房地产投资信托基金融资模式研究_以越秀REITs为例_王建军
房地产投资信托基金理论与实践研究
房地产投资信托基金理论与实践研究随着我国经济发展速度的加快，房地产市场逐渐成为了一个重要的投资领域。
随着房地产市场的快速发展，一些新型的投资方式也随之涌现，其中房地产投资信托基金（REITs）是一种被广泛认可的投资方式。
本论文旨在研究房地产投资信托基金的理论与实践，并分析其在我国房地产市场中的应用。
一、房地产投资信托基金的概念和特点房地产投资信托基金（REITs）是一种通过将投资者的资金汇集到一起，然后投资于不动产的投资工具。
REITs通常是通过在股票市场上公开发行普通股或发行债券的方式吸引投资者。
一般情况下，REITs 公司需要将其所得的80%以上分配给投资者作为股息或利息。
REITs最初是由美国于1960年代引入的，目前已经成为全球各国房地产投资领域中的重要投资方式。
REITs的特点如下：（1）高度流动性。
REITs的股票可以在证券交易所上市，投资者可以随时买入或卖出，相对于传统的不动产投资更具有流动性。
（2）风险分散。
REITs通常投资于多种不动产类型，包括商业、办公、住宅及工业地产等，投资者可以通过购买REITs股票来分散风险。
（3）税收效益。
REITs享有不同于普通企业的税收优惠政策，其股息通常不受企业所得税的限制，且投资者不需要承担资本利得税。
（4）高收益。
REITs通常会将80%以上的收益派发给投资者，从而实现高收益。
二、REITs在国外的应用状况及研究进展REITs在国外应用已经相当成熟。
目前，全球已经有超过30个国家和地区开展了REITs的应用，截至2019年10月，REITs的市值已经达到1.3万亿美元，其中96%位于美国、加拿大、澳大利亚和日本等发达国家。
尤其是在经济发达和不动产市场成熟的国家，REITs已经成为了投资领域的主流，其市场表现和资本回报也得到了诸多机构投资者的认可。
REITs的应用和研究也得到了广泛关注。
在美国，REITs研究自20世纪80年代末开始，目前这方面的研究已经非常成熟。
房地产投资信托(REITs)研究
房地产投资信托（REITs）研究房地产投资信托（REITs）研究引言：房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts, REITs）作为一种特殊的金融工具，在全球范围内蓬勃发展。
自从1960年代美国首次引入REITs以来，这种投资方式已经在很多国家得到推广并得到广泛应用。
本文旨在对REITs进行深入研究，探讨其定义、种类、运作机制以及发展前景等方面的问题。
一、REITs的定义和基本特点REITs是指一种依法设立的信托资金集合，以房地产作为其主要投资标的的金融工具。
REITs的基本特点如下：1. 投资范围广泛：REITs不仅可以投资商业地产，还可以投资住宅地产、办公楼、工业用地等各类房地产。
2. 收益性稳定：REITs的收益主要来自于租金收入，通常由收益稳定的长期租约所支撑。
3. 流动性强：REITs可以在证券交易所上市交易，投资者可以通过买卖REITs份额来实现资金流动。
4. 税收优惠：REITs在一些国家可以享受免征公司所得税的待遇，这有助于提高投资回报率。
二、REITs的种类和运作模式根据运作模式的不同，REITs可以分为不同种类，常见的有股份式REITs和抵押式REITs。
1. 股份式REITs：股份式REITs是指通过募集资金发行股份，并将募集的资金投资于房地产的信托形式。
投资者购买股份即可成为REITs的受益人，享受该信托所产生的租金收入。
2. 抵押式REITs：抵押式REITs是指通过发行债券或其他金融工具募集资金，然后将这些资金贷款给房地产开发商，收取利息作为收益。
与股份式REITs相比，抵押式REITs的风险相对较高，但收益也较高。
三、REITs的优势和局限性1. 优势：（1）风险分散：REITs的投资组合通常包括多种不同类型的房地产资产，能够分散投资风险，提高投资回报的稳定性。
（2）流动性强：REITs可以在证券交易所上市交易，投资者可以随时买卖REITs份额，获得资金流动的灵活性。
房地产投资信托基金(REITs)融资模式的法律分析——以越秀房地产投资信托基金(香港)为蓝本
作者： 张伟伟
作者机构： 厦门大学法学院
出版物刊名： 新金融
页码： 42-45页
主题词： 房地产REITs;信托;基金;融资
摘要：房地产投资信托基金(REITs)是一种产生于美国的房地产融资模式,它在融资方面发挥着重要的作用.进入21世纪后,许多亚洲国家也开始尝试这种新型的融资模式.2005年中国广州的越秀房地产投资信托基金在香港上市交易,拉开了中国大陆地产商通过REITs模式融资的序幕.然而,关于REITs的系统研究在国内目前仍然较少.本文尝试对这一模式作一简单介绍并着重分析其内在的法律关系,以期能够有助于这种模式的规范健康发展.。
保障性住房投资信托基金模式研究--以越秀REITs为例
【 摘 要 】当 前我 国保障性住房需求量巨大 ，急需拓展 资金 多元化来源渠道 ，而民间资本参与力度小、政策性金 融机构融资的长效
机制欠缺 。本文分析 了我 国保障性住房的投融资现状和存在的问题 ，借鉴越 秀 Ｒ ＥＩ Ｔ ｓ 融资的经验 ，提 出了解决我 国住房保障制度新 的
投 融 资 方式 ，即保 降 陛住房 投 资 信托 基 金 （ ＲＥ Ｉ Ｔ ｓ ）模 式 。
让收入 是地方政府除了财政预算收入之外 的 “ 第二财政” ，而保 障
收入 的不对称引发地方政府财政困难 ，责任 多、压力大 ，地方政 融资手段单一 ，也导致了金融风险集中在银行。
府在保障房建设上积极性一直不高。２ ０ １ １ 年至 ２ ０ １ ４ 年 中，国家执 ３ ． 金融创新工具缺失
行严格的 “ 限购” 、 “ 限贷” ， 现在虽 已 松绑 ， 但各地房价持续低迷 ，
嬲 视线
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保障性住房投资信托基金模式研究
以 越秀Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 为例
李 娟
中南 财经政 法大 学
基金项 目 ： 国家社科基金资助项 目 “ 底线公平视域下城市住房保障模式变革及其福利效应研究”阶段性成果 。编号 １ ３ Ｂ ＧＬ １ １ ５
我 国保 障房融资主要来 自财政资金 ，金融机构提供部分贷款 ，
导致地方政府 的土地出让收益大幅缩与。 目前各地政府 主要利用住房公积金
