房地产开发详细流程

第一节房地产开发阶段划分

一、遵循开发程序的必要性

1、房地产产品的内在形成有规律。

2、周密设计项目，减小投资风险。

3、规范开发管理，使程序科学合理。

4、严格项目报建制度，促进市场健康发展。

二、房地产开发的主要阶段划分

投资决策阶段、前期工作阶段、工程建设阶段、租售与物业管理阶段。

第二节立项审批程序及操作流程

《城市规划法》规定：建设项目的审批程序实行“一书两证”制度。

选址意见书（permission notes for location)：城市规划行政主管部门依法核发的有关建设

项目选址、布局的法律凭证。

建设用地规划证(land use permit) ：经城市规划行政主管部门依法确认其建设项目位置和用地范围的法律凭证。

建设工程规划许可证(building permit) ：城市规划行政主管部门依法核发的有关建设工程

的法律凭证。

具体审批程序及操作流程如下：

一、开发项目立项

开发商需提供：

1、可研报告

2、项目建议书（必要性分析、项目规模、地点、方案、投资估算、项目进度、综合效益）

二、申请定点

开发商需提供：

1、立项文件

2、申请用地函件

3、工程情况说明和选址要求

4、拟建方案

5、开发项目意向位置1/2000—1/500地形图

由城市规划管理部门审核并向土管部门发《征询意见表》

三、获《选址规划意见通知书》

开发商需提供：

1、各部门征询意见表

2、征地和安置补偿方案

3、征地协议

4、项目初步设计方案

5、总平面布置图或建设用地图

由城管部门审核，发《选址意见书》

四、获《建设用地规划许可证》

开发商需持有：

1、征地文件（政府批准）

2、1/2000—1/500地形图

3、《选址意见书》

由城市规划管理部门审核颁发《建设用地规划许可证》，主要规定了用地性质、位置和界限。

五、申请开发土地使用权

城市房地产开发经营管理条例规定：

土地出让前，城市建设主管部门（房地产行政主管部门）对：

规划设计、拆迁安置、开发期限、基础设施、配套建设、拆迁补偿安置等提出要求，并出具《房地产开发项目建设条件意见书》

六、领取《房地产开发项目手册》

签订土地使用权出让合同后，开发企业15日内到建设主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》，及时填写手册，定期报建设主管部门验核。

目的：加强房地产开发项目的跟踪管理

七、拆迁安置

依据：建设部2005年10月31日颁发的《城市房屋拆迁工作规程》，2005年12月1日起实施。

八、筹集资金

1、自有资金筹集（资本金、股票）

2、商品房预售

3、债务资金筹集

九、领取《建设工程规划许可证》

1、取得土地使用权后，编制方案设计，报城规审批（消防）。

2、委托设计院进行初步设计，报城规（组织抗震办、人防办、环卫、供水、供电汇审）。

3、施工图设计，报城规发建筑核位红线图。

4、城规发放《建设工程规划许可证》，企业开始办理开工手续。

第三节、获取土地

土地使用权出让：又称“ 批租” ，指国家将土地使用权在一定年限内出让给使用者，收取一定土地使用权出让金的行为。属于房地产一级市场。

土地使用权出让的最高年限：

住宅70 年、工业用地50 年、教科文体卫：50 年、商业旅游娱乐40 年、综合其他用地50 年。

一、政府出让国有土地使用权

2002年，国土资源局发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》

2003年，施行《协议出让国有土地使用权规定》

1、招标

2、拍卖

3、挂牌出让

4、协议出让

二、政府划拨土地使用权

土地使用权的划拨：

指县以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用，或者使土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

对房地产开发商而言，此方式多涉及私人参与的城市基础设施用地和公益事业项目及国家重点扶持的能源、交通、水利项目的用地。（经济适用房，廉租房）

三、土地使用者转让土地使用权

1、原有划拨土地上存量房地产土地使用权转让

如：企业改制、兼并收购等导致产权变更时，需办理土地使用权出让手续。（可采取出让、租赁、作价入股、授权经营等方式对原国有土地资产进行处置）

2、以出让方式获得土地使用权的转让

指从国家获得土地使用权的受让者，把经过一定开发程度的土地，或地上建筑物、设施以出卖、赠与、交换等方式转让给第三方。

四、与当前土地使用权拥有者合作

由于各种原因，在房地产市场上存在许多拥有土地使用权的机构，在寻求合作者。因此，对于拥有资金但缺少土地的开发商而言，通过土地转让、公司入股、并购或合伙等方式，与当前土地使用者拥有者合作，也是获取土地的一种重要方式。

第四节征地拆迁

一、土地征用的含义

指政府按照法律规定的程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。

二、土地征用的程序

1 、申请选址

2 、商定补偿方案

3 、核定用地面积

4 、出让或划拨

5 、颁发土地使用证

三、征地的费用

1、土地补偿费-限用于再生产投资

2、青苗补偿费

3、地上附着物补偿费

4、安置补助费（耕地征用前3年均产值的4至6倍）

5、新菜地开发建设金-连续3年以上种菜或养殖水产品

6、耕地占用税-含耕地、鱼塘、园地等

四、拆迁安置

1、拆迁的程序

申请规划用地许可证

编制拆迁计划与方案

申请房屋拆迁许可证

核发房屋拆迁许可证

委托代办单位

发布公告

签订拆迁、安置补偿协议

动迁

2、拆迁补偿

补偿对象-产权人或代管人

补偿形式