土地整理、复垦等工程建设”，这为社会资本参与土地整治类项目明确了政策指向，之后，相继出台了一系列相关的政策法规，政策梳理如下：《中共中央国务院关于打赢脱贫攻坚战的决定》（中发〔2015〕34号)：“利用城乡建设用地增减挂钩政策支持易地扶贫搬迁、在扶贫开发中推广政府与社会资本合作、政府购买服务等模式。
”《中共中央国务院关于落实发展新理念加快农业现代化实现全面小康目标的若干意见》（中发〔2016〕1号）:“探索将通过土地整治增加的耕地作为占补平衡补充耕地的指标，按照谁投入、谁受益的原则返还指标交易收益。
”《中共中央国务院关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见》（中发〔2017〕1号）：“允许通过土地整治增加的耕地作为占补平衡补充耕地的指标在省域内调剂，按规定或合同约定取得指标调剂收益。
”《中共中央国务院关于加强耕地保护和改进占补平衡的意见》（中发〔2017〕4号）：“充分发挥财政资金作用，鼓励采取政府和社会资本合作（PPP）模式、以奖代补等方式，引导农村集体经济组织、农民和新型农业经营主体等，根据土地整治规划投资或参与土地整治项目，多渠道落实补充耕地任务。
”•《国土资源部关于改进管理方式切实落实耕地占补平衡的通知》（国土资规〔2017〕13号）：“对于耕地开垦费、各级政府财政投入以及社会资本、金融资本等各类资金投入所补充和改造的耕地，国土资源主管部门组织实施的土地整治、高标准农田建设和其他部门组织实施的高标准农田建设所补充和改造的耕地，以及经省级国土资源主管部门组织认定的城乡建设用地增减挂钩和历史遗留工矿废弃地复垦形成的新增耕地节余部分，均可纳入补充耕地管理，用于耕地占补平衡。
县域土地整治项目投资收益估算方法研究
县域土地整治项目投资收益估算方法研究作者：刘德成李兵霞吴晓利张晋芳田明来源：《科学与技术》 2019年第1期摘要：土地整治是新时期地方政府认真落实十九大报告精神、实现地方经济社会跨越式发展的有效途径，得到了地方政府的大力支持，吸引了大量社会资本的进入。
在项目开发初期，如何对投资的县域内土地整治项目进行投资估算以及收益估算，是一个常见的客观性难题。
本文以某省某县内高标准农田土地整治为例，对土地整治的投资收益估算进行了分析，希望为土地整治投资分析工作提供参考。
关键词：土地；整治；投资；方法土地整治投资收益估算是为土地整治项目开发初期进行科学决策、可行性论证以及资金需求供给平衡而提供的技术支持。
特别是以县域为投资对象的土地整治业务，在项目开发初期，面对分布广、项目区分散等特点的整个县域内的土地整治业务，以及具体的工程量、规模、工期等参数都存在不确定性的情况下，如何科学开展县域内土地整治投资收益估算，为投资决策层提供科学依据，是亟待解决的现实问题。
本文以开发某省某县高标准农田土地整治项目为例，阐述了在项目开发初期进行土地整治投资收益估算的基本思路和做法。
一、投资模式、资金来源及项目类型投资模式采用EPC模式（采购-设计-施工总承包模式）。
由总承包单位负责垫资，后期新增耕地指标交易收益支付。
投资对象为某县域内全部未开展实施的高标准农田土地整治项目。
二、高标准农田整治规模及新增耕地指标量1、理论数据的提取依据当地《县土地利用总体规划（2016-2020年）》、《县“十三五”土地整治规划（2016-2020年）》等数据文件分析，全县可用于高标准农田土地整治规模总量为67560.89公顷，新增耕地5446.88公顷。
2、理论数据修正考虑到部分高标准农田土地整治项目施工条件不充分、当地民意等客观条件限制造成无法落实整治工作，在对全县土地规划矢量数据核实的基础上，结合实地踏勘了解的情况，确定本次投资分析中高标准农田土地整治总量按理论值的60%计，新增耕地率按7%计。
土地整治项目的社 会效益与环境效益分析
土地整治项目的社会效益与环境效益分析土地整治项目是一项综合性的工程，旨在优化土地利用结构、提高土地利用效率、改善农村生产生活条件以及保护生态环境。