保 障房建设 的资金渠道有限 ，极容 易受 到地方财政资金状况的影 贷款支持保障性住房建设 ，截至 ２ ０ １ ４年 ９ 月末 ７ ９ 个 城市 ３ ３ １ 个 响。另一方面 ，由于保障房建设周期长、建设资金投入大 、经济 保障房建设 项 目通过住房公积金贷款审批 ，按进度发放 ７ ０ ９亿元 ， 效 益低 等特 点，建成之后 的产权不明晰、经 营管理模式还处在探 收 回贷款本金 ２ ７ ３ 亿元。而住房公 积金 的体制漏洞 、管理利用效
房地产信托基金reits【浅析我国房地产投资信托基金(REITS)结合越秀REITS的案例】
房地产信托基金reits【浅析我国房地产投资信托基金（REITS）结合越秀REITS的案例】浅析房地产投资信托基金（REITs）（一）发行方式目前我国REITs的雏形有两个方案。
一个是由央行牵头研发的债权版，一个是由交易所证监会主导的股权版。
在债权版的方案中，REITs本身并不影响物业原业主的所有权，物业原业主仅是以租金作为抵押物向信托进行融资，投资者在投资过程中享有物业升值及租金回报收益。
由浦东方面提出，具体操作模式为：REITs由张江高科、浦东金桥、外高桥和陆家嘴四大公司联合发起，该四家公司将物业委托于基金公司成立REITs，基金公司向银监会申请信托发行，获得批准后，信托单位可以在全国银行间市场发行，信托计划的资金实行保管制,资金保管机构由依法设立并取得相应保管资格的商业银行担任。
但该方案最大的特点在于，REITs只针对机构投资者，在银行内部进行流动交易，而并非针对普通投资者。
由此带来了两个问题：首先，机构投资者的参与热情有多大？商业出租在国内尚未形成成熟的市场，早期的参与者必将承担较大的风险，这一点机构投资者应有相应的考量。
其次，REITs的初衷在于通过广大普通投资者的参加，来融资及分散风险，但这一做法使REITs在国外发达市场取得成功的经验或许难以在国内复制。
股权版的方案与国际上流行的REITs较为接近，以出租回报相对稳定的物业组合后上市进行交易，并通过资产管理公司对项目进行管理，普通投资者通过购买股票的方式获得股权，并分享物业租金。
业内人士认为，不论是哪种方案的REITs出台，REITs都只钟情于成熟的有稳定现金流和回报率的商业物业，而目前的商业地产市场短期内还未见底，长期来看，价值回调幅度很大。
在市场不好时推出REITs，可以使进入的成本很低，未来市场好时在二级市场上将有较大的溢价空间。
而市场好时推出REITs，能够给投资者对未来的估值预期以信心。
国外的REITs产品也有在市场低迷时推出的，通过一些税收优惠政策，来达到刺激市场的目的。
我国企业发行房地产投资信托基金(REITs)相关分析
我国企业发行房地产投资信托基金(REITs)相关分析作者：马育茗来源：《金融时报》2007年6月18日我国内地第一只房地产投资信托基金(REITs)——广州越秀房地产投资信托基金2005年12月21日正式在香港联交所开售，募集到17亿港元的资金。
此后，REITs在国内越发火爆，除了越秀集团，大连万达、天津华银控股等一些内地企业也正在进行发行REITs的相关研究和准备。
此外，华润、深国投等也传出筹备发行REITs的消息。
就目前国内房地产市场的现状看，在国内发展REITs，可以进一步规范房地产市场和房地产投资，扶持房地产业健康发展。
从政府的角度来讲，大量民间资本形成的“炒房团”对中国房地产行业的发展显然不利，因而如何引导个人投资者成为一个重要的问题。
但由于个人投资者的抗风险能力很低，投资没有组合，且集中在一地，因此一旦市场转向低谷，这些投资人将面临非常大的风险，同时也将对市场产生冲击。
另外，这些投资者一般不太规范，对各种税费全额缴纳的很少，同时为一些不规范的中介机构创造了机会。
发展REITs，为广大中小投资者提供了进行房地产投资的机会，使对房地产的投资不再是大财团的专利，同时也使一些单个投资者很难承担的建设项目，能够获得足够资金而得以实施。
此外，商业物业的租赁业已成为中国证监会鼓励创新类券商开展资产证券化的五类基础资产之一。
而这种资产证券化与房地产信托基金(REITs)非常类似。
这也可看作《产业投资基金试点管理办法》出台前，在国内操作REITs的一种变通方法。
在国际方面，一段时间以来，由于美国美联储加息使美国的REITs市场的强劲增长势头大幅放缓，香港市场也受到了一定影响。
海外REITs步入调整下行对中国的房地产市场是利好。
因为利率的调整，美国不动产的投资回报率越来越满足不了REITs的回报要求。
而这些流量巨大的资金必须要追逐回报率高的市场，而目前全球范围内，这个市场就在中国。
这是因为一方面中国的REITs为零；另一方面中国的房地产投资机会多。
房地产投资信托基金(REITs)在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例
房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例◇ 王新逾我国房地产市场已经从增量时代进入到了存量时代，根据海外成熟经验，在存量地产时代，加快房地产的金融化发展，建立成熟的金融体系对于解决存量问题至关重要。
我国政府也意识到了这点，并在《“十三五”规划纲要》中明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。
本文以“鹏华前海万科REITs”为案例进行研究，介绍案例鹏华前海万科REITs的详细信息，从运作模式、标的资产、投资收益、经营风险四个方面进行分析，揭示其创新点及运作中存在的问题。
试图发现当前REITs在我国发展所面临的困境及存在的优势，在法律体系、市场环境、监管体系及人才培养机制方面为REITs在我国更好地发展提出相关政策建议。
一、绪论（一）研究背景与意义房地产信托投资基金，英文名字的缩写即REITs。
REITs的核心概念，就是房地产证券化，是把流动性较低、单笔规模极大的房地产投资，转化为小而分散的证券资产的过程，从而使得投资者可以以较低的成本、合适的份额参与到投资中来。
自从长租公寓在2017年迅速崛起后，房地产信托投资基金（REITs）也开始越来越受到人们的关注。
REITs于1960年发源于美国，在亚洲市场上，REITs最初于2001年出现在日本，其后于2002年出现在新加坡，紧接着又在台湾和香港等地相继推出，比如一提到REITs就会想起来的越秀REITs、汇贤REITs等。
目前，全球上市的REITs已经有800多只，共有36个国家或地区发行了REITs，而且REITs 的全球市值已经达到了1.8万亿美元。
特别是在金融危机之后，REITs市场恢复迅速，5年来的复合增长率超过了15%。
