城中村改造流程(修改)

城中村改造前期工作流程

第一步：拆迁

一、到区中村改造办公室报名：需写申请、上报公司工商一

套资料；

二、与当地区政府（城中村改造办公室）签订《前期合作协

议》，在指定工作日打打入到对方账户相应数额的项目

保证金；

三、领取该改造片区的“规划指导意见”

四、征得改造片区国有居民及单位的同意并在图纸上所在

的单位位置处盖单位公章；

五、委托有资质的公司（我公司委托设计公司）拟写项目立

项报告；

六、取得发改局批准的立项核准；

七、与区城中村改造办公室对接，选定委托拆迁方（即拆迁

公司）

八、与拆迁公司签订协议；（一般是三方协议，即，开发商、

拆迁公司、片区办事处）

九、拆迁前期各项准备工作（即：与该改造片区办事处、社

区、村组建立良好的人际关系，推动各项会议的召开，即党员代表大会、村民代表大会等等，该项工作由拆迁

公司主导）

十、到土地局、产权处查该片区土地、产权的档案，因为在

国有土地中，土地的使用性质决定了赔偿的价格；此项

工作是给拆迁安置做准备；

十一、取得拆迁补偿安置方案（区城改办工作）

十二、到区拆迁监督办公室办理“拆迁许可证”，并打入相应保证金（注：拆迁许可证只针对国有单位及住户）；十三、测绘公司进场对国有单位、村集体道路、经济组织、附属设施、建筑进行测绘，并由办事处监督，做公证人；十四、评估公司进场对国有单位建筑、空地、铺面等进行评估工作；

十五、发布拆迁通告、拆迁公告（注：拆迁通告针对村集体、村民，由区城改办发文，拆迁公告针对国有居民及

单位，由拆迁监督办公室发文）；

十六、由拆迁公司做好该片区的动迁工作；

十七、测绘公司对每一户村民住宅进行测绘，此项测绘必须由开发企业人员陪同进场。（因为有些住户会给测会

公司人员红包，希望多测些面积，这样损失的开发企

业）；

十八、村民、国有居民、单位签订拆迁安置补偿协议（由企业出资、拆迁公司主导）

十九、与村集体签订道路及附属设施安置补偿协议（由企业出资、拆迁公司主导），一般分为两种方式：1、打包

补偿，即一个村只赔了个价格，不管是租赁经营户，由

村组去面对该经营户，2、单算，即一个租赁户一结拆

迁安置费用。此项工作建议打包补偿，由拆迁公司主导。

（此项工作要参照该片区周边的村的补偿费用，如：邻村补偿土地为50万/亩，那么就不能低于50万/亩的补偿价格，否则很难进行，农村人易钻小不钻大。不要死盯在这个环节上）。

二十、同时办理各项前期工作（水保、环评、规划设计、地堪、及土地前期要件等工作）；

二十一、拆迁过程收回各土地证、产权证。

二十二、如出现钉子户，可进行调解，调解不成，找出钉子户典范，上报区城改办、区法制办下行政裁决，时机

成熟可进行强拆。

第二步：规划

一、领取规划指指意见；

二、参照该片区的规划指导意见、相关技术管理规定、规划

局主管城中村领导意见制作方案，以免绕弯路。

三、规划方案的推动工作，由区城改办召开各职能单位、管

网单位对方案进行审评；修改完毕后上报至区常务会进

行审批后上报区规划局；

四、方案由区规划局审批后，上报至市规划局局长办公会、

专家论证会、规委会；

五、方案通过规委会审批后，办理土地前期各项工作。

第三步：土地

一、与堪测定界公司签订合同，最好是找与土地局关系比较

好的公司来做；

第一阶段

二、对改造片区现场进行测绘、四临单位签字确认后由勘测

定界公司出具《建设用地勘测定界技术报告书》；

三、建设用地勘测定界图；

四、拟占用土地的标准分幅土地利用现状图；

五、申请用地位置的标准分幅土地利用规划图；

第二阶段

一、被征地农民社会保障措施落实情况的说明和市劳动保

障部门的审核意见；

二、征地听证村料（包括听证告知书、送达回执和听证会议

纪要、不申请听证的复函、拟征地现状确认表）；

三、对项目征地补偿标准合法性、安置途径可行性、及征地

相关程序的说明；

四、国土分局的审查意见；

五、一书一方案拟写；

以上5项由相关职能部门上报后须经区政府审批通过。

第三阶段

一、经市国土资源局备案后的建设用地勘测定界技术报告

书；

二、建设用地勘测定界图；

三、拟占用土地的标准分幅土地利用现状图；

四、申请用地位置的标准分幅土地利用规划图；

五、市劳动保障局被征地农民社会保障措施落实情况的审

核意见；

六、征地听证材料批复；

七、区人民政府对项目征地补偿标准合法性、安置途径可行

性、及征地相关程序说明的批复；

八、国土分局审查意见的批复；

九、一书一方案的批复；

十、控规图（并由市规划局在控规图上盖章，此项工作需通

过规委会的审批）；

十一、城中村改造项目征收集体建设用地的请示；

十二、城中村改造征地补偿实施方案；

十三、政府关于城中村改造实施方案的批复文件；

十四、城市规划部门出具的规划条件及附图或专项规划指导意见及附图；

以上14项由区国土分局统一报市国土资源局，经市政府审批后，经省国土资源厅审核后即可取得批复。

国有土地的收回

一、城中村领导小组相关批准文件；

二、城中村改造用地规划条件；

三、房屋拆迁许可证；

四、城中村改造拆迁公告；

五、土地证注销公告；

六、申请收回土地使用权的请示。

以上6项经区政府审批后报市国土资源局经市政府审核后即可取得批复。

土地挂牌

一、挂牌出让方案审批

1、区国土资源部门的请示文件；

2、拆迁安置补偿成本的认定和土地增值收益的起价；

3、国有土地使用权挂牌出让委托书；

4、土地交易委托方案，包括地块基本情况、土地用途、出

让年限、规划设计要求、交易方式、交易条件、交易起价、交易底价、成交价款支付要求、土地移交办法、安置补偿方案及详细的安置补偿规模标准等事项；

5、国有建设用地取得文件

6、区政府关于出让方案的审查意见

7、建设用地勘测定界技术报告书和勘测定界图；