其带来的效益不仅体现在经济层面，更在社会和环境方面产生了深远的影响。
一、土地整治项目的社会效益1、增加耕地面积，保障粮食安全随着人口的增长和城市化进程的加快，耕地资源日益紧张。
土地整治通过对荒地、废弃地、低效利用地等进行整理和开发，增加了有效的耕地面积。
这为农业生产提供了更多的土地资源，有助于提高粮食产量，保障国家的粮食安全。
对于农村地区来说，更多的耕地意味着农民有更多的种植选择和收入来源，从而稳定农村经济，减少农村人口向城市的过度流动。
2、促进农村产业发展土地整治为农村产业的多元化发展创造了条件。
通过改善土地的质量和基础设施，如修建灌溉渠道、道路等，使得农村不仅能够发展传统的种植业，还可以发展特色农业、养殖业、农产品加工业等。
这有助于延长农业产业链，提高农产品的附加值，增加农民的收入。
同时，产业的发展也能够吸引外部投资和人才，促进农村经济的繁荣。
3、改善农村基础设施和生活条件在土地整治过程中，往往会配套建设农村的基础设施，如道路、水电、通信等。
道路的改善方便了农民的出行和农产品的运输，水电和通信设施的完善提高了农村居民的生活质量。
此外，土地整治还可能包括村庄的整治和改造，改善农村的居住环境，如拆除破旧房屋、建设公共活动场所等，使农村更加宜居宜业。
4、增加农民就业机会土地整治项目的实施需要大量的劳动力，这为当地农民提供了就业机会。
在项目建设过程中，农民可以参与到土地平整、沟渠修建等工作中，获得一定的劳动报酬。
项目完成后，随着农村产业的发展，也会创造更多的长期就业岗位，如农业生产、加工、销售等环节，减少农村剩余劳动力，促进农民增收。
5、推动农村土地流转和规模化经营经过整治后的土地，其质量和连片程度得到提高，有利于土地的流转和规模化经营。
土地流转可以使土地向种田大户、农业企业等集中，实现农业生产的规模化、专业化和现代化。
土地整治项目的社 会经济效益评估
土地整治项目的社会经济效益评估土地整治是指对低效利用、不合理利用、未利用以及生产建设活动和自然灾害损毁的土地进行整治，以提高土地利用效率和效益的活动。
土地整治项目的实施不仅能够优化土地资源配置，还能带来显著的社会经济效益。
一、土地整治项目对社会方面的影响1、改善农村居住环境通过土地整治，对农村的宅基地进行合理规划和整理，集中建设农村居民点，改善了农村的居住条件。
道路、水电、通信等基础设施得到完善，农村的村容村貌焕然一新，提升了农民的生活质量和幸福感。
2、促进农村劳动力就业土地整治项目的实施过程中，需要大量的劳动力参与，如土地平整、沟渠修建、道路施工等。
这为农村剩余劳动力提供了就业机会，增加了农民的收入。
同时，整治后的土地可以发展规模化、产业化的农业经营，吸引更多的劳动力返乡创业和就业。
3、推动农村社会和谐发展土地整治促进了农村土地的流转和集中经营，减少了因土地纠纷引发的社会矛盾。
同时，农民在参与土地整治的过程中，加强了交流与合作，增强了农村社区的凝聚力和向心力，推动了农村社会的和谐稳定发展。
4、保障粮食安全和社会稳定通过土地整治，增加了耕地面积，提高了耕地质量，保障了粮食的生产能力。
粮食安全是社会稳定的基础，稳定的粮食供应能够有效应对自然灾害、市场波动等因素对社会的影响，维护社会的稳定和安宁。
二、土地整治项目对经济方面的影响1、提高土地利用效率和产出效益整治后的土地更加规整、集中，便于机械化作业和规模化经营，提高了土地的利用效率。
同时，通过改良土壤、完善灌溉排水设施等措施，提高了土地的产出效益，增加了农业生产的经济效益。
2、促进农业产业结构调整土地整治为农业产业结构调整提供了条件。
整治后的土地可以根据市场需求和当地的资源优势，发展特色农业、高效农业和生态农业，提高农业的附加值和竞争力，促进农业产业的优化升级。
3、增加农民收入土地整治带来的耕地面积增加、土地质量提高以及农业产业结构调整，都能够直接或间接地增加农民的收入。
土地整治资金筹措与效益分析(范彦波)