但在我国，REITs的起步发展却比较晚，并且缺乏专门针对REITs产品的法律法规和业务指引。
虽然我国没有出台正式的REITs管理文件，但房地产信托投资基金作为为房地产市场注入活力和流动性的重要手段，国内企业仍然开始了REITs产品的尝试。
越秀REIT案例的借鉴意义及全球各国REITs发展情况分析
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3. 香港 REITs 的税收政策
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4. 香港 REITs 的交易结构
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5. 新加坡市场 REITs 简 况
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1. 新加坡 REITs 的发展现状
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2. 新加坡 REITs 的设立要求
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3. 新加坡 REITs 的税收政策
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4. 新加坡 REITs 的交易结构
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6. 美国市场 REITs 简 况
目录
1. 越秀 REIT 的组织架构和运营简况
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1. 越秀 REIT 的交易结构
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2. 越秀 REIT 的运营简况
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2. 越秀 REIT 的发展历程
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1. 越秀 REIT 的成立背景
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2. 越秀 REIT 的上市过程
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3. 越秀 REIT 设立时的重要条款
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4. 越秀 REIT 设立时的税收优惠
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5. 越秀 REIT 的规模变迁
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图 2： 越秀 REIT 营收情况
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图 3： 越秀 REIT 分红情况
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图 4： 重组前的所有权结构
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图 5： 2002 年重组完成后的所有权结构
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图 6： 越秀投资将四处物业转让给 BVI 公司后的所有权结构
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图 7： 越秀投资将四处物业转让给 BVI 公司后的所有权结构
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图 8： 物业资产的新增与退出
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团（简称 GCCD 集团）等资产注入越秀投资的控股公司——越秀集团。2002 年，越秀集团将城建集团全部 资产的 95％以及香港越秀地产的全部资产捆绑起来注入越秀投资，越秀投资以 50.14 亿港币获得了总价值 83.56 亿港币的地产项目。这一系列重组完成后，越秀投资的子公司 GCCD BVI 通过子公司 Acon BVI 持有 广州城建（简称 GCCD）95%的股权，越秀投资从而间接拥有了财富广场、城建大厦和维多利广场，而白马 大厦则由 GCCD BVI 旗下的白马合营公司持有。
房地产投资信托基金(REITs)在中国发展的探讨的开题报告
房地产投资信托基金(REITs)在中国发展的探讨的开题报告一、研究背景与意义房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是指专门从事房地产领域投资的一种交易结构，它将房产利益打包形成证券化产品并向公众募集资金，随后通过固定收益和股息向投资者分配收益。
REITs是一种投资型房地产，其特点是以优良的交易灵活性、高效的资本使用、稳定的债务和分散的收益等优点吸引投资者。
自1960年代，REITs已经变得越来越受欢迎，目前全球范围内已有许多国家和地区尝试引入REITs。
中国房地产市场近年来持续升温，吸引了众多投资者的目光。
特别是随着房地产行业逐步开放，以及金融市场改革的不断深入，REITs作为一种全新的投资方式，具有很大的发展潜力和巨大的市场空间。
未来，REITs有望在中国市场里扮演重要角色，为中国经济和金融发展注入新的动力。
因此，对于REITs在中国发展的探讨，有着深远的意义。
这不仅可以有助于相关政策的完善和制定，还能为REITs的发展提供参考和指导，有助于更好地发挥其潜力。
二、研究内容本文将主要研究房地产投资信托基金在中国发展的现状、存在的问题及未来发展趋势。
具体而言，将从以下几个方面展开：1. REITs的定义、历史和国际发展状况2. 我国REITs市场现状及其发展历程3. 我国REITs市场面临的问题及其原因4. 借鉴国际REITs市场经验和成功案例5. 未来我国REITs市场的发展趋势和前景展望三、研究方法1. 文献综述法：通过收集和分析相关文献，了解REITs的定义、历史和国际发展状况，并掌握国内外REITs市场的发展背景和现状。
2. 科学调查法：通过对相关人员进行问卷调查和深度访谈，了解REITs市场中存在的问题及其原因。
同时也可以掌握投资者对于REITs市场的态度和看法。
3. 统计分析法：通过统计分析，掌握REITs市场在我国金融市场中的地位和发展需求，同时也可以预测其未来的发展趋势和前景。
房地产投资信托基金(REITs)研究
工作论文系列 WORKING PAPER SERIES工作论文No. 83房地产投资信托基金（REITs）研究张明2006年1月中国社会科学院国际金融研究中心RESEARCH CENTER FOR INTERNATIONAL FINANCECHINESE ACADEMY OF SOCIAL SCIENCES_____________________________________________________________________地址：北京建国门内大街5 号中国社会科学院世界经济与政治研究所邮编：100732电子邮件：zhangyuxuan@网址：_____________________________________________________________________工作论文系列主要为学术研究提供最新的研究成果，以供同行讨论和批评。
对工作论文的引用需征得作者同意。
工作论文中的观点仅为作者个人观点。
Working Paper series are intended to make research findings available in preliminary form to stimulate discussion and critical comment. To protect the tentative nature of the results reported herein, Working Papers are not to be quoted without the permission of the authors. All opinions expressed are solely those of the authors.中国社会科学院国际金融研究中心工作论文 No. 83房地产投资信托基金（REITs）研究张明中国社会科学院世界经济与政治研究所内容摘要：房地产投资信托基金（REITs）是从20世纪90年代开始兴起的一种新型证券化直接融资产品，迄今为止在美国、日本、澳大利亚等国家和中国香港地区取得了很大进展。
(仅供参考)房地产投资信托基金(REITS)产品模式分析
房地产投资信托基金（REITS） 产品模式说明
2009年8月
市场背景
周边市场环境及政策利好
行业内积极响应
领汇、泓富、越秀房地产信托投资基金受到市场热捧，市场 价格持续大幅涨升，受此影响，国内掀起一股巨大的REITs 上市融资潮，北京、天津、大连等地的商业地产巨头，纷纷 将目光瞄准香港、新加坡，期待再续高潮。
2008年12月3日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会 议时指出，要创新融资方式，通过房地产信托投资基金 (REITs) 等多种形式，拓宽企业融资渠道。
2008年12月13日国务院公布“金融30条”明确规定：开展房 地产信托投资基金（REITs）试点，拓宽房地产企业融资渠 道。
国务院已批准北京、上海、天津三城市为房地产信托投资基 金的试点城市。
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契约式房地产投资信托基金 - 交易架构与主要条件
交易架构
新新华华信信托托 （（受受托托人人））
房房地地产产投投资资信信托托计计划划 投资
80% 优优先先受受益益权权投投资资人人
投资 20% 次次级级受受益益权权投投资资人人
(可由开发商认购)
合合生生的的非非特特定定项项目目：： -- 股股权权投投资资 -- 信信托托贷贷款款 -- 直直接接投投资资
保管信托资金
保保管管银银行行
物物业业收收益益权权出出让让人人
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以信托计划构建契约式房地产信托基金 – 中国房企转型的最佳平台
要点
国内房地产企业在过去一年受到国家宏观调控政策很大影 响；受惠于近期推出的经济刺激政策及金融创新工具，房地 产企业可通过与信托公司合作拓宽融资渠道，提升市场竞争 力
中国房企转型：
融资渠道转型：由过度倚靠银行等间接融资，转型为多渠 道、直接融资
房地产投资信托基金模式研究
房地产投资信托基金模式研究随着中国经济不断发展，房地产市场逐渐成为投资领域的重要方向。
而房地产投资信托基金（REITs）作为一种重要的房地产投资工具，已经成为众多投资者的首选。
本文将对房地产投资信托基金模式进行研究，探讨其优势、不足以及未来发展趋势。
一、房地产投资信托基金模式房地产投资信托基金是指向投资者提供稳定收益的一种投资工具。
其主要以商业地产为基础，通过筹集资金在各类地产项目中进行投资。
基金经理负责基金的管理、监督和分配利润等工作。
同时，REITs还可以分为上市的公开募集基金和非上市的私募基金两种。
二、REITs的优势1、分散资产风险：由于REITs投资多个地产项目，因此可以降低单个项目的风险。
即使某个项目出现问题，也不会对整个基金产生过大的影响。
2、灵活性：由于REITs是可以直接买卖的，因此投资者可以很灵活地根据市场需求调整自己的持仓。
3、门槛低：REITs通常有较低的投资门槛，并且可以通过各种渠道进行购买。
这降低了投资者的门槛，提高了市场的流动性。
4、高收益：相对于其他类型的投资，REITs在收益方面表现稳定，且通常比较高。
三、REITs的不足1、相对高的费用：与其他投资工具相比，REITs的费用通常会高一些。
这是因为REITs需要支付管理费用以及基金经理的收益。
2、收益受宏观经济影响：REITs是受整个宏观经济环境影响比较大的投资工具，因此如果经济环境出现问题，REITs的收益也会受到影响。
3、流动性较低：相对其他投资工具而言，REITs的流动性较低。
一些投资者可能需要等待较长时间才能够得到回报。
四、REITs的未来发展趋势1、多元化投资：REITs未来的发展将会更加多元化，涉及范围也将更加广泛。
一些REITs已经开始涉足住宅、医疗、教育等多种领域。
2、大规模化：未来，REITs可能会更侧重于大规模的投资，以确保收益稳定性。
3、数字化投资：随着科技的不断发展，REITs的投资也将更加数字化。