土地整治资金筹措及效益分析对土地整治投资需求、资金筹措及效益分析进行探讨及研究，目的是为土地整治规划的编制提供技术支持。
其意义在于：1．有利于提高土地整治规划的可行性新一轮土地整治规划实施过程中，社会经济条件、土地整治的目标和任务有所变化。
据此，开展土地整治资金的需求和供给情况的研究，为规划提供决策依据，有利于有效地实施规划，切实开展土地整治工作。
2．有利于提高土地整治规划的科学性土地整治规划必须有科学基础做支撑，通过对影响土地整治投资及筹资的因素进行综合研究，从资金需求及供给两方面合理分析，从而提高土地整治规划的科学性。
3．有利于发挥土地整治投资的规模效应根据土地整治资金来源的研究，分析政府统筹、带动的其它涉农资金、社会投资等渠道，有利于涉农资金聚合，充分发挥土地整治投资的规模效应。
一、土地整治资金筹措《国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》（国发[2010]47号文）明确要求“要以新增建设用地土地有偿使用费、用于农业开发的土地出让收入、耕地开垦费、土地复垦费等资金为主体，引导和聚合相关涉农资金，实行专帐管理，统筹集中使用”。
当前，我国土地整治资金来源主要有耕地开垦费、土地复垦费、新增建设用地土地有偿使用费、用于农业土地开发的土地出让收入。
相关涉农资金如烟草部门对烟田的专项补贴资金、交通部门的农村道路基础设施建设资金、水利部门的农田水利建设资金、农业综合开发部门的专项资金等。
（一）新增费《土地管理法》规定，从1999年始征收新增费，新增费30%上缴中央，70%留给地方政府，都专项用于耕地开发。
为落实《土地管理法》的有关规定，进一步规范新增费的征收和使用管理，财政部、国土资源部先后出台了《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》（财综〔1999〕117号）、《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（财综〔2006〕48号）、《中央分成的新增建设用地土地有偿使用费分配方式》（财建［2007］84号）、《中央分成新增建设用地土地有偿使用费使用指南（暂行）》（财建［2007］861号）、《中央分成新增建设用地土地有偿使用费资金使用管理办法》（财建〔2008〕157号）等一系列文件，对新增费征收范围、征收标准、资金使用以及监督检查等内容做出了明确规定。
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土地整治中的民间投资收益方式分析
农村土地整治工作经过多年实践,在补充耕
地,提高土地产能,优化用地结构等方面取得了
显着成效.近年来,一些地方以城乡建设用地增
减挂钩试点为平台,以农村建设用地整理为主要
对象开展的农村土地综合整治,更是在改善农村
面貌,建设社会主义新农村和城乡统筹发展方面
打开了新局面.
我国对农村土地整治工作投入巨大.《土地
管理法》以法律形式确定了新增建设用地土地有
偿使用费和耕地开垦费等资金主渠道,保证了对
土地整理长期稳定投入.另外,中央要求土地出
让金纯收益的15%以上用于农业土地开发,加上
农改,水利,交通等多方面投入,每年全国各级
政府投资在土地整治中的资金规模能达到近干亿
元.虽然投资巨大,但由于监督和评价机制不够
健全.在资金使用和整治成效方面,存在的问题
仍较多.
拣}攀谚村叁l地整治
蜜分配
为了扩大土地整治的资金来源渠道.推动该
项工作的全面迅速开展,也为了有助于提高全国
土地整治的实际效率和成效,国家从政策层面一
直在鼓励民间资本的进入.早在1999年,国土资
源部《关于土地开发整理工作有关问题的通知》
就规定:鼓励土地开发整理专门机构多方筹集资
金,实行企业化经营,同时引入市场机制.通过
招标,协议,合资合作等方式调动公司,企业,
其他经济组织和个人对土地开发整理投入的积极性,逐步形成土地开发整理的市场化,产业化.