浅议越秀房地产投资信托基金融资模式
产稳定和金融安全。所 以要 打有准备之战，设立之前应做好考察研 究工作 ，并组织专业技术团队学习和借鉴国际先进经验，尤其是香 港市场的 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 发展经验。第一 ， 加快房地产投资信托的立法进程 ； 第二，建立和完善房地产投资信托行业的监管和 自 律机制 ； 第三 ，
经营质量不断提高， 第二次 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 融资更体现出重要战略意义 ， 这 １ ． 越秀 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 的融资模式评价 次融资主要 目的不在于改善公司的财务状况 ，更多的是让越秀地产 越秀 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 的成功上市 ，是一件对我国房地产市场及其重要的 熟练运用这种先进 的经营模式——开发 ＋运营 ＋金融 。越秀地产 事情 ，它非常有魄力的运用 了国外新型的金融工具 ， 大胆的尝试 了 拥有中国内地唯一上市 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ ，这个融资平 台作为越秀地产的强大 种不同于银行信贷的新的融资形式，向国内 其他房地产公 司 展现 核心竞争力 ，将在未来企业经营中发挥更大的作用 。 了一条新 的道路。通过越秀地产两次 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 融资的成功 的 经验可以 看出，内地房地产市场吸引力仍然巨大 ， 尤其对 国外投资者 。 虽然 参考文献 ： 政府仍然对房地产行业进行打压 ， 然而越秀地产 己经大胆的迈出了 ［ １ 】 陈磊 ． 美国 Ｒ ＿ Ｅ Ｉ Ｔｓ 制度及其启示 ． 国际经济合作，２ ０ １ ２年第 １ ２期 国内房地产企业海外发行 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 的第一步。 ［ ２ 】 邓子基 ， 唐文倩 ． 关于我国发展房地产投资信托的税收政策研究 福 越秀地 产通过 在香港设 立 的越 秀房地产 投资信 托基金 实现 建论坛 ， ２ ０ １ １ 年第 ４期
【 关键词 】 投资信托 ； 企业战略 ； 融资 模式 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 融资 ， 这种模式对国内大多数房地产企业尚难复制 。首先是 股权隶属关系，越秀地产作为广州市政府在香港的窗 口 企业 ， 资产 出境的行政审批简单 ， 操作难度不大 ； 且发行 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 之前 ，资产 已 合法转移 ，所以越秀地产在香港设立 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 前后经历总共只有近 四 个月的时间，可谓神速 。其次 ，境外 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 投资者对异地物业的回 报要求较高，这对所注人物业的盈利能力有很高的要求。而越秀地 １ ． 越秀 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 融资受益 产通过一系列政府主导的资产重组 ，获得了白马大厦、维多利广场 越秀地产通过 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 融资非常符合越秀地产的利益。第一 ，以 等优质物业 。 最后 ，国际资本市场 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 设立 门槛已大幅提高，国 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 的形式独立上市符合其 向商业地产转型的企业战略 ； 第二 ， 内 房企很难达到如此苛刻的条件 ，在我国建立 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 市场遥遥无期 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 融资提供 了一条分散风险且使物业便捷套现的通道 ，有利 于 的情况下，内资房地产企业想成功复制越秀 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 融资模式更是难 加快资金周转 ，改善企业现金流 ； 第三 ，大规模融资缓解 了越秀地 上加难。 产资金压力，不仅可以降低企业负债率，而且对 内 地市场具有很强 ２ ． Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 中国本土化发展的建议 的示范作用，有利于提高越秀地产在整个行业的知名度， 提升企业 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 既是一种房地产投融资工具 的创新 ，又是一种房地产投 价值 。 融资制度的创新。它不仅提供了一种适应大众投资者 的房地产直接
我国房地产投资信托基金案例分析
我国房地产投资信托基金案例分析第一节成功案例：越秀REITS中国香港于2003年7月颁布《房地产投资信托基金守则》，该守则规定在香港上市的REITs只能投资于香港物业。
2005年6月，该守则得到修订，允许在港上市的房地产基金投资于世界各地的房地产。
这一变化使得原计划在新加坡上市的“越秀REITs”立即改为在香港上市。
2005年12月21日，越秀REITs（0405. HK）在香港联合证券交易所上市，这是首只以中国内地房地产物业为资产的REITs。
越秀投资作为首家以内地房地产资产为组合而在香港公开发行REITs的企业，其准备时间达五年之久。
从越秀REITs整个上市历程看，其思路很明晰。
第一步，由广州市城市建设开发集团有限公司（以下简称“广州城建”）设立离岸公司，然后该离岸公司反过来收购广州城建拟剥离上市的资产；第二步，由广州越秀集团有限公司（以下简称“越秀集团”）成立全资子公司“越秀投资”，越秀投资对以上离岸公司进行收购，并最终上市。
总结起来，越秀REITs的上市流程可分为三个步骤：企业重组、资产梳理、上市发行。
下面对其上市步骤进行详细说明：（1）企业重组。
越秀集团和广州城建均属于广州市政府的企业。
为了发行越秀REITs，2001年，越秀集团和广州城建开始企业重组，此次重组耗时近两年。
2002年9月，经原国家计委批准，越秀集团获得广州市政府所持有的广州城建95%的股权。
由于越秀投资需要持有越秀集团重组后的拟剥离上市资产，广州城建也开始整合其内部资产。
首先，广州城建在英属维尔京群岛（以下简称BVI）设立了离岸公司（以下简称“城建离岸”），广州城建将95%的股权转给城建离岸。
然后，于2002年12月，越秀投资收购了越秀集团持有的广州城建离岸公司。
此收购的完成使得权益关系进一步清晰。
至此，原属于广州城建拟剥离上市的资产由越秀投资通过城建离岸间接持有。
该拟剥离上市物业资产包括白马广场的部分物业、财富广场的部分物业、城建大厦的部分物业，以及维多利广场的部分物业。
房地产投资信托基金REITs的法律制度研究[论文]
![房地产投资信托基金REITs的法律制度研究[论文]](https://img.taocdn.com/s3/m/78ad5b11a8114431b90dd8a8.png)
房地产投资信托基金REITs的法律制度研究摘要近几年来，房地产投资信托基金作为一种适合中小投资人的房地产投资方案，在美国、欧洲以及亚洲诸国均已有广泛发展，其投资小、收益大、流动性好等优点或可解决我国房地产行业目前的窘境。
本文主要吸收和借鉴了美国、香港地区在发展reits制度方面的相关经验，探讨了我国发展reits 的一些基本问题，并提出了一些建立reits法律制度的建议。
关键词房地产投资信托基金 reits 法律制度中图分类号：d922.2 文献标识码：a1 房地产投资信托基金的概念及其特征房地产信托投资基金是通过发行基金份额筹集基金，为基金份额持有人的利益进行投资，以可以产生长期收入的房地产项目为投资目标，以房地产租金以及相关经营收入为主要收入来源的一种产业基金。
其发源于美国，英文全称为real estate investment trusts，缩写为“reits”，只在英国及少数亚洲国家，才称之为房地产投资基金（property investment fund，缩写为pif）。
本文采用reits，即房地产投资信托基金。
房地产投资信托基金的特征包括以下六点：第一，它本质上是一种投资基金。
reits的投资模式主要是对现存房地产的获取与经营。
这一点与共同基金的特征相类似。
第二，它具有导正不动产市场之机能。
不动产短线交易易出现投机行为，因此美国相关法律法规对reits的投资期限、分配与收益来源等事项进行了严格限制，可以使资金在不动产方面得到更有效的利用。
reits可以针对大型的公共建设进行融资，能够促进公共建设事业的发展，使得不动产市场的整体作用得以充分发挥。
第三，它具有优惠的税收待遇。
《美国1960年国内税法典》规定，reits将每年的大部分赢利以现金红利的方式回报给投资者，无须缴纳公司所得税，以此避免对reits和股东的双重征税。
第四，它的参与主体多元化。
reits涉及的参与主体除了信托和托管金融机构、投资者、银行、房地产经营机构等以外，还涉及房地产中介机构、证券中介机构、政府监管机构、投资银行等主体，这些使得reits成为一项复杂的系统工程。
REITs报告越秀REITs案例(不动产资产证券化案例)
房地产信托投资基金报告目录：一，概述房地产信托投资基金.................................................................................................. .. (2)〔一〕，房地产信托投资基金的含义 (2)〔二〕，REITs的分类.............................................................................................. (2)〔三〕，我国开展REITs的意义..............................................................................................4二，房地产投资信托基金的运作方式及优势 (5)〔一〕，REITs的运作流程.............................................................................................. (5)〔二〕，REITs运行阶段.............................................................................................. (5)〔三〕，开展REITs的优势.............................................................................................. (6)三，越秀REITs案例分析.................................................................................................. .. (6)〔一〕，越秀REITs的成功发行..............................................................................................71，越秀集团简介.......................................................................................... (7)2，越秀REITs成立背景.......................................................................................... (7)3，越秀REITs的构造.............................................................................................. (9)4，越秀REITs的全球出售............................................................................................10〔二〕，越秀REITs发行获益分析 (10)〔三〕，越秀REITs运行的启示 (11)1，越秀REITs成功的原因............................................................................................112，越秀案例对我国REITs开展的启示 (12)一，概述房地产信托投资基金〔一〕，房地产信托投资基金的含义房地产投资信托基金〔REITs〕是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票〔基金单位〕，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产工程进展投资组合。