国土资源部《关于进一步加强土地整理复垦开发工作的通知》也提出,积极探索市场化运作模式, 引导公司,企业等社会资金参与土地整理复垦开
发项目.2010年5月出台的《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》指出:"积
极引导民间资本通过招标投标形式参与土地整理, 复垦等工程建设."这些文件为民间资本参与土地开发复垦整理提供了法律依据.但政策的内涵与
具体操作办法有待进一步细化.
民间资本和政府投资在土地整理中的收益机
制是不同的.政府资金投入属于着眼公共目标的
投入,主要是为了有效地增加耕地面积,提高耕
地质量和改善农村生产生活条件,此类资金不考
虑经济上的回报,除了达到以上目标外,地方政
府在此中的收获基本只是获得占补平衡所需要的补充耕地指标.
民间投资与政府投资的最大区别就在前者着
眼的是收益回报,而不具备单纯服务于公共利益
的特征.民间资本在土地整理中的投入虽然能在
客观上实现以上目标,但如果不能构建出一整套
投资的收益回报机制,实现资金投入的正常收益, t庚国±房产?2o11年第2期
工作探讨
则无法吸引到民间资本进入.因此,要推动民间
投资参与农村土地整治,开展市场化和产业化运
作,核心问题是要科学地进行利益调整和分配. 民间资本参与土地整治,目前尚
难实观成本收回和合理回报
民间资本的回报来源,在于对土地整治后的
升值收益进行合理分配.这种升值收益可以分为两大类:一类是产量提高带来的收益:一类是政
策许可下的指标收益
土地整治可以带来耕地面积的增加和质量的
提高,从而提高产量,增加收益.民间投资者可
以通过事先约定,从增加的收益中分成来实现投资回报.但土地整治带来年度耕种收益的增加与投资额相比较小,要以此来形成合理的投资回报, 则需要很多年来逐步实现.而且这种回报还要受年度丰歉程度,农户守约意愿,地块未来利用变
更和国家政策变化等多种因素影响,存在很高的交易成本和不确定性,民间资本很难选择这种方式.在现实中也鲜有成功的案例.
按《土地管理法实施条例》的规定:土地整
理新增耕地面积的60%,可以用作折抵建设占用耕地的补偿指标.一些地方对土地整治形成的新增耕地指标构建了一个指标交易市场,指标可以直接上市交易获得回报.由于可以迅速收回投资和得到回报,这种方式在民问投资进入土地整治的实践中应用较多.如四川遂宁安居区的一个案例中,采用的是政府与民间投资者按
照1:9的比例分配新增耕地指标;而
江西赣县的一个土地开发项目采用的
是:的比例分配.
这种分配新增耕地指标的方式多
发生在以农地整理为主的项目中,由
于农地整理成本普遍较低.民间投资
者出售耕地指标后能实现资金平衡和
一
定的回报.目前各地正在开展的以
集体建设用地为主要对象的土地综合
整治,如何引入民间投资实现其投资
回报则成为一个难题.?
集体建设用地整理成本远高于农
地整理成本.根据对成都和重庆一些
.
重庆国士房产21…11年套谴…
地区调研掌握的数据,根据地块原状不同,集体
建设用地整理成本从10万～80万元不等.民间投资如进入该领域.不论是增加耕种收入还是新增耕地指标出售,都无法实现成本收回和合理回报. 按照《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》的规定.农村建设用地复垦后的建设用地规模,
在优先保证被拆迁农民安置和农村公共设施建设用地,并为当地农村集体经济发展预留空间后,
剩余规模可用于城镇建设,同时要求"项目区建
新地块要按照国家供地政策和节约集约用地要求供地和用地",即在城镇周边可通过招拍挂方式供应经营性用地.如果把城乡建设用地增减挂钩看作一个整体,则农村建设用地的减少环节是纯投入的环节,而收益部分在城镇建设用地增加环节. 因此,要引入民间投资的是在农村建设用地减少环节,而他们的成本和收益的实现则是在城镇建设用地增加的环节.