中国房地产企业的融资方式与投资信托基金
中国房地产企业的融资方式与投资信托基金
王建军
【期刊名称】《《财讯》》
【年(卷),期】2016(000)026
【摘要】中国房地产行业兴起于 20 世纪 80年代,在经过20多年的成长发展,已经成为中国国民经济的支柱产业之一,在很大程度上影响着国民经济的发展,尤其是在中国向城市化迈进的道路上,房地产行业发挥着 3 年全国房地产开发投资 86013 亿元,约占全国固定资产投资额的 20%.同时房地产作为资金密集型产业,从其开发经营、投资建设乃至消费流通过程中都需要资金的维持,所以融资问题至关重要.【总页数】1页(P19-19)
【作者】王建军
【作者单位】山东金厦工程项目管理咨询有限公司
【正文语种】中文
【中图分类】Z1
【相关文献】
1.中国房地产企业的融资方式与投资信托基金 [J], 王建军
2.中国房地产企业融资方式探讨 [J], 李鹏雁;谢鸣;王雅林
3.房地产投资信托基金(REITs):房地产企业破解融资难题的良方 [J], 陈敏
4.关于房地产投资信托基金的融资方式探讨 [J], 吴晓娇
5.构建中国房地产业的新型融资方式——房地产投资信托基金探析 [J], 万容
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房地产投资信托基金（REITs）为你理财
房地产投资信托基金（REITs）为你理财
孙飞;蒲实
【期刊名称】《中外房地产导报》
【年(卷),期】2006(000)003
【摘要】2005年12月21日，内地首只在港上市的房托基金——越秀城建REITs在香港挂牌．REITs对商业地产的融资能力藉此跃入国人的眼帘。
【总页数】2页(P32-33)
【作者】孙飞;蒲实
【作者单位】无
【正文语种】中文
【中图分类】F837.12
【相关文献】
1.房地产投资信托基金(REITs)在我国的应用研究——以"鹏华前海万科REITs"为例[J], 王新逾
2.房地产投资信托基金(REITs) 融资模式的法律分析——以越秀房地产投资信托基
金(香港)为蓝本 [J], 张伟伟
3.房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例 [J], 王新逾;
4.发展农田房地产投资信托基金F-REITs的思考 [J], 刘标胜; 刘芳雄
5.房地产投资信托基金(REITs)的抗风险能力研究 [J], 周菲;赵亮
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年份
2004
货币资金 830,910
流动负债 6,830,224
现金净流量 -229,661
现金比率 12.17%
2005 3,226,238 6,977,486 2,392,806 46.24%
2006
2007
2,305,854 3,587,607
8,321,818 10,034,584
-962,882 1,291,768
资本保值增
值率
1.04
1.33
1.07
1.39
权益乘数
2.34
1.94
1.98
2.13
数据来源：CSMAR 数据库，越秀地产年报
ห้องสมุดไป่ตู้
2013.4
81
金融证券
2006、2007 权益净利率虽有下降，但相对 2004 年仍呈现稳 定增长趋势。净资产收益率稳步提高，说明通过 REITs 融资，改 善了公司的财务状况，使股东权益获得了超额盈利，股东权益整 体盈利能力也得到了提升。企业自有资本获取收益的能力变强， 运营效益得到改善，对企业投资人、债权人的保障程度提高。
（三）现金流量分析 在实现商业地产证券化后，越秀地产的现金流状况得到大 幅改善。从表 3 可以看出，2005 年末现金净流量几乎增长 10 倍 以上，达到 23.9 亿元，现金比率也大幅提升至 46.24%。从“越秀 REITs”得到的现金将用于降低自身的负债水平，极大改善了越 秀地产的流动资金及财务状况。 表 3 越秀地产 2004-2007 年现金流量分析表（单位：千元）
82 2013.4
金融证券
在融资渠道不畅通的情况下很容易造成资金周转不灵活，甚至 导致资金链断裂，这些都会给企业带来巨大的财务压力。尤其 是广州国际金融中心（IFC）这种投资上百亿的超大型商业地产 项目，更是占用了越秀集团大量资金。通过此次 REITs 融资提 前释放出广州 IFC 的潜在商业价值，越秀地产也大大缩短了长 达 17 年的投资回收期，并使得这一优质资产尽快走向成熟，获 得品牌溢价。
数据来源：CSMAR 数据库，越秀地产年报 通过将优质商业地产注入越秀 REITs 实现资产证券化，大
大提高了公司流动比率，为公司后续发展提供了充足的营运资 本，经过 2006 年的大力发展为以后的成长打下坚实的基础。自 2004 年以来的四年间，资产负债率总体呈现先下降后上升的趋 势。在 REITs 融资后的 2005 年资产负债率下降趋势尤为明显， 降幅达 15%，且远低于行业平均水平 61.6%，说明资本结构构成 中负债比例大幅下降，资产负债状况获得了较大的改善，降低了 企业的利息负担，财务风险减小。
27.71% 35.75%
指标分析
REITs 融资前
REITs 融资中
REITs 融资后
REITs 融资后
年份
2004
2005
2006
2007
流动资产 9,228,814 11,520,678 10,189,422 17,138,459
现金 流动比率
-3.36%
34.29% -11.57% 12.87%
行业平均 -0.75%
2.61%
0.33%
3.14%
数据来源：CSMAR 数据库，越秀地产年报
综合以上现金流量比率的分析，可以看出上市房地产公司
现金流都不充裕，越秀地产在将商业地产注入“越秀 REITs”后，
现金流动比率达到 34.29%，拥有了远超同行业的现金流水平，
同时在资本密集型的房地产行业也拥有了领先的竞争优势。
指标分析
REITs 融资前
REITs 融资中
REITs 融资后
REITs 融资后
增加近 20 亿，如此大规模的现金注入缓解了公司的现金压力， 为公司后续发展壮大打下更坚实的基础。
（四）偿债能力分析 发行 REITs 后，越秀地产一共获得了现金约 33 亿港元（包 括越秀 REITs 发行 6.87 亿份基金单位所得资金约 20 亿港元， 和越秀 REITs 下属 BVI 公司贷款融资支付现金约 13 亿港元）， 并且仍持有越秀 REITs31.3%的股权，依然处于相对控股的地位， 可以继续受惠于越秀 REITs 上市后的业务发展。越秀地产在其 公告中也提到，从越秀 REITs 得到的现金将用于降低自身的负 债水平和利息支出，而且今后并不需要与越秀 REITs 并账，也就 是说，“越秀 REITs”因收购资产而产生的巨额债务不会影响越 秀地产的负债水平。因此，发行 REITs 极大改善了越秀地产的 流动资金及财务状况。 表 5 越秀地产 2004-2007 年偿债能力分析表（单位：千元）
48.6%
49.4%
53.1%
流动比率
1.35
1.65
1.22
1.71
总资产额 24,471,063 27,095,641 29,621,544 44,144,382
总资产 净利率
2.25%
10.64%
3.44%
3.33%
权益净利率 5.26%
20.69%
6.81%
7.09%
所有者权益 10,471,895 13,939,487 14,976,158 20,758,688
房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，REITs，下 同）是一种采取公司或者商业信托的组织形式，集合不特定的多 个投资者的资金，由专业的投资管理机构，以多种方式运用于房 地产投资领域，并将绝大部分收益分配给投资者的一种投资机构。
越秀 REITs 是中国第一只在境外上市的房地产投资信托基 金，越秀地产分别于 2005 年 12 月和 2012 年 10 月将优质商业 地产注入到“越秀 REITs”实现资产证券化，极大地改善了其财 务状况和公司治理效率，提升了企业价值，为公司后续发展壮大 打下了坚实的基础。
一、第一次 REITs 融资效果分析 越秀地产将优质物业出售给自己控制的 REITs，达到资产 快捷变现以融资的目的，这对于改善公司财务状况及现金流量， 具有重要作用。下文将从多角度详细分析越秀地产此次 REITS 融资效果。 （一）资本结构分析 从表 1 中可以看出，资产规模在 2005 年 REITs融资前以及融 资后第一年增长缓慢，但在 2007 年实现大幅增长，资产总额比上 年增长近 50%，走出了在资产规模发展中的瓶颈期，实现了资产规 模的突破。在这之前资产规模徘徊不前主要受越秀地产发展战略 不清晰、运营情况不佳的影响，限制了资产规模进一步扩大。 表 1 越秀地产 2004-2007 年资本结构分析表（单位：千元）
筹资活动 现金流 (1,174,010) (540,405) (392,548) 5,663,888
净现金流 (229,661) 2,392,806 (962,882) 1,291,768 数据来源：CSMAR 数据库，越秀地产年报
如表 4 所示，越秀地产在 REITs 融资前后都能产生较平稳 的经营活动现金净流入，但是投资活动以及筹资活动都会产生 大量的现金流出，使企业净现金流一直为负的状态。然而通过 融资，公司将优质商业地产售予越秀房地产投资信托基金，产生 了大量的投资活动现金流入，2005 年投资活动现金流入较上年
（二）减债套现实现增值 随着 IFC 注入越秀房地产投资信托基金，越秀地产也将减 少约 45 亿元银行贷款，并带来现金款项净额约 40 亿元，加强越 秀地产的流动资金状况，可以用作偿还高息贷款及不排除加大 开发力度。而在抵消负债等后还可获得 5-7 亿元的收益，降低负 债水平，并减少利息支出。与 81 亿元的项目总投资相比，广州 IFC 本次收购的作价实现了超过 50 亿元的资产升值。另一方面， 受交易的利好影响，越秀地产目前股价较 2011 年底上升了 69% （同期香港恒生指数仅上升 6%），总市值增加了约 72 亿港元。 （三）提升低成本融资能力 收购完成后，越秀地产的净资本负债率则从交易前的 77.5% 大幅下降到 44.0%，这将为其银行融资带来便利。在融资渠道 不畅、房企缺钱的行业大背景下，越秀地产利用套现收益和负债 的降低，大大加强越秀地产的流动资金状况，可以有充裕机会在 市场下行时低成本增加优质地块储备，从而增加在行业低谷期 逆势扩张的机会，使得它有相比竞争对手进一步发展的资本。 （四）建立长期融资平台 REITs 融资为越秀地产后续经营搭建了良好的资本平台， 为企业提供长期稳定的资金来源。在当前国家进一步严控房地 产融资的背景下，越秀地产成功将广州国际金融中心注入到 REITs，更加巩固了其拥有长期便捷物业变现通道的优势。越秀地 产这种操作实际上也可以看作是一次再融资。将商业地产整体 打包上市的运营模式可能成为未来商业地产项目运营非常好的 模式，将来商业项目成熟一个，就“互动一个”，以类似广州国际 金融中心的形式注入越秀房地产投资信托基金，让两个上市平 台都健康发展，此外，越秀地产是越秀房地产投资信托基金大股 东，可受惠于后者物业升值的益处。越秀地产有自己特殊的股
指标分析
REITs 融资前
REITs 融资中
REITs 融资后
REITs 融资后
年份
2004
2005
2006
2007
指标分析
REITs 融资前
REITs 融资中
REIT s 融资后
REITs 融资后
净利润
550,578 2,883,673 1,019,969 1,471,359
年份
2004
2005
2006
房地产投资信托基金融资模式研究
——以越秀 REITs 为例
金融证券
王建军 1 苏 超 2
（1 淮安华德力置业有限公司 江苏 淮安 223001；2 中南财经政法大学会计学院 湖北 武汉 430000）
摘 要：目前房地产行业正遭受政府的宏观调控，在银行收紧信贷发放的情况下，融资问题始终是制约房地产企业发展的重大 问题。文章正是在这种大的背景下选择中国内地唯一上市的房地产投资信托基金──越秀 REITs 为例进行分析，探讨了越秀地 产在这种新型融资模式的帮助下如何提高经营质量、改变经营方式，从而在国内房地产行业拥有了独特的核心竞争力。 关键词：融资模式；房地产投资信托基金；REITs