未来民间资本-参与土?地整治,利
益分配有三种方式可以选择
从各地的实践来看,民间资本的回报分配方
式有以下三种可能:
第一种,固定比例的收益回报方式.政府与
民问投资在项目开展前签订合同时确定一个基本的投资额度预算和固定的投资回报率,在验收时对其资金投入数量进行审计核定,从本年度的土地出让收益中返还其投入资金,并按照约定的投33
资回报率拨付其收益,相当于把民间投资者作为工程项目的承建商.《财政部关于印发(国有土
地使用权出让收支管理办法)的通知》规定,土地出让收益可用于农业土地开发支出和农村基础设施建设支出,民间投资在集体建设用地复垦中的投资内容都符合土地出让收益的支出方向,以成本加固定收益来支出,不存在法律问题.
第二种,以土地出让收入的一定比例作为回
报.欠发达地区的政府在与民间投资者的谈判中相对处于较弱势,希望用更高的收益率来引进资金,个别地方出现了以当地土地出让收入的一定比例作为民间投资回报的案例.这种做法存在两个方面的问题:首
先,在政策层面,
《国有土地使用权出
让收支管理办法》中
对土地出让收人的支
出方向有明确界定,
不支持这种以比例方
式分配投资收益的方
式.其次,在市场行
为层面,按比例分配
收益一般限于两种情
况:投资者和对收益
的多少有重要影响的
人,就像股东和管理
者参与企业利润分配
一
样.因为企业利润
的多少与管理者的能
力有关,为了刺激和
奖励管理者创造更好
避免以固定回报,而是以与市场价格相关联的回报率能有所变动的方式,来刺激民间投资进入, 重庆和成都采用了"地票"或"指标"市场的模式.不管是农户和农民集体,还是民间投资,参
与增减挂钩获得"地票"或"指标".可以进入市
场交易.但是交易获得"地票"或"指标"者,
并不能直接获得某块土地的使用权.重庆规定获得"地票"者仅仅获得优先选地权,在选定的地
块进入市场时,还需要平等地参加招拍挂;成都规定通过"指标"获得的是参与国有土地使用权出让的准人权.在这种方式中,试图把城乡建设用地增减挂钩的两个部分分成两个市场,城镇建的效益,在利润中对其进行一定比例的奖励是常见的.但民间投资参与土地出让收益分配,民间投资者在国有土地使用权中没有任何权益,以权益拥有者参与出让收益的比例分配是不成立的:
同时.民间投资者对于土地出让收益的多少没有影响,影响出让收益的主要是土地市场供求关系. 因此,第二种情况明显不符合当前法律规定,也
不符合一般市场规则.在现实中个别地方出现此类情况应被制止.
第三种.在"地票"或"指标"交易山分配
收益.由于第二种情况明显不合理,而又希望能
设用地增加部分走正
常的土地公开招拍挂
方式."地票"或
"指标"市场则将农
村建设用地减少后获
得的建设用地指标通
过交易获得回报.但
是这种方式面临众多
问题,比如"地票"
或者"指标"的法律
和权利内涵,政策规
定对市场影响.以及
"地票","指标"
和招拍挂出让这样一
种复杂的双层市场之
间的相互影响等.如
何完善这种市场交易
机制,给予民间投资
更直接而稳定的回报
方式,还需要进一步研究.
综上分析,我国农村土地整治中的民间投资
回报在以农地整理为主的方式下,问题较少.而
当前正在逐步推广的城乡建设用地增减挂钩过程中,民间投资由于投资较大,且牵涉到国有土地
使用权出让的收益分配方式,较为复杂.其中以
投资额度的固定比例回报最为稳妥."地票" 和"指标"市场的回报方式还需要进一步探索,
以土地出让收益按比例回报则完全不可行.
(作者单位:安徽省国土资源储备发展中心)
t庚国土房产?2011年第2期。